Thực trạng hoạt động đầu tư bất động sản và giải pháp thúc đẩy hoạt động đầu tư bất động sản

Đề án môn học Kinh tế Quản lý địa MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN .3 1.1 TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN3 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản .3 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm thị trường bất động sản 1.1.2.1 Thị trường bất động sản .9 1.1.2.2 Những đặc điểm chủ yếu thị trường bất động sản .11 1.2 HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN .17 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm đầu tư bất động sản 17 1.2.1.1 Khái niệm đầu tư bất động sản 17 1.2.1.2 Đặc điểm đầu tư bất động sản .18 1.2.2 Vai trò đầu tư bất động sản .20 1.2.3 Các loại đầu tư bất động sản chủ yếu 20 1.2.3.1 Đầu tư cho hệ thống bán lẻ 21 1.2.3.2 Đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê 22 1.2.3.3 Đầu tư xây dựng nhà xưởng, kho bãi địa điểm kinh doanh 23 1.2.3.4 Đầu tư cho hoạt động vui chơi, giải trí .23 1.2.3.5 Đầu tư kinh doanh nhà 24 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN .25 2.1 THỰC TRẠNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN NAY 25 2.1.1 Thực trạng thị trường bất động sản 25 2.1.2 Các hoạt động đầu tư bất động sản 27 2.1.2.1 Hoạt động đầu tư cho hệ thống bán lẻ 27 2.1.2.2 Hoạt động đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê 30 2.1.2.3 Hoạt động đầu tư xây dựng nhà xưởng 35 2.2 NHỮNG GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 37 KẾT LUẬN 39 SV: Nguyễn Thị Kim Duyên MSV: CQ530715 Đề án mơn học Kinh tế Quản lý địa SV: Nguyễn Thị Kim Duyên MSV: CQ530715 Đề án mơn học Kinh tế Quản lý địa LỜI MỞ ĐẦU 1.Lý nghiên cứu đề tài Năm 1993 thị trường bất động sản thức hình thành bắt đầu có hoạt động đầu tư bất động sản thị trường mua bán Mới hình thành nên hoạt động đầu tư bất động sản có nhiều bất cập ,thiếu sót chưa phát triển mạnh mẽ Tình hình hoạt động đầu tư bất động sản nước ta nhiều biến động, chưa ổn định, nhiều vấn đề bất cập giá cả, cung cầu Do vậy, yêu cầu thiết đặt cần phải nghiên cứu, đánh giá hoạt động đầu tư bất động sản đổi cách thức kinh doanh chủ thể tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản nhằm đưa hoạt động đầu tư bất động sản nước ta phát triển bắt kịp với xu thời đại Do vậy, tính cấp thiết đề án nghiên cứu hoạt động đầu tư bất động sản để tìm hiểu thấy rõ thực trạng hoạt động đầu tư bất động sản, bất cập khó khănThị trường BĐS hoạt động đầu tư BĐS hình thành phát triển với phát triển toàn kinh tế Sự phát triển hoạt động KD BĐS góp phần kích thích tăng trưởng kinh tế, nâng cao chất lượng đời sống vật chất tinh thần người dân Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu đề án nguyên cứu lí luận bất động sản thị trường bất động sản Để từ nghiên cứu hoạt động đầu tư bất động sản mặt đầu tư cho hệ thống bán lẻ, đầu tư cho văn phòng cho thê, kho bãi, đầu tư cho du lịch vui chơi giải trí, … Sau sâu nghiên cứu vấn đề tìm hiểu thực trạng thị trường bất động hoạt động đầu tư bất động sản diễn nào, kết đạt bất cập xảy Từ đề xuất, đưa số nhận định, giải pháp để khắc phục thúc đẩy phát triển cho thị trường bất động sản nói chung hoạt động đầu tư bất động sản Việt Nam nói riêng Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu hoạt động đầu tư bất động sản Bao gồm: - Các hoạt động đầu tư cho hệ thống bán lẻ: cửa hàng, cửa hiệu, chợ loại, trung tâm thương mại… SV: Nguyễn Thị Kim Duyên MSV: CQ530715 Đề án môn học Kinh tế Quản lý địa - Văn phịng địa điểm kinh doanh - Nhà xưởng công nghiệp, nhà kho diện tích kinh doanh - Cơ sở vui chơi, giải trí, chăm sóc sức khỏe - Nhà - Đầu tư bất động sản nước Phạm vi nghiên cứu:Nghiên cứu hoạt động thị trường bất động sản, hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Nội dung nghiên cứu Đề tài gồm chương: Chương 1: Cơ sở lý luận đầu tư