Bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng bằng biện pháp thế chấp tài sản

LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan Luận văn “Bảo đảm thực hợp đồng tín dụng biện pháp chấp tài sản” nghiên cứu tơi Ngoại trừ tài liệu tham khảo trích dẫn Luận văn này, tơi cam đoan tồn phần hay phần nhỏ Luận văn chưa công bố sử dụng để nhận cấp nơi khác Khơng có sản phẩm/ nghiên cứu người khác sử dụng Luận văn mà khơng trích dẫn theo quy định Luận văn chưa nộp để nhận cấp trường đại học sở đào tạo khác Tai Lieu Chat Luong TP HCM, ngày tháng Tác giả Lý Nguyên Khơi năm 2018 LỜI CẢM ƠN Để hồn thành Luận văn này, em không gửi lời cảm ơn chân thành đến Ban Giám hiệu, Phòng Đào tạo Sau đại học, Khoa luật trường Đại học Mở thành phố Hồ Chí Minh tạo điều kiện, giúp đỡ cho em hồn thành khóa học thuận lợi, hạn Đặc biệt, xin chân thành cảm ơn tiến sỹ Lâm Tố Trang, người tận tình hướng dẫn, sửa cho dù bận nhiều công việc Xin gửi lời cảm ơn đến Quý Thầy, Cô Hội đồng bảo vệ Luận văn dành thời gian quý báu đọc góp ý cho luận văn em Xin cảm ơn gia đình, bè bạn cổ vũ, ủng hộ thời gian qua Một lần nữa, xin chân thành cảm ơn tất người Trân trọng TÓM TẮT NỘI DUNG LUẬN VĂN Luận văn giải vần đề lý luận, quy định pháp luật thực tiễn liên quan đến việc bảo đảm thực hợp đồng tín dụng biện pháp chấp tài sản Luận văn trình bày khái niệm, đặc điểm hợp đồng tín dụng phân loại hợp đồng tín dụng sở quy định pháp luật; khái niệm, đặc điểm chấp tài sản, phân loại tài sản chấp, ý nghĩa biện pháp chấp tài sản hợp đồng tín dụng; đồng thời phân tích quy định pháp luật liên quan đến chủ thể giao kết hợp đồng chấp tài sản, hình thức hợp đồng chấp, hiệu lực hợp đồng chấp, quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chấp tài sản.Cuối cùng, luận văn phân tích quy định pháp luật có liên quan đến vấn đề xử lý tài sản chấp như: Khái niệm xử lý tài sản chấp; Đặc điểm pháp lý xử lý tài sản chấp; Nguyên tắc pháp luật liên quan đến xử lý tài sản chấp; Các trường hợp phải xử lý tài sản chấp phương thức xử lý tài sản chấp.Những vấn đề sở quan trọng việc đánh giá vấn đề áp dụng quy định pháp luật vào thực tiễn Từ đó, tác giả trình bày vấn đề cịn bất cập quy định pháp luật bất cập việc chấp tài sản hình thành tương lai,về chủ thể chấp tài sản, thu giữ tài sản chấpvà nhận tài sản chấp để thay cho nghĩa vụ bên bảo đảm; từ đó, tác giả mạnh dạn đề xuất số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hành bảo đảm thực hợp đồng tín dụng biện pháp chấp tài sản MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU…………………………………………………… 1 Lý chọn đề tài………………………………………………… Tình hình nghiên cứu đề tài ………………… Mục tiêu nghiên cứu……………………………………… Câu hỏi nghiên cứu……………………………………………………… Đối tượng nghiên cứu…………………………………………… Giới hạn phạm vi nghiên cứu…………………………………………… 4 5 Phương pháp nghiên cứu………………………………………… 8.Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài………………………………… Kết cấu luận văn…………………………………………………… Chƣơng Cơ sở lý luận quy định pháp luật vềbảo đảm thực hợp đồng tín dụng biện pháp chấp tài sản… 1.1 Khái quát hợp đồng tín dụng…………………… ………………… 1.1.1 Khái niệm đặcđiểm hợp đồng tín dụng …………………………… 1.1.2.Phân loại hợp đồng tín dụng………………………….…………………… 11 1.2 Khái quát chấp tài sản………………………………………… 13 1.2.1 Khái niệm chấp tài sản ……………………………………………… 13 1.2.2 Đặc điểmthế chấp tài sản………………………………………………… 15 1.2.3 Phân loại tài sản chấp………………………………………………… 18 1.3 Ý nghĩa biện pháp chấp tài sản hợp đồng tín 23 dụng……………………………………………………………………… 1.4 Giao kết hợp đồng chấp tài sản…………………………… 24 1.4.1 Chủ thể giao kết hợp đồng chấp tài sản …………………… 24 1.4.2 Hình thức hợp đồng chấp tài sản……………………………… 25 1.4.3 Hiệu lực hợpđồng chấp tài sản………………………………… 26 1.5 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chấp tài 27 sản………………………………………………………………………… 1.5.1 Quyền nghĩa vụ bên chấp tài sản…………………………… 27 1.5.2 Quyền nghĩa vụ bên nhận chấp…… 28 1.6 Xử lý tài sản chấp………………………………………………… 1.6.1 Khái niệm xử lý tài sản chấp………………………………………… 1.6.2Đặc điểm pháp lý xử lý tài sản chấp…………………………… 29 29 32 1.6.3 Nguyên tắc pháp luật liên quan đến xử lý tài sản chấp…… 33 1.6.4 Các trường hợp xử lý tài sản chấp…………………… 35 1.6.5 Quy định pháp luật phương thức xử lý tài sản chấp……… 38 Chƣơng Thực trạng áp dụng pháp luật bảo đảm thực hợp đồng tín dụng biện pháp chấp tài sản sốkiến nghị hoàn thiện …………………………………………………… 42 2.1 Thực trạng áp dụng pháp luật tài sản chấphình thành 42 tương lai kiến nghị hoàn thiện………………………………………… 2.1.1 Thực trạng áp dụng pháp luật…………………………………………… 42 2.1.2 Kiến nghị hoàn thiện……………………………………………………… 2.2 