Vướng mắc bấp cập của việc thế chấp bằng quyền sử dụng đất trong hoạt động ngân hàng

Vướng mắc, bấp cập việc chấp quyền sử dụng đất hoạt động ngân hàng ĐOÀN THÁI SƠN – Vụ Pháp chế, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Luật Đất đai Quốc hội thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 thức có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng năm 2004 Luật Đất đai đời có ý nghĩa quan trọng đời sống xã hội, góp phần phát triển kinh tế xã hội, nâng cao hiệu lực quản lý đất đai, khuyến khích việc sử dụng hợp lý có hiệu nguồn lực đất đai; bảo vệ quyền người sử dụng đất Sau gần năm triển khai thực hiện, nhìn chung, quy định Luật Đất đai vào sống, nhiều quy định Luật Đất đai 2003 thực tiễn kiểm nghiệm đắn phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội Việt Nam, đảm bảo tính thống đồng Luật Đất đai văn hướng dẫn luật tạo sở pháp lý quan trọng cho người sử dụng đất thực quyền đất đai, có quyền chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ dân nói chung nghĩa vụ trả nợ cho tổ chức tín dụng (TCTD) nói riêng Tuy nhiên, qua gần 07 năm thực hiện, quy định Luật Đất đai 2003, đặc biệt quy định chấp quyền sử dụng đất bộc lộ số bất cập, vướng mắc ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh tổ chức, cá nhân liên quan Để góp phần làm rõ thực trạng việc thi hành Luật Đất đai 2003, viết xin đề cập (i) Các vướng mắc, bất cập việc thực quy định chấp quyền sử dụng đất Luật Đất đai; (ii) Đề xuất số kiến nghị hoàn chỉnh quy định trình sửa đổi Luật Đất đai 2003 I Những bất cập, vướng mắc nảy sinh trình thực quy định chấp quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai 2003 Qua gần năm thực hiện, quy định chấp quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai bộc lộ số bất cập, vướng mắc, không phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội, giao dịch liên quan đến đất đai ngày đa dạng, phức tạp hơn; số quy định chưa rõ ràng dẫn đến cách hiểu khơng thống khó thực hiện; số quy định văn pháp luật có liên quan điều chỉnh bất động sản chưa có thống nhất; số quy định chưa tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân có liên quan thực quyền người sử dụng đất…, cụ thể sau: Về việc nhận chấp quyền sử dụng đất Nhà nước cấp cho hộ gia đình Theo quy định Luật Đất đai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước cấp cho cá nhân, vợ chồng hộ gia đình Trên thực tế, việc nhận chấp quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình TCTD gặp nhiều khó khăn pháp luật hành khơng có quy định cụ thể xác định thành viên hộ gia đình dẫn đến cách hiểu, áp dụng khác thực tiễn, ảnh hưởng đến quyền lợi tổ chức tín dụng nhận chấp loại đất Về quyền nghĩa vụ người trúng đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp tài sản bảo đảm bị xử lý Theo quy định Luật Đất đai đối tượng sử dụng đất nông nghiệp giới hạn số đối tượng cụ thể gắn liền với mục đích sử dụng đất Trong đó, theo Khoản Điều Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 bán đấu giá tài sản quy định người tham gia đấu giá cá nhân, đại diện tổ chức có đủ điều kiện tham gia đấu giá để mua tài sản đấu giá, có nghĩa đối tượng tham gia bán đấu giá không bị giới hạn Trên thực tế, TCTD bán đấu giá quyền sử dụng đất nơng nghiệp, có trường hợp người tham gia trúng đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp lại không thuộc đối tượng phép sử dụng đất nông nghiệp Sự không quán quy định Luật Đất đai Nghị định 17/2010/NĐ-CP ảnh hưởng đến quyền lợi TCTD bán đấu giá quyền sử dụng đất (là tài sản bảo đảm bị xử lý) quyền lợi người tham gia đấu giá Về mục đích chấp quyền sử dụng đất Điểm d Khoản Điều 110 Luật Đất đai quy định tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng để vay vốnlà bất hợp lý Trong đó, tổ chức kinh tế hồn tồn sử dụng quyền sử dụng đất đảm bảo cho hình thức cấp tín dụng khác như: phát hành bảo lãnh; mở L/C, bao toán hay rộng để bảo đảm thực nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ hợp đồng kinh doanh thương mại khác tổ chức kinh tế Tương tự Khoản Điều 113 Luật Đất đai quy định: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khơng phải đất thuê có quyền chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng để vay vốn sản xuất, kinh doanh Tuy nhiên, theo quy định pháp luật ngân hàng, tổ chức tín dụng cịn phép cho khách hàng hộ gia đình, cá nhân vay vốn để phục vụ nhu cầu đời sống để bảo đảm nghĩa vụ hợp pháp khác hợp đồng mua bán, đầu tư, xây dựng đầu tư học tập, xây dựng nhà ở… Ngoài ra, Bộ luật Dân năm 2005 (sau gọi tắt BLDS) không hạn chế chủ thể nhận chấp quyền sử dụng đất cho phép bên thỏa thuận mục đích vay vốn (nghĩa vụ bảo đảm chấp quyền sử dụng đất) Bất cập Luật Đai đai ảnh hưởng lớn đến quyền người sử dụng đất, hạn chế quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm, giảm khả tiếp cận vốn vay ngân hàng đáp ứng nhu cầu vốn hợp pháp người sử dụng đất Về việc tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất thuê sau xử lý tài sản chấp gắn liền với đất thuê Điểm c Khoản Điều 111 Luật Đất đai quy định tổ chức kinh tế nhà nước cho thuê đất có quyền “Bán tài sản, góp vốn tài sản gắn liền với đất thuê; người mua tài sản nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích xác định” Đồng thời, theo quy định Khoản Điều 68 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm quy định: “Trong trường hợp chấp tài sản gắn liền với đất mà không chấp quyền sử dụng đất xử lý tài sản gắn liền với đất, người mua, người nhận tài sản gắn liền với đất tiếp tục sử dụng đất ” Tuy nhiên, thực tế ngân hàng (bên nhận chấp) bên mua tài sản gắn liền với đất khơng tiếp tục sử dụng đất theo quy định mà phải phụ thuộc vào ý chí quyền địa phương nơi có đất, có khả đất bị thu hồi theo quy định Khoản Điều 38 Luật Đất đai, cụ thể “Nhà nước thu hồi đất trường hợp tổ chức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển nơi khác, giảm không cịn nhu cầu sử dụng đất” Do đó, muốn tiếp tục sử dụng tài sản gắn liền đất, bên nhận chấp bên mua tài sản gắn liền với đất phải thực chế “xin” – “cho” với quyền địa phương nơi có đất, theo quy định pháp luật, họ quyền thụ hưởng lợi ích hợp pháp Về việc công chứng, đăng ký hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Điểm a Khoản Điều 130 Luật Đất đai quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất buộc phải có cơng chứng, chứng thực không phù hợp với thực tế Luật Công chứng Vì lí sau:(i)Hiện tại, Luật Cơng chứng không quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng; (ii) Việc quy định bắt buộc thực thủ tục công chứng, chứng thực đăng ký giao dịch bảo đảm việc chấp quyền sử dụng đất không phù hợp với chủ trương cải cách hành nhà nước, gây phiền hà tăng chi phí tiền bạc, thời gian cho tổ chức, cá nhân liên quan; (iii)Xét chất, quy định bắt buộc thực thủ tục công chứng, chứng thực việc chấp quyền sử dụng đất khơng phù hợp với tính chất quan hệ dân sự, hợp đồng ký kết sở tự nguyện thỏa thuận bên Điểm b Khoản Điều 130 Luật Đất đai quy định: “Trong thời hạn không năm ngày làm việc, kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng, bên chấp, bên bảo lãnh quyền sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký chấp, bảo lãnh theo quy định điểm a khoản này” Quy định thời hạn không phù hợp trường hợp, tổ chức tín dụng cho khách hàng vay mà khơng cần có tài sản bảo đảm (tín chấp), sau thời gian, tổ chức tín dụng khách hàng thỏa thuận bổ sung tài sản bảo đảm cho khoản vay Trong trường hợp này, việc thực đăng ký bổ sung chấp quyền sử dụng đất không đáp ứng theo quy định thời hạn ngày nêu Bên cạnh đó, theo quy định Điều 319 BLDS, tài sản (bao gồm quyền sử dụng đất) bảo đảm cho nghĩa vụ tương lai Trong trường hợp quyền sử dụng đất bảo đảm cho nghĩa vụ tương lai hợp đồng chấp ký kết trước ký kết hợp đồng tín dụng Do đó, quy định thời hạn ngày thực đăng ký chấp không phù hợp trường hợp ngân hàng nhận chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho nghĩa vụ hình thành tương lai Điểm a Khoản Điều 130 Luật Đất đai quy định: “Sau hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ,người chấp gửi đơn xin xóa đăng ký chấp đến nơi đăng ký chấp” Tuy nhiên, thực tế, quy định quan có thẩm quyền hiểu khơng Khi bên tham gia giao dịch chưa hoàn thành nghĩa vụ trả nợ mà yêu cầu sửa đổi bổ sung Hợp đồng chấp quan cơng chứng u cầu phải có xác nhận xóa đăng ký từ quan đăng ký giao dịch bảo đảm cơng chứng vào Biên sửa đổi bổ sung Hợp đồng chấp Như quan công chứng thực không quy định pháp luật, làm ảnh hưởng đến quyền lợi Bên nhận chấp, tăng tính rủi ro giao dịch, làm phát sinh thêm thủ tục quan hữu quan Quy định việc góp vốn quyền sử dụng đất Đối với trường hợp góp vốn vào pháp nhân, theo Khoản Điều 730 BLDS quy định: “Bên góp vốn giá trị quyền sử dụng đất có quyền sau đây:…3 Được nhận lại quyền sử dụng đất góp vốn theo thỏa thuận thời hạn góp vốn hết”; Điểm a Khoản Điều 131 Luật Đất đai quy định: “Việc xử lý quyền sử dụng đất chấm dứt việc góp vốn quy định sau: a) Trường hợp hết thời hạn góp vốn thỏa thuận bên chấm dứt việc góp vốn bên góp vốn quyền sử dụng đất tiếp tục sử dụng đất thời hạn lại” Quy định cho phép bên góp vốn nhận lại quyền sử dụng đất góp vốn theo thỏa thuận thời hạn góp vốn hết chưa hợp lý lý sau: Thứ nhất, khoản Điều 732 BLDS quy định: “Bên nhận góp vốn giá trị quyền sử dụng đất có quyền sau đây: …3 Được cấp GCN trường hợp bên nhận góp vốn pháp nhân, trừ trường hợp góp vốn hợp đồng hợp tác kinh doanh” Quy định hiểu, sau cấp GCN, bên nhận góp vốn pháp nhân phép thực giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất chuyển nhượng, chấp quyền sử dụng đất…; Thứ hai, nguyên tắc, góp vốn vào doanh nghiệp tài sản góp vốn bị đi, doanh nghiệp nhận góp vốn bị phá sản Trong hai trường hợp trên, bên nhận góp vốn khơng thể hồn trả lại quyền sử dụng đất góp vốn cho bên góp vốn hay nói cách khác bên góp vốn “được tiếp tục sử dụng đất thời hạn lại” Về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việc cấp GCN thực tế phát sinh số vướng mắc sau: Một là, việc cấp GCN người sử dụng, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất không đồng thời chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất xảy tranh chấp việc xử lý vơ khó khăn, nan giải Trong trường hợp sử dụng GCN để chấp vay vốn tổ chức tín dụng sở pháp lý để xác định giá trị quyền sở hữu thực tế xử lý nào? Đặc biệt trường hợp phải phát mại tài sản xử lý nào?