Đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục kê khai, đăng kí chính xác, trung thực tình hình, hiện trạng sử dụng đất của các chủ sử dụng đất với các thông tin về diện tích, loại hạng đất, nguồn gốc đất đai theo các mẫu phiếu kê khai, vào sổ sách địa chính với sự hướng dẫn của cơ quan thực hiện đăng kí, thống kê đất đai. Đăng kí quyền sử dụng đất là nghĩa vụ, trách nhiệm của từng người sử dụng đất và cơ quan nhà nước làm nhiệm vụ quản lí đất đai. Đăng kí quyền sử dụng đất được chia thành 2 loại: đăng kí ban đầu và đăng kí biến động quyền sử dụng đất. Đăng kí ban đầu được thực hiện khi người sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của Cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan hành chính nhà nước. Đăng kí biến động được thực hiện khi người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có những thay đổi trong quá trình thực hiện quyền hoặc các biến đổi khác cần cập nhật thông tin để bảo đảm các quyền và lợi ích hợp pháp. Nếu trước đây, khi đăng kí quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải đến Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn thì nay tập trung vào một đầu mối duy nhất là Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất. Cơ quan này có trách nhiệm đăng kí quyền sử dụng đất cho người sử dụng và lưu giữ toàn bộ thông tin về đất đai, cung cấp các thông tin khi có yêu cầu của người sử dụng đất.
Mụcđích vànhiệmvụnghincứucủađềtài
Đốitượngvàphạmvinghincứucủađềtài
Phưn g pháplun vàphưn g phápnghin cứu
Cácphưn g phápnghin cứuđềtài
Phương pháp này chủ yếu sử dụng vào chương 3 của lun á n T r ê n c ơ sở các tư liệu có được về kinh nghiệm của các nước trong xây dựng cơ chếpháp lý bảo đảm đăng ký quyền sử dụng đất, nghiên c u sinh rút những điểmchung, những quy định khác biệt, so sánh và rút ra những ưu điểm, hạn chếcủa cơ chế pháp lý mà Việt Nam đang thực hiện, từ đó xây dựng các giải phápkiến nghị thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta trong giai đoạn hiệnnay.
Phươngphápchuyêngia Đề tài đã sử dụng phương pháp chuyên gia để thu th p ý kiến của cácchuyên gia về các nội dung liên quan đến đề tài.k i ế n c ủ a c h u y ê n g i a , n h à quảnlýgiáodụclànhữngđánhgiá,nhn địnhsâusắc,cógiátrịthựctiễn,góp phần quan trọng cho việc đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp của đềtài.
Đónggópmớivềkhoah Q ccủalunán
Vềlýluận,L un ánxâydựngkhái niệmđăngkýquyềnsửdụngđất,đặcđiểm,nội dungvàvaitròcủađăngkýquyềnsửdụng đất.
Lunánbổsung,hoànthiệnkháiniệmđăngkýquyềnsửdụngđất;làmrõ thêmđặc điểm, vaitròvànội dungcủađăngký quyền sửdụng đất.
Vềthựctiễn,Lun ánđãtptrungmôtả,đánhgiáthựctrạngđăngký quyềnsửdụngđấtởViệtNam.Pháthiệnnhữnghạnchế,bấtcpcủađăngký quyền sử dụng đất, pháp lu t đăng ký quyền sử dụng đất, tổ ch c thực hiệnđăng ký quyềnsử dụng đất Chỉr a n h ữ n g k h ó k h ă n , v ư ớ n g m ắ c v à b ấ t c p của đăng ký quyền sử dụng đất theo pháp lu t Việt Nam hiện nay T m ranhững nguyên nhân và đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả củahoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, cụ thể là việc hoàn thiện lý lu n,xâydựng và hoàn thiện đăng ký quyền sử dụng đất theo pháp lu t Việt Nam hiệnnay; hoàn thiện tổ ch c thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất; Tăng cường vaitrò, trách nhiệm và nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ, viên ch c thực hiệncông tác đăng ký quyền sử dụng đất; tăng cường công tác thanh tra, kiểm traviệcthực hiệnđăng kýquyềnsửdụngđất.
Ýnghĩakhoah Q cvàthựctiễncủalunán
- Lu n án góp phần làm sáng tỏ cơ sở lý lu n, pháp lý và thực tiễn đăngkýquyềnsửdụng đấttheopháplut ViệtNamhiệnnay.
- Kết quả nghiênc ucủa lunánc ó t h ể d ù n g l à m t à i l i ệ u t h a m k h ả o hữuch cho các cơ quan, tổ ch c trong quá tr nh sửa đổi, bổ sung và ban hànhcác văn bản pháp lu t về đăng ký quyền sử dụng đất; là tài liệu tham khảo cầnthiếtphụcvụchoviệcnghiênc ukhoahọc,giảngdạyvàhọctptạicáccơsở đào tạo về quản lý nhà nước về đất đai, về pháp lutđấtđ a i L à t à i l i ệ u tham khảo bổchchocôngch cvàviênch cn g à n h t à i n g u y ê n v à m ô i trường, kểcảcôngchclãnhđạolàmcông tácquảnlýnhànướcvềđấtđaiđểvn d ụ n g t r ê n thựctếviệcquản lý hoạt động đăng kýquyền sửdụng đất.
Cc ấ u củalun án
Tongquantìnhhìnhnghiêncứuquãnlýnhànướcveđatđai
“uảnlýNhànướcvềđấtđaithựctrạngvàgiảipháp”,Lun vănthạcsĩl ut h ọ c , Trư ờn g Đạih ọ c LutHàNộic ủ a N g u y ễ n Th ị D u n g , năm1998.Lunvănđãnghiêncu nhữngvấnđềlýlun vàthựctiễnvàthựctrạngquảnlý nhà nước về đất đai Lun v ă n c ũ n g đ ã n g h i ê n c u k h á i q u á t v ề n h ữ n g v ấ n đề quản lý nhà nước về đất đai gồm có các vấn đề quy hoạch, kế hoạch sửdụngđất;giaođất,chothuêđất;sửdụngđất;tranhchấpvềđấtđai.Đặcbiệtlu n văn cũng đã dành một phần nghiên c u về đăng ký, cấp giấy ch ng nh nquyền sử dụng đất, l p hồ sơ địa ch nh. Tuy mới chỉ là những nghiên c u kháiquát về vấn đề đăng ký quyền sử dụng đất, nhưng lu n án đã cung cấp chongười đọc một cái nh n khái quát về vấn đề đăng ký và cấp giấy ch ng nhnquyền sử dụng đất được quy định trong LutĐất đai
1993, làm tiền đề nghiêncuvấnđề nàytrongthờikỳtiếptheo.
“So sánh đi m tương đồng và khác biệt về quản lý và sử dụng đất đaigiữaT r u n g u ố c v à V i ệ t N a m t h e o p h á p l u ậ t h i ệ n h à n h ”,K h ó a l u n t ố t nghiệp,T r ư ờ n g Đ ạ i h ọ c L u t H à N ộ i c ủ a T r ư ơ n g N g ọ c B ch, n ă m 2 0 0 6 Khóa lu n đã nghiên c u một cách tổng quan về Trung Quốc – Hệ thống pháplut củaTrungQuốc.Khóalun cũngđãsosánhnhữngđiểmtươngđồngvà khác biệt về chế độ quản lý và sử dụng đất đai theo pháp lu t Trung Quốc vàViệtN a m V à c u ố i c ù n g l à b à i h ọ c k i n h n g h i ệ m r ú t r a t ừ v i ệ c n g h i ê n c upháp lut đ ấ t đ a i T r u n g Q u ố c đ ố i v ớ i c ô n g t á c x â y d ự n g v à h o à n t h i ệ n h ệ thốngpháplutđấtđaicủa ViệtNam.
“uảnlý,sửdụnghiệuquảđấtđaig nvớixâydựngnngthnmớiởcác t nh Tây Nguyên”của PGS.TS Vũ Văn Phúc, năm 2014 Cuốn sách đãnghiênc unhữngtư tưởng, quan điểm củaĐảngtacũngn h ư c h n h s á c h , pháp lutvề quảnl ý v à s ử d ụ n g đ ấ t đ a i c ủ a N h à n ư ớ c t a , đ ồ n g t h ờ i n g h i ê n c ukinh nghiệm củam ộ t s ố n ư ớ c v ề q u ả n l ý đ ấ t đ a i v à đ ề n b ù k h i t h u h ồ i đất.Tiếptheo,cuốnsáchđãgiớithiệuvềthựctrạngquảnlývàsửdụngđ ấtđai gắn với xây dựng nông thôn mới ở Tây Nguyên, đưa ra những bấtcp,thách th cmới Cuốicùng, cuốnsáchđ ề x u ấ t c á c g i ả i p h á p v à k i ế n n g h ị nhằmhoànthiệnchnhsách,pháplut vềđấtđainóichung.Quat mhiểuvề“uảnl ý , s ử d ụ n g h i ệ u q u ả đ ấ t đ a i g nv ớ i x â y d ự n g n ngt h nm ớ i ở c á c t nh Tây Nguyên”đã giúp chúng ta t m hiểu sâu hơn về thực trạng quản lý vàsửdụngđấtđaiở TâyNguyên.
Tong quan tình hình nghiên cứu ve thực hiện đăng ký quyen sửdụng đat 11 1.1.3 Tong quan tình hình nghiên cứu ve lịch sử đăng ký quyen sửdụng đat 13 1.2 Tng quantnhhnhnghin cứungoài nước
“Nghiên cứu, đánh giá hiện trạng và đề xuất các giải pháp nhằm hoànthiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụngđất”, Đề tài nghiên c u khoa học cấp Bộ - Bộ Tài nguyên và Môi trường doĐinh Việtnh làm chủ nhiệm năm 2008 Đề tài đã nghiên c u những vấn đềsau: Thnhất, tổng quan về mô h nh văn phòng đăng ký quyền sử dung đất ởViệtN a m -
M ô h nhh o ạ t độ ng c ủ a t ổ c h cđ ă n g k ý đ ấ t đ ai ở m ộ t s ố n ướ ctrong khu vực và trên thế giới Thhai, thực trạng hoạt động của hệ thống vănphòng đăng ký quyền sử dung đất thuộc một số tỉnh điều tra Thb a , q u a n điểm và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyềnsửdụngđất.Đềtàinghiêncuđãđưarakháiniệmđăngkýquyềnsửdụng đất, nêu một cách khái quát quy định pháp lu t về đăng ký quyền sử dụng đất;nêu ch c năng nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo quyđịnhcủapháplut ; tnhhnhthànhlpvănphòngđăngkýquyềnsửdụngđấttnhđếnn ăm2007.Tiếpđến,tpthểtácgiảcũngđãnghiênc uhoạtđộngcủa các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Qua khảo sát thực tế đã đưa racács ố l i ệ u k ế t q u ả c ấ p g i ấ y c h ngn h n q u y ề n s ử d ụ n g đ ấ t t nhđ ế n n ă m 2
007, bước đầu đã đưa ra những nh n định về nguyên nhân của các kết quả đãđạt được.Thực trạng hoạt động của hệ thống văn phòng đăng ký quyền sửdụng đất, qua khảo sát thực trạng hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất tại 7tỉnh về việc thành l p, nhân lực, cơ cấu tổ ch c Đề tài đã đánh giá những ưuđiểm,h ạ n c h ế c ủ a m ô h nht ổ c h cv à h o ạ t đ ộ n g c ủ a v ă n p h ò n g đ ă n g k ý quyền sử dụng đất hiện tại Thực trạng đăng ký quyền sử dụng đất, đánh giáthựctrạngđăngkýquyềnsửdụngđất.
“Hệ thống đăngký đất đai– N g h i ê n c ứ u s o s á n h p h á p l u ậ t đ ấ t đ a i ViệtNamvàThụyĐi n”,Lunántiếnsl u thọc,T r ư ờ n g Đ ạ i h ọ c L u t thành phố Hồ ChMinh của Đặngnh Quân, năm 2011 Lunán đã đưa ranhững yêu cầu của hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam đến thời điểm2011,nhữngnghiên cu sosánhvới hệthốngđăngkýđất đaicủaThụyĐiển.
“Hoànt h i ệ n c á c q u y đ ị n h c ủ a p h á p l u ậ t v ề c ấ p g i ấ y c h ứ n g n h ậ n quyền sử dụng đất trong bối cảnh phải xử lý vướng m c hiện nay về cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất”,Khóa lu n tốt nghiệp, Trường Đại học Lu tHà Nội của - Nguyễn Đ nh Trung, năm 2008 Khóa lu n đã nghiên c u bướcđầu về Tổng quan về T nh h nh cấp giấy ch ng nhn q u y ề n s ử d ụ n g đ ấ t đ ố i với từng loại đất t nh đến thời điểm 2007; Một số vướng mắc khó khăn vànhững tồn tại về cấp giấy ch ng nh n quyền sử dụng đất, đồng thời nêu lênnhữnggiảiphápđểgiảiquyết.
“Các vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất –Nghiênc ứ u c ụ t h t r ê n đ ị a b à n t h à n h p h ố H à N ộ i ”,K h ó a l u nt ố t n g h i ệ p ,
Trường Đại học Lu t Hà Nội của Nguyễn Quang Ngọc, năm 2004 Khóa lu nđã bước đầu đưa ra những nghiên c u sơ thảo về vấn đề cấp giấy ch ng nh nquyềnsửdụngđấtvànhữngsốliệuvềcấpgiấychngnhnquyềnsửdụngcácloạ iđấttrênđịa bàn Hà Nộithờiđiểm2002.
“Đăngk ý b ấ t đ ộ n g s ả n – T h ự c t i ễ n v à p h ư ơ n g h ư ớ n g h o à n t h i ệ n ” , Lu n văn thạc s , Cao học Việt Pháp khóa I, giai đoạn 1998 – 2001 của PhạmThị Kim Hiền, năm 2001 Lun v ă n đ ã n g h i ê n c u n h ữ n g v ấ n đ ề v ề đ ă n g k ý bất động sản, nghiên c u lược sử về đăng ký bất động sản từ sau năm 1945,nêu những nguyên nhân dẫn đến việc đăng ký, cấp giấy ch ng nhn đ ấ t c h m trễvàtácgiảcũng đưaragiảiphápđểgiảiquyết nhữngvướngmắcphát sinh.
“Một số vấn đề về đăng ký bất động sản trong luật dân sự - Thực trạngvàphươnghướnghoànthiện”,Lun vănThạcsluthọc,TrườngĐạih ọcLutHà Nội của Đặng Trường Sơn, năm 2008 Tác giả đã đưa ra khái niệmđăng ký bất động sản, tiếp theo là quan điểm về những hạn chế của đăng kýbấtđộngsảnởViệtNam.
