Văn bản công chứng được xác định là “sản phẩm” của công chứng viên khi thực hiện hoạt động hành nghề công chứng. Để tạo ra được “sản phẩm” này thì công chứng viên sẽ phải tuân theo quy định, thực hiện đúng trình tự, thủ tục công chứng. Văn bản công chứng không chỉ có ý nghĩa đối với các bên tham gia giao kết mà còn có ý nghĩa đối với các chủ thể liên quan. Có thể thấy, văn bản công chứng đã được bảo đảm tính xác thực, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội, do đó có giá trị thi hành cũng như giá trị chứng cứ. Tuy nhiên, cũng giống như các giao dịch dân sự thông thường, trong quá trình hành nghề công chứng, công chứng viên hoàn toàn có thể có những sai sót, vi phạm pháp luật nhất định. Vì vậy, các văn bản công chứng này không còn thể hiện được mục đích của hoạt động công chứng, sẽ bị Tòa án có thẩm quyền tuyên bố vô hiệu để không làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
MỤC LỤC MỞ ĐẦU NỘI DUNG I Khái quát văn công chứng 1.1 Khái niệm văn công chứng 1.2 Đặc điểm văn công chứng 1.3 Giá trị pháp lý văn công chứng 2 II Các trường hợp dẫn đến văn công chứng vô hiệu III Chủ thể có quyền u cầu tun bố văn cơng chứng vô hiệu IV Thực tiễn văn công chứng bị tuyên vô hiệu 4.1 Văn công chứng bị tuyên bố vô hiệu xác định thiếu sai chủ thể tham gia hợp đồng, giao dịch 4.2 Văn công chứng bị tuyên bố vô hiệu giả tạo, nhằm che giấu giao dịch khác 4.3 Văn công chứng bị tuyên vô hiệu vi phạm quy định pháp luật điều kiện thực hợp đồng, giao dịch 11 4.4 Văn công chứng bị tuyên vô hiệu sai sót q trình thực hoạt động cơng chứng 14 IV Đề xuất giải pháp để bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch 16 5.1 Giải pháp liên quan đến pháp luật 16 5.2 Giải pháp liên quan đến công chứng viên 19 5.3 Tăng cường hoạt động tra, kiểm tra việc thực hoạt động công chứng 20 5.4 Cần bổ sung quy định phối hợp quan hữu quan 20 5.5 Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật cho người dân 21 KẾT LUẬN 22 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 23 MỞ ĐẦU Văn công chứng xác định “sản phẩm” công chứng viên thực hoạt động hành nghề cơng chứng Để tạo “sản phẩm” công chứng viên phải tuân theo quy định, thực trình tự, thủ tục cơng chứng Văn cơng chứng khơng có ý nghĩa bên tham gia giao kết mà cịn có ý nghĩa chủ thể liên quan Có thể thấy, văn cơng chứng bảo đảm tính xác thực, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội, có giá trị thi hành giá trị chứng Tuy nhiên, giống giao dịch dân thơng thường, q trình hành nghề cơng chứng, cơng chứng viên hồn tồn có sai sót, vi phạm pháp luật định Vì vậy, văn cơng chứng khơng cịn thể mục đích hoạt động cơng chứng, bị Tịa án có thẩm quyền tun bố vơ hiệu để khơng làm ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp bên, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Pháp luật cơng chứng có quy định liên quan đến việc đề nghị Tịa án có thẩm quyền tuyên bố văn công chứng vô hiệu Vậy, thực tiễn văn công chứng bị tun bố vơ hiệu nào? Cần có giải pháp để đảm bảo tính an tồn pháp lý cho giao dịch? Để hiểu rõ vấn đề này, tơi xin phân tích đề tài: “Từ thực tiễn Văn công chứng bị tuyên vô hiệu anh/chị đề xuất giải pháp để bảo đảm tính an toàn pháp lý cho giao dịch”làm báo cáo kết thúc môn học “Nghề công chứng công chứng viên” NỘI DUNG I Khái quát văn công chứng 1.1 Khái niệm văn công chứng Tại khoản 4, Điều 2, Luật Công chứng năm 2014 quy định khái niệm văn công chứng sau: “Văn công chứng hợp đồng, giao dịch, dịch công chứng viên chứng nhận theo quy định Luật này” Theo quy định nêu thấy, so với khái niệm văn cơng chứng ghi nhận Luật Cơng chứng 2006, Luật công chứng hành thừa nhận thêm dịch xác định văn công chứng Như vậy, để xác định văn công chứng cần phải đảm bảo hai yếu tố là: “Là hợp đồng, giao dịch dịch phải công chứng viên chứng nhận theo quy định” Khi tìm hiểu dự thảo sửa đổi Luật Cơng chứng nhà làm luật lại định hướng quy định khái niệm văn công chứng Luật Cơng chứng 2006 bao gồm hợp đồng giao dịch công chứng viên chứng nhận, “bản dịch” không coi văn công chứng Như vậy, dù sửa đổi hay khơng việc coi văn công chứng phải đảm bảo điều kiện cơng chứng viên chứng nhận theo quy định pháp luật 1.2 Đặc điểm văn công chứng Văn công chứng không đơn loại giấy tờ, tài liệu ghi chép nội dung thông thường mà văn cơng chứng chứa đựng ý chí bên tham gia vào hợp đồng, giao dịch mà quan trọng ý chí, nguyện vọng công chứng viên kiểm duyệt chứng nhận Thế nên, ngồi đặc điểm thơng thường văn bản, văn cơng chứng cịn mang đặc điểm riêng biệt sau: Thứ nhất, văn công chứng phải mang tính xác Xét chất cơng chứng việc chứng nhận tính xác thực, hợp pháp hợp đồng giao dịch tính xác hợp pháp dịch Do vậy, yếu tố làm điểm nhấn văn cơng chứng phải tính xác Văn cơng chứng địi hỏi xác đến từ nhiều khía cạnh như: Phải xác thời điểm, địa điểm cơng chứng, xác chủ thể tham gia giao dịch, xác đối tượng tượng giao dịch, ghi nhận thỏa thuận cách xác … Thứ hai, văn cơng chứng phải đảm bảo mặt hình thức Hình thức yếu tố định tính hiệu lực hợp đồng, giao dịch mà pháp luật yêu cầu Nếu giao dịch dân địi hỏi phải tn thủ mặt hình thức mà bên tham gia giao dịch khơng đáp ứng Tịa án tun giao dịch vơ hiệu Thứ ba, tính hợp pháp khơng trái đạo đức xã hội Văn công chứng không văn ghi nhận lại ý chí bên tham gia giao dịch, chúng tài liệu, chứng để phục vụ cho trình tố tụng quan tố tụng Thế nên, nội dung văn công chứng không trái luật, giao dịch mà bên thỏa thuận trái pháp luật, công chứng viên phải