Luận văn thạc sĩ luật đất đai thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật việt nam hiện

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI LƯƠNG ĐÌNH THÍ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐỂ ĐẢM BẢO HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ HÀ NỘI, năm 2018 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI LƯƠNG ĐÌNH THÍ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐỂ ĐẢM BẢO HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG Ngành: Luật kinh tế Mã số: 8.38.01.07 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN THỊ LAN HƯƠNG HÀ NỘI, năm 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Học viện Khoa học xã hội xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! Tác giả LƯƠNG ĐÌNH THÍ MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐỂ ĐẢM BẢO HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG 1.1 Khái niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất 1.2 Khái niệm, đặc điểm chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng 12 1.3 Quan hệ pháp luật chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng nội dung pháp luật điều chỉnh 14 1.4 Vị trí, vai trị chấp QSDĐ TCTD nói riêng 17 Chương THỰC TRẠNG CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỔ CHỨC TÍN DỤNG Ở THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 20 2.1 Qui định chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng ngân hàng thương mại 20 2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng tổ chức tín dụng Thành phố Đà Nẵng 46 Chương PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐỂ ĐẢM BẢO HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 60 3.1 Yêu cầu hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng Việt Nam 60 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng Việt Nam 61 3.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo hợp đồng tín dụng Việt Nam 69 KẾT LUẬN 71 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BDS : Bất động sản BLDS : Bộ luật Dân GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HDTD : Hợp đồng tín dụng LĐĐ : Luật Đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất TAND : Tòa án nhân dân TCQSĐ : Thế chấp quyền sử dụng đất TCTD : Tổ chức tín dụng UBND : Ủy ban nhân dân VKSND : Viện kiểm sát nhân dân MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong thời gian gần phát triển hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam đạt thành tựu đáng kể mặt quy mô, tốc độ tăng trưởng, tốc độ bao phủ thị trường Trong hoạt động tín dụng hoạt động khơng có ý nghĩa với ngân hàng mà tác động lớn đến kinh tế, tạo vốn cho nhu cầu sản xuất, đầu tư, cung cấp tài cho nhu cầu tiêu dùng mục đích khác Tuy nhiên, quan hệ tín dụng, tính rủi ro cao nên nhu cầu đảm bảo an toàn pháp lý cho chủ thể tham gia giao dịch đặc biệt tổ chức tín dụng trở nên quan trọng Các tổ chức tín dụng thường áp dụng biện pháp bảo đảm tài sản giải pháp an toàn, điều kiện tiên khoản vay Bảo đảm tiền vay biện pháp quan trọng nhằm thực nghĩa vụ trả nợ người vay mà nhằm bảo đảm vốn ngân hàng thương mại Trong đó, đảm bảo tiền vay chấp quyền sử dụng đất hình thức chủ yếu nhờ đặc tính tính khoản, tính cố định số tài sản có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng rõ ràng Hiện nay, tầm quan trọng biện pháp chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo thực nghĩa vụ dân sự, có nghĩa vụ phát sinh từ hoạt động cho vay tổ chức tín dụng nên việc chấp quyền sử dụng đất nhiều văn pháp luật Việt Nam điều chỉnh (Bộ luật Dân năm 2015; Luật Đất đai năm 2013; Nghị định 43/2013/NĐ-CP Chính phủ thi hành Luật Đất đai; Thơng tư liên tịch số 23/2014/TTLTBTP-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất…) Mặt khác, xuất phát từ việc khẳng định đất đai tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý (Hiến pháp 2013), nên hoạt động liên quan đến đất đai cần phải quy định cụ thể, chi tiết, đảm bảo hài