1.1.3 Tong quan tình hình nghiên cứu ve lịch sử đăng ký quyen sửdụng đat
“Vấn đề ruộng đất ở Việt Nam”của - Lâm Quang Huyên, xuất bảnnăm
2007 Cuốn sách gồm 3 phần: 1 Phần mở đầu nêu một số vấn đề chungmốiquanhệgiữaruộngđấtvớinôngnghiệpvànôngdân;C.Mác,Ph.Ăngghen, V.I.Lênin và Hồ ChMinh bàn về vấn đề ruộng đất; giải quyếtvấnđềruộngđấttrênthếgiới.2.Phầnth haigiớithiệucáchmạngruộngđấtởV i ệ t N a m P h ầ n t h b a n h ữ n g c h nhsá c h sử d ụ n g tố t r u ộ n g đ ấ t p h ụ c v ụ côngnghiệphóa–hiệnđạihóa đấtnước.
“Chế độ ruộng đất ở Việt Nam Thế kỷ XI-XVIII” của Trương HữuQuýnh,xuất b ả n n ă m 19 82 C u ố n s á c h g ồ m 2t p T pI C h ế đ ộ r u ộ n g đ ấ t Việt Nam thế kXI-XV - lịch sử chế độ ruộng đất ở nước ta từ đầu thế kXIđếnthế kX V I I I , quaviệc phântchđánhgiáchếđộsởhữuruộngđấttác giả đã đưa ra những nh n xét, đánh giá về chế độ sở hữu ruộng đất ở Việt Nam.QuanghiêncuvềchếđộruộngđấtởViệtNamcũngđãgiúpchochúngtacó cái nh n toàn cảnh chế độ sở hữu ruộng đất ở Việt Nam, qua đó chúng tacũng đã t m hiểu nghiên c u về vấn đề đăng ký, đo đạc đất đất đai đã h nhthành vàpháttriểnnhưthếnàotronglịch sử.
“uản lý đất đai ở Việt Nam945-2010)” của TS Nguyễn Đ nh Bồng,năm 2012 đã nghiên c u về quản lý đất đai ở Việt Nam từ thời phong kiến,Pháp thuộc, trong kháng chiến chống Pháp, nghiên c u quản lý đất đai ở ViệtNamtronggiaiđoạntừ1945đếnnăm2010.Côngtrnhđãnghiêncuquảnlý đất đai ở Việt Nam thời phong kiến và Pháp thuộc mặc dù chỉ chiếm mộtdung lượng nhỏ nhưng đã đưa ra những kết lu n có giá trị như: trong hơn 50năm tồn tại và phát triển của TriềuNguyễnđãl p địa bạcácl à n g x ã t r ê n phạm vi cả nước lần đầu tiên vào năm 1803 và hoàn thành vào năm 1805 ởBắc Kỳ.Trung
Kỳ được lp v à o n ă m 1 8 1 0 T r u n g K ỳ v à B ắ c K ỳ đ ư ợ c l p vào các năm 1831-1833 và Nam Kỳ năm 1836 Tác giả đã nghiên c u vấn đềquản lý đất đai của các giai đoạn từ 1945 đế 2010, từ đó làm rõ quy định củahệ thống pháp lu t; thực trạng sử dụng đất; thực trạng Bộ máy quản lý nhànước về đất đai, nguồn nhân lực và có những đánh giá, nhn x é t v ề q u ả n l ý nhànướcđốivớiđấtđaitrongtừnggiaiđoạn;đánh giánhữngthành cô n g ,đưa ra những hạn chế trong quản lý đất đai; đồng thời cũng đưa ra định hướngsửdụngđấttrongthờigiantới.Côngtrnhcònnghiêncukinhnghiệmquảnlýđất đai của một sốnước vàkhảnăngápdụng choViệt Nam.
Hệ thống đăng ký đất đai của các nước trên thế giới phát triển rất sớmvà hầu như đều có chung một tên gọi là Hệ thống đăng ký đất đai và bất độngsản Hệ thống đăng ký đất đai ở Úc: khái niệm Hệ thống đăng ký đất đai có từrất sớm Robert RichardTorren là người đầu tiên đưa ra khái niệm hệ thốngđăngkýđấtđaisauđógọilàHệthốngTorrenssaunàyđãđượcápdụngở nhiềunướctrênthếgiớinhưi Len,n h , NewZealand.Hệthốngđăngkýđấtđa iởnh:Hệthốngđăngkýđấtđaiởn h làhệthốngđăngkýbấtđộngsản.Tổchcgồmcó VănphòngĐăngkýđấtđaichnhđặttạiLuânĐônvà14 Văn phòng khác phân theo khu vực Hiện nay Hệt h ố n g đ ă n g k ý đ ấ t đ a i củan h đ ã đ ư ợ c t h ự c h i ệ n t o à n b ộ t r ê n h ệ t h ố n g đ ă n g k ý t ự đ ộ n g t r ê n m á y tính Các công trình nghiên c u về Hệ thống đăng ký đất đai của nước ngoàikhôngnhiều,cụthể:
1.2.1 Tong quan tình hình nghiên cứu quãn lý nhà nước ve đat đai ởnướcngoài
Tổngcục đấtđai,Báoc á o c h u y ê n đ ề n g h i ê n c ứ u : u y ề n c ủ a n g ư ờ i nước ngoài đối với đất đai ở một số nước trên thế giới Báo cáo giới thiệunhững nội dung sau: - Nghiên c u pháp lutcủa một số nước trên thế giới quyđịnh về quyền của người nước ngoài đối với đất đai của nước m nh - NộidungcamkếtliênquanđếnsửdụngđấtcủaViệtNamtrongNghịđịnht hưgia nh p WTO - Những quy định của Việt Nam về quyền sử dụng đất củangười nước ngoài.
Báo cáo chuyên đề:u y ề n c ủ a n g ư ờ i n ư ớ c n g o à i đ ố i v ớ i đ ấ t đ a i ở m ộ t số nước trên thế giớicủa Tổng Cục đất đai Trên cơ sở nghiên c u lu t một sốnước trên thế giới báo cáo đã đưa ra một số ý kiến khái quát về quyền củangười nước ngoài đối với đất đai của lu t pháp một số nước trên thế giới từ đórút ra nhữngbàihọccủa Việt Nam.
1.2.2 Tong quan tình hình nghiên cứu thực hiện đăng ký đat đai ởnướcngoài
Đánhgiákháiquátnhngvấnđềđđ ư ợ c nghincứu
Cáccôngtrnhnghiêncứunêutrênđãđặtvàlun giảinhữngcáchtiếpcnkhácnhauvềđ ăngkýquyềnsửdụngđấtvànhữngvấnđềcóliênquan,cụthểlà:cáchtiếpc nđangành,cáchtiếpcnliênngànhvàcáccáchtiếpc n khác Những cách tiếp c n đó ngày càng làm nh n thức sâu sắc phươngdiện nh n thức về đăng ký quyền sử dụng đất và từ đó tổ chức thực hiện đăngkýquyềnsửdụngđấttrênthựctếmộtcáchcóhiệuquảhơn.Nhưngnhững cách tiếp c n nói trên phần lớn chỉ được đặt và phân t ch trên từng kh a cạnhchưađặtchúngtrongmộttổngthểthốngnhấtđểlun giải.
Như đã tr nh bày ở trên, những công tr nh, bài nghiên cứu trong vàngoài nước đã nghiên cứu về những vấn đề về quản lý nhà nước về đất đai cụthểnhưsau:
- Trong thời kỳ đổi mới, xây dựng nhà nước pháp quyền, chủ động hộinh p kinh tế quốc tế, vấn đề quản lý nhà nước và đất đai nói chung và thủ tụchành ch nh trong quản lý nhà nước và đất đai nói riêng, đặc biệt là vấn đềĐăngkýquyền sửdụng đất đãtrởthành mộtvấn đềđượcđặcbiệt quan tâm.
- Những công tr nh nghiên cứu trong nước đã nghiên cứu về các cơquan đăng ký quyền sử dụng đất mà cụ thể là nghiên cứu về Văn phòng đăngký quyền sử dụng đất Các công tr nh nghiên cứu đã hệ thống hóa quá trìnhphát triển của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và cũng đã có nhữngkhảo sát về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở một số địa phương từ đórút ra những đánh giá bước đầu về hệ thống các Văn phòng Đăng ký quyền sửdụng đấttrêncả nước.
- Những công tr nh, đề tài nghiên cứu, bài nghiên cứu đã nghiên cứu vềnhững vấn đề về quản lý nhà nước về đất đai, các thủ tục hành ch nh trongquảnl ý N h à n ư ớ c v ề đ ấ t đ a i , n g h i ê n c ứ u v ề v ấ n đ ề c ấ p g i ấ y c h ứ n g n h nquyền sử dụng đất nói chung và vấn đề cấp giấy chứng nhn q u y ề n s ử d ụ n g đất đối với một số loại đất nói riêng, nghiên cứu về những vấn đề thế chấp,thừa kế quyền sử dụng đất… đăng ký quyền sử dụng đất cũng được nghiêncứulồngghéptrongnhữngđềtàinghiêncứutrên.Bêncạnhđó,lunánti ếnscủaĐặngn h Quâncũngđãnghiêncứuvàsosánhhệthốngđăngkýđấtđaic ủa ViệtNamvà ThụyĐiển.
- Những công tr nh bài nghiên cứu ở nước ngoài đã nghiên cứu về hệthốngđăngkýđấtđai,đăngkýbấtđộngsảncủacácnướctrênthếgiới(như Úc,nh, Thụy Điển, …), nghiên cứu kinh nghiệm đăng ký đất đai của nướcngoài đểápdụng,nghiêncứu lợic h củahệ thốngđăngkýđấtđai.
- Những công tr nh, bài nghiên cứu trong và ngoài nước đã nghiên cứulồng ghép vấn đề đăng ký quyền sử dụng đất trong các nội dung nghiên cứucủa đề tài Những vấn đề lý lu n về đăng ký quyền sử dụng đất cũng đã đượcnghiên cứu Nhưng các công tr nh nghiên cứu chưa có cái nh n tổng thể vềpháp lu t đăng ký quyền sử dụng đất và cũng chưa đưa ra được những kiếnnghị tổng thể về mặt lý lun v à t h ự c t i ễ n v ề p h á p l u t đăng ký quyền sử đấtvới từngnội dungcụthểcủađăngký quyềnsửdụngđất.
Các công tr nh nghiên cứu nêu trên đã đánh giá khái quát nhất đăng kýquyềns ử d ụ n g đ ấ t t ừ t r ư ớ c n ă m 2 0 1 1 t r ê n c á c p h ư ơ n g d i ệ n : đ ố i t ư ợ n g đ ă n g kýquyềnsửdụngđất;nộidungđăngkýquyềnsửdụngđất;hnhthứcđăn gký quyền sử dụng đất Những đánh giá trên các phương diện đó phản ánh thựctrạng đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta trong thời gian vừa qua và làm cơsởthựctiễncủađăngkýquyềnsửdụngđấtchưađượcđánhgiá.Đólàmụcđ ch đã đạt được trên thực tế của đăng ký quyền sử dụng đất; vai trò thực tếcủa đăng kýquyềnsử dụng đất; thựctrạng đội ngũcán bộ,v i ê n c h ứ c t h ự c hiện đăng ký quyền sử dụng đất; các h nh thức đăng ký quyền sử dụng đất;thực trạng mối quan hệgiữa nghiên cứu đăng ký quyền sử dụng đất ở nước tavànhữngvấnđềkhác.
Những côngtr nh nghiêncứunêutrên về tổng thểđã đưara mộts ố quan điểm và giải pháp nâng cao chất lượng đăng ký quyền sử dụng đất, đặcbiệt là các giải pháp hoàn thiện nâng cao chất lượng thực hiện đăng ký quyềnsử dụng đất sẽ được lu n án tiếp tục làm sâu sắc thêm Nhưng nh n chung cácquanđiểmvàcácgiảipháp đưarachưahệthống,tổngthểtoàndiện, chư ahnhthànhtrênquanđiểmtổngthểvềđăngkýquyềnsửdụngđấtởnướcta hiện nay Lu n án này góp phần xây dựng quan điểm tổng thể đó về đăng kýquyền sửdụngđất.
Nhngvấnđềđt racầnđượctiếptụcnghincứu
Xuất phát từ t nh h nh nghiên cứu những vấn đề lý lu n về đăng kýquyềns ử d ụ n g đ ấ t đ ã đ ư ợ c p h â n t chở t r ê n ; t h ự c t r ạ n g đ ă n g k ý q u y ề n s ử dụng đất ở nước ta; mục đ ch và nhiệm vụ mà lu n án dự định, đặt ra và thựchiện,lun án tiếptụcnghiêncứunhữngvấnđềsauđây:
1.4.1 Tiếp tục nghiên cứu và lu n giải cách tiếp c n đa ngành, liênngành, đa cấp độ về đăng ký quyền sử dụng đất để thấy được vai trò của đăngkýquyềnsửdụngđấtđốivớisựpháttriểncủaxã hội.
1.4.2 Tiếp tục nghiên cứu và lun g i ả i m ộ t c á c h t o à n d i ệ n v à s â u s ắ c , hệ thống những vấn đề lý lu n về đăng ký quyền sử dụng đất để góp phần xâydựng quan điểm lý lu n tổng thể về đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta Cụthể làm sáng tỏ một cách sâu sắc hơn, toàn diện hơn, hoàn chỉnh hơn, có hệthống hơn các thành tố đăng ký quyền sử dụng đất, bao gồm: quan niệm, vaitrò, đặc điểm, nội dung, đối tượng, phương pháp và các yếu tố tác động đếnđăngkýquyềnsửdụngđất.
1.4.3 Tiếp tục nghiên cứu, phân t ch, đánh giá thực trạng đăng kýquyền sử dụng đất trong giai đoạn hiện nay, nhất là từ khi thực hiện LutĐấtđainăm2013và cácvănbảnhướngdẫnthihành.
1.4.4 Tiếp tục nghiên cứu để đưa ra và lu n giải các quan điểm và giảipháp tổng thể, toàn diện, hệ thống và khả thi để tăng cường hiệu quả đăng kýquyền sửdụngđấttrênthực tế.
Những vấn đề nêu trên ch nh là những câu hỏi lớn mà lu n án đặt ra đểnghiên cứuvà trảlời.Cụ thể là:
- Đăng ký quyền sử dụng đất theo pháp lutViệt Nam hiện nay đang ởtrạngtháicụthểnhưthếnào
- Đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta hiện nay cần phải được tăngcườngthựchiệnnhưthếnàoCụ thểlà:vsaophải tăngcườngthựchiệ nTăng cường thực hiện cần phải dựa vào những quan điểm nàoCác giải pháptăng cườngthựchiệnđăngkýquyềnsửdụngđấtnhưthế nào
- Đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta chưa áp dụng triệt để cácphương phápđangành,liênngành,đa cấpđộ.
- Quan điểm lý lun t ổ n g t h ể v ề đ ă n g k ý q u y ề n s ử d ụ n g đ ấ t c h ư a r õ ; các thành tố của đăng ký quyền sử dụng đất chưa được phân t ch trong mốiquanhệ chỉnhthể hệ thống.
- Thực trạng đăng ký quyền sử dụng đất hiện nay chưa đáp ứng nhu cầuvàđòihỏicủaxã hội.
KẾTLUẬNC ƯƠNG1 Đăng ký quyềnsử dungđất làmộtnội dungmangt n h đ ặ c t h ù c ủ a quản lý nhànướcvề đất đai Trong bốicảnhcủan ề n k i n h t ế t h ị t r ư ờ n g , k h i đất đai đã trở thành một loại hàng hóa đặc biệt, đăng ký quyền sử dụng đấtngày càng có vai trò quan trọng hơn Đăng ký quyền sử dụng đất là một biệnpháp để Nhà nước thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai, bên cạnhđó đăng ký quyền sử dụng đất còn góp phần giúp Nhà nước thực hiện tốt côngtác quy hoạch, giao đất, cho thuê đất và giải quyết tranh chấp về đất đai Mặtkhác, đăng ký quyền sử dụng đất thiết l p mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nướcvàngườisửdụngđất.ĐăngkýquyềnsửdụngđấtcũnglàcôngcụhữuhiệuđểNhà nước bảo vệ quyền lợich hợp pháp của người sử dụng đất khi cónhữngvấnđềliênquan xảyranhưtranh chấp,thuhồiđất. Điểm qua các công tr nh nghiên cứu ở trong và ngoài nước có thể nh nthấy, công tác đăng ký quyền sử dụng đất ở trên thế giới được h nh thành từkhá sớm, được tổ chức thành hệ thống chặt chẽ và thể hiện rõ nguyên tắc cơbản là đăng ký bất động sản, có vai trò quan trọng trong quá tr nh chuyển đổicơcấukinhtế,đảmbảotnhpháplýchocáckhoảnvay,thếchấp,lànguồnthu của Ch nh phủ Đồng thời, là cơ sở để hoạch định ch nh sách sử dụng đất,ch nh sách bảo vệ môi trường và định hướng quy hoạch phát triển của cácquốc gia Qua các công tr nh nghiên cứu có thể thấy đăng ký đất đai trên thếgiớicó: đăng kývăn tự vàđăngký quyền. Trong hệthống đăngkýv ă n t ự giao dịch, quyền bất động sản và đất đai được xác định theo thỏa thungiaodịch giữa các bên Nội dung cơ bản của văn tự giao dịch được đăng nhpvàohồ sơ đăng ký tại các cơ quan đăng ký đất đai Đăng ký quyền trong đó cácthông tin chi tiết về bất động sản và các quyền gắn với bất động sản đó đượcđăng ký vào hồ sơ đăng ký Quyền bất động sản đã được đăng ký được Nhànước đảm bảo Tất cả các thông tin về quyền bất động sản phải được đăng kýđầyđủ,chnhxácvàohồsơđịachnhvàbảnđăngkýhiệnthờithaythếchotất cả các thông tin trước đó Hệ thống Torens là tên gọi của hệ thống đăng kýquyền do Robert Torens khởi xướng, điểm nổi btcủa Hệ thống Torrens là sựđồng nhấtgiữagiấychứng nhn quyền vớibảnghiđăngký.
Từnghiêncứumôhnhđăngkýđấtđaicủamộtsốnướctrênthếgiớiđã rút ra những bài học kinh nghiệm áp dụng vào Việt Nam: Văn phòng đăngký quyền sử dụng đất là cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện nhiệm vụquản lý Nhà nước về đất đai; là cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng đất vớicác cơ quan quản lý đất đai Ngoài nhiệm vụ c p nh t, cung cấp thông tin vềđất đai và các nhiệm vụ tác nghiệp cụ thể còn có nhiệm vụ tuyên truyền phổbiến giáo dục pháp lu t, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngườisử dụng đất.Hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải đượctáchbạchgiữadịchvụcôngvàhànhchnhcông; hoạtđộng đăngkýquyềnsử dụng đất phải hướng tới đảm bảo mục tiêu giải quyết mối quan hệ đất đaitrong mối quan hệ kinh tế xã hội; hệ thống đăng ký đất đai phải hoàn chỉnh,thun tiệnvà antoàn
Việt Nam, đăng ký quyền sử dụng đất ngày càng được coi trọng, mộttrong những công cụ để nhà nước thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai Đã cónhững công tr nh nghiên cứu của các chuyên gia trong và ngoài ngành về hệthống đăng ký đất đai, nghiên cứu về văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất,thông tin đăng ký đất đai và những vấn đề xung quanh vấn đề đăng ký đất đainhư giấy chứng nhn q u y ề n s ử d ụ n g đ ấ t , h ồ s ơ đ ị a c h n h , t h ủ t ụ c h à n h c h n h về đấtđai. Đăng ký quyềns ử d ụ n g đ ấ t t h e o p h á p l u tViệt Nam làm ộ t v ấ n đ ề mới, chưa có ai nghiên cứu Trong đó sẽ có cả những vấn đề lý lun v ề đ ă n g ký quyền sử dụng đất, cũng như thực tiễn đăng ký quyền sử dụng đất.
Có mộtvài công tr nh nghiên cứu hệ thống đăng ký đất đai tiếpcn dưới góc độ lu tkinh tế và so sánh với đăng ký một số nước trên thế giới nhưng mới chỉ dừnglại với những quy định của LutĐất đai 2003, không có đầy đủ tài liệu chođến hiệnnay.
2.1 Kháiniệmđ cđiểmvàvaitrđ ngkq u ềnsd ụ n g đất
2.1.1 Kháiniệmđăngkýquyensửdụngđat Đăngk ý q u y ề n s ử d ụ n g đ ấ t l à m ộ t t h ủ t ụ c h à n h c h nhđ ể N h à n ư ớ c thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai Khi nghiên cứu về khái niệmđăng ký quyền sử dụng đất trước hết chúng ta t m hiểu khái niệm đăng ký vàkháiniệmquyềnsửdụngđất. Đăng ký được hiểu như thế nào, theo Từ điển tiếng Việt của Viện Ngônngữx u ấ t b ả n n ă m 2 0 0 3 , “ Đ ă n g k ý ” đ ư ợ c h i ể u l à v i ệ c “ G h i v à o s ổ c ủ a c ơ quanq u ả n l ý đ ể c h nht h ứ c đ ư ợ c c ô n g n h nđ ể h ư ở n g q u y ề n l ợ i h a y l à m nghĩa vụ” [99] Thực tế, “đăng ký” có thể được hiểu là công việc của một cơquan nhànước hoặc mộttổchức,c á n h â n t h ự c h i ệ n v i ệ c g h i n h n h a y x á c nh n về một sự việc hay một tài sản nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ củangười đăng ký, cũng như quyền lợi và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân đứng rađăngký.
Quyềns ử d ụ n g t h e o đ ị n h n g h ĩ a c ủ a L u t d â n s ự l à q u y ề n k h a i t h á c công dụng và khai thác những lợic h v t c h ấ t c ủ a t à i s ả n t r o n g p h ạ m v i p h á p lu t cho phép để thỏa mãn những nhu cầu về sinh hoạt v t chất hoặc tinh thầncho bản thân m nh Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, là tài nguyên đặc biệtcủa quốc gia – là nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước Việt Namquy định“đấtđaithuộc sở hữutoàndânmà Nhà nước là đạidiệnc h ủ s ở hữu”, Nhà nước không trực tiếp thực hiện quyền “đại diện chủ sở hữu” màtrao quyền đó cho người sử dụng đất Quyền sử dụng đất là một loại quyền sửdụngđặcbiệt,khônggiốngquyềnsửdụngđốivớicáctàisảnthôngthường khác như quy định tại Bộ LutDân sự Nhà nước trao quyền sử dụng đất chongườisử dụngđất bằngcác quyếtđịnh giao đất, chothuêđất, côngnhn quyền sử dụng đất Quyền của người sử dụng đất gồm các quyền chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốnquyềnsửdụngđất.Quyềnsửdụngđấtcóthểđịnhnghĩa:u y ề n sửdụngđấtl à quyền của người sử dụng đất hợp pháp được Nhà nước trao cho bằng cácquyết định giao đất, cho thuê đất, c ng nhận quyền sử dụng đất.uyền củangười sử dụng đất gồm các quyền chuy n đổi, chuy n nhượng, cho thuê, chothuêlại,thừakế,tặngcho,thếchấp,gópvốnquyềnsửdụngđất.
Khái niệm đăng ký đất đai xuất hiện trên thế giới từ rất sớm, ở ÚcRobert Richard Torrens là người đầu tiên đưa ra khái niệm đăng ký đất đai,đầu tiên có tên gọi là Hệ thống đăng ký bằng khoán (năm 1857), sau này đặttên là hệ thống Torren.n h g ọ i l à h ệ t h ố n g đ a n g k ý b ấ t đ ộ n g s ả n [ 1 , t r 2 2 - tr.25].
Theo UN-ECE [116, tr.2] có hai hệ thống ghi nh n quyền sở hữu đấtđailàhệthốngđăngkýđấtđaivàsổđăngký“landbook”,nhiềunướccòng ọi là địa ch nh (Cadastre), cả hai hệ thống đều tồn tại phụ thuộc vào lịch sửcủa mỗi nước. Đăng ký đất đai theo định nghĩa của UN-ECE[116, tr.2] là quá trìnhxác l p quyền của chủ sử dụng đất bằng h nh thức đăng ký bằng văn bản vàđăng ký những hồ sơ khác liên quan với chuyển giao quyền sở hữu đất hoặcdưới h nh thức đăng ký quyền sở hữu đất Đăng ký đất đai cung cấp nhữngthôngtinvềvịtrthửađất,ranhgiớithửađấttrongbảnđồđịalývàbảnđồđị ach nh,nguồngốccủabấtđộngsảnđã được đăngký. Đăng ký đất đai có vai trò quan trọng đối với Nhà nước Nếu sự quản lýnhà nước về đất đai tốt sẽ thúc đẩy sự khai thác những lợich từ đất đai TheoUNECE lợi nhu n kinh tế và xã hội cũng xuất phát từ sự quản lý nhà nước vềđấtđ a i t ố t H ệ t h ố n g đ ă n g k ý đ ấ t đ a i t ố t s ẽ t h ú c đ ẩ y s ự p h á t t r i ể n c ủ a t h ị trường bất động sản Nó cũng bảo vệ sự phát triển nền kinh tế và của thịtrườngthế chấp.
Căncứvàođốitượngđăngkýđấtđaicácnướctrênthếgiớitồntạihaihnh thứcđăng kýđấtđai:đăng ký chứngthưvàđăngký chủquyền. Đăng ký chứng thư là h nh thức đăng ký đất đai mà đối tượng đăng kých nh là các chứng thư về đất đai và bất động sản Đăng ký chứng thư đểchứng minhgiaodịchđấtđaiđãđược thựchiện. Đăng ký quyền sở hữu là h nh thức đăng ký đất đai mà đối tượng đăngký là những thông tin về chủ sở hữu đất đai Nội dung có thông tin đăng kýgồm những thông tin về nhân thân chủ sở hữu, quyền và nghĩa vụ của chủ sởhữuđốivớimảnhđấtđã đăngký. Đăng ký đất đai theo h nh thức đăng ký chứng thư và đăng ký quyền sởhữu có những ưu nhược điểm khác nhau Đăng ký chứng thư có ưu điểmnhanh gọn, tiện lợi, chi phthấp Đăng ký quyền sở hữu có ưu điểm có thôngtin về chủ sở hữu được đăng ký một cách rõ ràng và ch nh xác đảm bảo choviệcxácđịnhnguồngốcchocácnhàquảnlýcũngnhư nhữngngườimuố nđầu tư Hiện nay hệ thống đăng ký đất đai của các nước đã có sự điều chỉnh,bổ sung cho phù hợp với t nh h nh thực tế cũng như những điều kiện về kinhtế,xãhộivà sựpháttriểncủa nước mình.
Sổ đăng ký đất đai ở nhiều nước có hệ thống địa ch nh cũng là hồ sơđăng ký đất đai Địa ch nh có thể ghi nhn q u y ề n s ở h ữ u , n h ư n g h ơ n t h ế n ữ a nó thể hiện những mô tả h nh học của thửa đất cùng với những tài sản trên đấtvàvớinhữngg liênquanđến đất (nhưmôitrường,điềukiệnkinhtếxã hội).
ucầuđt rađốivớiđ ngkq u ề n sd ụ n g đất
Đăng ký quyền sử dụng đất là một thủ tục hành ch nh trong quản lý vàsử dụng đất đai, tùy theo điều kiện và hoàn cảnh cụ thể của từngq u ố c g i a s ẽ có những yêucầuđặtrađốivớiviệc đăngkýquyền sửdụng đất.
Theo quan điểm của chúng tôi yêu cầu đăng ký quyền sử dụng đất phảiđáp ứng các tiêu ch : bảo đảm t nh thống nhất đồng bộ, minh bạchv à h i ệ u quả;đảm bảoquyền đ ượ ctiếpcnthông tin;đăngkýquyềnsử dụngđấ tlàbổn phn của nhànước vàvmụctiêuphục vụngườidân.
Tr nh tự, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất phải đảm bảo t nh thốngnhất, hệ thống lô-g ch, không có mâu thuẫn và chồng chéo Yêu cầu này phảiđượcđặtrađốivớicảhệthốngtrnhtự,thủtụcđăngkýquyềnsửdụngđấtnói chung, và đối với từng trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất cụ thể. Sựkhôngnhấtquánsẽlà mchocácvănbảntrởlênmanhmún,chồngchéovàtri ệt tiêu lẫn nhau Tr nh tự, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất thống nhất,đồng bộ sẽ thúc đẩy sự phát triển xã hội, góp phần làm minh bạch thị trườngbất động sản, bảo vệ lợic h c h o n g ư ờ i s ử d ụ n g đ ấ t v à q u y ề n l ợ i c ủ a c á c c h ủ thể tham gia quan hệđăng ký quyền sử dụng đất Đây làm ộ t t r o n g n h ữ n g công cụ hữu hiệu giúp Nhà nước bảo vệ tốt quđ ấ t S ự t h ố n g n h ấ t , đ ồ n g b ộ của tr nh tự thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất là điều kiện quant r ọ n g đ ể đăngkýquyềnsửdụngđấtcókhảnănghộinhpquốctếvàmởrộngquanhệ với các nước Tr nh tự, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất rườm rà, khôngthống nhất, chồng chéo, mâu thuẫn sẽ là kẽ hở cho tiêu cực xảy ra, tạo điềukiện chocánbộbiếnchấtlạmquyền,trục lợi.