có nghĩa vụ giải thích để bên tự điều chỉnh ý chí, cịn khơng cơng chứng viên có trách quyền từ chối chứng nhận giao dịch bất hợp pháp mà bên đề nghị Đối với việc trái đạo đức xã hội, phạm trù rộng, tùy thuộc vào phong tục, tập qn địa phương, địi hỏi cơng chứng viên ngồi kiến thức chun mơn cịn phải am hiểu kiến thức xã hội, đồng thời tự đưa nhận định cho thân để xem xét liệu giao dịch có xã hội thừa nhận để tránh rủi ro pháp lý sau công chứng viên phải tự gánh chịu Thứ tư, văn công chứng phải thực trình tự, thủ tục cơng chứng Một văn cơng chứng có hiệu lực thi hành chúng phải thực theo nguyên tắc trình tự, thủ tục theo quy định Luật Cơng chứng Điển từ giai đoạn thu thập hồ sơ giấy tờ, soạn thảo văn cơng chứng đến ký tên, đóng dấu, phát hành lưu trữ phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định mà Luật Công chứng 2014 quy định 1.3 Giá trị pháp lý văn công chứng Thứ nhất, giá trị thi hành Văn cơng chứng có giá trị thi hành việc bên hợp đồng, giao dịch, chí bên thứ ba (trong số trường hợp) có nghĩa vụ bắt buộc thực thỏa thuận ghi văn cơng chứng Quy định hồn tồn phù hợp với nguyên tắc luật dân Các bên hợp đồng hiển nhiên phải thực họ cam kết hợp đồng, giao dịch, vi phạm họ bị áp dụng biện pháp chế tài theo thỏa thuận bên theo quy định pháp luật Mặt khác, văn cơng chứng có hiệu lực bắt buộc bên thứ ba phải tôn trọng thi hành Thứ hai, giá trị chứng Văn công chứng văn công chứng viên lập theo trình tự, thể thức bắt buộc, ghi lại cách xác ngày, tháng, năm, địa điểm giao kết ý chí, nguyện vọng, giao kết bên tham gia hợp đồng giao dịch phù hợp với quy định pháp luật nên văn công chứng coi văn công (công chứng thư) Văn cơng chứng có giá trị chứng cứ, tình tiết kiện văn cơng chứng khơng phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tịa án tuyên bố vô hiệu II Các trường hợp dẫn đến văn công chứng vô hiệu Luật công chứng năm 2014 khơng có quy định cụ thể quy định trường hợp dẫn đến hậu văn cơng chứng vơ hiệu, đó, Tịa án áp dụng quy định Bộ luật dân 2015 để xác định trường hợp dẫn đến văn công chứng vô hiệu Tại Điều 122 Bộ luật dân quy định giao dịch dân vô hiệu sau: “Điều 122 Giao dịch dân vô hiệu Giao dịch dân khơng có điều kiện quy định Điều 117 Bộ luật vơ hiệu, trừ trường hợp Bộ luật có quy định khác.” Theo quy định nêu trường hợp có xác định giao dịch dân khơng có đủ điều kiện để xác định có hiệu lực xác định vơ hiệu Từ đó, khẳng định, giao dịch dân vơ hiệu khơng có điều kiện sau: - Chủ thể có lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân phù hợp với giao dịch dân xác lập; - Chủ thể tham gia giao dịch dân hồn tồn tự nguyện; - Mục đích nội dung giao dịch dân không vi phạm điều cấm luật, khơng trái đạo đức xã hội - Hình thức giao dịch dân trường hợp pháp luật có u cầu mặt hình thức Ngồi ra, Bộ luật dân 2015 quy định số trường hợp giao dịch dân vô hiệu cụ thể như: - Giao dịch dân vô hiệu vi phạm điều cấm luật, trái đạo đức xã hội (Điều 123 Bộ luật Dân 2015); - Giao dịch dân vô hiệu giả tạo (Điều 124 Bộ luật Dân 2015); - Giao dịch dân vô hiệu người chưa thành niên, người lực hành vi dân sự, người có khó khăn nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế lực hành vi dân xác lập, thực (Điều 125 Bộ luật Dân 2015); - Giao dịch dân vô hiệu bị nhầm lẫn (Điều 126 Bộ luật Dân 2015); - Giao dịch dân vô hiệu bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép (Điều 127 Bộ luật Dân 2015); - Giao dịch dân vô hiệu người xác lập không nhận thức làm chủ hành vi (Điều 128 Bộ luật Dân 2015); - Giao dịch dân vô hiệu không tuân thủ quy định hình thức (Điều 129 Bộ luật Dân 2015) Thực chất, văn công chứng hợp đồng, giao dịch đó, việc văn cơng chứng xác định vơ hiệu hay khơng quan có thẩm quyền vào quy định nêu để xác định Như vậy, trường hợp dẫn đến văn công chứng vô hiệu xác định theo quy định Điều 122 Bộ luật dân 2015 quy định cụ thể liên quan để điều chỉnh III Chủ thể có quyền yêu cầu tuyên bố văn công chứng vô hiệu Một văn công chứng xác định vơ hiệu Tịa án có thẩm quyền tun bố văn cơng chứng vơ hiệu Tịa án có thẩm quyền tiến hành xem xét giải có đề nghị người có quyền Tại Điều 52 Luật công chứng 2014 quy định người có quyền u cầu tun bố văn cơng chứng vơ hiệu sau: “Điều 52 Người có quyền đề nghị Tịa án tun bố văn cơng chứng vô hiệu Công chứng viên, người yêu cầu công chứng, người làm chứng, người phiên dịch, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, quan nhà nước có thẩm quyền có quyền đề nghị Tịa án tun bố văn cơng chứng vơ hiệu có cho việc cơng chứng có vi phạm pháp luật.” Quy định liệt kê đối tượng quyền đề nghị Tịa án tun văn cơng chứng vơ hiệu Những người có quyền người có liên quan trực tiếp đến việc thực thủ tục cơng chứng Trong nhóm đối tượng việc xác định công chứng viên, người yêu cầu công chứng, người phiên dịch dễ dàng Còn việc xác định xác người có quyền “người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan” cần xem xét quy định pháp luật việc xác định nhóm đối tượng gồm để xem xét việc yêu cầu có xác hay khơng? Cịn nhóm chủ thể quan nhà nước có thẩm quyền tùy trường hợp cụ thể để xác định quyền nhóm đối tượng IV Thực tiễn văn công chứng bị tuyên vô hiệu Văn công chứng bị tuyên vô hiệu điều không công chứng viên mong muốn Khi văn công chứng bị tun vơ hiệu cơng chứng viên phải chịu hậu pháp lý định có nghĩa vụ phải bồi thường thiệt hại theo án Khi so sánh tương quan số lượng văn công chứng bị tuyên vô hiệu với số văn cơng chứng cơng chứng thấy, số lượng không