hịa quyền lợi ích nhà nước chủ thể quan hệ đất đai Mặc dù chấp quyền sử dụng đất vấn đề qua trình nghiên cứu, áp dụng quy định chấp quyền sử dụng đất qua thời kỳ thấy pháp luật ln có điều chỉnh phù hợp với thay đổi xã hội, kinh tế, Tuy nhiên, hệ thống pháp luật có hạn chế tồn định, nhiều quy định cịn chưa đồng nhất, chồng chéo, mâu thuẫn,…Ví dụ điều chỉnh quan hệ dân chấp quyền sử dụng đất văn pháp luật (Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Pháp luật giao dịch bảo đảm,…) lại có quy định khác số khía cạnh định, điều khiến cho việc áp dụng thực tế có nhiều bất cập Chính lý từ thực tiễn lý luận đó, tác giả chọn đề tài: “Thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Thành phố Đà Nẵng” làm đề tài luận văn thạc sĩ Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Vấn đề chấp quyền sử dụng đất ngân hàng thương mại số nhà nghiên cứu đề cập luận văn thạc sĩ Nguyễn Văn Ngọc năm 2015 với đề tài “Pháp luật cho vay ngân hàng thương mại chấp quyền sử dụng đất Việt Nam”, viết tạp chí bàn vấn đề quy định chấp quyền sử dụng đất “ Thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng: Những vướng mắc cần khắc phục” tiến sĩ Lê Thị Thu Thủy; “Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất – Một số vấn đề lý luận thực tiễn” thạc sĩ Nguyễn Thị Nga Những công trình hệ thống hóa quy định pháp luật luật dân sự, luật đất đai vấn đề chấp đưa giải pháp chủ yếu để khắc phục Tuy nhiên nghiên cứu chưa nghiên cứu cách hệ thống quy định chấp quyền sử dụng đất Mặc khác, cần nghiên cứu chấp quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Đà Nẵng điều cần thiết nhằm xem xét vấn đề phạm vi cụ thể Hiện nay, số lượng ngân hàng thương mại địa bàn thành phố Đà Nẵng phát triển (hiện có 43 chi nhánh ngân hàng, 190 phịng giao dịch thuộc ngân hàng thương mại) Hoạt động cho vay, chấp diễn sôi nổi, tỷ lệ thuận với tranh chấp hoạt động tín dụng, chấp Do đó, đề tài cần thiết nhằm cung cấp thêm thông tin, kiến thức đến bên vay, bên cho vay, bên chấp, bên nhận chấp cá nhân, tổ chức liên quan, góp phần hồn thiện khung pháp lý hoạt động chấp quyền sử dụng đất ngân hàng thương mại nói chung cụ thể thành phố Đà Nẵng nói riêng Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu - Mục đích nghiên cứu: Mục đích nghiên cứu luận văn nghiên cứu tồn diện có hệ thống vấn đề pháp luật chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng; Đánh giá tình hình thực thi quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất thực tiễn thi hành vấn đề tổ chức tín dụng Thành phố Đà Nẵng; Đề giải pháp kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng Việt Nam - Nhiệm vụ nghiên cứu: Để thực mục đích nghiên cứu nêu trên, Luận văn có nhiệm vụ nghiên cứu sau: + Nghiên cứu vấn đề lý luận pháp luật chấp QSDĐ ở, đặc biệt hoạt động cho vay NHTM Việt Nam; + Phân tích, đánh giá, tìm hiểu khó khăn, vướng mắc từ thực tiễn thực thi pháp luật chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng tổ chức tín dụng địa bàn Thành phố Đà Nẵng; + Đưa số kiến nghị để hoàn thiện pháp luật chấp QSDĐ để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng Việt Nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: + Nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam chấp QSDĐ, đặc biệt quy định liên quan trực tiếp đến việc chấp QSDĐ hoạt động cho vay NHTM + Nghiên cứu thực tiễn thực thi quy định pháp luật chấp QSDĐ tổ chức tín dụng địa bàn Thành phố Đà Nẵng - Phạm vi nghiên cứu: Luận văn giới hạn nghiên cứu quy định pháp luật hành Việt Nam chấp QSDĐ để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng thực trạng áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Đà Nẵng; Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu - Cơ sở lý luận: Cơ sở phương pháp luận Luận văn chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử, - Phương pháp nghiên cứu: Luận văn sử dụng hệ thống phương pháp nghiên cứu như: phương pháp phân tích, phương pháp logic, phương