…; Hai là, khoản Điều 48 Luật Đất đai GCN QSD đất quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho người sử dụng đất theo mẫu thống nước loại đất”.Tuy nhiên, thực tế tồn nhiều mẫu GCN khác cho loại đất, thời điểm Nhà nước cấp GCN cho người sử dụng đất; Ba là, GCN khơng ghi rõ vị trí đất GCN vừa đất ở, vừa đất vườn Một số GCN lại khơng có trích lục đồ đất kèm theo; Bốn là, GCN QSD đất tài sản gắn liền với đất, hầu hết sơ đồ vị trí nhà, đất vẽ cách sơ sài, cụ thể, chi tiết nên gây khó khăn cho tổ chức tín dụng việc thẩm định tài sản bảo đảm; Năm là, thời gian làm thủ tục cấp lại GCN QSD đất trường hợp doanh nghiệp chuyển đổi loại hình doanh nghiệp nhà nước sang công ty cổ phần, công ty TNHH thủ tục đính sai sót GCN QSD đất cịn q dài Do đó, làm ảnh hưởng tới hội kinh doanh tổ chức, cá nhân Một số vướng mắc khác Luật Đất đai quy định rắc rối, phức tạp loại đất phép chấp (Điều 110, 111, 112, 113, 119) Tuy nhiên, thực tế khó phân biệt trường hợp không phép chấp Mặc dù Luật Đất đai quy định số loại đất không chấp, nhiên áp dụng quy định cịn chưa rõ ràng Ví dụ: (i)Quy định đất tổ chức giao thu tiền không thu tiền sử dụng đất, cá nhân sử dụng đất quy định rải rác từ Điều 109 đến Điều 121 Luật Đất đai mà chưa có điều khoản tập hợp loại đất khơng chấp; (ii) Chưa có quy định loại đất bị nhà nước thu hồi có chấp hay khơng, theo quy định Điều 38 Luật Đất đai có nhiều trường hợp bị nhà nước thu hồi đất Các quy định Luật Đất đai chưa có bình đẳng việc trả tiền thuê đất quyền chấp quyền sử dụng đất thuê để vay vốn tổ chức tín dụng tổ chức, cá nhân nước với người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước đầu tư Việt Nam (Điểm b, điểm đ Khoản Điều 111 Khoản Điều 119) Bên cạnh đó, để đáp ứng điều kiện co quyền chấp đất thuê, tổ chức, cá nhân phải nộp toàn tiền thuê đất cho thời gian thuê Nhưng tổ chức, cá nhân có yêu cầu nộp tiền thuê đất toàn cho thời gian thuê, quan có thẩm quyền thường từ chối với lý đất thu tiền th hàng năm Hoặc khơng tổ chức, cá nhân phải đợi thời gian dài để hoàn tất thủ tục chuyển thời hạn hợp đồng thuê đất đóng tiền hàng năm sang hợp đồng thuê đất toán lần cho thời hạn thuê II MỘT SỐ ĐỀ XUẤT, KIẾN NGHỊ Một số vấn đề liên quan đến đăng ký chấp quyền sử dụng đất cần nghiên cứu, giải tổng thể trình sửa đổi Luật Đất đai Thứ nhất, Điều 326 BLDS 2005 quy định: “Cầm cố tài sản việc bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu cho bên để bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự”; Điều 342 BLDS 2005 quy định: “Thế chấp việc bên dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên khơng chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp”.Như vậy, theo quy định trên, cầm cố chấp tài sản phân biệt thông qua việc bên bảo đảm giao tài sản không giao tài sản (chỉ giao giấy tờ) cho bên nhận bảo đảm mà không phân biệt tài sản cầm cố phải động sản tài sản chấp bất động sản quy định BLDS 1995 Từ quy định này, kể từ BLDS 2005 có hiệu lực thi hành, bên tham gia giao dịch có tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất lựa chọn hình thức cầm cố (mà khơng chấp) quyền sử dụng đất Vì theo quy định Điều 12 Nghị định 163, việc chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm, việc cầm cố quyền sử dụng đất khơng bắt buộc Do đó, quy định Luật Đất đai BLDS cần bổ sung quy định thống hình thức bảo đảm Thứ hai, mơ hình quan đăng ký chấp quyền sử dụng đất Theo