nhiều Tuy nhiên, số có xu hướng gia tăng Lý giải cho điều xuất phát từ nhiều nguyên nhân như: Người dân có hiểu biết pháp luật, công chứng viên chịu chi phối đối tượng định dẫn đến việc công chứng “ngồi luật” hay thiếu hiểu biết, thiếu kỹ hành nghề công chứng viên quy định pháp luật chưa thực cụ thể Bên cạnh đó, hành vi lừa đảo, làm giả giấy tờ, tài liệu ngày tinh vi mà cơng cụ để kiểm tra cịn hạn chế… Dù với nguyên nhân việc văn cơng chứng bị Tịa án tun vơ hiệu cơng chứng viên phải có trách nhiệm định Thực tiễn cho thấy, Văn cơng chứng bị tun vơ hiệu nhiều lý khác nhau, nguyên nhân chủ quan hay khách quan, phạm vi viết, đưa thực trạng số nguyên nhân chủ yếu dẫn đến Văn công chứng bị tuyên vô hiệu sau: 4.1 Văn công chứng bị tuyên bố vô hiệu xác định thiếu sai chủ thể tham gia hợp đồng, giao dịch Một nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc văn công chứng bị tuyên vô hiệu xác định thiếu sai chủ thể ký kết hợp đồng, giao dịch, cụ thể sau: - Đối với nguyên nhân xác định thiếu chủ thể tham gia hợp đồng, giao dịch Đây nguyên nhân phổ biến thực công chứng giao dịch liên quan đến thừa kế việc xác định người thừa kế theo pháp luật Căn theo quy định khoản Điều 651 Bộ luật Dân 2015 người thừa kế theo pháp luật sau: “Điều 651 Người thừa kế theo pháp luật Những người thừa kế theo pháp luật quy định theo thứ tự sau đây: a) Hàng thừa kế thứ gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, đẻ, nuôi người chết; b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột người chết; cháu ruột người chết mà người chết ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại; c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại người chết; bác ruột, ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột người chết; cháu ruột người chết mà người chết bác ruột, ruột, cậu ruột, ruột, dì ruột; chắt ruột người chết mà người chết cụ nội, cụ ngoại.” Căn theo quy định nêu trên, hàng thừa kế thứ bao gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ ni, đẻ, ni người chết Trong đó, người thừa kế đẻ xác định dựa Giấy khai sinh, nhiên, Giấy khai sinh ghi nhận người con, vậy, xác định người thừa kế đẻ người chết, công chứng viên thường dựa lời khai người thừa kế để xác định số lượng đẻ người để lại di sản mà khơng có pháp lý cụ thể Chính điều dẫn đến tình trạng xác định thiếu người thừa kế lẽ, thực tế ghi nhận có trường hợp bố mẹ có bốn người bố mẹ ba người thống khai nhận thực thủ tục cơng chứng mà khơng khai người cịn lại, dẫn đến hậu công chứng viên thực chứng nhận giao dịch xác định thiếu văn cơng chứng bị tun vơ hiệu Có thể kể đến trường hợp Bản án số 33/2019/DS-ST ngày 11/07/2019 TAND huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai tranh chấp liên quan đến yêu cầu tuyên bố văn công chứng vô hiệu, cụ thể sau: Ông Lai Văn Th3 bà Lê Thị T1 vợ chồng Ông Th3 chết ngày 29/01/2001, bà T1 chết vào ngày 28/5/2013 Quyền sử dụng đất diện tích 2.286,9 m2 (diện tích 2.152,1m2) 121, 86, 87, 290, tờ đồ 01 (có 35, tờ đồ số 11); 74, 75, 76 tờ đồ 01 (có 280, 31, 30, tờ đồ số 11) xã LA, huyện LT, tỉnh Đồng Nai di sản thừa kế ông Th3, bà T1 bà T1 UBND huyện Long Thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số C 668877 ngày 02/01/1997 https://thuvienphapluat.vn/banan/ban-an/ban-an-332019dsst-ngay-11072019-ve-tranh-chap-lien-quan-den-yeucau-tuyen-bo-van-ban-cong-chung-104548 Căn vào giấy khai sinh số 1075/TLKS- BS ngày 23/11/2018 UBND thị trấn LT lời thừa nhận đương vụ án nên có đủ xác định ơng Lai Kim Th1 ruột bà T1- ông Th3 Tại văn thỏa thuận phân chia di sản thừa kế số 178/2015, số 01/2015 TP/CC-SCC/TK ngày 03/9/2015 Văn điều chỉnh ngày 18/5/2016 Phịng Cơng chứng A, tỉnh Đồng Nai thể khơng có tham gia ơng Lai Kim Th1 bỏ sót người thuộc hàng thừa kế thứ ông Th3- bà T1, làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp ông Th1 vi phạm quy định Điều 117, Điều 122, Điều 650 khoản Điều 651 Bộ luật Dân năm 2015 Hậu văn công chứng bị TAND huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai tun bố vơ hiệu Ngồi ra, trường hợp vợ chồng “đi bước nữa” trước họ có riêng, đến khai nhận thừa kế thiếu người riêng này, đó, theo quy định khoản Điều 651 Bộ luật Dân 2015 riêng người thừa kế theo pháp luật thuộc hàng thừa kế thứ người để lại di sản, vậy, dẫn đến hậu xảy tranh chấp văn công chứng bị tuyên vô hiệu Đối với người thừa kế nuôi, pháp luật nuôi nuôi yêu cầu việc nuôi ni phải đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền đồng thời công nhận việc nuôi nuôi thực tế Mà thực tiễn cho thấy, đối tượng thường bị bỏ sót thực thủ tục thừa kế, đối tượng thuộc hàng thừa kế thứ theo quy định khoản Điều 651 Bộ luật Dân 2015 Chính vậy, điều dẫn đến xảy tranh chấp hậu văn công chứng bị tuyên vô hiệu Bên cạnh giao dịch liên quan đến thừa kế, giao dịch có chủ thể hộ gia đình trường hợp phổ biến xảy tình trạng xác định thiếu chủ thể Bởi lẽ, nay, hộ gia đình quy định khoản 29 Điều Luật Đất đai năm 2013 sau: “Hộ gia đình sử dụng đất người có quan hệ nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định pháp luật nhân gia đình, sống chung có quyền sử dụng đất chung thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.” Tuy nhiên, quy định áp dụng đối tượng hộ gia đình sử dụng đất chưa bao qt khái niệm hộ gia đình nói chung Bên cạnh đó, quy định nêu ghi nhận việc xác định hộ gia đình dựa yếu tố “những người có quan hệ nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định pháp luật nhân gia đình, sống chung có