(Tiểu luận) đồ án định giá bất động sản

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN – MÔI TRƯỜNG TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI - // - ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Sinh viên thực : Nguyễn Minh Trung Lớp: MSSV Khóa Giảng viên hướng dẫn : 08_ĐHQB : 0850040097 : 2019 - 2023 : Th.S Trần Tấn Tài Tp Hồ Chí Minh, tháng năm 2023 TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUN – MƠI TRƯỜNG TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI - // - ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Sinh viên thực : Nguyễn Minh Trung Lớp: MSSV Khóa Giảng viên hướng dẫn : 08_ĐHQB : 0850040097 : 2019 - 2023 : Th.S Trần Tấn Tài Tp Hồ Chí Minh, tháng năm 2023 TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MƠI TRƯỜNG TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NHIỆM VỤ ĐỒ ÁN MÔN HỌC (CHÚ Ý: SV phải đóng tờ vào trang thứ thuyết minh) Họ tên sinh viên: Nguyễn Minh Trung MSSV: 0850040097 Lớp: 08_ĐHQB Tên đồ án môn học: Phân tích thị trường Bất động sản: Phân khúc đất huyện Bến Lức Long An Nhiệm vụ (Nêu nội dung liệu ban đầu): Thu thập thông tin: Thu thập thông tin tài sản bất động sản cần định giá, bao gồm thông tin vị trí, diện tích, tiện ích, trạng thái tài sản yếu tố khác liên quan Nghiên cứu thị trường: Nghiên cứu thị trường để tìm hiểu giá thị trường bất động sản khu vực tương tự Sử dụng liệu thống kê từ quan chức trang web thị trường bất động sản để thu thập thông tin Áp dụng phương pháp định giá: Áp dụng phương pháp định giá bất động sản, bao gồm phương pháp so sánh thị trường, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập Các phương pháp sử dụng để tính tốn giá trị tài sản bất động sản từ yếu tố khác Xác định giá trị tài sản bất động sản: Dựa thông tin liệu thu thập phương pháp định giá áp dụng, xác định giá trị tài sản bất động sản Đưa báo cáo định giá: Tổng hợp kết thông tin thu thập để tạo thành báo cáo định giá bất động sản, bao gồm thông tin giá trị tài sản, yếu tố ảnh hưởng đến giá trị giải pháp tăng giá trị tài sản cần Ngày giao: ngày 22 tháng 03 năm 2023 Ngày hoàn thành: ngày 22 tháng 04 năm 2023 TP Hồ Chí Minh, ngày … tháng … năm 2023 TRƯiNG BỘ MÔN NGƯỜI HƯỚNG DẪN (Ký ghi rõ họ tên) (Ký ghi rõ họ tên) NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN (Giáo viên ghi nhận xét mình, tay, vào phần này) Phần đánh giá: ………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………….… …………………………………………………………………………….…… ………………………………………………………………………….……… ……………………………………………………………………….………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… • Ý thức thực hiện: ………………………………………………………………………………… ……….………………………………………………………………………… • Nội dụng thực hiện: ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… • Hình thức trình bày: ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… • Tổng hợp kết quả: [ ] Được bảo vệ; [ ] Được bảo vệ có chỉnh sửa bổ sung; [ ] Khơng bảo vệ TP Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2023 GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN (Ghi rõ họ, tên) Mục lụ LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài Ý nghĩa lý thuyết thực tiễn đồ án .2 Kết đạt vấn đề tồn PHẦN Ι: TỔNG QUAN .3 1.1 Cơ sở lý luận thẩm định giá đất bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Khái niệm giá đất vai trò giá đất 1.1.2.1.Khái niệm giá đất 1.1.2.2.Vai trò giá đất .3 1.1.2.3 Đặc trưng giá đất 1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất 1.1.4 Giá trị hình thái biểu đất đai 1.1.4.1.Khái niệm giá trị đất 1.1.4.2 Đặc điểm giá trị đất 1.2 Căn pháp lý thẩm định giá đất bất động sản .7 1.2.1 Nguyên tắc định giá đất đai bất động sản 1.2.2 Các phương pháp thẩm định giá đất bất động sản .9 1.2.3 Các thông tư, nghị định, luật áp dụng việc thẩm định giá