(Luận văn) thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền nam

GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ CÔNG NGHIỆP LONG AN VÕ THÀNH NHÂN lu an n va TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ p ie gh tn to THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN d oa nl w THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM va an lu ll u nf LUẬN VĂN THẠC SĨ m oi Chuyên ngành: Tài – Ngân hàng z at nh Mã ngành: 8.34.02.01 z m co l gm @ an Lu Long An, năm 2019 n va ac th si BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ CÔNG NGHIỆP LONG AN - VÕ THÀNH NHÂN lu an va n THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM p ie gh tn to TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ d oa nl w an lu u nf va LUẬN VĂN THẠC SĨ ll Chuyên ngành: Tài Ngân hàng oi m z at nh Mã ngành: 8.34.02.01 z @ m co l gm Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN ĐĂNG DỜN an Lu Long An, năm 2019 n va ac th si i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn công trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, kết luận văn trung thực chưa cơng bố tạp chí khoa học cơng trình khác Các thơng tin số liệu luận văn có nguồn gốc ghi rõ ràng Tác giả (ký ghi rõ họ tên) lu an va Võ Thành Nhân n p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, xin chân thành cảm ơn giúp đỡ hỗ trợ thầy, cô giáo Trường Đại học Kinh tế - Công nghiệp Long An suốt q trình học tập Đặc biệt, tơi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Thầy PGS.TS Nguyễn Đăng Dờn, người trực tiếp hướng dẫn khoa học giúp đỡ tơi suốt q trình nghiên cứu để có luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn đến Ban Lãnh đạo; tập thể cán công chức Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam giúp đỡ lu thời gian thực luận văn công tác an va Mặc dù cố gắng thiếu kinh nghiệm nghiên n cứu khoa học, luận văn chắn cịn nhiều khiếm khuyết Tơi mong gh tn to nhận ý kiến đánh giá góp ý thầy cô, anh chị học viên, p ie đồng nghiệp để luận văn hoàn thiện w Xin chân thành cảm ơn oa nl Tác giả d (ký ghi rõ họ tên) u nf va an lu ll Võ Thành Nhân oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si iii NỘI DUNG TÓM TẮT Ngày nay, phát triển tài quốc tế tồn cầu hóa kinh tế thị trường đến giai đoạn thống hóa tiêu chuẩn thẩm định giá Đồng thời thay đổi kinh tế kinh doanh nảy sinh nhanh chóng quốc gia làm tăng thêm mở rộng nhận thức tầm quan trọng việc thẩm định giá Thẩm định giá yêu cầu cần thiết tất tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế để tính tốn giá trị tài sản chấp, hạch toán kế tốn, tính thuế, thừa kế, phát mãi, giải thể xử lý tài sản vụ án dân sự, hình yêu cầu khác theo quy định pháp luật Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam (SIVC) tiền thân lu an Trung tâm Thông tin Thẩm định giá Miền Nam – Bộ Tài Được thành lập n va phát triển Việt Nam từ năm 1999, SIVC xây dựng hệ thống tn to đánh giá cao quy mô lẫn chất lượng lĩnh vực thẩm định giá tư vấn gh Trong q trình cơng tác Cơng ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá p ie Miền Nam, nhận thức tầm quan trọng việc nâng cao chất lượng w thẩm định giá bất động sản công ty Do vậy, lựa chọn đề tài: “Thẩm định oa nl giá bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam” làm d đề tài luận văn tốt nghiệp Luận văn vào phân tích thực trạng quy an lu trình phương pháp thẩm định giá bất động sản áp dụng Công ty Cổ u nf va phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam 02 khía cạnh thành công hạn chế nguyên nhân dẫn đến hạn chế Từ đó, luận văn đề xuất ll oi m số giải pháp như: nhóm giải