Yêu cầu thống nhất và đồng bộ của tr nh tự, thủ tục đăng ký quyền sửdụngđ ấ t g ồ m có:q u y địnhv ề trnht ự , t h ủ tụcđăngk ýquyền s ử dụ ng đ ấ t ph ải phù hợp với Hiến pháp, phù hợp với quy định của Lut Đất đai và cácvăn bản hướng dẫn thi hành, và phải thống nhất đồng bộ với quy định cụ thểcủatừngtrườngđăngkýquyềnsửdụngđất.
Trong quá tr nh hội nh p quốc tế, một trong những nguyên tắc quantrọng là minh bạch hóa pháp lu t Tr nh tự, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đấtđòi hỏi sự minh bạch gồm: sự công khai với người dân, phải tin c y được vàphảilườngtrước được vàcóthể dựđoántrước được.
Việc xây dựng, ban hànhv à t h ự c h i ệ n t r n h t ự , t h ủ t ụ c đ ă n g k ý q u y ề n sử dụng đất phải được tiến hành công khai, tạo điều kiện bảo vệ và cân bằnglợich của mọi tầng lớp xã hội Công khai tr nh tự, thủ tục đăng ký quyền sửdụng đất được phải đảm bảo được thực hiện trong toàn bộ hoạt động đăng kýquyền sử dụng đất Công khai được thực hiện từ khâu xây dựng tr nh tự, thủtục,nộidungđăngkýquyền sửdụngđất.Quytrnhsoạnthảotrnhtự,thủtụ c, nội dung đăng ký quyền sử dụng đất được tiến hành công khai Dự thảocác thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất phải được niêm yết công khai trên cácphương tiện thông tin đại chúng trong một thời hạn lu t định T nh công khaiđược thực hiện từ khâu soạn thảo, sẽ tạo điều kiện cho người dân được thamgiaxâydựngpháplut,thamgiaquảnlýNhànướcvàxãhội,đâych nhlàtiền đề để thực hiện dân chủ xã hội Sự tham gia của người dân vào quá tr nhxây dựng văn bản pháp lu t, sẽ tạo cho văn bản pháp có t nh thực tế, không xarời thựctế,hạn chế,nhữngvănbảnchếtyểu do thiếutnhthựctế.
Cácthủtụcđăngkýquyềnsửdụngđấtphảiđượccôngbố,vàđăngtảitrên các phương tiện thông tin đại chúng, sẽ là điều kiện để các chủ thể có liênquan có thể tiếp c n các quy định của pháp lu t, tạo cho họ những hiểu biếtnhấtđịnhkhithamgiacácthủtụcđăngkýquyềnsửdụngđất.Sựcôngkhai,sẽ tạo cho các chủ thể có liên quan tiếp c n được quy định của Nhà nước,trang bị cho m nh những hiểu biết, những kiến thức nhất định về các lĩnh vựccó liên quan khi tham gia quan hệ đăng ký đất đai Từ những hiểu biết của cácchủ thể tham gia quan hệ đất đai, sẽ giảm chi ph về thời gian, tiền bạc khiphảiđilạinhiềulần,chuẩnbịhồsơkhôngđúngquyđịnh.Mặtkhác,sẽhạnchế sự lạm quyền của những người thay mặt Nhà nước thực hiện việc đăng kýquyền sử dụng đất, do sự kém hiểu biết của các chủ thể tham gia quan hệđăngkýquyềnsửdụngđất.
Công khai cũng là một đòi hỏi của hệ thống pháp lu t, là tiêu chđảmbảo t nh minh bạch của hệ thống pháp lu t trong Nhà nước pháp quyền Côngkhai là một yêu cầu được đặt ra đối với việc lưu giữ thông tin và việc sử dụngthông tin, còn là điều kiện để thực hiện quyền tiếp c nt h ô n g t i n c ủ a n g ư ờ i dân. Thông tin đăng ký quyền sử dụng đất sẽ giúp người dân có thông tin vềmảnh đất m nh muốn mua, giúp chủ đầu tư có thông tin về mảnh đất mà m nhmuốn đầu tư, giúp Nhà nước có thông tin để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất, làm minh bạch thị trường bất động sản Thông tin về đăng ký đấtđai, thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có ảnh hưởng lớn đến sựphát triển của thị trường bất động sản Tr nh tự thủ tục đăng ký quyền sử dụngđấtp hả i d ễ tiếpc nđố i v ớ i n g ư ờ i d ân T r nht ự, t h ủ t ục đă ng k ý q uy ền s ử dụng đất được niêm yết công khai trên công báo, trên các phương tiện thôngtin đại chúng, tại Văn phòng đăng ký đất đai để mọi chủ thể có liên quan vàđặcbiệtlàngườidâncóthểdễ dàngtiếpcnđược.
2.2.2.2.Đ ă n g k ý q u y ề n s ử d ụ n g đ ấ t p h ả i t i n c ậ y v à d ự đ o á n t r ư ớ c được Đăng ký quyền sử dụng đất phải đảm bảo sự công bằng và đáng tin c y,đại diện cho lẽ phải Những thông tin về đăng ký đất đai là những thông tin vềchủ sử dụng đất, thông tin về hiện trạng sử dụng đất, thông tin về mục đ ch sửdụng đất, v.v Những thông tin này sẽ cung cấp cho nhà quản lý có kế hoạchtrong việc quản lý nhà nước về đất đai, cũng như kế hoạch về sử dụng đất, kếhoạchv ề q u y h o ạ c h đ ấ t đ a i C ơ q u a n đ ă n g k ý đ ấ t đ a i s ẽ c u n g c ấ p n h ữ n g thông về đăng ký đất đai cho các nhà đầu tư bất động sản Những thông tin vềđăng ký đất đai phải đảm bảo độ tincy.Độtinc y là uy t n củaN h à n ư ớ c , củan g à n h v à c ũ n g l à q u y ề n l ợ i c ủ a c á c c h ủ t h ể c ó l i ê n q u a n N ế u n h ữ n g thông tin đăng kýquyềnsử dụngđất không đángtin c y,sẽl à m m ấ t u y t n của cả hệ thống đăng ký đất đai Và những thông tin được cung cấp cho cácchủ thể có liên quan có thể sẽ làm tổn hại đến lợich của các bên liên quan.Lúc đó, có thể sẽ t nh đến trách nhiệm của Nhà nước, trách nhiệm của cán bộthực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, và có thể sẽ phải áp dụng đến Lu t bồithường tráchnhiệmcủa Nhànước.
Sự công bằng ở đây được nhấn mạnh trên nhiều phương diện, về cácchủthểthamgiacácthủtục,vềquyềntiếpcncácthôngtin.Sựcôngbằngđòi h ỏ i l à n g u y ê n t ắ c c ủ a c á c c h ủ t h ể t h a m g i a q u a n h ệ đ ă n g k ý q u y ề n s ử dụng đất.
Theo nghĩa Hán Việt “hiệu quả của đăng ký quyền sử dụng đất là kếtquả như mong muốn của hệ thống đăng ký quyềns ử d ụ n g đ ấ t ” C ó n h i ề u quan điểm về t nh hiệu quả – từ nghĩa gốc “hiệu quả của hệ thống đăng kýquyền sử dụng đất” Chúng tôi theo quan điểm hiệu quả của hệ thống đăng kýquyền sử dụng đất: là mục đ ch của đăng ký quyền sử dụng đất đạt đượcnhưng chi phthấp nhất Từ đó, hiệu quả đăng ký quyền sử dụng đất ch nh làchi phthấp để đạt được kết quả mà đăng ký quyền sử dụng đất hướng tớimang lạinhiềulợic h choxãhội.
Những chi phcủa đăng ký quyền sử dụng đất gồm có chi phcủa Nhànước đầu tư cho hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất và chi phcủa chủ sửdụng đất khi tham gia thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất Để hiệu quả củađăng ký quyền sử dụng đất đạt kết quả đòi hỏi những chi phn à y đ ư ợ c đ ầ u t ư ở mức độ thấp nhất nhưng vẫn đáp ứng được các yêu cầu đặt ra đối với đăngkýquyềnsửdụngđất,nhữngyêucầuvềphaNhànước,nhữngyêucầuvề ph angười sửdụngđất.
Chi phthấp đặt ra đối với đăng ký quyền sử dụng đất, là chi phthấpnhất khi đầu tư vào hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất mang lại, t nh hiệuquả của đăng ký quyền sử dụng đất được đảm bảo thực hiện Từ quan điểmnày, thviệc đầu tư hiện đại hóa hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất, đểchuyển toàn bộ dữ liệu dạng giấy sang dữ liệu dạng số (số hóa toàn bộ dữ liệucủađăngkýquyềnsửdụngđất),sẽlàmộttháchthứclớn,làmộtđòihỏicủatnhhiệ uquả.Khithựchiệnsốhóatoànbộdữliệuđăngkýquyềnsửdụngđất, đăng ký dưới dạng điện tử, thc h i p h t h ự c h i ệ n đ ă n g k ý q u y ề n s ử d ụ n g đất sẽ giảm tối đa Chủ thể tham gia đăng ký quyền sử dụng đất sẽ tiết kiệmđượcthờigian,tiềnbạcvàoviệcđilạiđểtiếnhànhcácthủtụcđăngký.Vềph aNhànước,sẽtiếtkiệmđượcmộtnguồnnhânlựclớnkhithựchiệnviệcsố hóatoànbộ dữ liệuđăng ký quyềnsử dụngđ ấ t T n h h i ệ u q u ả k h i t h ự c hiệnsốhóatoànbộdữliệuđăngkýquyềnsửdụngđấtcònthểhiện,khisố hóat o à n b ộ d ữ l i ệ u đ ăn g k ý q u y ề n s ử dụngđ ấ t , v i ệ c tr a c ứu c á c t h ô n g t i n đăn g ký quyền sử dụng đất sẽ trở lên dễ dàng, đơn giản và thu n tiện Việccung cấp thôngtin khicóy ê u c ầ u c ũ n g t r ở l ê n n h a n h c h ó n g , đ ơ n g i ả n v à thun l ợ i Mặ t kh ác ,v iệ c lưutrữ thôngt i n c ũ n g n ha nh c h ó n g và thunt iệ n hơn nhiều Chi phv ề t h ờ i g i a n , n h â n l ự c s ẽ g i ả m t ố i đ a , n h ữ n g l ợ i c h m a n g lại từ việc số hóa hệ thống dữ liệu đăng ký quyền sử dụng đất là vô cùng lớn,là một trong những công cụ để chuyển dần từ hành ch nh cai quản sang hànhchnhphụcvụ.Vớimụctiêu,phụcvụngườidânvàdoanhnghiệpthđầutư vào lĩnh vực số hóa toàn bộ dữ liệu đăng ký quyền sử dụng đất đã trở lên vôcùng hiệu quả, mang lại những lợic h t h i ế t t h ự c c h o t ấ t c ả c á c c h ủ t h ể t h a m giaquanhệđăngkýquyềnsửdụngđất. Để đạt được t nh hiệu quả thđăng ký quyền sử dụng đất thsự thốngnhất và đồng bộ cũng là một trong những đòi hỏi của đăng ký quyền sử dụngđất Một cơ cấu tổ chức thống nhất và đồng bộ, một bộ máy thống nhất vàđồng bộ, và các quy định của pháp lutthống nhất và đồng bộ sẽ là đảm bảocho các nhà đầu tư yên tâm đầu tư vào lĩnh vực đất đai Hệ thống pháp lu tthay đổi, không thống nhất, thiếu t nh ổn định là lo ngại đầu tiên, cản trở cácnhà đầu tư.
Chẳng hạn, khi thực hiện dự ánsố hóat o à n b ộ h ệ t h ố n g d ữ l i ệ u đ ă n g ký quyền sử dụng đất, vừa đưa vào vn h à n h , s ử d ụ n g đ ã c ó t h a y đ ổ i , t h i ế u tính thống nhất, sẽ gây ra những tốn kém lớn, giảm t nh hiệu quả Khi thựchiệnxâydựngdựánsốhóatoànbộdữliệuđăngkýquyềnsửdụngđất,phảit nh đến yếu tố tương lai, phải có cái nh n dài hơi khi đầu tư, và phải căn cứvào t nh h nh thực tế, cũng như sự phát triển của thế giới, đây là một trongnhữngyếutốmanglạitnhhiệuquả.Vấnđềthayđổibộmáy,tổchứcđăngký quyền sử dụng đất cũng phải hết sức cân nhắc, đặt yếu tố thống nhất vàđồng bộ lên hàng đầu, tránh việc chạy theo những thay đổi liên tục về tổ chứcbộ máy,gâytốnkémtiềncủa vàcôngsứccủa Nhànướcvànhândân.
2.2.4 Bóođómquyenđượctiepcắnthụngtin Đăng ký quyền sử dụng đất đảm bảo quyền được tiếp c n thông tin, thểhiệnởhainộidungchnh:cánhân,tổchứccóquyềnđượctracứuthôngtinvề đăng ký quyền sử dụng đất, còn cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất cónghĩa vụ phải cung cấp thông tin về đăng ký quyền sử dụng đất một cách đầyđủ và ch nh xác Quyền được tiếp c n thông tin về đăng ký quyền sử dụng đấttrởt h à n h m ộ t n ộ i d u n g c ủ a p h á p l u t đ ă n g k ý q u y ề n s ử d ụ n g đ ấ t K h i n ộ i dungnàyđượcthựchiệnmộtcáchnghiêmtúc,vàđảmbảobằngcácchếtài của pháp lu t sẽ là một trong những công cụ hỗ trợ cho các tiêu chcông khai,minh bạch của đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện Mặt khác, bảo đảmquyềnđ ư ợ c t i ế p c nt h ô n g t i n c ũ n g l à m ộ t b i ệ n p h á p n â n g c a o v a i t r ò c ủ a đăng ký quyền sử dụng đất trong việc thực hiện quyền con người và quyềncôngdân.Đảmbảoquyềnđượctiếpcnthôngtincũnglàđảmbảohạnchếr ủi ro,và tranhchấpđấtđai.
