Khu dân cư mới trên địa bàn thành phố hồ chí minh thực trạng về đầu tư xây dựng quản lý sau đầu tư xây dựng và các giải pháp chính sách

ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH VIỆN NGHIÊN CỨU PHÁT TRIỂN BÁO CÁO TỔNG HỢP (đã chỉnh sửa theo góp ý Hội đồng nghiệm thu) NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KHU DÂN CƯ MỚI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH: THỰC TRẠNG VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG – QUẢN LÝ SAU ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP CHÍNH SÁCH CHỦ NHIỆM NHIỆM VỤ ThS Phạm Trần Hải TPHCM, tháng 02 năm 2020 ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH VIỆN NGHIÊN CỨU PHÁT TRIỂN BÁO CÁO TỔNG HỢP (đã chỉnh sửa theo góp ý Hội đồng nghiệm thu) NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KHU DÂN CƯ MỚI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH: THỰC TRẠNG VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG – QUẢN LÝ SAU ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP CHÍNH SÁCH CHỦ NHIỆM NHIỆM VỤ ThS Phạm Trần Hải CƠ QUAN CHỦ TRÌ NHIỆM VỤ TPHCM, tháng 02 năm 2020 ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH VIỆN NGHIÊN CỨU PHÁT TRIỂN _ BÁO CÁO TỔNG HỢP (đã chỉnh sửa theo góp ý Hội đồng nghiệm thu) NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KHU DÂN CƯ MỚI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH: THỰC TRẠNG VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG – QUẢN LÝ SAU ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP CHÍNH SÁCH (Nhiệm vụ khoa học – cơng nghệ cấp tỉnh) Chủ nhiệm nhiệm vụ: ThS Phạm Trần Hải (Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM) Nhóm nghiên cứu: ThS Vương Đình Huy (Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM) ThS Lê Hồng Nhật (Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM) ThS Nguyễn Như Ý (Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM) ThS Nguyễn Xuân Trường (Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM) CN La Thị Xuân Phương (Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM) ThS Lê Vân Anh (Trung tâm Nghiên cứu vùng đô thị) CN Nguyễn Dương Minh Hồng (Cơng ty cổ phần ETEQ) KS Nguyễn Văn Thịnh (Sở Xây dựng TPHCM) TPHCM, tháng 02 năm 2020 Đề tài “Khu dân cư địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh: Thực trạng đầu tư xây dựng – quản lý sau đầu tư xây dựng giải pháp sách” TĨM TẮT NHIỆM VỤ KHOA HỌC – CÔNG NGHỆ KHU DÂN CƯ MỚI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH: THỰC TRẠNG VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG – QUẢN LÝ SAU ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP CHÍNH SÁCH Bối cảnh chung Việc phát triển KDCM đóng vai trị quan trọng phát triển thị Trong giai đoạn 1993 đến nay, địa bàn TPHCM có gần 1.000 KDCM phê duyệt, đầu tư xây dựng đưa vào sử dụng Các KDCM địa bàn TPHCM đóng góp đáng kể vào q trình giải chỗ cho người dân làm thay đổi tích cực diện mạo thị Tuy nhiên, thực tế, bên cạnh mặt tích cực, tồn nhiều vấn đề phát sinh đầu tư xây dựng quản lý sau đầu tư xây dựng KDCM địa bàn TPHCM Các vấn đề cần nhận diện, đánh giá cách khoa học hệ thống, để từ đó, xác định nguyên nhân tìm giải pháp sách phù hợp Nghiên cứu thực nhằm rà soát, đánh giá trình đầu tư xây dựng quản lý sau đầu tư xây dựng hệ thống KDCM địa bàn TPHCM nhằm xác định vấn đề đặt đề xuất giải pháp sách để giải vấn đề Nội dung nghiên cứu Các nội dung nghiên cứu phạm vi đề tài bao gồm: - - Các nội dung nhằm đạt Mục tiêu (Xác định vấn đề phát sinh đầu tư xây dựng quản lý sau đầu tư xây dựng KDCM địa bàn TPHCM): + Cập nhật sở liệu KDCM đồ GIS phân tích, đánh giá phân bố hệ thống KDCM + Thông qua việc nghiên cứu 03 trường hợp KDCM điển phân tích sách pháp luật hành, nhận dạng xác định nguyên nhân vấn đề phát sinh đầu tư xây dựng quản lý sau đầu tư xây dựng KDCM Các nội dung nhằm đạt Mục tiêu (Đề xuất giải pháp sách vấn đề phát sinh đầu tư xây dựng quản lý sau đầu tư xây dựng KDCM địa bàn TPHCM): + Xác định sở khoa học nhằm đề xuất giải pháp sách, bao gồm: sở lý luận, học kinh nghiệm thực tiễn, phù hợp sở lý luận học kinh nghiệm so với định hướng phát triển TPHCM + Đề xuất giải pháp sách để giải vấn đề phát sinh đầu tư xây dựng quản lý sau đầu tư xây dựng KDCM địa bàn TPHCM Kết nghiên cứu Các vấn đề phát sinh đầu tư xây dựng quản lý sau đầu tư xây dựng KDCM địa bàn TPHCM,cụ thể sau: - Về thực trạng phân bố hệ thống KDCM địa bàn TPHCM: Đề tài “Khu dân cư địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh: Thực trạng đầu tư xây dựng – quản lý sau đầu tư xây dựng giải pháp sách” - - + Các KDCM có quy mơ nhỏ manh mún, khó tạo nên mơi trường sống tốt KDCM tác động tích cực đến khu vực hữu xung quanh, khó tạo đồng hệ thống KDCM + Sự phân bố hệ thống KDCM có tính “dàn trải” + Sự phân bố chưa phù hợp với định hướng “đa cực” Quy hoạch chung TPHCM: chưa thực rõ nét hướng (Đơng Nam); cịn mờ nhạt hướng phụ (Tây Bắc Tây Tây Nam) + Nhiều KDCM phân bố khu vực chưa có KCHT (đón đầu KCHT), khơng có KCHT, nhạy cảm với ngập nước, sụt lún đất Về thực trạng đầu tư xây dựng KDCM: + Hiện tượng “con gà - trứng” thủ tục đầu tư xây dựng KDCM + Cơng tác giải phóng mặt cịn nhiều bất cập, dẫn đến việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết với hệ tiêu cực đến chất lượng quy hoạch + Các cơng trình KCHT kỹ thuật KCHT xã hội thường không đảm bảo chức năng, hạng mục, tiện ích quy hoạch / thiết kế duyệt + Chưa có quy định / ràng buộc cụ thể thời hạn điều kiện hồn thành cơng trình KCHT kỹ thuật KCHT xã hội Về thực trạng quản lý sau đầu tư xây dựng KDCM địa bàn TPHCM: + + Công tác bàn giao tiếp nhận công trình KCHT KDCM cịn nhiều bất cập:  Việc bàn giao cơng trình KCHT thường bị chủ đầu tư bng lỏng, bối