Thực trạng áp dụng pháp luật chủ thể chấp tài sản kiến nghị 43 45 hoàn thiện………………………………………………………………………… 2.2.1 Thực trạng áp dụng pháp luật…………………………………………… 45 2.2.2 Kiến nghị hoàn thiện……………………………………………………… 46 2.3 Thực trạng áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp kiến nghị 49 hoàn thiện…………………………………………………………………………… 2.3.1 Thực trạngáp dụng pháp luật thu giữ tài sản chấp vàkiến nghị hoàn thiện…………………………………………………………………… 50 2.3.2 Thực trạngáp dụng pháp luật nhận tài sản chấp đểthay 54 cho nghĩa vụ bên bảođảmvà kiến nghị hoàn thiện……………………… KẾT LUẬN 59 PHẦN MỞ ĐẦU Lý lựa chọn đề tài Pháp luật giao dịch bảo đảmở Việt Nam có q trình phát triển qua giai đoạn phù hợp với hoàn cảnh kinh tế, xã hội Trong giai đoạn nay, kinh tế Việt Nam chuyển sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam gia nhập tổ chức kinh tế quốc tế nên quan hệ kinh tế phức tạp có nhiều thay đổi Cùng với việc mở rộng thành phần kinh tế, thị trường tài chính- ngân hàng phát triển mạnh mẽ với hàng loạt tổ chức tín dụng đời Do đó, quan hệ tín dụng tổ chức tín dụng tổ chức, cá nhân cần có quy phạm pháp luật điều chỉnh thật phù hợp Trong khn khổ kinh tế thị trường nói chung kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nói riêng, hoạt động cho vay có vai trò quan trọng việc cung ứng nguồn vốn kịp thời, đầy đủ cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu vay vốn để đáp ứng nhu cầu sản xuất, kinh doanh Hoạt động vay cho vay kênh quan trọng để thúc đẩy phát triển kinh tế đất nước Hợp đồng tín dụng kết thỏa thuận bên vay bên cho vay hoạt động cấp tín dụng Tuy nhiên, hoạt động cấp tín dụng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro biện pháp chấp tài sản biện pháp bảo đảm phương thức để hạn chế rủi ro có ký kết hợp đồng tín dụng Khi bên vay lý khơng trả nợ, trả không đúng, trả không đầy đủ khoản nợ vay tài sản chấp phương tiện để bên cho vay thu hồi nợ Kế thừa Bộ luật Dân năm 1995 vàBộ luật Dân năm 2005, Bộ luật Dân năm 2015 có nhiều quy định liên quan đến vấn đề giao dịch bảo đảm Tuy Luật tổ chức tín dụng năm 2010 (sửa đổi, bổ sung năm 2017), Bộ luật Dân năm 2015, Luật đất đai năm 2014 văn quy phạm pháp luật có liên quan có bước tiến quan trọng kỹ thuật lập pháp độ hồn thiện khơng tránh khỏi hạn chế áp dụng vào thực tiễn cần khắc phục ví dụ bất cập hai khái niệm chấp bảo lãnh; chấp tài sản hình thành tương lai; xác định quyền sở hữu tài sản chấp…Những hạn chế dẫn đến thiếu quán pháp luật thực tiễn, gây nhiều khó khăn việc thực cam kết hợp đồng tín dụng, làm tăng nguy vốn khoản vay, nhiều thời gian việc thu hồi nợ vay làm ảnh hưởng đến thị trường tiền tệ đất nước Tác giả nhận thấy, việc nghiên cứu quy định pháp luật có liên quan đến vấn đề nói có ý nghĩa lý luận thực tiễn cao nhằm hoàn thiện quy định pháp luật đảm bảo thực hợp đồng tín dụng biện pháp chấp tài sản để phát huy hiệu hoạt động cho vay, góp phần phát triển kinh tế- xã hội Vì vậy, tác giả chọn đề tài “Bảo đảm thực hợp đồng tín dụng biện pháp chấp tài sản” để nghiên cứu phạm vi Luận văn thạc sỹ Luật chuyên ngành Luật Kinh tế Tình hình nghiên cứu đề tài Trong phạm vi tìm hiểu tác giả, liên quan đến đề tài “Bảo đảm thực hợp đồng tín dụng biện pháp chấp chấp tài sản” thời gian qua có nhiều hướng nghiên cứu, khía cạnh nghiên cứu, thể qua số đề tài nghiên cứu, viết, kể đến số cơng trình nghiên cứu, đề tài có liên quan sau: - Nguyễn Ngọc Điện (2000) “Bình luận khoa học đảm bảo thực nghĩa vụ luật dân Việt Nam”, Nhà xuất trẻ, năm 2000 Cơng trình nghiên cứu kỳ cơng, cung cấp nhìn tồn diện đảm bảo thực nghĩa vụ pháp luật dân Việt Nam từ góc độ lý luận biện pháp đảm bảo, ký kết, thực hiện, chấm dứt hợp đồng đảm bảo Tuy nhiên, cơng trình viết bàn luận đảm bảo thực nghĩa vụ luật dân Việt Nam dựa Bộ luật dân năm 1995 nên đến Bộ luật dân năm 2015 có hiệu lực bổ sung nhiều điểm nên có nhiều vấn đề cần cập nhật - Phạm Văn Tuyết, Lê Kim Giang (2012) “Hợp đồng tín dụng biện pháp bảo đảm tiền vay”, Nhà Xuất Tư pháp, năm 2012 Trong cơng trình này, tác giả có nghiên cứu sở lý luận hợp đồng tín dụng, cấu hợp đồng tín dụng, biện pháp bảo đảm tiền vay nói chung - Đỗ Văn Đại (2014) “Luật nghĩa vụ dân đảm bảo thực nghĩa vụ dân Việt Nam”, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, năm 2014 Trong cơng trình nghiên cứu này, tác giả đề cập đến quy định liên quan đến chế định hợp đồng, biện pháp bảo đảm sở so sánh, đối chiếu quy định Bộ luật Dân năm 1995, Bộ luật Dân năm 2005 - Đoàn Đức Lương, Viên Thế Giang, Võ Thị Mỹ Phương (2015) “Pháp luật giao dịch bảo đảm hoạt động cấp tín dụng Việt Nam”, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, năm 