bất động sản……………………………………………………………………… …….10 1.3 Phương pháp phân tích thị trường bất động sản .11 PHẦN ΙΙ NỘI DUNG NGHIÊN CỨU VÀ KẾT QUẢ 14 2.1 Sơ lược địa bàn nghiên cứu 14 2.1.1 Vị trí địa lý .14 2.1.2 Điều kiện tự nhiên: 14 2.1.3 Phát triển kinh tế 15 2.1.4 Hạ tầng giao thông 15 2.1.5 Bản đồ quy hoạch huyện Bến Lức đến năm 2030 16 2.2 Sơ lược biến động giá Huyện Bến Lức, Tỉnh Long An qua năm …………………………………………………………………………….16 2.3 So sánh giá đất nhà nước giá đất thị trường số tuyến đường địa bàn nghiên cứu 17 2.3.1 Bảng giá nhà nước 17 2.3.2 Bảng giá thị trường số tuyến đường khu vực nghiên cứu.24 2.4 Thẩm định bất động sản cụ thể .26 2.4.1 Giới thiệu bất động sản cần định giá .26 2.4.2 Giới thiệu tài sản so sánh 28 2.4.3 Căn pháp lý dùng để thẩm định giá 30 2.4.4 Cơ sở giá trị biện pháp thẩm định giá .30 2.4.5 Tiến hành thẩm định giá 31 2.4.6 Kết thẩm định giá .37 KẾT LUẬN 38 DANH MỤC VIẾT CHỮ TẮT STT Từ viết tắt Giải thích từ UBND ngữ Ủy Ban Nhân Dân TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh TSSS Tài sản so sánh Tài sản TSĐG định giá Khu công KCN nghiệp Bất động sản BĐS Quyền sử dụng đất QSDĐ GCNQSDĐ, QSHNi TSKGLVĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH ẢN Hình 2.1.1 Bản đồ huyện Bến Lức 14 Hình 2.1.2 Bản đồ quy hoạch tổng thể huyện Bến Lức đến năm 2023 16 Bảng 2.3.1 Bảng giá đất đô thị nhà nước 18 Hình 2.4.1 Tổng quan TSĐG…………………………………… ………26 Hình 2.4.2 Đường vào TSĐG……………………………………………… 26 Hình 2.4.3 Hình ảnh TSĐG Google Map 26 Hình 2.4.4 Hình ảnh pháp lý TSĐG 27 Bảng 2.3 Thông tin tài sản định giá qua hồ sơ pháp lý 27 Bảng 2.4 Thơng tin tổng hợp tìm hiểu TSĐG .28 Hình 2.4.5 Ảnh tổng quan pháp lý Tài sản so sánh 29 Hình 2.4.6 Ảnh tổng quan pháp lý Tài sản so sánh 29 Hình 2.4.7 Ảnh tổng quan pháp lý Tài sản so sánh 30 Bảng 2.5 Thông tin tài sản cần định giá tài sản so sánh 31 Bảng 2.6 Bảng điều chỉnh phần đất 33 Bảng 2.7: Giá trị quyền sử dụng đất 37 LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài Đất đai thứ tài sản không bị hao mòn theo thời gian, ngược lại giá trị đất đai ln có xu hướng tăng dần theo thời gian Đất đai khơng phải hàng hóa tự sản sinh sau trình sản xuất mà đất đai cố định chịu chi phối yếu tố mơi trường nơi có đất giá trị đất đai khác Cùng với xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế, lĩnh vực định giá tài sản nói chung, định giá bất động sản nói riêng ngày phát triển mạnh mẽ Sự phát triển lĩnh vực định giá bất động sản thể thơng qua việc hình thành Hiệp hội, trung tâm đào tạo thẩm định giá Định giá phần thiếu nhiều lĩnh vực: Đầu tư dự án, cho thuê nhà đất, cổ phần hóa doanh nghiệp, sàn giao dịch Bất động sản, Để định giá đất cần xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vị trí, diện tích, khoảng cách đến trung tâm, ô nhiễm môi trường, an ninh Đồng thời yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất khơng giống Do đó, cần xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất làm sở xác định giá đất cách xác Nhưng khơng giống tài sản thơng thường khác, xác định xác giá đất xem cơng tác khó khăn Thẩm định giá bất động sản hoạt động cần thiết đời sống bất động sản có giá trị lớn tổng tài sản quốc gia Việc xác định thu thập thông tin cần thiết để định giá bất động sản nhiều khó khăn cần có hướng rõ ràng Để công tác định giá đất khách quan khoa học, việc xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất lượng hóa mối quan hệ yếu tố đặc điểm đất đai với giá trị đất đai cần thiết Điều thực thơng qua phân tích thống kê yếu tố ảnh hưởng đến đất đai Do việc xác định giá trị đất đai, giá trị bất động sản vô cần thiết để phục vụ cho việc thực sách tài đất đai, khoản thu ngân sách nhà nước, mục đích chuyển nhượng, cho thuê, chấp, bán đấu giá… Chính vậy, đời chức thẩm định giá đất đai, cụ thể hoạt động thẩm định giá bất động sản vô cần thiết, giúp sâu vào phân tích thị trường, xác định giá trị phù hợp cho đất đai vị trí vào thời điểm cụ thể Để định giá đất cần xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vị trí, diện tích, khoảng cách đến trung tâm, nhiễm mơi trường, an ninh Đồng thời yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất không giống Do đó, cần xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất làm sở xác định giá đất cách xác Nhưng khơng giống tài sản thông thường khác, xác định xác giá đất xem cơng tác khó khăn Việc thẩm định giá bất động sản phải dựa tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mơ, thực trạng bất động sản giá thị trường thời điểm định giá Thẩm định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực tuân thủ pháp luật Ý nghĩa lý thuyết thực tiễn đồ án Thông qua việc xác định giá đất thị trường cách công khai minh bạch sở tham khảo cho giao dịch thị trường, hạn chế tối đa việc thiếu thông tin bất động sản, gây ảnh hưởng khơng nhỏ đến quyền lợi, lợi ích bên tham gia giao dịch Góp phần chênh lệch giá đất Nhà nước giá thị trường phân khúc này, biết trình thực định giá bất động sản, hiểu có chênh lệch giá Nhà nước giá thị trường Sau thực tiễn đồ án định giá bất động sản giúp ta xác định giá trị bất động sản cần thẩm định khu vực Bến Lức – Long An Kết đạt Sau hồn thành đồ án, sinh viên hiểu rõ thị trường bất động sản huyện Bến Lức nói chung phân khúc đất nói riêng Hiểu phương pháp định giá bất động sản thơng tư, nghị định có liên quan đến định giá bất động sản Hiểu biến động thị trường Thẩm định đươc giá bất động sản địa bàn Biết nguyên nhân dẫn đến biến đổi thị trường tại, đánh giá tiềm phát triển thị trường tương lai Những vấn đề tồn đọng: Độ xác thơng tin: Để định giá bất động sản xác, cần phải có đủ thơng tin tình trạng, đặc tính yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản Tuy nhiên, thông tin khơng cập nhật xác Phương pháp định giá: Có nhiều phương pháp khác để định giá bất động sản, bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp chiết khấu dòng tiền phương pháp chi phí tái tạo Tuy nhiên, phương pháp có hạn chế riêng khơng phù hợp cho trường hợp Đề xuất: Tích hợp liệu với nguồn khác nhau: Để định giá xác hơn, công ty định giá bất động sản tích hợp liệu từ nguồn khác liệu quyền, liệu địa lý, liệu ngành liệu kinh tế Điều giúp định giá bất động sản đáp ứng nhu cầu khách hàng thị trường PHẦN Ι: TỔNG QUAN 1.1 Cơ sở lý luận thẩm định giá đất bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản Luật Dân 2015, Khoản Điều 107 nói Bất động sản Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định pháp luật Theo đó, luật pháp Việt Nam cơng nhận bất động sản đất đai thuộc mảnh đất bao gồm vật đất lịng đất Bên cạnh đó, tài sản tháo rời khơng tính BĐS 1.1.2 Khái niệm giá đất vai trò giá đất 1.1.2.1 Khái niệm giá đất Theo Khoản 19, Điều Luật đất đai 2013 ghi rõ: “Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất” Song song đó, Khoản 20, Điều Luật đất đai 2013 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định” 1.1.2.2 Vai trò giá đất Giá đất nhà nước xác lập khung giá đất, giá đất giáp ranh địa phương cấp tỉnh áp dụng trường hợp không gây nguy tham nhũng khiếu kiện người dân gồm: Tính tiền sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phần diện tích hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp đất sang đất phần diện tích hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân; Tính khoản thuế liên quan đến đất đai phí, lệ phí quản lý, sử dụng đất đai; - Tính tiền xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai; Tính tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước trường hợp đất trả lại đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử