Đồ án định giá bất động sản

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN – MÔI TRƯỜNG TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI - // - ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Sinh viên thực : Nguyễn Minh Trung Lớp: MSSV Khóa Giảng viên hướng dẫn : : : : 08_ĐHQB 0850040097 2019 - 2023 Th.S Trần Tấn Tài Tp Hồ Chí Minh, tháng năm 2023 TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUN – MƠI TRƯỜNG TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI - // - ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Sinh viên thực : Nguyễn Minh Trung Lớp: MSSV Khóa Giảng viên hướng dẫn : : : : 08_ĐHQB 0850040097 2019 - 2023 Th.S Trần Tấn Tài Tp Hồ Chí Minh, tháng năm 2023 TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MƠI TRƯỜNG TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NHIỆM VỤ ĐỒ ÁN MÔN HỌC (CHÚ Ý: SV phải đóng tờ vào trang thứ thuyết minh) Họ tên sinh viên: Nguyễn Minh Trung MSSV: 0850040097 Lớp: 08_ĐHQB Tên đồ án môn học: Phân tích thị trường Bất động sản: Phân khúc đất huyện Bến Lức Long An Nhiệm vụ (Nêu nội dung liệu ban đầu): Thu thập thông tin: Thu thập thông tin tài sản bất động sản cần định giá, bao gồm thông tin vị trí, diện tích, tiện ích, trạng thái tài sản yếu tố khác liên quan Nghiên cứu thị trường: Nghiên cứu thị trường để tìm hiểu giá thị trường bất động sản khu vực tương tự Sử dụng liệu thống kê từ quan chức trang web thị trường bất động sản để thu thập thông tin Áp dụng phương pháp định giá: Áp dụng phương pháp định giá bất động sản, bao gồm phương pháp so sánh thị trường, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập Các phương pháp sử dụng để tính tốn giá trị tài sản bất động sản từ yếu tố khác Xác định giá trị tài sản bất động sản: Dựa thông tin liệu thu thập phương pháp định giá áp dụng, xác định giá trị tài sản bất động sản Đưa báo cáo định giá: Tổng hợp kết thông tin thu thập để tạo thành báo cáo định giá bất động sản, bao gồm thông tin giá trị tài sản, yếu tố ảnh hưởng đến giá trị giải pháp tăng giá trị tài sản cần Ngày giao: ngày 22 tháng 03 năm 2023 Ngày hoàn thành: ngày 22 tháng 04 năm 2023 TP Hồ Chí Minh, ngày … tháng … năm 2023 TRƯiNG BỘ MÔN NGƯỜI HƯỚNG DẪN (Ký ghi rõ họ tên) (Ký ghi rõ họ tên) NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN (Giáo viên ghi nhận xét mình, tay, vào phần này) Phần đánh giá: ………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………….… …………………………………………………………………………….…… ………………………………………………………………………….……… ……………………………………………………………………….………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… • Ý thức thực hiện: ………………………………………………………………………………… ……….………………………………………………………………………… • Nội dụng thực hiện: ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… • Hình thức trình bày: ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… • Tổng hợp kết quả: [ ] Được bảo vệ; [ ] Được bảo vệ có chỉnh sửa bổ sung; [ ] Khơng bảo vệ TP Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2023 GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN (Ghi rõ họ, tên) Mục lụ LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài Ý nghĩa lý thuyết thực tiễn đồ án .2 Kết đạt vấn đề tồn PHẦN Ι: TỔNG QUAN 1.1 Cơ sở lý luận thẩm định giá đất bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Khái niệm giá đất vai trò giá đất .3 1.1.2.1 Khái niệm giá đất 1.1.2.2 Vai trò giá đất 