Thực trạng việc sử dụng phương pháp so sánh để định giá bất động sản trong mục đích cho vay thế chấp tại ngân hàng phát triển nhà đồng bằng sông cửu long chi nhánh sài gòn

MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP CHO VAY 3 1 1 Khái quát tín dụng 3 1 1 1 khái niệm tín dụng 3 1 1 2 Vai trò[.]

KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP CHO VAY…………… 1.1 Khái quát tín dụng .3 1.1.1 khái niệm tín dụng 1.1.2 Vai trò chức tín dụng phát triển kinh tế DN kinh ĐỀ TÀI : Thực trạng việc sử dụng phương pháp so sánh để tế đất nước .3 1.1.2.1 Vai trò giá tín dụng .4 định bất động sản mục đích cho vay chấp tại 1.2 Tổng quan bất động sản Ngân Hàng Triển Nhàsản .5 Đồng Bằng Sông Cửu Long – 1.2.1 Các khái niệm liênPhát quan đến Bất động 1.2.2 Thuộc tính bất động sản Chi Nhánh Sài Gòn 1.2.3 Đặc trưng bất động sản 1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá 1.2.4.1 Nhóm yếu tố vĩ mô 1.2.4.2 Nhóm yếu tố vi mô 1.2.5 Đặc trưng thị trường bất động sản 1.2.6 Phân loại thị trường bất động sản 1.2.6.1 Thị trường đất sản xuất nông nghiệp 1.2.6.2 Thị trường nhà 1.2.6.3 Thị trường nhà xưởng công nghiệp .7 1.2.6.4 Bất động sản phục vụ hoạt động thương mại,du lịch,khách sạn, GVHD : TS Nguyễn Quỳnh Hoa cao ốc văn phòng .7 1.2.7 Các lực lượng tham gia SVTH : Lê Nguyên Lâm –TĐG01 –K32 1.3 Thẩm định giá bất động sản mục đích chấp SĐT : 0908.147.741 1.3.1 Thẩm định giá Bất động sản 1.3.2 Cơ sở giá trị thẩm định giá bất động sản mục đích chấp 1.3.3 Các Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản cho mục đích chấp .8 1.3.4 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản cho mục đích chấp 10 1.3.5 Qui Trình thẩm định giá 12 CHƯƠNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH VÀ THỰC TRẠNG VẬN DỤNG Ở NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ ĐỒNG BẰNG SÔNG CỬU LONG – CHI NHÁNH SÀI Tp Hồ Chí Minh 04/2010 GỊN 13 2.1 Phương pháp so sánh 13 2.1.1 Khái niệm 13 2.2 Các nguyên tắc áp dụng 13 2.2.1 Nguyên tắc thay 14 2.2.2 Nguyên tắc đóng góp 14 2.3 Các bước tiến hành Thẩm định giá theo phương pháp so sánh 14 2.4 Thực trạng việc vận dụng phương pháp so sánh Ngân Hàng Phát Triển Nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long – Chi Nhánh Sài Gòn 14 2.5 Ưu điểm hạn chế phương pháp so sánh 17 CHƯƠNG : ỨNG DỤNG VIỆC VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH KHI THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ ĐỒNG BẰNG SÔNG CỬU LONG – CHI NHÁNH SÀI GÒN 19 * Nhận xét .42 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP * Kết Luận 42 * Kết Luận Kiến Nghị 44 * Danh mục tài liệu tham khảo 45 Lý chọn đề tài : Đầu năm 2007,Việt Nam thức viên tổ chức thương mại quốc tế WTO, hội lớn cũng thách thức khó khăn kinh tế Việt Nam đà hội nhập phát triển.Những doanh nghiệp ngày xuất nhiều những doanh nghiệp cũ muốn mở rộng qui mô sản xuất kinh doanh ngày lớn đa dạng Do nhu cầu vay vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh hay bất kỳ mục đích cũng trở nên sôi động kéo theo nhu cầu chấp để vay vốn ngân hàng ngày lớn Đến cuối năm 2008 những tháng đầu năm 2009,giá xăng dầu giá vàng ln có những biến động lên xuống thất thường,cùng lúc tình hình bất động sản cũng biến chuyển phức tạp Điều đã làm cho kinh tế kéo dài mức lạm phát địi hỏi can thiệp cũa phủ,tăng cường cho vay,điều cũng những yếu tố tác động tích cực đến tình hình kinh tế nước ta Tuy nhiên,cho vay nhiều dẫn đến tỷ lệ rủi ro tăng cao,vì để xác định giá trị tài sản vấn đề cần thiết để giải vấn đề Do vậy, công tác