2.2.5 Đăng ký quyen sử dụng đat là bon phắn của nhà nước vỡ mục tiêuphụcvụngườidân Đăng ký quyền sử dụng đất là một thủ tục hành ch nh, nền hành ch nhcủa chúng ta đã chuyển từ hành ch nh cai quản sang hành ch nh phục vụ vìmục tiêu phục vụ người dân và doanh nghiệp Đăng ký quyền sử dụng đấtngoài mục tiêu quản lý nhà nước, thcòn nhằm bảo vệ quyền và lợich hợppháp của người sử dụng đất Đăng ký quyền sử dụng đất, ở một góc nh n nóchính làhoạtđộngnhằmthựcthiquyềncôngdân.
Nộidung đngkq u ềnsd ụ n g đ ấ t
Đăng ký quyền sử dụng đất là quyền lợi, nghĩa vụ và trách nhiệm bắtbuộc của người sử dụng đất, người được nhà nước giao đất để quản lý. Ngườisửdụngđấthoặcngườiđượcgiaiđấtđểquảnlýmộtcáchhợpphápmớil àchủ thể của qua hệ đăng ký quyền sử dụng đất Việc đăng ký quyền sử dụngđất là một quy định bắt buộc và hoàn toàn không phụ thuộcv à o ý c h c h ủ quan của người sử dụng đất có muốn thực hiện việc đăng ký quyền sử dụngđấthaykhông.
2.3.1 Hìnhthứcđăng kýquyensửdụngđat Đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện bằng hai h nh thức, đăng kýtrên giấyvà đăngkýđiệntử. Đăng ký trên giấy là h nh thức đăng ký quyền sử dụng đất được thựchiện trên giấy từ các công đoạn kê khai đăng ký quyền sử dụng đất, nộp hồ sơđăng ký quyền sử dụng đất, giải quyết đăng ký quyền sử dụng đất, ra quyếtđịnh đăng ký quyền sử dụng đất và cuối cùng là giải quyết khiếu nại về đăngkýquyềnsửdụngđất. Đăngk ýđ i ệ n t ử làh nht h ứ c đ ă n g k ý q u y ề n s ử d ụ n g đ ấ t đ ư ợ c t h ự c hiện hoàn toàn qua mạng từ khâu đăng ký, kê khai, nộp hồ sơ, giải quyết hồsơ, ra quyết định, giải quyết khiếu nại, chủ thể đăng ký quyền sử dụng đấtkhông phải trực tiếp đến đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai, tất cả cáccôngđoạnđều đượcthực hiện qua hệ thống mạngđiệntử. Điều 95 – Lutđất đai 2013 quy định: đăng ký đất đai là bắt buộc đốivới người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sởhữu.
2.3.2 Phânloạiđăng kýquyensửdụngđat Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp lut gồm có đăngkýlầnđầuvà đăngký biếnđộngquyềnsửdụngđất. Đăng ký lần đầuđược thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đểsử dụng; thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; đất được giao quản lý màchưa đăng ký; nhà và tài sản khác gắn liền với đất mà chưa đăng ký Cáctrường hợp đăng ký lần đầu đối với đất đều được thực hiện theo những thủ tụclu t định, mỗi trường hợp đăng ký sẽ được thực hiện theo những phương thứcvàtrnhtựcụthể.Nhưngcóthểkháiquátrằng,đăngkýquyềnsửdụngđấtlần đầu được thực hiện đối với các trường hợp được Nhà nước giao đất, chothuê đất để sử dụng; đất và tài sản gắn liền với đất chưa đăng ký Đăng kýquyền sử dụng đất lần đầu sẽ ch nh thức công nh n quyền sử dụng đất hợppháp của chủ sử dụng đất, đây là thời điểm Nhà nước trao quyền đại diện hợppháp chochủsửdụngđất. Đăng ký biến động quyền sử dụng đấtđược thực hiện trong trường hợpđất đã được cấp giấy chứng nh n quyền sử dụng đất hoặcđ ấ t đ ã đ ă n g k ý m à có thay đổi về chủ sử dụng đất; mục đ ch sử dụng đất; h nh dáng, k ch thướcthửa đất; thời hạn sử dụng đất; người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liềnvới đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuêlại,thừakế,tặngcho quyềnsửdụngđất,tàisảngắnliềnvớiđất;thếchấ p,góp vốnbằngquyền sửdụngđất,tàisảngắnliền vớiđất
Mục đ ch đăng ký quyền sử dụng đất là việc kê khai và ghi nh n t nhtrạngpháplývềquyềnsửdụngđất,quyềnsởhữunhàởvàtàisảnkhácgắn liền với đất và quyền quản lý đối với một thửa đất vào hồ sơ địa ch nh Đăngký quyềnsử dụngđấtnếucó đủ điềukiệnthđượcc ấ p g i ấ y c h ứ n g n h n quyền sử dụng đất, nếu không đủ điều kiện cấp giấy chứng nh n quyền sửdụng đấtthcấpgiấychứngnhn tạmthời.
Giấy chứng nh n quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác l p mốiquanhệ giữa nhànước và chủsửdụngđất.
Hồ sơ địa ch nh là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách chứa đựngnhững thông tin cần thiết về tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý của đất đai,được thiết lptrong quá tr nh đo đạclp bản đồ địa ch nh, đăng ký đất đai banđầuvàđăngkýbiếnđộngđấtđai,cấpgiấy chứngnhnquyềnsửdụngđất.
Chủ thể đăng ký quyền sử dụng đất gồm có chủ thể thực hiện đăng kýquyền sử dụng đất và chủ thể tham gia đăng ký quyền sử dụng đất Chủ thểthực hiện đăng ký quyền sử dụng đất là Văn phòng đăng ký đất đai; cán bộ,công chức, viên chức ngành tài nguyên và môi trường là các chủ thể trực tiếpthực hiện đăng ký quyền sử dụng đất Chủ thể tham gia đăng ký quyền sửdụng đất là các chủ thể sử dụng đất hoặc quản lý đất đai thuộc các đối tượngbắtbuộcphảiđăngkýđấtđaitheoquyđịnhcủapháplut.
Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công l p trực thuộc SởTài nguyên và Môi trường, có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, c p nh t, chỉnh lý thống nhấthồ sơ địa ch nh và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấpthông tin về đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp lu t Vănphòng đăng ký đất đai có tư cách pháp nhân, có trụ sở và con dấu riêng; đượcmở tài khoản theo quy định của pháp lu t Văn phòng đăng ký đất đai có cơcấu tổ chức gồm có: Lãnh đạo Văn phòng đăng ký đất đai gồm có giámđ ố c và các phó giám đốc;c ơ c ấ u t ổ c h ứ c c ó c á c p h ò n g T ổ c h ứ c - H à n h c h í n h , PhòngK ế h o ạ c h -
Cấpgiấychứngnhn,PhòngĐăngkývàCấpgiấychứngnhn,PhòngThôngtin- Lưutrữ,TrungtâmKthutvàĐođạcbảnđồ,cácchinhánhVănphòngđăngkýđấtđai; sốlượngngườilàmviệccủaVănphòngđăngkýđấtđaidoỦybannhândâncấptỉn hgiaotrêncơsởvịtrviệclàmgắnvớichứcnăng,nhiệmvụ,phạmvihoạtđộngvàđư ợcphêduyệtbởicơquancóthẩmquyền.Vănphòng đăngký đất đaihoạtđộng theocơchếtựchủ,tựchịutrách nhiệm. Hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện bởi các viên chứccủa ngành tài nguyên và môi trường Những viên chức này được xếp vàongạch địa ch nh gồm có địa ch nh viên trung cấp, địa ch nh viên cao đẳng, địachnhvi ên , địac hnhviênc h nh,địach nhv iê nc ao c ấ p Tương đươngvớim ỗi ngạch b c viên chức sẽ có quy định cụ thể các tiêu chuẩn về tr nh độ, đạođức,thâmniêncôngtác.
Cácchủthểthamgiaviệcđăngkýquyềnsửdụngđất:làcácchủthểcủamảnhđ ấtphảiđăngkýquyềnsửdụngđấttheoquyđịnhcủapháplut.Các chủ thể tham gia quan hệ pháp lu t đăng ký quyền sử dụng đất phải có đủnănglựcpháplut.
2.3.5 Đốitượngđăng kýquyensửdụngđat Đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất:Người sử dụng đất thực hiệnđăng ký quyền sử dụng đất phải là người đang sử dụng đất hoặc có quan hệtrực tiếp với nhà nước trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ về sử dụng đấttheoquyđịnhcủapháplut
Các giao dịch về quyền sử dụng đất phải đăng ký theo quy định của Bộlu t dân sự Những hợp đồng sau đây là đối tượng của đăng ký quyền sử dụngđất: hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng đất; hợp đồng chuyển đổi quyền sửdụngđất; hợpđ ồ n g chuyển n h ư ợ n g q u y ề n sử dụngđ ất ;h ợp đồngt ặ n g c h ohaygópvốnbằngquyềnsửdụngđất.
Người chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất:Người chịu tráchnhiệmđăngkýquyềnsửdụngđấtlàngườichịutráchnhiệmtrướcNhànướ c đối với việc sử dụng đất Người chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đấtcó thể ủy quyền cho người khác thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, khingườiđượcủyquyềnđảmbảocácđiềukiệntheoquyđịnhcủapháplut.
Việc ủy quyền phải được l p thành văn bản; đối với chủ hộ gia đ nh, cánhân, giấy tờ ủy quyềnphải có chứng thực của Ủy bann h â n d â n c ấ p x ã n ơ i cư trú của người ủy quyền hoặc chứng nh n của Văn phòng công chứng;đốivới tổ chức, giấy tờ ủy quyền phải có dấu cơ quan và chữ ký của người ủyquyền.
Hiệulựccủaviệcđngk:Hiệulựcđăngkýquyềnsửdụngđấtđượct nh từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa ch nh Quy định này là cơ sở để xác địnhquyền lợi và nghĩa vụ của người đăng ký, là cơ sở để Nhà nước bảo vệ quyềnlợicủachủsửdụngđấtkhicósựxâmhạicủabênthứba.
2.3.6 Trìnhtự,cáchthứcđăngkýquyensửdụngđat ở Việt Nam Đ n vị đăng ký quyen sử dụng đat: đơn vị đăng ký quyền sử dụng đấtđai là thửa đất, thửa đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 LutĐất đai 2013thửa đất là phần diện t ch đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thựcđịahoặcđược môtả trênhồsơ.
Ranh giới thửa đất theo quy định của Lu t Đất đai năm 2013: xác định theo sốliệuđođạcthựctế.
Khoản 5 – Điều 98 LutĐất đai năm 2013 quy định: Trường hợp có sự chênhlệch giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định, không cótranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thranh giới thửa đất xác địnhtheosốliệuđođạcthực tế.
Cácế u tốảnhhưngđếnđngkq u ền sd ụ n g đất
Kinhtếcóvaitròquyếtđịnhđốivớipháplutnóichungvàpháplutđăng ký quyền sử dụng đất nói riêng Các quan hệ kinh tế là cơ sở để xâydựng pháp lut, kinh tế quyết định nội dung và h nh thức của pháp lut đ ă n g kýquyềnsửdụngđất.Mọithayđổicủakinhtếsớmhaymuộncũngdẫnđếnnhữngthay đổicủapháplut.Thờikỳphongkiếncôngtácđạcđiềnvàquảnlý điền địa có từ thế kVI, nhưng chế độ ruộng đất trong suốt thời phong kiếnlàchếđộruộngđấtcôngđiềnvàđấttưđiền.Đăngkýđấtđaicũngđượcthựchiệntươn gứngvớichếđộsởhữuruộngđất.ThờiGiaLongđãcóSổđịabạđược l p cho từng xã, hàng năm phải tiến hành tiểu tu và 5 năm phải tiến hànhđạitu.SổĐịabộthờiMinhMạngcónhiềuđiểmtiếnbộhơnnhưsổĐịabộđược l p trên cơ sở đạc điền với sự chứng kiến của đầy đủ các chức việc tronglàng, chánh tổng, chi huyện và điền chủ Đến thời Pháp thuộc cũng tồn tạinhiều chế độ điền địa (Chế độ điền thổ tại Nam Kỳ, Chế độ quản thủ địachánh tại Trung Kỳ, Chế độ điền thổ và quản thủ địa ch nh tại Bắc Kỳ). SauCáchm ạ n g t h á n g T á m 1 9 4 5 , k h ô n g c ó m ộ t v ă n b ả n c h n h t h ứ c n à o v ề đ ă n g kýđấtđai[92,tr.8-tr.9].
Khikinh tếthị trường đãthay thếkinh tếkế hoạch hóa,đất đait r ở thành một loại hàng hóa, một tài sản có giá trị đặc biệt đối với mỗi người, nhànướccôngnh nnămloạiquyềncủangườisửdụngđất(quyềnc h u y ể n nhượng, quyền chuyển đổi, quyền thừa kế, quyền thế chấp ), đăng ký quyềnsử dụng đất đã trở thành một nội dung của quản lý nhà nước về đất đai quyđịnh trong Lu t Đất đai Đăng ký quyền sử dụng đất là một trong những biệnpháp, là cơ sở pháp lý để Nhà nước bảo vệ chủ sở hữu đất đai khi quyền lợicủa họ bị xâm hại Đây ch nh là sự tác động của yếu tố kinh tế thị trường đốivới quan hệ đăng ký quyền sử dụng đất, nó tác động trực tiếp đến bản thân ýthứccủangườisửdụngđất,nhằmbảovệtàisản của m nh.
Ngược lại, kinh tế cũng sẽ k m hãm sự phát triển của đăng ký quyền sửdụng đất. Trong thời kỳ kế hoạch hóa bao cấp đất đai không được công nhn là một tài sản hợp pháp của người dân, và đất đai không được coi là một hànghóa, không được giao dịch, không được chuyển nhượng thđăng ký quyền sửdụngđ ấ t c ũ n g k h ô n g đ ư ợ c c o i t r ọ n g , t r o n g t h ờ i k ỳ n à y đ ă n g k ý q u y ề n s ử dụng đất hầu như không được thực hiện Đăng ký quyền sử dụng đất hiện đạicần được trang bị máy móc, trang thiết bị hiện đại cho việc đo đạc, khi nhữngtrang thiết bị này cũ, lạc hu s ẽ k m h ã m s ự p h á t t r i ể n c ủ a h ệ t h ố n g đ ă n g k ý đất đai hiện đại Máy móc đo đạc lạc h u, nhiều khi sẽ cho những kết quả đođạc không ch nh xác, và cuối cùng là đăng ký đất đai không hiệu quả, nhữngthôngtinđăngkýđấtđaikhôngchnhxácđược cpnht
Ch nh trị là những công việc Nhà nước hay xã hội, gắn với những quanhệgiữacácgiaicấp,cácdântộccácnhómxãhộimàhạtnhâncủanólàvấnđề giành, giữ và sử dụng quyền lực nhà nước “Ch nh trị là mối quan hệ giữacác giai cấp, các cộng đồng, các quốc gia; là sự tham gia của nhân dân vàocông việc nhà nước và xã hội; là tổng hợp những phương hướng, những mụctiêuđư ợc q u y địnhb ở i l ợ i c h c ơ b ả n c ủ a g i a i c ấ p , c á c đ ả n g p h á i , c á c n h à nước để thực hiện đường lối đã được lựa chọn nhằm đạt mục tiêu đã đề ra”[38,tr.6].