quy định Luật Đất đai quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm, quan đăng ký chấp quyền sử dụng đất có 02 cấp (Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh cấp huyện) phân chia thẩm quyền đăng ký chấp theo đối tượng sử dụng đất (Văn phòng đăng ký cấp tỉnh thực đăng ký chấp trường hợp bên chấp tổ chức, cá nhân nước ngồi; cịn Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thực đăng ký chấp trường hợp bên chấp hộ gia đình, cá nhân nước) Ngồi ra, Bộ Tài ngun mơi trường cần nghiên cứu xây dựng sở liệu đăng ký quyền sử dụng đất thống nước, tạo điều kiện thuận tiện cho tổ chức, cá nhân dễ dàng tiếp cận thông tin đăng ký giao dịch bảo đảm Thứ ba, tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin hoạt động đăng ký chấp quyền sử dụng đất Trong giai đoạn nay, giải pháp nhằm thúc đẩy đầu tư, đơn giản hóa thủ tục hành việc ứng dụng mạnh mẽ cơng nghệ thơng tin hoạt động quan nhà 10 nước Do vậy, để hạn chế tượng tiêu cực hoạt động đăng ký chấp, Nhà nước cần đầu tư phát triển, tin học hóa hệ thống đăng ký, có đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho người dân, doanh nghiệp chủ động tiếp cận với hệ thống đăng ký Thứ tư, tiếp tục rà soát để bãi bỏ quy định bất hợp lý trình tự, thủ tục thực quyền chấp người sử dụng đất Pháp luật hành chấp quyền sử dụng đất góp phần thúc đẩy hoạt động tín dụng, giúp cho tăng trưởng kinh tế, xã hội Tuy nhiên, nhìn chung cịn hạn chế định Do đó, quy định pháp luật cần tiếp tục rà soát, nghiên cứu chỉnh sửa cho hồn thiện Ví dụ: cịn chưa phân định rõ trách nhiệm quan đăng ký với tổ chức hành nghề cơng chứng; cịn có lẫn lộn quan hệ hành với quan hệ dân người dân thực quyền liên quan đến quyền sử dụng đất Các đề xuất, kiến nghị sửa đổi quy định Luật Đất đai Một là, quy định cấp GCN vợ, chồng thời kỳ nhân: cần có quy định cụ thể cấp GCN tài sản vợ, chồng thời kỳ hôn nhân, để xác định tài sản tài sản riêng hay tài sản chung vợ (chồng) thời kỳ nhân Đồng thời, Luật Đất đai khơng nên có quy định cấp GCN cho hộ gia đình mà nên cấp GCN cho vợ, chồng Hai là, quyền, nghĩa vụ người trúng đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp tài sản bảo đảm bị xử lý:cần có nghiên cứu, xem xét, có hướng giải cụ thể trường hợp người trúng đấu giá quyền sử dụng đất 11 nông nghiệp lại không thuộc đối tượng sử dụng đất nông nghiệp quy định pháp luật đất đai Ba là, khái niệm công chứng nhà nước, chứng thực Ủy ban nhân dân xã Theo quy định Luật Công chứng tổ chức hành nghề cơng chứng gồm Phịng Cơng chứng (đơn vị dịch vụ cơng) Văn phịng cơng chứng (do tư nhân thành lập) có chức công chứng giao dịch quyền sử dụng đất, Luật Đất đai quy định thẩm quyền công chứng giao dịch đất “công chứng nhà nước” “chứng thực Ủy ban nhân dân xã” Do vậy, để bảo đảm tính thống quy định pháp luật, Luật Đất đai cần thay cụm từ “công chứng nhà nước”bằng cụm từ “công chứng tổ chức hành nghề cơng chứng” có quy định cụ thể trường hợp giao dịch quyền sử dụng đất chứng thực Ủy ban nhân dân cấp xã Bốn là, mục đích chấp quyền sử dụng đất: Điểm d Khoản Điều 110, Khoản Điều 113 Luật Đất đai cần sửa đổi theo hướng cho phép chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho nhu cầu nhận cấp tín dụng hợp pháp đảm bảo cho nghĩa vụ hợp pháp khác Năm là, công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất: Điểm a Khoản Điều 130 Luật Đất đai cần sửa đổi theo hướng không bắt buộc hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phải