thẩm định tài sản mục đích cho vay chấp vay vốn nhu cầu cần thiết không những ngân hàng mà cần thiết cho người vay để có đủ vốn nhằm giải những khó khăn tình hình kinh tế Chính cần thiết phải có cơng tác thẩm định giá qua tìm hiểu hệ thống internet,báo đài mà người làm đề tài biết Ngân hàng Phát Triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long (MHB) những Ngân hàng hàng đầu công tác cho vay cũng lĩnh vực khác.Vì người viết chọn đề tài “ THỰC TRẠNG VIỆC ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH ĐỂ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG MỤC ĐÍCH CHO VAY THẾ CHẤP TẠI PHÒNG GD ĐINH TIÊN HOÀNG -NGÂN HÀNG MHB - CHI NHÁNH SÀI GÒN” Ngồi mục đích tìm hiểu hồn thiện cũng nâng cao vốn kiến thức,nó cịn giúp người làm đề tài có khả ứng dụng những đã học nghiên cứu được,qua tìm hiểu thêm thực tê áp dụng phương pháp so sánh ngân hàng giống khác so với nhựng vân đề đã học để từ đưa những nhận định học hỏi phương pháp so sánh cũng phương pháp khác mà Ngân Hàng MHB Việt Nam đã áp dụng Mục tiêu nghiên cứu - Tìm hiểu nắm bắt vấn đề liên quan đến hoạt động thẩm định giá bất động sản Ngân hàng MHB Việt Nam qui trình, phương thức thực hiện,đối tượng khách hàng, mức phí dịch vụ đặc biệt cách áp dụng phương pháp so sánh để thẩm định giá trị bất động sản cho mục đích chấp Ngân Hàng.Từ có nhận xét,đánh giá cụ thể,đồng thời đưa đề xuất,kiến nghị nhằm nâng cao hiệu khắc phục những khó khăn thẩm định giá bất động sản phương pháp so sánh - Ứng dụng lý thuyết định giá vào thực tế Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu bao gồm đất trồng,nhà phố,nhà liên kế,nhà xưởng,chung cư khu vực thành phố Hồ Chí Minh Phương pháp nghiên cứu: - Phương pháp nghiên cứu : tìm kiếm,thu thập,xử lý số liệu, điều tra thực tế, phân tích, ứng dụng phương pháp so sánh để thẩm định giá trị bất động sản Kết cấu của chuyên đề: - Chuyên đề gồm chương: CHƯƠNG 1: Cơ sở lý luận tín dung,bất động sản,những vấn đề liên quan tín dụng, thị trường bất động sản thẩm định giá bất động sản mục đích cho vay chấp CHƯƠNG 2: - Giới thiệu khái quát Ngân Hàng MHB – Chi nhánh Sài Gịn – Phịng GD Đinh Tiên Hồng - Phương pháp so sánh thẩm định giá BĐS CHƯƠNG 3: Ứng dụng việc vận dụng phương pháp so sánh thẩm định giá trị bất động sản Ngân Hàng MHB – Chi nhánh Sài Gòn – Phòng GD Đinh Tiên Hoàng CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SÀN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP 1.1 Khái quát về tín dụng: 1.1.1 Khái niệm tín dụng : Tín dụng mối quan hệ giao dịch giữa hai chủ thể bên giao tiền tài sản cho bên sử dụng thời gian định, đồng thời bên nhận tiền phải trả đầy đủ vốn lãi suât theo thoả thuận lập giữa hai bên Đặc điểm của hoạt động tín dụng : - Có chuyển giao quyền sử dụng vốn từ người sở hữu cho người sử dụng - Sự chuyển giao mang tính tạm thời, chỉ chuyển giao đơn thuần chuyển giao quyền sử dụng vốn chuyển giao quyền sở hữu vốn người cho vay - Sự chuyển giao có kèm chi phí.Quan hệ tín dụng ln có thời hạn xác định,tới thời hạn bên vay phải trả cho bên vay số tiền vốn lãi theo hợp đồng đáo hạn Thông thường quan hệ tín dụng diễn theo ba giai đoạn: - Giai đoạn người cho vay chuyển tiền vốn cho người vay hình thức tiền hay vật - Giai đoạn bên vay sử dụng vốn tín dụng vào mục đích kinh doanh,tiêu dùng có nhu cầu giao dịch khác - Giai đoạn người vay hoàn trả vốn gốc lãi cho người vay hợp đồng đáo hạn 1.1.2 Vai trò chức tín dụng phát triển kinh tế doanh nghiệp kinh tế đất nước 1.1.2.1 Vai trò tín dụng : Tín dụng đóng vai trò quan