ĐỒ ÁN MÔN HỌC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS GVHD: TS NGUYỄN LIÊN HƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG BỘ MÔN KINH TẾ & QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN - - ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN : TS NGUYỄN LIÊN HƯƠNG SINH VIÊN THỰC HIỆN : ĐỒNG NGỌC HẢI MÃ SỐ SINH VIÊN : 64662 LỚP : 62BĐS NHÓM : Hà Nội 2021 SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI Page ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI GVHD: TS NGUYỄN LIÊN HƯƠNG Page ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI GVHD: TS NGUYỄN LIÊN HƯƠNG Page ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI GVHD: TS NGUYỄN LIÊN HƯƠNG Page ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI GVHD: TS NGUYỄN LIÊN HƯƠNG Page ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS GVHD: TS NGUYỄN LIÊN HƯƠNG Mục lục SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI Page ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS GVHD: TS NGUYỄN LIÊN HƯƠNG PHẦN I: PHẦN MỞ ĐẦU .8 I Cơ sở lý luận định giá Bất Động Sản 1.1 Các khái niệm .8 1.2 Các phương pháp định giá Bất Động Sản 1.2.1 Phương pháp so sánh .8 1.2.2 Phương pháp thu nhập ( đầu tư, vốn hóa ) 11 1.2.3 Phương pháp giá trị lại ( thặng dư ) .13 1.2.4 Phương pháp thị trường 14 1.3 Các nguyên tắc định giá Bất Động Sản 14 II Yêu cầu mục đích đồ án 17 2.1 Yêu cầu .17 2.2 Mục đích 17 PHẦN II: NỘI DUNG ĐỒ ÁN .18 I Tìm kiếm thông tin mảnh đất so sánh 18 II Nghiên cứu thực trạng mảnh đất mục tiêu cần định giá 19 2.1 Đặc điểm tài sản định giá 19 2.2 Phân tích đánh giá 20 III Phân tích điều chỉnh 21 IV Ước tính giá trị mảnh đất cần định giá 27 V Kết luận 27 PHẦN III: CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT 28 SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI Page ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS GVHD: TS NGUYỄN LIÊN HƯƠNG PHẦN I: PHẦN MỞ ĐẦU I Cơ sở lý luận định giá Bất Động Sản I.1 Các khái niệm - Bất động sản tài sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định - Hoạt động định giá dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết vận hành kinh tế thị trường Có thể hiểu cách đơn giản: định giá việc xác định giá tài sản thị trường - Định giá ước tính giá trị tiền vật,của tài sản phù hợp với thị trường, thời điểm theo tiêu chuẩn định, cho mục đích định ( từ điển Oxford ) - Định giá Bất động sản việc xác định giá trị Bất động sản thời điểm có tính đến chất Bất động sản muc đích định giá Vì vậy, việc định giá Bất động sản áp dụng kiện thị trường so sánh mà thân thu thập phân tích Sau so sánh với tài sản định giá để xác định giá trị chúng (Theo Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing AVO - hiệp hội định giá Austraylia) - Định giá Bất động sản nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể thời điểm có cân nhắc đến tất đặc điểm tài sản xem xét đến tất yếu tố kinh tế thị trường bao gồm lĩnh vực đầu tư thay (Giáo sư Lim Lan Yuan - Giảng viên tường Xây dựng Bất động sản - Đại học quốc gia Singapore) - Định giá Bất động sản hoạt động tư vấn, xác định giá Bất động sản thời điểm xác định (Theo luật Kinh doanh Bất động sản) - Những đặc trưng hoạt động định giá Bất động sản:  Là cơng việc ước tính định giá  Là hoạt động địi hỏi tính chun mơn  Giá trị bất động sản tính tiền  Giá trị tài sản xác định thời điểm cụ thể  Định giá phục vụ mục đích định  Dữ liệu sử dụng trực tiếp gián tiếp liên quan đến thị trường I.2 Các phương pháp định giá Bất Động Sản I.2.1 Phương pháp so sánh  Khái niệm ý nghĩa: SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI Page ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS GVHD: TS NGUYỄN LIÊN HƯƠNG - Phương pháp định giá Bất động sản cách so sánh trực tiếp Bất động sản mục tiêu với Bất động sản tương tự bán thị trường nhằm tìm giá trị từ giao dịch trước phương pháp so sánh dựa lí luận cho giá trị thị trường Bất động sản có mối liên hệ mật thiết với Bất động sản tương tự so sánh được mua, bán cho thuê thị trường - Đây phương pháp sử dụng rộng rãi cho mục đích mua bán, định giá chấp, định giá cho việc mua chuyển quyền sở hữu đất đai ,… Vì phương pháp khơng gặp khó khăn mặt kỹ thuật, giá phụ thuộc vào thị trường nên dễ làm người mua thuyết phục  Mục tiêu: - Phương pháp so sánh trực tiếp thường sử dụng trường hợp sau:  Các Bất động sản có tính chất đồng nhất: hộ, chung cư, dãy nhà xây dựng kiểu, nhà riêng biệt, bán riêng biệt, phân xưởng, nhà kho mặt bằng, văn phòng, cửa hiệu…  Các mảnh đất trống  Phạm vi áp dụng phương pháp so sánh: - Khi có mua, bán đất so sánh có sẵn thị trường  Kỹ thuật áp dụng: - Thu thập, phân tích, so sánh, điều chỉnh yếu tố khác biệt ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản so sánh với Bất động sản mục tiêu để tìm giá trị Bất động sản mục tiêu  Các yếu tố so sánh: - Các quyền đất - Hình thức toán - Điều kiện bán - Thời điểm bán - Phương thức bán - Quan hệ người mua người bán - Vị trí mảnh đất - Các đặc điểm vật lý - Cách sử dụng áp dụng mảnh đất  Một số lưu ý: - Đây phương pháp phổ biến để định giá đất có mua bán mảnh đất tương tự mảnh đất mục tiêu thực thị trường SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI Page ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS GVHD: TS NGUYỄN LIÊN HƯƠNG - Pháp dụng phương pháp để xác định giá đất việc mua bán mảnh đất tương tự thực hiện, phân tích, so sánh điều chỉnh để cung cấp thông tin địa điểm cần định giá - Khi so sánh, tương tự khác biệt mảnh đất xem xét - Người định giá kết hợp số liệu mua, bán đất thực tế lời mời chào, trả giá lựa chọn mảnh đất tương tự để so sánh Cần phân tích tương tự khác biệt số liệu liên quan đến đặc điếm khác biệt mảnh đất cần định giá hình thành kết luận giá trị thị trường mảnh đất - Giá bán đất ln thay đổi theo thời gian phải lựa chọn mua bán tương tự gần với ngày định giá mức Khi số liệu thị trường địa phương khơng sẵn có, người định giá mở rộng tìm kiếm số liệu vùng lân cận điều cần thiết để điều chỉnh điều kiện thị trường Quyết định sử dụng thông tin khu vực lân cận phải dựa sở có chấp nhận thị trường điều chỉnh Phân vùng tiêu chí lựa chọn so sánh - Nhìn chung cần có điều chỉnh khác yếu tố so sánh Mỗi điều chỉnh số liệu cụ thể giá trị phần trăm ( % ) - Các mảnh đất có kích thước khác có đơn giá khác kích thước tối ưu của mảnh đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng Đơn giá thay đổi theo thời điểm bán vị trí đất  Trình tự thực phương pháp: - Bước 1: Tìm kiếm thông tin mảnh đất giao dịch thời gian gần so sánh với mảnh đất mục tiêu cần định giá, bao gồm:  Đặc điểm pháp lý đất (sổ đỏ, giấy phép xây dựng, điều kiện giao dịch,…)  Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật mảnh đất (kích thước, quy mơ, hình dáng, vị trí, mơi trường xung quanh…)  Thời điểm giao dịch (ngày/ tháng/ năm cụ thể - có)  Điều kiện tính chất giao dịch thị trường, khả tài bên, phương thức toán, điều kiện tự nguyện người mua người bán  Tình hình quy hoạch khu vực có vị trí khu đất - Bước 2: Khảo sát trạng mảnh đất - Bước 3: Phân tích điều chỉnh - Phân tích gồm liệu liên quan đến mảnh đất so sánh mảnh đất mục tiêu phân tích thị trường thời điểm định giá SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI Page 10 ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS GVHD: TS NGUYỄN LIÊN HƯƠNG tương đối vuông vắn II Nghiên cứu thực trạng mảnh đất mục tiêu cần định giá II.1 Đặc điểm tài sản định giá - Đặc điểm pháp lý tài sản định giá: Lô đất mục tiêu cần định giá có đầy đủ giấy tờ pháp lý (đã có sổ đỏ) - Đặc điểm tài sản: Lô đất định giá thuộc dự án đất giãn dân xã Vân Nội, nằm định hướng phát triển mở rộng vùng dân cư ven đô thủ Hà Nội Khu đất giãn dân có tổng diện tích khoảng 30.000 m2 chia lơ, lơ có diện tích 120 m2 - Đặc điểm kinh tế kỹ thuật + Vị trí: Dự án khu đất giãn dân, nằm phía Bắc thủ Hà Nội, cách trung tâm thủ đô khoảng 25 Km, cách trung tâm huyện Đông Anh khoảng km, khu đất dọc theo đầm Vân Trì thuộc danh giới quản lý hành xã Vân Nội, huyện Đơng Anh Tổng diện tích quy hoạch khoảng 30.000 m2 giới hạn bởi:  Phía Bắc giáp đường quốc lộ 23B khu chung cư cao tầng Tiên Dương  Phía Nam giáp đầm Vân Trì  Phía Đơng giáp đất xã Tiên Dương - Đơng Anh  Phía Tây giáp khu sân gôn xã Kim Nỗ - Đông Anh + Tài sản định giá lô đất số 20, nằm tiếp giáp với đường nhựa liên xã rộng 6m Trong tương lai, dự án khu chung cư cao tầng Tiên Dương vào hoạt động điều kiện giao thơng, an ninh, môi trường sống tương đối thuận tiện + Quy mơ: Tổng diện tích khu đất giãn dân khoảng 30.000 m2 chia theo lơ, lơ có kích thước 6,0 m x 20 m = 120 m2 + Hiện trạng:  Hiện trạng sử dụng đất: Đất ruộng, canh tác nơng nghiệp, suất thấp, khơng có đường giao thông qua  Hiện trạng lô đất: Đất trống, khơng có cơng trình kiến trúc  Hiện trạng cơng trình hạ tầng kỹ thuật: Tại vị trí lơ đất định giá, nằm tiếp giáp với đường nhựa liên xã rộng 6m, khu đất chưa có đường giao thơng nội  Cấp - nước: Chưa có hệ thống thoát nước cấp nước, chủ yếu thoát nước theo địa hình tự nhiên theo hệ thống kênh tiêu thuỷ lợi đầm Vân Trì SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI Page 20 ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS GVHD: TS NGUYỄN LIÊN HƯƠNG  Cấp điện: Khu vực quy hoạch có đường dây tải điện 220KV qua đường dây điện hạ cấp điện cho khu dân cư xung quanh  Điều kiện kinh tế: Hiện dân cư địa phương quanh khu đất chủ yếu sống nghề nông nghiệp, trồng lúa, rau, hoa màu buôn bán nhỏ lẻ + Quy hoạch: Tài sản định giá nằm quy hoạch định hướng phát triển, mở rộng vùng dân cư ven đô thủ đô Hà Nội phê duyệt II.2 Đánh giá khái quát khu đất - Khu đất tương lai có vị trí tương đối thuận tiện cho việc phát triển khu dân cư - Lô đất định giá: Nằm tiếp giáp với đường nhựa Liên xã gần khu chung cư cao tầng Tiên Dương Đặc biệt phía Tây gần khu du lịch sinh thái sân gôn cách 1,5km, phía đơng mở rộng đường liên xã nối với đường số kéo dài để cầu Thăng Long cầu Nhật Tân sau này, phía Nam Đầm Vân Trì cải tạo thành khu vui chơi giải trí cho người dân - Hiện khu đất giãn dân khơng có đường giao thơng vào trực tiếp từ hai tuyến đường Bắc Thăng Long - Nội Bài (cách khoảng km) đường quốc lộ số (cách khoảng 3km) mà phải vòng theo đường quốc lộ số 23B, điều làm ảnh hưởng đến tâm lý người mua - Lô đất định giá có đường dây điện 220KV chạy qua cần phải có hành lang lưới điện để đảm bảo an toàn cho dân cư sinh sống - Khu đất ruộng trũng (đất trồng lúa), có cốt tương đối thấp so với mặt đường số 23B III Phân tích điều chỉnh - Thơng số phân tích điều chỉnh + Nếu tài sản so sánh lợi tài sản cần định giá trừ ngược lại + Hệ số điều chỉnh = + ( tổng % điều chỉnh/100 ) + Tiêu chí điều chỉnh: Tính pháp lý Quy mơ, kích thước a Chiều rộng: Từ 3m đến 4,0m : 95% Từ 4,0 m đến m : 100% Từ 5m trở lên : 105% b Chiều dài: Từ 25m trở xuống : 100% Từ 25m trở lên : 95% c Quy mô diện tích : SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI Page 21 ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS GVHD: TS NGUYỄN LIÊN HƯƠNG Từ 60m2 đến 120m2 : 100%; Từ 120m2 trở lên : 95% Hình dạng  Vng vắn : 100%  Nở hậu : 105%  Không vuông vắn : 90% d Vị trí  Mặt ngõ/ đường có chiều rộng nhỏ 3m: 95%; từ 3m trở lên: 100%  Có lợi kinh doanh: 100%, khơng có lợi kinh doanh: 95%  Đảm bảo an ninh môi trường: 100% e Cơ sở hạ tầng  Đã có đường giao thơng vào khu đất: 100%  Đã có kết nối hệ thống cấp điện, nước: 100%, chưa có kết nối hệ thống cấp điện, nước: 95% Tỷ lệ trượt giá thị trường BĐS tính trung bình hàng năm 10% SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI Page 22 ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI GVHD: TS NGUYỄN LIÊN HƯƠNG Page 23 ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS GVHD: NGUYỄN LIÊN HƯƠNG Bảng 1.1 Bảng so sánh bất động sản mục tiêu bất động sản so sánh STT Tiêu chí so sánh Mảnh đất mục BĐS SS1 tiêu BĐS SS2 BĐS SS3 BĐS SS4 BĐS SS5 BĐS SS6 Tính pháp lý Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ Diện tích 120 60 112 100 120 80 110 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 5,5 105% 100% 105% 100% 105% 100% 105% 20 12 16 20 20 16 20 100% 100% 100% 100% 100% 100% Vuông vắn Không vuông vắn Không vuông vắn Tương đối vuông vắn Nở hậu Tương đối vuông vắn 90% 100% 105% 100% Chiều rộng Chiều dài Hình dạng Mặt ngõ/ đường Vị trí Lợi kinh doanh SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI 100% nằm tiếp giáp với đường nhựa liên xã rộng 6m 100% 90% 100% Vuông vắn, nở hậu 105% nằm mặt đường rộng 4m 100% nằm ngõ rộng 2,5m 95% để để để để kinh doanh để để kinh doanh để 95% 95% 95% 100% 95% 100% 95% Page 24 đường bê tông rộng 3m 100% đường bê tông rộng 2,5m 95% nằm mặt đường rộng 4,5m 100% đường bê tông rộng 3m 100% ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS An ninh mơi trường Có đường giao thơng Cơ sở hạ tầng Có kết nối hệ thống cấp điện, nước Đơn giá đất ( triệu đồng ) SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI GVHD: NGUYỄN LIÊN HƯƠNG đảm bảo ANMT đảm bảo AN-MT đảm bảo AN-MT đảm bảo AN-MT đảm bảo AN-MT đảm bảo AN-MT đảm bảo AN-MT 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% có đường giao thơng qua có đường giao thơng qua có đường giao thơng qua có đường giao thơng qua có đường giao thơng qua có đường giao thơng qua có đường giao thơng qua 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% chưa có hệ thống cấp nước có hệ thống điện cấp nước có hệ thống điện cấp nước có hệ thống điện cấp nước có hệ thống điện cấp nước có hệ thống điện cấp nước có hệ thống điện cấp nước 95% 100% 100% 100% 100% 100% 100% cần xác định 28,5 25 25 26,5 20 26 Page 25 ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS - - - - - GVHD: NGUYỄN LIÊN HƯƠNG Qua so sánh cho thấy bất động sản khu vực lân cận với bất động sản mục tiêu, theo tương quan giá đất thị trường có: a Quy mơ, kích thước Chiều rộng Từ 3m đến 4,0m : 95% Từ 4,0 m đến m : 100% Từ 5m trở lên : 105% Bất động sản mục tiêu lợi BĐS SS1, BĐS SS3, BĐS SS5 chiều rộng là: 105−100 =5% 100 Chiều dài Từ 25m trở xuống : 100% Từ 25m trở lên : 95% Chiều dài BDS mục tiêu khơng có chênh lệch với BĐS so sánh Quy mơ, diện tích Từ 60m2 đến 120m2 : 100%; Từ 120m2 trở lên : 95% Quy mô, diện tích BĐS mục tiêu khơng có chênh lệch với BĐS so sánh b Hình dạng Vng vắn : 100% Nở hậu : 105% Không vuông vắn : 90% BĐS mục tiêu lợi BĐS SS1, BĐS SS3 hình dạng là: 100−90 = 11,11% 90 - BĐS mục tiêu lợi BĐS SS2, BĐS SS5 hình dạng là: 100−105 = - 4,76% 105 - c Vị trí Mặt ngõ/ đường có chiều rộng nhỏ 3m: 