Khái niệm bất động sản đầu tư
Bất động sản đầu tư bao gồm quyền sử dụng đất, nhà ở, hoặc cả nhà và đất, cùng với cơ sở hạ tầng do chủ sở hữu hoặc người thuê tài sản nắm giữ Mục đích chính của việc đầu tư này là thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá trị, không phải để sử dụng cho mục đích cá nhân.
- Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý; hoặc:
- Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.
Các trường hợp được ghi nhận là bất động sản đầu tư
- Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ trong thời gian dài để chờ tăng giá;
- Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ mà chưa xác định rõ mục đích sử dụng trong tương lai;
- Nhà do doanh nghiệp sở hữu (hoặc do doanh nghiệp thuê tài chính) và cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động;
- Nhà đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động;
- Cơ sở hạ tầng đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động
Các trường hợp đặc biệt được ghi nhận là bất động sản đầu tư
Đối với bất động sản mà doanh nghiệp sở hữu nhằm mục đích cho thuê hoặc chờ tăng giá, đồng thời sử dụng cho sản xuất và cung cấp dịch vụ, nếu các phần tài sản này được bán hoặc cho thuê riêng lẻ theo nhiều hợp đồng, sẽ cần xem xét các quy định pháp lý liên quan để đảm bảo tính hợp pháp và tối ưu hóa lợi nhuận.
Doanh nghiệp sẽ phân loại tài sản thành hai nhóm: phần tài sản cho thuê hoặc chờ tăng giá sẽ được hạch toán là bất động sản đầu tư, trong khi phần tài sản sử dụng cho sản xuất và quản lý sẽ được ghi nhận là tài sản cố định hữu hình hoặc vô hình.
Khi bất động sản không thể bán riêng lẻ và phần diện tích sử dụng cho kinh doanh hoặc quản lý là không đáng kể, bất động sản đó sẽ được hạch toán là bất động sản đầu tư Chẳng hạn, nếu một doanh nghiệp sở hữu một tòa nhà với 80% diện tích cho thuê và 20% diện tích sử dụng làm văn phòng, tòa nhà này sẽ được xem là bất động sản đầu tư.
Khi doanh nghiệp cung cấp dịch vụ cho người sử dụng bất động sản do mình sở hữu chỉ chiếm một phần nhỏ trong toàn bộ thỏa thuận, tài sản này sẽ được hạch toán là bất động sản đầu tư Chẳng hạn, doanh nghiệp sở hữu một tòa nhà cho thuê làm văn phòng và đồng thời cung cấp dịch vụ bảo dưỡng và an ninh cho tòa nhà đó.
Khi một công ty con thuê hoặc sử dụng bất động sản từ công ty mẹ hoặc công ty con khác trong cùng một tập đoàn, bất động sản đó sẽ được ghi nhận là bất động sản đầu tư trong báo cáo tài chính riêng của công ty con sở hữu bất động sản hoặc báo cáo tài chính riêng của công ty mẹ nếu công ty mẹ cho các công ty con thuê, với điều kiện nó đáp ứng định nghĩa về bất động sản đầu tư Tuy nhiên, bất động sản này sẽ không được ghi nhận là bất động sản đầu tư trong báo cáo tài chính hợp nhất.
Tính giá bất động sản đầu tư
Nguyên giá của bất động sản đầu tư là tổng hợp tất cả các chi phí mà doanh nghiệp đã chi ra, bao gồm tiền mặt hoặc các tài sản tương đương, nhằm sở hữu bất động sản đầu tư Giá trị này được xác định tại thời điểm mua hoặc khi hoàn thành xây dựng bất động sản đó.
Tuỳ thuộc vào từng trường hợp, nguyên giá của bất động sản đầu tư được xác định như sau:
Nguyên giá của bất động sản đầu tư bao gồm giá mua cùng với các chi phí liên quan trực tiếp, như phí dịch vụ tư vấn pháp luật, thuế trước bạ và các chi phí giao dịch khác.
