BÀI KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUÂN ĐỘI (MB BANK) CHI NHÁNH QUANG TRUNG ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Quang Trung
Tổng quan về Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Quang Trung
Ngân hàng TMCP Quân Đội (MB) chính thức thành lập vào ngày 04 tháng 11 năm 1994 với 25 cán bộ nhân viên và vốn điều lệ ban đầu là 20 tỷ đồng Năm 2000,
MB đã thành lập Công ty TNHH Chứng khoán Thăng Long (hiện nay là Công ty CP Chứng khoán Ngân hàng TMCP Quân Đội MBS) và Công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Quân Đội (MBAMC) Năm 2003, MB tiến hành cải tổ toàn diện hệ thống và nhân lực Đến năm 2004, MB trở thành ngân hàng đầu tiên phát hành cổ phần thông qua đấu giá công chúng với tổng mệnh giá 20 tỷ đồng.
MB đã có những bước tiến quan trọng như ký kết thỏa thuận ba bên với Vietcombank và Viettel về thanh toán cước viễn thông Bên cạnh đó, MB cũng hợp tác với Citibank để thành lập công ty quản lý quỹ Đầu tư chứng khoán Hà Nội HFM, hiện nay là MB Capital Ngoài ra, MB đã triển khai thành công dự án hiện đại hóa công nghệ thông tin CoreT24 của Temenos (Thụy Sĩ).
• Năm 2000: thành lập Công ty TNHH Chứng khoán Thăng Long (nay là Công ty
Cổ phần Chứng khoán Ngân hàng TMCP Quân đội MBS) và Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Quân đội (MBAMC)
• Năm 2003: MB tiến hành cải tổ toàn diện về hệ thống và nhân lực
• Năm 2004: MB là ngân hàng đầu tiên phát hành cổ phần thông qua bán đấu giá ra công chúng với tổng mệnh giá là 20 tỷ đồng
Vào năm 2005, MB đã ký kết thỏa thuận ba bên với Vietcombank và Tập đoàn Viễn thông Quân đội Viettel để thực hiện thanh toán cước viễn thông của Viettel, đồng thời đạt được thỏa thuận hợp tác với Citibank.
Năm 2006, Công ty Quản lý Quỹ Đầu tư Chứng khoán Hà Nội HFM được thành lập, hiện nay được biết đến với tên gọi Công ty cổ phần Quản lý Quỹ Đầu tư Ngân hàng Quân đội MB Capital.
Triển khai thành công dự án hiện đại hóa công nghệ thông tin CoreT24 của Tập đoàn Temenos (Thụy Sĩ)
• Năm 2008: MB tái cơ cấu tổ chức Tập đoàn Viễn thông Quân đội Viettel chính thức trở thành cổ đông chiến lược
• Năm 2009: MB ra mắt Trung tâm dịch vụ khách hàng 247
• Năm 2010: Khai trương chi nhánh đầu tiên tại nước ngoài (Lào)
Năm 2011, công ty đã niêm yết cổ phiếu thành công trên Sở Giao dịch Chứng khoán TP Hồ Chí Minh (HSX) từ ngày 01 tháng 11, đồng thời khai trương chi nhánh thứ hai tại Campuchia Ngoài ra, hệ thống CoreT24 cũng được nâng cấp thành công từ phiên bản R5 lên R10.
• Năm 2019: MB ra mắt logo và bộ nhận diện thương hiệu mới
• Năm 2020: MB được vinh danh “Ngân hàng tiêu biểu Việt Nam”
1.1.2 Chức năng, nhiệm vụ của Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Quang Trung
Ngân hàng MB Quang Trung thực hiện các hoạt động chính như nhận tiền gửi, cho vay và cung cấp dịch vụ mở tài khoản, thanh toán kiều hối, bảo hiểm Doanh thu chủ yếu đến từ hoạt động tín dụng Ngân hàng thường xuyên tổ chức các khoá huấn luyện để nâng cao trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ nhân viên, đáp ứng nhu cầu khách hàng và sự phát triển của ngân hàng Sau 15 năm thành lập, MB Quang Trung không ngừng phát triển với mục tiêu hiệu quả và chiến lược “Nhanh – Khác biệt – Bền vững – Hiệu quả”.
1.1.3 Cơ cấu tổ chức Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Quang Trung
Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Quang Trung, dưới sự quản lý của Chi nhánh Bắc Sài Gòn, hoạt động với đội ngũ hơn 25 cán bộ và nhân viên Mô hình tổ chức tại chi nhánh bao gồm Giám Đốc, Bộ phận Kinh doanh và Bộ phận Dịch vụ Khách hàng, được thể hiện rõ qua sơ đồ cấu trúc.
Hình 1.1: Sơ đồ tổ chức của Ngân hàng TMCP Quân Đội – CN Quang Trung
(Nguồn: Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Quang Trung)
➢ Chức năng của các bộ phận
Giám đốc chi nhánh là người đứng đầu, quản lý toàn bộ hoạt động của chi nhánh ngân hàng Họ có quyền quyết định về khen thưởng và kỷ luật đối với cán bộ, nhân viên Ngoài ra, giám đốc chi nhánh còn xét duyệt và thiết lập các chính sách hoạt động, xây dựng chiến lược kinh doanh, đồng thời đại diện chi nhánh ký kết hợp đồng với khách hàng.
Giám đốc dịch vụ đảm nhận nhiều nhiệm vụ và vai trò tương tự như giám đốc chi nhánh, nhưng quyền hạn của họ có một số hạn chế hơn so với giám đốc chi nhánh.
Bộ phận kinh doanh là một phần thiết yếu của ngân hàng, chịu trách nhiệm chính trong việc tạo ra doanh thu và lợi nhuận cho ngân hàng cũng như cho chính đơn vị kinh doanh.
Phòng Khách hàng cá nhân tại MB là bộ phận chuyên trách tiếp xúc và phục vụ các khách hàng cá nhân và hộ gia đình Nhiệm vụ của phòng bao gồm cung cấp các sản phẩm và dịch vụ tín dụng, cũng như chăm sóc khách hàng, tất cả đều được thực hiện theo sự chỉ đạo của các cấp lãnh đạo trong khối KHCN.
Phòng Khách hàng Doanh nghiệp tại MB đóng vai trò quan trọng trong việc tiếp xúc và phục vụ các tổ chức, doanh nghiệp SME và doanh nghiệp lớn Bộ phận này chuyên cung cấp và giới thiệu các sản phẩm, dịch vụ tín dụng cùng với thẩm định tín dụng, đồng thời chăm sóc khách hàng doanh nghiệp theo chỉ đạo từ lãnh đạo.
1.2 Khái quát về phòng quan hệ khách hàng cá nhân
1.2.1 Mô tả công việc của phòng quan hệ khách hàng cá nhân Đây là bộ phận tiếp xúc với khách hàng là cá nhân, hộ gia đình thực hiện việc cung cấp các sản phẩm, dịch vụ về sản phẩm tín dụng, chăm sóc khách hàng, theo sự chỉ đạo của các cấp lãnh đạo tại MB, khối KHCN, giúp xây dựng mối quan hệ bền vững với khách hàng và đảm bảo rằng họ có những trải nghiệm tốt khi sử dụng các sản phẩm và dịch vụ của MB Bank
Tư vấn tài chính là quá trình hỗ trợ khách hàng hiểu rõ về các sản phẩm và dịch vụ tài chính mà ngân hàng cung cấp, bao gồm vay mượn, tiết kiệm, đầu tư, thẻ tín dụng và các dịch vụ liên quan Các chuyên viên tư vấn sẽ phân tích nhu cầu và tình hình tài chính của khách hàng để đưa ra những giải pháp tối ưu, giúp khách hàng đạt được mục tiêu tài chính của mình.
Hỗ trợ giao dịch tài chính cho khách hàng bao gồm việc mở tài khoản, chuyển tiền, rút tiền, thanh toán hóa đơn và các giao dịch khác Đội ngũ hỗ trợ cam kết đảm bảo quy trình diễn ra thuận lợi và an toàn cho người dùng.
Mô tả công việc và vị trí thực tập
Vị trí thực tập: Chuyên viên khách hàng cá nhân
➢ Tìm kiếm KH có nhu cầu sử dụng sản phẩm hoặc các loại hình dịch vụ của ngân hàng
Tiếp xúc trực tiếp với khách hàng, tư vấn các sản phẩm, dịch vụ và tiện ích ngân hàng phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của họ, đồng thời hướng dẫn hoàn thành các thủ tục hồ sơ theo quy định.