pháp hồn thiện quy trình thẩm định giá bất động z at nh sản; nhóm giải pháp hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản số nhóm giải pháp hỗ trợ khác để hồn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá z bất động sản công ty m co l gm @ an Lu n va ac th si iv ABSTRACT Today, the international financial development and globalization of the market economy has come to the stage of unification of valuation standards At the same time, rapid economic and business changes between countries have increased the awareness of the importance of price appraisal Valuation is also an essential requirement for all organizations and individuals of all economic sectors to calculate the value of assets in mortgages, accounting, tax calculation, inheritance, sale promotion, dissolution or handling of property in civil, criminal and other cases lu an as prescribed by law va n During the course of my career at Southern Valuation and Information Joint gh tn to Stock Company, I was aware of the importance of improving the quality of real estate valuation at the Company Therefore, I have chosen the topic: "Real estate p ie w valuation at the Southern Information and Valuation Corporation" as my graduation oa nl thesis The thesis has gone into analyzing the status of processes and methods of d real estate valuation applied at the Southern Information and Valuation Joint Stock lu va an Company on both the success and the limitations and the cause of that limitation ll u nf Since then the thesis has proposed a number of solutions such as: a group of oi m solutions to perfect the real estate price appraisal process; the group of solutions to z at nh complete the real estate price appraisal method and a number of other support solution groups to complete the process and methods of real estate price appraisal at z m co l gm @ the company an Lu n va ac th si v MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Sự cần thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Câu hỏi nghiên cứu Những đóng góp luận văn Phương pháp nghiên cứu Tổng quan cơng trình nghiên cứu trước Kết cấu luận văn lu CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN an va Thẩm định giá trị bất động sản n 1.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản to 1.3 Cơ sở giá trị thẩm định giá bất động sản ie gh tn 1.2 Vai trò thẩm định giá bất động sản p 1.4 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản w Quy trình thẩm định giá bất động sản 10 oa nl 2.1 Khái niệm quy trình thẩm định giá bất động sản 10 d 2.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản 10 an lu 2.3 Những ưu điểm hạn chế quy trình thẩm định giá bất động sản 13 va Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 14 u nf 3.1 Phương pháp so sánh 14 ll 3.2 Phương pháp thu nhập 17 m oi 3.3 Phương pháp chi phí 23 z at nh 3.4 Phương pháp thặng dư 26 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc thẩm định giá bất động sản 28 z @ 4.1 Yếu tố chủ quan 28 gm 4.2 Yếu tố khách quan 29 l Kết luận chương 31 m co CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ an Lu PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM 32 2.1 Giới thiệu Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam (SIVC) 32 n va 2.1.1 Sự đời Công ty 32 ac th si vi 2.1.2 Chức nhiệm vụ, lĩnh vực kinh doanh Công ty 32 2.1.3 Kết hoạt động thẩm định giá Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam (SIVC) 33 2.2 Thực trạng thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam (SIVC) 36 2.2.1 Những giấy tờ cần thiết tài sản yêu cầu cần thẩm định giá bất động sản 