Khi mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm, nguyên giá của bất động sản được ghi nhận theo giá mua trả ngay tại thời điểm giao dịch Khoản chênh lệch giữa giá mua trả chậm và giá mua trả ngay sẽ được hạch toán vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh toán, trừ khi khoản chênh lệch đó được tính vào nguyên giá của bất động sản đầu tư theo quy định của Chuẩn mực kế toán số 16 về "Chi phí đi vay".
Nguyên giá của bất động sản đầu tư tự xây dựng bao gồm giá thành thực tế và các chi phí liên quan trực tiếp đến bất động sản đó, được tính đến thời điểm hoàn thành công việc xây dựng.
Trong trường hợp bất động sản thuê tài chính nhằm cho thuê, nếu đáp ứng tiêu chuẩn ghi nhận là bất động sản đầu tư, nguyên giá của bất động sản đầu tư sẽ được xác định theo quy định của Chuẩn mực kế toán số 06 - “Thuê tài sản” tại thời điểm bắt đầu hợp đồng thuê.
Các chi phí sau không được tính vào nguyên giá của bất động sản đầu tư:
Chi phí phát sinh ban đầu là yếu tố quan trọng trong việc đầu tư bất động sản, nhưng cần lưu ý rằng những chi phí này chỉ được tính là hợp lý nếu chúng thiết yếu để đưa bất động sản vào trạng thái sẵn sàng sử dụng.
Khi mới đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu, sẽ phát sinh nhiều chi phí cần lưu ý trước khi bất động sản đạt trạng thái hoạt động bình thường Những chi phí này bao gồm chi phí sửa chữa, bảo trì, marketing và quản lý, tất cả đều góp phần vào việc tối ưu hóa hiệu suất đầu tư Việc hiểu rõ các chi phí này sẽ giúp nhà đầu tư chuẩn bị tốt hơn và đạt được lợi nhuận bền vững trong tương lai.
- Các chi phí không bình thường về nguyên vật liệu, lao động hoặc các nguồn lực khác trong quá trình xây dựng bất động sản đầu tư
Hao mòn bất động sản đầu tư xảy ra khi giá trị tài sản giảm trong thời gian nắm giữ, dẫn đến việc phải trích khấu hao Khấu hao này được ghi nhận là chi phí kinh doanh trong kỳ, ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư.
3.3 Giá trị còn lại: Là nguyên giá của bất động sản đầu tư sau khi trừ (-) số khấu hao lũy kế của bất động sản đầu tư đó.
Kế toán bất động sản đầu tư
Một số quy định khi hạch toán bất động sản đầu tư
1- Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản phải thoả mãn đồng thời hai điều kiện sau:
- Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai;
- Nguyên giá của bất động sản đầu tư phải được xác định một cách đáng tin cậy.
2- Bất động sản đầu tư phải được xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá. Nguyên giá của bất động sản đầu tư bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu.
3- Các chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải được ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư
4- Sau ghi nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ, cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư được xác định theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế và giá trị còn lại.
5- Việc chuyển từ bất động sản đầu tư sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho và ngược lại chỉ được thực hiện khi có sự thay đổi về mục đích sử dụng như các trường hợp sau:
- Bất động sản đầu tư chuyển sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng khi chủ sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản này;
Bất động sản đầu tư được chuyển sang hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu thực hiện các công việc sửa chữa và cải tạo cần thiết để nâng cấp tài sản, phục vụ cho mục đích bán.
- Bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển sang bất động sản đầu tư khi chủ sở hữu kết thúc sử dụng tài sản đó;
- Hàng tồn kho chuyển sang bất động sản đầu tư khi chủ sở hữu bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động;
Bất động sản xây dựng chuyển sang bất động sản đầu tư khi hoàn tất giai đoạn xây dựng và bàn giao, đưa vào sử dụng Trong giai đoạn xây dựng, cần tuân thủ Chuẩn mực kế toán số 03 về "Tài sản cố định hữu hình".
6- Khi một doanh nghiệp quyết định bán một bất động sản đầu tư mà không có giai đoạn sữa chữa, cải tạo nâng cấp thì doanh nghiệp vẫn tiếp tục ghi nhận là bất động sản đầu tư cho đến khi bất động sản đầu tư đó được bán mà không chuyển thành hàng tồn kho.