Chínhtrị có vaitrò chđ ạ o đối vớiđăng kýquyềnsửdụng đất Đường lối, chủ trương ch nh trị mà thay đổi thđương nhiên dẫn đếnnhữngthayđổipháplut TừtinhthầnNghịquyếtĐạihộiĐảngtoànquốc lần thứ VIII “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, không tư nhân hóa, không chophép mua bán đất đai Thực hiện đúng LutĐất đai, bổ sung, hoàn chỉnh hệthống pháp lutvà ch nhsách về đất đai”
2Khoản2 L u t Đấtđ a i n ă m 1 9 9 3 q u y đ ị n h : “ N h à n ư ớ c k h ô n g c h ấ p n h ng i a o l ạ i đ ấ t c h o người khác sử dụng trong quá tr nh thực hiện các ch nh sách đất đai của Nhànước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Ch nh phủ cách mạng lâm thời cộng hòamiền Nam Việt Nam”, Hiến pháp năm 1992: đất đai thuộc sở hữu toàn dân,với sự công nhnthị trường bất động sản, quy định giá đất, quy định năm loạiquyền cho người sử dụng đất là hộ gia đ nh và cá nhân (quyền chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất) và từnhữngquyđịnhnàythđăngkýquyềnsửdụngđấtcũngđượccoitrọnghơnvà có những thay đổi cho phù hợp với những quy định của LutĐất đai năm1993 Cùng với tinh thần Nghị quyết Trung ương IX, Điều 2, Hiến pháp năm1992 sửa đổi, bổ sung năm 2001 quy định: “Nhà nước Cộng hòa xã hội chủnghĩa Việt Nam là Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa của nhân dân, donhân dân, vn h â n d â n T ấ t c ả q u y ề n l ự c N h à n ư ớ c l à t h u ộ c v ề n h â n d â n m à nền tảng là liên minh giữa giai cấp nông nhân với giai cấp công nhân và độingũ trt h ứ c ” L u tđất đai năm 2003 ra đời là sự thể chế hóa những quanđiểm cơ bản về ch nh sách và pháp lu t đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh côngnghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước theo tinh thần Nghị quyết lần thứ 7 BanChấp hành Trung ương lần thứ IX đã khẳng định “quyền sử dụng đất là mộthàng hóa đặc biệt” [23, tr.61] và “bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thànhhành hóa một cách thu n lợi, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn chosự phát triển”
[23, tr.81] Lu t đất đai năm 2003 cũng dựa trên nền tảng đất đaithuộc sở hữu toàn dânmà Nhà nước là đại diệnc h ủ s ở h ữ u v à t h ố n g n h ấ t quảnlýđấtđaitrongphạmvicảnước.
Báo cáo Ch nh trị của Ban chấp hành Trung ương tại Đại hội XI củađảng đã nêu
“Đổi mới, hoàn thiện pháp lu t, cơ chế, ch nh sách về sở hữu đốivớiđấtđai,tàinguyên,vốnvàcácloạitàisảncôngkhácđểtàinguyên,vốnvà các loại tài sản công được quản lý, sử dụng có hiệu quả, khắc phục t nhtrạng thất thoát, lãng ph Đất đai, tài nguyên, vốn, tài sản do Nhà nước đạidiệnchủsởhữuđượcgiaochocácchủthểthuộcmọithànhphầnkinhtếsử dụng theo nguyên tắc hiệu quả Các chủ thể có quyền và nghĩa vụ như nhautrong sử dụng có hiệu quả các nguồn lực của Nhà nước” [25] - cùng với nh nthức mới về vai trò của đất đai đối với đời sống xã hội tại Văn kiện Đại HộiBan chấp hành Trung ương khóa XI, thn h n t h ứ c m ớ i v ề v a i t r ò c ủ a đ ấ t đ a i đã được ghi nh n tại Điều 53 Hiến pháp năm 2013 “Đất đai là tài nguyên đặcbiệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước” và Lu t Đất đainăm 2013 gồm có 212 điều, 13 chương là sự thể chế hóa những quan điểm tạiKết lu n Hội nghị lần thứ năm Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI vềviệc tổng kết Nghị quyết Trung ương Đảng khóa IX về tiếp tục đổi mới ch nhsách,p h á p l u t v ề đ ấ t đ a i t r o n g t h ờ i k ỳ c ô n g n g h i ệ p h ó a h i ệ n đ ạ i h ó a đ ấ t nước.
Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 Hội nghị Trung ương 6khóa XI chỉ ra “Thực hiện đăng ký bắt buộc về quyền sử dụng đất Nhà nướcbảo hộ quyền và lợich hợp pháp cho người đã đăng ký đất đai theo quy địnhcủa pháp lu t, đồng thời có chế tài đủ mạnh để ngăn chặn các trường hợp giaodịchkhôngđăngkýtạicơquanNhànước”,từnhữngđịnhhướngnàyLu tĐất đai 2013 đã dành một chương 7 quy định về: Đăng ký đất đai, cấp giấychứng nhn q u y ề n s ử d ụ n g đ ấ t , q u y ề n s ở h ữ u n h à ở v à t à i s ả n k h á c g ắ n l i ề n với đất.
Tnhcụcbộđịaphươngởmộtsốvùngmiềncũngnhưởmộtsốlĩnhvực hoạt động dẫn đến một số văn bản pháp lu t được xây dựng dựa trên sựphânquyềngiữacácđịaphương,khôngphảidựatrênyếutốkhoahọc.Việctổ chức và thực hiện một số ch nh sách phát triển kinh tế- x ã h ộ i c h ư a p h ù hợp dẫn đến “ Mức sống nhân dân, nhất là nông dân ở một số vùng quá thấp.Ch nhsáchtiềnlươngvà phân phốitrongxã hộic ò n n h i ề u b ấ t h ợ p l ý
S ự phânh ó a g i à u n g h è o g i ữ a c á c v ù n g , g i ữ a t h à n h t h ị v à n ô n g t h ô n , g i ữ a c á c tầng lớp dân cư tăng lên nhanh chóng” [23] Và một thực tế xảy ra khi xã hộicàng pháttriển“Khoảngcách chênh lệchvềthu nhp , m ứ c s ố n g giữacáctầng lớp nhân dân, giữa các vùng có xu hướng doãng ra”[23] T nh trạng căngthẳng, mất ổn định ch nh trị ở một số địa phương trong thời gian qua cónguyên nhân ch nh là từ những sự phát triển không đồng đều giữa các địaphương trongcả nước.
Văn hóa là tổng thể những hoạt động động nhằm phát huy năng lực bảnchất của con người, thể hiện khát vọng vươn tới t nh chân, thiện, mn h ằ m hoàn thiện con người, hoàn thiện xã hội. Qua thời gian những hoạt động ấy đãh nh thành nên hệ thống các giá trị, truyền thống và thị hiếu và những yếu tốxácđịnhđặctnhriêngcủa mỗi dântộc [91,tr.464].
2.4.3 1.Văn hóa là động lực thúc đẩy sự phát tri n đăng ký quyền sửdụng đất
Con người là nhân tố quyết định sự hưng thịnh, suy tàn của mộtd â n tộc, mỗi tấc đất của tổ quốc đều là mồ hôi là công sức là xương máu của lớplớp các thế hệ giữ g n Con người là nhân tố quyết định sự thành bại của mộtchủ trương, đường lối, ch nh sách, một văn bản pháp lut N ó i đ ế n c o n n g ư ờ i là nói đến văn hóa, v con người ch nh là sản phẩm của văn hóa, toàn bộnhữngg i á t r ị v ă n h ó a l à m n ê n n h ữ n g p h ẩ m c h ấ t t i n h t h ầ n c ủ a c o n n g ư ờ i Phẩm chất tinh thần của con người sẽ được v t chất hóa trong quá tr nh laođộng.Đăngkýquyềnsửdụngđấtlàsảnphẩmcủaconngười,sảnphẩmcủaxãhộ ivàcũnglàsảnphẩmcủavănhóa.Vănhóalàđộnglựcthúcđẩyquátr nh đăng ký quyền sử dụng đất phát triển Nói văn hóa là nói đến các yếu tốlương tâm, tinh thần trách nhiệm, ý thức giác ngộ xã hội của con người lànhững yếu tố quyết định chất lượng và hiệu quả của công việc Nói đến vănhóa là động lực phát triển của đăng ký quyền sử dụng đất không phải chỉ baohàmnhữngyếutốlươngtâm,tinhthầntráchnhiệm,ýthứcgiácngộxãhội mà còn nói đến các yếu tố tr nh độ học vấn, tr nh độ khoa học kt h u t , đ ạ o đức,lốisống.
Cán bộ, công chức, viên chức thay mặt Nhà nước đảm trách nhiệm vụđăng ký quyềnsử dụng đất là ngườicó văn hóa sẽ được hội tục á c y ế u t ố trách nhiệm với công việc, có đạo đức lối sống sẽ hết lòng vc ô n g v i ệ c , s ẽ c ó ý thức học hỏi, trau dồi chuyên môn nghiệp vụ, có tác phong văn hóa công sởđể làm tốt chức trách, nhiệm vụ được giao, tạo thành một hệ thống đăng kýquyền sử dụng đất mạnh Người sử dụng đất, chủ thể đăng ký quyền sử dụngđất có văn hóa sẽ ý thức được quyền và nghĩa vụ của công dân, t m hiểu, vàbiết những việc m nh cần phải thực hiện, tạo điều kiện để công chức, viênchứcđăngkýquyềnsửdụngđấtthựchiệnnhiệmvụ,vàtừnhữnghiểubiết của người dân có văn hóa sẽ hạn chế được sách nhiễu bộ bộ ph n công chức,viên chức vôvănhóa.
2.4.3.2.Văn hóa kìmhãmsựpháttrin củađăngkýquyền sửdụngđất
Văn hóa là động lực để đăng ký quyền sử dụng đất phát triển, nhưngnếuvăn hóalạc h u cùng vớicon người thiếu vănh ó a s ẽ l à s ự k m h ã m s ự phát triển của xã hội nói chung và k m hãm sự phát triển đăng ký quyền sửdụngđất Khi tr nh độ, sự hiểu biếtcủa cán bộ, côngchức, viênchứct h ự c hiệnn h i ệ m vụđ ă n g kýq u y ề n sử dụngđ ấ t k é m , h ọ l à nh ữn g n g ư ờ i vôv ă n hóa, không có đạo đức, không có lương tâm sẽ t m mọi cách để trục lợi, t mmọit h ủ đ o ạ n đ ể t h u v é n c h o l ợi c h c á n hâ n, từ đ ó g â y m ấ t l ò n g t i n t r o n g nh ân dân, k m hãm sự phát triển của đăng ký quyền sử dụng đất Cán bộ, côngchức, viên chức đăng ký quyền sử dụng đất lạc hu , k h ô n g c ó t r n h đ ộ s ẽ t ạ o hệ thốngđăngkýquyềnsửdụngđấtlạc hu, kémpháttriển.
Chủ sử dụng đất, chủ thể đăng ký quyền sử dụng đất không có văn hóa,tr nh độ dân trthấp sẽ k m hãm sự phát triển của đăng ký quyền sử dụng đất.Tr nh độ văn hóa thấp sẽ không có khả năng c p nh t công nghệ hiện đại,không theo kịp xu thế phát triển chung, không có khả năng tiếp c n hệ thốngđăng ký đất đai hiện đại.
Và cũng từ sự không hiểu biết, văn hóa thấp sẽ k mhãmsựpháttriểncủađăngkýquyềnsửdụngđất.
THỰC TRẠNG ĐNG KÝ QUỀN SD Ụ N G Đ Ấ T THEOPHÁPLUẬTVIỆTNAMHIỆNNA
Thựctrạng to chứcthựchiệnđăngký quyềnsũ dụng đất
đi côngtác,hếtphôi giấychứng nhn quyềnsửdụngđất,v.v.
Ba là, từ sự kém hiểu biết của người dân về đăng ký quyền sử dụng đất,nên việc triển khai thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại nhiều địa phươngcòn hạn chế Người dân suy nghĩ đất của họ là đất của núi rừng, là đất cha ôngđểlạinênđươngnhiên thuộcquyềncủa họ.
Từ sự kém hiểu biết của người dân cũng là nguyên nhân dẫn đến việcsách nhiễu cửa quyền của cán bộ trực tiếp thực hiện công tác đăng ký quyềnsửdụngđất.
Ba là, Lu t Đất đai năm 2013 quy định bổ sung h nh thức đăng ký điệntử Nhưng trên thực tế, việc triển khai không hiệu quả, do sự thiếu hiểu biếtcủangườidânvềcôngnghệthôngtin.Mặtkhác,dosựkhôngđồngbộcủa chnh hệthốngphầnmềmđăngkýđiệntử.