pháp tổng hợp, phương pháp đối chiếu, phương pháp so sánh, phương pháp chứng minh, phương pháp thống kê… Trong phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, thống kê, chủ yếu Ý nghĩa lý luận thực tiễn Luận văn có ý nghĩa lý luận thực tiễn, thể phương diện sau: - Luận giải khái niệm nhận diện chất chấp quyền sử dụng đất - Tìm hiểu hệ thống sở lý luận thực tiễn pháp luật chấp quyền sử dụng đất - Đề xuất số giải pháp góp phần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật chấp QSDĐ - Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng Việt Nam Kết cấu luận văn Ngoài phần mục lục, mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo nội dung luận văn gồm có chương, cụ thể sau: Chương 1: Những vấn đề lý luận chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng Chương 2: Thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng thực tiễn áp dụng tổ chức tín dụng Thành phố Đà Nẵng Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng Việt Nam có nghĩa pháp luật phải thay đổi theo hướng tạo chế hữu hiệu để buộc bên bảo đảm phải chuyển giao tài sản cho ngân hàng xử lý Mặc dù nhận chấp quyền sử dụng đất có nhiều lợi thế, ưu điểm so với việc nhận tài sản chấp loại tài sản khác Tuy nhiên thực tế nhận tài sản chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay NHTM, lúc an toàn, đảm bảo quyền lợi cho ngân hàng mà có khơng bất cập q trình áp dụng chủ thế chấp ký kết hợp đồng chấp; hợp đồng thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng chấp; định giá quyền sử dụng đất, xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng Việt Nam 3.2.1 Về điều kiện chấp quyền sử dụng đất Điều kiện chủ thể Xuất phát từ thực tiễn nay, công chứng, chứng thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, quan cơng chứng có cách hiểu áp dụng quy định pháp luật hộ gia đình chưa thống nhất, đặc biệt cách hiểu “hộ gia đình” gắn với “sổ hộ khẩu” Điều 212 Bộ luật Dân năm 2015 quy định: “Tài sản thành viên gia đình sống chung gồm tài sản thành viên đóng góp, tạo lập nên tài sản khác xác lập quyền sở hữu theo quy định Bộ luật luật khác có liên quan” Điều 26 Luật Cư trú quy định: “Những người chung chỗ hợp pháp có quan hệ gia đình ơng, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, anh, chị, em ruột, cháu ruột cấp chung sổ hộ khẩu” Ngồi ra, người khác khơng có quan hệ gia đình thuê, nhờ nhập vào hộ theo Điều 19, Điều 20 Luật Cư trú 2006 Trong đó, cơng chứng, chứng thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, quan cơng chứng, chứng thực yêu cầu phải có đầy đủ chữ ký thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên có tên sổ hộ công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Cần sửa đổi quy định Bộ luật Dân năm 2015, Luật Đất đai 2013 61 việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cần phải ghi rõ số lượng, tên thành viên hộ gia đình; có quy định người đại diện hộ gia đình có quyền thay mặt hộ gia đình tiến hành thực quyền nghĩa vụ việc chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình; xác định thành viên hộ gia đình có quan hệ tài sản chủ thể giao dịch dân sự; có phân loại người có tên sổ hộ khơng có quan hệ quyền lợi nghĩa vụ liên quan Về điều kiện để người sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất Như trình bày trên, theo quy định LĐĐ năm 2013, điều kiện bắt buộc chấp QSDĐ đất khơng có tranh chấp Tuy nhiên, việc xác định đất khơng có tranh chấp vấn đề khó khăn, phức tạp Chẳng hạn như: Những trường hợp coi đất có tranh chấp, có bắt buộc phải có đơn khiếu nại, tố cáo, đơn khởi kiện coi có tranh chấp khơng hay quan có thẩm quyền xác nhận đất không tranh chấp Tất điều này, pháp luật bỏ ngỏ, tổ chức tín dụng phải tự tìm cách tháo gỡ, tự xác minh, xác định đất quyền địa phương xem có tranh chấp hay khơng Nhiều cần đơn thư khiếu nại nặc danh khơng có cứ, đất coi có tranh chấp Điều dẫn đến việc tổ chức tín dụng khơng dám nhận chấp, ảnh hưởng lớn đến quyền