quyền sử dụng đất chung thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất” mà không quy định cụ thể văn bản, giấy tờ, tài liệu để xác định thành viên hộ gia đình Chính vậy, thực chứng nhận hợp đồng, giao dịch có chủ thể hộ gia đình, thơng thường cơng chứng viên dựa vào kinh nghiệm, phán đốn để xác định mà khơng có pháp lý cụ thể, dẫn đến tình trạng yêu cầu tài liệu để xác định thành viên hộ gia đình, cơng chứng viên lại có yêu cầu khác có người dựa theo định cấp đất, có người dựa theo sổ hộ khẩu, theo xác nhận thành viên hộ gia đình, … 4.2 Văn cơng chứng bị tuyên bố vô hiệu giả tạo, nhằm che giấu giao dịch khác Liên quan đến giao dịch dân vơ hiệu giả tạo quy định Điều 124 Bộ luật Dân Khi bên xác lập giao dịch dân cách giả tạo nhằm che giấu giao dịch dân khác giao dịch dân giả tạo vơ hiệu, giao dịch dân bị che giấu có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch vô hiệu theo quy định Bộ luật luật khác có liên quan Trong hoạt động cơng chứng, giao dịch dân giả tạo ký kết công chứng viên chứng nhận Nhiều trường hợp công chứng viên chứng nhận hợp đồng, giao dịch thường “biết” giả tạo đó, có trường hợp cịn đưa tư vấn định Có thể kể đến số thực trạng điển hình như: - Các bên tham gia giao dịch nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, mua bán nhà lại thực thông qua việc ủy quyền Trong hợp đồng ủy quyền cho phép bên ủy quyền thực toàn quyền chủ sử dụng, sở hữu quyền cho thuê, chuyển nhượng/ mua bán, tặng cho, chấp … việc ủy quyền khơng có thù lao Như vậy, giao dịch thực chuyển nhượng lại thực thơng qua hình thức hợp đồng ủy quyền - Đối với trường hợp nhà xã hội theo quy định pháp luật phải đủ 05 năm từ thời điểm hồn thành nghĩa vụ tài chủ sở hữu thực quyền bán Do phát sinh trường hợp chủ sở hữu nhà xã hội thực việc bán nhà xã hội thơng qua hình thức hợp đồng ủy quyền - Trường hợp bên thực việc cho vay tiền lại thỏa thuận với việc sử dụng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà làm tài sản bảo đảm Tuy nhiên, việc thỏa thuận hợp đồng vay mà bên lại tiến hành việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản Nếu bên vay trả đủ tiền bên tiến hành ký văn hủy hợp đồng chuyển nhượng/ mua bán, cịn khơng trả đủ tiền bên vay thực việc đăng ký sang tên quyền sử dụng, sở hữu tài sản Thực chất giao dịch vay tiền bên lại giao kết hợp đồng mua bán/chuyển nhượng - Hay trường hợp bên tiến hành giao kết hợp đồng mượn nhà để nhằm che giấu giao dịch cho thuê nhà diễn thực tế Hoạt động nhằm thực để trốn tránh việc thực nghĩa vụ với nhà nước Đối với trường hợp vừa nêu xảy thực tế bị Tịa án nhân dân có thẩm quyền tun bố vơ hiệu Có thể đơn cử án sau: Bản án dân số 63/2019/DSST2 ngày 31/07/2019 Tòa án nhân dân quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vay tài sản, đó: Vào ngày 17/4/2017, nguyên đơn có cho bà Trần Thị Th ông Đỗ Thanh H vay số tiền 100.000.000 đồng Để đảm bảo khoản vay ngày 17/4/2017 bà Th ông Ch ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà Nguyễn Thị Năm đứng tên ủy quyền cho bà Th ký chuyển nhượng, đất 509, tờ đồ số 04, diện tích 183m2, loại đất LUA, tọa lạc Ấp Mỹ Phước, xã Mỹ Khánh, huyện Phú Điền, thành phố Cần Thơ Hợp đồng chuyển nhượng cơng chứng Văn phịng cơng chứng Trần Văn Mỹ ngày 17/4/2017 Mặc dù hợp đồng giả cách ký bên khơng có trình bày cho công chứng viên biết Việc vay mượn có thỏa thuận lãi suất, cịn việc bị đơn có đóng lãi khơng biết Vào tháng 12/2017 phía bà Th có trả tiền nợ gốc 10.000.000 đồng Khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nguyên đơn giữ nhiên sau bà Nguyễn Thị Năm bệnh ngun đơn cho phía bị đơn mượn lại cho bà Năm xem khơng có lập biên giao nhận đến ngun đơn khơng cịn giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việc cho mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ơng Đỗ Thế S có chứng kiến việc giao nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nay u cầu Tịa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà Nguyễn Thị Năm có đại diện theo ủy quyền bà Trần Thị Th với ông Trần Văn Ch ngày 17/4/2017, số công chứng 819 số 02/2017/TP/CC-SCC/HĐGD Văn phịng cơng chứng Trần Văn Mỹ chứng thực vô hiệu buộc bà Trần Thị Th ông Đỗ Thanh H trả lại số tiền 90.000.000 đồng gốc khơng u cầu tính lãi Theo đó, Hội đồng xét xử nhận thấy: Giữa nguyên đơn ông Trần Văn Ch bị đơn bà Trần Thị Th có thỏa thuận ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên, bên tự nguyện ký kết ngày 17/4/2017, Văn phịng cơng chứng Trần Văn Mỹ cơng chứng ngày Tuy nhiên qua lời trình bày thừa nhận bên việc ký hợp đồng chuyển nhượng giả cách để che giấu cho giao dịch dân khác hợp đồng vay tài sản, với số tiền vay 100.000.000 đồng, bên thống số nợ gốc lại 90.000.000 đồng bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa https://thuvienphapluat.vn/banan/ban-an/ban-an-632019dsst-ngay-31072019-ve-chuyen-nhuong-quyen-sudung-dat-va-vay-tai-san-111890 10 vụ liên quan đồng ý trả số nợ 90.000.000 đồng cho nguyên đơn Do có đủ sở xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo để che giấu cho giao dịch dân khác hợp đồng vay tài sản, nên Điều Điều 124 Bộ luật dân 2015, hợp đồng giả tạo bị vô hiệu hợp đồng bị che giấu có hiệu lực theo quy định Bộ luật dân sự, nên cần buộc bà Trần Thị Th ơng Đỗ Thanh H có trách nhiệm trả số nợ gốc lại theo yêu cầu nguyên đơn ông Trần Văn Ch 90.000.000 đồng, ghi nhận ngun đơn khơng u cầu tính lãi suất tun bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nguyên đơn ông Trần Văn