bất động sản Chương 2: Thực trạng hoạt động đầu tư bất động sản giải pháp thúc đẩy hoạt động đầu tư bất động sản SV: Nguyễn Thị Kim Duyên MSV: CQ530715 Đề án môn học Kinh tế Quản lý địa CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý sử dụng, người ta có tiêu thức phân chia thành loại khác Một cách phân chia khái quát mà tất nước sử dụng phân chia tài sản thành loại: động sản bất động sản Hình thức phân chia có cách hàng ngàn năm từ thời La Mã cổ đại ghi Bộ Luật La Mã Bất động sản khái niệm sử dụng phổ biến hầu khắp quốc gia giới Trong tiếng Anh người ta dùng từ: Real estate (tài sản bất động) gọi bất động sản Trong tiếng Pháp, khái niệm bất động sản từ: Immobilíe (Bất động sản), Trung quốc dùng thuật ngữ Địa Sản (Tài sản gắn với đất đai) nước ta gọi là: Bất động sản Hiện nay, có nhiều quan điểm khác bất động sản Tuy nhiên tất thống theo quan điểm: Bất động sản tài sản gắn liền với đất đai không di dời Theo Giáo sư Dan Swango: “ Bất động sản đất đai cơng trình xây dựng đất Nó hữu hình ta nhìn thấy chạm vào ” ( real estate refers to land and the improvements on it It is tangible, and you can see and touch it ) Theo từ điển thuật ngữ tài chính: “ Bất động sản miếng đất tất tài sản vật chất gắn liền với đất ” ( A piece of land and whatever physical on it ) Theo Mc Kenzie and Betts, 1996, p.3: “Bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai tài sản không di dời định luật pháp ” Theo điều 174 Bộ Luật Dân 2005: “Bất động sản tài sản di dời bao gồm:Đất đai;nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài SV: Nguyễn Thị Kim Duyên MSV: CQ530715 Đề án mơn học Kinh tế Quản lý địa sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất;các tài sản khác pháp luật qui định” Mặc dù với quan niệm trên, song việc phân định tài sản động sản hay bất động sản thường khơng đơn giản Có phải tất cơng trình xây dựng kiến trúc bất động sản Tương tự vậy, có phải tất tài sản liền với cơng trình xây dựng bất động sản khơng Thậm chí có phải vùng đất đai coi bất động sản? Những khó khăn thường làm cho người kinh doanh định giá bất động sản có nhìn sai giá trị đích thực bất động sản cần xem xét Để tránh sai lầm trình đánh giá bất động sản, người ta phải nghiên cứu để đặc trưng riêng có bất động sản, tìm tiêu chí để phân biệt động sản bất động sản.Như vậy, coi bất động sản có điều kiện sau: - Là yếu tố vật chất có ích cho người; - Được chiếm giữ cá nhân cộng đồng người; - Có thể đo lường giá trị định; - Không thể di dời di dời hạn chế để tính chất, cơng năng, hình thái khơng thay đổi; - Tồn lâu dài Với quan điểm trên, bất động sản thường phân chia thành nhóm sau đây: - Đất đai: Phải đất không di dời di dời không đáng kể (những đất đai di dời đất trồng cảnh, đất làm vật liệu xây dựng bất động sản); Phải đất đai xác định chủ quyền; Đất đai phải đo lường giá trị (căn vào số lượng chất lượng đất đai đó) - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng là: Nhà cửa xây dựng cố định di dời, di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng…(những nhà bạt di động gánh xiếc, lâu đài làm băng đá, nhà nghỉ di động xe lăn bất động sản mà động sản, cơng cụ lao động); cơng trình xây dựng công nghiệp, giao thông: đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ…được xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền SV: Nguyễn Thị Kim Duyên MSV: CQ530715 Đề án mơn học Kinh tế Quản lý địa tách rời với cơng trình xây dựng đó: máy điều hịa trung tâm, máy móc thiết bị điều khiển hoạt động cơng trình, cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho cơng trình (những tài sản tháo rời mà giá trị cơng dụng khơng thay đổi khơng phải bất động sản như: máy điều hòa di động, chậu cảnh vườn treo, tranh ảnh thiết bị đồ dùng khác); cơng trình phải có khả đo lường lượng hóa thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lường định (các cơng