Mở rộng tín dụng bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần ngoại thương việt nam chi nhánh cần thơ luận văn thạc sĩ tài chính ngân hàng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP.HỒ CHÍ MINH NGUYỄN PHƯỚC THANH MỞ RỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM CHI NHÁNH CẦN THƠ LUẬN VĂN THẠC SĨ Thành phố Hồ Chí Minh – năm 2020 Tai ngay!!! Ban co the xoa dong chu nay!!! BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP.HỒ CHÍ MINH NGUYỄN PHƯỚC THANH MỞ RỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM CHI NHÁNH CẦN THƠ Chuyên ngành: Tài Chính - Ngân Hàng Mã ngành: 34 02 01 LUẬN VĂN THẠC SĨ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS NGUYỄN ĐỨC TRUNG Thành phố Hồ Chí Minh – năm 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam kết luận văn này hoàn thành dựa kết nghiên cứu và kết nghiên cứu này chưa công bố cơng trình khoa học nào khác Cần Thơ, ngày … tháng … năm 2020 Nguyễn Phước Thanh ii LỜI CẢM ƠN Trong trình học tập trường Đại học Ngân hàng TP Hồ Chí Minh, nhận nhiều bảo và hướng dẫn tận tình Q Thầy Cơ và tơi học nhiều kiến thức Trước công lao to lớn đó, tơi xin trân thành cám ơn đến Q Thầy Cô trường Đại học Ngân hàng TP Hồ Chí Minh Đặc biệt, xin gởi lời cám ơn sâu sắc đến Thầy PGS TS Nguyễn Đức Trung là người Thầy hướng dẫn vào tạo điều kiện để tơi hoàn thành luận văn thật tốt Mặt khác, xin gởi lời cám ơn chân thành đến Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ tạo điều kiện để tơi thu thập thơng tin tình hình tín dụng Ngân hàng Cần Thơ, ngày … tháng … năm 2020 Nguyễn Phước Thanh iii TÓM TẮT Đề tài: Mở rộng tín dụng bất động sản Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ Tóm tắt: Lý chọn đề tài: Với tiềm lực tài chính và vị thị trường, Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ nhận thức tiềm tín dụng bất động sản Tuy nhiên, tình hình dịch COVID-19 gây khơng ít khó khăn cho kinh tế toàn cầu, thị trường bất động sản thành phố Cần Thơ không ngoại lệ, thị trường bị đóng băng Do đó, gây nhiều trở ngại cho Ngân hàng việc mở rộng tín dụng bất động sản Mục tiêu nghiên cứu: Đánh giá thực trạng và tồn hoạt động tín dụng bất động sản Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ, từ đưa giải pháp nhằm mở rộng tín dụng bất động sản Ngân hàng Phương pháp phân tích: Phương pháp tổng hợp; Phương pháp thống kê mô tả; Phương pháp so sánh Kết nghiên cứu: Hoạt động tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng lớn tổng dư nợ Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ Tuy nhiên, nợ xấu lại giảm và chiếm tỷ trọng thấp so với lĩnh vực cho vay khác Ngân hàng Điều này cho thấy, việc mở rộng tín dụng bất động sản Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ là cần thiết, giúp ngân hàng phát triển thị trường, nâng cao kết hoạt động kinh doanh Đề xuất giải pháp: Xây dựng nguồn vốn vững mạnh; Nâng cao hiệu nguồn nhân lực; Hoàn thiện văn bản, tài liệu; Nâng cao hiệu thực thi quy trình tín dụng Từ khóa: Bất động sản; Tín dụng; Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ iv ABSTRACT Title: Expanding real estate credit at Joint Stock Commercial Bank for Foreign Trade of Vietnam - Can Tho Branch Abstract: - Reason for writing: With financial potential and position in the market, Joint Stock Commercial Bank for Foreign Trade of Vietnam - Can Tho branch is aware of the potential for real estate credit However, due to the COVID-19 epidemic causing many difficulties for the global economy, the real estate market in Can Tho city is no exception, the market is currently frozen Therefore, causing many obstacles for the Bank to expand real estate credit - Problem: Assessing the current situation