7- Doanh thu từ việc bán bất động sản đầu tư được ghi nhận là toàn bộ giá bán (giá bán chưa có thuế GTGT đối với trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế).
Khi bán bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm, doanh thu được xác định dựa trên giá bán trả ngay, không bao gồm thuế GTGT cho doanh nghiệp áp dụng phương pháp khấu trừ thuế Khoản chênh lệch giữa giá bán trả chậm và giá bán trả ngay, cùng với thuế GTGT, sẽ được ghi nhận là doanh thu tiền lãi chưa thực hiện theo Chuẩn mực kế toán số 14 - "Doanh thu và thu nhập khác".
8- Đối với các đơn vị chuyên kinh doanh bất động sản thì được kế toán theo các trường hợp sau:
Khi mua bất động sản với mục đích bán trong kỳ, kế toán cần tuân thủ Chuẩn mực kế toán số 02 về "Hàng tồn kho".
Khi mua bất động sản mà chưa xác định rõ mục đích sử dụng trong tương lai hoặc để cho thuê nhằm đáp ứng tiêu chí ghi nhận bất động sản đầu tư, kế toán cần tuân thủ Chuẩn mực kế toán số 05 về bất động sản đầu tư.
9- Riêng đối với các doanh nghiệp là ngân hàng, tổ chức tín dụng và tổ chức tài chính khác, việc kế toán BĐS đầu tư được hướng dẫn trong một văn bản riêng
Kế toán bất động sản đầu tư
2.1 Tài khoản kế toán sử dụng – TK 217 - Bất động sản đầu tư
Tài khoản này dùng để phản ánh số hiện có và tình hình biến động tăng, giảm bất động sản đầu tư của doanh nghiệp theo nguyên giá
2.1.1.Một số quy định khi hạch toán TK 217 - Bất động sản đầu tư
Tài khoản này phản ánh giá trị bất động sản đủ tiêu chuẩn để ghi nhận là bất động sản đầu tư Không bao gồm giá trị bất động sản mua để bán trong hoạt động kinh doanh thông thường, bất động sản được xây dựng để bán trong tương lai gần, bất động sản sử dụng cho mục đích cá nhân, và bất động sản đang trong quá trình xây dựng chưa hoàn thành cho mục đích đầu tư.
Bất động sản đầu tư được ghi nhận theo nguyên giá, bao gồm tất cả chi phí mà doanh nghiệp chi trả, như tiền mặt hoặc các tài sản tương đương, để sở hữu bất động sản Nguyên giá này phản ánh giá trị hợp lý của các khoản chi phí liên quan đến việc mua hoặc xây dựng hoàn thành bất động sản đầu tư tại thời điểm giao dịch.
Trong quá trình nắm giữ bất động sản đầu tư chờ tăng giá hoặc cho thuê, doanh nghiệp cần thực hiện trích khấu hao tài sản này Khấu hao bất động sản đầu tư được ghi nhận là chi phí kinh doanh trong kỳ, giúp tối ưu hóa lợi nhuận Doanh nghiệp có thể ước tính thời gian sử dụng hữu ích và xác định phương pháp khấu hao dựa trên các bất động sản tương tự mà họ sở hữu.
Đối với bất động sản đầu tư cần xây dựng, cải tạo hoặc nâng cấp trước khi sử dụng, giá trị bất động sản, chi phí mua sắm và chi phí xây dựng sẽ được ghi nhận trên tài khoản 241 “Xây dựng cơ bản dở dang” Sau khi hoàn thành quá trình này, nguyên giá bất động sản đầu tư sẽ được xác định và chuyển vào tài khoản 217 “Bất động sản đầu tư”.
- Ghi giảm bất động sản đầu tư trong các trường hợp:
+ Chuyển đổi mục đích sử dụng từ bất động sản đầu tư sang hàng tồn kho hoặc bất động sản chủ sở hữu sử dụng;
+ Bán bất động sản đầu tư ;
+ Thanh lý bất động sản đầu tư ;
+ Hết thời hạn thuê tài chính trả lại BĐS đầu tư cho người cho thuê.
Bất động sản đầu tư được quản lý chặt chẽ qua từng đối tượng ghi trong "Sổ theo dõi bất động sản đầu tư", tương tự như quy trình theo dõi tài sản cố định (TSCĐ).