trình tơn giáo; di sản văn hóa giới quốc gia; cơng trình quốc gia khơng lượng hóa giá trị…không coi bất động sản) - Các tài sản khác gắn liền với đất đai như: Vườn lâu năm: bao gồm trồng đất trồng cây; Các cơng trình ni trồng thủy sản, cánh đồng làm muối; cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao; Một số cơng trình khai thác hầm mỏ (hầm lị) tài sản khác pháp luật quy định 1.1.1.2 Những đặc điểm chủ yếu bất động sản Ngoài đặc trưng nêu trên, bất động sản cịn có đặc điểm cụ thể sau: Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định vị trí địa lý, địa điểm khơng có khả di dời Đặc điểm bất động sản gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm có vị trí cố định có giới hạn diện tích khơng gian Chính giá trị lợi ích bất động sản gắn liền với vị trí cụ thể: yếu tố vị trí khơng phải xác định tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà đánh giá chủ yếu khoảng cách đến trung tâm, điểm dịch vụ công cộng, cơng trình cơng cộng thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục phụ thuộc vào khả tiếp cận Khi yếu tố thay đổi tính vị trí bất động sản thay đổi Do mặt, đầu tư kinh doanh phát triển định giá bất động sản phải dự tính trước thay đổi Đồng thời, đầu tư cơng trình bất động sản phải đơi với việc phát triển yếu tố tiếp cận giảm khoảng cách đến cách trung tâm việc phát triển hệ thống sở hạ tầng giao thông điện nước, điện thoại, y tế, giáo dục Cũng bất động sản có tính chất cố định vị trí gắn liền với vị trí định nên giá trị lợi ích mang lại bất động sản chịu tác động yếu tố vùng khu vực rõ rệt Những yếu tố là: yếu tố tự nhiên; điều kiện kinh tế; tính chất SV: Nguyễn Thị Kim Duyên MSV: CQ530715 Đề án môn học Kinh tế Quản lý địa xã hội; điều kiện mơi trường Trong yếu tố trên, có yếu tố vùng mang tính cố định song có yếu tố vùng thay đổi làm cho tác động chúng đến bất động sản thay đổi Thứ hai, bất động sản loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền hàng hóa bất động sản gắn liền với trường tồn đất đai, loại tài sản thiên nhiên ban tặng bị tiêu hủy (trừ số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở…) Mặt khác, công trình xây dựng, cơng trình kiến trúc vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, hàng trăm năm Ngay nông nghiệp, bất động sản vườn lâu năm có thời gian tồn lâu dài Tuy nhiên tính lâu bền hàng hóa bất động sản thể hai góc độ vật lý kinh tế song tuổi thọ vật lý tuổi thọ kinh tế không ngang nhau, thường tuổi thọ vật lý dài tuổi thọ kinh tế Chính đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí đầu tư nhiều lần Trong nghiên cứu đánh giá bất động sản phải tính đến hai yếu tố tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý, tuổi thọ ngắn định tồn bất động sản Trong giai đoạn kinh tế phát triển, khu chung cư tốt, kết cấu bền thiết kế kiểu cũ có tuổi thọ kinh tế ngắn tuổi thọ vật lý, vườn lâu năm, chu kỳ kinh doanh ngắn chu kỳ sinh học tuổi thọ kinh tế lại dài tuổi thọ vật lý Trong mối quan hệ tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý bất động sản, lợi ích kinh tế mang lại có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế chi phí trì tăng nguồn thu nhập có xu hướng giảm Do phải so sánh giá trị kinh tế mang lại với chi phí trì chi phí hội việc trì hay đổi bất động sản để định tồn chu kỳ vật lý Một công thức đơn giản để đánh giá nên đào thải, cải tạo hay tiếp tục trì bất động sản là: P = (I1 – C1) – (I2 – C2 – K.r) Trong đó: r – lãi suất tiền vay; I – luồng thu nhập; C- tổng chi phí kinh tế Nếu P > 0, nên tiếp tục trì, P < nên cải tạo xây dựng lại SV: Nguyễn Thị Kim Duyên MSV: CQ530715 Đề án môn học Kinh tế Quản lý địa Do có tính lâu bền nên trước đầu tư, thiết kế phải tính tốn dự báo tất công dự tính trước nhu cầu phát sinh Bởi lẽ khơng dự tính trước nhu cầu phát sinh khơng dễ thay đổi yếu tố vật lý cho phù hợp với nhu