Ch với bị đơn bà Trần Thị Th đại diện cho bà Nguyễn Thị Năm Văn phịng cơng chứng Trần Văn Mỹ cơng chứng số 819, số 02/2017/TP/CC-SCC/HĐGD, ngày 17/4/2017 vô hiệu Cuối cùng, Tòa án nhân dân quận Ninh Kiều định: - Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nguyên đơn ông Trần Văn Ch với bị đơn bà Trần Thị Th đại diện cho bà Nguyễn Thị Năm Văn phịng cơng chứng Trần Văn Mỹ công chứng số 819, số 02/2017/TP/CC-SCC/HĐGD, ngày 17/4/2017 vô hiệu 4.3 Văn công chứng bị tuyên vô hiệu vi phạm quy định pháp luật điều kiện thực hợp đồng, giao dịch Thực tiễn ghi nhận nhiều trường hợp văn công chứng bị tuyên vô hiệu vi phạm quy định điều kiện thực hợp đồng, giao dịch, kể đến hợp đồng, giao dịch liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất, nhà ở, cụ thể sau: Căn theo quy định khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 điều kiện thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất sau: “Điều 188 Điều kiện thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất có điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định khoản Điều 186 trường hợp nhận thừa kế quy định khoản Điều 168 Luật này; b) Đất khơng có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.” Trong đó, điều kiện “Đất khơng có tranh chấp” nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc văn công chứng bị tuyên vô hiệu 11 Khoản 24 Điều Luật Đất đai năm 2013 quy định tranh chấp đất đai sau: “Điều Giải thích từ ngữ Trong Luật này, từ ngữ hiểu sau: 24 Tranh chấp đất đai tranh chấp quyền, nghĩa vụ người sử dụng đất hai nhiều bên quan hệ đất đai.” Theo đó, tranh chấp đất đai hiểu tranh chấp quyền, nghĩa vụ người sử dụng đất hai nhiều bên quan hệ đất đai Tuy nhiên, khái niệm mang tính khái quát chung chưa thể rõ ràng tranh chấp đất đai, điều dẫn đến có nhiều luồng quan điểm trái chiều việc coi tranh chấp đất đai Bên cạnh đó, trình giải tranh chấp đất đai UBND Tịa án nhân dân, thơng thường bên không đề nghị thực ngăn chặn giao dịch tổ chức hành nghề cơng chứng khơng thể biết việc đất có tranh chấp đó, cơng chứng viên thực chứng nhận hợp đồng, giao dịch bị Tịa án tun bố văn công chứng vô hiệu Bản án minh chứng cho nhận định nêu Bản án phúc thẩm số 50/2021/DS-PT3 ngày 24/05/2021 Tòa án nhân dân tỉnh L tranh chấp liên quan đến yêu cầu tuyên bố văn công chứng vô hiệu sau: Nguyên đơn ông Nguyễn Văn Đ khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất bên chuyển nhượng bà Nguyễn Thị Thanh H, bên nhận chuyển nhượng bà Lý Thị Kim A, tài sản chuyển nhượng nhà số 87 Phan Bội Châu 206m2 đất đất số 171, tờ đồ số F.135.IV.B Phường 1, thành phố Bảo Lộc, Văn phịng cơng chứng Phan Văn Minh H công chứng số 2890, 03 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 12/4/2017 vơ hiệu tồn Bị đơn Văn phịng cơng chứng Phan Văn Minh H người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà H, bà A không đồng ý yêu cầu khởi kiện nguyên đơn nên phát sinh tranh chấp Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật tranh chấp “Tranh chấp liên quan đến yêu cầu tuyên bố văn công chứng vô hiệu” thuộc thẩm quyền giải Tòa án nhân dân huyện D Năm 2004, ơng Đ khởi kiện địi vợ chồng ông Nguyễn Văn Thuận, bà Đỗ Thị Mầu trả lại nhà đất số 87 (số cũ 154) Phan Bội Châu, thành phố Bảo Lộc; ngồi ra, ơng cịn yêu cầu Tòa án giải tranh chấp nhà số 11 Lê Thị Pha, thành phố Bảo Lộc đương khác Vụ án Tòa án nhân dân tỉnh L thụ lý xét https://thuvienphapluat.vn/banan/ban-an/ban-an-ve-tranh-chap-lien-quan-den-yeu-cau-tuyen-bo-van-ban-congchung-vo-hieu-so-502021dspt-225250 12 xử lần Bản án dân sơ thẩm số 04/DS-ST ngày 28/4/2005 Tuy nhiên, vụ án phức tạp nên trình giải vụ án kéo dài nhiều năm Sau có Bản án dân sơ thẩm số 01/2011/DS-ST ngày 24/01/2011 Tòa án nhân dân tỉnh L Bản án phúc thẩm số 151/2011/DSPT ngày 13/6/2011 Tòa án nhân dân tối cao Thành phố Hồ Chí Minh Ngày 11/10/2011, vợ chồng ơng Thuận, bà Mầu lập hợp đồng tặng cho bà Nguyễn Thị Thanh H nhà số 87 Phan Bội Châu, thành phố Bảo Lộc Ngày 14/10/2011, Ủy ban nhân dân thành phố Bảo Lộc xác nhận nội dung thay đổi chủ bà Nguyễn Thị Thanh H giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất số 4205010812 Ủy ban nhân dân thị xã (nay thành phố) Bảo Lộc cấp ngày 29/5/2002 đứng tên ông Nguyễn Văn Thuận, bà Đỗ Thị Mầu Ngày 13/6/2013, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành Quyết định giám đốc thẩm số 68/2013/DS-GĐT với nội dung hủy toàn Bản án dân phúc thẩm số 151/2011/DSPT ngày 13/6/2011 Bản án dân sơ thẩm số 01/2011/DS-ST ngày 24/01/2011 nêu trên, giao cho Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng xét xử sơ thẩm lại vụ án theo quy định pháp luật Sau thụ lý lại vụ án, Tòa án nhân dân tỉnh L xét xử ban hành Bản án dân sơ thẩm số 03/2015/DS-ST ngày 15/5/2015 Do án có kháng cáo nên chưa thi hành Tuy nhiên, q trình Tịa án giải vụ án theo thủ tục phúc thẩm bà Nguyễn Thị Thanh H lại lập hợp đồng chuyển nhượng cho bà Lý Thị Kim A toàn nhà, đất số 87 Phan Bội Châu, thành phố Bảo Lộc, hợp đồng Văn phịng Cơng chứng Phan Văn Minh H công chứng số 2890, 03 ngày 12/4/2017 Do đó, ơng Đ u cầu thi hành án Bản án dân phúc thẩm số 315/2017/DS-PT ngày 20/12/2017 Tòa án nhân dân cấp cao Thành phố Hồ Chí Minh Cục Thi hành án dân tỉnh L không xử lý tài sản nhà, đất số 87 Phan Bội Châu, thành phố Bảo Lộc để thi hành án, đến ông Đ chưa nhận khoản tiền mà bà Mầu đồng thừa kế ơng Thuận phải Thanh tốn theo Bản án dân phúc thẩm số 315/2017/DS-PT ngày 20/12/2017 Tòa án nhân dân cấp cao Thành