36 2.2.2 Thực trạng việc thẩm định giá bất động sản SIVC 37 2.2.3 Nghiên cứu tình vận dụng thẩm định giá bất động sản qua hợp đồng thẩm định giá cụ thể SIVC 39 2.2.3.1 Nghiên cứu tình 1: Thẩm định giá quyền sử dụng đất đất số 9141, tờ đồ số 03, tọa lạc phường 06, thành phố Tân An, tỉnh Long lu An; Mục đích thẩm định giá: Làm sở tham khảo để vay vốn ngân hàng (áp dụng an theo quy định Bộ Tài – Thơng tư 126/2015/TT-BTC, ngày 20/08/2015) va n Tình tác giả thực xác định giá trị tài sản SIVC 39 to tn 2.2.3.2 Nghiên cứu tình 2: Thẩm định giá quyền sử dụng đất, tọa lạc xã tiếp; Mục đích thẩm định giá: Làm sở tham khảo để thực nghĩa vụ tài p ie gh Đức Hịa Hạ, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An - sử dụng phương pháp so sánh trực w (áp dụng theo quy định Bộ Tài nguyên Môi trường – Thông tư 36/2014/TT- oa nl BTNMT, ngày 30/06/2014 Bộ Tài ngun Mơi trường) Tình tác giả thực xác định giá trị tài sản SIVC 43 d an lu 2.2.4 Đánh giá thẩm định giá bất động sản SIVC 50 va 2.2.4.1 Những kết đạt việc thẩm định giá bất động sản SIVC 50 u nf 2.2.4.2 Hạn chế việc thẩm định giá bất động sản SIVC 51 ll 2.2.4.3 Nguyên nhân dẫn đến hạn chế việc vận dụng quy trình phương m oi pháp thẩm định giá bất động sản SIVC 56 z at nh Kết luận chương 2: 58 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG z SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM 59 @ gm 3.1 Định hướng phát triển Công ty thời gian tới 59 m co l 3.1.1 Về công tác chuyên môn 59 3.1.2 Các công tác khác 60 an Lu 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam (SIVC) 61 n va 3.2.1 Hoàn thiện việc vận dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản 61 ac th si vii 3.2.1.1 Các phương pháp thẩm định giá áp dụng SIVC 61 3.2.1.2 Giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản SIVC 61 3.2.2 Hoàn thiện việc vận dụng quy trình thẩm định giá bất động sản 69 3.2.2.1 Hồn thiện cơng tác lập kế hoạch thẩm định giá 69 3.2.2.2 Hồn thiện cơng tác thu thập, xử lý, đánh giá thông tin 70 3.2.2.3 Xây dựng hệ thống thông tin thị trường phục vụ công tác đánh giá tài sản 72 3.2.2.4 Tăng cường công tác nghiên cứu thị trường 72 3.2.3 Các giải pháp khác 73 3.2.3.1 Tăng cường mối quan hệ hợp tác lâu dài, bền vững với Công ty thẩm định giá khác tổ chức có liên quan 73 lu 3.2.3.2 Bồi dưỡng kiến thức, nâng cao chất lượng đội ngũ nhân viên thẩm định giá an chuyên nghiệp, đội ngũ thẩm định viên giá chất lượng cao 73 va n 3.3 Một số kiến nghị 74 to gh tn 3.3.1 Kiến nghị Bộ Tài 74 3.3.3 Kiến nghị Công ty 75 p ie KẾT LUẬN 78 w DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 79 d oa nl Tài liệu Tiếng Việt: 79 ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si viii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT TỪ VIẾT TẮT VIẾT ĐẦY ĐỦ BĐS Bất động sản TCTĐGVN Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam TĐG Thẩm định giá TĐV Thẩm định viên TSSS Tài sản so sánh TSTĐG Tài sản thẩm định giá TTBĐS Thị trường bất động sản UBND Ủy ban Nhân dân SIVC Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam lu STT an n va Ký hiệu p ie gh tn to DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TIẾNG ANH Nội dung diễn giải SIVC nl w Southern Information and Valuation Corporation d oa DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU TÊN BẢNG BIỂU an lu BẢNG BIỂU TRANG 35 u nf Bảng 2.1 va Bảng 2.1: Số liệu chi tiết công tác thẩm định giá SIVC ll m doanh SIVC 36 z at nh Bảng 2.3: Kết kinh doanh tổng hợp 37 m co l gm @ SIVC z Bảng 2.3 Bảng 2.2: Bảng số liệu kết hoạt động kinh oi Bảng 2.2 an Lu n va ac th si 79 