2015 Cơng trình nghiên cứu cung cấp cách nhìn tổng quan lý luận pháp luật giao dịch bảo đảm hoạt động cấp tín dụng, việc lựa chọn biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm hoạt động cấp tín dụng - Trương Thanh Đức (2017) “Chín biện pháp bảo đảm nghĩa vụ hợp đồng”, Nhà xuất Chính trị quốc gia thật, năm 2017 Tác giả cung cấp nhìn tổng quan biện pháp bảo đảm sở Bộ luật Dân năm 2015, có so sánh với quy định bảo đảm nghĩa vụ luật trước - Vũ Thị Hồng Yến (2017) “Thế chấp tài sản xử lý tài sản chấp theo quy định Bộ luật Dân năm 2015”, Nhà xuất Chính trị quốc gia thật, năm 2017 Tác giả tập trung phân tích biện pháp bảo đảm chấp tài sản theo quy định Bộ luật dân năm 2015 Trong tác giả tập trung phân tích quy định pháp luật số bất cập, hạn chế áp dụng vào thực tiễn Tác giả so sánh quy định pháp luật Việt Nam chấp tài sản với pháp luật số quốc gia giới lĩnh vực Tài sản chấp đề cập cơng trình nghiên cứu tài sản mà pháp luật cho phép chấp Bên cạnh cơng trình nêu trên, cịn có số cơng trình khác liên quan đến đề tài như: - Nguyễn Văn Tuyến (2010) “Đặc điểm pháp lý mối quan hệ hợp đồng chấp tài sản với hợp đồng tín dụng hoạt động cho vay tổ chức tín dụng”, Bài viết đăng Tạp chí Ngân hàng, số 17, tháng 9/2010 Tác giả tập trung nghiên cứu đặcđiểm pháp lý hợp đồng tín dụng, hợp đồng chấp tài sản mối quan hệ pháp lý hợp đồng chấp hợp đồng tín dụng hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Tác giả nghiên cứu sâu nhiều khía cạnh khác mối quan hệ pháp lý hợp đồng tín dụng hợp đồng chấpở khía cạnh khác nhau, ví dụ hợp đồng tín dụng vơ hiệu hợp đồng chấp vô hiệu theo - Nguyễn Thùy Trang (2010) “Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại: Một số nhận định từ góc độ pháp lý đến 41 Căn pháp lý thứ tư, Luật đất đai năm 2013 khơng cịn quy định việc bảo lãnh quyền sử dụng đất quy định Luật đất đai năm 2003, song song đó, “Chính phủ quy định việc xử lý “các trường hợp bảo lãnh quyền sử dụng đất trước ngày Luật đất đai có hiệu lực thi hành” (Điều 210 Khoản Luật Đất đai năm 2014) Nghị định số 43/2014/NĐ-CP có quy định, quyền sử dụng đất chấp, bảo lãnh theo quy định luật đất đai năm 2003 xử lý theo thỏa thuận hợp đồng chấp, hợp đồng bảo lãnh57 Thông qua quy định này, sau ngày 01/07/2014 (ngày Luật đất đai có hiệu lực) khơng cịn việc bảo lãnh quyền sử dụng đất Tình trạng nhầm lẫn quy định pháp luật chấp để bảo đảm nghĩa vụ cho bên thứ ba bảo lãnh có nhiều nguyên nhân, bật nguyên nhân sau: Một là, quy định bảo lãnh BLDS năm 2015 khơng rõ, gần khơng khác phân biệt giống quy định bảo lãnh BLDS năm 1995 Hai là, hệ thống pháp luật có liên quan đến quy định việc chấp bảo lãnh nhiều giai đoạn khơng thống với nhau, mâu thuẫn Ví dụ, Luật Đất đai năm 2003 nhiều lần quy định việc bảo lãnh quyền sử dụng đất, quy định phù hợp với BLDS năm 1995 lại mâu thuẫn với BLDS năm 2005 Khi tiến hành sửa đổi, bổ sung Luật đất đai năm 2009, nội dung không sửa đổi để phù hợp với BLDS năm 2005 Ba là, Việc giải thích, tuyên truyền pháp luật cịn hạn chế, nên ngồi quann cơng chứng, quan đăng ký chấp, tổ chức tín dụng người có nghiên cứu người nắm bắt thay đổi Kiến nghị hoàn thiện: Qua phân tích pháp lý nêu trên, tác giả luận văn thấy việc dùng tài sản để bảo đảm nghĩa vụ cho bên thứ ba chấp tài sản Nguyên nhân nhầm lẫn chấp bảo lãnh với trường hợp quy định pháp luật 57 Điều 81 Khoản Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai, sửa đổi, bổ sung Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 42 chưa thật rõ ràng nhiều điểm chưa hợp lý việc tuyên bố vô hiệu hợp đồng chấp để bảo đảm nghĩa vụ cho bên thứ ba Do đó, Một là, Trước mắt chờ đợi việc sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật dùng tài sản để bảo đảm cho nghĩa vụ bên thứ ba, thiết nghĩa ngân hàng cá nhân tổ chức có liên quan nên vận dụng quy định pháp luật để tự bảo vệ Thực tế, sau Tịa Phúc thẩm tòa án tối cao Đà Nẵng tuyên bố hợp đồng chấp tài sản để bảo đảm cho nghĩa vụ bên ba ngân hàng Quân đội vơ hiệu, Phịng Cơng chứng số tỉnh Quảng Ngãi có Cơng văn số 328/CCS1 ngày 01/12/2011 gửi Chi nhánh ngân hàng địa bàn tỉnh yêu cầu sửa chữa, bổ sung vào hợp đồng chấp số nội dung tên hợp đồng chấp bên thứ ba (bảo lãnh); thêm số nội dung phần quyền nghĩa vụ nhằm tránh bị tuyên hợp đồng vơ hiệu Hai là, Cần có quy định rõ ràng trường hợp chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ cho bên thứ ba chấp tài sản Không tuyên hợp đồng chấp tài sản để bảo đảm cho nghĩa vụ bên thứ ba vô hiệu nhận định nhầm lẫn tên hợp đồng Nhầm lẫn tên hợp đồng không thuộc trường hợp giao dịch dân vô hiệu