trọng kinh tế thị trường, đặc biệt giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế nay, không chỉ Việt Nam mà nước giới Cụ thể việt Nam, tín dụng ngân hàng có những vai trị sau : Một là: Góp phần thúc đẩy sản xuất lưu thơng hàng hố phát triển  Tín dụng, trước hết nguồn cung ứng vốn cho thành phần kinh tế kinh tế quốc gia  Tín dụng những cơng cụ để tập trung vốn cách hữu hiệu kinh tế  Tín dụng khơng những cơng cụ tập trung vốn mà cịn cơng cụ thúc đẩy tích tụ vốn cho kinh tế Có thể nói, mọi kinh tế – xã hội, tín dụng phát huy vai trị to lớn  Đối với Doanh nghiệp : tín dụng góp phần cung ứng nguồn vốn,bao gồm vốn cố định vốn lưu động  Đối với dân chúng : tín dụng cầu nối giữa tiết kiệm nhà đầu tư  Đối với tồn xã hội : tín dụng làm tăng hiệu suất sử dụng đồng vốn Hai là : góp phần ổn định tiền tệ, ổn định giá Trong thực chức thứ tập trung phấn phối lại vốn tiền tệ, tín dụng đã góp phần làm cho giảm khối lượng tiền tệ lưu thông kinh tế, đặc biệt tiền mặt tay tầng lớp dân cư, làm giảm áp lực lạm phát,nhờ góp phần làm cho ổn định tiền tệ.Mặt khác cung ứng vốn cho kinh tế,tạo điều kiện cho thành phần kinh tế hoàn thành kế hoạch sản xuất – kinh doanh làm sản xuất – kinh doanh thông suốt ngày phát triển,sản phẩm – dịch vụ làm ngày nhiều,đáp ứng nhu cầu ngày tăng xã hội, nhờ mà tín dụng góp phần làm ổn định thị trường giá nước Ba là : Góp phần ổn định đời sống,tạo cơng ăn việc làm ổn định trật tự xã hội Một tín dụng có tác động thúc đẩy kinh tế phát triển,sản xuất hàng hoá dịch vụ ngày gia tăng thoã mãn nhu cầu đời sống người lao động, mặt khác vốn tín dụng cung ứng đã tạo khả việc khai thác tiềm sãn có xã hội : tài nguyên thiên nhiên,lao động,đất đai thu hút nhiều lực lượng lao động xã hội để tạo lực lượng sản xuất thúc đẩy tăng trưởng kinh tế Hoạt động tín dụng khơng những đáp ứng nhu cầu vốn cho doanh nghiệp, nhà phát triển kinh tế gia đình.Ngồi nhà nước cịn có sách tín dụng ưu đãi đối tượng sách,người nghèo,vùng sâu vùng xa nhằm cải thiện đời sống cho người dân,tạo công ăn việc làm ổn định cho người lao động,giảm tỷ lệ thất nghiệp Bốn là : Tạo điều kiện góp phần phát triển mối quan hệ quốc tế Có thể nói tín dụng cịn có vai trò quan trọng việc mở rộng phát triễn mối quan hệ kinh tế đối ngoại mở rộng giao lưu quốc tế.sự phát triển tín dụng khơng những phạm vi nước mà cịn mở rộng bên ngồi.trên phạm vi quốc tế,nhờ thúc đẩy mở rộng phát triển mối quan hệ kinh tế đối ngoại,nhằm giúp đỡ giải nhu cầu lẫn trình phát triển lên mỡi nước,làm cho cac nước có điều kiện xích gầnn lại cùng phát triển Năm là : Thúc đẩy thị trường tài phát triển: Sự đời phát triển ngân hàng định chế tài trung gian ngày điều kiện để thi trường tài tồn phát triển.Thị trường tài sẽ ngừng hoạt động khơng có định chế tài trung gian Thơng qua hoạt động tín dụng cho đời kỳ phiếu ngân hàng,trái phiếu,công trái chứng từ có giá khác đã cung cấp hàng hố cho thị trường tài Việc mua bán chứng từ làm cho doanh số giao dịch thị trường tài chính,làm cho thị trường tài ngày sôi động lên,hấp dẫn với sản phẩm ngày phong phú hơn.Mặt khác lãi suất thị trường sẽ điều tiết hoạt động thị trường,do nhà đầu tư,lĩnh vực đầu tư có lãi lớn lãi suất tiền gởi,ngược lại người cần vốn lựa chọn nguồn vốn với chi phí thấp 1.2 Tổng quan về bất động sản: 1.2.1 Các khái niệm liên quan đến bất động sản: - Theo điều 174 luật dân sự : Bất động sản loại tài sản bao gồm : đất đai,nhà,cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai,kể tài sản gắn liền với nhà,cơng trình xây dựng đó,các tài sản khác