➢ Tham gia các buổi đào tạo về các sản phẩm mới và sản phẩm nổi bật của ngân hàng
➢ Định danh tài khoản cho khách hàng và cung cấp hỗ trợ điện thoại để tư vấn cho khách hàng về việc định danh tài khoản
➢ Tham gia vào các hoạt động phát tờ rơi để quảng bá sản phẩm
➢ Tham gia vào chiến dịch để khuyến khích người người tải app về, sử dụng VietQR và thẻ Hi Collection.
Khái quát về hoạt động cho vay KHCN trong lĩnh vực nhà đất tại ngân hàng
Bảng 1.1: Kết quả kinh doanh của Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh
Quang Trung ĐVT: Tỷ đồng
(Nguồn: Báo cáo tài chính Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Quang Trung)
Biểu đồ 1.1: Kết quả kinh doanh của Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh
(Nguồn: Báo cáo tài chính Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Quang Trung)
Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Quang Trung đã có kết quả kinh doanh tích cực và liên tục phát triển qua các năm, nhờ vào nỗ lực của Ban lãnh đạo và đội ngũ nhân viên Doanh thu của ngân hàng đã tăng trưởng ổn định từ năm 2020 đến 2022, với doanh thu năm 2021 đạt 65 tỷ đồng, tăng 1,3 tỷ đồng (tương ứng 2,04%) so với năm 2020, mặc dù năm 2021 là một thách thức lớn cho nền kinh tế Sang năm 2022, doanh thu tiếp tục tăng lên 67,5 tỷ đồng, tương ứng với mức tăng 3,85% so với năm 2021 Tổng thu nhập trong giai đoạn này đã phản ánh sự phát triển mạnh mẽ của ngân hàng.
Chi phí của Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Quang Trung đã tăng lên theo từng năm, với mức chi phí năm 2021 đạt 25,55 tỷ đồng, tăng 0,52 tỷ đồng so với năm 2020 Đây là giai đoạn mà chi nhánh đã tối thiểu hóa chi phí thông qua việc thực hiện nhiều giải pháp linh hoạt, dẫn đến mức tăng chi phí thấp chỉ 0,52 tỷ đồng trong giai đoạn 2020-2021.
0 Tổng doanh thu Tổng chi phí Lợi nhuận trước Lợi nhuận sau thuế thuế
Năm 2022, chi phí của Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Quang Trung đạt 26,15 tỷ đồng, tăng 0,6 tỷ đồng so với năm 2021, tương đương với mức tăng 2,08% so với năm 2020 Sự gia tăng này chủ yếu do lãi tiền gửi cho khách hàng và các khoản chi phí khác như mở rộng thị trường và nộp thuế, dẫn đến tổng chi phí của Ngân hàng MB – CN Quang Trung tăng lên.
Lợi nhuận trước thuế của Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Quang Trung đã có xu hướng tăng trưởng qua các năm, với mức đạt 40,20 tỷ đồng vào năm 2022, tăng 1,88% so với năm 2021 Trong năm 2021, lợi nhuận chưa cao do nền kinh tế vẫn chịu ảnh hưởng nặng nề từ dịch Covid-19, dẫn đến nhu cầu sử dụng vốn để phục hồi kinh tế tăng cao.
Giới thiệu về bài nghiên cứu
Tính cấp thiết của đề tài
Ngân hàng đóng vai trò quan trọng như một kênh tài chính trung gian, kết nối giữa cá nhân và nền kinh tế Với sự phát triển không ngừng, ngân hàng đã cung cấp nhiều sản phẩm cho vay đa dạng, từ cho vay tín chấp đến cho vay bất động sản, nhằm đáp ứng nhu cầu của khách hàng Trong bối cảnh dịch Covid-19, nhiều người mất việc làm và doanh nghiệp gặp khó khăn, nhà nước đã giảm lãi suất cho các khoản vay để hỗ trợ hộ kinh doanh và doanh nghiệp Điều này giúp các ngân hàng thương mại cổ phần, như MB BANK, triển khai các chương trình hỗ trợ khách hàng hiệu quả hơn Hoạt động cho vay bất động sản đã trở thành một phần quan trọng trong chiến lược kinh doanh của ngân hàng, với các sản phẩm vay linh hoạt và lãi suất hấp dẫn, đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà đất của cá nhân Sự gia tăng nhu cầu vốn tiêu dùng đã khiến cho cho vay bất động sản chiếm tỷ trọng cao trong hoạt động của ngân hàng, từ đó, tôi đã chọn đề tài “Thực trạng hoạt động cho vay khách hàng cá nhân trong lĩnh vực bất động sản tại ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân Đội (MB BANK) – Chi nhánh Quang Trung” để nghiên cứu.
Mục tiêu nghiên cứu
Bài viết phân tích thực trạng cho vay bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng TMCP Quân Đội (MB BANK) – Chi nhánh Quang Trung Qua đó, bài viết chỉ ra những hạn chế và khó khăn trong hoạt động cho vay, từ đó đề xuất các kiến nghị và giải pháp nhằm nâng cao chất lượng cho vay bất động sản của ngân hàng trong hiện tại và tương lai.
Đối tượng – phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu này tập trung vào việc phân tích thực trạng hoạt động cho vay trong lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân Đội - Chi nhánh Quang Trung Mục tiêu là đánh giá hiệu quả và các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay, từ đó đề xuất giải pháp nâng cao chất lượng dịch vụ và đáp ứng nhu cầu của khách hàng trong lĩnh vực bất động sản.
Nghiên cứu này tập trung vào thực trạng hoạt động cho vay khách hàng cá nhân trong lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân Đội (MB BANK) - Chi nhánh Quang Trung trong giai đoạn 2020 đến 2022.
Phương pháp nghiên cứu
Khóa luận áp dụng phương pháp lý luận kết hợp với thống kê và phân tích, tổng hợp so sánh số liệu Nghiên cứu lý thuyết được kết hợp với phân tích thực trạng hoạt động cho vay trong lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng TMCP Quân Đội - Chi nhánh Quang Trung.
Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Nghiên cứu này đánh giá hiệu quả chính sách và quy trình cho vay tại MB BANK - Chi nhánh Quang Trung Bằng cách phân tích thực trạng hoạt động cho vay, đề tài xác định mức độ thành công trong lĩnh vực bất động sản và đề xuất cải tiến nhằm tăng cường hiệu quả hoạt động này Đồng thời, nghiên cứu cũng đánh giá hiệu quả của chính sách cho vay tại MB BANK.
Chi nhánh Quang Trung của MB BANK sẽ phân tích thực trạng hoạt động cho vay bất động sản để đánh giá mức độ thành công và đề xuất cải tiến nhằm nâng cao hiệu quả cho vay Nghiên cứu này không chỉ giúp xác định điểm mạnh và điểm yếu của ngân hàng mà còn góp phần nâng cao uy tín và tin cậy trong lĩnh vực cho vay Qua đó, MB BANK có thể đảm bảo sự tin tưởng từ khách hàng, tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững trong tương lai.
2.6 Bố cục của khóa luận
Mở đầu Khái quát về khóa luận tốt nghiệp
Chương 1: Cơ sở lý thuyết về hoạt động cho vay khách hàng cá nhân trong lĩnh vực bất động sản
Chương 2: Thực trạng hoạt động cho vay khách hàng cá nhân trong lĩnh vực bất động sản tại Ngân Hàng TMCP Quân Đội (MB BANK) – Chi nhánh Quang Trung
Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay khách hàng cá nhân trong lĩnh vực bất động sản tại Ngân Hàng TMCP Quân Đội (MB BANK) – Chi nhánh Quang Trung
Lý thuyết về bất động sản
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều
Theo quy định tại Điều 174, bất động sản (BĐS) bao gồm các tài sản như: đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, cũng như các tài sản gắn liền với nhà và công trình đó Ngoài ra, BĐS còn bao gồm các tài sản khác liên quan đến đất đai và các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Theo điều 174 Bộ Luật Dân sự năm 2005, bất động sản gồm 4 loại như sau:
− Nhà ở và các công trình khác gắn liền với đất đai
− Tài sản khác gắn liền với đất đai
− Tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai
Trong các loại bất động sản, ba loại đầu tiên bao gồm bất động sản cố định, không thể di dời như đất đai và những gì gắn liền với nó Loại bất động sản cuối cùng là tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng, mặc dù có thể di dời nhưng vẫn được coi là bất động sản về mặt pháp lý.
Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt với tính bất động, không thể di chuyển từ vị trí này sang vị trí khác Mặc dù đất đai là tài sản thuộc sở hữu của một cá nhân, nhưng họ không thể cầm nắm hay thực hiện các hành động vật lý khác với nó Việc chuyển nhượng hay bán đất chỉ mang lại quyền sử dụng và khai thác, mà không thể di chuyển bất động sản đến nơi khác, kể cả nơi cư trú của họ.
Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản phụ thuộc vào vị trí địa lý, điều kiện sinh thái và kinh tế xã hội, ảnh hưởng đến cách thức sử dụng và giá trị đất Do đó, quy hoạch và giá chuyển nhượng đất đai khác nhau giữa các địa phương, phản ánh sự khác biệt về điều kiện kinh tế và xã hội giữa thành phố, nông thôn, vùng núi và đồng bằng.
Mỗi bất động sản đều có những đặc điểm nội tại và ảnh hưởng bên ngoài riêng biệt Ngay cả những bất động sản nằm gần nhau cũng có mức giá khác nhau, phù hợp với các mục đích sử dụng khác nhau Ví dụ, giá đất mặt đường thường cao hơn so với đất mặt ngõ, và bất động sản có một mặt tiền sẽ có giá khác so với những bất động sản sở hữu hai mặt tiền.
Giá trị bất động sản phản ánh sự không đồng nhất của nó, phụ thuộc vào nhiều yếu tố như thời điểm giao dịch, nhu cầu và khả năng tài chính của người mua Yếu tố tâm lý và sự ưa thích của người tiêu dùng cũng ảnh hưởng đáng kể đến giá trị Đặc điểm độc đáo và tiện ích của mỗi tài sản là những yếu tố quan trọng trong việc xác định giá trị cuối cùng Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, tính không đồng nhất của bất động sản ngày càng tăng, khi nhu cầu xã hội phát triển và giá đất tăng nhanh ở các khu vực phát triển.
Diện tích đất có hạn trong khi dân số ngày càng tăng, dẫn đến xu hướng giá đất tăng theo thời gian Nhu cầu chỗ ở cho người dân ngày càng cao là nguyên nhân chính làm gia tăng cầu và đẩy giá đất lên.
Diện tích đất đai đang giảm do tốc độ tăng dân số nhanh, đặc biệt ở vùng nông thôn, khi người dân chuyển đến các khu vực thành thị để sinh sống Sự gia tăng mật độ dân số cùng với diện tích đất hạn chế khiến nhu cầu về chỗ ở tăng cao Tốc độ phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hóa và hiện đại hóa đã dẫn đến việc mở rộng các khu công nghiệp, làm thu hẹp diện tích đất nông nghiệp Nhu cầu lao động tại thành phố luôn cao hơn ở nông thôn, khiến dân số thành phố tăng đột biến Người dân thường tìm kiếm việc làm tại các doanh nghiệp thay vì trong lĩnh vực nông nghiệp, từ đó tạo ra nhu cầu lớn về bất động sản và nhà cho thuê Các dự án nhà chung cư cũng được quy hoạch lớn hơn để đáp ứng nhu cầu sinh sống của người dân tại các khu đô thị lớn.
➢ Tính bền vững, đời sống kinh tế dài:
Bất động sản bao gồm đất đai và các công trình gắn liền với đất Tài sản trong hệ quy chiếu này được xác định là bất động sản, với đất là nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá và không thể thay thế Đất được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau trong các lĩnh vực và ngành nghề của con người.
Đất đai đóng vai trò quan trọng trong quá trình tái sản xuất xã hội, mang lại giá trị bền vững cho cả chủ sở hữu và người khai thác Thời gian sử dụng đất là vô hạn hoặc có thể cho thuê dài hạn, tạo ra nhiều cơ hội phát triển Bên cạnh những lợi ích, tiềm năng khai thác đất còn gia tăng giá trị của bất động sản, góp phần vào sự phát triển kinh tế bền vững và nâng cao đời sống của người dân trong cả nước.
Hoạt động cho vay KHCN trong lĩnh vực bất động sản
1.2.1 Cho vay KHCN trong lĩnh vực bất động sản
Theo thông tư 39/2016/TT-NHNN, cho vay là hình thức cấp tín dụng, trong đó tổ chức tín dụng cung cấp một khoản tiền cho khách hàng để sử dụng vào mục đích cụ thể trong một thời gian nhất định, với cam kết hoàn trả gốc và lãi Sản phẩm cho vay này nhằm hỗ trợ khách hàng trong việc đầu tư kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà để bán hoặc ở, sửa chữa, mua bán nhà cửa, phát triển cơ sở hạ tầng cho các dự án, mua nhà trả góp, cũng như xây dựng văn phòng và nhà trọ cho thuê.
Cho vay bất động sản (BĐS) là một trong những hình thức cho vay có lãi suất cao hơn so với các khoản vay khác của ngân hàng, chỉ sau cho vay tiêu dùng Vì vậy, đây được xem là một kênh sinh lợi tiềm năng cho các ngân hàng.
Hoạt động cho vay bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối người bán, người mua và ngân hàng Người bán có thể tìm kiếm khách hàng từ ngân hàng, trong khi người mua có thể khám phá các lựa chọn bất động sản thông qua ngân hàng Ngoài việc hỗ trợ giao dịch mua bán, ngân hàng còn có cơ hội bán chéo các sản phẩm khác, từ đó gia tăng kết quả kinh doanh.
Cho vay bất động sản cung cấp vốn kịp thời và chất lượng cho khách hàng, với các ưu điểm như an toàn, tiện lợi, nhanh chóng và dễ tiếp cận Điều này đáp ứng nhu cầu sở hữu bất động sản đa dạng, đặc biệt là cho tầng lớp có thu nhập thấp Hoạt động cho vay bất động sản từ ngân hàng giúp họ sở hữu đất đai, nhà cửa, góp phần ổn định và nâng cao chất lượng cuộc sống của toàn xã hội.
Việc mua nhà đất trả góp giúp khách hàng chuyển đổi chi phí thuê nhà thành khoản trả cho ngân hàng, mang lại nhiều lợi ích Sau một thời gian, khách hàng sẽ sở hữu nhà và đất của riêng mình với chi phí không quá cao.
➢ Phân loại cho vay bất động sản căn cứ vào mục đích vay
❖ Cho vay kinh doanh bất động sản:
Chúng tôi cung cấp giải pháp tài trợ cho các doanh nghiệp nhằm hỗ trợ các dự án bất động sản, bao gồm xây dựng khu đô thị mới, khu thương mại và căn hộ chung cư.
Dịch vụ tài trợ dành cho khách hàng cá nhân nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở, bao gồm xây dựng, sửa chữa, mua nhà đất và trang trí nội thất, là một lĩnh vực quan trọng mà bài viết này muốn tập trung khai thác.
➢ Phân loại cho vay bất động sản căn cứ vào sản phẩm cho vay
❖ Sản phẩm cho vay thanh toán tiền cho bên bán
❖ Sản phẩm cho vay tiền bù đắp mua bất động sản
❖ Sản phẩm cho vay xây dựng và sửa chữa nhà ở
➢ Phân loại cho vay bất động sản căn cứ vào thời hạn cho vay
❖ Vay ngắn hạn (Short-term loans): Đây là các khoản vay có thời hạn trả nợ trong vòng vài năm, thường là từ 1 đến
Trong vòng 5 năm, các khoản vay ngắn hạn thường được sử dụng chủ yếu cho việc đầu tư bất động sản ngắn hạn hoặc để tái cấu trúc tài chính cá nhân.
❖ Vay trung hạn (Intermediate-term loans):
Các khoản vay trung hạn có thời gian từ 5 đến 15 năm, thường được sử dụng để mua nhà ở hoặc đầu tư vào bất động sản thương mại như văn phòng và cửa hàng.
Vay dài hạn là các khoản vay có thời gian hoàn trả từ 15 năm trở lên, thường được sử dụng để mua nhà ở chính hoặc đầu tư vào các dự án bất động sản lớn như chung cư cao cấp và phát triển đô thị.