cảnh quyền cư dân thiếu quan tâm cần thiết  Thiếu phối hợp chặt chẽ sở ngành địa phương việc bàn giao cơng trình KCHT  Chủ đầu tư thường ưu tiên bàn giao công trình KCHT khơng / phát sinh nguồn thu khai thác hưởng lợi cơng trình KCHT phát sinh nguồn thu đáng kể  Có tượng chủ đầu tư thiếu trách nhiệm “biến mất” vai trò quản lý vận hành KDCM chưa bàn giao Công tác quản lý vận hành KDCM nhiều bất cập:  Việc quản lý vận hành cơng trình KCHT sau đầu tư xây dựng chưa thực cách chuyên nghiệp nghiêm túc  Có tượng chủ đầu tư cư dân tự ý thay đổi cơng cơng trình KCHT xã hội trình quản lý vận hành  Việc tiếp cận sử dụng cơng trình KCHT xã hội cư dân bên KDCM chưa rõ ràng, KDCM khép kín (gated-communities) Các nguyên nhân vấn đề xác định sau: - Về đầu tư xây dựng KDCM: Đề tài “Khu dân cư địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh: Thực trạng đầu tư xây dựng – quản lý sau đầu tư xây dựng giải pháp sách” - + Chương trình phát triển đô thị TPHCM chưa xây dựng ban hành để làm sở cho việc quản lý phát triển hệ thống KDCM địa bàn TPHCM cách đồng với hệ thống KCHT kỹ thuật khung đô thị + Thiếu chế huy động nguồn lực (đất đai tài chính) hiệu cho đầu tư xây dựng KDCM + Khung pháp lý chồng chéo nhiều ngành chức tham mưu / ban hành + Bất cập quy định đầu tư xây dựng dự án KDCM + Bất cập công tác tuân thủ quy định đầu tư xây dựng dự án KDCM Về quản lý sau đầu tư xây dựng KDCM: + Bất cập quy định bàn giao cơng trình KCHT (chủ thể nhận bàn giao, đối tượng bàn giao) + Bất cập quy định quản lý vận hành KDCM (chủ thể quản lý vận hành, kinh phí quản lý vận hành) + Bất cập việc tuân thủ quy định quản lý vận hành dự án KDCM + Chưa làm rõ quan điểm “sở hữu riêng – sở hữu công” “kinh doanh – phục vụ” cơng trình KCHT Các giải pháp sách để giải vấn đề phát sinh: - - Các giải pháp sách đầu tư xây dựng KDCM: + Cần khẩn trương xây dựng ban hành Chương trình phát triển thị TPHCM phù hợp với Quy hoạch chung TPHCM, làm sở cho việc phát triển hệ thống KDCM + Cần tăng cường kiểm soát phát triển dự án KDCM theo Chương trình phát triển nhà TPHCM Kế hoạch phát triển nhà TPHCM + Cần kiểm soát chặt chẽ việc ban hành văn luật, tránh trường hợp chồng chéo, không phù hợp thực tiễn kìm hãm phát triển + Cần ban hành hướng dẫn quy trình thủ tục cho nhóm dự án phát triển nhà + Cần xây dựng đề xuất áp dụng chế huy động nguồn lực đầu tư xây dựng KDCM + Cần tăng cường kiểm soát tuân thủ quy định đầu tư xây dựng KDCM Các giải pháp sách quản lý sau đầu tư xây dựng KDCM: + Cần xây dựng ban hành Quy chế bàn giao tiếp nhận cơng trình KCHT KDCM địa bàn TPHCM + Cần xây dựng ban hành Quy chế quản lý vận hành KDCM địa bàn TPHCM, KDCM dạng khu vực nhà riêng lẻ + Cần bảo đảm việc tuân thủ quy định bàn giao quản lý vận hành KDCM, trọng việc áp dụng biện pháp chế tài tài sử dụng công cụ kinh tế Đề tài “Khu dân cư địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh: Thực trạng đầu tư xây dựng – quản lý sau đầu tư xây dựng giải pháp sách” Kiến nghị: Các kiến nghị đầu tư xây dựng KDCM: - Kiến nghị UBND TPHCM giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với Sở Quy hoạch – Kiến trúc sở ngành khác tổ chức nghiên cứu thực Chương trình phát triển thị TPHCM song song với q trình điều chỉnh Quy hoạch chung TPHCM, để có lập, thẩm định, phê duyệt thực Chương trình phát triển thị TPHCM cách sớm sau Quy hoạch chung TPHCM Thủ tướng Chính phủ phê duyệt - Kiến nghị UBND TPHCM giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với sở, ngành rà sốt cơng bố chi tiết thủ tục mang tính liên ngành đầu tư xây dựng dự án KDCM (mỗi thủ tục cụ thể nhóm dự án phát triển nhà ở: nhà thương mại, nhà tái định cư, nhà xã hội, nhà công vụ, …) - Kiến nghị UBND TPHCM đạo Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với Sở Quy hoạch – Kiến trúc, Sở Giao thông vận tải, Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Nông nghiệp Phát triển nông thôn sở ngành khác khẩn trương xây dựng quy định đánh giá tác động KDCM đến hệ thống KCHT khu vực xung quanh Các kiến nghị quản lý sau đầu tư xây dựng KDCM: - Kiến nghị UBND TPHCM giao Sở Giao thơng vận tải TPHCM chủ trì, phối hợp với sở ngành UBND quận huyện tham mưu UBND TPHCM việc ban hành thực Quy chế bàn giao tiếp nhận cơng trình KCHT KDCM địa bàn TPHCM - Kiến nghị UBND TPHCM giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với sở ngành UBND quận huyện tham mưu UBND TPHCM việc ban hành thực Quy chế quản lý vận hành KDCM địa bàn TPHCM Kiến nghị hướng nghiên cứu tiếp theo: - Kiến nghị UBND TPHCM giao Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM chủ trì, phối hợp với sở ngành UBND quận huyện thực nghiên cứu chế cụ thể đề xuất nghiên cứu nhằm huy động nguồn lực (đất đai tài chính) phục vụ việc đầu tư xây dựng hệ thống KDCM địa bàn TPHCM theo định hướng Chương trình phát triển htị TPHCM, Chương trình phát triển nhà TPHCM Kế hoạch phát triển nhà TPHCM - Kiến nghị UBND TPHCM giao Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM chủ trì, phối hợp với sở ngành, UBND quận huyện tổ chức nghiên cứu liên quan việc đánh giá định kỳ thực trạng đầu tư xây dựng quản lý sau đầu tư xây dựng KDCM để kịp thời nhận dạng vấn để phát sinh có giải pháp sách phù hợp./ Đề tài “Khu dân cư địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh: Thực trạng đầu tư xây dựng – quản lý sau đầu tư xây dựng giải pháp sách” Hệ thống KDCM Từng KDCM Bàn giao Quản lý vận hành Quản lý sau đầu tư xây dựng Đầu tư xây dựng Bảng Các vấn đề, nguyên nhân giải pháp đầu tư xây dựng quản lý sau đầu tư xây dựng KDCM – nguồn: nhóm nghiên cứu Vấn đề - Sự phân bố có tính “dàn trải” - Sự phân bố chưa phù hợp với định hướng “đa cực” Quy hoạch chung TPHCM: chưa thực rõ nét hướng (Đơng Nam); cịn mờ nhạt hướng phụ (Tây Bắc Tây Tây Nam) - Nhiều KDCM phân bố khu vực chưa có KCHT (đón đầu KCHT), khơng có KCHT, nhạy cảm với ngập nước, sụt lún đất Các KDCM có quy mơ nhỏ manh mún, khó tạo nên môi trường sống tốt KDCM tác động tích cực đến khu vực hữu xung quanh, khó tạo đồng hệ thống KDCM Hiện tượng “con gà - trứng” thủ tục đầu tư xây dựng KDCM Cơng tác giải phóng mặt nhiều bất cập, dẫn đến việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết với hệ tiêu cực đến chất lượng quy hoạch Các cơng trình KCHT kỹ thuật KCHT xã hội thường không đầu tư đầy đủ đảm bảo chất lượng phê duyệt Chưa có quy định / ràng buộc cụ thể thời hạn điều kiện hồn thành cơng trình KCHT kỹ thuật KCHT xã hội Việc bàn giao cơng trình KCHT thường bị chủ đầu tư bng lỏng, bối cảnh quyền cư dân thiếu quan tâm cần thiết Thiếu phối hợp chặt chẽ sở ngành địa phương việc bàn giao cơng trình KCHT Chủ đầu tư thường bàn giao cơng trình KCHT khơng / phát sinh nguồn thu khai thác cơng trình KCHT phát sinh nguồn thu đáng kể Có tượng chủ đầu tư thiếu trách nhiệm “biến mất” vai trò quản lý vận hành KDCM chưa bàn giao cơng trình KCHT Việc quản lý vận hành cơng trình KCHT sau đầu tư xây dựng chưa thực cách chuyên nghiệp nghiêm túc Đôi khi, chủ đầu tư công đồng cư dân KDCM tự ý thay đổi cơng cơng trình KCHT xã hội trình quản lý vận hành Việc tiếp cận sử dụng cơng trình KCHT xã hội cư dân bên KDCM chưa rõ ràng, KDCM khép kín (gatedcommunities) Nguyên nhân Việc phát triển hệ thống KDCM chưa đồng với lộ trình đầu tư xây dựng khu vực phát triển thị cơng trình KCHT khung Thiếu nguồn lực (đất đai tài chính) phù hợp cho việc đầu tư xây dựng hệ thống KDCM Bất cập quy định đầu tư xây dựng KDCM, tượng chồng chéo nhiều ngành chức tham mưu / ban hành Bất cập bảo đảm tuân thủ quy định đầu tư xây dựng dự án KDCM Bất cập quy định bàn giao cơng trình KCHT (chủ thể nhận bàn giao, đối tượng bàn giao) Bất cập quy định quản lý vận hành KDCM (chủ thể quản lý vận hành, kinh phí quản lý vận hành) Bất cập bảo đảm tuân thủ quy định quản lý vận hành KDCM Chưa làm rõ quan điểm “sở hữu tư – sở hữu công” “kinh doanh – phục vụ” cơng trình KCHT Giải pháp - Cần sớm ban hành Chương trình phát triển thị TPHCM để triển khai thực Quy hoạch chung TPHCM, làm sở cho Chương trình phát triển nhà Kế hoạch phát triển nhà - Cần tăng cường kiểm soát phát triển hệ thống KDCM theo Chương trình phát triển thị, Chương trình phát triển nhà ở, Kế hoạch phát triển nhà Cần áp dụng chế huy động nguồn lực đầu tư xây dựng KDCM nguyên tắc “chia sẻ trách nhiệm nhà nước nhà đầu tư” “tạo nguồn lực gắn quyền lợi với trách nhiệm” Cần tăng cường kiểm soát việc ban hành văn luật, tránh việc chồng chéo, khơng phù hợp thực tiễn, kìm hãm phát triển Cần ban hành thủ tục cho nhóm đối tượng quản lý: nhà thương mại, nhà tái định cư, nhà xã hội, nhà công vụ, … sở luật văn luật liên quan Cần tăng cường kiểm soát tuân thủ quy định đầu tư xây dựng KDCM, áp dụng biện pháp chế tài kinh tế cần thiết Cần sớm ban hành quy chế bàn giao quản lý vận hành KDCM theo hướng: - Tăng quyền tự chủ cho cư dân KDCM (bàn giao: chủ đầu tư => quyền => cư dân) - Khuyến khích xã hội hóa việc quản lý vận hành - Hài hòa trách nhiệm quyền lợi quyền địa phương, chủ đầu tư, cư dân KDCM Cần tăng cường kiểm soát tuân thủ quy chế bàn giao quản lý vận hành KDCM Đề tài “Khu dân cư địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh: Thực trạng đầu tư xây dựng – quản lý sau đầu tư xây dựng giải pháp sách” MỤC LỤC MỤC LỤC i DANH MỤC HÌNH iv DANH MỤC BẢNG vii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT viii PHẦN I MỞ ĐẦU 1 Giải thích thuật ngữ Lý thực nghiên cứu Bối cảnh nghiên cứu Tính cấp thiết nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Nội dung nghiên cứu 10 Hạn chế nghiên cứu 10 Ý nghĩa nghiên cứu 11 PHẦN II NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 12 Chương THỰC TRẠNG PHÂN BỐ CỦA HỆ THỐNG KDCM TRÊN ĐỊA BÀN TPHCM 12 1.1 Sự phân bố theo không gian hệ thống KDCM địa bàn TPHCM 13 1.1.1 Mô tả phân bố theo không gian hệ thống KDCM địa bàn TPHCM 13 1.1.2 Đánh giá phân bố theo không gian hệ thống KDCM địa bàn TPHCM 27 1.2 Sự phân bố theo thời gian hệ thống KDCM địa bàn TPHCM 27 1.2.1 Mô tả phân bố theo thời gian hệ thống KDCM địa bàn TPHCM 27 1.2.2 Đánh giá phân bố theo thời gian hệ thống KDCM địa bàn TPHCM 36 1.3 Phân tích phân bố hệ thống KDCM địa bàn TPHCM phương pháp chồng lớp đồ 37 1.3.1 Tương quan phân bố hệ thống KDCM với thực trạng dân số, mật độ dân số tốc độ gia tăng dân số, mật độ dân số (theo đơn vị quận huyện) 38 1.3.2 Tương quan phân bố hệ thống KDCM với định hướng phát triển không gian theo Quy hoạch chung xây dựng TPHCM đến năm 2025 44 1.3.3 Tương quan hệ thống KDCM với Quy hoạch giao thông TPHCM đến năm 2020 45 1.3.4 Tương quan phân bố hệ thống KDCM với trạng cao độ địa hình tình trạng nhạy cảm với ngập nước TPHCM 47 i Đề tài “Khu dân cư địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh: Thực trạng đầu tư xây dựng – quản lý sau đầu tư xây dựng giải pháp sách” 1.3.5 Tương quan phân bố hệ thống KDCM với tình trạng sụt lún đất TPHCM 49 1.4 Tổng hợp vấn đề 51 1.5 Nguyên nhân vấn đề 51 Tóm tắt Chương 52 Chương THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÁC KDCM TRÊN ĐỊA BÀN TPHCM 53 2.1 Tổng quan tình hình đầu tư xây dựng KDCM địa bàn TPHCM 53 2.2 Lựa chọn KDCM để nghiên cứu điển hình 59 2.3 Các vấn đề đầu tư xây dựng KDCM nhìn từ trường hợp nghiên cứu điển hình 60 2.3.1 Trường hợp KDCM Miếu Nổi 60 2.3.2 Trường hợp KDCM Gia Hòa 64 2.3.3 Trường hợp KDCM Hoàng Hải 67 2.4 Các vấn đề đầu tư xây dựng KDCM nhìn từ khía cạnh sách, pháp luật 71 2.5 Tổng hợp vấn đề 79 2.6 Nguyên nhân vấn đề 81 Tóm tắt Chương 82 Chương THỰC TRẠNG QUẢN LÝ SAU ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÁC KDCM TRÊN ĐỊA BÀN TPHCM 84 3.1 Tổng quan tình hình quản lý sau đầu tư xây dựng KDCM địa bàn TPHCM 84 3.2 Các vấn đề quản lý sau đầu tư xây dựng KDCM nhìn từ trường hợp nghiên cứu điển hình 84 3.2.1 Trường hợp KDCM Miếu Nổi 84 3.2.2 Trường hợp KDCM Gia Hòa 87 3.2.3 Trường hợp KDCM Hoàng Hải 92 3.3 Các vấn đề quản lý sau đầu tư xây dựng KDCM nhìn từ khía cạnh sách, pháp luật 92 3.3.1 Liên quan đến công tác bàn giao tiếp nhận cơng trình KCHT KDCM 94 3.3.2 Liên quan đến việc quản lý vận hành KDCM 95 3.4 Tổng hợp vấn đề 100 3.5 Nguyên nhân vấn đề 100 Tóm tắt Chương 101 Chương CƠ SỞ KHOA HỌC ĐỂ GIẢI QUYẾT CÁC VẤN ĐỀ ĐẶT RA 102 4.1 Cơ sở lý luận 102 ii Đề tài “Khu dân cư địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh: thực trạng đầu tư xây dựng – quản lý sau đầu tư xây dựng giải pháp sách” Đánh giá chung chất lượng môi trường Phụ lục - 21 Đề tài “Khu dân cư địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh: thực trạng đầu tư xây dựng – quản lý sau đầu tư xây dựng giải pháp sách” Phụ lục Kết vấn chuyên sâu chuyên gia, nhà quản lý, đại diện doanh nghiệp, đại diện cộng đồng dân cư Các đối tượng vấn sâu (20 người) nội dung bất cập liên quan đến công tác đầu tư xây dựng quản lý vận hành sau đầu tư xây dựng KDCM: - Các chuyên gia quy hoạch quản lý đô thị (03 người) - Các nhà quản lý (11 người), bao gồm: + Công chức cấp tỉnh (05 người):  Quản lý quy hoạch - kiến trúc (01 người)  Quản lý tài nguyên – môi trường (01 người)  Quản lý phát triển đô thị (01 người)  Quản lý nhà thị trường bất động sản (01 người)  Quản lý KCHT kỹ thuật (01 người) + Công chức cấp huyện quản lý đô thị (03 người) + Công chức cấp phường quản lý địa – xây dựng (03 người) - Đại diện doanh nghiệp đầu tư quản lý KDCM (03 người) - Đại diện cộng đồng dân cư KDCM (03 người) TT Thông tin buổi vấn chuyên gia Kết vấn chuyên gia Chuyên gia quy hoạch quản lý đô thị (mã số CG-01) - Địa điểm vấn: Phường Bến Nghé, Quận 1, TPHCM - Thời gian vấn: từ 08 00 đến 10 30, ngày 29 tháng 10 năm 2019 - Về đầu tư xây dựng KDCM, điều quan trọng phải đầu tư hoàn chỉnh cơng trình KCHT kỹ thuật KCHT xã hội trước bàn giao nhà cho cư dân; đồng thời, phải bảo đảm việc kết nối cơng trình KCHT kỹ thuật khung với vùng lân cận hữu - Về quản lý sau đầu tư xây dựng KDCM, điều quan trọng phải để người dân sinh sống KDCM tham gia trực tiếp giám sát trình quản lý vận hành Chuyên gia quy hoạch quản lý đô thị (mã số CG-02) - Địa điểm vấn: Phường 4, Quận 8, TPHCM - Thời gian vấn: 07giờ 30 đến 09 30, ngày 10 tháng 11 năm 2019 - Trách nhiệm tài đầu tư KCHT nhà nước nhà đầu tư dự án, cơng trình KCHT khu vực giáp ranh - Quy định kiểm soát sau quy hoạch, trường hợp nhiều chủ đầu tư hợp sức thực dự án Chuyên gia quy hoạch - Cần có quy định phù hợp với vai trò tự quản quản lý đô thị (mã số CG-03) người dân KDCM ngày cao - Phỏng vấn online - Cần có chế để giảm gánh nặng khối lượng cơng việc tài cho quyền thị đối vi chất lượng sống KDCM Phụ lục - Đề tài “Khu dân cư địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh: thực trạng đầu tư xây dựng – quản lý sau đầu tư xây dựng giải pháp sách” TT Thơng tin buổi vấn chun gia Kết vấn chuyên gia Công chức cấp tỉnh quản lý quy hoạch – kiến trúc (mã số CCS-01) - Địa điểm vấn: Phường Bến Nghé, Quận 1, TPHCM - Thời gian vấn: từ 09 00 đến 11 00, ngày 06 tháng năm 2019 - Tính minh bạch việc giao đất cho nhà đầu tư dự án KDCM - Khả tài nhà đầu tư dự án KDCM - Các quy định cụ thể cơng trình KCHT xã hội, cơng trình tôn giáo Công chức cấp tỉnh quản lý tài nguyên môi trường (mã số CCS-02) Địa điểm vấn: Quận 1, TPHCM Thời gian vấn: từ 11 00 đến 12 00, ngày 15 tháng 11 năm 2019 - Siết chặt quy định trách nhiệm đầy tư xây dựng hồn chỉnh cơng trình KCHT kỹ thuật KCHT xã hội trước cấp sổ hồng nhà đất - Cần có quy định trách nhiệm quản lý sau đầu tư xây dựng KDCM, quản lý môi trường Công chức cấp tỉnh quản lý phát triển đô thị (mã số CCS-3)m,m - Địa điểm vấn: Phường 7, Quận 3, TPHCM - Thời gian vấn: từ 07 30 đến 09 30, Thứ Ba, ngày 21 tháng 01 năm 2020 - Cần sớm triển khai Chương trình phát triển đô thị TPHCM để làm sở định hướng phát triển hệ thống KDCM theo hệ thống KCHT khung tồn thị - Cần có đạo sát UBND TPHCM để giải vướng mắc sở ngành để đề xuất cấp trung ương giải vướng mắc thủ tục pháp lý đầu tư xây dựng dự án phát triển nhà Công chức cấp tỉnh quản lý phát triển nhà thị trường bất động sản (mã số CCS-4) - Địa điểm vấn: Phường 7, Quận 3, TPHCM - Thời gian vấn: từ 08 00 đến 10 00, Thứ Sáu, ngày 17 tháng 01 năm 2020 - Cần làm rõ khái niệm KDCM, không thiết phải theo quy định Luật - Các bước thực dự án KDCM (có tượng “con gà” “quả trứng”): - Chấp thuận chủ trương đầu tư (theo Luật Đầu tư) - Công nhận chủ đầu tư (theo Luật Nhà ở): theo quy định Luật Nhà ở, muốn cơng nhận chủ đầu tư phải có 100% đất ở; loại đất khác muốn chuyển mục đích sử dụng thành đất ở, phải có Quy hoạch chi tiết 1/500 phê duyệt; đó, theo quy định Luật Quy hoạch đô thị, trước Quy hoạch chi tiết 1/500 phê duyệt phải công nhận chủ đầu tư - Chấp thuận đầu tư (sau Quy hoạch chi tiết 1/500 phê duyệt) - Giao đất - Cấp Giấy phép xây dựng - Cần thiết phải thực “dồn đất đổi thửa” Phụ lục - Đề tài “Khu dân cư địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh: thực trạng đầu tư xây dựng – quản lý sau đầu tư xây dựng giải pháp sách” TT Thông tin buổi vấn chuyên gia Kết vấn chuyên gia - Về quy định pháp luật đầu tư xây dựng KDCM: + Nếu có: đầy đủ chưa, phù hợp chưa? + Nếu chưa có: cần đề xuất cụ thể nội dung, chế để bảo đảm việc thực thi (cần tuân thủ cách tiếp cận top-down: phân tích làm rõ đạo lãnh đạo, xây dựng phương hướng thực đạo lãnh đạo) + Lưu ý: tính tảng luật, văn luật (nghị định, thơng tư, …) mang tính hướng dẫn