Đang tải... (xem toàn văn)
Đánh giá những điểm mới của pháp luật Việt Nam hiện hành trong giải quyết vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam từ khi có Luật nhà ở 2014 MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 NỘI DUNG 2 1 Những khái niệm cơ bản có liên quan 2 1 1 Thế nào là người nước ngoài? 2 1 2 Thế nào là nhà ở? 3 1 3 Khái niệm về quyền sở hữu nhà ở? 4 2 Những điểm mới của pháp luật hiện hành trong giải quyết vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam 5 2 1 Điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân nước ngoài 5 2.
Đánh giá điểm pháp luật Việt Nam hành giải vấn đề sở hữu nhà người nước Việt Nam từ có Luật nhà 2014 MỤC LỤC MỞ ĐẦU Trên giới nay, việc người nước cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài với công dân nước sở phổ biến nhiều cách khác người nước ngồi đóng góp phần cơng sức khơng nhỏ cho phát triển quốc gia Vì vậy, pháp luật nước thừa nhận diện nhóm người có quy định rõ ràng địa vị họ, đó, quyền sở hữu nhà người nước vấn đề pháp lý quan trọng Nhà làm luật thường khơng hạn chế quyền sở hữu cơng dân nước hay kể người nước ngồi động sản trừ trường hợp đặc biệt Tuy nhiên, quan trọng tác động không nhỏ bất động sản ổn định xã hội, chủ quyền an ninh quốc gia nên hầu giới, nhà làm luật quy định khắt khe hạn chế đáng kể quyền sở hữu bất động sản (đặc biệt nhà ở) người nước Trong tư pháp quốc tế, nước áp dụng nguyên tắc luật nơi có vật để định danh tài sản quy định quyền sở hữu Bộ luật Dân Việt Nam năm 2015 áp dụng nguyên tắc luật nơi có vật, theo đó: “Việc phân loại tài sản động sản hay bất động sản xác định theo pháp luật nước nơi có tài sản; việc xác lập, thực hiện, thay đổi, chấm dứt quyền sở hữu quyền khác tài sản xác định theo pháp luật nước nơi có tài sản” Do đó, việc xác lập, thực hiện, thay đổi, chấm dứt quyền sở hữu nhà người nước Việt Nam phải tuân theo quy định pháp luật Việt Nam Luật nhà 2014 Việt Nam có điểm mới, quy định cụ thể tạo điều kiện cho người nước - người muốn sở hữu nhà Việt Nam Việc tìm hiểu, phân tích điểm tiểu luận giúp em có nhìn chi tiết vấn đề sở hữu nhà người nước ngồi, từ đưa biện pháp cần thiết nhằm hoàn thiện pháp luật NỘI DUNG Những khái niệm có liên quan 1.1 Thế người nước ngoài? Theo quy định Điều 3, Luật Quốc tịch Việt Nam 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2014: “1 Quốc tịch nước quốc tịch nước khác quốc tịch Việt Nam Người Việt Nam định cư nước ngồi cơng dân Việt Nam người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài nước Người gốc Việt Nam định cư nước ngồi người Việt Nam có quốc tịch Việt Nam mà sinh quốc tịch họ xác định theo nguyên tắc huyết thống con, cháu họ cư trú, sinh sống lâu dài nước Người nước cư trú Việt Nam cơng dân nước ngồi người khơng quốc tịch thường trú tạm trú Việt Nam.” Và theo quy định Điều 5, Luật Quốc tịch Việt Nam 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2014, Quan hệ Nhà nước cơng dân: “1 Người có quốc tịch Việt Nam công dân Việt Nam.” Theo quy định Điều 13, Luật Quốc tịch Việt Nam 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2014 Điều 13 Người có quốc tịch Việt Nam “1 Người có quốc tịch Việt Nam bao gồm người có quốc tịch Việt Nam ngày Luật có hiệu lực người có quốc tịch Việt Nam theo quy định Luật Người Việt Nam định cư nước mà chưa quốc tịch Việt Nam theo quy định pháp luật Việt Nam trước ngày Luật có hiệu lực cịn quốc tịch Việt Nam Người Việt Nam định cư nước chưa quốc tịch Việt Nam mà khơng có giấy tờ chứng minh quốc tịch Việt Nam theo quy định Điều 11 Luật đăng ký với quan đại diện Việt Nam nước để xác định có quốc tịch Việt Nam cấp Hộ chiếu Việt Nam Chính phủ quy định chi tiết