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu Tiếng Việt: Trần Thị Thanh Hà (2018) Hồn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam Luận án Tiến sĩ Kinh tế Học viện Tài Võ Ngọc Ln (2017) Hồn thiện công tác thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng Thương mại Cổ phần Bản Việt Luận văn thạc sĩ tài ngân hàng Trường Đại học Kinh tế, Đại học Đà Nẵng Phạm Thị Ngọc Mỹ (2006) Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế 2005 Nhà Xuất Bản Tài Nguyễn Thế Phượng (2011) Giáo trình “Thẩm định giá bất động sản” Hồ lu Chí Minh: Nhà Xuất Bản Phương Đơng an n va Nguyễn Anh Tuấn (2017) Tài liệu “Đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên Quốc hội (2012) Luật giá số 11/2012/QH13, ngày 20/06/2012; Quốc hội (2013) Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013; ie gh tn to ngành thẩm định giá, tập I, tập II” Hà Nội: Nhà Xuất Bản Tài p Bộ Tài (2014) Thông tư số 158/2014/TT-BTC, ngày 27/10/2014 d oa 03 04; nl w Bộ Tài Chính việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, an lu Bộ Tài (2015) Thơng tư số 28/2015/TT-BTC, ngày 06/03/2015 Bộ Tài Chính việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 07; va u nf 10 Bộ Tài (2015) Thơng tư số 126/2015/TT-BTC, ngày 20/08/2015 ll Bộ Tài Chính việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 oi m 10; z at nh 11 Bộ Tài nguyên Môi trường (2016) Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, ngày 30/06/2014 việc quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều z m co l gm @ chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất an Lu n va ac th si I PHỤ LỤC Nghiên cứu tình 1: Thẩm định giá quyền sử dụng đất đất số 9141, tờ đồ số 03, tọa lạc phường 06, thành phố Tân An, tỉnh Long An; Mục đích thẩm định giá: Làm sở tham khảo để vay vốn ngân hàng (áp dụng theo quy định Bộ Tài – Thơng tư 126/2015/TT-BTC, ngày 20/08/2015) Tình tác giả thực xác định giá trị tài sản SIVC Kết thu thập thông tin thị trường lu an Tài sản so sánh TSSS TSSS TSSS n va Tài sản Stt Đặc điểm BĐS thẩm định giá I Thông tin thu thập Thời điểm thu thập tn to Tháng 08/2019 gh Thời điểm chuyển nhượng Diện tích khn viên (m2) Loại đất Tài sản đất II Đơn giá QSDĐ (đồng/m2) Giá thu (đồng) p ie Tháng 01/2019 Tháng 01/2019 117,7 124,2 109,3 nl w Tháng 01/2019 d oa 185,75 an lu ODT 53.325.282 59.469.350 7.220.000.000 6.623.000.000 6.500.000.000 z 17.840.000 m co 17.840.000 l gm @ 17.840.000 an Lu n va Đơn giá đất theo Quyết định số 60/2014/QĐngày 15.000.000 III UBND 19/12/2014 QĐ số 20/2019/QĐUBND, ngày z at nh thập 61.342.396 oi lm ul nf va Đất trống ac th si II Stt Tài sản thẩm định giá Đặc điểm BĐS Tài sản so sánh TSSS TSSS TSSS 24/04/2019 (đồng/m2) Ước tính đơn giá quyền sử dụng đất cách tiếp cận từ thị trường – phương pháp so sánh Căn đặc điểm kinh tế - kỹ thuật quyền sử dụng đất cần thẩm định giá, kết thu thập thông tin thị trường Tổ thẩm định giá thống sử dụng lu an thông tin tài sản so sánh: TSSS1; TSSS2; TSSS3 (kèm theo sơ đồ tài sản n va so sánh) để ước tính đơn giá quyền sử dụng đất thị (ODT), có vị trí tiếp đường nhựa rộng khoảng 40m, tọa lạc phường 6, thành phố Tân An, tỉnh Long gh tn to giáp đường Hùng Vương nối dài (đoạn tuyến tránh Quốc lộ 1A - Cuối đường), p ie An w Căn hướng dẫn Thông tư 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 Bộ Tài oa nl chính, tác giả thực điều chỉnh đơn giá quyền sử dụng đất tài sản so d sánh theo nguyên tắc lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn, điều chỉnh đơn giá nf Thực điều chỉnh: oi lm ul  va định giá an lu quyền sử dụng đất tài sản so sánh theo đặc điểm đất cần thẩm z at nh  Điều chỉnh tài sản so sánh tài sản thẩm định giá đất thị (ODT), có diện tích 185,75 m2, hình dáng vng vức, pháp lý đầy đủ, khu đất có vị trí tiếp giáp đường Hùng Vương nối dài (đoạn tuyến tránh Quốc lộ 1A - Cuối đường), đường nhựa rộng khoảng 40m, tọa lạc phường 06, thành phố Tân An, tỉnh Long An  Theo tính tốn khảo sát, tác giả quy ước:  Về quy mô:Chênh lệch 30 m2 tương ứng chênh lệch tỷ lệ 1% (Theo nguồn giữ liệu chứng minh SIVC)  Diện tích TSSS 1:117,7 m2 ; Diện tích TSSS 2:124,2 m2 ; Diện tích TSSS 3:109,3 m2 ; Diện tích TSTĐG:185,75 m2  Tỷ lệ điều chỉnh quy mô TSSS là: (117,7 m2 – 185,75 m2) / 30 m2 = 2,268 % ~ - %  Tỷ lệ điều chỉnh quy mô TSSS là: (124,2 m2 – 185,75 m2) / 30 m2 = 2,052 % ~ - % z m co l gm @ an Lu n va ac th si III lu an n va  Tỷ lệ điều chỉnh quy mô TSSS là: (109,3 m2 – 185,75 m2) / 30 m2 = 2,548 % ~ -3 %  Điều chỉnh vị trí:  Căn Quyết định số 20/2019/QĐ-UBND, ngày 24/04/2019 UBND tỉnh Long An việc sửa đổi, bổ sung Bảng giá loại đất định kỳ năm (2015 – 2019) địa bàn tỉnh Long An thì:  Đơn giá quyền sử dụng đất đô thị, có vị trí tiếp giáp đường Hùng Vương nối dài, tọa lạc phường 06, thành phố Tân An, tỉnh Long An là: 17.840.000 đồng/m2  Đơn giá quyền sử dụng đất thị, có vị trí tiếp giáp đường Hùng Vương nối dài (đoạn tuyến tránh Quốc lộ 1A - Cuối đường), tọa lạc phường 06, thành phố Tân An, tỉnh Long An là: 15.000.000 đồng/m2  Lấy làm ta điều chỉnh vị trí BĐS so sánh BĐS cần thẩm định sau: BĐS cần thẩm định giá: có vị trí tiếp giáp đường Hùng Vương nối dài (đoạn tuyến tránh Quốc lộ 1A - Cuối đường), tọa lạc phường 06, thành phố Tân An, tỉnh Long An là: 15.000.000 đồng/m2 BĐS so sánh 1; 2; 3: có vị trí tiếp giáp đường Hùng Vương nối dài, tọa lạc phường 06, thành phố Tân An, tỉnh Long An là: 17.840.000 đồng/m2 BĐS dánh giá tốt BĐS cần thẩm định là: (15.000.000 đông/m2 / 17.840.000 đồng/m2) – = -0,1592 ~ - 16%  Mức giá bị trừ bất động sản so sánh lợi bất động sản thẩm định ngược lại Yếu tố so Đơn vị TSTĐG TSSS TSSS TSSS sánh tính p ie gh tn to d oa nl w z at nh Giá quy đổi B đơn vị so đồng/m2 sánh chuẩn 61.342.396 59.469.350 @ Giấy tờ hợp lệ Giấy tờ hợp lệ Giấy tờ hợp lệ an Lu Giấy tờ hợp lệ m co l gm Tình trạng pháp lý 53.325.282 z Điều chỉnh C yếu tố so sánh 7.220.000.000 6.623.000.000 6.500.000.000 oi lm ul đồng nf va thị (Giá điều an lu Giá trường A trước chỉnh) n va ac th si IV Đơn vị tính TSTĐG TSSS TSSS TSSS đồng/m2 0 0 61.342.396 53.325.282 59.469.350 117,7 124,2 109,3 % -2% -2% -3% đồng/m2 -1.226.848 -1.066.506 -1.784.081 Giá sau điều đồng/m2 chỉnh 60.115.548 52.258.776 57.685.270 Vuông vức Vuông vức Vuông vức 0% 0% 0% 0 61.342.396 53.325.282 59.469.350 Tốt (tiếp giáp đường Hùng Vương nối dài – khu dân cư Đồng Tâm) Tốt (tiếp giáp đường Hùng Vương nối dài – khu dân cư Đồng Tâm) Tốt (tiếp giáp đường Hùng Vương nối dài – khu dân cư Đồng Tâm) -16% -16% Yếu tố so sánh điều Mức chỉnh Giá sau điều đồng/m2 chỉnh m2 Quy mô lu an n va điều Mức chỉnh điều p ie gh tn to Tỷ lệ chỉnh 185,75 Vuông vức Mức chỉnh điều % z at nh m co l gm an Lu % @ điều Thuận lợi z lệ oi lm Vị trí (giao thơng, sở hạ tầng, an ninh môi trường, ) Tỷ ul Giá sau điều đồng/m2 chỉnh nf đồng/m2 va an lu điều d Tỷ lệ chỉnh oa nl w Hình dáng -16% n va ac th si V Đơn vị tính Yếu tố so sánh TSTĐG TSSS TSSS TSSS đồng/m2 -9.814.783 -8.532.045 -9.515.096 Giá sau điều đồng/m2 chỉnh 51.527.613 44.793.237 49.954.254 Mức giá dẫn 50.300.765 43.726.731 48.170.174 chỉnh điều Mức chỉnh lu D an n va Giá trị trung bình mức đồng/m2 giá dẫn gh tn to 47.399.223 p ie Mức độ chênh lệch với giá trị trung bình mức giá dẫn % -7,75% 1,63% 11.041.631 9.598.551 