thực thi - Tiêu chí chọn 03 KDCM: + KDCM có 01 chủ đầu tư + KDCM có nhiều chủ đầu tư (nhiều dự án KDCM thành phần) + KDCM có tính tự phát Cơng chức cấp tỉnh quản lý KCHT kỹ thuật (mã số CCS-5) - Địa điểm vấn: Phường 7, Quận 3, TPHCM - Thời gian vấn: từ 12 00 đến 13 00, ngày 14 tháng 11 năm 2019 - Hiện nay, sau trình đầu tư xây dựng, việc quản lý, tu, bảo dưỡng cơng trình KCHT tồn nhiều vấn đề bất cập, dẫn đến tác động tiêu cực đến không cư dân thuộc dự án KDCM mà khu vực lân cận, liên quan đến: chất lượng cơng trình KCHT có chênh lệch lớn so với thiết kế phê duyệt, góp phần vào tượng ùn tắc giao thơng khu vực lân cận, - Hiện số KDCM địa bàn TPHCM có tình trạng chủ đầu tư đầu tư hoàn thiện mạng lưới giao thông phạm vi ranh chưa tính đến tính kết nối với giao thơng khu vực? Đây vấn đề xảy phổ biến KDCM địa bàn TPHCM nay, vấn đề chủ yếu chưa có thỏa thuận quyền, quan quản lý nhà nước, ban quan lý chủ đầu tư khu dân cư lân cận để đấu nối giao thông Tơi cho cần có chế sách để bên phối hợp để đầu tư hồn thiện mạng lưới giao thơng - Theo quan điểm cá nhân, có 02 vấn đề ngun nhân bất cập trên: + Trước hết, để giải vấn đề bất cập phát sinh bước sau đầu tư xây dựng, cần quay lại tác động bước chuẩn bị đầu tự xây dựng KDCM (xác định chủ trương đầu tư, quản lý quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thỏa thuận tổng mặt quy hoạch – kiến trúc, chấp thuận đầu tư xây dựng, ), lẽ, vấn đề liên quan đến nghĩa vụ, quyền lợi, trách nhiệm bên xác định bước Có thể lấy ví dụ như: thay thực Phụ lục - Đề tài “Khu dân cư địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh: thực trạng đầu tư xây dựng – quản lý sau đầu tư xây dựng giải pháp sách” TT Thơng tin buổi vấn chuyên gia Kết vấn chuyên gia đánh giá cẩn thận tác động giao thông dự án đầu tư xây dựng KDCM khu vực xung quanh bước quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 / thỏa thuận tổng mặt quy hoạch – kiến trúc, nay, quan quản lý nhà nước chủ đầu tư thực thủ tục “thỏa thuận đấu nối KCHT” thời điểm KCHT KDCM xây dựng xong; + Thứ hai, bước bàn giao cơng trình KCHT sau đầu tư xây dựng xong, chủ đầu tư thường ưu tiên: (i) bàn giao lại cho quyền quản lý cơng trình khơng/ khó phát sinh/ phát sinh khơng đáng kể nguồn thu (ví dụ: hệ thống xử lý nước thải, ); (ii) giữ lại cơng trình có phát sinh nguồn thu (hệ thống cấp nước, hệ thống cáp viễn thông) - Việc trao quyền quản lý, tu hệ thống KCHT kỹ thuật cho người dân theo khu vực họ sinh sống ý tưởng hay khả thi, thân người dân người sống hàng ngày khu vực theo dõi, phản hồi xuống cấp hệ thống trực tiếp đến phận Ban quản lý Tổ dân phố để xử lý; nhiên cần nghiên cứu làm rõ thêm mức kinh phí tu người dân tự bỏ tiền chủ đầu tư ứng khoản kinh phí cho người dân tự vận hành Công chức cấp huyện quản lý đô thị (mã số CCH-01) - Địa điểm vấn: Phường 7, Quận Phú Nhuận, TPHCM - Thời gian vấn: từ 09 00 đến 11 00, ngày 21 tháng năm 2019 - Chia cắt quản lý nhà nước theo địa bàn làm cơng tác quản lý thị khơng thống nhất, xun suốt - Vai trị Ban quản trị chung cư quan trọng 10 Công chức cấp huyện quản lý đô thị (mã số CCH-02) - Địa điểm vấn: Phường 7, Quận 3, TPHCM - Thời gian vấn: từ 14 00 đến 15 00, ngày 07 tháng 01 năm 2020 - Cần quản lý chặt chẽ việc điều chỉnh quy hoạch dự án KDCM, trường hợp có khó khăn cơng tác đền bù, giải phòng mặt - Cần bảo đảm việc đầu tư xây dựng cơng trình KCHT (nhất các cơng trình kế cấu KCHT mang tính kết nối liên khu vực) trước đầu tư xây dựng KDCM 11 Công chức cấp huyện quản lý đô thị (mã số CCH-02) - Địa điểm vấn: Phường 7, Quận 3, TPHCM - Chia cắt quản lý nhà nước theo địa bàn làm cơng tác quản lý đô thị không thống nhất, xuyên suốt - Vai trò Ban quản trị chung cư quan trọng Phụ lục - Đề tài “Khu dân cư địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh: thực trạng đầu tư xây dựng – quản lý sau đầu tư xây dựng giải pháp sách” TT Thơng tin buổi vấn chun gia Kết vấn chuyên gia - Thời gian vấn: từ 14 00 đến 15 00, ngày 09 tháng 01 năm 2020 12 Công chức cấp xã quản lý địa – xây dựng (CCX01) - Địa điểm vấn: Phường 2, Quận Phú Nhuận, TPHCM - Thời gian vấn: từ 11 00 đến 12 00, ngày 22 tháng năm 2019 - Cần có Ban quản trị KDCM để giảm gánh nặng cho quyền phường xã - Chất lượng sống KDCM phụ thuộc vào uy tín chuyên nghiệp nhà đầu tư dự án KDCM 13 Công chức cấp xã quản lý địa – xây dựng (CCX02) - Địa điểm vấn: Phường Tân Phong, Quận 7, TPHCM - Thời gian vấn: từ 14 00 đến 16 00, ngày 22 tháng năm 2019 - Kinh phí bảo trì, sửa chữa cơng trình KCHT KDCM sau bàn giao cho UBND quận huyện - Giá dịch vụ cao KDCM với hệ thống KCHT kỹ thuật nhà đầu tư dự án KDCM tự quản lý 14 Công chức cấp xã quản lý địa – xây dựng (CCX03) - Địa điểm vấn: Xã Bà Điểm, Huyện Hóc Mơn, TPHCM - Thời gian vấn: từ 14 00 đến 15 00, ngày 31 tháng 01 năm 2020 - Các cơng trình KCHT thiếu / chưa hồn chỉnh gây tác động tiêu cực đến môi trường sống - Áp lực giải khiếu nại liên quan đến việc mua bán sang nhượng tay gánh nặng quyền phường xã 15 Đại diện doanh nghiệp đầu tư xây dựng quản lý vận hành KDCM (DN-01) - Địa điểm vấn: Phường Phú Mỹ, Quận 7, TPHCM - Thời gian vấn: từ 10 00 đến 11 30, ngày 02 tháng năm 2020 - Công ty quản lý vận hành KDCM Phú Mỹ, KDCM Sơng Ơng Lớn) số chung cư - Các đơn vị quản lý vận hành KDCM (ít nhiều so với đơn vị quản lý vận hành chung cư, chủ yếu hoạt động kèm thêm đơn vị quản lý vận hành chung cư) - Nhu cầu quản lý vận hành KDCM có; nhiên bất cập là: thiếu đồng thuận hộ dân (vẫn phần hộ dân phản đối thu phí), thiếu chế thu phí từ hộ dân (đặc biệt, khó thu từ lơ đất chưa xây dựng, vận động thu phần với hỗ trợ chủ đầu tư trình thực thủ tục chuyển nhượng lô đất này) Phụ lục - Đề tài “Khu dân cư địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh: thực trạng