1.1.2.3 Đặc trưng giá đất 1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất 1.1.4 Giá trị hình thái biểu đất đai .6 1.1.4.1 Khái niệm giá trị đất .6 1.1.4.2 Đặc điểm giá trị đất .6 1.2 Căn pháp lý thẩm định giá đất bất động sản 1.2.1 Nguyên tắc định giá đất đai bất động sản 1.2.2 Các phương pháp thẩm định giá đất bất động sản 1.2.3 Các thông tư, nghị định, luật áp dụng việc thẩm định giá bất động sản……………………………………………………………………… …….10 1.3 Phương pháp phân tích thị trường bất động sản 11 PHẦN ΙΙ NỘI DUNG NGHIÊN CỨU VÀ KẾT QUẢ 14 2.1 Sơ lược địa bàn nghiên cứu .14 2.1.1 Vị trí địa lý .14 2.1.2 Điều kiện tự nhiên: 14 2.1.3 Phát triển kinh tế 15 2.1.4 Hạ tầng giao thông 15 2.1.5 Bản đồ quy hoạch huyện Bến Lức đến năm 2030 16 2.2 Sơ lược biến động giá Huyện Bến Lức, Tỉnh Long An qua năm …………………………………………………………………………….16 2.3 So sánh giá đất nhà nước giá đất thị trường số tuyến đường địa bàn nghiên cứu 17 2.3.1 Bảng giá nhà nước 17 2.3.2 Bảng giá thị trường số tuyến đường khu vực nghiên cứu.24 2.4 Thẩm định bất động sản cụ thể .26 2.4.1 Giới thiệu bất động sản cần định giá 26 2.4.2 Giới thiệu tài sản so sánh 28 2.4.3 Căn pháp lý dùng để thẩm định giá .30 2.4.4 Cơ sở giá trị biện pháp thẩm định giá 30 2.4.5 Tiến hành thẩm định giá .31 2.4.6 Kết thẩm định giá 37 KẾT LUẬN 38 DANH MỤC VIẾT CHỮ TẮT STT Từ viết tắt Giải thích từ ngữ UBND Ủy Ban Nhân Dân TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh TSSS Tài sản so sánh TSĐG Tài sản định giá KCN Khu công nghiệp BĐS Bất động sản QSDĐ Quyền sử dụng đất GCNQSDĐ, QSHNi TSKGLVĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH ẢN Hình 2.1.1 Bản đồ huyện Bến Lức 14 Hình 2.1.2 Bản đồ quy hoạch tổng thể huyện Bến Lức đến năm 2023 16 Bảng 2.3.1 Bảng giá đất đô thị nhà nước 18 Hình 2.4.1 Tổng quan TSĐG…………………………………… ………26 Hình 2.4.2 Đường vào TSĐG……………………………………………… 26 Hình 2.4.3 Hình ảnh TSĐG Google Map .26 Hình 2.4.4 Hình ảnh pháp lý TSĐG 27 Bảng 2.3 Thông tin tài sản định giá qua hồ sơ pháp lý .27 Bảng 2.4 Thông tin tổng hợp tìm hiểu TSĐG 28 Hình 2.4.5 Ảnh tổng quan pháp lý Tài sản so sánh .29 Hình 2.4.6 Ảnh tổng quan pháp lý Tài sản so sánh .29 Hình 2.4.7 Ảnh tổng quan pháp lý Tài sản so sánh .30 Bảng 2.5 Thông tin tài sản cần định giá tài sản so sánh 31 Bảng 2.6 Bảng điều chỉnh phần đất 33 Bảng 2.7: Giá trị quyền sử dụng đất 37 LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài Đất đai thứ tài sản không bị hao mòn theo thời gian, ngược lại giá trị đất đai ln có xu hướng tăng dần theo thời gian Đất đai khơng phải hàng hóa tự sản sinh sau trình sản xuất mà đất đai cố định chịu chi phối yếu tố mơi trường nơi có đất giá trị đất đai khác Cùng với xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế, lĩnh vực định giá tài sản nói chung, định giá bất động sản nói riêng ngày phát triển mạnh mẽ Sự phát triển lĩnh vực định giá bất động sản thể thơng qua việc hình thành Hiệp hội, trung tâm đào tạo thẩm định giá Định giá phần thiếu nhiều lĩnh vực: Đầu tư dự án, cho thuê nhà đất, cổ phần hóa doanh nghiệp, sàn giao dịch Bất động sản, Để định giá đất cần xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vị trí, diện tích, khoảng cách đến trung tâm, ô nhiễm môi trường, an ninh Đồng thời yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất khơng giống Do đó, cần xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất làm sở xác định giá