Tiểu luận Bất động sản đầu tư

Lời nói đầu Để tồn phát triển thích ứng với kinh tế thị trường doanh nghiệp ln phải tìm cách đối phó với cạnh tranh khốc liệt từ phía doanh nghiệp khác, kinh tế thị trường Việt Nam tiến trình hội nhập với kinh tế giới, nhu cầu thông tin cho quản lý q trình kinh doanh điều khơng thể thiếu Kế toán - phận cấu thành quan trọng hệ thống công cụ quản lý kinh tế - tài có vai trị đặc biệt quan trọng khơng tài Nhà nước mà cịn vơ cần thiết hoạt động tài doanh nghiệp Gần nhằm hồn thiện khn khổ pháp lý kế toán đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế tiến trình đổi mới, mở cửa hội nhập, Bộ trưởng Bộ Tài ban hành cơng bố nhiều chuẩn mực kế tốn Việt Nam với thơng tư hướng dẫn kế tốn thực chuẩn mực áp dụng cho tất doanh nghiệp thuộc ngành, thành phần kinh tế nước Kế toán bất động sản đầu tư phần hành kế toán tương đối mới, vừa hướng dẫn thực theo thông tư số 23/2005/TT-BTC ngày 30 tháng Bộ trưởng Bộ tài Đó đề tài mà lựa chọn viết đề án môn học chun ngành kế tốn tổng hợp lẽ giúp tơi có hội tìm hiểu thay đổi hệ thống kế toán Việt Nam Sau thời gian nghiên cứu vốn kiến thức tích lũy qua năm theo học Khoa Kế toán Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, tới đề tài tơi hồn tất với hy vọng đóng góp phần nhỏ bé vào việc hồn thiện cơng tác hạch tốn kế tốn nói chung kế tốn bất động sản đầu tư nói riêng Mong muốn nhiều, song với tầm hiểu biết cịn hạn hẹp viết khơng tránh khỏi sai sót, tơi mong nhận giúp đỡ ý kiến quý báu từ phía thầy bạn sinh viên ngồi khoa Kế toán Trường Đại học Kinh tế Quốc dân tất người quan tâm tới đề tài để viết trở thành tài liệu tham khảo thực có ích cho bạn sinh viên trình học tập nghiên cứu Qua đề tài xin bày tỏ biết ơn sâu sắc tới thầy Ngơ Trí Tuệ người hướng dẫn tơi hồn thành viết Tơi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới thầy khoa Kế tốn bạn sinh viên tạo điều kiện giúp đỡ trình tìm tài liệu nghiên cứu Hà Nội, ngày 12 tháng 10 năm 2005 Người viết PHẦN NỘI DUNG I.Cơ sở lý luận chung bất động sản đầu tư Khái niệm bất động sản đầu tư Bất động sản (BĐS) đầu tư bất động sản, gồm: Quyền sử dụng đất; Nhà, phần nhà, nhà đất; Cơ sở hạ tầng người chủ sở hữu người thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính, nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê chờ tăng để: - Sử dụng sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ sử dụng cho mục đích quản lý; hoặc: - Bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thường Các trường hợp ghi nhận bất động sản đầu tư - Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền mua lại) nắm giữ thời gian dài để chờ tăng giá; - Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền mua lại) nắm giữ mà chưa xác định rõ mục đích sử dụng tương lai; - Nhà doanh nghiệp sở hữu (hoặc doanh nghiệp thuê tài chính) cho thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động; - Nhà giữ thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động; - Cơ sở hạ tầng giữ thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động Các trường hợp đặc biệt ghi nhận bất động sản đầu tư - Đối với bất động sản mà phần doanh nghiệp nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoạt động chờ tăng giá phần sử dụng cho sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ cho quản lý phần tài sản bán riêng rẽ (hoặc cho thuê riêng rẽ theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động), doanh nghiệp hạch toán phần tài sản dùng thuê chờ tăng giá bất động sản đầu tư phần tài sản dùng cho sản xuất quản lý hạch tốn TSCĐ hữu hình TSCĐ vơ hình Trường hợp bất động sản khơng bán riêng rẽ phần sử dụng cho kinh doanh cho quản lý khơng đáng kể hạch tốn bất động sản đầu tư Ví dụ: Doanh nghiệp có tồ nhà có 80% diện tích chuyên cho thuê hoạt động 20% diện tích sử dụng làm văn phịng cơng ty tồ nhà hạch toán bất động sản đầu tư - Trường hợp doanh nghiệp cung cấp dịch vụ liên quan cho người sử dụng bất động sản doanh nghiệp sở hữu phần tương đối nhỏ tồn thoả thuận doanh nghiệp hạch toán tài sản bất động sản đầu tư Ví dụ: Doanh nghiệp sở hữu tồ nhà cho đơn vị khác thuê làm văn phòng (cho thuê hoạt động) đồng thời cung cấp dịch vụ bảo dưỡng an ninh nhà cho thuê - Trường hợp, công ty cho công ty mẹ công ty khác công ty mẹ thuê sử dụng nắm giữ bất động sản bất động sản hạch tốn bất động sản đầu tư báo cáo tài riêng cơng ty có bất động sản báo cáo tài riêng cơng ty mẹ công ty mẹ cho công ty thuê (nếu thoả mãn định nghĩa bất động sản đầu tư), không phản ánh bất động sản đầu tư báo cáo tài hợp Tính giá bất động sản đầu tư 3.1.Nguyên giá bất động sản đầu tư: Là toàn chi phí (tiền mặt tương đương tiền) mà doanh nghiệp bỏ giá trị hợp lý khoản khác đưa trao đổi để có bất động sản đầu tư tính đến thời điểm mua xây dựng hồn thành bất động sản đầu tư Tuỳ thuộc vào trường hợp, nguyên giá bất động sản đầu tư xác định sau: - Nguyên giá bất động sản đầu tư mua bao gồm giá mua chi phí liên quan trực tiếp đến việc mua, như: phí dịch vụ tư vấn luật pháp liên quan, thuế trước bạ chi phí giao dịch liên quan khác - Trường hợp mua bất động sản đầu tư toán theo phương thức trả chậm, nguyên giá bất động sản đầu tư phản ánh theo giá mua trả tiền thời điểm mua Khoản chênh lệch giá mua trả chậm giá mua trả tiền hạch tốn vào chi phí tài theo kỳ hạn tốn, trừ số chênh lệch tính vào nguyên giá bất động sản đầu tư theo quy định Chuẩn mực kế toán số 16- "Chi phí vay"; - Nguyên giá bất động sản đầu tư tự xây dựng giá thành thực tế chi phí liên quan trực tiếp bất động sản đầu tư tính đến ngày hồn thành cơng việc xây dựng; - Trường hợp bất động sản thuê tài với mục đích thuê hoạt động thoả mãn tiêu chuẩn ghi nhận bất động sản đầu tư nguyên giá bất động sản đầu tư thời điểm khởi đầu thuê thực theo quy định Chuẩn mực kế toán số 06 - “Th tài sản” Các chi phí sau khơng tính vào nguyên giá bất động sản đầu tư: - Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp chi phí cần thiết để đưa bất động sản đầu tư vào trạng thái sẵn sàng sử dụng); - Các chi phí đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu trước bất động sản đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến; - Các chi phí khơng bình thường ngun vật liệu, lao động nguồn lực khác trình xây dựng bất động sản đầu tư 3.2 Hao mòn bất động sản đầu tư: Trong trình nắm giữ để chờ tăng giá, hc cho th hoạt động bất động sản đầu tư bị giảm giá trị phải trích khấu hao Khấu hao bất động sản đầu tư ghi nhận chi phí kinh doanh kỳ 3.3 Giá trị lại: Là nguyên giá bất động sản đầu tư sau trừ (-) số khấu hao lũy kế bất động sản đầu tư II.Kế toán bất động sản đầu tư Một số quy định hạch toán bất động sản đầu tư 1- Một bất động sản đầu tư ghi nhận tài sản phải thoả mãn đồng thời hai điều kiện sau: - Chắc chắn thu lợi ích kinh tế tương