đầu tư xây dựng – quản lý sau đầu tư xây dựng giải pháp sách” TT Thơng tin buổi vấn chuyên gia Kết vấn chuyên gia - Các đơn vị quản lý vận hành KDCM chủ yếu làm việc với Ban đại diện cư dân, hộ dân KDCM bầu chọn - Các đơn vị quản lý vận hành KDCM chịu trách nhiệm bảo vệ, vệ sinh, xanh; việc tu, bảo trì cơng trình KCHT kỹ thuật khác (ví dụ: nạo vét cống) thực theo đề nghị chủ đầu tư chủ đầu tư chi trả kinh phí - Phịng Quản lý nhà cơng sở (Sở Xây dựng) thường xuyên giám sát hoạt động đơn vị quản lý vận hành tòa nhà 16 Đại diện doanh nghiệp đầu tư xây dựng quản lý vận hành KDCM (DN-02) - Địa điểm vấn: Phường Bến Nghé, Quận 1, TPHCM - Thời gian vấn: từ 11 00 đến 13 00, ngày 15 tháng 01 năm 2020 - Thủ tục đất đai kéo dài - Thủ tục công nhận chủ đầu tư chấp thuận đầu tư nhiều bất cập (hiện tượng “quả trứng gà”) - Việc ngưng trệ việc thực thủ tục công tác tra, kiểm tra 17 Đại diện doanh nghiệp đầu tư xây dựng quản lý vận hành KDCM (DN-03) - Địa điểm vấn: Phường Tân Phong, Quận 7, TPHCM - Thời gian vấn: từ 07.30 đến 08 30, ngày 05 tháng 12 năm 2019 - Chưa có chế quản lý cần thiết quy định quy chế quản lý sử dụng chung cư; nhiên nhà đầu tư tiến hành số bước tương tự: dành 2% kinh phí bán nhà để đưa vào quỹ bảo trì, vận động đóng phí quản lý (300.000-400.000 đồng / hộ, thấp so với vài triệu đồng KDCM tương đồng – ví dụ: KDCM Lavila huyện Nhà Bè thu khoảng triệu đồng / hộ); bao gồm: vệ sinh, phun diệt trùng, bảo vệ, vỉa hè, chăm sóc xanh, - Chưa có chế xử lý việc lấn chiếm đất công cộng (công viên, vỉa hè, … khoảng lùi phần đất riêng (làm cơng trình tạm ở khoảng lùi bên hơng phía sau); chủ đầu tư làm cơng tác vận động phối hợp với quyền để cưỡng chế (trước đây, nhà đầu tư cưỡng chế cách áp dụng số biện pháp: ngưng cung cấp điện, nước) - Hiện nay, chủ đầu tư chưa bàn giao cơng trình KCHT kỹ thuật KCHT xã hội cho UBND quận huyện ; đó, chủ đầu tư phải chủ động quản lý sau đầu tư xây dựng: chịu trách nhiệm bảo trì, sửa chữa cơng trình KCHT kỹ thuật KCHT xã hội, nhiên, hưởng lợi phần từ việc cung cấp dịch vụ thơng qua cơng trình KCHT kỹ thuật (nước sạch, viễn thơng, truyền hình, ) Phụ lục - Đề tài “Khu dân cư địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh: thực trạng đầu tư xây dựng – quản lý sau đầu tư xây dựng giải pháp sách” TT Thông tin buổi vấn chuyên gia Kết vấn chuyên gia 18 Đại diện cộng đồng dân cư KDCM (CĐ-01) - Địa điểm vấn: Phường Phú Mỹ, Quận 7, TPHCM - Thời gian vấn: từ 10 00 đến 12 00, ngày 01 tháng 11 năm 2020 - Hiện nay, sở pháp lý cho việc quản lý sau đầu tư KDCM chưa rõ ràng cụ thể Trường hợp KDCM Phú Mỹ, tập thể cư dân áp dụng nguyên tắc “người dân quyền luật khơng cấm”, hình thành Ban đại diện để điều phối công tác quản lý KDCM (99% cư dân không đồng ý giao cho địa phương quản lý) - Ban đại diện hỗ trợ Công ty dịch vụ ký hợp đồng với hộ dân để thực dịch vụ: bảo vệ, chăm sóc xanh, thu gom rác, vệ sinh; chi phí: 550.000 đồng / biệt thự; 470.000 đồng / nhà phố - Đối với số hộ dân khơng đóng tiền, Ban đại diện thực biện pháp: thuyết phục, vận động, đánh dầu vị trí nhà để khơng thu gom rác - Đối với lô đất chưa xây dựng, vận động thu phí 20% so với mức thống - Cần phối hợp giữa: quyền địa phương, hộ dân, tổ chức cộng đồng (Ban đại diện cư dân) - Cần có biện kiểm sốt việc quản lý, sử dụng cơng trình KCHT xã hội KDCM; số bất cập: tổ chức trường học KDCM gây ồn kẹt xe, chủ đầu tư có kế hoạch phân lơ khu đất trước hành lang an toàn đường dây điện (nay ngầm hóa) - chủ trương bị dân cư phản đối 19 Đại diện cộng đồng dân cư KDCM (CĐ-02) - Địa điểm vấn: Phường Tân Phong, Quận 7, TPHCM - Thời gian vấn: từ 10 00 đến 12 00, ngày 01 tháng 11 năm 2019 - Nhu cầu tự quản phù hợp với yêu cầu chất lượng khả chi trả cộng đồng dân cư sinh sống KDCM đáng - Nhu cầu xã hội hóa việc vận hành, bảo trì cơng trình KCHT KDCM UBND quận huyện phù hợp 20 Đại diện cộng đồng dân cư KDCM (CĐ-03) - Địa điểm vấn: Phường Phước Long B, Quận 9, TPHCM - Thời gian vấn: từ 09 00 đến 10 00, ngày 09 tháng 02 năm 2020 - Trước đây, KDCM Gia Hòa chủ đầu tư quản lý tốt; từ 2016, có nhiều mâu thuẫn công tác quản lý, đặc biệt vấn đề thu phí khơng rõ ràng, chủ đầu tư bỏ cơng tác quản lý - Vì vậy, cư dân họp bàn đề xuất tự quản lý khu vực sinh sống cách bầu Ban tự quản, thu phí dịch vụ từ hộ dân để Ban tự quản ký hợp đồng với đơn vị dịch vụ bên ngồi thực cơng tác vệ sinh bảo vệ - Mức thu phí thay đổi theo quy mơ nhà: 4,7 triệu đồng / năm (đối với nhà có mặt tiền từ 5-7m); 7,2 triệu đồng / năm (đối với nhà có mặt tiền > 7m) Hiện nay, có hộ Phụ lục - Đề tài “Khu dân cư địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh: thực trạng đầu tư xây dựng – quản lý sau đầu tư xây dựng giải pháp sách” TT Thông tin buổi vấn chuyên gia Kết vấn chun gia dân khơng đóng; khơng thu phí lơ chưa xây dựng - Ban tự quản có theo dõi hạng mục KCHT kỹ thuật xuống cấp để báo cho chủ đầu tư để tiến hành sửa chữa (do hạng mục KCHT kỹ thuật chưa chủ đầu tư bàn giao) - Hệ thống xử lý nước thải trường học chưa hoàn thiện để bàn giao - Do không nắm văn phê duyệt dự án nên người dân không biết, hạng mục KCHT chủ đầu tư quản lý, hạng mục KCHT bàn giao cho quyền cư dân Phụ lục - Đề tài “Khu dân cư địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh: thực trạng đầu tư xây dựng – quản lý sau đầu tư xây dựng giải pháp sách” Phụ lục Tổng hợp ý kiến từ buổi hội thảo - Hội thảo “Các vấn đề, nguyên nhân giải pháp sách đầu tư xây dựng KDCM địa bàn TPHCM” tổ chức từ 08 00 đến 11 30, Thứ Ba, ngày 07 tháng 01 năm 2020 Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM, 28 Lê Quý Đôn, Phường 7, Quận - Hội thảo “Tăng cường hiệu quản lý sau đầu tư xây dựng KDCM địa bàn TPHCM” tổ chức từ 08 00 đến 11 30 (buổi sáng), Thứ Năm, ngày 09 tháng 