theo quy định từ Điều 123 đến Điều 129 Bộ luật Dân năm 2015 Ba là, Trường hợp cần thiết cần làm rõ nội dung biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ bảo lãnh để so sánh với biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ tài sản chấp cần quy định Mục “Bảo đảm thực nghĩa vụ”;Tiểu mục “Bảo lãnh” điều khoản xử lý tài sản bảo lãnh quy định Bộ luật dân năm 2005: “ Trong trường hợp đến hạn thực nghĩa vụ thay cho bên bảo lãnh, mà bên bảo lãnh không thực thực không nghĩa vụ bên bảo lãnh phải đưa tài sản thuộc sở hữu để tốn cho bên nhận bảo lãnh” Với quy định này, bên hiểu chấp việc dùng tài sản để bảo đảm cho nghĩa vụ tài sản ghi nhận từ giai đoạn giao dịch bảo đảm Còn bên bảo lãnh phải giao tài sản để thực nghĩa vụ bảo đảm bên bảo lãnh khơng thực nghĩa vụ nghĩa vụ đến hạn 2.3 Thực trạng áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp Xử lý tài sản chấp khâu sau trình cấp tín dụng với mục đích chấm dứt hợp đồng tín dụng, hợp đồng chấp thu hồi nợ cho ngân hàng 43 thương mại Theo quy định Điều 323 Khoản BLDS năm 2015, bên nhận chấp có quyền “Xử lý tài sản chấp thuộc trường hợp quy định Điều 299 BLDS năm 2015” Điều 299 BLDS năm 2015 quy định trường hợp xử lý tài sản bảo đảm sau “ Đến hạn thực nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ khơng thực thực khơng nghĩa vụ Bên có nghĩa vụ phải thực nghĩa vụ bảo đảm trước thời hạn vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận theo quy định pháp luật Trường hợp khác bên thỏa thuận luật có quy định” Như vậy, xảy kiện pháp lý quy định Điều 299 BLDS năm 2015 quyền xử lý tài sản bên nhận chấp phát sinh Tuy nhiên, trình xử lý tài sản bảo đảm nói chung tài sản chấp nói riêng, bên nhận chấp muốn thực quyền mà phải tuân thủ quy định pháp luật và/hoặc thỏa thuận với bên chấp tài sản Pháp luật phương thức xử lý tài sản chấp chia làm hai loại: Một là: Khi bên bảo đảm bên nhận bảo đảm có thỏa thuận phương thức xử lý tài sản chấp tài sản chấp xử lý theo phương thức: Bán đấu giá; Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản bảo đảm; Bên nhận bảo đảm nhận tài sản để thay việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm; Các phương thức khác (Điều 303 Khoản BLDS năm 2015) Hai là: Trong trường hợp bên nhận bảo đảm bên bảo đảm khơng có thỏa thuận phương thức xử lý tài sản bảo đảm tài sản bảo đảm bán đấu giá (Điều 303 Khoản BLDS năm 2015) Trong trình áp dụng quy định pháp luật xử lý tài sản chấp vào thực tiễn, tác giả nhận thấy có hai vấn đề bất cậpcần tháo gỡ sau: 2.3.1 Bất cập pháp luật quy định pháp luật thu giữ tài sản chấp 44 Thu giữ tài sản bảo đảm (tài sản chấp) bước thực quyền bên nhận chấp58đối với tài sản chấp bên chấp vi phạm nghĩa vụ bảo đảm Để xử lý tài sản chấp, bên nhận chấp cần tiến hành thủ tục thu giữ tài sản chấp (do bên chấp giữ bên thứ ba giữ) mà khơng cần có đồng ý bên chấp Thực tiễn quy định thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý nợ quy định mới, thu giữ tài sản bảo đảm trước quy định Nghị định 163/2006/NĐ-CP59nhưng vướng phải số bất cập triển khai thực tế ngân hàng thương mại cố gắng thực quy định thông báo cho chủ sở hữu, định giá tài sản, thực quy định bán tài sản chấp Trong trường hợp tài sản chấp bên chấp giữ (hay bên thứ ba giữ tài sản chấp) mà ngân hàng phải tiến hành thủ tục xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật ngân hàng phải tiến hành thu giữ tài sản chấp Thế quy định pháp luật60về xử lý tài sản chấp chung với xử lý tài sản cầm cố chưa phù hợp, bởi, hai biện pháp bảo đảm khác chuyển giao hay không chuyển giao tài sản bảo đảm nên cách thức xử lý giống Việc quy định hàng loạt điều kiện cần phải đáp ứng để thu giữ tài sản gây nhiều khó khăn cho ngân hàng thương mại tiến hành bước theo quy định pháp luật61 Thực tế cho thấy khơng có tự nguyện bên chấp bước vơ nghĩa Quy định có ý nghĩa tiến hành thu giữ tài sản động sản ô tơ, phương tiện giới, kho hàng, cịn bất động sản nhà cửa, cơng trình xây dựng hồn tồn khơng khả thi Trong đó, bên nhận chấp Ủy ban nhân dân xã khơng có chức cưỡng chế, kê biên tài sản bên chấp mà lực lượng hỗ trợ cần thiết để giữ gìn an ninh, trật tự Như vậy, quy định pháp luật thu giữ tài sản chấp có tính tồn diện chưa có tính đồng chưa phù hợp với thực tiễn, cần hoàn thiện 58 Điều 323 Khoản Bộ luật dân năm 2015 Điều 63 Nghị định 163/NĐ-CP ngày 29/12/2006 sửa đổi, bổ sung Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 Về giao dịch bảo đảm 60 Điều 303 Bộ luật Dân năm 2015 61 Điều Nghị Quyết 64/2017/QH14 ngày 21/06/2017 thí điểm xử lý nợ xấu tổ chức tín dụng 59 45 Kiến nghị hồn thiện vấn đề thu giữ tài sản chấp Thu giữ tài chấp công đoạn quan trọng trình xử lý tài sản chấp Muốn hồn thành việc xử lý tài sản chấp, bên nhận chấp phải nắm giữ tài sản chấp Trước đây, hai Bộ luật dân năm 1995 năm 2005 đề có quy định bên giữ tài sản có nghĩa vụ giao tài sản cho bên nhận bảo đảm để xử lý62 không quy định quyền thu giữ tài sản chấp bên nhận chấp Do khơng có cơng cụ pháp lý hữu hiệu để bảo vệ cho quyền lợi bên nhận chấp trường hợp bên có nghĩa vụ khơng hợp tác việc xử lý tài sản chấp nên gây nhiều khó khăn cho ngân hàng thương mại Nghị định 163/2006/NĐ-CP có quy định, bên giữ tài sản bảo đảm phải giao tài sản cho người xử lý tài sản theo thông báo, hết thời hạn ấn định thông báo mà bên giữ tài sản bảo đảm khơng giao tài sản người xử lý tài sản có quyền thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý yêu cầu Tòa án giải Trong trình thu giữ tài sản chấp, bên xử lý tài sản chấp có quyền gây sức ép, yêu cầu Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn công an hỗ trợ63 Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng quy định thu giữ tài sản chấp cho thấy quan dường hỗ trợ ít, chí khơng hỗ trợ cho bên xử lý tài sản chấp Bộ luật Dân năm 2015 có quy định quyền “yêu cầu bên chấp người thứ ba giữ tài sản chấp giao tài sản cho để xử lý” (Điều 323 Khoản BLDS năm 2015) Mặt khác, Bộ luật Dân năm 2015 quy định “người giữ tài sản khơng giao tài sản bên nhận bảo đảm có quyền u cầu Tịa án giải quyết” (Điều 301 BLDS năm 2015) Quy định hiểu trường hợp người giữ tài sản bảo đảm không giao tài sản để xử lý nợ bên nhận chấp khơng thu giữ tài sản chấp, trừ trường hợp Quốc hội cho phép Nghị luật Nghị 47/2017/QH ngày 21/6/2017 Về thí điểm xử lý nợ xấu tổ chức tín dụng quy định thu giữ tài sản bảo đảm64, chi tiết hướng dẫn rõ 62 Điều 351 Khoản Điều 352 Khoản Bộ luật Dân năm 2005 Điều 63 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 sửa đổi, bổ sung Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 Về giao dịch bảo đảm 64 Điều Nghị 47/2017/QH 63 46 so với văn trước Nghị quy định có hai trường hợp bên nhận bảo đảm thu giữ tài sản bảo đảm có thỏa thuận hợp đồng chấp văn khác Quy định hiểu rằng, bên nhận bảo đảm muốn thu giữ tài tài sản chấp cần có thỏa thuận với bên chấp Thỏa thuận hợp đồng chấp thỏa thuận phát sinh tình phải xử lý tài sản chấp bên nhận chấp cần thu giữ tài sản Tuy nhiên, Khoản Khoản Điều Nghị có mâu thuẫn kiện pháp lý làm phát sinh quyền thu giữ tài sản bên nhận chấp Khoản Điều quy định: “Bên bảo đảm, bên giữ tài sản bảo đảm khoản nợ xấu có nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm kèm theo đầy đủ giấy tờ, hồ sơ pháp lý t sản cho tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu để xử lý theo thỏa thuận hợp đồng bảo đảm văn khác” Điều mâu thuẫn với quy định Khoản Điều Nghị “Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu có quyền thu giữ tài sản bảo đảm khoản nợ xấu đáp ứng đủ điều kiện sau: Tại hợp đồng bảo đảm có thỏa thuận việc bên bảo đảm đồng ý cho tổ chức tín dụng có quyền thu giữ tài sản bảo đảm” Việc cắt vế “trong văn khác” làm hội thỏa thuận tổ chức tín dụng khơng có thỏa thuận hợp đồng chấp muốn thỏa thuận việc thu giữ tài sản chấp kiện pháp lý xảy làm ý nghĩa nguyên tắc tự thỏa thuận pháp luật dân Sự liệt kê quy định pháp luật thu giữ tài sản chấp qua giai đoạn văn khác cho thấy, pháp luật nhà làm luật quan tâm đến vấn đề chưa có đồng quy định hiệu thực tế Kiến nghị hoàn thiện: Thứ nhất, Sửa đổi, bổ sung Khoản Điều Nghị 47/2017 ngày 21/6/2017 Về thí điểm xử lý nợ xấu tổ chức tín dụng cho phù hợp với tin thần Khoản điều luật Điều luật sửa đổi thành “Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu có quyền thu giữ tài sản bảo đảm khoản nợ xấu đáp ứng đủ điều kiện sau: Tại hợp đồng bảo đảm văn khác có 47 thỏa thuận việc bên bảo đảm đồng ý cho tổ chức tín dụng có quyền thu giữ tài sản bảo đảm” Thứ hai, sửa đổi bổ sung Điều 301 Bộ luật Dân năm 2015 thành “ Trường hợpngười giữ tài sản không giao tài sản bên nhận bảo đảm không thu giữ tài sản bảo đảm bên nhận bảo đảm có quyền u cầu Tòa án giải quyết” 2.3.2 Thực trạng áp dụng pháp luật nhận tài sản để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm kiến nghị hoàn thiện Bộ luật dân quy định, bên nhận bảo đảm quyền nhận tài sản bảo đảm để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm có thỏa thuận xác lập giao dịch bảo đảm Bên bảo đảm có nghĩa vụ thực thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên nhận bảo đảm theo quy định pháp luật (Điều 305 Khoản BLDS năm 2015) Theo đó, việc nhận tài sản bảo đảm để thay cho nghĩa vụ trả nợ việc chuyển quyền