khoản này.” Từ pháp lý nêu khẳng định người nước ngồi người khơng có quốc tịch Việt Nam Người nước ngồi người có quốc tịch quốc gia khác lao động, học tập, công tác, sinh sống lãnh thổ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 1.2 Thế nhà ở? Theo khoản Điều Luật nhà 2014, nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân Hiện nhà bao gồm loại sau: – Nhà riêng lẻ nhà xây dựng thửa đất riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà liền kề nhà độc lập – Nhà chung cư nhà có từ tầng trở lên, có nhiều hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư xây dựng với mục đích để nhà chung cư xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để kinh doanh – Nhà thương mại nhà đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo chế thị trường – Nhà công vụ nhà dùng đối tượng thuộc diện nhà công vụ theo quy định thuê thời gian đảm nhận chức vụ, công tác – Nhà để phục vụ tái định cư nhà để bố trí cho hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà – Nhà xã hội nhà có hỗ trợ Nhà nước cho đối tượng hưởng sách hỗ trợ nhà theo quy định Luật nhà 1.3 Khái niệm quyền sở hữu nhà ở? Quyền sở hữu nhà quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt tài sản nhà Theo quy định Điều Luật nhà quy định việc công nhận quyền sở hữu nhà cá nhân, tổ chức, hộ gia đình sau: “Điều Chủ sở hữu nhà đối tượng sở hữu nhà Chủ sở hữu nhà tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở; trường hợp chủ sở hữu nhà có u cầu quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho họ Đối tượng sở hữu nhà Việt Nam bao gồm: a) Tổ chức, cá nhân nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ thường trú; b) Người Việt Nam định cư nước quy định Điều 126 Luật này; c) Tổ chức, cá nhân nước quy định khoản Điều 125 Luật này.” Theo đó, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện có nhà hợp pháp quy định Điều Luật nhà quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nhà Nhà cấp Giấy chứng nhận phải nhà có sẵn Những điểm pháp luật hành giải vấn đề sở hữu nhà người nước Việt Nam 2.1 Điều kiện sở hữu nhà Việt Nam cá nhân nước Đầu tiên, cá nhân nước phải phép nhập cảnh vào Việt Nam không thuộc diện hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh theo quy định pháp luật Ngoài ra, để sở hữu nhà Việt Nam, cá nhân nước phải đáp ứng điều kiện hình thức sở hữu Thứ nhất, cá nhân nước sở hữu nhà Việt Nam họ đầu tư xây dựng nhà theo dự án Việt Nam, cụ thể cá nhân nước ngồi phải có giấy chứng nhận đăng ký đầu tư nhà phải xây dựng dự án theo quy định Luật Nhà văn có liên quan Thứ hai, cá nhân nước sở hữu nhà Việt Nam họ mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà thương mại bao gồm hộ chung cư nhà riêng lẻ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định Chính phủ Pháp luật Việt Nam hành có quy định nhằm tạo điều kiện cho cá nhân nước sở hữu nhà Trước đây, Nghị số 19/2008/QH12 việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam quy định cá nhân nước muốn sở hữu nhà Việt Nam phải quan nhà nước có thẩm quyền Việt Nam cho phép cư trú từ năm trở lên Trong đó, Luật Nhà văn có liên quan yêu cầu cá nhân nước thuộc diện phép nhập cảnh vào Việt Nam tham gia quan hệ sở hữu nhà 2.2 Giới hạn quyền sở hữu nhà cá nhân nước Tuy pháp luật cho phép người nước phép sở hữu nhà Việt Nam việc sở hữu phải nằm giới hạn định Theo Điều 161 Luật Nhà năm 2014, việc giới hạn quyền sở hữu nhà người nước Việt Nam quy định theo bốn vấn đề Cụ thể: Thứ nhất, giới hạn quyền chủ sở hữu nhà Cá nhân nước sở hữu nhà Việt Nam thực dự án đầu tư Việt Nam, thực quyền chủ sở hữu nhà trường hợp xây dựng nhà đất thuê quyền cho thuê nhà Thứ hai, giới hạn số lượng nhà ở, cá