95%; từ 3m trở lên: 100% Có lợi kinh doanh: 100% Đảm bảo an ninh môi trường: 100% Bất động sản mục tiêu lợi BĐS SS2 BĐS SS4 mặt ngõ/ đường là: 100−95 = 5,26% 95 SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI Page 26 ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS - GVHD: NGUYỄN LIÊN HƯƠNG Bất động sản mục tiêu lợi BĐS SS3 BĐS SS5 lợi kinh doanh là: 95−100 = - 5% 100 - An ninh môi trường BĐS mục tiêu khơng có chênh lệch với BĐS so sánh d Cơ sở hạ tầng Đã có đường giao thơng vào khu đất: 100% Đã có kết nối hệ thống cấp điện, nước: 100%, chưa có kết nối hệ thống cấp điện, nước: 95% Đường giao thông BĐS mục tiêu khơng có chênh lệch với BĐS so sánh Bất động sản mục tiêu lợi BĐS so sánh hệ thống điện cấp thoát nước là: - 95−100 = - 5% 100 Từ kết so sánh thực điều chỉnh đơn giá đất bất động sản so sánh Bảng 1.2 Bảng điều chỉnh đơn giá đất bất động sản so sánh BĐS BĐS SS5 SS6 0 0 0 0 +5% +5% 0 0 0 +11,11% -4,76% +11,11% -4,76% Mặt ngõ/ đường +5,26% +5,26% 0 Lợi kinh doanh 0 -5% -5% 0 0 0 0 0 0 -5% -5% -5% -5% -5% -5% Tỷ lệ % điều chỉnh +11,11% -4,5% +6,11% +0,26% -9,76% -5% Hệ số điều chỉnh 111,11% 95,5% 106,11% 100,26% 90,24% 95% Yếu tố so sánh BĐS SS1 Tính pháp lý Diện tích đất (m2) BĐS BĐS SS3 BĐS SS4 0 0 Chiều rộng (m) +5% Chiều dài Hình dạng Vị trí An ninh mơi đường giao trường Cơ sở hạ tầng Có thơng Hệ thống cấp điện cấp thoát nước SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI SS2 Page 27 ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS Đơn giá đất (trđ/m2) Đơn giá đất sau điều chỉnh (trđ/m2) - GVHD: NGUYỄN LIÊN HƯƠNG 28,5 25 25 26,5 20 26 31,67 23,88 26,53 26,57 18,05 24,7 Đơn giá đất điều chỉnh bình quân bất động sản (quý III năm 2019) là: 31,67+23,88+26,53+26,57+18,05+ 24,7 = 25,23 triệu/m2 IV V Ước tính giá trị mảnh đất cần định giá - Định giá viên nhận thấy giá trị thị trường đất vị trí xã Tiên Dương, Nguyên Khê Kim Chung sau điều chỉnh tài sản thẩm định giá với yếu tố quy mơ, diên tích, hình dạng, vị trí, sở hạ tầng, có mức giá dao động từ 18,05 triệu/m2 ÷ 31,67 triệu/ m2 - Mức giá thị trường đất bình qn lơ đất số 20 khu đất dãn dân xã Vân Nội, huyện Đông Anh Hà Nội 25,23 triệu/m2 Kết luận - Từ kết định giá phương pháp so sánh trực tiếp ta thấy lơ đất có giá 3027,6 triệu đồng hay 3.027.600.000 đồng thời điểm quý III năm 2019 Sử dụng tỷ lệ trượt giá đưa giá mảnh đất mục tiêu từ thời điểm năm 2019 thời điểm ( năm 2021), mảnh đất mục tiêu có giá là: 25.230.000 x ( 1+ 0,1 )2 = 30.528.300 đ/m2 - Từ kết định giá phương pháp so sánh trực tiếp ta thấy lơ đất có giá 3.663.396.000 đồng thời điểm năm 2021 - Điều kiện thực phương pháp so sánh:  Chất lượng thông tin phải cao  Thông tin cần phải phù hợp, kịp thời, xác, kiểm tra được, đầy đủ đáng tin cậy  Thơng tin thu thập so sánh Trong trường hợp mua bán so sánh lại khơng giống tính chất đặc biệt tài sản xem xét, điều gây ảnh hưởng đến tính xác phương pháp  Thị trường cần phải ổn định Nếu thị trường có biến động, phương pháp so sánh trực tiếp khó đạt mức độ xác, đối tượng so sánh có tính chất giống mặt + Ổn định giá + Cung – cầu ổn định SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI Page 28 ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS - GVHD: NGUYỄN LIÊN HƯƠNG + Lãi suất ổn định Lưu ý sử dụng phương pháp so sánh:  Các BĐS có tính đồng nhất: chung cư, ngơi nhà riêng biệt,…  Các mảnh đất trống  Cho mục đích mua bán, chấp, tính thuế BĐS PHẦN III: CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT STT Văn pháp Số hiệu luật Luật thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp Ngày ban hành : 48/2010/QH12 17/06/2010 Ngày có