2.1.2.Kết cấu và nội dung phản ánh của TK 217 - Bất động sản đầu tư Bên Nợ: Nguyên giá bất động sản đầu tư tăng trong kỳ
Bên Có: Nguyên giá bất động sản đầu tư giảm trong kỳ
Số dư bên Nợ: Nguyên giá bất động sản đầu tư của doanh nghiệp cuối kỳ 2.2 Hạch toán biến động bất động sản đầu tư
2.2.1.Kế toán các trường hợp tăng bất động sản đầu tư
2.2.1.1.Hạch toán các nghiệp vụ mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả tiền ngay
- Trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế, ghi:
Nợ TK 217 - bất động sản đầu tư
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
- Trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp tính trực tiếp trên GTGT, ghi:
Nợ TK 217 - bất động sản đầu tư
2.2.1.2 Hạch toán nghiệp vụ mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm
Trường hợp doanh nghiệp tính nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ, ghi:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nguyên giá - theo giá mua trả ngay chưa có thuế GTGT)
Nợ TK 242 đại diện cho chi phí trả trước dài hạn, trong đó phần lãi trả chậm được tính bằng cách lấy tổng số tiền phải thanh toán trừ đi giá mua trả ngay và thuế GTGT đầu vào.
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có TK 331 - Phải trả cho người bán.
Trường hợp doanh nghiệp tính nộp thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp, ghi:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nguyên giá - theo giá mua trả ngay đã có thuế GTGT)
Nợ TK 242 đại diện cho chi phí trả trước dài hạn, trong đó phần lãi trả chậm được tính bằng chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán và giá mua trả ngay đã bao gồm thuế GTGT.
Có TK 331 - Phải trả cho người bán.
- Hàng kỳ, tính và phân bổ số lãi phải trả về việc mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm, ghi:
Nợ TK 635 - Chi phí tài chính
Có TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn.
- Khi thanh toán tiền cho người bán, ghi:
Nợ TK 331 - Phải trả cho người bán
Có TK 515 - Doanh thu tài chính (Phần chiết khấu thanh toán được hưởng do thanh toán trước thời hạn - nếu có)
2.2.1.3 Trường hợp bất động sản đầu tư hình thành do xây dựng cơ bản hoàn thành bàn giao:
- Khi mua bất động sản về đưa vào xây dựng cơ bản, ghi:
Nợ TK 241 - XDCB dở dang
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
- Khi phát sinh các chi phí đầu tư xây dựng bất động sản đầu tư, ghi:
Nợ TK 241 - XDCB dở dang
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
- Khi quá trình xây dựng cơ bản bất động sản đầu tư hoàn thành bàn giao, ghi:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nếu đủ điều kiện là BĐS đầu tư)
Nợ TK 156 - Hàng hoá (1567- Hàng hoá BĐS)
(Nếu không đủ điều kiện để hình thành BĐS đầu tư)
Có TK 241 - XDCB dở dang.
- Kế toán các chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu:
Khi phát sinh chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu, nếu chi phí đó không chắc chắn tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai vượt mức đã đánh giá, hoặc không nằm trong nghĩa vụ của doanh nghiệp, thì chi phí này sẽ được ghi nhận vào chi phí kinh doanh bất động sản đầu tư trong kỳ và chi phí trả trước dài hạn.
Nợ TK 632 – Giỏ vốn hàng bỏn (Chi tiết chi phớ kinh doanh BĐS đầu tư), hoặc
Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Nếu chi phí có giá trị lớn)
Khi phát sinh chi phí nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư, nếu chi phí này có khả năng tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai vượt mức hoạt động ban đầu, hoặc bao gồm các chi phí cần thiết để đưa bất động sản vào trạng thái sẵn sàng hoạt động, thì chi phí này sẽ được ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư.
Tập hợp chi phí nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư thực tế phát sinh, ghi:
Nợ TK 241 - XDCB dở dang
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Khi kết thúc hoạt động nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư, bàn giao ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư, ghi:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư
Có TK 241 - XDCB dở dang.