and shortcomings in real estate credit activities at the Joint Stock Commercial Bank for Foreign Trade of Vietnam Can Tho branch, from which to propose solutions to expand real estate credit in Bank - Methods: Synthetic; Descriptive statistics; Comparative methods - Results: Real estate credit activities account for a large proportion of the total outstanding loans at the Joint Stock Commercial Bank for Foreign Trade of Vietnam - Can Tho branch However, bad debt decreased and accounted for a low proportion compared to other lending sectors at the Bank This shows that the real estate credit expansion at the Joint Stock Commercial Bank for Foreign Trade of Vietnam - Can Tho Branch is necessary, helping the bank to develop the market and improve the business results - Conclusion and implications: Building strong capital sources; Improve the efficiency of human resources; Complete documents, documents; Improve efficiency of credit process enforcement Keywords: Real estate; Credit; Joint Stock Commercial Bank for Foreign Trade of Vietnam - Can Tho Branch v DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT CIC : Credit Information Center (Trung tâm Thông Tin Tín Dụng) GDP : Gross Domestic Product (Tổng sản phẩm nội địa) TMCP : Thương mại Cổ phần vi MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT iii ABSTRACT iv DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT v MỤC LỤC vi DANH MỤC BẢNG ix DANH MỤC HÌNH x PHẦN MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn đề Mục tiêu nghiên cứu 2.1 Mục tiêu chung 2.2 Mục tiêu cụ thể Câu hỏi nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu 4.2 Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Đóng góp nghiên cứu Cấu trúc luận văn PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT MỞ RỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Những vấn đề bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 1.1.3 Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh 1.2 Thị trường bất động sản yếu tố tác động đến thị trường bất động sản 63 3.1.2 Định hướng tín dụng bất động sản Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ 3.1.2.1 Mục tiêu kinh doanh Với mục tiêu nâng cao hoạt động tín dụng Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ nói chung, mở rộng tín dụng bất động sản nói riêng là mục tiêu khó khăn cho Ngân hàng thời gian tới Do tình hình dịch COVID-19 dẫn đến nhiều biến chuyển xấu cho thị trường bất động sản, thị trường bất động sản tình trạng đóng băng, dự đốn tương lại dịch bình sớm dấp tắt, tình hình kinh tế ổn định băng tan Tuy nhiên, hoạt động tín dụng bất động sản Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ hạn chế phần nào hoạt động cho vay đầu tư, sản phẩm cho vay mua, xây, sửa chữa nhà đất cho khách hàng cá nhân là sản phẩm chủ lực hoạt động tín dụng bất động sản Ngân hàng 3.1.2.2 Đối tượng khách hàng Khách hàng cá nhân thực vay tín dụng với mục đích như: mua, xây, sửa chữa nhà đất thỏa điều kiện vay vốn tín dụng bất động sản Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ 3.1.2.3 Đa dạng hóa sản phẩm Tập trung phục vụ, bán chéo sản phẩm cho khách hàng phù hợp với chính sách tín dụng bất động sản Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ 3.1.2.4 Nâng cao hiệu sản phẩm Thứ nhất, thiết lập mức lãi suất cho vay và phí dịch vụ hấp dẫn nhằm cạnh tranh với ngân hàng thương mại khác địa bàn đối với, nguyên tác bình đẳng khách hàng và Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ có lợi; Thứ hai, xây dựng hạn mức tín dụng và giới hạn tín dụng khách hàng cụ thể, kết hợp với chính sách phát triển sản phẩm và dịch vụ theo hướng đáp ứng tối đa nhu cầu khách hàng, nhằm gia tăng