gắn liền với đất đai,các tài sản khác pháp luật qui định - Theo uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 : bất động sản định nghĩa đất đai những cơng trình người tạo nên gắn liền với đất 1.2.2 Thuộc tính của bất động sản: Tính bất động : bất động sản gắn liền với đất đai,nên cố định vị trí , địa điểm Người ta khơng thể di chuyển bất động sản hay nói cách khác di chuyển mảnh đất từ nơi sang nơi khác Tính khan : diện tích bề mặt trái đất có giới hạn Khi dân số ngày tăng cung đất lại co giãn sẽ tạo nên tính khan Điều xét lâu dài làm giá đất có xu hướng tăng Tính khơng đờng : tính khan hiếm,tính cố định khơng di dời đất đai nên hàng hố bất động sản có tính cá biệt Trong cùng khu vực nhỏ kể hai mảnh đất cạnh có những yếu tố không giống Trên thị trường bất động sản cũng khó tồn hai cơng trình hồn tồn giống chúng có vị trí,khơng gian khơng giống nhau,kể hai cơng trình cạnh có cùng thiết kế Tính bền vững,đời sớng kinh tế lâu dài : bất động sản đặc biệt đất đai có tính bền vững cao,đời sống kinh tế lâu dài Có tính sở hữu chung : luật đất đai 1993 qui định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà Nước thống quản lý.Đây mấu chốt quan trọng việc qui định quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Việt Nam khác với nước khác giới 1.2.3 Đặc trưng của bất động sản:  Cung bất động sản co giãn kém : nhìn chung cung bất động sản tương đối đàn hồi với những thay đổi giá nguyên nhân sau : Tổng cung toàn đất đai không đổi Cung ứng đất đai phù hợp với mục đích riêng biệt có giới hạn  Thời gian mua bán giao dịch kéo dài,chi phí mua bán,bán giao dịch cao: bất động sản tài sản quan trọng có giá trị cao việc mua bán bất động sản phải cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua bán giao dịch thị trường dài so với tài sản khác,điều dẫn đến chi phí mua,bán giao dịch cao  Khả chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt: thông thường giá trị bất động sản lớn thời gian mua,bán giao dịch kéo dài,dẫn đến khả nănng chuyển hoá thành tiền mặt bất động sản linh hoạt  Sự can thiệp quản lý của Nhà Nước chặt chẽ : bất động sản tài sản quan trọng mỗi quốc gia,là hàng hoá đặc biệt,các giao dịch bất động sản tác động mạnh đến hầu hết hoạt động kinh tế – xã hội, tính chất quan trọng bất động sản nên Nhà Nước thường có những qui định có quản lý chặt chẽ việc sử dụng chuyển dịch bất động sản 1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá của bất động sản: 1.2.4.1 Nhóm yếu tớ vĩ mơ:  Chính sách của nhà nước  Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia,địa phương  Cung cầu bất động sản 1.2.4.2 Nhóm yếu tố vi mô :  Chi phí  Sự hữu dụng  Các yếu tớ vật chất 1.2.5 Đặc trưng của thị trường bất động sản:  Khơng có thị trường trung tâm: Hiện nay,khơng có thị trường bất động sản với tính chất địa điểm tập trung những người bán người mua.việc mua bán bất động sản thường thông qua đơn vị kinh doanh bất động sản,hoặc người mua tìm đến trực tiếp thương lượng với người bán thơng qua lời rao báo chí,hoặc phổ biến những người mơi giới.Gần thị trường đã hình thành số sàn giao dịch bất động sản nhằm tạo điều kiện cho việc giao dịch thuận tiện an toàn hơn.đây xu hướng tốt cần khuyến khích  Thị trường mang tính chất địa phương là thị trường nhà ở: Đặc tính đất đai bất động sản thiêu huỷ,chia cắt mang để đáp ứng thiếu đất đai địa phương khác làm cho thị trường có đặc tính địa phương này.Và thị trường nhà từng địa phương sẽ diễn biến theo tác động sách Nhà Nước theo qui luật thị trường mỗi địa phương khác  Là thị trường cạnh tranh khơng hoàn hảo Do tính khơng tái tạo hay tính khan đất nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền thông tin qui hoạch,về quản lý,kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa phổ biến triệt để.