2.2.1.4 Bất động sản đầu tư tăng do chuyển bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư
- Khi chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư
Có TK 211 - TSCĐ hữu hình, hoặc
Có TK 213 - TSCĐ vô hình.
- Đồng thời kết chuyển số hao mòn luỹ kế (Đối với những bất động sản chủ sở hữu sử dụng đã trích khấu hao), ghi:
Có TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư.
2.2.1.5 Bất động sản đầu tư tăng do chuyển hàng tồn kho thành BDS đầu tư:
Khi chuyển từ hàng tồn kho thành bất động sản đầu tư, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư
Có TK 156 - Hàng hoá (1567 - Hàng hoá bất động sản).
2.2.1.6 Bất động sản đầu tư tăng do thuê tài chính
Khi thuê tài chính để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng, nếu tài sản thuê đáp ứng tiêu chuẩn bất động sản đầu tư, cần ghi nhận dựa trên hợp đồng thuê và các chứng từ liên quan.
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư
- Kế toán thanh toán tiền thuê khi nhận hóa đơn thuê tài chính
Trong trường hợp nợ gốc phải thanh toán cho hợp đồng thuê tài chính, số tiền này được xác định theo giá mua chưa bao gồm thuế GTGT mà bên cho thuê đã chi trả khi mua Bất động sản đầu tư để cho thuê.
- Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế. + Nếu trả tiền ngay:
Nợ TK 635: Chi phí thuê tài chính (Tiền lãi thuê kỳ này)
Nợ TK 315: Nợ dài hạn đến hạn trả (Nợ gốc trả kỳ này)
Nợ TK 133: Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có TK 111, 112 + Nếu chưa trả tiền ngay:
Nợ TK 635: Chi phí thuê tài chính (Tiền lãi thuê kỳ này)
Nợ TK 133: Thuế GTGT được khấu trừ
Có TK 315: Nợ dài hạn đến hạn trả (Nợ gốc trả kỳ này)
- Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp
+ Khi xuất tiền trả nợ gốc, tiền lãi thuê và thuế GTGT cho đơn vị cho thuê, ghi:
Nợ TK 635: Chi phí thuê tài chính
Nợ TK 315: Nợ dài hạn đến hạn trả
Nợ TK 632: (Số thuế GTGT trả kỳ này)
- Nếu chưa trả tiền ngay:
Nợ TK 635: Chi phí thuê tài chính (Tiền lãi thuê kỳ này)
Nợ TK 632: (Số thuế GTGT trả kỳ này)
Có TK 315: Nợ dài hạn đến hạn trả (Nợ gốc trả kỳ này)
Trong trường hợp nợ gốc cần phải trả cho thuê tài chính, số tiền này được xác định theo giá mua đã bao gồm thuế GTGT mà bên cho thuê đã thanh toán khi mua bất động sản đầu tư để cho thuê.
- Khi trả tiền nợ gốc và tiền lãi thuê tài sản cho đơn vị tho thuê, ghi:
Nợ TK 635: Chi phí thuê tài chính
Nợ TK 315: Nợ dài hạn phải trả (Nợ gốc phải trả kỳ này có cả thuế GTGT)
- Khi nhận được hóa đơn thanh toán tiền thuê tài chính nhưng doanh nghiệp chưa trả tiền ngay.
Nợ TK 635: Chi phí thuê tài chính
Có TK 315: Tiền lãi thuê phải trả kỳ này
+ Căn cứ vào hóa đơn thanh toán tiền thuê phản ánh số thuế GTGT phải thanh toán cho bên thuê trong kỳ, ghi:
Nợ TK 632: Thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp
Có TK 138: Phải thu khác + Định kỳ trích khấu hao bất động sản đầu tư:
Sơ đồ kế toán các trờng hợp tăng bất động sản đầu t
B§S ®Çu t mua theo ph ơng thức trả tiền ngay
Thuế GTGT đ ợc khấu trõ (nÕu cã)
B§S ®Çu t mua theo ph ơng thức trả chậm
Chi phí đầu t xây dựng BĐS BĐS đầu t hình thành qua XDCB
Chuyển BĐS chủ sở hữu sử dụng thành BĐS đầu t
Chuyển hàng tồn kho thành BĐS đầu t
BĐS đầu t tăng do thuê tài chính
Khấu hao bất động sản đầu tư trích trong kỳ
2.2.2 Kế toán các trường hợp giảm bất động sản đầu tư
2.2.2.1 Bất động sản đầu tư giảm khi hết hạn thuê tài chính
- Nếu trả lại BĐS thuê tài chính đang phân loại là bất động sản đầu tư, ghi:
Nợ TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư
Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán
(Số chênh lệch giữa nguyên giá BĐS đầu tư thuê và số khấu hao luỹ kế)
Có TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nguyên giá).