lợi người sử dụng đất, họ không sử dụng quyền người sử dụng đất chấp QSDĐ Do vậy, pháp luật phải có quy định hướng dẫn cụ thể khái niệm đất khơng có tranh chấp để tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức tín dụng q trình áp dụng 3.2.2 Về đăng ký hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Đăng ký hợp đồng chấp QSDĐ thủ tục bắt buộc Việc đăng ký hợp đồng chấp QSDĐ khơng có ý nghĩa q trình quản lý đất đai Nhà nước mà biện pháp hữu ích bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp bên tham gia giao dịch, hạn chế tối đa tranh chấp phát sinh Chính vậy, việc đăng ký giao dịch chấp nhanh chóng, đơn giản việc chấp QSDĐ lại hiệu nhiêu 62 Điều Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên môi trường quy định: “Hồ sơ đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nộp theo phương thức sau đây: a) Nộp trực tiếp; b) Gửi qua đường bưu điện có bảo đảm; c) Gửi qua hệ thống đăng ký trực tuyến” Pháp luật cho phép bên tham gia giao dịch quyền lựa chọn ba phương thức nộp hồ sơ đăng ký chấp QSDĐ Tuy vậy, quy định nêu cho có, lẽ chưa có văn pháp luật hướng dẫn cụ thể hình thức nộp hồ sơ đăng ký chấp QSDĐ theo đường bưu điện có bảo đảm gửi qua hệ thống đăng ký trực tuyến Điều khiến cho ngân hàng e ngại, không dám nộp hồ sơ đăng ký chấp theo hai phương thức Như phân tích trên, việc đăng ký hợp đồng chấp QSDĐ ngân hàng thực theo phương thức nộp trực tiếp quan nhà nước có thẩm quyền Điều khơng gây thời gian, công sức cho việc lại mà tạo điều kiện cho phận cán chuyên trách hạch sách, sách nhiễu, gây khó dễ hoạt động đăng ký Do đó, thời gian tới, pháp luật cần có quy định cụ thể chi tiết hướng dẫn việc nộp hồ sơ đăng ký chấp qua đường bưu điện đặc biệt qua hệ thống đăng ký trực tuyến Chính phủ cần sớm nghiên cứu triển khai đồng dịch vụ đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung giao dịch chấp QSDĐ nói riêng trực tuyến qua internet áp dụng rộng rãi phạm vi nước Phương thức nhiều quốc gia giới áp dụng phổ biến hiệu Với phương thức này, bên tham gia giao dịch thời gian, công sức cho việc lại Khơng thế, thơng qua hình thức việc đăng ký hợp đồng chấp QSDĐ công khai, minh bạch, hạn chế phần tình trạng tiêu cực hoạt động đăng ký chấp QSDĐ Song song với việc xây dựng hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm trực tuyến trên, việc cơng khai hóa thơng tin đất đai việc làm cần thiết Để hạn 63 chế tranh chấp, rủi ro xảy trước cá nhân, tổ chức tiến hành giao dịch liên quan đến QSDĐ họ ln muốn biết thơng tin liên quan đến đất như: Có tranh chấp hay khơng, có thuộc diện quy hoạch, giải phóng mặt khơng, chấp để bảo đảm nghĩa vụ hay chưa… Tuy nhiên, thực tế, cá nhân, tổ chức tìm hiểu thơng tin Bản thân NHTM nhận chấp QSDĐ khó xác minh xác thơng tin đất mà có xác minh nhiều thời gian lại, liên hệ với nhiều tổ chức, quan khác Do đó, pháp luật cần hoàn thiện sở pháp lý để vận hành hệ thống phần mềm sở quốc gia tra cứu qua mạng thông tin liên quan đến QSDĐ để dựa vào đó, NHTM chủ động tìm kiếm thơng tin liên quan đến QSDĐ nhận chấp cách nhanh nhất, xác đầy đủ nhất, từ định nhận hay khơng nhận chấp QSDĐ 3.2.3 Hoàn thiện quy định liên quan đến xử lý quyền sử dụng đất để thu nồi nợ Về mặt lý thuyết, văn pháp luật hành xây dựng hai phương thức xử lý QSDĐ chấp bao gồm phương thức xử lý QSDĐ đường Tòa án phương thức tự xử lý QSDĐ thông qua bán đấu giá, chuyển nhượng QSDĐ không qua bán đấu giá, nhận QSDĐ chấp để thay cho việc thực nghĩa vụ bên vay Như phân tích trên, xuất phát từ thực tế địa bàn Thành phố Đà Nẵng thấy việc tự xử lý QSDĐ Việt Nam khó khăn Nguyên nhân do, nhiều trường hợp, bên chấp không chịu hợp tác, cố tình chây ỳ nhằm gây khó khăn cho ngân hàng việc xử lý QSDĐ Hơn nữa, thiếu rõ ràng, không quán pháp luật yếu tố khiến cho việc tự xử lý QSDĐ ngân hàng thêm khó khăn Các ngân hàng phải chọn phương thức khởi kiện Tòa án xử lý QSDĐ Việc khởi kiện Tòa án biết thời gian, cơng sức phương thức hiệu mà NHTM