lai; - Nguyên giá bất động sản đầu tư phải xác định cách đáng tin cậy 2- Bất động sản đầu tư phải xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá Nguyên giá bất động sản đầu tư bao gồm chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu 3- Các chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải ghi nhận chi phí sản xuất, kinh doanh kỳ, trừ chi phí có khả chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo lợi ích kinh tế tương lai nhiều mức hoạt động đánh giá ban đầu ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư 4- Sau ghi nhận ban đầu, thời gian nắm giữ, cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư xác định theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế giá trị lại 5- Việc chuyển từ bất động sản đầu tư sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho ngược lại thực có thay đổi mục đích sử dụng trường hợp sau: - Bất động sản đầu tư chuyển sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng chủ sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản này; - Bất động sản đầu tư chuyển sang hàng tồn kho chủ sở hữu bắt đầu triển khai công việc sửa chữa, cải tạo nâng cấp cần thiết cho mục đích bán; - Bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển sang bất động sản đầu tư chủ sở hữu kết thúc sử dụng tài sản đó; - Hàng tồn kho chuyển sang bất động sản đầu tư chủ sở hữu bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động; - Bất động sản xây dựng chuyển sang bất động sản đầu tư kết thúc giai đoạn xây dựng, bàn giao đưa vào đầu tư (trong giai đoạn xây dựng phải tuân theo Chuẩn mực kế toán số 03 - "Tài sản cố định hữu hình") 6- Khi doanh nghiệp định bán bất động sản đầu tư mà khơng có giai đoạn sữa chữa, cải tạo nâng cấp doanh nghiệp tiếp tục ghi nhận bất động sản đầu tư bất động sản đầu tư bán mà không chuyển thành hàng tồn kho 7- Doanh thu từ việc bán bất động sản đầu tư ghi nhận tồn giá bán (giá bán chưa có thuế GTGT trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế) Trường hợp bán bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm doanh thu xác định theo giá bán trả (giá bán chưa có thuế GTGT trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế) Khoản chênh lệch giá bán trả chậm giá bán trả thuế GTGT ghi nhận doanh thu tiền lãi chưa thực theo quy định Chuẩn mực kế toán số 14 - "Doanh thu thu nhập khác" 8- Đối với đơn vị chuyên kinh doanh bất động sản kế tốn theo trường hợp sau: - Đối với bất động sản mua xác định rõ mục đích để bán kỳ kế toán tuân theo Chuẩn mực kế toán số 02 “Hàng tồn kho”; - Đối với bất động sản mua chưa xác định rõ mục đích sử dụng tương lai mua để chuyên cho thuê hoạt động (thoả mãn điều kiện ghi nhận BĐS đầu tư) kế toán tuân theo Chuẩn mực kế toán số 05 “Bất động sản đầu tư” 9- Riêng doanh nghiệp ngân hàng, tổ chức tín dụng tổ chức tài khác, việc kế tốn BĐS đầu tư hướng dẫn văn riêng 2.Kế toán bất động sản đầu tư 2.1 Tài khoản kế toán sử dụng – TK 217 - Bất động sản đầu tư Tài khoản dùng để phản ánh số có tình hình biến động tăng, giảm bất động sản đầu tư doanh nghiệp theo nguyên giá 2.1.1.Một số quy định hạch toán TK 217 - Bất động sản đầu tư - Tài khoản dùng để phản ánh giá trị bất động sản đủ tiêu chuẩn ghi nhận bất động sản đầu tư Không phản ánh vào tài khoản giá trị bất động sản mua để bán kỳ hoạt động kinh doanh bình thường xây dựng để bán tương lai gần, bất động sản