hiệu lực : 01/01/2012 Luật đấu thầu Ngày ban hành : 26/11/2013 43/2013/QH13 Ngày có hiệu lực : 01/07/2014 Luật đất đai Ngày ban hành : 29/11/2013 45/2013/QH13 Ngày có hiệu lực : 01/07/2014 Luật đầu tư công Ngày ban hành : 13/06/2019 39/2019/QH14 Ngày có hiệu lực : 01/01/2020 Luật nhà Ngày ban hành : 25/11/2014 65/2014/QH13 Ngày có hiệu lực : 01/07/2015 SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI Nội dung tóm tắt Luật sử dụng đất phi nông nghiệp bao gồm : chương, 13 điều Quy định đối tượng chịu thuế, đối tượng không chịu thuế; người nộp thuế; tính thuế; đăng ký, khai, tính nộp thuế; miễn, giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Luật đấu thầu bao gồm: 13 chương, 96 điều Quy định quản lý nhà nước đấu thầu; trách nhiệm bên có liên quan hoạt động đấu thầu Luật đất đai bao gồm : 14 chương, 212 điều Quy định chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn trách nhiệm Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai thống quản lý đất đai, chế độ quản lý sử dụng đất đai, quyền nghĩa vụ người sử dụng đất đất đai thuộc lãnh thổ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Luật đầu tư công bao gồm : chương, 101 điều Quy định việc quản lý nhà nước đầu tư công; quản lý sử dụng vốn đầu tư công; quyền, nghĩa vụ trách nhiệm quan, đơn vị, tổ chức, cá nhân liên quan đến hoạt động đầu tư công Luật nhà bao gồm : 13 chương, 183 điều Quy định sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở; giao dịch nhà ở; quản lý nhà nước nhà Việt Nam Đối Page 29 ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS GVHD: NGUYỄN LIÊN HƯƠNG Luật kinh doanh BĐS Ngày ban hành : 66/2014/QH13 25/11/2014 Ngày có hiệu lực : 01/07/2015 Luật xây dựng Ngày ban hành : 18/06/2014 50/2014/QH13 Ngày có hiệu lực : 1/1/2015 Nghị định 149/2016 Ngày ban hành : 149/2016/NĐ11/11/2016 CP Ngày có hiệu lực : 01/01/2017 Nghị định 25/2020 Ngày ban hành : 25/2020/NĐ28/02/2020 CP Ngày có hiệu lực : 20/04/2020 10 Nghị định 136/2020 Ngày ban hành : 136/2020/NĐ24/11/2020 CP Ngày có hiệu lực : 10/01/2021 SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI với giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà thương mại doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thực theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản Luật kinh doanh BĐS bao gồm : chương, 82 điều Quy định kinh doanh bất động sản, quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản quản lý nhà nước kinh doanh bất động sản Luật xây dựng bao gồm : 10 chương, 168 điều Quy định quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm quan, tổ chức, cá nhân quản lý nhà nước hoạt động đầu tư xây dựng Nghị định Sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 177/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2013 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật giá Nghị định quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật giá Điều 24 Luật phí lệ phí bình ổn giá; định giá Nhà nước; hiệp thương giá; kiểm tra yếu tố hình thành giá; kê khai giá; niêm yết giá; thẩm quyền quản lý nhà nước lĩnh vực giá sở liệu quốc gia giá Nghị định Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư bao gồm : chương, 92 điều Nghị định quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực dự án Nghị định Quy định chi tiết số điều biện pháp thi hành Luật Phòng cháy chữa cháy Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Phòng cháy chữa cháy bao gồm: chương, 54 điều Nghị định quy định hoạt động phòng cháy chữa cháy, tổ chức lực lượng, phương tiện phòng cháy chữa cháy, kinh doanh dịch vụ phòng cháy chữa cháy, kinh phí bảo đảm