phố Hồ Chí Minh làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi ích hợp pháp ơng Đ Việc chuyển nhượng nhà quyền sử dụng đất bà Nguyễn Thị Thanh H bà Lý Thị Kim A vào ngày 20/4/2017 không quy định pháp luật Bởi lẽ: Tại thời điểm Văn phòng công chứng Phan Văn Minh H công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất bà Nguyễn Thị Thanh H bà Lý Thị Kim A vào ngày 12/4/2017, đối tượng giao dịch nhà, đất số 87 Phan Bội Châu, thành phố Bảo Lộc có tranh chấp, vụ án Tòa án cấp sơ thẩm giải bị kháng cáo chưa giải án có hiệu lực pháp luật, Tòa án nhân dân cấp cao Thành phố Hồ Chí Minh giải theo thủ tục phúc thẩm Do quy định pháp luật không cho phép chuyển nhượng nhà, đất có tranh chấp nên hợp 13 đồng chuyển nhượng nhà, đất số 87 Phan Bội Châu, thành phố Bảo Lộc bà Nguyễn Thị Thanh H bà Lý Thị Kim A công chứng ngày 12/4/2017 vi phạm điều cấm pháp luật nên bị vơ hiệu tồn thời điểm giao kết theo Điều 123 Bộ luật Dân năm 2015 Có thể rằng, ngun nhân dẫn đến tình trạng chưa có phối hợp chặt chẽ quan nhà nước có thẩm quyền, quan tiến hành tố tụng tổ chức hành nghề công chứng Vì vậy, để hạn chế tình trạng nêu trên, pháp luật cần bổ sung chế, quy định việc tăng cường công tác phối hợp quan nhà nước có thẩm quyền, quan tiến hành tố tụng tổ chức hành nghề cơng chứng để kịp thời phát hiện, ngăn chặn hợp đồng, giao dịch không đủ điều kiện thực hiện, hạn chế hành vi vi phạm quy định pháp luật 4.4 Văn công chứng bị tuyên vơ hiệu sai sót q trình thực hoạt động công chứng Một nguyên nhân dẫn đến việc văn công chứng bị tuyên vô hiệu xuất phát từ chủ quan, sai sót cơng chứng viên thực hoạt động công chứng Thực tiễn ghi nhận có nhiều trường hợp người yêu cầu công chứng chữ lại ký ghi rõ họ tên tên mình, vậy, ký kết hợp đồng công chứng, thấy người yêu cầu công chứng ký ghi rõ họ tên hợp đồng, giao dịch, cơng chứng viên khơng kiểm tra việc họ có biết chữ hay khơng Vì vậy, xảy tranh chấp, Tịa án tuyên bố văn công chứng bị vô hiệu Bên cạnh đó, có trường hợp người khác giả mạo chữ ký, chữ viết để xác lập hợp đồng, giao dịch nguyên nhân khác mà công chứng viên có sai sót việc xác định chủ thể hợp đồng, giao dịch dẫn đến việc văn cơng chứng bị Tịa án tun bố vơ hiệu Bản án minh chứng cho nhận định nêu Bản án số 238/2021/DS-ST4 ngày 13/12/2021 Tòa án nhân dân quận 1, thành phố Hồ Chí Minh việc tranh chấp liên quan đến yêu cầu tuyên bố văn công chứng vô hiệu, đó: Ngày 22 tháng năm 2016, ơng T, bà H làm thủ tục chuyển nhượng nhà số LVS, Phường 11, quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh cho bà Nguyễn Thị T Văn phịng cơng chứng Nguyễn Đình Chính, quận Phú Nhuận Cơng chứng viên thông báo nhà bán sang tên cho người mua ông TVD vào tháng năm 2015, hồ sơ công chứng VP TP Quá bất ngờ nên ông T, bà H liên hệ VP TP biết nhà chuyển nhượng theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất số 012029/HĐ4 https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta839115t1cvn/chi-tiet-ban-an 14 CN, số công chứng 012029, số 03 TP/CC-SCC/HĐ ngày 15 tháng năm 2015, người chuyển nhượng ông T, bà H người nhận chuyển nhượng ông TVD Qua đối chiếu hợp đồng chuyển nhượng, ơng T, bà H xác nhận chữ ký, chữ viết, dấu vân tay hợp đồng hình ảnh giấy chứng minh nhân dân ông T, bà H mà người khác giả mạo Trước chuyển nhượng nhà cho bà Thanh, ông T, bà H không chuyển nhượng ông T, bà H nhiều lần khiếu nại VP TP Ngày 24 tháng năm 2015, VP TP có văn gửi Sở Tư pháp Thành phố Hồ Chí Minh thơng báo ngăn chặn giao dịch nhà Để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp ơng T, bà H, theo đơn khởi kiện ngày 23 tháng năm 2019, ông T, bà H khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng Qua trình tố tụng, Hội đồng xét xử nhận thấy: Xét lời khai ông T, bà H nhà số LVS, Phường 11, quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh ơng bà người trực tiếp quản lý, sử dụng Ông T, bà H không bán nhà cho ông D, ông D nên có sở để khẳng định việc định đoạt tài sản nhà theo hợp đồng chuyển nhượng ngày 15 tháng năm 2015 ý chí chủ sở hữu ơng T, bà H chưa phù hợp theo quy định Điều 192 Bộ luật Dân Xét lời khai ông D, người chuyển nhượng nhà theo hợp đồng chuyển nhượng ngày 15 tháng năm 2015 có tên ông PVT bà NTPH ông T, bà H có mặt phiên tịa Khi ký nhận chuyển nhượng, bên chuyển nhượng ông T, bà H ký nhận đủ số tiền 1.500.000.000 đồng Khi nhận chuyển nhượng nhà trên, ông D đến xem nhà, hỏi ý kiến quan có thẩm quyền địa phương tình trạng pháp lý nhà khơng cung cấp tài liệu, chứng chứng minh Theo khoản 1, khoản Điều 91 Bộ luật Tố tụng Dân quy định đương có yêu cầu Tịa án bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp phải thu thập, cung cấp, giao nộp cho Tòa án tài liệu, chứng để chứng minh cho yêu cầu có hợp pháp Đương có nghĩa vụ đưa chứng để chứng minh mà không đưa chứng khơng đưa đủ Từ phân tích nêu trên, xét việc giả mạo chữ ký, chữ viết hình ảnh ơng T, bà H người khác giả mạo để xác lập giao dịch vi phạm điều cấm pháp luật nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất số 012029/HĐ-CN nhà số LVS, phường 11, quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh ký bên chuyển nhượng ông PVT, bà NTPH, bên nhận chuyển nhượng ông TVD, công chứng số 012029, số 03 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 15 tháng năm 2015, công chứng VP TP vô hiệu quy định Điều 127, Điều 128 Bộ luật Dân nên không làm phát sinh quyền nghĩa vụ bên thời điểm hợp đồng ký kết Do đó, Hội đồng xét xử xét có sở để chấp nhận yêu