đất cách xác Nhưng khơng giống tài sản thơng thường khác, xác định xác giá đất xem cơng tác khó khăn Thẩm định giá bất động sản hoạt động cần thiết đời sống bất động sản có giá trị lớn tổng tài sản quốc gia Việc xác định thu thập thông tin cần thiết để định giá bất động sản nhiều khó khăn cần có hướng rõ ràng Để công tác định giá đất khách quan khoa học, việc xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất lượng hóa mối quan hệ yếu tố đặc điểm đất đai với giá trị đất đai cần thiết Điều thực thơng qua phân tích thống kê yếu tố ảnh hưởng đến đất đai Do việc xác định giá trị đất đai, giá trị bất động sản vô cần thiết để phục vụ cho việc thực sách tài đất đai, khoản thu ngân sách nhà nước, mục đích chuyển nhượng, cho thuê, chấp, bán đấu giá… Chính vậy, đời chức thẩm định giá đất đai, cụ thể hoạt động thẩm định giá bất động sản vô cần thiết, giúp sâu vào phân tích thị trường, xác định giá trị phù hợp cho đất đai vị trí vào thời điểm cụ thể Để định giá đất cần xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vị trí, diện tích, khoảng cách đến trung tâm, ô nhiễm môi trường, an ninh Đồng thời yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất khơng giống Do đó, cần xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất làm sở xác định giá đất cách xác Nhưng khơng giống tài sản thông thường khác, xác định xác giá đất xem cơng tác khó khăn Việc thẩm định giá bất động sản phải dựa tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng bất động sản giá thị trường thời điểm định giá Thẩm định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực tuân thủ pháp luật Ý nghĩa lý thuyết thực tiễn đồ án Thông qua việc xác định giá đất thị trường cách công khai minh bạch sở tham khảo cho giao dịch thị trường, hạn chế tối đa việc thiếu thông tin bất động sản, gây ảnh hưởng không nhỏ đến quyền lợi, lợi ích bên tham gia giao dịch Góp phần chênh lệch giá đất Nhà nước giá thị trường phân khúc này, biết trình thực định giá bất động sản, hiểu có chênh lệch giá Nhà nước giá thị trường Sau thực tiễn đồ án định giá bất động sản giúp ta xác định giá trị bất động sản cần thẩm định khu vực Bến Lức – Long An Kết đạt Sau hồn thành đồ án, sinh viên hiểu rõ thị trường bất động sản huyện Bến Lức nói chung phân khúc đất nói riêng Hiểu phương pháp định giá bất động sản thơng tư, nghị định có liên quan đến định giá bất động sản Hiểu biến động thị trường Thẩm định đươc giá bất động sản địa bàn Biết nguyên nhân dẫn đến biến đổi thị trường tại, đánh giá tiềm phát triển thị trường tương lai Những vấn đề tồn đọng: Độ xác thơng tin: Để định giá bất động sản xác, cần phải có đủ thơng tin tình trạng, đặc tính yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản Tuy nhiên, thông tin khơng cập nhật xác Phương pháp định giá: Có nhiều phương pháp khác để định giá bất động sản, bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp chiết khấu dòng tiền phương pháp chi phí tái tạo Tuy nhiên, phương pháp có hạn chế riêng khơng phù hợp cho trường hợp Đề xuất: Tích hợp liệu với nguồn khác nhau: Để định giá xác hơn, cơng ty định giá bất động sản tích hợp liệu từ nguồn khác liệu quyền, liệu địa lý, liệu ngành liệu kinh tế Điều giúp định giá bất động sản đáp ứng nhu cầu khách hàng thị trường PHẦN Ι: TỔNG QUAN 1.1 Cơ sở lý luận thẩm định giá đất bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản Luật Dân 