cho hoạt Page 30 ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS GVHD: NGUYỄN LIÊN HƯƠNG 11 Nghị định 10/2021 Ngày ban hành : 10/2021/NĐ09/02/2021 CP Ngày có hiệu lực : 09/02/2021 12 Nghị định 37/2015 Ngày ban hành : 37/2015/NĐ22/04/2015 CP Ngày có hiệu lực : 15/06/2015 13 Nghị định 06/2021 Ngày ban hành : 06/2021/NĐ26/01/2021 CP Ngày có hiệu lực : 26/01/2021 14 Nghị định 15/2021 Ngày ban hành : 15/2021/NĐ03/03/2021 CP Ngày có hiệu lực : 03/03/2021 15 Nghị định 76/2015/NĐ76/2015 CP Ngày ban hành : SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI động phòng cháy chữa cháy, trách nhiệm bộ, quan ngang bộ, quan thuộc Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp hoạt động phòng cháy chữa cháy Nghị định quản lý chi phí đầu tư xây dựng bao gồm : chương, 46 điều Nghị định quy định quản lý chi phí đầu tư xây dựng dự án sử dụng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngồi đầu tư cơng, dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (sau gọi tắt dự án PPP) Nghị định Quy định chi tiết hợp đồng xây dựng bao gồm : chương, 54 điều Nghị định quy định chi tiết hợp đồng xây dựng Nghị định Quy định chi tiết số nội dung quản lý chất lượng, thi công xây dựng bảo trì cơng trình xây dựng bao gồm : chương, 54 điều Nghị định quy định chi tiết số nội dung quản lý chất lượng cơng trình xây dựng, thi cơng xây dựng cơng trình bảo trì cơng trình xây dựng Nghị định Quy định chi tiết số nội dung quản lý dự án đầu tư xây dựng bao gồm : chương, 111 điều Nghị định quy định chi tiết thi hành số nội dung Luật Xây dựng năm 2014 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Xây dựng năm 2020 (sau gọi tắt Luật số 62/2020/QH14) quản lý dự án đầu tư xây dựng, gồm: lập, thẩm định, phê duyệt dự án, thiết kế xây dựng; khảo sát xây dựng; cấp giấy phép xây dựng quản lý trật tự xây dựng; xây dựng cơng trình đặc thù thực dự án đầu tư xây dựng nước ngoài; quản lý lực hoạt động xây dựng; hình thức quản lý dự án đầu tư xây dựng Nghị định quy định chi tiết thi hành số điều luật kinh doanh bất động sản bao gồm : chương, 17 điều Page 31 ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS GVHD: NGUYỄN LIÊN HƯƠNG Nghị định quy định chi tiết số điều, khoản Luật Kinh doanh bất động sản, bao gồm nội dung điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; loại hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản; chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn; chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai thủ tục chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản 10/09/2015 Ngày có hiệu lực : 01/11/2015 16 17 18 19 20 21 Nghị định 01/2020 Ngày ban hành : 01/01/2020 Ngày có hiệu lực : 01/01/2020 Nghị định 30/2021 Ngày ban hành : 26/3/2021 Ngày có hiệu lực : 26/03/2021 Nghị định 148/2020 Ngày ban hành : 18/12/2020 Ngày có hiệu lực : 08/02/2021 Nghị định 41/2020 Ngày ban hành : 08/04/2020 Ngày có hiệu lực : 08/04/2020 Nghị định 20/2019 Ngày ban hành : 21/02/2019 Ngày có hiệu lực : 10/04/2019 Nghị định 96/2019 Ngày ban hành : 19/12/2019 01/2020/NĐCP Nghị định Sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 84/2015/NĐ-CP ngày 30 tháng năm 2015 Chính phủ giám sát đánh giá đầu tư 30/2021/NĐCP Nghị định Sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà 148/2020/NĐCP Sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 41/2020/NĐCP Nghị định gia hạn thời hạn nộp thuế tiền thuê đất Nghị định quy định việc gia hạn thời hạn nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân tiền thuê đất 20/2019/NĐCP Nghị định Sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2016 Chính phủ lệ phí trước bạ 96/2019/NĐCP Nghị định quy định khung giá đất Nghị định quy định khung giá loại đất, theo vùng quy định Điều 113 Luật Đất đai SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI Page 32 ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS 22 23 24 25 26 27 28 GVHD: NGUYỄN LIÊN HƯƠNG Ngày có hiệu lực : 19/12/2019 Thơng tư 06/2019 -BXD Ngày ban hành : 06/2019/TT31/10/2019 BXD Ngày có hiệu lực : 01/01/2020 Thông tư 15/2019 -BXD Ngày ban hành : 15/2019/TT26/12/2019 BXD Ngày có hiệu lực : 15/02/2020 Thơng tư 02/2015 -BLĐTBXH Ngày ban hành : 12/01/2015 Ngày có hiệu lực : 01/03/2015 Thơng tư 03/2015 -BKHĐT Ngày ban hành : 06/05/2015 Ngày có hiệu lực : 01/07/2015 Thông tư 14/2017 –BXD Ngày ban hành : 28/12/2017 Ngày có hiệu lực : 15/02/2018 Thơng tư 02/2018 –BXD Ngày ban hành : 06/02/2018 Ngày có hiệu lực : 01/04/2018 Thơng tư 92/2015 –BXD Thông tư Sửa đổi, bổ xung số điều thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư Thông tư Hướng dẫn xác định đơn giá nhân công xây dựng Thông tư hướng dẫn xác định đơn giá nhân công xây dựng (bao gồm nhân công xây dựng nhân công tư vấn xây dựng) để xác định quản lý chi phí đầu tư xây dựng bao gồm: sơ tổng mức đầu tư, tổng mức đầu tư, dự toán xây dựng, giá gói thầu xây dựng, giá xây dựng cơng trình, giá hợp đồng xây dựng, số giá xây dựng, dự tốn cơng tác tư vấn xây dựng 02/2015/TTBLĐTBXH Thông tư Quy định mức lương chuyên gia tư vấn nước làm sở dự toán gói thầu cung cấp dịch vụ tư vấn áp dụng hình thức hợp đồng theo thời gian sử dụng vốn nhà nước 03/2015/TTBKHĐT Thông tư Quy định chi tiết lập Hồ sơ mời thầu xây lắp 14/2017/TTBXD Thông tư Hướng dẫn xác định quản lý chi phí dịch vụ cơng ích thị 02/2018/TTBXD Thơng tư Quy định bảo vệ môi trường thi công xây dựng công trình chế độ báo cáo cơng tác bảo vệ môi trường ngành xây dựng 92/2015/TTBTC Thông tư Hướng dẫn thực thuế giá trị gia tăng thuế thu nhập cá nhân đối SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI Page 33 ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS Ngày ban hành : 15/06/2015 Ngày có hiệu lực : 30/07/2015 29 Thơng tư 07/2019 –BXD Ngày ban hành : 07/2019/TT07/11/2019 BXD Ngày có hiệu lực : 01/01/2020 30 Thông tư 01/2017 –BXD Ngày ban hành : 01/2017/TT06/02/2017 BXD Ngày có hiệu lực : 01/04/2017 31 Thông tư 16/2019 –BXD Ngày ban hành : 16/2019/TT26/12/2019 BXD Ngày có hiệu lực : 01/04/2017 SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI GVHD: NGUYỄN LIÊN HƯƠNG với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực số nội dung sửa đổi, bổ sung thuế thu nhập cá nhân quy định Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế số 71/2014/QH13 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định thuế Thông tư Sửa đổi, bổ sung, thay số quy định Thông tư số 03/2016/TTBXD ngày 10 tháng năm 2016 Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định phân cấp cơng trình xây dựng hướng dẫn áp dụng quản lý hoạt động đầu tư xây dựng Thông tư hướng dẫn việc xác định quản lý chi phí khảo sát xây dựng phục vụ lập dự án đầu tư xây dựng, thiết kế xây dựng cơng trình, khảo sát phục vụ lập quy hoạch xây dựng công tác khảo sát khác có liên quan hoạt động đầu tư xây dựng Thông tư hướng dẫn xác định chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng Thông tư hướng dẫn xác định chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước, vốn nhà nước ngân sách dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP) quy định khoản Điều 32 Nghị định số 68/2019/NĐ-CP ngày 14 tháng năm 2019 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng (viết tắt Nghị định số 68/2019/NĐ-CP) Page 34