11.299.177 2 0% - 16% 0% - 16% d oa nl w 6,12% oi lm ul nf va an lu Tổng hợp số liệu điều E chỉnh mục C Tổng giá trị điều chỉnh gộp đồng Tổng số lần điều chỉnh lần Biên độ điều chỉnh % 0% - 16% đồng -11.041.631 z m co l gm @ -9.598.551 -11.299.177 an Lu Tổng giá trị chỉnh điều z at nh n va ac th si VI lu an n va  Nhận định: Chênh lệch giá trị mức giá dẫn so với mức giá dẫn tài sản so sánh nằm khoảng từ -7,75% đến 6,12%, đảm bảo khơng q 15%  Đơn giá thị trường quyền sử dụng cuả tài sản thẩm định giá đất đô thị (ODT), có diện tích 185,75 m2, hình dáng vng vức, pháp lý đầy đủ, khu đất có vị trí tiếp giáp đường Hùng Vương nối dài (đoạn tuyến tránh Quốc lộ 1A - Cuối đường), đường nhựa rộng khoảng 40m, tọa lạc phường 06, thành phố Tân An, tỉnh Long An có mức giá dao động khoảng: 43.726.731 đồng/m2 đến 50.300.765 đồng/m2 Đơn giá bình quân là: 47.399.223 đồng/m2 Làm tròn: 47.399.000 đồng/m2  Kết luận mức giá: Đơn giá quyền sử dụng đất đô thị (ODT), khu đất có vị trí tiếp giáp đường Hùng Vương nối dài (đoạn tuyến tránh Quốc lộ 1A - Cuối đường), đường nhựa rộng khoảng 40m, tọa lạc phường 06, thành phố Tân An, tỉnh Long An vào thời điểm tháng 08/2019 là: 47.399.000 đồng/m2  Kết định giá đất: tn to gh Giá trị tài sản p ie Tên tài sản Loại đất Đơn giá (đồng/m2) 185,75 ODT 47.399.000 Thành tiền (đồng) w Diện tích (m2) 8.804.364.250 d oa nl Thửa đất số 9141, tờ đồ số 03 lu 8.804.364.000 va an Làm tròn oi lm ul nf  Sơ đồ vị trí tài sản thẩm định giá: z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si VII PHỤ LỤC Nghiên cứu tình 2: Thẩm định giá quyền sử dụng đất, tọa lạc xã Đức Hòa Hạ, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An - sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp; Mục đích thẩm định giá: Làm sở tham khảo để thực nghĩa vụ tài (áp dụng theo quy định Bộ Tài nguyên Môi trường – Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, ngày 30/06/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường) Tình này, tác giả thực xác định giá trị tài sản SIVC lu Kết thu thập thông tin thị trường an a Phạm vi 50 mét đầu tiếp giáp đường tỉnh 825 (đoạn Cầu Đôi kênh Ranh (xã Lê n va Minh Xuân - Bình Chánh) - ĐT 824): tn to  Thông tin thị trường: Đặc điểm Tài sản định BĐS giá p ie gh Stt Thông tin thu thập Thời điểm thu thập d oa nl khuôn viên 1.000 Tháng 04/2018 Tháng 04/2018 958 1.000 1.452 ONT ONT + LUC Tài sản đất SKC 31.000.000 31.000.000 m co (đồng/m2) 33.665.658 l Giá thu thập 38.461.538 gm (đồng/m2) @ QSDĐ Đất trống z giá ONT z at nh Loại đất oi lm ul nf Đơn Tháng 12/2017 va an lu tích (m2) II TSSS 06 Tháng 08/2019 Thời điểm chuyển nhượng Diện TSSS 05 w TSSS 04 I Tài sản so sánh 25.000.000 20.000.000 an Lu n va ac th si VIII Stt Đặc điểm Tài sản định BĐS giá Tài sản so sánh TSSS 04 TSSS 05 TSSS 06 Giá trị khu đất sau chuyển mục đích sử dụng đất (sang đất ở) chuyển phân đoạn khu đất 38.461.538.462 48.882.535.385 (đồng) Thực điều chỉnh:  Điều chỉnh tài sản so sánh tài sản định giá giả định đất ở, giả định có diện tích 1.000 m2, có vị trí phạm vi 50 mét đầu tiếp giáp đường tỉnh 825 (đoạn Cầu Đôi lu an kênh Ranh (xã Lê Minh Xuân - Bình Chánh) - ĐT 824) n va Yếu tố so Stt tn to Mức giá ước tính TSSS 04 TSSS 05 TSSS 06 31.000.000 38.461.538 33.665.658 958 1.000 1.452 100% 100% 98% 0,00% 0,00% 2,04% 686.779 Tốt Tốt (khu dân cư (khu dân cư sầm uất, kinh sầm uất, kinh doanh thuận doanh thuận lợi) lợi) 100% 110% 110% 0,00% -9,09% p ie gh I TSĐG giả định sánh mô oa nl Quy w (đ/m2) (m2) d Tỷ lệ ul nf va chỉnh an lu 100% Tỷ lệ điều điều oi lm Mức 1.000 Vị trí (giao 100% an Lu Tỷ lệ điều hữu) m co Tỷ lệ Tương