Quy định về phân loại nợ
Theo Điều 5 của Thông tư 02/2023/TT-NHNN, việc giữ nguyên nhóm nợ và phân loại nợ như sau:
Các tổ chức tín dụng và chi nhánh ngân hàng nước ngoài có quyền giữ nguyên nhóm nợ đối với khoản nợ, bao gồm cả dư nợ gốc và lãi, sau khi đã thực hiện cơ cấu lại thời hạn trả nợ Khoản nợ này sẽ được phân loại theo Thông tư 02/2023/TT-NHNN, tương ứng với quy định của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về phân loại tài sản, mức trích lập, phương pháp trích lập dự phòng rủi ro, và sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro tại thời điểm gần nhất trước khi thực hiện cơ cấu lại thời hạn trả nợ.
Giá trị tăng trưởng doanh số tuyệt đối = Tổng doanh số cho vay mua nhà đất (t) – Tổng doanh số cho vay mua nhà năm (t-1)
Giá trị tăng trưởng doanh số tương đối = Giá trị tăng trưởng doanh số tuyệt đối
Theo quy định của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, nợ được cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ sẽ không bị phân loại lại vào nhóm nợ có mức độ rủi ro cao hơn, miễn là vẫn đúng thời hạn cơ cấu Tuy nhiên, nếu khoản nợ quá hạn sau khi đã cơ cấu lại mà không được tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài tiếp tục cơ cấu, thì cần phải thực hiện phân loại nợ theo quy định hiện hành.
Chỉ tiêu đo lường chất lượng cho vay BĐS đối với khách hàng cá nhân
1.4.1 Chỉ tiêu phản ánh về doanh số cho vay
Doanh số cho vay mua nhà đất là tổng số tiền mà ngân hàng giải ngân cho khách thường được tính theo năm hoặc theo quý
➢ Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng doanh số cho vay BĐS tuyệt đối
Chỉ tiêu doanh số cho vay mua nhà đất năm (t) so với năm (t-1) phản ánh sự biến động về giá trị tuyệt đối, cho thấy lượng tiền ngân hàng cung cấp cho khách hàng tăng lên Sự gia tăng này không chỉ đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng mà còn chứng minh hoạt động cho vay trong lĩnh vực bất động sản đạt chất lượng cao hơn.
➢ Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng doanh số cho vay BĐS tương đối
Tỷ lệ = Doanh số cho vay mua nhà đất
Tổng doanh số của hoạt động cho vay * 100
Giá trị tăng trưởng dư nợ tuyệt đối = Tổng dư nợ cho vay mua nhà đất (t) – Tổng dư nợ cho vay mua nhà đất năm (t-1)
Giá trị tăng trưởng dư nợ tương đối = Giá trị tăng trưởng dư nợ tuyệt đối
Tổng dư nợ cho vay mua nhà đất năm (t−1) *100
Chỉ tiêu này phản ánh tốc độ tăng trưởng doanh số cho vay mua nhà đất trong năm (t) so với năm (t-1) Sự gia tăng của chỉ tiêu này cho thấy doanh số cho vay mua bất động sản của ngân hàng đã tăng trưởng qua các năm.
➢ Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng về tỷ lệ
Chỉ tiêu này thể hiện tỷ lệ doanh số cho vay mua nhà đất so với tổng doanh số cho vay của ngân hàng Sự gia tăng tỷ trọng cho vay mua nhà đất qua các năm cho thấy hoạt động cho vay của ngân hàng đang đạt chất lượng tốt.
1.4.2 Chỉ tiêu phản ánh về dư nợ cho vay
Dư nợ cho vay mua nhà đất là số tiền mà khách hàng còn nợ ngân hàng tại một thời điểm cụ thể Chỉ tiêu này thường được kết hợp với doanh số cho vay mua nhà đất để phản ánh tình hình cho vay của ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản.
➢ Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng dư nợ tuyệt đối
Chỉ tiêu này thể hiện sự chênh lệch dư nợ giữa năm (t) và năm (t-1) về giá trị tuyệt đối Khi chỉ tiêu này tăng, có nghĩa là tổng số tiền mà khách hàng nợ ngân hàng đã gia tăng qua các năm.
➢ Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng dư nợ tương đối
Chỉ tiêu này phản ánh tốc độ tăng trưởng dư nợ hàng năm (năm t so với năm t-1) Khi chỉ tiêu này gia tăng, điều đó cho thấy dư nợ của ngân hàng đã tăng lên theo thời gian.
1.4.3 Chỉ tiêu phản ánh về thu hồi nợ cho vay
Chỉ tiêu thu hồi nợ là một yếu tố quan trọng để đánh giá khả năng quản lý và tổ chức vốn vay, đồng thời phản ánh chất lượng tín dụng trong việc đáp ứng nhu cầu của khách hàng.
Tỷ lệ nợ quá hạn = Nợ quá hạn
Giá trị tăng trưởng thu hồi nợ tuyệt đối = Tổng thu hồi nợ cho vay mua nhà đất (t) – Tổng thu hồi nợ cho vay mua nhà đất năm (t-1)
Giá trị tăng trưởng thu hồi nợ tương đối Giá trị tăng trưởng thu hồi nợ tuyệt đối
* 100 Tổng thu hồi nợ cho vay mua nhà đất năm (t−1)
➢ Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng thu hồi nợ tuyệt đối
Chỉ tiêu này phản ánh sự chênh lệch trong thu hồi nợ của ngân hàng giữa năm (t) và năm (t-1) về giá trị tuyệt đối Khi chỉ tiêu này tăng, điều đó cho thấy ngân hàng đang thu hồi nợ từ khách hàng hiệu quả hơn.
➢ Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng thu hồi nợ tương đối
Chỉ tiêu này phản ánh tốc độ tăng trưởng thu hồi nợ hàng năm (t) so với năm trước đó (t-1) Sự gia tăng của chỉ tiêu này cho thấy khả năng thu hồi nợ của ngân hàng đã cải thiện qua các năm.
1.4.4 Chỉ tiêu phản ánh về nợ quá hạn và nợ xấu
Chỉ tiêu nợ quá hạn thể hiện số tiền gốc và lãi chưa được thu hồi, phản ánh hiệu quả của chính sách tín dụng ngân hàng.
Chỉ tiêu nợ xấu phản ánh các khoản nợ khó đòi, thường có thời hạn quá lớn, do khách hàng không có khả năng chi trả vì làm ăn thua lỗ hoặc phá sản Điều này cho thấy ngân hàng có đang quản lý hiệu quả các khoản vay tín dụng hay không, đồng thời cũng liên quan đến các chính sách phân loại nợ của ngân hàng.
Các nghiên cứu có liên quan
Theo Nguyễn Thị Hạnh (2011), tác giả nghiên cứu đề tài “GIẢI PHÁP PHÁT
Tỷ trọng nợ xấu = Dư nợ nhóm 3,4,5
Trong thời gian qua, hoạt động cho vay bất động sản đã được các ngân hàng thương mại, đặc biệt là Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu, triển khai và đẩy mạnh Nghiên cứu này giúp các ngân hàng xác định điểm mạnh và hạn chế của mình, từ đó đưa ra giải pháp phát triển hoạt động cho vay bất động sản Kết quả nghiên cứu cung cấp cái nhìn tổng thể về hoạt động cho vay bất động sản trong hệ thống ngân hàng, làm cơ sở tham khảo cho việc định hướng phát triển chiến lược cho vay bất động sản trong tương lai, góp phần gia tăng lợi nhuận cho ngân hàng.
Nghiên cứu của Nguyễn Thị Ánh Hồng (2014) với đề tài “Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Hàng Hải Việt Nam Maritime Bank – Chi nhánh Hà Nội” nhằm phân tích kết quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng Bài viết đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm phát triển và mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại Maritime Bank – Chi nhánh Hà Nội.
Bùi Tiến Hùng (2018) đã thực hiện nghiên cứu về "Phát triển hoạt động cho vay mua nhà đất tại Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam - Phòng giao dịch Mỹ Đình", nhằm đánh giá vai trò của sản phẩm cho vay mua nhà đất đối với VIB Mỹ Đình Nghiên cứu cũng tìm hiểu thực trạng cho vay và đề xuất các giải pháp để phát triển hoạt động cho vay mua nhà đất tại Phòng giao dịch này.
Lâm Thị Tú Uyên (2019) trong nghiên cứu của mình về "Giải pháp hoàn thiện hoạt động cho vay bất động sản cho khách hàng cá nhân tại Ngân hàng TMCP Kiên Long – PGD Tùng Thiện Vương – Chi nhánh Sài Gòn" đã trình bày quy trình tín dụng trung và dài hạn cho các dự án bất động sản tại Ngân hàng Kiên Long Nghiên cứu cũng phân tích thực trạng chất lượng tín dụng trung và dài hạn trong lĩnh vực này và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng tín dụng cho các dự án bất động sản tại ngân hàng.