01 năm 2020 Viện Nghiên cứu phát triểnTPHCM, 28 Lê Quý Đôn, Phường 7, Quận Liên quan đến khái niệm Cần làm rõ vấn đề liên quan đến KDCM, cụ thể: - Khu dân cư “khu đô thị” (theo Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 01 năm 2013 Chính phủ) hay “khu nhà ở” (theo Luật Nhà số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 Quốc hội)? - KDCM định nghĩa loại khu dân cư gì? Lưu ý trường hợp KDCM đầu tư xây dựng trước trở thành khu dân cư hữu - Khái niệm KDCM nên áp dụng dạng “khu vực”, khơng nên áp dụng dạng “cơng trình”? - Giai đoạn “sau đầu tư xây dựng” bao gồm: (i) từ chủ đầu tư KDCM hoàn thành đầu tư xây dựng đến trước bàn giao cơng trình KCHT (đủ điều kiện cấp GCN cho lô đất), (ii) sau bàn giao cơng trình KCHT Về phân bố hệ thống KDCM địa bàn TPHCM Cần xem xét bổ sung phân tích chiều kích thời gian (bên cạnh chiều kích khơng gian) hệ thống KDCM địa bàn TPHCM, theo: - Sự thay đổi quy định pháp luật đất đai quy hoạch đô thị từ năm 1993 đến - Các giai đoạn phát triển “thăng” / “trầm” thị trường bất động sản TPHCM Về đầu tư xây dựng KDCM - Chương trình phát triển đô thị TPHCM phải để lập Chương trình phát triển nhà TPHCM / Kế hoạch phát triển nhà TPHCM kỳ; sở giải quyết: + Kết nối KCHT giao thông hệ thống KDCM với khu vực đô thị khác (các trường hợp thực tế: KDCM Gia Hòa, KDCM Vinhomes Grand Park, …) + Lộ trình nguồn lực đầu tư xây dựng KDCM - Cần tiếp tục rà sốt, đánh giá Chương trình phát triển nhà TPHCM giai đoạn 2016-2025 Kế hoạch phát triển nhà TPHCM giai đoạn 2016-2020 - Cần đánh giá hệ thống KDCM theo tiêu chí: Phụ lục - Đề tài “Khu dân cư địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh: thực trạng đầu tư xây dựng – quản lý sau đầu tư xây dựng giải pháp sách” + Đảm bảo điều kiện KCHT kỹ thuật KCHT xã hội + Bảo tồn di sản đô thị + Đảm bảo chất lượng sống KDCM + Tác động kinh tế – xã hội đến tồn thị Cần xem xét bổ sung phân tích về: - Chiều kích xã hội: thành phần cư dân, nhu cầu quy định cơng trình KCHT xã hội (nhất cơng trình tín ngưỡng tơn giáo) KDCM, - Chiều kích kinh tế: chia sẻ trách nhiệm / quyền lợi thành phần liên quan (nhà nước, doanh nghiệp, người dân) đầu tư xây dựng KDCM - Một số vấn đề đầu tư xây dựng KDCM: - + Chủ đầu tư ưu tiên đền bù, giải phóng mặt phần diện tích kinh doanh (đất xây dựng nhà ở) trước so với phần diện tích phục vụ (đất xây dựng cơng trình KCHT); chí, chủ đầu tư xin “trả lại” cho nhà nước phần diện tích đất xây dựng cơng trình KCHT (giao thơng kết nối với khu vực xung quanh, trường học, …) khó khăn đền bù, giải phóng mặt bằng; ví dụ: KDCM Gia Hòa, KDCM Miếu Nổi + Một số vấn đề phát sinh phần việc đầu tư xây dựng KDCM địa bàn TPHCM thực khẩn trương phải đáp ứng nhu cầu thiết nhà trước mắt người dân nhà đầu tư địa bàn TPHCM + Phát triển KDCM: người dân tự thực (phân lô bán / tách thửa) doanh nghiệp đủ điều kiện thực + Theo quy định, người dân phải tiến hành đầu tư xây dựng nhà theo mẫu nhà duyệt, nhiên, mẫu nhà (được duyệt thời điểm cách lâu) lạc hậu; cần linh động quy định quản lý theo tiêu (tầng cao, chiều cao, khoảng lùi, ) thay việc quản lý theo mẫu nhà duyệt + Hiện nay, nhà nước phải gánh trách nhiệm thiếu cơng trình KCHT xã hội KDCM + Lưu ý, cần xác định vấn đề giải quy định hành, vấn đề chưa giải quyết; ví dụ: chủ đầu tư phải hồn tất 100% cơng tác đền bù, giải phóng mặt để chấp thuận đầu tư dự án KDCM Một số giải pháp sách đề xuất: + Quy định ràng buộc chặt chẽ trách nhiệm chủ đầu tư với nhà nước (tại định chấp thuận đầu tư) với người dân (tại hợp đồng dân sự); để ràng buộc trách nhiệm chủ đầu tư, áp dụng: (i) xử phạt sai phạm, (ii) bắt buộc khắc phục hậu để thực dự án (nếu có) + Thực thi nghiêm túc quy định Phụ lục - Đề tài “Khu dân cư địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh: thực trạng đầu tư xây dựng – quản lý sau đầu tư xây dựng giải pháp sách” - Đối với KDCM, nên xem xét áp dụng quy định tương tự Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND UBND TPHCM ngày 05 tháng 12 năm 2017 quy định diện tích tối thiểu tách Về quản lý sau đầu tư xây dựng KDCM: Bên cạnh việc đầu tư xây dựng KDCM (“điều kiện cần”), việc quản lý sau đầu tư xây dựng có vai trị quan (được xem “điều kiện đủ”) để trì chất lượng sống KDCM Bàn giao cơng trình KCHT KDCM - - Cơ sở pháp lý: + Điều 16 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ + Điều 36 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 01 năm 2013 Chính phủ quản lý đầu tư phát triển đô thị + Theo Quyết định số 132/2002/QĐ-UB ngày 18 tháng 11 năm 2002 UBND TPHCM, Sở Giao thông vận tải TPHCM có vai trị chủ trì, hướng dẫn thực cơng tác nghiệm thu, bàn giao tiếp nhận công trình KCHT dự án KDCM trước phân cấp quản lý cho UBND quận huyện Từ ngày 01 tháng 01 năm 2019, cơng trình KCHT chiếu sáng, cấp, nước, cơng viên xanh, Sở Giao thông vận tải TPHCM phối hợp với Sở Xây dựng TPHCM tổ chức cơng tác này; đó:  Sở Giao thơng vận tải TPHCM có vai trị chủ trì việc thẩm định hồ sơ, tổ chức khảo sát trường  Sở Xây dựng TPHCM phối hợp thực định phân cấp cho UBND quận huyện + Hiện nay, Sở Giao thông vận tải TPHCM hoàn thành việc đề xuất điều chỉnh Quyết định số 132/2002/QĐ-UB va chuyển Sở Tư pháp TPHCM thẩm định trước trình UBND TPHCM + Cơng văn số 2174/SGTVT-KT ngày 16 tháng năm 2010 Sở Giao thông vận tải TPHCM + Công văn số 2642/SGTVT-KT ngày 17 tháng năm 2019 Sở Giao thông vận tải TPHCM Đối tượng bàn giao: + Các cơng trình KCHT kỹ thuật (hệ thống giao thơng, hệ thống thoát nước, hệ thống xanh) + Các cơng trình KCHT xã hội (chưa xác định rõ danh mục cụ thể) - Chủ thể bàn giao: chủ đầu tư dự án KDCM - Chủ thể nhận bàn giao: + Chủ đầu tư  UBND quận huyện ? + Chủ đầu tư  Ban quản trị KDCM? + Chủ đầu tư  UBND quận huyện  chủ đầu tư? Phụ lục - Đề