Khi mua lại bất động sản đầu tư để cho thuê tài chính, nếu tài sản đó đang được phân loại là bất động sản đầu tư, bạn cần ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư tương ứng với số tiền phải trả thêm.
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư
- Nếu mua lại bất động sản thuê tài chính đang phân loại là bất động sản đầu tư chuyển thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi:
Nợ TK 211 - TSCĐ hữu hình, hoặc
Nợ TK 213 - TSCĐ vô hình
Có TK 217 - Bất động sản đầu tư
Có các TK 111, 112 (Số tiền phải trả thêm). Đồng thời kết chuyển số hao mòn luỹ kế, ghi:
Nợ TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư
2.2.2.2 Bất động sản đầu tư giảm do thanh lý, nhượng bán
Phản ánh doanh thu từ hoạt động thanh lý nhợng bán nếu thu tiền ngay.
- Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp khấu trừ, ghi
Nợ TK 111, 112, 131 (Tổng giá thanh toán)
Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư (Giá bán chưa có thuế GTGT)
Có TK 3331 - Thuế GTGT (33311- Thuế GTGT đầu ra).
- Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực tiếp, ghi:
Nợ TK 111, 112, 131 (Tổng giá thanh toán)
Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư
Trường hợp bán bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm, trả góp:
* Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp khấu trừ:
Khi bán bất động sản đầu tư theo hình thức trả chậm hoặc trả góp, doanh thu kinh doanh sẽ được ghi nhận theo giá bán trả ngay Phần chênh lệch giữa giá bán trả chậm, trả góp và giá bán trả ngay, cùng với thuế GTGT, sẽ được ghi vào tài khoản "Doanh thu chưa thực hiện".
Nợ cỏc TK 111, 112, 131: Tổng giá thanh toán
Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư (Giá bán trả ngay chưa có thuế GTGT)
Có TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện (Số chênh lệch giữa giá bán trả chậm, trả góp với giá bán trả ngay và thuế GTGT)
TK 333 - Thuế và các khoản phải nộp Nhà nước (3331 – thuế GTGT) liên quan đến việc định kỳ tính toán, xác định và kết chuyển doanh thu từ tiền lãi của bất động sản đầu tư được bán trả chậm hoặc trả góp trong kỳ.
Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện
Có TK 515 - Doanh thu hoạt động tài chính.
Một số nhận xét về công tác hạch toán bất động sản đầu tư trong các
Công tác hạch toán BĐS đầu tư trước chuẩn mực số 05
Số khấu hao phải trích trong kỳ
Thuế GTGT được khấu trừ
Các chi phí phát sinh liên quan tới cho thuê hoạt động BĐS đầu tư
Trước khi chuẩn mực số 05 về BĐS đầu tư được ban hành, hoạt động kinh doanh bất động sản được coi là một hoạt động tài chính Tài khoản hạch toán sử dụng trong lĩnh vực này là tài khoản 228, chuyên biệt cho việc ghi nhận chi tiết các giao dịch liên quan đến kinh doanh bất động sản.