cầu ông T, bà H tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nêu vô hiệu theo quy định Điều 410 Bộ luật Dân 15 Ngồi ngun nhân sai sót công chứng viên, không kể đến vai trị thư ký nghiệp vụ cơng chứng viên hoạt động công chứng Thực tiễn cho thấy, bên cạnh công chứng viên, thư ký nghiệp vụ công chứng viên người trực tiếp tham gia hoạt động công chứng, chí có nhiều trường hợp việc cơng chứng thư ký nghiệp vụ thực hiện, công chứng viên người ký chứng nhận hợp đồng, giao dịch Chính vậy, thực tế có trường hợp sai sót thư ký nghiệp vụ thực hoạt động công chứng công chứng viên không phát chủ quan tin tưởng thư ký nghiệp vụ, hậu dẫn đến văn cơng chứng bị tun vơ hiệu Trong đó, pháp luật chưa có quy định thư ký nghiệp vụ công chứng trách nhiệm họ hoạt động cơng chứng Vì vậy, sai sót thư ký nghiệp vụ cơng chứng gây người chịu trách nhiệm cơng chứng viên tổ chức hành nghề công chứng IV Đề xuất giải pháp để bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch Có thể thấy, theo pháp luật nước giới thủ tục cơng chứng chia thành hoạt động công chứng nội dung cơng chứng hình thức Cịn theo quy định pháp luật cơng chứng Việt Nam chưa có ranh giới rõ ràng cho hai loại hình công chứng Công chứng viên hành nghề theo quy định pháp luật Việt Nam phải chịu trách nhiệm mặt nội dung văn công chứng quy định pháp luật dường chưa có quy định cụ thể để cơng chứng viên có cơng cụ pháp lý thực nội dung Vì vậy, thực tiễn văn cơng chứng bị tun bố vơ hiệu cịn nhiều dẫn đến hoạt động nghề cơng chứng có phần bị “mất giá” không đạt mục tiêu nghề nghiệp để Do vậy, để bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch tơi xin đưa số giải pháp sau: 5.1 Giải pháp liên quan đến pháp luật Việc hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến hoạt động công chứng giải pháp mà cần thực Hệ thống pháp luật liên quan đến hoạt động hành nghề cơng chứng cịn vướng mắc định, đó, tiến hành hồn thiện số nội dung sau: Thứ nhất, Luật công chứng Luật công chứng luật gần điều chỉnh trực tiếp hoạt động cơng chứng viên, đó, cần có sửa đổi, hồn thiện định để phù hợp với phát triển ngành cơng chứng Liên quan đến luật sửa đổi, bổ sung số nội dung sau: - Cần bổ sung điều kiện bổ nhiệm công chứng viên theo nhiệm kỳ Có thể thấy nay, cơng chứng viên bổ nhiệm lần cho suốt thời gian hành nghề Tuy nhiên, với thực trạng phát triển kinh tế, hệ thống pháp luật 16 khơng thể hành nghề cơng chứng theo thói quen mà cần có tìm hiểu pháp luật, trau dồi kỹ Do đó, việc bổ nhiệm theo nhiệm kỳ phù hợp Hết nhiệm kỳ, công chứng viên cần phải thông qua kiểm tra, đánh giá bổ nhiệm tiếp Quy định nhằm nâng cao chất lượng đội ngũ cơng chứng viên - Tiếp theo, nên có bổ sung quy định liên quan đến chuyên viên nghiệp vụ cơng chứng Thực tế hành nghề thấy, chuyên viên nghiệp vụ tổ chức hành nghề công chứng ngày nhiều giao thực số quy trình trình tự, thủ tục cơng chứng Do đó, để chuyên viên có trách nhiệm việc giúp việc cho công chứng viên cần có quy định cụ thể điều kiện quyền, nghĩa vụ định Từ góp phần bảo đảm giá trị pháp lý văn công chứng - Cần bổ sung, thực hóa quy định sở liệu cơng chứng Cơ sở liệu công chứng cho phép công chứng viên truy cập tra cứu thông tin nguồn gốc tài sản, tình trạng giao dịch tài sản thông tin biện pháp ngăn chặn áp dụng tài sản có liên quan đến hợp đồng, giao dịch công chứng thông tin hồ sơ công chứng Đồng thời cần xây dựng sở liệu quốc gia công chứng kết nối, chia sẻ thông tin với sở liệu liên quan (dân cư, hộ tịch, đất đai, nhà ở…) Việc xây dựng hệ thống sở liệu giúp ích nhiều cho công chứng viên thực hoạt động cơng chứng Góp phần giúp cơng chứng viên có sở, để thực việc công chứng hay từ chối công chứng định Thông qua góp phần bảo đảm giá trị văn công chứng - Liên quan đến hoạt động xác minh công chứng viên: Pháp luật công chứng hành quy định công chứng viên thực việc xác minh theo đề nghị người yêu cầu cơng chứng Tuy nhiên, để bảo đảm tính xác thực, hợp pháp hợp đồng, giao dịch phải nên quy định nghĩa vụ công chứng viên Việc vào giấy tờ, hồ sơ công chứng bảo đảm nội dung công chứng viên phải chịu trách nhiệm theo quy định luật cơng chứng Do đó, theo quan điểm tơi, cần có quy định cụ thể nghĩa vụ xác minh công chứng viên thực thủ tục công chứng Thứ hai, Luật đất đai Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định Luật đất đai Có thể thấy, đất đai tài sản có hạn nên có giá trị lớn Do đó, thực giao dịch liên quan người sử dụng đất phải tuân theo quy định định Liên quan trực tiếp đến hoạt động cơng chứng thấy có số nội dung cần làm rõ sau: 17 - Cần có hướng dẫn cụ thể việc xác định thành viên Hộ gia đình trường hợp đất cấp cho Hộ gia đình: Tại khoản 29 Điều Luật đất đai năm 2013 có quy định Hộ gia đình sử dụng đất sau:“Hộ gia đình sử dụng đất người có quan hệ nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định pháp luật nhân gia đình, sống chung có quyền sử dụng đất chung thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.” Theo đó, việc xác định thành viên hộ theo yếu tố quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định pháp luật nhân gia đình, sống chung có quyền sử dụng đất chung thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất Tuy nhiên, quy định nêu nói chung chung chưa có hướng dẫn cụ thể dẫn đến khơng có đồng bộ, thống việc áp dụng pháp luật tổ chức hành nghề công chứng công chứng viên Bên cạnh đó, việc khơng có hướng dẫn cụ thể dẫn đến việc xác định thiếu thành viên hộ gia đình xác định khơng số lượng