tài “Khu dân cư địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh: thực trạng đầu tư xây dựng – quản lý sau đầu tư xây dựng giải pháp sách” - Thời gian bàn giao: cần có ràng buộc chế tài chủ đầu tư (cấp GCN cho người dân mua nhà) thời gian hoàn thành bàn giao cơng trình KCHT KDCM - Điều kiện bàn giao: - + Tình trạng đấu nối + Chất lượng cơng trình KCHT kỹ thuật + Thành phần hồ sơ kỹ thuật Các bất cập: + Công tác bàn giao thường bị buông lỏng, “thả nổi”, đến người dân có khiếu nại, phản ánh đến quan quản lý nhà nước chủ đầu tư tiến hành phối hợp với quan quản lý nhà nước thực công tác bàn giao tiếp nhận cơng trình + Chưa có phối hợp sở ngành quyền địa phương + Bàn giao cơng trình KCHT phát sinh quyền lợi (hệ thống cấp nước, hệ thống viễn thông, ) khơng có phát sinh quyền lợi (hệ thống xử lý nước thải) + Hiện tượng rào khu vực dự án giai đoạn trước bàn giao + Việc ứng xử bàn giao trường hợp KDCM mà chủ đầu tư “biến mất” (do giải thể, né tránh, )  Chi phí quản lý vận hành cơng trình KCHT sau tiếp nhận bàn giao vấn đề cần phải xem xét - Giải pháp: + Cần đưa quy định bàn giao cơng trình KCHT kỹ thuật dự án KDCM vào Luật Quản lý phát triển đô thị + Trước mắt, đề xuất quy định tạm thời, mang tính thí điểm cho TPHCM Quản lý cơng trình KCHT KDCM sau bàn giao - Cơ sở pháp lý: + Điều 17 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ + Điều 36 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 01 năm 2013 Chính phủ quản lý đầu tư phát triển đô thị + Thông tư số 26/2016/TT-BXD ngày 26 tháng 10 năm 2016 Bộ Xây dựng quản lý chất lượng bảo trì cơng trình xây dựng, Quyết định số 132/2002/QĐ-UB ngày 18 tháng 11 năm 2002 UBND TPHCM phân cấp quản lý từ Sở Giao thông vận tải sang UBND quận huyện, Quyết định số 131/2007/QĐ-UBND ngày 13 tháng 11 năm 2007 UBND TPHCM phối hợp quản lý Sở Giao thông vận tải UBND quận huyện, Quyết định số 23/2017/QĐ-UBND ngày 24 tháng năm 2017 UBND TPHCM trách nhiệm quản lý nhà nước chất lượng bảo trì cơng trình xây Phụ lục - Đề tài “Khu dân cư địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh: thực trạng đầu tư xây dựng – quản lý sau đầu tư xây dựng giải pháp sách” dựng, Quyết định số 4712/QĐ-UBND ngày 20 tháng 10 năm 2018 UBND TPHCM ủy quyền từ UBND TPHCM cho UBND quận huyện, - - Mơ hình quản lý: + Chính quyền địa phương? + Ban tự quản (như đề cập Điều 17 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP)? Thành phần Ban tự quản bao gồm: đại diện chủ sở hữu, người sử dụng nhà KDCM đại diện chủ đầu tư (nếu có) + Ban quản trị (gắn liền lợi ích cư dân trách nhiệm tự quản, giảm gánh nặng cho ngân sách nhà nước) tương tự mơ hình Ban quản trị chung cư? Nội dung quản lý: + Quản lý việc bảo trì kiến trúc bên ngồi KDCM + Chăm sóc xanh, vườn hoa bảo trì cơng trình tiện ích hệ thống KCHT kỹ thuật phục vụ cho KDCM, trừ hệ thống KCHT bàn giao cho nhà nước nhà nước giao cho chủ đầu tư quản lý, bảo trì trì, sửa chữa, thay thế, - Kinh phí quản lý: ngân sách, đóng góp cư dân, hỗ trợ chủ đầu tư - Bất cập: + Chất lượng công tác quản lý thường không đảm bảo, vấn đề an tồn giao thơng + Chưa có phối hợp sở ngành quyền quận huyện + Bất cập việc bàn giao cơng trình KCHT kỹ thuật dùng chung KDCM bao gồm chung cư nhà riêng lẻ: cơng trình KCHT kỹ thuật nhà chung cư (không phải bàn giao) cơng trình KCHT kỹ thuật nhà riêng lẻ (phải bàn giao) + Đối tượng phục vụ cơng trình KCHT xã hội sau bàn giao: phục vụ chung cho người dân địa phương toàn khu vực xung quanh hay phục vụ người dân KDCM? Về ngun tắc, cơng trình KCHT khơng phải đóng tiền sử dụng đất, đó, phải phục vụ chung cho người dân địa phương + Trên địa bàn Quận nay, phát sinh nhiều trường hợp sau nhận bàn giao cơng trình KCHT từ Sở Giao thông vận tải Sở Xây dựng, thiếu kinh phí, UBND Quận đề nghị bàn giao lại cho chủ đầu tư quản lý Lúc giờ, số chủ đầu tư đồng thuận, tiếp nhận lại để quản lý, nhiên, sau thời gian quản lý, nhiều trường hợp chủ đầu tư “xin trả lại” cho UBND Quận quản lý, tu, bảo dưỡng, dẫn đến áp lực định ngân sách nhà nước + Liên quan đến ngân sách hàng năm phục vụ cơng tác bảo trì, tu cơng trình KCHT KDCM sau bàn giao lại cho nhà nước: đề nghị nhóm nghiên cứu liên hệ Phịng Quản lý ngân sách / Phòng Đầu tư sửa chữa để có thơng tin, số liệu cụ thể Phụ lục - Đề tài “Khu dân cư địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh: thực trạng đầu tư xây dựng – quản lý sau đầu tư xây dựng giải pháp sách” + Liên quan đến quan hệ “sở hữu chung” “sở hữu riêng”: nên cho phép đa dạng hóa mơ hình quản lý + Liên quan đến vấn đề “phục vụ” “kinh doanh”: + -  Cần làm rõ “kinh doanh” “dịch vụ” quản lý sau đầu tư xây dựng KDCM  Các chủ đầu tư lớn có xu hướng ưu tiên phục vụ trước, kinh doanh sau thông qua chiến lược tái phân bổ lợi ích (ví dụ: trường hợp Khu thị Phú Mỹ Hưng)  Các chủ đầu tư nhỏ có xu hướng ưu tiên việc kinh doanh trước (dựa chủ yếu vào việc bán tài sản ban đầu) phục vụ sau Liên quan đến “mơ hình quản lý”:  Nhóm nghiên cứu nên nghiên cứu thêm mơ hình “cộng đồng tự quản” Anh  Để đảm bảo bền vững, phải cho phép thay đổi  Cần ưu tiên trình tự: “trách nhiệm  quyền hạn  mơ hình tổ chức máy quản lý” để thay cho trình tự “quyền hạn  trách nhiệm  mơ hình tổ chức máy quản lý”  Cần ưu tiên: “thống đa dạng” thay “đa dạng thống nhất” + Liên quan đến “quản lý phát triển”: nên hình thành trì dịch vụ tiện ích + Liên quan đến “cơ chế quản lý tài chính”, số vấn đề cần quan tâm gồm:  Cơ chế “kinh doanh” “phục vụ”  Chi phí đóng góp từ tài sản chi phí hưởng thụ dịch vụ Giải pháp: + + Bài học từ Ban đại diện cư dân KDCM Phú Mỹ:  Cái pháp luật khơng cấm, người dân làm  Phục vụ lợi ích cộng đồng Bài học Ban quản trị KDCM Khu đô thị Phú Mỹ Hưng: động lực quản lý để giữ gìn thương hiệu chủ đầu tư + Phụ lục -