3.2.1 To chứcbộmáy củacơquan đăngký quyen sửdụngđat
Cơ quan tổ chức đăng ký và cấp giấy chứng nh n quyền sử dụng đấtđược h nh thành luôn trong t nh trạng biến động Lutđất đai năm 2003 quyđịnh, đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiệnt ạ i m ộ t c ơ q u a n l à
V ă n phòngđ ă n g k ý q u y ề n s ử d ụ n g đ ấ t T r i ể n k h a i q u y đ ị n h L u t Đ ấ t đ a i n ă m 2003 Bộ Tài Nguyên và Môi trường đã ban hành văn bản hướng dẫn, chỉ đạocáccơquanchuyênngànhgiúpỦy bannhândâncácc ấ p t h à n h l pVănphòng đăng ký quyền sử dụng đất hai cấp (cấp tỉnh và cấp huyện) Đến31//12/2006, có 48/63 tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương đã thành l p
Vănphòngđ ă n g k ý q u y ề n s ử d ụ n g đ ấ t , 1 1 9 / 6 5 0 V ă n p h ò n g đ ă n g k ý q u y ề n s ử dụng đất cấp huyện được thành l p [1] Đến 10/12/2007, theo báo cáo của BộTài Nguyên và Môi trường có 63/63 tỉnh đã thành l p Văn phòng đăng kýquyền sử dụng đất, cấp huyện có
361 huyện của 49 tỉnh thành lpVăn phòngđăngkýquyềnsửdụngđất,15tỉnhchưathànhlp Vănphòngđăngkýquyền sửdụngđất[1].Tuynhiênđếnthờiđiểmnăm 2007,tổchứcVănphòngđăngký quyềnsửdụng đất tại cácđịa phươngkhông thốngnhất(vídụ:ở tỉnhVĩnhLongcấptỉnhvàcấphuyệntổchứcthànhBan;thànhphốĐàNẵngcấptỉn htổchứctheophònghuyệntổchứctheotổ;HàNộivàN g h ệ ncómôhìnhtheođ úngquyđịnhcủaLutĐấtđai.HàNộinhiềunhấtcó51người.Trìnhđộviênchức ,nhânviênhợpđồngtạicácVănphòngđăngkýquyềnsửdụngđấtđượcđiềutracủacá ccấptỉnh66,5%,cấphuyệncó51,5%cótrìnhđộđạihọc.Đến2008đãcó539/546huy ệnthànhlp Vănphòngđăngkýquyềnsửdụng đất (không khảo sát Lạng Sơn, Huế, Bình Thun,
Longn, Bến Tre, TràVinh,V ĩn hL o n g , n G i a n g , K i ê n G i a n g , C ầ n T h ơ , HuGiang)trựct h u ộ c cácPhòngTàinguyênvàMôitrườngđểthựchiệncácthủtụcđăngkýquyềnsửdụng đất,lp vàquảnlýhồsơđịachính,cấpgiấychứngnhnquyềnsửdụngđ ấ t , q u y ề n s ở h ữ u n h à ở v à t à i s ả n k h á c g ắ n l i ề n v ớ i đ ấ t c ấ p h u y ệ n Tạicấpxã:cóCán bộĐ ị a c h í n h x ã ( h o ặ c p h ư ờ n g , t h ị t r ấ n ) v à t h ư ờ n g kiêmnhiệmthêmnhiệmvụquảnlývề xây dựngvàmộtsốchứcnăngquảnlýnhà nước khác thuộc lĩnh vực tài nguyên và môi trường.Sốliệuđến15tháng10năm2010,cảnướcsốcánbộtạicácphòngđăng kýquyềnsửdụngđấtcấptỉnhlà1859người,trongđóbiênchếlà886người,hợpđồnglà 1024người,máyvitínhlà1195,máyinlà408,máyphotolà86,máyđođạclà138,máyin 0là21,thiếtbịkháclà198.Vănphòngđăngkýquyềnsửdụngđấtcấphuyện,có62/63 tỉnhcóVănphòngđăngkýquyềnsửdụngđấtcấphuyện; có563vănphòngđăng kýquyềnsửdụngđấtcấphuyện;sốl ư ợ n g c á n b ộ v ă n p h ò n g đ ă n g k ý q u y ề n s ử d ụ n g đ ấ t c ấ p h u y ệ n l à 6 1 9 8 (biênchếlà2184,hợpđồnglà4008);sốngườitrungbìnhch omộtvănphònglà11người;máyvitínhlà2981;máyinlà1424;máyphotolà277; máyđo đạclà303[12].
Sốliệu01 tháng10năm2013,cảnước sốcánbộtạicácphòngđăng kýquyềnsửdụngđấtcấptỉnhlà2123người,trongđóbiênchếlà1022người, hợp đồng là 1173 người, máy vi tính là 1290, máy in là 374, máy photo là 89,máy đo đạc là 154, máy in A0 là 26, thiết bị khác là 181 Văn phòng đăng kýquyền sử dụng đất cấp huyện, có 63/63 tỉnh có Văn phòng đăng ký quyền sửdụng đất cấp huyện; có 675 văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện;số lượng cán bộ văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện là 8448(biên chế là 3317, hợp đồng là 5131); số người trung bình cho một văn phònglà 12,5 người; máy vi tính là 4119; máy in là 1650; máy photo là 363; máy đođạclà 368[13].
Qua thực trạng những số liệu nêu trên có thể nh n xét về nhân sự, trangthiết bị, số lượng biên chế và hợp đồng tại các Văn phòng đăng ký quyền sửdụng đất tăng đáng kể theo từng năm, nhất là số hợp đồng tại các văn phòngđăngk ý q u y ề n s ử d ụ n g đ ấ t N h â n s ự t ạ i c á c v ă n p h ò n g đ ă n g k ý q u y ề n s ử dụng đất cấp tỉnh tăng ít hơn so với nhân sự tại văn phòng đăng ký quyền sửdụng đất cấp huyện: cấp tỉnh từ năm 2010 đến năm 2013 tăng 264 người, biênchế tăng 136 người, hợp đồng tăng 149 người; cấp huyện từ năm 2010 đếnnăm2 0 1 3 t ă n g 2 2 5 0 n g ư ờ i , t r o n g đ ó b i ê n c h ế t ă n g 1 1 3 3 , h ợ p đ ồ n g t ă n g
1.123 người, số lượng văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tăng112 văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Từ đó cho thấy Nhà nước ta đã rấtchú trọng và đầu tư lớn cho sự phát triển và kiện toàn tổ chức văn phòng đăngkýquyềnsửdụngđấtcác cấp.
Tuy nhiên sau một thời gian thực hiện văn phòng đăng ký đất đai haicấp trực thuộc cơ quan tài nguyên môi trường bộc lộ nhiều hạn chế, hoạt độngchưa hiệu quả,chức năng quản lý và chức năng chuyên môn không tách bạch.Nh n thức được những bất c p, hạn chế trong hoạt động của Văn phòng đăngký quyền sử dụng đất, để tìm ra một giải pháp tối ưu cho hoạt động đăng kýđất đai nói riêng cũng như thủ tục hành chính về đất đai nói chung,tháng4/2012, Thủ tướng Chính phủ đã cho triển khai thí điểm “Đề án kiện toànVănphòngđăngkýquyềnsửdụngđấtthànhmộtcấptrựcthuộcSởTàinguyênvà
Môi trường” theo Quyết định số 447/QĐ-TTg ngày 17/4/2012 của Thủ tướngChính phủ Sau hơn hai năm thực hiện, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã cóBáo cáo tổng kết đề án Mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất mộtcấp được kiện toàn tại các địa phương thí điểm tại hai thành phố Đà Nẵng vàHải Phòng, hai tỉnh Hà Nam và Đồng Nai Chi nhánh trực thuộc Văn phòngđăng ký quyền sử dụng đất một cấp có tên là Chi nhánh Văn phòng đăng kýquyền sử dụng đất kèm theo tên của huyện, qu n, thị xã, thành phố nơi đặt trụsở Bộ máy tổ chức: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Đà Nẵng (HảiPhòng, Hà Nam, Đồng Nai) theo hướng dẫn của BộT à i n g u y ê n v à
M ô i trường và Bộ Nội vụ đều có các phòng, phòng Hành chính-Tổng hợp; phòngĐăng ký (Hải Phòng là phòng Đăng ký thống kê, thành phố Đà Nẵng là phòngĐăng ký địa chính, tỉnh Đồng Nai là phòng Thẩm định cấp giấy); phòng Kỹthut ; p h ò n g C ô n g n g h ệ t h ô n g t i n ( t h à n h p h ố H ả i P h ò n g g ọ i l à p h ò n g
C ơ s ở dữ liệu địa chính, thành phố Đà Nẵng gọi là phòng Quản lý dữ liệu địa chính,tỉnh Đồng Nai gọi là phòng Thông tin lưu trữ) và phòng Lưu giữ địa chính(thành phốĐàNẵnggọi làphòngQuảnlýdữliệu địachính).
Nguy nnhncủanh ngưuđiểmvàhạnchếthựctrạngđăngkýquyềnsũdụngđất
q u y ế t Cóthểthấy,ỦybannhândânhuyệnThanhTrìviệndẫnlut nhưnglại làmsai lu t Bởi lẽ, mặc dù xác định tranh chấp này thuộc thẩm quyền giải quyếtcủa Toà án, nhưng Ủy ban nhân dân huyện Thanh Trì vẫn thụ lý giải quyết.Tiếp đó, văn bản này nêu Ủy ban nhân dân xã báo cáo diện tích đất tranh chấpnày được cấp “sổ đỏ” cho bà Hảo theo bản đồ năm
1986 Tuy nhiên, trongbiên bản bóc tách đất của gia đình ông Thịnh năm 2000, cả chủ tịch xã lẫn cánbộđịachínhđềuxácnhnngõđichungđó điquanhàbàHưởng.
Tómlại,quanhữngvídụtrêncóthểthấyrằng,nhữngtranhchấpxảyrak h ô n g đư ợ cgiải q uy ết dứ t điểm, m à n g u y ê n n h â n c h í n h l à t ừ v i ệ c t hi ếu hiểu biết của người dân về quyền lợi và nghĩa vụ của mình, đối với thửa đấtcủa mình và quyền hạn chế đối với bất động sản liền kề Một nguyên nhân cơbản dẫn đến tranh chấp không được giải quyết dứt điểm, khiếu kiện kéo dài,chính là sự thiếu hiểu biết về pháp lut c ũ n g n h ư q u y ề n h ạ n v à t r á c h n h i ệ m của những người nắm trong tay quyền lực nhà nước, thay mặt Nhà nước thựcthi pháp lutđó là những cán bộ ở cấp cơ sở, xã phường, những cán bộ trựctiếp giải quyết công tác khiếu nại về đăng ký quyền sử dụng đất Nguyên nhânphải kể đến ở đây để tranh chấp kéo dài là sự thiếu hiểu biết về lutkhiếu nạitố cáo của người dân và cán bộ công chức liên quan đến giải quyết khiếu nạicủangườidânvềcôngtác đăng kýquyềnsửdụngđất.
3.3 Ngu n nh n của nh ng ưu điểm và hạn chế thực trạng đ ng kquềnsd ụ n g đất
Từ thực trạng trên có thể thấy đăng ký quyền sử dụng đất đã đạt đượcnhữngnhữngthành quảnhất định,côngtácxâydựngvàbanhànhvănb ản pháp lutvề đăng ký quyền sử dụng đất ngày càng được coi trọng và ngàycàng hoàn thiện Các quy định về đăng ký quyền sử dụng đất đã được thựchiện trên thực tế và đã thu được các kết quả đáng kể góp phần đáng kể tăngcường hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, mặt khác cũng góp phần bảo vệquyền lợicủangườisửdụngđất.
Nhà nước ta đã rất coi trọng đến hệ thống tổ chức cơ quan đăng kýquyền sử dụng đất và cán bộ, viên chức thực hiện công tác đăng ký quyền sửdụng đất bằng việc kiện toàn, đầu tư thành lpcác văn phòng đăng ký quyềnsử dụng đất hai cấp, cấp tỉnh 100% văn phòng đăng ký quyền sử dụng đấtđược thành l p; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện cơ bản đượcthành l p (chỉ còn một số huyện miền núi, hải đảo chưa được thành l p) Hiệntại việc thành l p văn phòng đăng ký đất đai một cấp đang triển khai thànhlptrên phạm vi cả nước, là cơ quan chuyên môn, chuyêns â u v ề c ô n g t á c đ ă n g ký đất đai, cấp giấy chứng nhn v à t h i ế t l phồ sơ địa chính với tổ chức bộmáy được sắp xếp theo các nhóm chuyên môn sâu và theo từng vịt r í c ô n g việc chuyên sâu; quy trình giải quyết công việc thống nhất trên phạm vi toànhệ thống; hệ thống nhân sự sẽ được điều động, sử dụng linh hoạt giữa các địabànđểhộtrợhoànthànhnhiệmvụ,nângcaohiệuquảsửdụngnguồnnhânl ựchiệncó.
Việctổchức,triểnkhaithựchiệnhoạtđộngđăngkýquyềnsửdụngđất cơ bản từng bước được hoàn thiện Công tác phổ biến, tuyên truyền về cácvăn bản pháp lu t đăng ký quyền sử dụng đất đã được triển khai sâu rộng, gópphần đưa công tác đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện theo đúng quyđịnh của pháp lu t, nâng cao sự hiểu biết của các chủ thể thực hiện hoạt độngđăng ký quyền sử dụng đất, ngăn chặn vi phạm pháp lutđăng ký quyền sửdụng đất.
Công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm pháp luât đăng ký quyềnsửdụngđấtmặcdùkhôngđượcthựchiệnthườngxuyênthànhcácchuyênđề độc l p nhưng cũng đã góp phần nâng cao nh n thức của các chủ thể quản lýcông tác đăng ký quyền sử dụng đất tại các văn phòng đăng ký quyền sử dụngđất, giúp cho các cơ quan, cán bộ, công chức viên chức nh n thức rõ tráchnhiệmcủamìnhtrong việcthựchiệnnhiệmvụ đăngký quyền sửdụng đất.
Kết quả đăng ký quyền sử dụng đất đã đạt được những thành tựu đángkể, các tỉnh thành phố trong cả nước đã thực hiện nhiệm vụ đăng ký quyền sửdụng đất thành một nhiệm vụ độc l p, có số liệu báo cáo cụ thể, là cơ sở đểthiếtlpcơsởdữliệuđấtđai.
- Đăng ký quyền sử dụng đất được Đảng và Nhà nước quan tâm từ rấtsớm, ngay từ khi chính quyền cách mạng được thànhlp hàng loạt sắc lệnh vềđất đai được ban hành, công tác đăng ký quyền sử dụng đất không được quyđịnhth àn h vănbả nnhưng đãđượct h ự c hiệnm ột cá ch g i á n tiếpthông q u amột loạt chính sách pháp lutvề đất đai Khi đất nước thống nhất, công tácđăng ký đất đai được quy định tại Quyết định số 201-CP ngày 01/7/1980 củaHội đồng Chính phủ và Chỉ thị số 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướngChính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất Hiệnnay, LutĐất đai năm
2013 đăng ký quyền sử dụng đất đã được quy địnhthành mộtnhiệmvụbắtbuộccủaquảnlýnhànướcvềđấtđai.
Bộ máy tổ chức và nhân sự thực hiện công tác đăng ký quyền sử dụngđất ngày càng hoàn thiện đáp ứng được đòi hỏi của nhiệm vụ Trình độ vànăng lực của đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức ngày một nâng cao theohướng trẻ hóa và chuyên nghiệp hơn Mặt khác, được sự quan tâm đầu tư củaNhà nước trang thiết bị và phương tiện khoa học kỹ thutphục vụ công tácđăng ký quyền sử dụng đất ngày càng hiện đại, là cơ sở nền tảng để Nhà nướctathực hiệnmục tiêuhộinhp q u ố c t ế
-Hạnchế,bấtcậpcủa đăngkýquyền sửdụng đất
Mộtl à,Đ ă n g k ý q u y ề n s ử d ụ n g đ ấ t c h ư a đ ư ợ c t h ự c s ự c o i t r ọ n g v à quảnlýc hặtchẽ,thiếuđồngbộ,khôngđầyđủnênchưapháthuyhếtvaitròvà giá trị trên thực tế Tổ chức bộ máy thường xuyên thay đổi do quy định củapháp lu t không phù hợp Năng lực, trình độ cán bộ thực hiện công tác quyềnsửdụng đấtchưađápứng được yêu cầunhiệmvụ,chưa tâmhuyếtvớinghề.