2015, Khoản Điều 107 nói Bất động sản Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định pháp luật Theo đó, luật pháp Việt Nam cơng nhận bất động sản đất đai thuộc mảnh đất bao gồm vật đất lịng đất Bên cạnh đó, tài sản tháo rời khơng tính BĐS 1.1.2 Khái niệm giá đất vai trò giá đất 1.1.2.1 Khái niệm giá đất Theo Khoản 19, Điều Luật đất đai 2013 ghi rõ: “Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất” Song song đó, Khoản 20, Điều Luật đất đai 2013 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định” 1.1.2.2 Vai trò giá đất Giá đất nhà nước xác lập khung giá đất, giá đất giáp ranh địa phương cấp tỉnh áp dụng trường hợp không gây nguy tham nhũng khiếu kiện người dân gồm: - Tính tiền sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phần diện tích hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp đất sang đất phần diện tích hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân; - Tính khoản thuế liên quan đến đất đai phí, lệ phí quản lý, sử dụng đất đai; - Tính tiền xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai; - Tính tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai - Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước trường hợp đất trả lại đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử đường ≥ 3m, có trải đá, sỏi đỏ, Đức, An Thạnh bê tông nhựa (Nguồn: Thu thập tổng hợp trang web buôn bán bđs uy tín Bảng giá đất thị trường nêu thu nhập khảo sát nhiều nguồn thông tin như: Hỏi ý kiến người dân sinh sống nơi đó, thu thập từ mơi giới, trang bất động sản uy tín lâu năm, Vì có giá bình qn giao động khoảng tầm giá, số liệu thay đổi tùy nhu cầu thị trường nhu cầu người mua với người bán Các số liệu thu thập vào thời điểm làm đồ án: Tháng năm 2023 Về bản, giá đất Nhà nước giá đất thị trường ln ln có chênh lệch cao giá đất Nhà nước thấp so với giá đất thị trường: - Giá đất theo khung Nhà nước ban hành sử dụng để tổ chức, cá nhân xác định sở đóng thuế sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng, tính giá đất đền bù, giải tỏa dự án,… Đặc biệt, Nhà nước doanh nghiệp áp dụng khung giá đất để tính thuế đất đai số tiền đền bù giải phóng mặt theo quy định cho người dân - Giá thị trường thành phần kinh tế thị trường thỏa thuận Giá thị trường có khu vực, địa phương lấy giá đất Nhà nước ban hành sát với giá định khung Cũng có khu vực có giá thị trường chênh lệch cao: từ hay chí cao gấp đến lần, giá định khung, thể rõ hai thành phố lớn Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh, cao gấp 30 – 50 phần trăm giao dịch thực tế Theo Luật Đất đai 2013 quy định: Bảng giá đất xây dựng định kỳ 05 năm lần công bố công khai vào ngày 01 tháng năm đầu kỳ Trong đó, thị trường bất động sản Việt Nam có biến động liên tục Nhu cầu tìm kiếm đầu tư, sử dụng đất đai người dân, tổ chức, doanh nghiệp ln cao mà nguồn cung bất động sản có giới hạn Có thể nhận lệch pha cung – cầu mạnh mẽ thành phố lớn thành phố Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh 24 2.4 Thẩm định bất động sản cụ thể 2.4.1 Giới thiệu bất động sản cần định giá Hình 2.4.1 Tổng quan TSĐG Hình 2.4.2 Đường vào TSĐG Hình 2.4.3 Hình ảnh TSĐG Google Map 25 Hình 2.4.4 Hình ảnh pháp lý TSĐG Bảng 2.3 Thơng tin tài sản định giá qua hồ sơ pháp lý Tài sản thẩm định Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Tọa lạc Thửa đất số: 678 Địa Thửa đất số 678, tờ đồ số 6; địa xã