đồng l doanh,…) (khu dân cư gm kinh Thuận lợi @ lợi z thông, z at nh chỉnh -9,09% n va ac th si IX chỉnh Mức điều -3.496.154 -3.060.208 31.000.000 34.965.385 31.292.229 4,578% -7,282% 3,601% 3.496.154 2.373.429 3.496.154 3.746.988 chỉnh II Mức giá dẫn (đ/m2) Mức độ chênh lệch với giá trị lu an trung bình n va mức tn to giá dẫn (%) gh Số lần điều p ie chỉnh (lần) chỉnh oi lm ul z at nh (đồng/m2) nf đối va chỉnh tuyệt an điều lu Số d (đồng/m2) oa nl điều w Số  Nhận xét: SIVC nhận định, mức giá thị trường quyền sử dụng đất tài z sản định giá giả định đất ở, giả định có diện tích 1.000 m2, có vị trí phạm vi 50 mét @ gm đầu tiếp giáp đường tỉnh 825 (đoạn Cầu Đôi kênh Ranh (xã Lê Minh Xuân - Bình Chánh) l - ĐT 824), dao động khoảng 31.000.000 đồng/m2đến34.965.385 đồng/m2 Đơn giá an Lu Điều chỉnh mục đích sử dụng đất: m co bình quân: 32.419.205 đồng/m2 Làm tròn: 32.419.000 đồng/m2 n va ac th si X  Căn Bảng giá loại đất địa bàn tỉnh Long An định kỳ năm (2015 – 2019), ban hành theo Quyết định số 60/2014/QĐ-UBND, ngày 19/12/2014 UBND tỉnh Long An, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ (SKC), thời hạn 70 năm: Giá đất xác định 70% giá đất 32.419.000 đồng/m2 x 70% = 22.693.300 đồng/m2 Điều chỉnh thời hạn sử dụng đất lại:  Căn theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất tính đến ngày 15/08/2019 tức thời hạn sử dụng đất lại là: 30 năm lu an  Căn theo Điểm c, Khoản 2, Điều 3, Mục I, Chương II Thông tư số n va 77/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 Bộ Tài hướng dẫn số điều Nghị tn to định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định thu tiền thuê đất Đơn giá sau điều chỉnh sau: gh p ie Đơn giá thuê đất trả 22.693.300 đồng/m² tiền lần (30 năm) = x (30 năm / 70 năm) = 9.725.700 đồng/m2 oa nl w  Kết luận: Đơn giá quyền sử dụng đất sản xuất, kinh doanh (SKC), thời hạn sử dụng đất 30 năm, có vị trí phạm vi 50 mét đầu tiếp giáp đường tỉnh 825 (đoạn Cầu d an lu Đôi kênh Ranh (xã Lê Minh Xuân - Bình Chánh) - ĐT 824), vào thời điểm tháng 08/2019 va là:9.725.700 đồng/m2 Làm tròn: 9.726.000 đồng/m2 ul nf b Đoạn từ sau mét thứ 50 đến mét thứ 100 đường tỉnh 825 (đoạn Cầu Đôi oi lm kênh Ranh (xã Lê Minh Xuân - Bình Chánh) - ĐT 824): z at nh  Căn theo bảng giá loại đất địa bàn tỉnh Long An định kỳ năm(2015 – 2019) ban hành kèm theo Quyết định số 60/2014/QĐ-UBND, ngày 19/12/2014 z UBND tỉnh Long An đường tỉnh, đơn giá quyền sử dụng đất nơng thơn @ gm (ONT), có vị trí nằm phạm vi từ sau mét thứ 50 đến mét thứ 100 30% đơn l giá quyền sử dụng đất nơng thơn (ONT), có vị trí nằm phạm vi 50 mét đầu an Lu đường m co tiếp giáp đường không tiếp giáp đường chủ sử dụng với tiếp giáp n va ac th si XI Đơn giá quyền sử dụng đất nơng thơn (ONT), có vị trí nằm phạm vi từ sau mét thứ 50 đến mét thứ 100 đường tỉnh 825 (đoạn Cầu Đôi kênh Ranh (xã Lê Minh Xuân - Bình Chánh) - ĐT 824) là: 32.419.000đồng/m2 x 30% = 9.725.700 đồng/m2.Làm tròn: 9.726.000 đồng/m2 Điều chỉnh mục đích sử dụng đất: 9.726.000 đồng/m2 x 70% = 6.808.200 đồng/m2 Điều chỉnh thời hạn sử dụng đất lại:  Căn theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất tính lu an đến ngày 15/08/2019 tức thời hạn sử dụng đất lại là: 30 năm n va Đơn giá thuê đất trả (30 năm / 70 năm) x đồng/m² = 2.917.800 đồng/m2  Kết luận: Đơn giá quyền sử dụng đất sản xuất, kinh doanh (SKC), thời hạn sử gh tn to tiền lần (30 năm) 6.808.200 = p ie dụng đất 30 năm, có vị trí nằm phạm vi từ sau mét thứ 50 đến mét thứ 100 đường tỉnh 825 (đoạn Cầu Đôi kênh Ranh (xã Lê Minh Xuân - Bình Chánh) - ĐT 824), nl w thời điểm tháng 08/2019 là:2.917.800 đồng/m2 Làm tròn: 