Bên Nợ: Giá trị các khoản BĐS đầu tư tăng trong kỳ
Bên Có: Giá trị các khoản BĐS đầu tư giảm trong kỳ
Số dư bên Nợ: Giá trị các khoản BĐS đầu tư hiện còn ở doanh nghiệp
Khi mua BĐS đầu tư nếu phải qua hoạt động XDCB, căn cứ vào giá mua thực tế và phí tổn khi mua:
Nợ TK 228: Giá vốn BĐS đầu tư
Nợ TK 133: Thuế GTGT được khấu trừ (nếu có)
Có TK 111, 112, 331, 341: Tổng giá thanh toán
- Nếu mua phải qua hoạt động XDCB:
+ Khi mua BĐS đầu tư:
Nợ TK 241: XDCB dở dang
Nợ TK 133: Thuế GTGT được khấu trừ (nếu có)
Có TK 111, 112, 331: Tổng giá thanh toán
+ Chi phí đầu tư XBCB phát sinh:
Nợ TK 241: XDCB dở dang
Nợ TK 133: Thuế GTGT được khấu trừ (nếu có)
Có TK 111, 112, 152, 331, 334 + Khi kết thúc quá trình đầu tư XDCB:
Nợ TK 228: BĐS đầu tư hoàn thành qua XDCB
Có TK 241: XDCB dở dang
Khi thanh lý, nhượng bán BĐS:
Nợ TK 111, 112, 131: Tổng giá thanh toán
Có TK 515: Doanh thu hoạt động tài chính
Có TK 3331: Thuế GTGT phải nộp (nếu có)
Nợ TK 635 Giá vốn của BĐS đầu tư
- Chi phí phát sinh khi thanh lý, nhượng bán BĐS đầu tư:
Nợ TK 635: Chi phí tài chính
2 Một số nhận xét về công tác kế toán BĐS đầu tư theo chuẩn mực số 05:
So với công tác kế toán bất động sản đầu tư trước khi chuẩn mực số 05 ra đời, việc hạch toán theo chế độ hiện nay mang lại nhiều ưu điểm rõ rệt, giúp cải thiện tính minh bạch và chính xác trong báo cáo tài chính.
Việc sử dụng tài khoản 217 để hạch toán bất động sản đầu tư trong doanh nghiệp phản ánh đúng bản chất của loại tài sản này, bao gồm hai điều kiện quan trọng: đảm bảo thu được lợi ích trong tương lai và xác định nguyên giá một cách đáng tin cậy.
Hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư được tách biệt khỏi hoạt động tài chính của doanh nghiệp, với doanh thu được ghi nhận vào tài khoản 5117 và giá vốn được phản ánh tương ứng.
Việc trích khấu hao BĐS đầu tư trên TK 2147 theo chuẩn mực TK 632 là hoàn toàn hợp lý Hạch toán theo tiêu chuẩn này sẽ mang lại tác động tích cực trong bối cảnh kinh doanh BĐS đang phát triển mạnh mẽ, đặc biệt khi Việt Nam chuẩn bị gia nhập các tổ chức thương mại quốc tế và khu vực.
Việc hạch toán riêng hoạt động bất động sản đầu tư sẽ nâng cao chuyên môn trong công tác kế toán, đồng thời cung cấp thông tin đầy đủ, kịp thời và chính xác cho những người quan tâm đến tình hình tài chính của doanh nghiệp Điều này góp phần nâng cao hiệu quả đầu tư và cải thiện hiệu năng quản lý.
Tuy nhiên công tác kế toán theo chế độ mới cũng gặp không ít khó khăn:
Hiện nay, việc áp dụng chuẩn mực số 05 "BĐS đầu tư" trong các doanh nghiệp ở Việt Nam gặp nhiều khó khăn do thiếu cơ sở vật chất và thông tin, cùng với nhiều nguyên nhân khác.
Thứ hai, đối với các đơn vị chuyên kinh doanh BĐS việc xác định rõ ràng
Việc phân loại bất động sản đầu tư, bao gồm cả bất động sản chủ sở hữu và tài sản giữ để bán, là một thách thức lớn trong công tác kế toán Doanh nghiệp thường gặp khó khăn trong việc xác định tiêu chí cụ thể cho từng loại tài sản, đặc biệt khi bất động sản mua về có mục đích bán trong kỳ hoặc chờ tăng giá.
Đối với các doanh nghiệp hạng đặc biệt như tổ chức tín dụng và ngân hàng, việc hạch toán bất động sản đầu tư không tuân theo thông tư 23 mà phải dựa vào các văn bản hướng dẫn riêng Điều này yêu cầu kế toán viên phải có chuyên môn cao và cập nhật thông tin kịp thời.