số lượng dịch vụ cung cấp cho khách hàng và tăng doanh số giao dịch; 64 Thứ ba, đẩy mạnh thu thập và xử lý thông tin chính sách đầu tư và phát triển thị trường bất động sản địa phương, từ hình thành gói sản phẩm phù hợp, đáp ứng nhu cầu khách hàng 3.2 Giải pháp mở rộng tín dụng bất động sản Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ Thành phố Cần Thơ là trung tâm kinh tế hàng đầu nước, giữ vị trị trung gian kết nối thành phố Hồ Chí Minh và khu vực đồng sông Cửu Long Hơn thế, sở hạ tầng, đặc biệt là hệ thống giao thông thành phố Cần Thơ ngày càng nâng cao, điều này thúc đẩy kinh tế địa phương mở rộng phát triển Theo Tổng cục Thống kê năm 2018, dân số thành phố Cần Thơ có 1,2 triệu người và diện tích nhà bình quân đầu người thành phố Cần Thơ 22,2m2/người, thấp mức trung bình chung nước Do đó, là yếu tố quan trọng để thị trường bất động sản thành phố Cần Thơ có nhiều tiềm phát triển Với tiềm có, thành phố Cần Thơ ngày càng thu hút nhiều nhà đầu tư bất động sản, với tên tuổi bật đến Cần Thơ Vingroup, KITA Group, FLC, Văn Phú Invest… Các dự án đầu tư này khơng nằm khu vực trung tâm mà cịn mở rộng sang khu vực Ơ Mơn, Bình Thủy Mặt khác, từ năm 2017 UBND thành phố Cần Thơ ban hành định việc phê duyệt Chương trình phát triển nhà đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030, năm số nhà xây dựng khoảng 7.000 Điều này cho thấy, hoạt động tín dụng bất động sản mở hội kinh doanh cho Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ Tác giả xin đề xuất số giải pháp nhằm mở rộng tín dụng bất động sản Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ 3.2.1 Xây dựng nguồn vốn vững mạnh Để thực hoạt động kinh doanh nguồn vốn huy động là điều kiện tiên và quan trọng ngân hàng thương mại, Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ không ngoại lệ Hơn thế, để mở rộng tín dụng bất động sản, Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ cần có tiềm lực vững mạnh tài chính Mặt khác, địa bàn thành phố Cần Thơ có nhiều ngân hàng thương mại khác hoạt động, cạnh 65 tranh và chia nhỏ thị phần là điều tránh khỏi Dù năm qua Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ đứng đầu với doanh số huy động vốn, muốn phát triển tín dụng cần phải không ngừng thu hút nguồn vốn huy động Thứ nhất, nâng cao lực phục vụ khách hàng Đầu tiên Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ cần đẩy mạnh hoạt động phục vụ khách hàng, thông qua việc bố trí thêm quầy làm việc điểm giao dịch nhằm giảm thời gian chờ thực giao dịch khách hàng Bên cạnh đó, khơng gian phục vụ cần ln đảm bảo trang trí gọn đẹp, xếp đầy đủ ghế để khách hàng chờ đến lượt giao dịch Hơn thế, trang thiết bị Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ phải ln đảm bảo tình trạng hoạt động tốt, cần phải thường xuyên kiểm tra, đánh giá, từ sửa chữa thay để đáp ứng nhu cầu công việc Mặt khác, cần tăng cường dịch vụ hậu mãi, chăm sóc khách hàng, Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ cần nắm rõ thông tin khách hàng ngày sinh, giới tính, nghề nghiệp để đến dịp lễ như: tết, sinh nhật, lễ… gởi lời chúc đến khách hàng, quan tâm đến khách hàng nhiều Luôn giải khiếu nại khách hàng cách thỏa đáng, xây dựng tiến trình giải khiếu nại và thực theo quy trình, nhanh chóng giải cho khách hàng Với việc nâng cao lực phục cụ cho khách hàng, góp phần nâng cao hình ảnh đẹp mắt Ngân hàng mắt khách hàng, góp phần khơng nhỏ cho việc nâng cao hoạt động huy động vốn Thứ hai, đa dạng hóa sản phẩm huy động vốn Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ cần thiết kế thêm nhiều gói sản phẩm huy động vốn để đáp ứng nhu cầu khách hàng, thu hút khách hàng gởi tiền vào Ngân hàng Thứ ba, đẩy mạnh công tác tiếp