thành viên hộ gia đình dẫn đến việc quyền lợi ích hợp pháp thành viên bị ảnh hưởng dẫn đến xảy tranh chấp ý muốn - Về điều kiện thực quyền chủ sử dụng đất: Tại Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện để chủ sử dụng đất thực quyền Về cần phải đáp ứng điều kiện sau đây: + Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định khoản Điều 186 trường hợp nhận thừa kế quy định khoản Điều 168 Luật này; + Đất khơng có tranh chấp; + Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; + Trong thời hạn sử dụng đất Trong điều kiện nêu việc xác định đất khơng có tranh chấp vấn đề trừu tượng Thực tế thực hoạt động công chứng liên quan đến nội dung cơng chứng viên thường dựa lời cam kết chủ sử dụng đất Tuy nhiên, mà dẫn đến tranh chấp xảy Tại khoản 24 Điều Luật Đất đai năm 2013 quy định sau: “Tranh chấp đất đai tranh chấp quyền, nghĩa vụ người sử dụng đất hai nhiều bên quan hệ đất đai.” Mặc dù pháp luật quy định khái niệm tranh chấp đất đai chưa rõ ràng Việc xác định đất có tranh chấp phải thông qua định thụ lý vụ án hay cần làm đơn gửi đến UBND cấp xã? Việc gửi đơn mà chưa thụ lý có tính có 18 tranh chấp hay khơng? Đây vấn đề cần hướng dẫn cụ thể Thứ ba, pháp luật hộ tịch Một giao dịch dân thường gặp có liên quan đến thừa kế Mà việc để xác định người thừa kế theo hàng thừa kế cần phải thơng qua giấy tờ hộ tịch Tuy nhiên, thực tiễn hành nghề cơng chứng viên gặp nhiều vướng mắc liên quan đến vấn đề Việc xác định thừa hay thiếu người thừa kế dẫn đến hậu bị tuyên văn công chứng vô hiệu, đó, cần có hướng dẫn cụ thể giấy tờ thay giấy tờ hộ tịch xác định quan hệ thừa kế Trong thực tế, có nhiều trường hợp người để lại di sản sinh năm đầu kỷ XIX, việc yêu cầu cung cấp đủ Giấy khai sinh, đăng ký kết hôn người để lại di sản khó Nếu vậy, trường hợp này, giấy tờ thay gì? Việc Cơng chứng viên hướng dẫn xin giấy xác nhận UBND xã, phường nơi thường trú cuối người để lại di sản chết quan hệ hôn nhân, huyết thống hay xin xác nhận mộ chí ban quản trang có coi phù hợp hay khơng Hoặc có trường hợp thông tin giấy tờ hộ tịch, giấy tờ nơi cư trú giấy tờ tùy thân khơng có thống Những trường hợp theo quy định phải thực thủ tục cải hộ tịch quan có thẩm quyền Tuy nhiên, số lý mà khơng thể cải việc xin xác nhận UBND xã/phường thơng tin sai lệch có phù hợp hay khơng? Do vậy, cần có quy định hướng dẫn cụ thể trường hợp 5.2 Giải pháp liên quan đến công chứng viên Công chứng viên người trực tiếp thực chịu trách nhiệm văn cơng chứng Do đó, để bảo đảm tính an tồn pháp lý văn cơng chứng việc tăng cường cơng tác bồi dưỡng, nâng cao trình độ cơng chứng viên giải pháp tối ưu Trong q trình hành nghề cơng chứng, cơng chứng viên tiếp xúc với nhiều yêu cầu công chứng thuộc ngành, nghề khác Xã hội ngày phát triển u cầu cơng chứng nhiều phức tạp Khi khơng địi hỏi cơng chứng viên phải có kỹ hành nghề công chứng mà kiến thức pháp luật phải sâu rộng, luôn cập nhật quy định pháp luật Chỉ có cơng chứng viên đảm bảo tính xác, hợp pháp hợp đồng, giao dich, đảm bảo tính an tồn pháp lý văn cơng chứng Vì vậy, cơng chứng viên phải ln ln học hỏi, tích lũy kinh nghiệm kiến thức để hành nghề Bên canh đó, việc cơng chứng viên phải tự nghiêm túc thực hiện quy tắc đạo đức hành nghề công chứng, không để thân bị chi phối yếu tố bên ngồi, đảm bảo việc cơng chứng cách khách quan, quy định 19 Tiếp đó, tổ chức – xã hội nghề nghề nghiệp công chứng viên thường xuyên tổ chức buổi bồi dưỡng nghề nghiệp cho công chứng viên Thông quan buổi bồi dưỡng cơng chứng viên đưa quan điểm liên quan đến nội dung gây tranh cãi, chia sẻ kinh nghiệm hành nghề Việc bồi dưỡng thông quan buổi tọa đàm giúp cơng chứng viên tích lũy thêm nhiều kinh nghiệm bổ ích đồng thời tạo thống hành nghề liên quan đến vấn đề cịn gây tranh cãi Tại tổ chức hành nghề cơng chứng nên có buổi họp, trao đổi kinh nghiệm, rút vấn đề cịn sai sót tổ chức hành nghề cơng chứng Từ đó, nâng cao kiến thức pháp luật kinh nghiệm công chứng viên hành nghề tổ chức hành nghề công chứng Đây giải pháp thực tế hữu hiệu để bảo đảm tính pháp lý cho văn công chứng 5.3 Tăng cường hoạt động tra, kiểm tra việc thực hoạt động công chứng Một nghĩa vụ công chứng viên hành nghề cơng chứng “Chịu quản lý quan nhà nước có thẩm quyền, tổ chức hành nghề cơng chứng mà làm cơng chứng viên tổ chức xã hội - nghề nghiệp cơng chứng viên mà thành viên;” Quy định nhằm thể quản lý quan liên quan đến hoạt động công chứng Việc quản lý cần thiết để bảo đảm hoạt động cơng chứng thực có tổ chức, có quản lý giám sát quan, tổ chức có thẩm quyền Đi với kiểm tra, giám sát việc áp dụng chế tài xử phạt có hành vi vi phạm Với phát triển nghề cơng chứng nói có phận biến tướng, thực thủ tục cơng chứng khơng theo trình tự, thủ tục công chứng dẫn đến không thực chức xã hội cơng chứng viên Do đó, cần phải tăng cường công tác tra, kiểm tra thường xuyên để tìm sai phạm, rút kinh nghiệm có chế tài sản xử lý Khơng thể để tình trạng hoạt động vơ tổ chức dẫn đến an tồn pháp lý văn cơng chứng không bảo đảm Khi thực công tác tra, kiểm tra mà phát sai phạm cần áp dụng chế tài sản phạt thích đáng Việc thực tốt công tác tạo tuân thủ pháp luật, tránh trường hợp sai phạm thực thủ tục cơng chứng góp phần nâng cao hiệu hoạt động cơng chứng Bên cạnh đó, cần nâng mức phạt hành vi vi phạm để tăng tính răn đe góp phần giảm thiểu tình trạng vi phạm quy trình thực thủ tục cơng chứng 5.4 Cần bổ sung quy định phối hợp quan hữu quan Để bảo đảm nội dung liên quan đến tính xác thực, hợp pháp hợp đồng, 20