Chương 1 đã giới thiệu sơ lược về cơ sở lý thuyết về hoạt động cho vay KHCN trong lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng TMCP Quân Đội Những sản phẩm đặc trưng của cho vay KHCN nói chung và cho vay KHCN trong lĩnh vực bất động sản nói riêng Việc tìm hiểu các thông tin về cơ sở lý thuyết như vai trò, đặc điểm giúp thuận lợi trong việc phân tích thực trạng hoạt động cho vay KHCN trong lĩnh vực bất động sản ở chương 2.
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUÂN ĐỘI (MB BANK) – CHI NHÁNH QUANG TRUNG
Các sản phẩm cho vay KHCN trong lĩnh vực bất động sản tại MB Bank – Chi nhánh Quang Trung
2.1.1 Cho vay mua nhà chung cư chưa ra sổ
Sản phẩm cho vay mua nhà chung cư chưa ra sổ là giải pháp tài chính dành cho cá nhân có nhu cầu sở hữu chung cư để ở Khác biệt với vay mua nhà phố, sản phẩm này áp dụng cho các chung cư chưa có giấy tờ sở hữu và chưa được xây dựng, nhưng vẫn có thể dùng làm tài sản thế chấp Để đảm bảo tính pháp lý, ngân hàng và chủ đầu tư cần ký biên bản thỏa thuận hợp tác và xác định quyền tài sản giữa ba bên: người mua, người bán (chủ đầu tư) và ngân hàng.
2.1.2 Sản phẩm cho vay mua đất dự án
Sản phẩm cho vay mua đất dự án và cho vay mua nhà chung cư chưa ra sổ có nhiều điểm tương đồng, nhưng khác biệt ở đối tượng tham gia Trong vay mua nhà chung cư, có sự tham gia của ngân hàng, khách hàng và chủ đầu tư (phải là pháp nhân lớn) Ngược lại, vay mua đất dự án chỉ cần ngân hàng, khách hàng và chủ đất (có thể là cá nhân hoặc công ty, không cần hợp đồng hợp tác) Khi ký hợp đồng mua bán công chứng, chủ đầu tư phải ký thỏa thuận ba bên với ngân hàng để đảm bảo ngân hàng thực hiện giải ngân cho bên bán.
2.1.3 Sản phẩm cho vay mua nhà đất thông thường
Sản phẩm cho vay mua nhà, đất thông thường và cho vay mua nhà đất dự án đều tương tự nhau về thủ tục và hồ sơ Tuy nhiên, điểm khác biệt là thời gian phong tỏa tài khoản của bên bán trong cho vay mua nhà, đất thông thường chỉ kéo dài khoảng 2 tuần, ngắn hơn so với 2 tháng trong trường hợp cho vay mua đất dự án Nguyên nhân là do thời gian tách sổ và sang tên trong trường hợp dự án thường lâu hơn so với việc chỉ sang tên.
2.1.4 Sản phẩm cho vay xây dựng, sửa chữa nhà Đặc tính của sản phẩm này là tương tự như sản phẩm tiêu dùng, công đoạn làm hồ sơ khách hàng bao gồm nhận hồ sơ, xử lý hồ sơ, đăng ký giao dịch đảm bảo và giải ngân cho khách hàng Không có sự ràng buộc gì về mặt pháp lý và thời gian.
Quy định về hoạt động cho vay KHCN trong lĩnh vực bất động sản của MB Bank – Chi nhánh Quang Trung
MB Bank – Chi nhánh Quang Trung
➢ Không cho vay với các trường hợp khách hàng là
− Thành viên hội đồng quản trị, ban kiểm soát, Tổng giám đốc (giám đốc), Phó tổng giám đốc (phó giám đốc) của MB Bank
− Người có thẩm quyền, xét duyệt cho vay của MB Bank
Bố, mẹ, vợ, chồng và con của các thành viên hội đồng quản trị, ban kiểm soát, Tổng giám đốc và Phó tổng giám đốc của MB Bank đều được đề cập đến trong nội dung này.
− Khách hàng phát sinh nợ nhóm 3 trở lên tại các TCTD trong 12 tháng gần nhất tính đến ngày vay vốn
➢ MB ưu tiên cho vay với các khách hàng thuộc đối tượng sau
− Khách hàng được MB Bank xếp hạng tín dụng từ A trở lên
− Khách hàng có mức thu nhập bình quân hàng tháng từ 15tr trở lên
− Khách hàng đang sử dụng dịch vụ trả lương qua tài khoản của MB Bank
− Hộ kinh doanh có thời gian hoạt động liên tục 2 năm, có giấy phép kinh doanh và mức lợi nhuận bình quân hàng tháng từ 30 triệu đồng trở lên.
Quy trình nghiệp vụ cho vay bất động sản cho KHCN tại Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Quang Trung
TMCP Quân Đội – Chi nhánh Quang Trung
Bảng 2.1: Danh mục hồ sơ cho vay BĐS của KHCN tại Ngân hàng TMCP
Quân Đội – Chi nhánh Quang Trung
Loại hồ sơ Chi tiết
Hồ sơ pháp lý - Giấy tờ tuỳ thân của khách hàng như: Chứng minh nhân dân/
Căn cước công dân hoặc Hộ chiếu
- Sổ hộ khẩu hoặc KT3
- Giấy đăng ký kết hôn hoặc Giấy chứng nhận độc thân
- Lịch sử tín dụng CIC của khách hàng do ngân hàng MB thực hiện thẩm định
Hồ sơ tài chính - Nguồn thu từ lương: gồm Hợp đồng, Xác nhận lương, sao kê lương tại ngân hàng
Nguồn thu từ cho thuê xe và bất động sản bao gồm hợp đồng cho thuê, giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản hoặc tài sản cho thuê, và sao kê tài khoản ngân hàng nếu nguồn thu được chuyển khoản.
Nguồn thu từ kinh doanh bao gồm doanh thu từ công ty mà khách hàng làm chủ hoặc góp vốn, được thể hiện qua báo cáo tài chính của công ty hoặc tờ khai thuế VAT.
Hồ sơ vay vốn - Giấy đề nghị vay vốn: nêu rõ mục đích vay vốn của khách hàng
- Giấy đặt cọc mua bán dự án
Hồ sơ tài sản đảm bảo
Khách hàng cần cung cấp chứng từ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp, bao gồm các tài liệu như Sổ đỏ, Hợp đồng mua bán dự án, Giấy đặt cọc mua bán dự án và Quyết định trúng thầu.
Hồ sơ giải ngân - Thông báo đã phê duyệt khoản vay
- Hợp đồng mua bán hoặc Văn bản bản thoả thuận giữa khách hàng và CĐT nếu trường hợp dự án nhà chưa có HĐMB
- Giấy xác nhận công nợ của KH đối với CĐT
Các văn kiện tín dụng bao gồm hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp, và văn bản nhận nợ Ngoài ra, còn có biên bản bàn giao tài sản giữa khách hàng và ngân hàng, văn bản cam kết ba bên, cùng với đơn đăng ký giao dịch bảo đảm tài sản.
Hồ sơ sau giải ngân - Biên bản kiểm soát sau giải ngân
(Nguồn: Tài liệu của Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Quang Trung)
Hình 2.1: Quy trình nghiệp vụ cho vay BĐS dành cho KHCN tại Ngân hàng
TMCP Quân Đội – Chi nhánh Quang Trung
(Nguồn: Tài liệu Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Quang Trung)
Các bước thực hiện cho vay BĐS:
Bước 1: Thu thập hồ sơ của khách hàng
Bước đầu tiên là bước thu thập thông tin KH, và thu thập hồ sơ KH Chuyên viên cần thu thập đủ 4 loại hồ sơ:
❖ Thu thập hồ sơ pháp lý
❖ Thu thập hồ sơ tài sản đảm bảo
❖ Thu thập hồ sơ chứng minh tài chính
Bước 2: Tra lịch sử tín dụng KH và gửi thẩm định giá
Sau khi thu thập thông tin khách hàng, RM sẽ tra cứu lịch sử tín dụng (CIC) của khách hàng trên phần mềm ngân hàng, bao gồm chi tiết về quan hệ tín dụng, tài sản đảm bảo (TSĐB) và thẻ tín dụng Nếu khách hàng có lịch sử tín dụng xấu, RM sẽ thông báo ngay để khách hàng biết rằng họ không đủ điều kiện vay vốn Ngược lại, nếu khách hàng đủ điều kiện, RM sẽ tổng hợp thông tin tài sản đảm bảo và gửi đến bộ phận thẩm định MB - CMV để tiến hành thẩm định Trong một số trường hợp, chuyên viên cũng có thể tự thực hiện thẩm định TSĐB của khách hàng Sau khi có kết quả định giá chính thức, MB - CMV sẽ gửi “Báo cáo Kết quả tư vấn thẩm định” cho chuyên viên.