sở hữu tài sản bảo đảm từ bên bảo đảm sang bên nhận bảo đảm Trong trường hợp bên bảo đảm bên nhận bảo đảm có thỏa thuận việc xử lý tài sản bảo đảm theo phương thức nhận tài sản bảo đảm để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm thực thực theo phương thức65: Một là, bên nhận bảo đảm bên bảo đảm thỏa thuận giá bán tài sản bảo đảm văn Trong trường hợp khơng thỏa thuận giá bán tài sản bên bảo đảm có quyền định tổ chức có chức thẩm định giá để xác định giá bán vịng 15 ngày, bên bảo đảm khơng định tổ chức có chức thẩm định giá bên nhận bảo đảm có quyền định tổ chức có chức thẩm định giá để xác định giá bán tài sản Chi phí th tổ chức có chức thẩm định giá tính vào chi phí xử lý tài sản bảo đảm Hai là, trường hợp tài sản theo quy định pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, sau xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm có trách nhiệm nộp hồ sơ chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng Hợp đồng bảo đảm, văn thỏa thuận khác việc nhận tài sản bảo đảm để thay cho việc thực nghĩa vụ bảo đảm 65 Điều 11 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/6/2014 Hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm 48 sử dụng thay cho hợp đồng, giấy tờ, tài liệu chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm Ba là, giá trị tài sản bảo đảm bù trừ vào số tiền vay, lãi phát sinh từ hợp đồng tín dụng chi phí khác liên quan theo quy định pháp luật Bên bảo đảm nhận số tiền cịn lại sau tốn đầy đủ nghĩa vụ cho bên nhận bảo đảm Trường hợp giá trị tài sản bảo đảm không đủ để tốn giá trị nghĩa vụ bên bảo đảm có trách nhiệm hồn trả số tiền cịn thiếu cho bên nhận bảo đảm Đối với tổ chức tín dụng, trường hợp nhận tài sản bảo đảm bất động sản để thay cho nghĩa vụ trả nợ việc mua, đầu tư, sở hữu tài sản cố định để làm trụ sở kinh doanh, địa điểm làm việc sở kho tàng phục vụ trực tiếp cho hoạt động nghiệp vụ không 50% vốn điều lệ quỹ dự trữ bổ sung vốn điều lệ tổ chức tín dụng không 50% vốn cấp quỹ dự trữ bổ sung vốn cấp chi nhánh ngân hàng nước ngồi66 Việc nhận tài sản bảo đảm thay cho nghĩa vụ trả nợ không khác với việc tổ chức tín dụng quyền “nằm giữ bất động sản việc xử lý nợ vay” theo quy định tạiĐiều 132 Luật tổ chức tín dụng năm 2010 Theo quy định củađiều luật, tổ chức tín dụng nắm giữ bất động sản việc xử lý nợ vay thời hạn ba năm, kể từ ngày định xử lý tài sản bảo đảm bất động sản Sau thời điểm này, tổ chức tín dụng phải bán, chuyển nhượng mua lại bất động sản để bảo đảm không vượt tỷ lệ đầu tư vào tài sản cố định mục đích sử dụng tài sản cố định Bộ luật dân năm 2015 quy định việc nhận tài sản bảo đảm để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm sau (Điều 305 BLDS năm 2015) Thứ nhất, bên nhận bảo đảm quyền nhận tài sản bảo đảm để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm có thỏa thuận xác lập giao dịch bảo đảm Thứ hai, trường hợp khơng có thỏa thuận từ xác lập giao dịch bảo đảm bên nhận bảo đảm nhận tài sản bảo đảm để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm đồng ý văn 66 Điều 140; Điều 132 Khoản Luật tổ chức tín dụng năm 2010 49 Thứ ba, trường hợp bên nhận tài sản bảo đảm để thay cho việc thực nghĩa vụ, bên bảo đảm có nghĩa vụ thực thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên nhận bảo đảm theo quy định pháp luật (Điều 305 Khoản BLDS) Bên nhận tài sản bảo đảm để thay cho việc thực nghĩa vụ phải xuất trình văn chứng minh quyền xử lý tài sản bảo đảm kết xử lý tài sản bảo đảm cho quan nhà nước có thẩm quyền chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản bảo đảm67 Thứ tư, trường hợp giá trị tài sản bảo đảm lớn giá trị nghĩa vụ bảo đảm bên nhận bảo đảm phải toán số tiền chênh lệch cho bên bảo đảm; trường hợp giá trị tài sản bảo đảm nhỏ giá trị nghĩa vụ bảo đảm phần nghĩa vụ chưa tốn trở thành nghĩa vụ khơng có bảo đảm Các bên có quyền tự thỏa thuận thơng qua tổ chức có chức thẩm định giá để thẩm định giá trị tài sản làm sở cho việc thỏa thuận68 Thực tiễn cho thấy, ngân hàng thương mại thỏa thuận thực biện pháp nhận tài sản bảo đảm thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm vấp phải khơngít trở ngại từ quy định pháp luật Về nguyên tắc, trường hợp mà tài sản phép chấp phép chuyển nhượng, ví dụ chuyển quyền sử dụng đất Tuy nhiên, trường hợp pháp luật có quy định hạn chế đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc phát mại khó khăn, rủi ro nhiều Chẳng hạn doanh nghiệp (trong có ngân hàng thương mại) khơng phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ví dụ theo quy định Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 “những trường