nhân nước nhập cảnh vào Việt Nam không thực dự án đầu tư, chủ thể sở hữu nhà Việt Nam số lượng nhà sở hữu bị hạn chế cụ thể sau: - Hạn chế số lượng hộ chung cư Cá nhân nước mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế sở hữu không 30% số lượng hộ tòa nhà chung cư - Hạn chế số lượng nhà riêng lẻ, biệt thự Luật Nhà quy định nhà riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà liền kề khu vực có số dân tương đương đơn vị hành cấp phường, cá nhân nước mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế sở hữu không 250 nhà Nếu người tặng cho, thừa kế sở hữu số lượng nhà theo quy định hành việc nhận thêm nhà làm cho số lượng nhà người vượt mức pháp luật quy định người tặng cho không thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam nhà tặng cho, thừa kế nằm khu vực người nước ngồi khơng sở hữu họ không công nhận quyền sở hữu nhà Việt Nam mà hưởng phần giá trị nhà Thứ ba, giới hạn cách thức tạo lập tiếp nhận quyền sở hữu nhà Cá nhân nước ngồi thơng qua hình thức đầu tư, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế Theo quy định hành, cá nhân nước tham gia vào loại dự án đầu tư nhà thương mại dự án nhà xã hội Đối với dự án nhà xã hội, sau hồn thành việc đầu tư cá nhân nước phải chuyển giao nhà cho chủ thể thuộc diện phép sở hữu nhà xã hội Việt Nam Đối với cá nhân nước khơng tham gia hình thức đầu tư nhà Việt Nam tham gia hình thức mua, th mua nhà ở, cá nhân nước ngồi mua hộ chung cư, nhà riêng lẻ hay biệt thự hộ chung cư, nhà phải nằm dự án nhà thương mại Thứ tư, giới hạn thời gian sở hữu nhà Đối với cá nhân nước sở hữu nhà theo thỏa thuận giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà tối đa không 50 năm, kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận gia hạn thêm có nhu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét có văn đồng ý gia hạn lần thời hạn sở hữu nhà theo đề nghị chủ sở hữu tối đa không 50 năm kể từ hết hạn sở hữu nhà lần đầu ghi Giấy chứng nhận Tuy phải đáp ứng nhiều điều kiện để sở hữu nhà Việt Nam, trường hợp cá nhân nước ngồi kết với cơng dân Việt Nam kết hôn với người Việt Nam định cư nước ngồi sở hữu nhà ổn định, lâu dài có quyền chủ sở hữu nhà công dân Việt Nam (điểm c khoản Điều 161 Luật Nhà 2014) Quy định mở rộng cách đáng kể quyền sở hữu nhà người nước người kết hôn với công dân Việt Nam người Việt Nam định cư nước ngồi, xóa bỏ hoàn toàn giới hạn sở hữu nhà người nước ngồi phân tích Một số vấn đề cần hoàn thiện quy định sở hữu nhà người nước Việt Nam Thứ nhất, vấn đề quản lý việc sở hữu nhà người nước ngoài, quan nhà nước có thẩm quyền cần tăng cường quản lý tổ chức, cá nhân nước mua nhà Việt Nam Cần xác minh điều kiện phép mua nhà – loại giấy tờ chứng minh -một cách chặt chẽ Các quan quản lý nhà nước cần chứng thực cách rõ ràng loại giấy tờ, giấy phép chứng thực đủ điều kiện mua nhà người nước ngồi Việt Nam Các quan có thẩm quyền cần coi trọng đến khả phát sinh vấn đề lớn vốn nước đầu tư vào thị trường bất động sản Bộ Xây dựng quan có liên quan cần tăng cường trách nhiệm quản lý, giám sát hoạt động Các địa phương không tự ý đề sách ưu đãi doanh nghiệp Nhà nước Cần tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm khắc trường hợp vi phạm pháp luật nhà Thứ hai, đánh thuế cao giao dịch bất động sản nhằm tránh tượng đầu kiếm lời, gây ảnh hưởng đến phát triển thị trường bất động sản Hiện nay, nhu cầu nhà người dân lớn, cịn nhiều đối tượng khơng có đủ điều kiện để sở hữu nhà phục vụ đời sống thân gia đình Việc ban hành quy định thuế nhằm kiểm soát đầu thị trường bất động sản biện pháp hữu hiệu để chặn đứng giao dịch làm nhũng nhiễu thị trường gây cản trở cho việc thực sách Đảng Nhà nước Bên