Nhựt Chánh, huyện Bến Lức, tỉnh Long An Tọa độ X: 10.6220479 Diện tích đất Tờ đồ số: Y: 106.4724037 Tổng diện tích đất 120m2 (Phù hợp quy hoạch) Đất ở: 120,0 m2 Đất NN: 0,0 m2 Độ rộng Mặt tiền: 6m2 Chiều dài: 20m2 Hình dáng Vng vức Hình thức sử dụng Sử dụng riêng Mục đích sử dụng Đất nơng thơn Thời hạn sử dụng Lâu dài 26 Nguồn gốc sử dụng Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Hiện trạng sử dụng Hướng TSĐG Bắc – Tây Mục đích thẩm định Làm để ngân hàng A định tín dụng Bảng 2.4 Thơng tin tổng hợp tìm hiểu TSĐG Độ rộng đường: Dân cư: Đường nhựa rộng khoảng 6m Đông đúc có nhiều tiện ích xung quanh Cơ sở hạ tầng, mơi trường sống Tốt, Thích hợp mua để đầu tư Giao thông Đơn giá đất theo QĐ UBND: Đơn giá đất theo thị trường Cách KDC Thanh yến 650m, KCN Nhựt Chánh 850m,Trường Bình Nhựt 600m, Trạm xăng dầu Bình Triệu, Trường mẫu giáo Nhựt Chánh, 630.000 đồng (Sáu trăm ba mươi nghìn đồng) 5,300,000 đồng (Năm triệu ba trăm nghìn đồng) 2.4.2 Giới thiệu tài sản so sánh Tài sản so sánh 1: - Địa chỉ: Xã Nhựt Chánh, huyện Bến Lức, tỉnh Long An Tài sản so sánh 2: - Địa chỉ: Xã Nhựt Chánh, huyện Bến Lức, tỉnh Long An Tài sản so sánh 3: - Địa chỉ: Xã Nhựt Chánh, huyện Bến Lức, tỉnh Long An 27 Hình 2.4.5 Ảnh tổng quan pháp lý Tài sản so sánh Hình 2.4.6 Ảnh tổng quan pháp lý Tài sản so sánh 28 Hình 2.4.7 Ảnh tổng quan pháp lý Tài sản so sánh 2.4.3 Căn pháp lý dùng để thẩm định giá Căn Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng năm 2012; Căn Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng năm 2013 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Giá thẩm định giá; Căn Nghị định số 215/2013/NĐ-CP ngày 23 tháng 12 năm 2013 Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cấu tổ chức Bộ Tài chính; 2.4.4 Cơ sở giá trị biện pháp thẩm định giá Theo thông tin mà em thu thập từ trang bất động sản thăm dò thực tế tài sản cần định giá em lựa chọn phương pháp so sánh để thẩm định giá Phương pháp so sánh phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị tài sản thẩm định giá dựa sở phân tích mức giá tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị tài sản thẩm định giá Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường Dựa theo cách tiếp cận từ thị trường, phương pháp so sánh (TĐGVN08) ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20 tháng năm 2015 Bộ Tài Chính để thẩm định giá 29 Cách tiếp cận từ thị trường sử dụng để xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo sở giá trị thị trường phi thị trường theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Để xác định giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận từ thị trường cần phản ánh quan điểm đối tượng thông thường tham gia thị trường tài sản thẩm định giá, vào mức giá giao dịch tài sản so sánh sau điều chỉnh mức độ tác động đến giá yếu tố khác biệt Giá trị tài sản thẩm định giá cần ước lượng, đánh giá sở nhu cầu đối tượng thông thường tham gia thị trường tài sản thẩm định, không dựa đặc điểm đặc biệt có giá trị số cá biệt đối tượng tham gia thị trường tài sản thẩm định giá 2.4.5 Tiến hành thẩm định giá Tài sản cần thẩm định giá: - Thửa đất số 678, tờ đồ số 6; địa xã Nhựt Chánh, huyện Bến Lức, tỉnh Long An Bảng 2.5 Thông tin tài sản cần định giá tài sản so sánh S T T Nội dung Nguồn thông tin Thông tin liên lạc Tài sản thẩm định Tài sản so sánh Tài sản so sánh Tài sản so sánh