hợp không nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất” Một bất cập ngân hàng thương mại thực việc nhận tài sản bảo đảm thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm bất động sản (là quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất hay quyền sử dụng đất ở), muốn cấp 67 Điều 64 Khoản điểm b Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm; Sửa đổi bổ sung Nghị định 11/2012/NĐ-CP 68 Điều 64 Khoản điểm b Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm; Sửa đổi bổ sung Nghị định 11/2012/NĐ-CP 50 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lại phải chuyển mục đích sử dụng từ đất sang đất sản xuất kinh doanh (theo quy định tạiĐiều 57 khoản điểm g Luật Đất đai năm 2013) Việc chuyển mục đích sử dụng từ đất sang đất sản xuất kinh doanh việc chuyển từ loại đất có giá trị sử dụng cao sang loại đất có giá trị thấp nhất, ngân hàng muốn tăng giá trị chuyển nhượng thực hoạt động chuyển nhượng lại phải chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất kinh doanh sang đất khoản tiền sử dụng đất lớn Mặt khác, thủ tục công chứng đăng ký quyền sở hữu nhiều bất cập, chưa kể đến thực thủ tục chuyển quyền sở hữu bên phải gánh chịu khoản thuế, phí có liên quan Kiến nghị hồn thiện Do hoạt động nhận tài sản bảo đảm thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm làm cho ngân hàng thương mại vi phạm quy định việc không kinh doanh bất động sản (Điều132 Luật tổ chức tín dụng năm 2010) tạo đầu cho bất động sản mà ngân hàng thương mại nắm giữ, số ngân hàng thương mại thành lập công ty trực thuộc Công ty công ty Quản lý nợ khai thác tài sản thuộc ngân hàng thương mại thành lập theo Quyếtđịnh số 1389/2001/QĐ-NHNN ngày 07/11/2001 Quyết định số 1390/2001/ QĐ-NHNN ngày 07/11/2001 hình thức Cơng ty trách nhiệm hữu hạn thành viên 100% vốn ngân hàng số điều lệ loại hình thơng thường khoản từ 100 đến 300 tỷ đồng Ngoài việc thực chức Điều 10 Nghị 1390 quản lý khai thác khoản nợ, tài sản ngân hàng thương mại mà công ty trực thuộc cịn có chức mua bán nợ, tài sản bảo đảm với ngân hàng thương mại khác Cho đến nay, loại hình hoạt động ngân hàng thương mại trì phù hợp với quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm luật kinh doanh bất động sản Luật kinh doanh bất động sản quy định việc kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định khơng 20 tỷ đồng (Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014) phải thành lập doanh nghiệp Đối với hoạt động quản lý tài sản ngân hàng thương mại Công ty quản lý nợ khai thác tài sản ngân hàng thương mại khơng cần phải lập doanh nghiệp có chức kinh doanh bất động sản (Điều Khoản 51 Nghịđịnh 76/2015 hướng dẫn chi tiết Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014), mộtđiều kiện thuận lợi ngân hàng thương mại Tuy nhiên, qua thời gian hoạt động công ty chệch hướng hoạt động cơng ty có chức kinh doanh bất động sản thật không tập trung xử lý tài sản bảo đảm cho ngân hàng thương mại tôn ban đầu Do đó, ngân hàng thương mại muốn thực việc xử lý tài sản bảo đảm nói chung hoạt động nhận tài sản bảo đảm thay cho nghĩa vụ bên bảo đảm riêng có kết mong muốn cần phải điều chỉnh chức của loại hình cơng ty tránh tình trạng đầu tư vốn cách dàn trãi không tập trung, chồng chéo Kiến nghị loại bỏ Khoản Điều 10 Quyết định 1390/QĐ-NHNN ngày 07/11/2001 ban hành điều lệ mẫu tổ chức hoạt động công ty quản lý nợ khai thác tài sản trực thuộc ngân hàng thương mại chức “Mua, bán nợ tồn đọng tổ chức tín dụng khác, cơng ty quản lý nợ khai thác tài sản ngân hàng thương mại khác theo quy định pháp luật”.Nhằm buộc công ty Quản lý nợ khai thác tài sản tổ chức tín dụng tập trung vào việc xử lý tài sản chấp nói chung nhận tài sản bảo đảm để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm nói riêng 52 KẾT LUẬN Ngày nay, điều kiện kinh tế nhiều thành phần định hướng xã hội chủ nghĩa xu toàn cầu hóa ngày tăng cao, nhiều tổ chức, cá nhân tích cực gia nhập vào hoạt động phát triển kinh tế Với đời luật TCTD năm 2010 (sửa đổi, bổ sung năm 2017) có nhiều tổ chức tín dụng thành lập, khơng tổ chức tín dụng chi nhánh ngân hàng100% vốn nước Một yếu tố quan trọng TCTD chức cấp tín dụng cho đối tượng có nhu cầu vốn xã hội Ngoài việc cấp tín dung cịn có số vai trị đặc biệt kinh tế thị trường như: Góp phần điều tiết nhu cầu vốn kinh tế: trình sản xuất kinh doanh, chủ thể có vốn nhàn rỗi chưa cần sử dụng Ngược lại, số chủ thể khác lại cần vốn cho hoạt động mình, từ cần chủ thể trung gian cho hai đối tượng tổ chức tín dụng ngân hàng thương mại nói riêng Tín dụng góp phần tạo việc làm cho xã hội Tín dụng tạo điều kiện thúc đẩy sản xuất hàng hóa phát triển, cán cân quan trọng phát triển kinh tế đất nước Tuy nhiên, chất tín dụng ngân hàng vay khách hàng cho vay lại nên khả thu hồi vốn vay tổ chức tín dụng nói chung ngân hàng thương mại nói riêng quan trọng Khơng thu hồi vốn vay đồng nghĩa với việc trả lãi cho phần vốn vay (tiền gửi) chủ thể khác, dẫn đến khả sụp đổ dây chuyền nhiều chủ thể xã hội có thật Từ năm 2013 đến có hàng loạt ngân hàng thương mại phải sáp nhập bị mua lại Ngun nhân có nhiều, ngun nhân quan trọng việc vốn không thu hồi khoản vay cho vay Bởi vậy, chế tài cần thiết để đảm bảo an toàn cho khoản vay cần thiết vàđó việc tuân thủ nghiêm ngặt quy định biện pháp bảo đảm có biện pháp chấp tài sản Đề tài “Bảo đảm thực hợp đồng tín dụng biệp pháp chấp tài sản” vấn đề cần thiết, có ý nghĩa mặt pháp lý thực tiễn nhằm góp phần tìm thêm giải pháp để nâng cao chất lượng công tác cho vay ngân hàng thương mại 53 Đi từ khía cạnh pháp lý, quy định pháp luật biện pháp bảo đảm, hợp đồng tín dụng, khái niệm chấp tài sản đề cập Chương Nội dung chương chủ yếu phân tích vấn đề khái niệm, phân loại, đặc điểm biện pháp bảo đảm, chấp Trong phạm vi đề tài luận văn, đối tượng nghiên cứu hẹp, Chương hai Bảo đảm thực hợp đồng tín dụng biện pháp chấp tài sản bắt đầu tập trung phân tích khía cạnh vấn đề, nhữngđiểm bất cập, điều khoản chưa đảm bảo tính phù hợp quy định pháp luật với thực tiễn quy định pháp luật với Trên sở tác giả vào khía cạnh cụ thể liên quan đến vấn đề bảo đảm thực hợp đồng tín dụng biện pháp chấp tài sản quan điểm chưa thống liên quan đến vấn đề này, từ đề xuất hồn thiện số quy định pháp luật 54 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Văn pháp luật Luật Các tổ chức tín dụngnăm 2010, sửa đồi, bổ sung năm 2017 Bộ luật Dân năm 1995; 2005;2015 Luật Đấtđai năm 2013 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Luật Nhà năm 2014 Nghị định163/2006/NĐ-CP Về giao dịch bảo đảm Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 163/2006 Về giao dịch bảo đảm Nghị định 8019/VBHN-BTP Về giao dịch bảo đảm Nghị định 102/2017/NĐ-CP biện phápđăng ký giao dịch bảođảm 10 Thơng tư 26/2015/TT-NHNN Hướng dẫn trình tự, thủ tục chấp tài sản dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai 11 Thông tư 39/2016/TT-NHNN Quy định hoạt động cho vay tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước khách hàng B Bản án 12 Bản án phúc thẩm số 05/2011/KDTM-PT ngày 25/10/2011 Về việc yêu cầu tuyên bố hợp đồng chấp vơ hiệu Tịa án nhân dân Tối cao Đà Nẵng 13 Bản án phúc thẩm số 11/2016/KDTM-PT ngày 13/7/2016 Về việc tranh chấp hợp tín dụng, chấp Tòa án nhân dân tỉnh Nghệ An C Sách giáo trình 14 Đỗ Văn Đại (2014) Luật nghĩa vụ dân bảo đảm thực nghĩa vụ dân Việt Nam, Nhà xuất trị quốc gia 15 Đỗ Văn Đại (2016)Bình luận khoa học điểm BLDS năm 2015, Nhà xuất Hồng Đức- Hội luật gia Việt Nam 16 Nguyễn Ngọc Điện (1999) Bình luận khoa học bảo đảm thực nghĩa vụ luật dân VN, Nhà xuất trẻ 17 Trương Thanh Đức (2017) Chín biện pháp bảo đảm nghĩa vụ hợp đồng, Nhà xuất Chính trị quốc gia thật 18 Lê Minh Hùng (2015)Hình thức hợp đồng, Nhà xuất Hồng Đức 55 19 Lê Minh Hùng (2015) Thời điểm giao kết hợp đồng, Nhà xuất Hồng Đức 20 Lê Minh Hùng (2015) Hiệu lựccủa hợp đồng, Nhà xuất Hồng Đức 21 Đoàn Đức Lương (2015) Pháp luật giao dịch bảo đảm hoạt động tín dụng, Nhà xuất trị quốc gia 22 Phạm Văn Tuyết (2012)Hợp đồng tín dụng biện pháp bảo đảm tiền vay, Nhà xuất Tư pháp 23 So sánh-đối chiếu Bộ luật dân 2005 2015, Nhà xuất Chính trị quốc gia năm 2016 24 Vũ Thị Hồng Yến (2017) Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định Bộ Luật Dân 2015, Nhà xuất Chính trị quốc gia thật 25 Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh (2010) Giáo trình luật ngân hàng, Nhà xuất Đại học quốc gia thành phố Hồ Chí Minh 26 Nguyễn Văn Vân (2016) Giáo trình luật ngân hàng, Nhà xuất Hồng ĐứcHội Luật gia Việt Nam 27 Đại học Luật Hà Nội (2003) Giáo trình Lý luận Nhà nước pháp luật,Nhà xuất Công an nhân dân D Các trang web 28 Huỳnh Anh https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2017/03/15/mot-so-van-dephp-l-ve-the-chap-nh-o-hnh-thnh-trong-tuong-lai-tai-ngn-hng-thuong-mai/ truy cập ngày 12/5/2018 29 Hồ Quang Huy, Thực pháp luật chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở, http://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=1779,truy cập ngày 12/5/2018 30 Nguyễn Quang Hương Trà, Thế chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác có phải biện lãnh?http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/xay-dung-phapluat.aspx?ItemID=266 truy cập ngày 12/5/2018 pháp bảo