thị Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ cần mở rộng kênh quảng bá sản phẩm huy động vốn Ngân hàng Theo đó, tận dụng kênh quảng bá qua mạng xã hội như: Facebook, Zalo để giới thiệu gói sản phẩm đến khách hàng Bên cạnh đó, Ngân 66 hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ chào hàng qua email, điện thoại, tin nhắn… để thông tin sản phẩm đến khách hàng Thứ tư, nâng cao lợi ích cho khách hàng sản phẩm huy động vốn Theo đó, Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ cần thường xuyên phân tích tình hình nguồn vốn và hoạt động tín dụng Ngân hàng và tham khảo thêm mức lãi suất huy động ngân hàng khác Từ đó, hình thành nên mức lãi suất huy động vốn Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ, phải có tính cạnh trạnh và phù hợp với tình hình Ngân hàng Bên cạnh đó, Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ cần áp dụng chính sách tặng quà, rút thăm trúng thưởng, chia hoa hồng cho khách hàng giới thiệu thêm người thân sử dụng sản phẩm huy động vốn Ngân hàng… Điều này góp phần khơng nhỏ vào cơng tác huy động vốn cho Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ Thứ năm, thúc đẩy lực làm việc nhân viên Theo đó, kỳ Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ cần giao tiêu hoàn thành cho cán Ngân hàng việc huy động vốn Những cán có thành tích huy động vốn tốt cần khen thưởng và tuyên dương Qua góp phần không nhỏ việc tạo động lực để cán Ngân hàng tích cực thực công tác huy động vốn cho Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ 3.2.2 Nâng cao hiệu nguồn nhân lực Ngày nay, bên cạnh dịch vụ ngân hàng truyền thống thi ngân hàng điện tử là sản phẩm tân tiến và ngân hàng thương mại thúc đẩy phát triển Ở dịch vụ ngân hàng điện tử, giao dịch thực qua yếu tố công nghệ và hạn chế tham gia nguồn nhân lực Tuy nhiên, hoạt động tín dụng, từ việc xem xét hồ sơ vay vốn, thẩm định, đưa định cho vay, giám sát trước, trong, sau cho vay, thu hồi nợ có cơng nghệ nào thay yếu tố nguồn nhân lực Do đó, muốn mở rộng tín dụng nói chung, tín dụng bất động sản nói riêng Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ cần phải nâng cao chất lượng và hiệu làm việc nguồn nhân lực Ngân hàng 67 Thứ nhất, nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp cho cán Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ Theo đó, Ngân hàng cần thường xuyên tổ chức và tạo điều kiện để cán Ngân hàng tham gia lớp tập huấn liên quan nghiệp vụ, điều này giúp ích nhiều cho cán q trình cơng tác Mặt khác, q trình đào tạo cần phải đôi với kiểm tra và đánh giá hiệu sau đào tạo Sau lớp tập huấn, Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ cần kiểm tra lại kiến thức truyền tải cho cán bộ, cán khơng đạt cần đào tạo lại Bên cạnh đó, sau ứng dụng kiến thức đạo tạo, Ngân hàng cần phải xem xét lại kết thực cơng việc cán có nâng cao hay không Về đạo đức nghề nghiệp, Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ cần phải thưởng xuyên giáo dục tư tưởng cho cán ngân hàng, và định kỳ đánh giá đạo đức công việc nhân viên, nhằm chế để nhân viên vi phạm đạo đức nghề nghiệp Thứ hai, phát triển kỹ cần thiết cho cán Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ, đáp ứng nhu cầu công việc Bên cạnh lớp tập huấn, Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ cần tạo điều kiện nâng cao kỹ giao tiếp, kỹ phân tích, kỹ thẩm định, kỹ đàm phán… Đây là kỹ cần thiết cho cán công tác tín dụng Thứ ba, thực khen thưởng và đãi ngộ hợp lý cán Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ Theo đó, cuối kỳ Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ cần đưa tiêu chí đánh giá lực thực công việc cán bộ, đặc biệt là cán tín dụng Trên sở đó, đưa hình thức khen thưởng cán hoàn