có cơng chứng, chứng thực Việc công chứng, chứng thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hay không bên tham gia giao dịch tự thỏa thuận Sáu là, thời hạn đăng ký chấp(Điểm b Khoản Điều 130 Luật Đất đai): Thời hạn đăng ký chấp ngày cần phải điều chỉnh 12 cho thời hạn đáp ứng đủ trường hợp đăng ký thay đổi, đăng ký bổ sung tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất, đăng ký tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ hình thành tương lai Ngoài ra, quy định thời hạn giải hồ sơ đăng ký chấp (Điểm c Khoản Điều 130 Luật Đất đai) cần phải có thống với quy định Khoản Điều 18 Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm Theo đó, thời hạn giải hồ sơ đăng ký tối đa không ngày làm việc Bảy là, cấp GCN Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần có đẩy nhanh tiến độ cấp GCN quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất theo mẫu thống nhất, tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân thực quyền liên quan đến đất đai, đặc biệt quyền chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất để nhanh chóng tiếp cận vốn vay từ tổ chức tín dụng, giúp quan hữu quan thực tốt chức quản lý nhà nước đất đai Luật Đất đai cần bổ sung quy định điều kiện cấp GCN trường hợp người sử dụng đất không đồng thời chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; quyền nghĩa vụ chủ sở hữu quy định xử lý tranh chấp trường hợp bên có tranh chấp Tương tự quy định cấp GCN cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có đồng quyền sử dụng đất, cần nghiên cứu bổ sung quy định điều kiện cấp GCN, quyền, nghĩa vụ chủ sở hữu quy định xử lý tranh chấp 13 Việc cấp GCN cho hộ gia đình cần phải ghi rõ số lượng, tên thành viên hộ gia đình; có quy định người đại diện hộ gia đình có quyền thay mặt hộ gia đình tiến hành thực quyền nghĩa vụ việc chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình; xác định thành viên hộ gia đình có quan hệ tài sản chủ thể giao dịch dân sự; có phân loại người có tên sổ hộ khơng có quan hệ quyền lợi nghĩa vụ liên quan Tám là, nội dung khác Để khuyến khích phát triển sản xuất, tạo điều kiện để doanh nghiệp tiếp cận với nguồn vốn tín dụng, Luật Đất đai cần bổ sung quy định trường hợp Nhà nước có Quyết định giao đất, cho thuê đất, thực nghĩa vụ tài Nhà nước người sử dụng đất quyền chấp quyền sử dụng đất Luật Đất đai (i) cần có quy định riêng loại đất không chấp (hiện quy định rải rác cách trực tiếp gián tiếp nhiều điều khoản Luật Đất đai văn pháp luật khác); (ii) cần quy định rõ đất bị Nhà nước thu hồi có dùng làm tài sản bảo đảm để thực nghĩa vụ dân hay không; trường hợp đất thuộc diện bị thu hồi đất mà chấp ngân hàng bị kê biên, phát mại để thực án, định Tịa án, Nhà nước có thu hồi đất hay không, việc bồi thường cho bên nhận chấp trường hợp giải nào?; (iii) bổ sung quy định cho phép nhận chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê hàng năm; Sửa quy định Luật Đất đai “thế chấp, bảo lãnhbằng quyền sử dụng đất” thành “thế chấp quyền sử dụng đất” cho thống với quy định BLDS hành 14 Tóm lại, để tạo sở pháp lý để tổ chức, cá nhân có điều kiện tiếp cận tốt nguồn vốn vay ngân hàng, việc nghiên cứu sửa đổi, bổ sung quy định chấp quyền sử dụng đất Luật Đất đai sở khắc phục bất cập, vướng mắc phát sinh, bước hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai nói chung quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất nói riêng,là yêu cầu cấp thiết 15