chủ sở hữu sử dụng, bất động sản q trình xây dựng chưa hồn thành với mục đích để sử dụng tương lai dạng bất động sản đầu tư - Bất động sản đầu tư ghi nhận tài khoản theo nguyên giá Nguyên giá bất động sản đầu tư: Là tồn chi phí (tiền mặt tương đương tiền) mà doanh nghiệp bỏ giá trị hợp lý khoản khác đưa trao đổi để có bất động sản đầu tư tính đến thời điểm mua xây dựng hoàn thành bất động sản đầu tư - Trong q trình nắm giữ chờ tăng giá, cho thuê hoạt động phải tiến hành trích khấu hao bất động sản đầu tư Khấu hao bất động sản đầu tư ghi nhận chi phí kinh doanh kỳ Doanh nghiệp dựa vào bất động sản chủ sở hữu sử dụng loại để ước tính thời gian sử dụng hữu ích xác định phương pháp khấu hao bất động sản đầu tư - Đối với bất động sản đầu tư mua vào phải tiến hành xây dựng, cải tạo, nâng cấp trước sử dụng cho mục đích đầu tư giá trị BĐS, chi phí mua sắm chi phí cho trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp bất động sản đầu tư phản ánh TK 241 “Xây dựng dở dang” Khi trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp hoàn thành phải xác định nguyên giá bất động sản đầu tư hoàn thành để kết chuyển vào TK 217 “Bất động sản đầu tư” - Ghi giảm bất động sản đầu tư trường hợp: + Chuyển đổi mục đích sử dụng từ bất động sản đầu tư sang hàng tồn kho bất động sản chủ sở hữu sử dụng; + Bán bất động sản đầu tư ; + Thanh lý bất động sản đầu tư ; + Hết thời hạn thuê tài trả lại BĐS đầu tư cho người cho thuê - Bất động sản đầu tư theo dõi chi tiết theo đối tượng ghi bất động sản đầu tư “Sổ theo dõi bất động sản đầu tư” tương tự TSCĐ 2.1.2.Kết cấu nội dung phản ánh TK 217 - Bất động sản đầu tư Bên Nợ: Nguyên giá bất động sản đầu tư tăng kỳ Bên Có: Nguyên giá bất động sản đầu tư giảm kỳ Số dư bên Nợ: Nguyên giá bất động sản đầu tư doanh nghiệp cuối kỳ 2.2 Hạch toán biến động bất động sản đầu tư 2.2.1.Kế toán trường hợp tăng bất động sản đầu tư 2.2.1.1.Hạch toán nghiệp vụ mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả tiền - Trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế, ghi: Nợ TK 217 - bất động sản đầu tư Nợ TK 133 - Thuế GTGT khấu trừ (1332) Có TK 111, 112, 331 - Trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp tính trực tiếp GTGT, ghi: Nợ TK 217 - bất động sản đầu tư Có TK 111, 112 2.2.1.2 Hạch toán nghiệp vụ mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm  Trường hợp doanh nghiệp tính nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nguyên giá - theo giá mua trả chưa có thuế GTGT) Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Phần lãi trả chậm tính số chênh lệch tổng số tiền phải toán trừ (-) giá mua trả thuế GTGT đầu vào) Nợ TK 133 - Thuế GTGT khấu trừ (1332) Có TK 331 - Phải trả cho người bán  Trường hợp doanh nghiệp tính nộp thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nguyên giá - theo giá mua trả có thuế GTGT) Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Phần lãi trả chậm tính số chênh lệch tổng số tiền phải toán trừ (-) giá mua trả có thuế GTGT) Có TK 331 - Phải trả cho người bán - Hàng kỳ, tính phân bổ số lãi phải trả việc mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm, ghi: Nợ TK 635 - Chi phí tài Có TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn - Khi toán tiền cho người bán, ghi: Nợ TK 331 - Phải trả cho người bán Có TK 515 - Doanh thu tài (Phần chiết khấu toán hưởng toán trước thời hạn - có) 10