2.918.000 đồng/m2 d oa c Đất bên trong: Tài sản định BĐS giá Tài sản so sánh ul nf Thông tin thu thập TSSS 07 Nguyễn Huỳnh z at nh Nguồn tin Nhung CN Trường CN Lê Chương Thị Hồng Thủy Tháng 04/2018 m co Tháng 04/2018 l Tháng 04/2018 Xã Đức Hòa Hạ, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An 30.514 160 202 an Lu tích CN Lê Văn Tháng 08/2019 Thời điểm chuyển nhượng Diện Nguyễn Văn gm Thời điểm thu thập Địa điểm Trần Văn Thành @ TSSS 09 z Nguyễn Thị Thanh Xuân TSSS 08 oi lm I Đặc điểm va Stt an lu  Thông tin thị trường: 140 n va ac th si XII khuôn viên (m2) Loại đất Tài sản đất SKC Đơn ONT ONT Đất trống giá QSDĐ II ONT 2.800.000 2.800.000 3.000.000 (đồng/m2) Thực điều chỉnh: lu an  Điều chỉnh tài sản so sánh tài sản định giá giả định đất ở, giả định có diện n va tích 167,3 m2 (diện tích bình qn tài sản so sánh), có vị trí đất bên Yếu tố so TSĐG giả định TSSS 07 TSSS 08 TSSS 09 2.800.000 2.800.000 3.000.000 167,3 160 202 140 100% 100% 100% 100% 0,00% 0,00% 0,00% 0 Tương đồng Tương đồng gh sánh z at nh tn to Stt Mức giá ước p ie I Quy mô (m2) oa nl w tính (đ/m2) Tỷ lệ d điều điều ul Mức nf va chỉnh an lệ lu Tỷ Vị trí (Giao thông, lợi 0,00% 0,00% 0 0,00% an Lu điều 100% m co chỉnh 100% l điều 100% gm 100% lệ Tương đồng @ Tỷ lệ Mức lợi (Đất bên trong) doanh,…) Tỷ Không thuận z kinh oi lm chỉnh n va ac th si XIII chỉnh II Mức giá dẫn (đ/m2) 2.800.000 2.800.000 3.000.000 2,381% 2,381% -4,444% 0 0 0 0 Mức độ chênh lệch với giá trị trung bình mức giá dẫn (%) lu an Số lần điều n va chỉnh (lần) to Số điều chỉnh gh tn p ie (đồng/m2) tuyệt đối d oa (đồng/m2) nl w Số điều chỉnh an lu  Nhận xét: SIVC nhận định, mức giá thị trường quyền sử dụng đất tài va sản định giá giả định đất ở, giả định có diện tích 167,3 m2 (diện tích bình qn tài ul nf sản so sánh), có vị trí đất bên trong, dao động khoảng 2.800.000 đồng/m2 đến z at nh đồng/m2 oi lm 3.000.000 đồng/m2 Đơn giá bình qn: 2.866.667 đồng/m2 Làm trịn: 2.867.000 Điều chỉnh quy mô tài sản định giá: z  Do tài sản giả định có diện tích 167,3 m2 nhỏ nhiều so với diện tích tài @ gm sản định giá (30.514 m2) nên mức giá tài sản định giá cao đồng thời với tình hình kinh l tế - bất động sản cịn nhiều khó khăn tại, chủ đầu tư phải khoản chi phí an Lu khoản khu đất thấp m co lớn để đầu tư vào đất, điều làm hạn chế khách hàng tiềm năng, tính n va ac th si XIV  Qua khảo sát giá địa bàn tài sản định giá địa bàn lân cận mức chênh lệch đơn giá quyền sử dụng đất giảm quy mô khu đất lớn khu đất nhỏ có mức giảm từ 15% đến 20% Tuy nhiên, mức chênh lệch diện tích tài sản định giá (30.514 m2) với tài sản định giá giả định (167,3 m2), diện tích chênh lệch: 30.346,7 m2, để phù hợp với tình hình thực tế địa phương, SIVC đề xuất tỷ lệ chênh lệch đơn giá quyền sử dụng đất khu đất lớn với khu đất nhỏ ứng với tỷ lệ giảm 20%  Đơn giá quyền sử dụng đất sau điều chỉnh quy mô: 2.867.000đồng/m² x 80% = 2.293.600 đồng/m² Làm tròn: 2.294.000 đồng/m² lu an Điều chỉnh mục đích sử dụng đất: n va 2.294.000 đồng/m2 x 70% = 1.605.800 đồng/m2  Căn theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất tính gh tn to Điều chỉnh thời hạn sử dụng đất lại: p ie đến ngày 15/08/2019 tức thời hạn sử dụng đất lại là: 30 năm Đơn giá thuê đất trả 1.605.800 = đồng/m² nl w tiền lần (30 năm) x (30 năm / 70 năm) = 688.200 đồng/m2 d oa  Kết luận: Đơn giá quyền sử dụng đất sản xuất, kinh doanh (SKC), thời hạn sử an lu dụng đất 30 năm, có vị trí đất bên trong, vào thời điểm tháng 08/2019 là:688.200 va đồng/m2 Làm tròn: 688.000 đồng/m2 oi lm ul nf Sơ đồ tài sản định giá đất: z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si