Bước 3: Lập báo cáo đề xuất và trình hồ sơ phê duyệt
Sau khi thu thập đầy đủ các thông tin cơ bản của khách hàng, chuyên viên sẽ thực hiện tiếp quy trình sau:
Cấp đề xuất thiết kế phương án phù hợp với nhu cầu của khách hàng và nhập liệu "Báo cáo đề xuất" theo mẫu của MB Cần xem xét thông tin cá nhân của khách hàng, khả năng tài chính, thông tin tài sản đảm bảo và thông tin về CIC Sau đó, báo cáo sẽ được chuyển lên cấp kiểm soát để thực hiện kiểm soát theo quy định của MB Cuối cùng, trình báo cáo cho các cấp thẩm quyền để quyết định đồng ý hay từ chối từng đối tượng.
Sau khi Báo cáo đề xuất được phê duyệt, hệ thống tiến hành thẩm định hồ sơ và cung cấp "Báo cáo thẩm định" cho chuyên viên Tiếp theo, báo cáo này sẽ được trình Giám đốc phê duyệt Cuối cùng, "Thông báo Phương án phê duyệt cấp tín dụng" sẽ được phát hành và thông báo cho các bên liên quan.
Bước 4: Soạn văn kiện tín dụng
RM tiến hành soạn thảo các văn kiện tín dụng gồm:
Hợp đồng tín dụng, hay còn gọi là hợp đồng cho vay, xác định rõ ràng mục đích vay, số tiền vay, kỳ hạn và lãi suất, cùng với các thông tin liên quan giữa khách hàng và ngân hàng.
❖ Biên bản bàn giao tài sản thể hiện sự bàn giao tài sản giữa KH và Ngân hàng
❖ Đơn đăng ký giao dịch đảm bảo tài sản -> Ký văn kiện tín dụng và công chứng giao dịch đảm bảo tài sản
❖ Văn bản cam kết ba bên
Trong trường hợp khách hàng có thông tin khác so với báo cáo đề xuất đã phê duyệt, chuyên viên quan hệ cần lập "Báo cáo đề xuất điều chỉnh phương án vay" tùy thuộc vào mục đích cụ thể.
Bước 5: Tiến hành giải ngân khoản vay
Sau khi ký kết văn kiện tín dụng và hoàn tất các thủ tục liên quan đến tài sản đảm bảo, chuyên viên khách hàng cá nhân sẽ tiến hành các bước cần thiết để giải ngân khoản vay cho khách hàng Để thực hiện điều này, RM cần chuẩn bị các hồ sơ cần thiết.
Ngân hàng MB gửi đến quý khách mẫu Uỷ nhiệm chi thanh toán cho nhà cung cấp theo quy định Để xác nhận công nợ, khách hàng cần cung cấp văn bản xác nhận số tiền đã đặt cọc cho chủ đầu tư (CĐT) và số tiền còn lại cần vay Nếu khách hàng mua trực tiếp từ CĐT, vui lòng cung cấp Hợp đồng mua bán hoặc Văn bản thoả thuận với CĐT Đối với trường hợp mua gián tiếp, khách hàng cũng cần cung cấp Hợp đồng mua bán hoặc Văn bản thoả thuận tương ứng.
Bước 6: Lưu trữ hồ sơ, theo dõi, đánh giá sau giải ngân, và thu hồi nợ
Chuyên viên theo dõi việc sử dụng vốn vay của khách hàng theo đúng cam kết trong hợp đồng tín dụng Trong vòng 10 ngày sau khi giải ngân, RM cần lập "Biên bản kiểm soát sau giải ngân" cho khoản vay của khách hàng Khi khách hàng đến thanh toán định kỳ, RM phải nhắc nhở về việc thanh toán gốc và lãi vay đến hạn, đồng thời thực hiện thu hồi nợ đúng hạn theo thỏa thuận.
Bước 7: Tất toán khoản vay và xuất TSĐB
RM sẽ tất toán khoản vay khi khách hàng thanh toán toàn bộ nợ gốc, lãi và nợ thẻ tín dụng (nếu có) Sau khi khách hàng hoàn tất việc thanh toán, RM sẽ lập tờ trình giải chấp tài sản đảm bảo và tiến hành hoàn trả tài sản cho khách hàng.
Doanh số cho vay BĐS
Thực trạng về hoạt động cho vay KHCN trong lĩnh vực bất động sản của Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Quang Trung
2.4.1 Doanh số cho vay BĐS
Bảng 2.2: Doanh số cho vay BĐS đối với KHCN của Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Quang Trung ĐVT: Tỷ đồng
(Nguồn: Tài liệu Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Quang Trung)
Biểu đồ 2.1: Doanh số cho vay BĐS đối với KHCN của Ngân hàng TMCP
Quân Đội – Chi nhánh Quang Trung
(Nguồn: Tài liệu Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Quang Trung)
Trong giai đoạn 2020-2022, doanh số cho vay bất động sản của Ngân hàng MB tại chi nhánh Quang Trung đã có sự biến động rõ rệt Năm 2020, doanh số cho vay đạt 362,58 tỷ đồng, tăng lên 547,04 tỷ đồng vào năm 2021, nhưng giảm xuống còn 466,94 tỷ đồng vào năm 2022 Sự giảm sút này diễn ra trong bối cảnh dịch bệnh COVID-19 và các biến chủng mới, gây ra nhiều khó khăn cho nền kinh tế và ngành ngân hàng Để đáp ứng nhu cầu của khách hàng, Ngân hàng MB đã phát triển các sản phẩm cho vay đa dạng, đặc biệt là cho các cá nhân và doanh nghiệp bất động sản đang cần vốn để duy trì hoạt động kinh doanh.
2.4.2 Dư nợ cho vay BĐS căn cứ theo sản phẩm
Bảng 2.3: Bảng dư nợ cho vay BĐS căn cứ theo sản phẩm cho KHCN của Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Quang Trung ĐVT: Tỷ đồng
Dự nợ từ nhà đất thông thường 44,32 42,68 284,72
Dư nợ từ mua nhà chung cư 14,5 13,84 61,52
Dư nợ từ mua đất dự án 3,2 5,96 31,32
Dư nợ từ xây dựng, sửa chữa 15,3 5,78 39,44
(Nguồn: Tài liệu Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Quang Trung)
Biểu đồ 2.2: Dư nợ cho vay BĐS căn cứ theo sản phẩm cho KHCN của Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Quang Trung
(Nguồn: Tài liệu Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Quang Trung)
Dư nợ cho vay bất động sản của chi nhánh đã có sự biến động qua các năm Năm 2020, dư nợ cho vay đạt 77,32 tỷ đồng, nhưng giảm xuống còn 68,28 tỷ đồng vào năm 2021, tương ứng với mức giảm 9,04% Tuy nhiên, đến năm 2022, dư nợ cho vay đã tăng mạnh lên 417 tỷ đồng, ghi nhận mức tăng 348,72% so với năm 2021 Cụ thể, dư nợ cho vay sản phẩm mua nhà đất thông thường năm 2020 là 44,32 tỷ đồng, nhưng đã giảm nhẹ xuống 42,68 tỷ đồng vào năm 2021, tương ứng với mức giảm 1,63% so với năm 2020.
Năm 2022, dư nợ cho vay mua nhà đất đạt 284,72 tỷ đồng, tăng mạnh 242,03 tỷ đồng so với năm 2021, tương ứng với tỷ lệ tăng 242,03% Trong khi đó, dư nợ cho vay bất động sản từ mua nhà chung cư năm 2020 ghi nhận 14,5 tỷ đồng, nhưng đã giảm nhẹ xuống còn 13,84 tỷ đồng vào năm 2021, với tỷ lệ giảm chỉ 0,7%.
2.4.3 Dư nợ cho vay BĐS theo thời hạn cho vay
Dư nợ từ nhà đất thông thường Dư nợ từ mua nhà chung cư
Dư nợ từ mua đất dự Dư nợ từ xây dựng, án sửa chữa
Dư nợ ngắn hạn Dư nợ trung hạn Dư nợ dài hạn Tổng dư nợ
Bảng 2.4: Bảng dư nợ cho vay BĐS căn cứ theo thời hạn cho vay cho KHCN của Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Quang Trung ĐVT: Tỷ đồng
(Nguồn: Tài liệu Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Quang Trung)
Biểu đồ 2.3: Dư nợ cho vay BĐS căn cứ theo thời hạn cho vay cho KHCN của
Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Quang Trung
(Nguồn: Tài liệu Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Quang Trung)
Dư nợ dài hạn của chi nhánh đã có sự tăng trưởng liên tục từ năm 2020 đến 2022 Cụ thể, năm 2020, dư nợ dài hạn đạt 19,35 tỷ đồng Sang năm 2021, con số này đã tăng lên 36,22 tỷ đồng, tương ứng với mức tăng 16,87 tỷ đồng và tỷ lệ tăng 15,50% Năm 2022, chi nhánh ghi nhận mức tăng mạnh mẽ, với dư nợ dài hạn đạt 95 tỷ đồng, tăng 58,78 tỷ đồng so với năm 2021.
Doanh số thu hồi nợ cho vay
Doanh số cho vay Dư nợ cho vay Doanh số thu hồi nợ cho vay
2021 và 2022 có sự giá trị dư nợ và tỷ lệ dư nợ tương đương với sản phẩm cho vay dài hạn
2.4.4 Tình hình thu nợ cho vay BĐS
Bảng 2.5: Bảng doanh số thu nợ cho vay đối với KHCN của Ngân hàng TMCP
Quân Đội – Chi nhánh Quang Trung ĐVT: Tỷ đồng
Doanh số thu hồi nợ cho vay
(Nguồn: Tài liệu Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Quang Trung)
Biểu đồ 2.4: Thu nợ cho vay đối với KHCN của Ngân hàng TMCP Quân Đội –
(Nguồn: Tài liệu Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Quang Trung)
Doanh số thu hồi nợ tại MB – CN Quang Trung đã có xu hướng tăng trưởng rõ rệt, với 285,26 tỷ đồng vào năm 2020, chiếm 26% tổng thu nợ Năm 2021, doanh số thu hồi nợ đạt 478,76 tỷ đồng, tuy nhiên, năm 2022 ghi nhận sự giảm sút đáng kể chỉ còn 49,94 tỷ đồng Nguyên nhân của sự giảm này là do việc thu nợ từ khách hàng trở nên dễ dàng hơn, đồng thời tỷ trọng thu nợ từ khách hàng vẫn chiếm một phần lớn trong tổng thu nợ của ngân hàng Điều này cho thấy MB – CN Quang Trung luôn áp dụng các biện pháp thu nợ hiệu quả và hợp lý.
2.4.5 Bảng phân loại nợ hoạt động cho vay KHCN trong lĩnh vực BĐS
Bảng 2.6: Bảng nợ quá hạn cho vay KHCN của Ngân hàng TMCP Quân Đội –
Chi nhánh Quang Trung ĐVT: Tỷ đồng Nhóm nợ
Tổng dư nợ cho vay 77,32 68,28 417
(Nguồn: Tài liệu Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Quang Trung)
Biểu đồ 2.5: Nợ quá hạn theo sản phẩm cho vay BĐS cho KHCN của Ngân hàng
TMCP Quân Đội – Chi nhánh Quang Trung
(Nguồn: Tài liệu Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Quang Trung)
Doanh số nợ quá hạn theo sản phẩm của chi nhánh trong giai đoạn 2020 – 2022 có sự biến động không đồng đều Cụ thể, nợ quá hạn tăng từ 77,32 tỷ đồng vào năm 2020 lên 68,28 tỷ đồng vào năm 2021 Tuy nhiên, giai đoạn 2021-2022 ghi nhận sự gia tăng nhẹ cả về số lượng và chất lượng nợ quá hạn, với tổng nợ quá hạn đạt 417 tỷ đồng vào năm 2022, chiếm 32,35% tổng doanh số giải ngân.
Năm 2022, tổng nợ quá hạn của ngân hàng tăng mạnh từ 68,28 tỷ đồng lên 417 tỷ đồng, do ngân hàng nới lỏng chính sách cho vay nhưng vẫn kiểm soát tốt Mặc dù nợ quá hạn tăng, tỷ lệ nợ quá hạn của chi nhánh vẫn được quản lý và duy trì ở mức tốt.
2.4.6 Bảng tỷ lệ nợ quá hạn
Bảng 2.7: Bảng tỷ lệ nợ quá hạn cho vay cho KHCN của Ngân hàng TMCP
Quân Đội – Chi nhánh Quang Trung ĐVT: Tỷ đồng
Nhóm 1 Nhóm 2 Nhóm 3 Nhóm 4 Nhóm 5
Tỷ lệ nợ quá hạn 7,43 13,89 10,97
(Nguồn: Tài liệu Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Quang Trung)
Biểu đồ 2.6: Nợ quá hạn theo thời hạn cho vay BĐS cho KHCN của Ngân hàng
TMCP Quân Đội – Chi nhánh Quang Trung
(Nguồn: Tài liệu Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Quang Trung)
Trong giai đoạn 2020 – 2022, nợ quá hạn chủ yếu tập trung vào tín dụng trung và dài hạn, với tỷ trọng nợ quá hạn nhóm 2 so với nhóm 3 và 4 rất nhỏ Cụ thể, vào năm 2020, nợ quá hạn đạt 0,57 tỷ đồng, chiếm 7,67% tổng nợ quá hạn của chi nhánh Đến năm 2021, nợ quá hạn nhóm 1 tăng nhẹ lên 0,9 tỷ đồng, nhưng tỷ lệ này giảm còn 6,48% tổng nợ quá hạn.
Nợ quá hạn của chi nhánh tập trung chủ yếu vào hạn mục cho vay trung hạn
Trong năm 2020, nợ quá hạn trung hạn của chi nhánh đạt 3,73 tỷ đồng, chiếm 50,2% tổng nợ quá hạn Đến năm 2022, con số này tăng lên 7,32 tỷ đồng, tương ứng với mức tăng 96,25% so với năm 2020 Tuy nhiên, nợ quá hạn trung hạn vào năm 2022 đã được kiểm soát tốt hơn, giảm xuống còn 6,49 tỷ đồng, giảm 11,34% so với năm 2021 Đối với sản phẩm cho vay dài hạn, nợ quá hạn vẫn duy trì ở mức ổn định và tương đối tốt.
2.4.7 Bảng tỷ lệ nợ xấu
Bảng 2.8: Bảng nợ xấu cho vay BĐS căn cứ theo sản phẩm của Ngân hàng
TMCP Quân Đội – Chi nhánh Quang Trung ĐVT: Tỷ đồng
(Nguồn: Tài liệu Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Quang Trung)
Biểu đồ 2.7: Biểu đồ tình hình nợ quá hạn cho vay BĐS cho KHCN của Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Quang Trung
(Nguồn: Tài liệu Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Quang Trung)
Theo bảng 2.7, nợ xấu cho vay bất động sản của MB Quang Trung có xu hướng tăng đều qua các năm, đặc biệt trong giai đoạn 2020-2021, khi tình hình kinh tế gặp khó khăn Mặc dù nợ xấu tăng nhẹ trong thời gian này, nhưng đây vẫn là tín hiệu tích cực cho chi nhánh trong việc duy trì mục tiêu giảm nợ xấu và khuyến khích khách hàng thanh toán nợ đúng hạn Việc kiểm soát nợ xấu là rất quan trọng, vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cho vay và lợi nhuận của chi nhánh.
Đánh giá chung về hoạt động cho vay KHCN trong lĩnh vực bất động sản của
Giai đoạn 2018 – 2022 chứng kiến nhiều thách thức cho nền kinh tế do tác động của dịch Covid-19, nhưng doanh số của Ngân hàng MB vẫn tăng trưởng ổn định qua từng năm Tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản cũng đạt mức cao, cho thấy ngân hàng đã áp dụng các chính sách cho vay bất động sản hiệu quả.
Ngân hàng đã đề ra các chính sách tín dụng đảm bảo và đi đúng định hướng
Nhóm 3 Nhóm 4 Nhóm 5 đúng quy trình cho vay Thêm vào đó, toàn bộ ban lãnh đạo cùng toàn thể cán bộ nhân viên không ngừng nỗ lực mở rộng phạm vi, nâng cao chất lượng dịch vụ và luôn chủ động phối hợp với khách hàng xây dựng cơ cấu nợ hợp lý để công tác thu hồi nợ cải thiện và kiểm soát nợ quá hạn ở mức thấp nhất
Ngân hàng TMCP Quân Đội, đặc biệt là chi nhánh Quang Trung, đã tăng cường các dịch vụ nhằm đáp ứng nhu cầu của khách hàng, nổi bật là việc số hóa ngân hàng thông qua ứng dụng MBBank và dịch vụ rút tiền mặt không cần thẻ.