thực để xử lý QSDĐ thu hồi nợ Do đó, pháp luật cần hoàn thiện chế xử lý QSDĐ chấp nhằm bảo đảm cho NHTM chủ động xử lý QSDĐ mà không thiết phải thông qua 64 đường Tòa án Các quy định xử lý QSDĐ khơng thơng qua đường Tịa án phải đảm bảo tính cơng bằng, minh bạch, cơng khai, hợp lý Bên nhận chấp không sử dụng vũ lực có hành vi xâm phạm trật tự cơng cộng xử lý tài sản bảo đảm Việc xử lý QSDĐ phải thực sở thiện chí, trung thực, đảm bảo quyền lợi bên chấp bên nhận chấp Từ định hướng đó, tác giả kiến nghị hoàn thiện pháp luật xử lý QSDĐ chấp sau: Thứ nhất, tôn trọng thỏa thuận bên hợp đồng chấp việc lựa chọn phương thức xử lý QSDĐ chấp Hợp đồng xem luật bên, thỏa thuận hợp đồng hủy bỏ cách tùy tiện Do vậy, bên nhận chấp xử lý QSDĐ chấp theo phương thức xử lý mà bên thỏa thuận, nội dung thỏa thuận bị tuyên bố vô hiệu việc xử lý tuân theo quy định pháp luật Thứ hai, bên khơng có thỏa thuận xử lý QSDĐ xử lý QSDĐ theo thỏa thuận bên nhận chấp quyền lựa chọn phương thức xử lý QSDĐ theo quy đinh pháp luật mà họ cho hợp lý, phù hợp để xử lý QSDĐ Điều 303 BLDS năm 2015 phương thức xử lý tài sản cầm cố, chấp có quy định: “1 Bên bảo đảm bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận phương thức xử lý tài sản cầm cố, chấp sau đây: a) Bán đấu giá tài sản; b) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; c) Bên nhận bảo đảm nhận tài sản để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm; d) Phương thức khác Trường hợp khơng có thỏa thuận phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định khoản Điều tài sản bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác” Áp dụng với trường hợp chấp QSDĐ thấy, trường hợp khơng có thỏa thuận phương thức xử lý QSDĐ bên nhận chấp xử 65 lý QSDĐ theo phương thức bán đấu không lựa chọn phương thức xử lý khác như: Tự chuyển nhượng QSDĐ hay nhận QSDĐ chấp để thay cho việc thực nghĩa vụ Quy định không hợp lý không phù hợp với lý thuyết chung biện pháp bảo đảm Theo đó: Khi bên bảo đảm sử dụng tài sản để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ bên nhận bảo đảm suy đoán bên bảo đảm trao cho bên nhận bảo đảm quyền định đoạt có điều kiện tài sản Chỉ cần phát sinh kiện bên có nghĩa vụ bảo đảm vi phạm nghĩa vụ bên nhận bảo đảm bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm việc thu hồi tài sản bảo đảm định đoạt tài sản bảo đảm theo phương thức mà bên nhận bảo đảm cho phù hợp miễn việc xử lý tài sản bảo đảm thực cách thiện chí, trung thực theo ngun tắc cơng hợp lý Vì lẽ đó, tác giả đề xuất sửa đổi khoản Điều 303 BLDS năm 2015 theo hướng: Trường hợp khơng có thỏa thuận phương thức xử lý tài sản bảo đảm không xử lý theo thỏa thuận bên nhận bảo đảm quyền chủ động lựa chọn phương thức xử lý tài sản bảo đảm bao gồm: Bán đấu giá tài sản; Tự bán tài sản; Nhận tài sản để thay cho việc thực nghĩa vụ bên có nghĩa vụ Thêm vào đó, lựa chọn phương thức xử lý tài sản bảo đảm, pháp luật cần trao quyền chủ động cho bên nhận bảo đảm việc xử lý tài sản mà không cần có chấp thuận bên bảo đảm, khơng cần xin phép quan, tổ chức khác Bên nhận bảo đảm cần chứng minh có để xử lý tài sản bảo đảm như: Đã đến hạn thực nghĩa vụ theo cam kết bên có nghĩa vụ chưa thực nghĩa vụ thông báo việc xử lý tài sản bảo đảm Thứ ba, pháp luật cần có quy định hướng dẫn cụ thể quy trình tự xử lý QSDĐ, hướng dẫn chi tiết việc thực phương thức xử lý QSDĐ Theo đó: (1) Trước xử lý QSDĐ chấp, bên nhận chấp phải thông báo cho bên chấp việc bên có nghĩa vụ bảo đảm vi phạm nghĩa vụ bảo đảm phương thức xử lý QSDĐ áp dụng Pháp luật cần quy định rõ thời hạn thông báo cách thức thông báo Nếu sau thông báo 66 mà bên có nghĩa vụ khơng thực nghĩa vụ theo cam kết bên thỏa thuận khác bên nhận chấp có quyền xử lý QSDĐ chấp theo phương thức thông báo mà không cần đồng ý bên chấp (2) Hướng dẫn chi tiết phương thức xử lý tự chuyển nhượng QSDĐ chấp mà không thông qua bán đấu giá Đây phương thức xử lý QSDĐ đơn giản, nhanh chóng mà khơng tốn Tuy