Khi doanh nghiệp không xác định được giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư vào cuối niên độ kế toán, cần phải thuyết minh danh mục bất động sản đầu tư và lý do không xác định được giá trị này trong báo cáo tài chính.
3 Vài nét so sánh chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 “Bất động sản đầu tư” với chuẩn mực kế toán quốc tế cùng tên.
Gần đây, sự ra đời của Luật kế toán Việt Nam cùng với việc triển khai hệ thống chuẩn mực báo cáo tài chính quốc tế (IFRs), trước đây gọi là chuẩn mực kế toán quốc tế (IAS), vào quy định kế toán Việt Nam (VN GAAP) đã đánh dấu một bước tiến quan trọng trong quá trình hội nhập và hiện đại hóa nền kinh tế.
Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 “Bất động sản đầu tư” và chuẩn mực kế toán quốc tế IAS 40 có nhiều điểm tương đồng và khác biệt quan trọng Cả hai chuẩn mực đều quy định cách thức ghi nhận, đo lường và trình bày bất động sản đầu tư Tuy nhiên, chuẩn mực Việt Nam có những quy định riêng về việc xác định giá trị hợp lý và phương pháp khấu hao, trong khi IAS 40 cho phép linh hoạt hơn trong việc lựa chọn phương pháp kế toán Sự khác biệt này có thể ảnh hưởng đến cách thức báo cáo tài chính của các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam so với các quốc gia áp dụng IAS 40.
Chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS 05) được ban hành theo Quyết định số 243/2003/QĐ-BTC ngày 30/12/2003 của Bộ trưởng Bộ Tài chính Hướng dẫn thực hiện chuẩn mực này được quy định trong Thông tư số 23/2005/TT-BTC, ban hành ngày 30/03/2005.
Chuẩn mực kế toán quốc tế số 40 (IAS 40) được ban hành thay cho IAS 25, được sửa đổi tháng 3/2004 và có hiệu lực từ ngày 01/01/2005
Hai chuẩn mực này hoàn toàn giống nhau ở những điểm sau:
Giá ban đầu của bất động sản đầu tư được xác định theo nguyên giá, bao gồm các chi phí giao dịch trực tiếp liên quan, nhưng không bao gồm các chi phí phát sinh ban đầu, chi phí khi đưa bất động sản vào hoạt động lần đầu, cũng như các chi phí không bình thường trong quá trình xây dựng.
Điều kiện và thủ tục thanh lý bất động sản đầu tư là chủ đề quan trọng trong lĩnh vực quản lý tài sản Một điểm khác biệt chính giữa VAS 05 và IAS 40 là VAS 05 yêu cầu áp dụng phương pháp nguyên giá để xác định giá trị và ghi nhận bất động sản đầu tư, trong khi IAS 40 cho phép sử dụng cả phương pháp giá thực tế lẫn phương pháp nguyên giá.
Vài nét so sánh chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 "Bất động sản đầu tư" với chuẩn mực kế toán quốc tế cùng tên
cáo tài chính đánh giá bất động sản đầu tư theo giá trị thực tế không thực hiện được th́ doanh nghiệp phải tŕnh bày:
- Bảng kê loại bất động sản đầu tư
Việc xác định giá trị bất động sản theo giá thực tế là một thách thức lớn do nhiều yếu tố ảnh hưởng như vị trí, tình trạng thị trường và các yếu tố kinh tế Thay vào đó, việc ước lượng giá trị thực tế của bất động sản có thể được thực hiện thông qua các phương pháp phân tích khác nhau, bao gồm so sánh với các giao dịch tương tự và đánh giá tiềm năng phát triển trong tương lai Điều này giúp đưa ra cái nhìn tổng quan và chính xác hơn về giá trị thực sự của bất động sản.
Chính phủ đóng vai trò quan trọng trong việc giám sát và quy định mức giá trần và giá sàn cho các mặt hàng thiết yếu trong nền kinh tế Việc trình bày bảng kê loại bất động sản đầu tư giúp người sử dụng báo cáo tài chính ước lượng giá thị trường của bất động sản, dựa trên khung giá do ban Vật giá Chính phủ quy định.