Ngân hàng đã xây dựng một lượng khách hàng thân thiết và ổn định lâu dài nhờ vào việc không ngừng cải thiện dịch vụ để đáp ứng nhu cầu của khách hàng Đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, tận tâm và có trách nhiệm cao, cùng với tính trung thực, là những yếu tố quan trọng góp phần vào sự thành công này.
MB Quang Trung có một sự phát triển ổn định
➢ Về chính sách tín dụng của ngân hàng
Trong lĩnh vực cho vay bất động sản, việc khách hàng thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay khiến ngân hàng áp dụng phương thức giải ngân treo cho tài khoản bên bán, bảo vệ quyền lợi bên mua Tuy nhiên, phương thức này lại làm giảm lượng khách hàng tại chi nhánh Mặc dù ngân hàng cung cấp nhiều sản phẩm cho vay, nhưng các sản phẩm như vay góp vốn kinh doanh hay vay tiêu dùng có mức lãi suất quá thấp, cùng với thủ tục vay phức tạp, dẫn đến sai phạm trong cấp tín dụng Điều này khiến chuyên viên tín dụng thường xuyên tìm cách lách quy định, dẫn đến cho vay không đúng mục đích, làm tăng nguy cơ nợ xấu cho ngân hàng trong tương lai.
➢ Về vấn đề định giá TSĐB
Công tác thẩm định tài sản đảm bảo (TSĐB) hiện đang gặp nhiều bất cập, chủ yếu do cán bộ thẩm định tại ngân hàng Họ thường tập trung vào việc gia tăng doanh số và đạt chỉ tiêu mà chưa chú trọng đến chất lượng thẩm định Quy trình thẩm định chủ yếu dựa vào đánh giá và cảm nhận chủ quan của cán bộ tín dụng hoặc cán bộ thẩm định, dẫn đến việc thiếu cơ sở đánh giá chính xác và tính hợp lý trong kết quả định giá.
Việc thẩm định tài sản đảm bảo hiện vẫn còn nhiều thiếu sót, chưa phản ánh chính xác giá trị thực tế của tài sản Sự chủ quan trong việc xác minh tính chính xác và hợp pháp của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản đã dẫn đến việc một số tài sản phải chuyển qua công ty nguyên thực Điều này khiến nhiều khách hàng không hài lòng, làm giảm sút hình ảnh và sự tín nhiệm của ngân hàng trong mắt khách hàng.
2.5.3 Cơ hội và thách thức
Ngân hàng TMCP Quân Đội, với 28 năm hình thành và phát triển, đã khẳng định vị thế tiên phong trong chuyển đổi công nghệ số nhằm trở thành ngân hàng thuận tiện nhất Trong giai đoạn 2022 – 2026, MB đặt mục tiêu trở thành "Doanh nghiệp số dẫn đầu" Đặc biệt, việc gia tăng hoạt động tín dụng vẫn giữ vai trò quan trọng nhất sau khủng hoảng do dịch bệnh Covid-19.
Một trong bốn chiến lược quan trọng của MB là chuyển dịch sang ngân hàng số, nhằm thúc đẩy thanh toán không dùng tiền mặt, cải thiện khả năng tiếp cận dịch vụ tài chính cho người dân và đảm bảo an ninh trong hoạt động ngân hàng Từ năm 2014 đến 2019, MB đã phát triển mạnh mẽ trên mọi lĩnh vực, đạt nhiều thành tựu vượt bậc và hoàn thành kế hoạch đề ra Ngân hàng cũng duy trì tốc độ tăng trưởng cao hơn mức trung bình của ngành ở tất cả các chỉ tiêu về quy mô, chất lượng, hiệu quả và năng suất lao động.
Để giảm thiểu rủi ro và tránh tăng nợ quá hạn, cần thực hiện kiểm tra và thẩm định nghiêm ngặt hồ sơ khách hàng, chất lượng khoản vay và thu hồi nợ đúng hạn Đồng thời, việc nâng cấp và hoàn thiện các sản phẩm, dịch vụ tài chính là rất quan trọng, nhằm mang đến trải nghiệm xuất sắc cho khách hàng Ngoài ra, luôn chuẩn bị sẵn các kịch bản rủi ro, bao gồm các yếu tố như tỷ giá, lãi suất và thanh khoản, để có biện pháp dự phòng hiệu quả.
Chương 2 đã nói lên thực trạng, diễn biến về các hoạt động cho vay khách hàng cá nhân trong lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng TMCP Quân Đội (MB BANK) – Chi nhánh Quang Trung Tìm hiểu sơ lược về các sản phẩm cho vay của ngân hàng, những quy định, quy trình thủ tục cần thiết cần phải thực hiện khi vay Phân tích số liệu về sự thay đổi qua các năm thông qua các chỉ số tài chính của doanh số cho vay, dư nợ cho vay, thu nợ cho vay và nợ quá hạn Tìm ra những ưu điểm, nhược điểm, đưa ra cơ hội và thách thức của hoạt động cho vay từ đó làm cơ sở để đề ra những giải pháp thực tiễn ở chương 3 Thông qua đó ta có thể thấy được để thực hiện việc vay vốn BĐS cần phải tuân thủ các quy tắc, quy định và làm từng bước theo một quy trình cụ thể, cần có sự cẩn thận, tỉ mỉ, chi tiết để tránh những rủi ro không đáng có cho ngân hàng.
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUÂN ĐỘI (MB BANK) – CHI NHÁNH QUANG TRUNG
Định hướng phát triển
Để nâng cao hiệu suất hoạt động của MB Bank, ngân hàng đã triển khai các biện pháp như đào tạo chuyên môn cho nhân viên và đầu tư vào công nghệ hiện đại Ngân hàng liên tục cập nhật công nghệ mới để cải thiện chất lượng dịch vụ và tăng cường quảng bá qua các phương tiện truyền thông Đồng thời, MB Bank đang tái cấu trúc sản phẩm và xử lý nợ xấu để đảm bảo lưu thông dòng tiền Ngân hàng cũng chú trọng cải thiện hệ thống công nghệ thông tin và quản trị rủi ro, đồng thời tăng cường cho vay trong lĩnh vực nghiên cứu và phát triển cũng như bất động sản Cuối cùng, ngân hàng cam kết kiểm tra và thẩm định hồ sơ cho vay nghiêm ngặt để đảm bảo chất lượng khoản vay và thu hồi nợ đúng hạn.
Một số giải pháp
➢ Về vấn đề chính sách tín dụng của ngân hàng
Ngân hàng cần chuyển đổi cơ chế cho vay từ hình thức giải ngân treo sang giải ngân trực tiếp cho bên bán, như các ngân hàng ACB, Sacombank và Eximbank đang áp dụng Mặc dù gặp khó khăn trong việc chuyển đổi, bao gồm việc cần nhiều cán bộ thẩm định và nguy cơ rủi ro cao hơn, ngân hàng cần cân nhắc kỹ lưỡng về chi phí ban đầu Đồng thời, ngân hàng nên giảm tải các khoản mục không cần thiết trong quy trình cho vay, nhằm hạn chế tối đa thủ tục hồ sơ cho khách hàng, dù biết rằng việc nới lỏng cho vay có thể dẫn đến gia tăng nợ xấu Chính sách của ngân hàng cần tập trung vào những điều thiết yếu để cải thiện trải nghiệm vay vốn cho khách hàng.
➢ Về vấn đề định giá tài sản
Ngân hàng cần tăng cường đào tạo cho cán bộ thẩm định nhằm nâng cao kỹ năng đánh giá giá trị tài sản Cần thiết lập các biện pháp rõ ràng để hỗ trợ chuyên viên thẩm định và chuyên viên quan hệ khách hàng trong quá trình định giá Hình thức tự định giá của chuyên viên cần bị nghiêm cấm, thay vào đó là áp dụng phương pháp định giá tập trung để đảm bảo tính khách quan Đồng thời, cần chú trọng đào tạo về quản lý và nhận diện tài sản, cũng như thiết lập các biện pháp xử lý vi phạm đối với chuyên viên thẩm định giá.