cầu Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan Sở dĩ khan tính có hạn diện tích bề mặt trái đất vùng, địa phương, khu vực, đất Bất động sản dạng tài sản có giới hạn quy mơ quỹ đất dành cho dạng hoạt động phụ thuộc vào vị trí định nên khơng thể mở rộng Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển cơng trình xây dựng lại giới hạn Do yếu tố vị trí nên người ta khơng thể mở rộng khơng gian bề rộng cơng trình bất động sản Chính vậy, quan hệ cung cầu bất động sản cân đối theo chiều hướng cung nhỏ cầu dẫn đến tình trạng đầu bất động sản, người đầu lâu dài thường có lợi giá ln có xu hướng tăng lên Vì sách điều tiết cân cung cầu khong thể sử dụng công cụ quan trọng phải có sách chống đầu hạn chế sở hữu bất động sản Thứ tư, tính dị biệt bất động sản Mỗi bất động sản tài sản riêng biệt, sản xuất đơn có yếu tố riêng biệt không giống với bất động sản khác Sự khác biệt bất động sản trước hết có khác vị trí lơ đất; khác kết cấu kiến trúc; khác hướng; khác cảnh quan vật ngoại cảnh Do đầu tư phát triển phải ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị bất động sản, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu tính dị biệt người tiêu dùng Xã hội phát triển yêu cầu tính dị biệt tăng Khi đánh giá bất động sản phải ý đến tính dị biệt, so sánh dập khuôn bất động sản với Vấn đề quản lý không gian kiến trúc phải đảm bảo mang tính thống khắc phục nhược điểm tính dị biệt tạo thuộc trách nhiệm người quản lý vĩ mô Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội Nhìn chung, hàng hóa có đặc điểm này, với hàng hóa bất động sản đặc điểm trội Sở dĩ nhu cầu bất động sản khu vực, quốc gia, dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ yếu tố tập quán, thị SV: Nguyễn Thị Kim Duyên MSV: CQ530715 Đề án môn học Kinh tế Quản lý địa hiếu tâm lý xã hội, chí, cịn bao gồm yếu tố tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh dân cư Thứ sáu, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn Giữa hàng hóa bất động sản có tác động ảnh hưởng lẫn mạnh mẽ Sự đời hay hồn thiện hàng hóa bất động sản điều kiện để đời đi, để tăng thêm giảm bớt giá trị giá trị sử dụng hàng hóa bất động sản Thí dụ, việc xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội làm tăng vẻ đẹp, tiện lợi giá trị cơng trình xây dựng khu vực Sự đời đường dẫn đến đời tụ điểm dân cư hay khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ…bám theo trục đường Bất động sản loại tài sản có tính ảnh hưởng mạnh bất động sản liền kề có tác động ảnh hưởng mạnh đến hoạt động kinh tế xã hội có liên quan Do đầu tư xây dựng cơng trình bất động sản phải tính đến yếu tố ảnh hưởng tới cơng trình khác; đánh giá bất động sản phải tính đến khả ảnh hưởng có cơng trình bất động sản khác đời Cũng ảnh hưởng bất động sản đến hoạt động kinh tế xã hội nên Nhà nước phải giữ vai trò quản lý điều tiết thị trường bất động sản Thứ bảy, Bất động sản ln tài sản có giá trị cao giá trị đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả sinh lợi cao đồng thời tạo vốn Vì vậy, đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn vốn dài hạn, đồng thời phải biết khai thác đặc tính tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư cho kinh doanh Cũng đặc điểm đòi hỏi nên hoạt động kinh doanh bất động sản cần đến tham gia ngân hàng tổ chức tín dụng Thứ tám, hàng hóa bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nước Bất động sản loại tài sản quan trọng quốc gia, dân tộc, quan đơn vị người dân Các quan hệ giao dịch bất động sản thường có tác động mạnh đến hầu hết hoạt động kinh tế xã hội Để tăng cường vai trị mình, trì ổn định khai thác có hiệu nguồn nội lực cho phát triển nhà nước phải quan tâm đến bất động sản thị trường bất động sản, phải ban hành văn pháp luật, chủ trương, sách nhằm thực vai trò chức quản lý hoạt động thị trường bất động sản Mặt khác, SV: Nguyễn Thị Kim Duyên MSV: CQ530715