Hai là, do quy định của pháp lut n ê n c á c h ộ g i a đ i n h t r ự c t i ế p n ộ p h ồ sơ và giao dịch tại các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nên cán bộ địachínht ạ i đ ị a p h ư ơ n g k h ô n g n ắ m đ ư ợ c t ì n h h ì n h đ ă n g k ý đ ấ t đ a i t ạ i đ ị a phương mình, dẫn đến công tác quản lý đăng ký quyền sử dụng đất thiếu thựctế.
Ba là,tốc độ đô thị hóa ở một số thành phố dẫn đến nhà chung cư xâydựng nhiều, việc xác l p quyền sở hữu nhà ở có thể được thực hiện ngay khigiao nh n căn hộ, nhưng việc đăng ký quyền sử dụng đất cho các hộ gặp rấtnhiều khókhăn.
Bốnl à , t r o n gn h i ề u n ă m c ô n g t á c đ ă n g k ý đ ấ t đ a i k h ô n g đ ư ợ c t h ự c hiện, việc lp h ồ s ơ đ ị a c h í n h , b ả n đ ồ l ạ c h u , t à i l i ệ u đ ấ t đ a i k h ô n g đ ư ợ c cpnhtkịpthời.
Thời gian giải quyết đăng ký quyền sử dụng đất là một trong những nộidung quan trọng của cải cách thủ tục hành chính, đã được rút gọn rất nhiều.Người sử dụng đất chỉ việc đến giao dịch và nh n phiếu hen và trả kết quả,phần việc còn lại là do cơ quan chuyên môn thực hiện Qua thực tế điều travẫn còn có những ý kiến phàn nàn về tiến độ giải quyết (mặc dù không nhiều)mànguyênnhânlàdocôngviệcquánhiềuvàthiếunhânlực.Mộtsốđơnvịx ử lý công việc thiếu t p trung, sai sót hồ sơ phải làm đi làm lại gây lãng phítiền và thời gian của nhà nước và nhân dân; vai trò điều hành, phối hợp củavăn phòng đăng ký quyền sử dụng đất còn lúng túng, sự phối hợp của chínhquyền địa phương còn hạn chế, bị ảnh hướng đến thời gian và tiến độ giảiquyết đăngkýquyềnsửdụngđất.
Ví dụ, Năm 2006 đã phát hiện 02 cán bộ địa chính xã Tân Triều, ThanhTrì,Hà Nộiđặtgiávớingười dânkhilàmsổđỏ.
Tại Cà mau, năm 2008 đã phát hiện nhiều trường hợp cán bộ địa chínhxã, chủ tịch xã có hành vi lạm quyền, lợi dụng chức vụ quyền hạn bằng nhữnghành vi vi phạm pháp lu t như xác nh n lùi thời gian sử dụng đất trước ngày15/10/1993 cho hồ sơ xin cấp giấy chứng nh n quyền sử dụng đất để đượcgiảm tiền sử dụng đất, sau đó nh n tiền bồi dưỡng và nh n luôn cả khoản tiềnmiễn,giảmcủa ngườisửdụngđất,làmthấtthu ngânsách.
Có nhiều vụ tham nhũng diễn ra t p thể: qua thanh tra việc cấp giấychứng nh n ở một số xã của huyện Thủy Nguyên - Hải Phòng thấy chínhquyền xã và huyện đã tự đặt ra những khoản thu trái quy định, mỗi hộ khi xincấp giấy chứng nh n quyền sử dụng đất phải nộp từ 6 đến 25 triệu đồng Từnăm 2004 đến 2007 tổng số nên đến 25,6 tỉ đồng trong đó xã Thủy Đường thuđược 3,24 tỉ đồng, xã Hòa Bình thu được 12,3 tỉ đồng, thị trấn Núi Đèo thuđược 10,1 tỉ đồng Số tiền này được Phó chủ tịch huyện Thủy Nguyên quyếtluôn giải ngân vào xây dựng cơ sở hạ tầng nông thôn mà không cần báo Ủyban nhândânthành phốHảiPhòng.
Cácgiải pháphoànthiện đăng ký quyềnsũdụng đất
Thứ nhất,tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp lu t về đăng ký quyền sửdụng đất.
Thời gian vừa qua với sự ra đời của Lu t Đất đai năm 2013, Nghịđịnh số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành LutĐất đai năm 2013 đã chấmdứt tình trạng chồng chéo mâu thuẫn, với những quy định này trình tự thủ tụcđăng ký quyền sử dụng đất trở lên rõ ràng, thống nhất tuy nhiên vẫn còn mộtsốbấtcpcầnphảihoànthiện.
- Việc không đặt lại vấn đề điều chỉnh lại đất nông nghiệp đã giao chohộ gia đình cá nhân theo LutĐất đai năm 1993, khi quy định tại LutĐất đai2003 (điều
67) giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuy sản, đất làmmuối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng với thời hạn 20 năm; khi hết thời hạn,người sử dụng đất được Nhà nước tiếp tục giao đất nếu có nhu cầu tiếp tục sửdụng, chấp hành đúng pháp lutvề đất đai trong quá trình sử dụng và việc sửdụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt, kế thừaquy định của Lu t Đất đai năm 1993 (điều 20) Không điều chỉnh lại đất nôngnghiệp đã giao khi hết thời hạn sẽ không gây xáo trộn ở khu vực nông thôn,không tạo nên những thay đổi lớn về chính sách Nhưng đất đã giao trong thờihạn 20 năm, hiện tại đã xảy ra những thay đổi về chủ thể được giao, có trườnghợp đã chết, từ năm 1993 nhiều trường hợp sinh nhưng chưa có đất (số lượngnày rất lớn) Đối với những trường hợp chủ hộ gia đình đã mất, việc đăng kýbiến động đất đai có được thực hiện không ? Hay việc tách hộ khi con cái lấyvợ,lấychồng,đâycũnglàmộttrườnghợpphảiđăngkýbiếnđộngđấtđai.
Công khai trình tự thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất là điều kiện cơbản để đảm bảo tính dân chủ Công khai trình tự, thủ tục, nội dung đăng kýquyềnsửdụngđấtphảiđượcthựchiệntừviệcxâydựng,banhànhvàthực hiện pháp lu t đăng ký quyền sử dụng đất Khi công khai trình tự, thủ tục, nộidung xây dựng pháp lutđăng ký quyền sử dụng đất sẽ tạo điều kiện chocông dân, cán bộ, công chức, viên chức và những người quan tâm tham giavào quá trình xây dựng pháp lu t, hạn chế việc xây dựng những thủ tục đăngký quyền sử dụng đất không có tính khả thi Mặt khác, sẽ đảm bảo tính hiệuquả của pháp lu t đăng ký quyền sử dụng đất sau khi được ban hành Sau khiđượcba nh à n h l u t đ ă n g k ý q u y ề n s ử dụngđấ t sẽ đ ư ợ c c ôn g b ố tr ên c ô n g báo,v à c ô n g b ố t ạ i c á c p h ư ơ n g t i ệ n t h ô n g t i n đ ể d ễ d à n g t r u y c pđ ố i v ớ i ngư ời dân.
Vấn đề công khai thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất là một yêu cầu củaviệc chuyển sang nền hành chính phục vụ Thủ tục hành chính được niêm yếtcông khai về trình tự, thời gian thực hiện và các giai đoạn thực hiện, thẩmquyền của các cơ quan Những quy định này là một kênh tuyên truyền phổbiến pháp lu t đăng ký quyền sử dụng đất đến người dân Để từ đó họ sẽ cókiến thức về pháp lu t khi là chủ thể tham gia đăng ký quyền sử dụng đất, sẽgóp phầnhạnchế sựlạmquyềncủabộphn c á n bộcôngchức.
Công khai minh bạch pháp lut đ ă n g k ý q u y ề n s ử d ụ n g đ ấ t l à y ê u c ầ u về tính đúng đắn, tính tường minh hay tính rõ ràng, đơn giản của pháp lu tđăng ký quyền sử dụng đất Tính minh bạch của pháp lu t đăng ký quyền sửdụng đất thể hiện, từ khi xây dựng pháp lutđăng ký quyền sử dụng đất phảidựa trên nhu cầu thực tế của đời sống Các quy phạm pháp lu t đăng ký quyềnsử dụng đất phải mang tính hệ thống, nhất quán, chặt chẽ, tránh trùng lặp vàmâu thuẫn Các chủ thể đăng ký quyền sử dụng đất và các đối tượng có liênquan sẽ được tiếpcn pháp lu t đăng ký quyền sử dụng đất một cách nhanhchóng và kịpthời.
Thứ ba,pháp lutđăng ký quyền sử dụng đất phải đảm bảo công bằngxã hội.
Côngb ằ n g x ã h ộ i l à m ụ c t i ê u c ủ a n h à n ư ớ c p h á p q u y ề n x ã h ộ i c h ủ nghĩa, công bằng là điều kiện phát triển của mỗi quốc gia, đăng ký quyền sửdụng đất đảm bảo sự công bằng sẽ tạo điều kiện cho các đối tượng liên quanthực thi pháp lut M ặ t k h á c , đ ă n g k ý q u y ề n s ử d ụ n g đ ấ t đ ả m b ả o s ự c ô n g bằng sẽ hạn chế những tranh chấp liên quan đến lĩnh vực đăng ký quyền sửdụng đấtnóiriêng vàtranhchấpđấtđainóichung.
Pháplut đăngkýquyềnsửdụngđấtphảimangtínhhệthốnglôgích chặt chẽ, không tự mâu thuẫn chồng chéo nhau Tính thống nhất và đồng bộphảiđ ư ợ c đ ư ợ c đ ặ t t r o n g h ệ t h ố n g p h á p l u t đ ấ t đ a i v ớ i t o à n b ộ h ệ t h ố n g pháplut,cũngnhưpháplutđăngkýquyềnsửdụngđấtvớihệthốngpháplut đ ấ t đ a i n ó i r i ê n g v à t o à n h ệ t h ố n g p h á p l u t n ó i c h u n g T í n h t h ố n g n h ấ t và đồng bộ còn thể hiện ở những quy định pháp lu t đăng ký quyền sử dụngđất không được mâu thuẫn với Lu t Đất đai, LutDân sự, Hiến pháp, và cácđạolutkhác nhưLutXâydựng, Lut Thuế
Thứ năm,pháp lu t đăng ký quyền sử dụng đất phải đảm bảo chi phíthấpnhất.
Pháp lu t đăng ký quyền sử dụng đất phải đảm bảo tiêu chí đơn giản,không rườm rà, dễ hiểu, dễ tiếp c n với mọi chủ thể có liên quan, đảm bảo chiphí thấpnhất.
Thứ sáu,pháp lutđăng ký quyền sử dụng đất phải đảm bảo tính hiệuquả của pháp lu t, tính hiệu quả của pháp lutthể hiện bằng số lượng và mứcchi phí để đạt được mục đích đề ra của pháp lut C h i p h í ở đ â u b a o g ồ m c ả chiphívề thờigian,về côngsức và chi phívề tàichính.
Thứ bảy,lu t hóa quyền tiếp c n thôngtin đăng ký quyền sử dụng đấtQuyềntiếpcnthôngtinlàmộtbiệnphápđảmbảopháplutđăngký quyền sử dụng đất trở lên công khai, minh bạch Pháp lutquy định rõ nộidungquyềntiếpcnthôngtin:nộidungnhữngthôngtinvềđăngkýquyềnsử dụngđấtđượctiếpcn;cácchủthểnàođượcquyềntiếpcnthôngtin;cáchthứctiếpcnthôn gtin;thờigianđượcnhnthôngtinkểtừkhicóyêucầu;lệphíphảitrảkhiđượccungcấpthôngti n
Thực hiện được đầy đủ quyền tiếp c n thông tin sẽ khuyến khích ngườidân, tổ chức tra cứu thông tin về đăng ký quyền sử dụng đất một cách chínhthống, là một biện pháp làm minh bạch thị trường bất động sản Đây cũng làmột trong những công cụ giúp hạn chế rủi ro cho các nhà đầu tư khi có nhữngthôngtinchínhthốngvềthửađấtmàmìnhmuốnđầutư,vàcũnglàcôngcụđ ểhạnchếtranhchấpvề đấtđai.
Thứ tám,xây dựng chế tài đủ mạnh để xử phạt vi phạm trong lĩnh vựcđăngkýquyềnsửdụngđất
Hiệnnay Nghịđịnh102/2014/NĐ-CPngày 10/11/2014đ ã q u y đ ị n h chế tài xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đăng ký quyền sử dụng đất,trongđóchếtàixửphạtlàcảnhcáohoặcphạttiềntừ500.000đđến5.000.000đ.Vớiq u y địnhc hế t à i x ửphạt n ày khôngđủ m ạ n h để tr ở t hà nh biện pháprăn đe đối với hành vivi phạm quy định đăngk ý q u y ề n s ử d ụ n g đất Nên có quy định chế tài hình sự hoặc chế tài xử phạt vi phạm hành chínhgấp nhiều lần mức quy định trên đối với hành vi vi phạm quy định đăng kýquyền sử dụng đất, như thế mới là biện pháp đủ mạnh để hạn chế vi phạmtrong lĩnhvực đăngký quyềnsửdụngđất.
Thứ chín,ban hành thông tư hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyềnhạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trựcthuộcSởTàinguyênvà Môitrường.
Văn phòng đăng ký đất đai một cấp là đơn vị sự nghiệp công l p trựcthuộc SởTài nguyên và Môi trường, có chức năng thực hiện đăng ký đất đai,nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, c p nh t, chỉnh lýthống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đaivàcungcấpthôngtinvềđấtđaichotổchức,cánhântheoquyđịnhcủapháp lut
Vănphòngđăngkýđấtđaicónhiệmvụthựchiệnviệcđăngkýđấtđai, thựchiệncácthủtụccấplầnđầu,cấpđổi,cấplạigiấychứngnhnquyềnsửdụngđất,quyềnsở hữunhàởvàtàisảnkhácgắnliềnvớiđất;xâydựng,cpnh t, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai và quản lý hệ thốngthôngtinđấtđaitheoquyđịnhcủapháplut.