thành tốt công việc và xử lý, kỷ luật cán không hoàn thành vi phạm điều kiện làm việc Điều này góp phần tạo nên động lực làm việc cho nhân viên Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ, tích cực thực hoạt động cho vay tín dụng an toàn Thúc đẩy phát triển tín dụng bất động sản Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ 68 Thứ tư, thực chính sách thu hút nhân tài Theo đó, Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ cần thực chính sách chiêu dụ nhân tài, đưa mức lương thỏa thuận và giữ vị trí quan trọng Ngân hàng góp phần Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ thu hút nguồn nhân lực chất lượng Bên cạnh đó, cơng tác tuyển dụng cần thực minh bạch, công khai, kết tương xứng với khả ứng viên, khơng mối quan hệ mà tuyển chọn cán khơng có khả làm việc 3.3.3 Hoàn thiện văn bản, tài liệu Trong q trình cơng tác, cán tín dụng Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ gặp khơng ít khó khăn văn ban hành mang tính chất chồng chéo và không quán Điều này gây ảnh hưởng không nhỏ hoạt động tín dụng giải hồ sơ vay vốn cho khách hàng Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ Do đó, Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam nói chung, Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ nói riêng cần phải hoàn thiện văn và tài liệu liên quan hệ thống Ngân hàng Kiểm tra tính hợp lý văn trước ban hành Theo đó, văn Hội sở ban hành, lãnh đạo phận có liên quan cần trực tiếp kiểm tra và đánh giá lại tính khả thi và trùng lắp, chồng chéo văn bản, trước ban hành Nếu phát sai sót, cần thơng báo cho Hội sở để hiệu chỉnh kịp thời, không ảnh hưởng đến hoạt động tín dụng Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ Mặt khác, văn ban hành Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ, cần nghiêm chỉnh kiểm tra và hiệu chỉnh cho phù hợp trước ban hành Tránh trường hợp để văn ban hành không phù hợp, không thống làm ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động tín dụng Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ 3.2.4 Nâng cao hiệu thực thi quy trình tín dụng Quy trình thực cơng tác tín dụng Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ chặt chẽ, nhiên việc tuân thủ giám sát việc thực quy trình cịn lõng lẽo và chưa đạt hiệu Do đó, 69 Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ cần thực số nội dung sau trình thực quy trình tín dụng: Giai đoạn tiếp nhận hồ sơ: Ở giai đoạn này khách hàng cung cấp thông tin và làm hồ sơ vay vốn tín dụng Ngân hàng Tuy nhiên, thơng tin khách hàng cung cấp khơng với thực tế, cơng việc nhân viên là phải thẩm định lại thông tin khách hàng qua nhạy bén và óc phán đoán cán Giai đoạn thẩm định hồ sơ vay vốn: Ở giai đoạn này, công tác thẩm định phương án vay vốn và khả trả nợ khách hàng thực hiện, theo cần đặt mục tiêu an toàn khoản vay là hết Trước cấp tín dụng cho khách hàng, cán tín dụng Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ thu thập thông và xử lý để tạo thành sở cho định cho vay Các thông tin cần thu thập bao gồm thông tin môi trường (chính sách nhà nước, tình hình thị trường bất động sản, tình hình quy hoạch nhà đất…) và thông tin khách hàng (tình hình hoạt động kinh doanh, tình hình tài chính, phương án trả nợ, mục đích vay vốn…) Từ thông tin này, cán sàn lọc và xử lý thơng tin Q trình thẩm định cần chứng qua nguồn thu nhập, nguồn trả nợ khách hàng và minh chứng này phải chứng minh chứng từ Giai đoạn thẩm định tài sản đảm bảo: tài sản đảm bảo là nguồn tài trợ chính cho việc trả nợ khách hàng cho ngân hàng khách hàng khơng cịn khả hoàn trả nợ vay qua việc phát tài sản đảm bảo Chính thế, việc thẩm định tài sản đảm bảo góp phần giải nợ rủi ro khách hàng không trả