vậy, pháp luật khơng có quy định chặt chẽ điều chỉnh phương thức bên nhận chấp hồn tồn lợi dụng phương thức để trục lợi với bên thứ ba, ảnh hưởng đến quyền lợi bên chấp chuyển nhượng QSDĐ với giá trị thấp so với giá trị thực QSDĐ thị trường Do đó, pháp luật phải có quy định theo hướng: - Việc tự chuyển nhượng QSDĐ phải thực cách công khai thông qua thông báo quảng cáo rộng rãi, qua báo giấy, báo mạng, qua truyền hình… - Giá chuyển nhượng QSDĐ phải đảm bảo khơng thấp giá trị thị trường thời QSDĐ theo giá trị định giá tổ chức, quan định giá có thẩm quyền - Riêng với trường hợp QSDĐ người thứ ba chào mua với mức giá cao mức giá thị trường giá trị theo định giá tài sản tổ chức, quan định giá có thẩm quyền bên nhận chấp có quyền chuyển nhượng QSDĐ cho người thứ ba mà không cần phải thông báo công khai - Pháp luật cần bổ sung quy định đơn phương chuyển nhượng QSDĐ cho bên nhận chấp Theo đó, cần quy định hợp đồng chuyển nhượng ký kết bên nhận chấp với người nhận chuyển nhượng QSDĐ chấp để cấp chỉnh lý giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng QSDĐ chấp (3) Trường hợp bên nhận chấp lựa chọn phương thức bán đấu giá QSDĐ phải thực theo quy định pháp luật bán đấu giá tài sản (4) Đối với phương thức xử lý nhận QSDĐ chấp để thay cho việc thực nghĩa vụ pháp luật cần quy định rõ: - Giá trị tài sản cấn trừ hai bên thỏa thuận Trường hợp khơng thỏa 67 thuận bên nhận chấp quyền yêu cầu quan có chức thẩm định giá độc lập xác định giá trị tài sản QSDĐ làm giá trị để giao, nhận thay nghĩa vụ - Trình tự thủ tục bên nhận chấp thực việc xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ nhận - Trường hợp bên nhận chấp không thuộc trường hợp cấp giấy chứng nhận QSDĐ nhận bên nhận chấp quyền nhận QSDĐ sau quyền tự chuyển nhượng, cho thuê, cho mượn, hoán đổi tài sản quyền khác chủ sử dụng đất đích thực để nhận giá trị tài sản nhằm thu hồi nợ (5) Bổ sung quy định: Bên nhận chấp quyền áp dụng phương thức xử lý QSDĐ việc xử lý QSDĐ, việc xử lý QSDĐ thu giá trị lớn Chẳng hạn, trường hợp bên nhận chấp tự chuyển nhượng QSDĐ cho bên thứ ba việc chuyển nhượng QSDĐ cho bên thứ ba khơng mang lại kết mong muốn bên nhận chấp quyền bán đấu giá QSDĐ để thu hồi nợ Trường hợp, bán đấu giá QSDĐ không không thu kết mong muốn bên nhận chấp quyền nhận QSDĐ để thay cho việc thực nghĩa vụ Thứ tư, bổ sung quy định việc giải tranh chấp QSDĐ chấp bên chấp với bên thứ ba nhận QSDĐ thơng qua q trình xử lý QSDĐ chấp Bên chấp có quyền khởi kiện Tịa án có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi có cho bên nhận chấp xử lý QSDĐ trái pháp luật Bên chấp có nghĩa vụ chứng minh cho khởi kiện Cùng với đó, bên chấp không chứng minh việc xử lý QSDĐ trái luật bên thứ ba có quyền u cầu Tịa án cơng nhận quyền sử dụng hợp pháp QSDĐ nhận thơng qua trình xử lý QSDĐ chấp Trong trường hợp không xảy tranh chấp QSDĐ chấp bên chấp với bên thứ ba nhận QSDĐ thông qua trình xử lý QSDĐ chấp bên thứ ba đương nhiên có quyền sử dụng hợp pháp QSDĐ nhận 68 3.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo hợp đồng tín dụng Việt Nam - Trước hết cần rà soát, tổng kết, đánh giá việc tổ chức, thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất thời gian qua để từ tìm hạn chế, bất cập cần phải khắc phục sửa đổi cho phù hợp - Đẩy mạnh hoạt động tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật nói chung, pháp luật chấp quyền sử dụng đất nói riêng, nâng cao ý thức pháp luật cho cán bộ, công chức nhân dân Tùy đối tượng để xác định chủ thể, nội dung, hình thức, phương pháp tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật cho phù hợp - Nâng cao lực, trách nhiệm, đạo đức công vụ cán bộ, công chức quan quản lý nhà nước đất đai; lực, đạo đức, trách nhiệm công vụ cán bộ, công chức Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân, Cơ quan điều tra, Cơ quan thi hành án Năng lực trách nhiệm đạo đức công vụ cán bộ, công chức quan quản lý nhà nước đất đai, lực, đạo đức, trách