cạnh đó, giảm mức thuế đánh vào tổ chức, đặc biệt cá nhân, hộ gia đình có nhà riêng lẻ cho th để khuyến khích họ cơng khai tình hình cho th nhà, nhằm tạo điều kiện cho quan có thẩm quyền quản lý tốt vấn đề nhà Thực tế nay, Nhà nước gặp phải khó khăn việc quản lý tình hình th nhà người nước ngồi Các hộ gia đình, cá nhân có nhà cho th thường không khai báo xin xác nhận quan nhà nước có thẩm quyền hoạt động kinh doanh – cho thuê nhà Điều gây cản trở đến việc truy thu thuế Nhà nước, mà cịn dẫn đến khó khăn cơng tác quản lý cư trú Thứ ba, đơn giản hóa thủ tục xác minh, cần ban hành văn hướng dẫn quy trình, thủ tục sở hữu nhà kiều bào; tổ chức, tuyên truyền phổ biến rộng rãi nhằm triển khai cách đồng Trên thực tế, thủ tục hành cịn phức tạp, gây khó khăn chuẩn bị thủ tục để mua nhà hộ, đặc biệt thủ tục liên quan đến việc chứng minh đáp ứng đủ tiêu chí đề Người nước muốn mua nhà hộ phải nộp hồ sơ chờ thẩm định quan có liên quan Sở Tài ngun Mơi trường Trong đó, phần lớn người bán nhà lại khơng sẵn lịng chờ đợi q trình thẩm định kéo dài Thứ tư, cần nghiên cứu để tạo bình đẳng quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân nước việc tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản Việt Nam giống tổ chức, cá nhân nước Chẳng hạn sửa đổi quy định cho phép người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà cho thân gia đình sinh sống quy định cho phép họ sở hữu nhà không hạn chế số lượng mục đích sử dụng Tuy nhiên, nhiệm vụ cần có thời gian lâu dài để tiến hành thực Điều quan trọng để đạt bình đẳng quyền lợi nghĩa vụ tổ chức, cá nhân nước với người nước ngồi sách quản lý 10 Nhà nước ta Nhà nước nên quản lý vĩ mô thị trường bất động sản, đưa sách khung, định hướng để thị trường phát triển, đảm bảo tính minh bạch Thứ năm, Chính phủ cần khuyến khích ngân hàng đưa sách ưu đãi tạo điều kiện cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư nước vay tiền để sử dụng vào mục đích mua nhà Việt Nam Nhìn chung, vào Việt Nam đầu tư, vấn đề vốn lưu động vấn đề lớn nhà đầu tư nước Để đầu tư vào dự án, họ phải thu xếp lượng vốn lớn, nên thường lựa chọn giải pháp thuê nhà để tập trung vốn đầu tư bỏ tiền mua sở hữu nhà Việt Nam 11 KẾT LUẬN Quy định quyền sở hữu nhà người nước Việt Nam nới rộng sau giai đoạn phát triển xã hội Điều hoàn toàn phù hợp với xu tồn cầu hóa diễn mạnh mẽ Trong năm trở lại dịch bệnh COVID – 19 diễn biến phức tạp tình hình trị, xã hội giới khiến nhiều kinh tế suy thoái, lao đao Việt Nam đất nước ổn định mặt trị, xã hội nhiều nhà đầu tư nước ngồi ý Do cần nới lỏng quy định pháp lý nói chung vấn đề sở hữu nhà người nước ngồi nói riêng để thu hút vốn đầu tư nước ngoài, phát triển kinh tế - xã hội 12 TÀI LIỆU THAM KHẢO • • https://lawkey.vn/nha-o-la-gi/ Điều Quyết định số 122-CP ngày 25/4/1977 Hội đồng Bộ trưởng sách người nước cư trú làm ăn sinh sống Việt • • • • Nam; Luật nhà 2014; Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2014; Luật Dân 2015 https://luatminhkhue.vn/nguoi-nuoc-ngoai-la-gi -quy-dinh-phap-luat-venguoi-nuoc-ngoai.aspx 13 ... quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nhà Nhà cấp Giấy chứng nhận phải nhà có sẵn Những điểm pháp luật hành giải vấn đề sở hữu nhà người nước Việt Nam 2.1 Điều kiện sở hữu nhà Việt Nam. .. hữu nhà cá nhân, tổ chức, hộ gia đình sau: “Điều Chủ sở hữu nhà đối tượng sở hữu nhà Chủ sở hữu nhà tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở; trường hợp chủ sở hữu nhà có u cầu quan nhà nước có. .. theo pháp luật nước nơi có tài sản” Do đó, việc xác lập, thực hiện, thay đổi, chấm dứt quyền sở hữu nhà người nước Việt Nam phải tuân theo quy định pháp luật Việt Nam Luật nhà 2014 Việt Nam có điểm