nợ Việc định giá tài sản đảm bảo cần thực thật chính xác giá trị, đảm bảo tính khách quan Mặt khác, xem xét tài sản đảo bảo cần phải xem xét tình trạng pháp lý: tính hợp pháp, khơng có tranh chấp… từ đánh giá điều kiện an toàn tài sản đảm bảo, thực mua bảo hiểm cần thiết Bên cạnh đó, cần kiểm tra khía cạnh lợi thương mại như: tài sản đảm bảo có nằm khu quy hoạch, khả bán và thành lý nào Cần thỏa thuận với khách hàng việc định giá lại bất động sản theo chu kỳ là quý, năm có biến động bất thường thị trường bất động sản ký hợp đồng chấp nhằm đảm bảo giá trị tài 70 sản giảm tương ứng với dư nợ vay ngân hàng Tăng cường đánh giá khả dự báo diễn biến thị trường bất động sản, đề xuất biện pháp điều chỉnh kịp thời, không bị động trước tác động thị trường Đối với tài sản bên thứ ba, cần phải thông báo rõ khoản vay với bên bảo lãnh (xem xét mối quan hệ với khách hàng), để tránh trường hợp bên bão lãnh khơng biết khoản vay, dẫn đến khó khăn xử lý tài sản đảm bảo Giai đoạn phê duyệt hồ sơ: tăng cường việc quan tâm đến vấn đề phê duyệt Hội đồng tín dụng/Ban tín dụng/Chuyên viên phê duyệt Đối với hồ sơ có giá trị tín dụng cao, độ phức tạp và rủi ro cao, cấp phê duyệt nên có thời gian nghiên cứu hồ sơ, đưa biện pháp nhằm hạn chế rủi ro từ đầu cách đưa vào điều kiện trước và sau giải ngân Phúc đáp phải rõ ràng, dễ hiểu, để không gây hiểu nhầm cho nhân viên thực giải ngân Giai đoạn kiểm tra sau giải ngân: tăng cường thực công tác kiểm tra sau giải ngân Các công tác kiểm tra bao gồm: tình hình sử dụng vốn, tình hình trả nợ gốc và lãi, tình hình tài chính, tài sản đảm bảo… cần thường xuyên kiểm tra thông qua việc thăm hỏi, trực tiếp tiếp xúc, trao đổi với khách hàng Trên sở đó, đánh giá khả trả nợ khách hàng, từ đưa hình thức xử lý kịp thời, nhằm giảm rủi ro khoản vay Bên cạnh đó, Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ cần phải tích cực thực cơng tác kiểm sốt nội bộ, đánh giá sai phạm trình cấp tín dụng, từ đề xuất sách khắc phục, hạn chế sai sót Việc kiểm tra, rà sốt nội cần thực độc lập và khách hàng với cán thực công tác cho vay Giai đoạn xử lý nợ có rủi ro: nợ xấu là tồn và gánh nặng ngân hàng thương mại thực hoạt động tín dụng, cần có chính sách xử lý nợ xấu hợp lý Theo đó, khoản nợ cho vay ẩn chưa rủi ro, Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ cần chủ động tìm hiểu thực trạng kinh doanh khách hàng, trạng tài sản đảm bảo và thái độ trả nợ khách hàng Qua đó, phân tích khả tái phục hồi hoạt động sản xuất/kinh doanh khách hàng, đưa đánh giá khả trả nợ khách hàng Từ đó, lựa chọn phương án xử lý hợp lý, áp dụng chính sách riêng biệt với khách hàng 71 và phát tài sản đảm bảo là giải pháp cuối thực Mặt khác, Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ cần phải thường xuyên nghiêm túc thực việc phân loại nợ và trích lập dự phòng, chủ động phân loại nợ và đánh giá khả thu hồi nợ Giai đoạn xử lý tài sản đảm bảo: giai đoạn xử lý nợ có vấn đề Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ thu hồi nợ, giải pháp cuối cần thực là xử lý tài sản đả bảo Việc xử lý cần tiến hành chính xác và nhánh chóng, giảm thiểu rủi ro cho Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ 3.3 Kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị đến Ngân hàng Nhà nước Một số kiến nghị đến Ngân hàng Nhà nước: Thứ nhất, Ngân hàng Nhà nước cần thiết lập chính sách để kiếm soát và hỗ trợ cho ngân hàng thương mại thực tốt công tác tín dụng bất động sản, hạn chế xếp tín dụng bất động sản vào nhóm phi sản xuất và không khích khích tín dụng lĩnh vực này Thứ hai, Ngân hàng Nhà nước chủ động thực kiểm tra định kỳ hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại, đặc biệt là tín dụng bất động sản về: dư nợ, nợ xấu, huy động vốn… từ có khuyến nghị đến ngân hàng thương mại nhằm cảnh báo tình trạng khơng an toàn tín dụng bất động sản Thứ ba, hoàn thiện hệ thống thông tin tín dụng ngành ngân hàng (CIC) Theo đó, Ngân hàng Nhà nước cần ban hành quy chế buộc ngân hàng thương mại và doanh nghiệp có quan hệ tín dụng phải cung cấp đầy đủ thông tin (tư cách người vay, tình hình bảo lãnh vay vốn, tài sản đảm bảo, dư nợ vay và hiệu tín dụng thời kỳ ) cho CIC Cần có hình thức chế tài tổ chức không thực theo quy chế CIC cần chủ động xác minh tính chính xác đẩy đủ thông tin ngân hàng thương mại cung cấp, từ thống kê và xử phạt ngân hàng thương mại không cung cấp thông tin đầy đủ và chính xác 72 Thứ tư, Ngân hàng Nhà nước cần tích cực thực cơng tác rà sốt lại văn có tính chất chồng chéo, thiếu tính đồng và khơng cịn phù hợp với trạng 3.3.2 Kiến nghị đến Chính phủ Một số kiến nghị Chính phủ sau: Thứ nhất, việc hoạch định chính sách Chính phủ, cần cân đối mục tiêu phát triển kinh tế và ổn định tiền tệ mà phải quan tâm đến phát triển bền vững ngân hàng thương mại, tránh tình trạng thắt chặt nới lỏng mức, thay đổi định hướng đột ngột gây ảnh hưởng khơng nhỏ đến lợi ích ngân hàng thương mại Thứ hai, chính phủ cần hoàn chỉnh cách định giá tài sản đảm bảo việc xem xét khung giá quyền sử dụng đất cho phản ánh giá thị trường và xây dựng đội ngũ cán chuyên trách việc đánh giá bất động sản Thứ ba, thiết lập luật liên quan đến quyền sở hữu bất động sản, tạo điều kiện để chuyển quyền sở hữu tài sản nhanh chóng, dễ dàng, tạo điều kiện cho Ngân hàng thương mại việc nhận tài sản đảm bảo và phát mại tài sản đảm bảo Thứ tư, cải tiến công tác toà án, thi hành án, sớm chỉnh sửa pháp lệnh thi hành án để nâng cao hiệu lực pháp lý án có hiệu lực thi hành, rút ngắn thời gian tố tụng, thời gian thi hành án Thứ năm, chính phủ tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, soát văn chồng chéo, thiếu đồng bộ, ban hành quy định cụ thể trình tự, thủ tục, thời hạn bán đấu giá tài sản chấp Xác định và thể chế hoá trình kiện tụng cho việc xét xử và tịch thu tài sản chấp, cầm cố đảm bảo cho Ngân hàng thu nợ tới mức cao sở giải chấp tài sản nhận chấp, cầm cố 3.3.3 Kiến nghị đến Hội sở Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại Thương Việt Nam Một số kiến nghị Hội sở Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại Thương Việt Nam sau: Thứ nhất, hoàn thiện văn và tài liệu liên quan hệ thống Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam 73 Thứ hai, chủ chương đẩy mạnh công tác đào tạo nguồn nhân lực chi nhánh hệ thống Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam Thứ ba, xây dựng tiêu chuẩn đánh giá, kiểm tra quy trình thực tín dụng 74 PHẦN KẾT LUẬN Hoạt động tín dụng là hoạt động quan trọng ngân hàng thương mại, hoạt động này mang lại nguồn thu nhập chính cho ngân hàng Tuy nhiên, hoạt động tín dụng ẩn chứa rủi ro định khách hàng khơng có khả hoàn trả nợ tín dụng cho khách hàng Do việc mở rộng tín dụng ln là mối trăn trở ngân hàng thương mại, mở rộng hoạt động tin dụng ngân hàng phát triển, kèm theo là rủi ro ẩn chưa tăng lên Mặt khác, thị trường bất động sản là thị trường hấp dẫn nhà đầu tư Nhưng thị trường này biến đổi và gây nhiều nguy tiềm ẩn thị trường đóng băng, bất động sản khó khoản Thành phố Cần Thơ là 05 thành phố trực thuộc Trung Ương với tốc độ phát triển kinh tế nhanh, là trung tâm kinh tế vùng đồng sông Cửu Long Nhận nhiều ưu đãi vị thế, nơi thu hút không ít nhà đầu tư rót vốn vào địa phương, đặc biệt là thị trường bất động sản, vài năm gần bất động sản bắt đầu ý Cho nên, hoạt động tín dụng bất động sản là hội cho ngân hàng thương mại địa bàn Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ Ngân hàng là thị phần lớn thành phố Cần Thơ, năm qua dẫn đầu công tác huy động, cho vay, dư nợ địa phương Với tiềm lực tài chính và vị Ngân hàng thị trường, Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ dần nhận thức tiềm tín dụng bất động sản Cho nên, Ngân hàng ý đến thị phần này và thực việc mở rộng tín dụng bất động sản Tuy nhiên, tình hình dịch COVID-19 gây khơng ít khó khăn cho kinh tế toàn cầu, thị trường bất động sản thành phố Cần Thơ không ngoại lệ, thị trường bị đóng băng Do đó, gây nhiều trở ngại cho Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ việc mở rộng tín dụng bất động sản Mặt khác, theo dự đoán thị trường bất động sản địa phương sớm tan băng, việc mở rộng tín dụng bất động sản góp phần thúc đầy hoạt động tín dụng Ngân hàng tăng trưởng 75 Qua phân tích thực trạng mở rộng tín dụng bất động sản Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ cho thấy, hoạt động tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng lớn tổng dư nợ Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ Tuy nhiên, nợ xấu lại giảm và chiếm tỷ trọng thấp so với lĩnh vực cho vay khác Ngân hàng Điều này cho thấy, việc mở rộng tín dụng bất động sản Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ là cần thiết, giúp ngân hàng phát triển thị trường, nâng cao kết hoạt động kinh doanh Nhưng tồn số hạn chế việc mở rộng tín dụng bất động sản Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ như: hạn chế chính sách tín dụng, tồn nhiều khoản vay khơng quy trình, trình độ chuyên môn nghiệp và đạo đức nghề nghiệp… Trên sở đó, tác giả đề xuất số giải pháp nhằm mở rộng tín dụng bất động sản Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO * Tài liệu tham khảo tiếng Việt Cao Văn Anh (2010), Phát triển tín dụng bất động sản chi nhánh ngân hàng đầu tư phát triển thành phố Hồ Chí Minh Luận văn Thạc sĩ Trường Đại học Kinh tế Tp Hồ Chí Minh Báo cáo kết hoạt động kinh doanh Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ năm 2019 Báo cáo kết hoạt động kinh doanh Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ năm 2018 Báo cáo kết hoạt động kinh doanh Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ năm 2017 Đặng Thị Thu Hiền (2013), Tín dụng bất động sản Ngân hàng thương mại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh - Thực trạng giải pháp Luận văn Thạc sĩ Trường Đại học Kinh tế Tp Hồ Chí Minh Trần Thị Mỹ Linh (2015), Giải pháp phát triển tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Luận văn Thạc sĩ Trường Đại học Kinh tế Tp Hồ Chí Minh Nghị định 139/2017/NĐ-CP Về quy định xử phạt vi phạm hành chính hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở Quốc hội (2010), Luật Tổ chức tín dụng Ban hành ngày 16 tháng năm 2010 Quốc hội (2013), Luật Đất đai Ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013 Quốc hội (2015), Bộ Luật Dân Ban hành ngày 24 tháng 11 năm 2015 Quốc hội (2017), Luật Tổ chức tín dụng Ban hành ngày 20 tháng 11 năm 2017 77 Quyết định 22/VBHN-NHNN ban hành Quy định phân loại nợ, trích lập và sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro tín dụng hoạt động ngân hàng tổ chức tín dụng Thông tư 39/2016/TT-NHNN ban hành hoạt động cho vay tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài khách hàng Trần Huy Hoàng (2007), Quản trị ngân hàng thương mại, NXB Lao động Xã hội Nguyễn Ngọc Trân (2012), Nâng cao hiệu tín dụng lĩnh vực cho vay bất động sản Ngân hàng TMCP Á Châu Luận văn Thạc sĩ Trường Đại học Kinh tế Tp Hồ Chí Minh * Tài liệu tham khảo tiếng Anh Lucjan T Orlowski (2008), Stages of the Ongoing Global Financial Crisis: Is There a Wandering Asset Bubble? Halle Institute for Economic Research, September 2008, No 11