nhiệm công vụ cán cơng chức tịa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân, Cơ quan điều tra, Cơ quan thi hành án điều kiện bảo đảm thực pháp luật chấp QSDĐ theo chức nhiệm vụ quan - Xây dựng, kiện tồn hệ thống quan đăng kí giao dịch có bảo đảm, đại hóa hệ thống lưu trữ, kết nối, trao đổi thơng tin giao dịch có bảo đảm, có hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - Tăng cường hoạt động dịch vụ, tư vấn pháp lý, trợ giúp pháp lý thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Trên thực tế, có nhiều vụ việc tranh chấp hợp đồng chấp QSDĐ thiếu hiểu biết pháp luật, ký kết hợp đồng không chặt chẽ, không rõ ràng, chưa bảo đảm điều kiện hợp pháp giấy chứng nhận QSDĐ, thân nhân công dân, địa vị pháp lý quan, tổ chức v.v… Phải tăng cường hoạt động dịch vụ, tư vấn pháp lý, giúp cho quan, tổ chức, công dân sống, làm việc theo pháp luật Hơn nữa, phận nhân dân nghèo khơng tiếp cận dịch vụ, tư vấn pháp 69 lý cần hoạt động trợ giúp pháp lý tổ chức trợ giúp pháp lý trợ giúp pháp lý Đoàn Luật sư, Hội Luật gia Việt Nam, người có hiểu biết pháp luật xã hội - Phải có chế kiểm tra, giám sát chặt chẽ xử lý nghiêm trường hợp vi phạm từ khâu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ký kết hợp đồng, lý hợp đồng, giải tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Tiểu kết chương Pháp luật chấp QSDĐ hoạt động cho vay NHTM tạo môi trường pháp lý tương đối an toàn cho chủ thể thiết lập quan hệ chấp Bên cạnh thuận lợi, thực tiễn chấp QSDĐ hoạt động cho vay NHTM địa bàn Thành phố Đà Nẵng phát sinh khó khăn, vướng mắc định từ việc xác định chủ thể chấp, công chứng, chứng thực hợp đồng chấp QSDĐ đến việc định giá, xử lý QSDĐ… Chính từ đó, tác giả đưa kiến nghị góp phần hồn thiện quy định chấp QSDĐ, bao gồm nội dung chủ thể chấp, điều kiện QSDĐ chấp, định giá QSDĐ, công chứng, chứng thực hợp đồng chấp, đăng ký giao dịch chấp QSDĐ xử lý QSDĐ Đặc biệt hơn, tác giả đề xuất giải pháp cụ thể để nâng cao hiệu thực thi pháp luật chấp QSDĐ để đảm bảo hợp đồng tín dụng Việt Nam 70 KẾT LUẬN Hoạt động tín dụng hoạt động NHTM Việt Nam, mang lại lợi nhuận cho ngân hàng, tiềm ẩn nhiều rủi ro so với hoạt động khác Do đó, cho vay an toàn, bảo đảm việc thu hồi nợ mục tiêu hàng đầu với NHTM Biện pháp bảo đảm tiền vay cơng cụ giúp NHTM đạt mục tiêu Thế chấp quyền sử dụng đất quyền người có quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất giúp cá nhân, hộ gia đình, tổ chức xã hội có hội tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng để mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh, đầu tư, phục vụ nhu cầu đời sống , góp phần phát triển kinh tế đất nước Còn ngân hàng thương mại, việc nhận tài sản chấp quyền sử dụng đất cho vay biện pháp bảo đảm tiền vay phổ biến nhất, giúp NHTM giảm thiểu rủi ro trường hợp người vay không thực đúng, đầy đủ nghĩa vụ trả nợ Vì vậy, chấp QSDĐ cần điều chỉnh đặc biệt pháp luật Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam thời gian qua có nhiều thay đổi tiến bộ, sửa đổi, bổ sung ban hành để điều chỉnh nhu cầu phát sinh từ thực tiễn Do đó, pháp luật chấp QSDĐ hành tạo khung pháp lý tương đối đầy đủ, góp phần đảm bảo an toàn cho chủ thể tham gia giao dịch chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, trình áp dụng, qua nghiên cứu thực tiễn chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng địa bàn Thành phố Đà Nẵng, nhận thấy hệ thống pháp luật chấp quyền sử dụng đất nhiều bất cập, hạn chế gây nhiều khó khăn, vướng mắc cho NHTM nhận chấp loại tài sản đặc biệt Hồn thiện pháp luật tìm kiếm giải pháp cụ thể nâng cao hiệu chấp quyền sử dụng đất NHTM mục đích nghiên cứu luận văn Trong luận văn, tác giả đóng góp vài kiến nghị sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất đề xuất giải pháp cụ thể nhằm giải khó khăn, vướng mắc cho tổ chức tín dụng nhận chấp quyền sử dụng đất, qua 71 góp phần ổn định thị trường tiền tệ, thực hóa mục tiêu phát triển kinh tế đất nước mà Đảng Nhà nước ta đặt 72 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường (2005), Thông tư số 01/2005/TT- BTNMT ngày 13/42005 hướng dẫn thực số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành luật đất đai, Hà Nội Bộ Tư pháp (2006), Thông tư số 06/TT-BTP ngày 28/9/2006 hướng dẫn số vấn đề thẩm quyền trình tự thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp, Hà Nội Bộ Tư pháp (2007), Thông tư số 03/TT- BTP ngày 17/5/2007 sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư số 06/TT- TP ngày 28/9/2006 Bộ Tư pháphướng dẫn số vấn đề thẩm quyền trình tự thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2009), Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10 quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường (2016), Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường - Ngân hàng nhà nước (2014), Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT/BTP-BTNMT-NHNN hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật Đất đai, Hà Nội Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12 giao dịch bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (2009), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5 quy định bổ sung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai, Hà Nội 10 Chính phủ (2009), Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền đất, Hà Nội 11 Chính phủ (2010), Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7 đăng ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội 12 Chính phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12 giao dịch bảo đảm, Hà Nội 13 Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai, Hà Nội 14 Giáo trình Luật dân 2015 Tập 1, 2, Trường Đại học Luật Hà Nội, NXB Tư pháp 15 Giáo trình Luật Đất đai 2005, Trường Đại học Luật Hà Nội, NXB Tư pháp 16 Đặng Văn Hưng (2017), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay ngân hàng thương mại từ thực tiễn Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn tỉnh Bắc Giang, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học quốc gia Hà Nội 17 Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học, Viện Nhà nước Pháp luật 18 Ngân hàng Nhà nước (2001), Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước việc ban hành quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng, Hà Nội 19 Ngân hàng Nhà nước (2005), Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN ngày 03/02/2005 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước việc sửa đổi, bổ sung số điều quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng theo định số1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001của thống đốc ngân hàng Nhà nước, Hà Nội 20 Ngân hàng nhà nước (2017) Thông tư Số: 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 Quy định hoạt động cho vay tổ chức tín dụng,Chi nhánh ngân hàng nước khách hàng, Hà Nội 21 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2010), Luật Tổ chức tín dụng 2010, Hà Nội 22 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2011), Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Tố tụng dân 2011, Hà Nội 23 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Đất đai năm 2013, Hà Nội 24 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Hiến pháp năm 2013, Hà Nội 25 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật Công chứng năm 2014, Hà Nội 26 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật nhà năm 2014, Hà Nội 27 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Hà Nội 28 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Bộ luật dân 2005, Hà Nội 29 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), Bộ luật dân 2015, Hà Nội 30 Lê Thị Thu Thủy (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản Tổ chức tín dụng, (Sách chuyên khảo), Nxb Tư pháp, Hà Nội 31 Tòa án nhân dân tối cao (2012), Quyết định giám đốc thẩm Hội đồng Thẩm phán, Tòa án nhân dân tối cao, Dân kinh doanh thương mại, Hà Nội