Điều làm cho thị trường có cạnh tranh cạnh tranh ngầm,cạnh tranh khơng hồn hảo  Có quan hệ mật thiết với thị trường khác Nhất thị trường tài tiền tệ với phát triển kinh tế quốc gia 1.2.6 Phân loại thị trường bất động sản: 1.2.6.1 Thị trường đất sản xuất nông nghiệp : Thị trường chủ yếu xuất những địa phương mà sản xuất nong nghiệp ngành kinh tế chủ yếu Thị trường phát sinh nhu cầu chuyển dịch tích tụ đất sản xuất nông nghiệp nội nhân dân Thị trường chưa nhà thẩm định giá quan tâm đúng mức nên thiếu thông tin thị trường 1.2.6.2 Thị trường nhà ở Đây thị trường sôi nay,nhất những vùng thị hố.Thị trường phân thành nhóm: Nhà biệt thự Nhà vườn Nhà phố riêng biệt nhà phố liên kế Nhà chung cư 1.2.6.3 Thị trường nhà xưởng cơng nghiệp: Hiện hình thành khu vực ven đô thị ngoại thành qui hoạch cho việc xây dựng nhà xưởng sản xuất gồm khu công nghiệp tập trung nhà máy đơn lẻ Qui mơ đất rộng thường hình thành từ việc chuyển mục đích quyền sử dụng đất nơng nghiệp đất hoang hoá 1.2.6.4 Thị trường bất động sản phục vụ hoạt động thương mại,dịch vụ,khách sạn,cao ốc văn phòng Thị trường chủ yếu tập trung trung tâm thị có vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh,điều kiện hạ tầng tốt,giá trị bất động sản thị trường cao khả sinh lợi lớn yếu tố khan cũng cao thị trường khác nhiều 1.2.7 Các lực lượng tham gia thị trường: Nhà Nước : Nhà nước thực tiễn lực lượng có vai trò lớn việc tham gia cũng tác động đến thị trường bất động sản,thể số quan điểm sau: - Nhà nước ban hành qui định bất động sản,về nghĩa vụ tài có liên quan đến quyền sử dụng đất đặc biệt vạch qui hoạch việc sử dụng đất xây dựng nhà xưởng - Trong trình cải tổ xếp lại doanh nghiệp nhà nước cũng chỉnh trang thị có số nhà xưởng,trụ sở làm việc doanh nghiệp quan nhà nước cần bán.Đây nguồn cung ứng quan trọng cho thị trường bất động sản Nhà đầu tư: Bao gồm nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản vào ngành kinh tế khác - Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh tế khác vai trị họ thị trường chủ yếu người mua Họ tạo nên cầu thị trường bất động sản đặc biệt thị trường nhà xưởng công nghiệp cũng thị trường bất động sản phục vụ cho hoạt động thương mại,dịch vụ,khách sạn,cao ốc văn phòng,y tế - Đối với nhà đầu tư kinh doanh vào ngành kinh doanh bất động sản Vai trò họ thị trường bất động sản thực quan trọng,hoạt động họ làm cho thị trường trở nên sôi động phát triển Trên thị trường họ vừa đóng vai trị người mua vừa đóng vai trị người bán Trong vai trị người bán chủ yếu Người mua và người bán là những người dân bình thường có nhu cầu mua hoặc bán bất độn sản vì nhiều lý khác nhau: Họ là: Người mua đơn thuần Người bán đơn thuần Vừa bán vừa mua Người môi giới: Họ những người tư vấn trưc tiếp cho người mua, người bán những thông tin cần thiết giao dịch mua bán bất động sản Nhờ mà hoạt động thị trường bất động sản trôi chảy Họ cũng nguồn để khai thách thông tin thị trường bất động sản mà nhà thẩm định giá cần quan tâm Trong tình hình nước ta việc mua bán bất động sản thường thông qua nhà môi giới cá nhân không đào tạo chuyên môn,nghiệp vụ quản lý nhà nước,do cần sớm hình thành những cơng ty bất động sản để đưa hoạt động môi giới bất động sản vào nề nếp,tạo điều kiện thuận lơi để phát triển thị trường bất động sản 1.3 Thẩm định giá