Môi giới Môi giới Môi giới Chị Chị Dương (093942589 (070668793 7) 5) Phương Tình trạng giao dịch Mơ tả vị trí Rao bán tháng 04/2023 Thửa đất số 678, tờ đồ số 6, xã Nhựt Chánh, Huyện Bến Lức, Tỉnh Long An Rao bán tháng 4/2023 Thửa đất số 556, tờ Thửa đất số đồ số 6, xã 217, tờ đồ số 10, xã Nhựt Nhựt Chánh, Chánh, Huyện Bến Huyện Bến Lức, Tỉnh Lức, Tỉnh Long An Long An 30 Chị Ngọc (08450914 39) Rao bán tháng 4/2023 Thửa đất số 528, tờ đồ số 16, xã Nhựt Chánh, Huyện Bến Lức, Tỉnh Long An Hoàn chỉnh Hoàn chỉnh Hồn chỉnh Pháp lý Hồn chỉnh Mục đích sử dụng ONT ONT ONT ONT Diện tích đất (m2) 120,00 137,6 115,2 143,8 7.1 + Đất 120,00 137,6 115,2 370,00 7.2 + Đất SKC/SKK 0,00 0,00 0,00 0,00 + Đất NN (LUK; 7.3 CLN;BHK ,HNK,…) 11 Chiều rộng mặt tiền (m) Chiều dài lô đất (m) 0,00 0,00 0,00 0,00 5,00 4,3 5,2 24 32 22,15 35.95 Hình dáng lơ đất Khơng vng Không vuông vức vức Không vuông Không vuông vức vức Mơi trường kinh doanh Thích hợp để ở, đầu tư Thích hợp để ở, đầu tư Thích hợp để ở, đầu tư Thích hợp để ở, đầu tư Tốt Tốt Tốt Tốt Môi trường 12 sống, an ninh 31 Cơ sở hạ tầng 13 14 Giao thông 15 Yếu tố bất lợi khác Thuận tiện Cơng trình đất 18 - Giá trị cơng trình Đơn giá đất (UBND) 630.000 Giá thương 19 lượng ước tính (đồng) 20 Thuận tiện Thuận tiện Thuận tiện Khơng có yếu Khơng có yếu Khơng có yếu Khơng có yếu tố bất lợi tố bất lợi tố bất lợi tố bất lợi Giá rao bán 16 17 - Giá trị QSDĐ (VND) Đơn giá QSDĐ 21 (VND/m2 ) 1.005.000.000 800.000.000 1.010.000 - - - 0.00 0.00 0.00 630.000 630.000 630.000 945.000.000 780.000.000 950.000.000 945.000.000 780.000.000 950.000.000 6.867.000 6.770.000 6.600.000 Bảng 2.6 Bảng điều chỉnh phần đất TT Yếu tố so sánh TSTĐ Giá trị thị trường Chưa biết TSSS1 TSSS2 TSSS3 945.000.000 780.000.000 950.000.000 32 (đồng) A Tổng diện tích (m2) 120,0 Đơn giá quyền sử dụng đất (đồng/m2) - 137,6 115,2 143,8 6.867.000 6.770.000 6.600.000 - - - - Điều kiện toán Trả Trả Trả Trả Mức giá điều chỉnh (đồng) 0.00 0.00 0.00 0.00 Mức giá sau điều chỉnh (đồng) 0.00 6.867.000 6.770.000 6.600.000 Tình trạng pháp lý GCN QSDĐ QSHNi TSKGLVĐ GCN QSDĐ QSHNi TSKGLVĐ GCN QSDĐ QSHNi TSKGLVĐ GCN QSDĐ QSHNi TSKGLVĐ Mức giá điều chỉnh (đồng) 0.00 0.00 0.00 0.00 Mức giá sau điểu chỉnh (đồng) 6.867.000 6.770.000 6.600.000 Điều chỉnh theo yếu tố so sánh khác B C Điều chỉnh yếu tố so sánh Pháp lý Hoàn chỉnh Hoàn chỉnh 33 Hoàn chỉnh Hoàn chỉnh C1 Tỷ lệ điều chỉnh 100% 100% 100% 100% Mức độ điều chỉnh 0% 0% 0% 0% 6.867.000 6.770.000 6.600.000 Mức giá điều chỉnh (đồng/m2) C2 C3 C4 Hình dáng Khơng vuông vức Tỷ lệ điều chỉnh 100% 100% 100% 100% Mức độ điều chỉnh 0% 0% 0% 0% Mức giá điều chỉnh (đồng/m2) 0.00 0.00 0.00 0.00 Độ rộng hẻm 6m 10m 10m 5m Tỷ lệ điều chỉnh 100% 110% 110% 95% Mức độ điều chỉnh 0% -10% -10% 5% Mức giá điều chỉnh (đồng/m2) 0.00 -686.700 -677.000 330.000 Quy mơ diện tích 120,0 137,6 115,2 143,8 Tỷ lệ điều chỉnh 100% 105% 100% 106% Mức độ điều chỉnh 0% -5% 0% -6% Không vuông vức 34 Không vuông vức Không vuông vức D D1 Mức giá điều chỉnh (đồng/m2) 0.00 -334.350 0.00 -396.000 Mức giá dẫn (đồng/m2) - 5.845.950 6.093.000 6.5340.00 Giá trị trung bình mức giá dẫn (đồng) Mức độ chênh lệch với D2 giá trị trung bình mức giá dẫn (%) E 6.157.650 -5.06% -1.05% 6.11 % Tổng hợp số liệu điều chỉnh mục C E1 Tổng giá trị điều chỉnh gộp (đồng) 1.021.050 677.000 726.000 E2 Số lần điều chỉnh 2 E3 Biên độ điều chỉnh (%) 5-10% 10% E4 Số điều chỉnh (đồng) -1.021.050 -677.000 5-6% 726.000 Trong bảng điều chỉnh trên, thực điều chỉnh yếu tố liên quan đến giao dịch tài sản (tình trạng pháp lý) trước, điều chỉnh yếu tố so sánh đặc điểm tài sản (hình dạng, quy mơ diện tích, độ rộng hẻm) sau theo quy định thứ tự điều chỉnh Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Cách tiếp cận từ thị trường, phương pháp so sánh (TĐGVN08) ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20 tháng năm 2015 Bộ Về nguyên tắc khống chế: Chênh lệch đơn giá trung bình đơn giá dẫn D2 nằm khoảng 1.05% - 6.11% đảm bảo khơng q 15% Về thống mức giá dẫn: Đánh giá chất lượng thông tin tài sản so sánh tương đương nhau; đơn giá dẫn, tổng giá trị điều chỉnh gộp, tổng số lần điều chỉnh, biên độ điều chỉnh tài sản so sánh chênh lệch không đáng kể Do đó, sử dụng đơn giá dẫn trung bình 03 tài sản so sánh làm đơn giá tài sản thẩm định giá Đơn giá dẫn tài sản thẩm định giá xác định là: 6.160.000 VND/m2 (làm tròn) 35 Bảng 2.7: Giá trị quyền sử dụng đất GIÁ TRỊ QSDĐ PHÙ HỢP QUY HOẠCH Diện tích (m2) Đơn giá (VNĐ/m2) Thành tiền (VNĐ) Giá trị quyền sử dụng đất 120,0 6.160.000 739.200.000 739.200.000 Tổng cộng 2.4.6 Kết thẩm định giá Trên sở phân tích yếu tố có ảnh hưởng theo dõi biến động thị trường bất động sản khu vực tài sản thẩm định giá, giá trị tài sản thẩm định giá với đặc điểm mô tả thời điểm thẩm định sau: STT Diện tích (m2) Tên tài sản Quyền sở dụng đất 120,00 TỔNG CỘNG Giá trị thẩm định (VND) 739.200.000 739.200.000 Kết luận tổng giá trị tài sản thẩm định là: 739.200.000 vnđ (Bằng chữ: Bảy trăm ba mươi chín triệu hai trăm nghìn Việt Nam đồng) 36 KẾT LUẬN Qua nghiên cứu giá đất huyện Bến Lức – Long An, giúp em hiểu rõ định giá BĐS nói chung định giá BĐS phương pháp so sánh nói riêng Em tham khảo rút giá thị trường định giá kết Định giá BĐS việc làm phức tạp, mang tính khoa học chun mơn hóa cao i nước ta việc định giá BĐS cịn tương đối khó khăn tác động nhiều yếu tố bên thị trường giới Kết thẩm định giá bất động sản phụ thuộc vào việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp Chỉ nên lựa chọn phương pháp so sánh trường hợp có đầy đủ thông tin chất lượng, phù hợp, đáng tin cậy kiểm tra điều kiện thị trường ổn định Kết cuối thẩm định giá bất động sản đưa giá trị bất động sản Có thể nói, định giá đất nội dung khó quản lý Nhà nước đất đai Khẳng định đất có giá tức thừa nhận quyền sử dụng đất loại hàng hoá đặc biệt Việc định giá đất nước ta phải tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện với mục đích đảm bảo quyền lợi Nhà nước người sử dụng đất Giá đất ban hành phải qui định chi tiết cho vị trí, thời gian, đảm bảo chức quản lý điều tiết Nhà nước phù hợp với quy luật kinh tế thị trường Kiến nghị Giá đất công cụ thiếu công tác quản lý đất đai biện pháp kinh tế 37 DANH MỤC THAM KHẢO Bộ Luật Dân 2015 Luật Đất đai 2013 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 Bài giảng ‘’Định giá đất đai”, giảng viên Nguyễn Mạnh Hùng trường Đại học Tài nguyên Môi trường TP.HCM Bài giảng ‘’Định giá Bất động sản”, giảng viên Nguyễn Mạnh Hùng trường Đại học Tài nguyên Môi trường TP.HCM https://m.thuvienphapluat.vn/van-ban/Doanh-nghiep/Thong-tu-126-2015TT-BTC-Tieu-chuan-tham-dinh-gia-Viet-Nam-so-08-09-va-10294576.aspx https://thuvienphapluat.vn/page/BangGiaDat.aspx https://batdongsan.com.vn http://nhatot.com 38