bất động sản cho mục đích chấp: 1.3.1 Thẩm định giá bất động sản : Thẩm định giá bất động sản ước tính giá trị quyền sở hữu bất động sản cụ thể hình thức tiền tệ cho mục đích để xác định rõ ràng những điều kiện thị trường định với những phương pháp hợp lý 1.3.2 Cơ sở giá trị của thẩm định giá bất động sản cho mục đích chấp: Bao gồm giá trị thị trường phi thị trường: Giá trị thị trường : tổng số tiền ước tính tài sản giữa bên người bán sẵn sàng bán tài sản bên người mua sẵn sàng mua tài sản,vào thời điểm thẩm định giá,sau trình tiếp thị cơng khai mà bên bán bên mua hành động cách tự nguyện,thiện chí hiểu biết lẫn thị trường trao đổi cách khách quan độc lập Giá trị phi thị trường : tài sản mức giá ước tính xác định theo khác với giá trị thị trường mua bán,trao đổi theo mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản trình sử dụng,giá trị đầu tư,giá trị bảo hiểm,giá trị đặc biệt,giá trị lý,giá trị tài sản bắt buộc phải bán,giá trị doanh nghiệp,giá trị tài sản chuyên dùng,giá trị để tính thuế 1.3.3 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản cho mục đích chấp  Nguyên tắc sự dụng tốt và có hiệu nhất: Mỡi tài sản sử dụng vào nhiều mục đích khác mang lại lợi ích khác giá trị chỉ thừa nhận điều kiện sử dụng tốt hiệu  Nguyên tắc cung cầu: Giá trị tài sản xác định mối quan hệ cung cầu tài sản thị trường Ngược lại giá trị tài sản cũng tác động đến cung cầu tài sản Giá trị thị trường tài sản tỷ lệ thuận với cầu tỷ lệ nghịch với cung  Nguyên tắc đóng góp: Mức độ mà mỡi phận tài sản đóng góp tổng thu nhập từ tồn tài sản có tác động đến tổng giá trị tài sản Nó làm tăng giảm giá trị tài sản  Nguyên tắc thay thế: Một người thận trọng sẽ không trả nhiều tiền để mua tài sản thay cùng thị trường thời điểm  Nguyên tắc cân bằng: Để tài sản đạt khả sinh lời tối đa hay mức hữu cao yếu tố cấu thành sản phẩm cần phải cân Do đó,để ước tính mức sử dụng tốt có hiệu tài sản,cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới cân chưa Trong lĩnh vực bất động sản,giá bán đất vị trí đất kế cận cũng phải có mức  Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai: Giá trị tài sản định những lợi ích mà mang lại cho người sử dụng tương lai Do ước tính giá trị tài sản luôn dựa vào dự kiến lơi ích tương lai tài sản khứ Những dự kiến người mua,người bán ảnh hưởng đến giá trị tài sản  Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm: Tổng thu nhập khoảng đầu tư bất động sản tăng liên tục tới lúc tạo thu nhập cao Tuy nhiên tăng thêm đầu tư vào nữa thu nhập sẽ có xu hướng giảm xuống Tốc độ tăng đầu tư tốc độ tăng thu nhập lúc sẽ chênh lệch dẫn đến hiệu giảm cần phải xem lại  Ngun tắc phân phới thu nhập: Trong q trình sản xuất,sự kết hợp yếu tố đất đai,vốn,lao động,quản lý Vì tổng thu nhập phân phối cho từng yếu tố Nếu việc phân phối thực theo nguyên tắc tương ứng phần tổng thu nhập lại sau đã phân phối cho vốn,lao động quản lý sẽ giá trị đất đai  Nguyên tắc thay đổi: Bản thân yếu tố hình thành nên giá trị tài sản ln thay đổi Vì những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thay đổi sẽ làm giá trị tài sản thay đổi theo Do trình thẩm định giá tài sản,thẩm định viên phải nắm bắt mối quan hệ nhân giữa nhân tố trạng thái động,phải phân tích q trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt hiệu  Nguyên tắc tuân thủ: Khi tài sản đặt môi trường phù hợp với sẽ đạt mức sinh lời tối đa hữu dụng Vì cần phải phân tích xem tài sản có phù hợp với môi trường hay không xác định mức sử dụng tài sản tốt có hiệu  Nguyên tắc cạnh tranh: