NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐÔNG ANH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Nhà nước cho phépngười sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời giancó hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là

Ý NGHĨA KHOA H C VÀ TH C TI N C A Đ TÀI ỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI ỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI ỄN CỦA ĐỀ TÀI ỦA ĐỀ TÀI Ề TÀI

Cơ sở lý luận về sử dụng đất và quyền sử dụng đất

1.1.1 Quyền sở hữu đất đai

1.1.1.1 Khái niệm đất đai Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, tài sản quý giá của của quốc gia “Với nghĩa chung nhất, đó là lớp vỏ trái đất, lớp thổ nhưỡng hoặc là cả quả địa cầu, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, rừng cây, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá Với nghĩa hẹp hơn thì “đất đai” biểu hiện khối lượng và tính chất của tài sản mà con người có thể chiếm hữu đối với đất Nó có thể bao gồm mọi tài sản hoặc lợi ích trên đất cả về mặt pháp lý và sự bình đẳng cũng như về quyền địa dịch và về di sản thiêng thiêng Đất đai là một mặt còn tài sản trên đất là một mặt khác, vì tài sản trên đất là có thời hạn hoặc đất là được sử dụng cho các tài sản đó trong một thời hạn nhất định” [29] Đất đai không chỉ giới hạn là bề mặt trái đất, mà còn được hiểu như là khái niệm pháp lý về bất động sản Tài sản hợp pháp được định nghĩa là không gian bên trên, dưới hoặc trên mặt đất và bao gồm một số công trình xây dựng về mặt vật chất hoặc pháp lý gắn với tài sản đó, ví dụ một tòa nhà Khái niệm đất đai cũng bao gồm các khu vực có nước bao phủ [28]

Đất đai đóng vai trò quan trọng trong chính trị, là yếu tố quyết định hình thành quốc gia và thể hiện quyền quản lý của Nhà nước; trong kinh tế, đất đai vừa là công cụ lao động vừa là đối tượng lao động trong sản xuất vật chất xã hội Ngoài ra, đất đai còn liên quan đến các quyền về đất và bất động sản như sở hữu, sử dụng và hưởng lợi.

Kinh tế đất đai có những đặc tính đặc biệt như tính khan hiếm trong cung cấp, tính phân tán của phương thức sử dụng, và sự khó khăn trong việc thay đổi cách thức sử dụng đất Thù lao từ đất có xu hướng tăng dần và giảm dần trong đầu tư, cùng với hậu quả xã hội sâu sắc từ việc sử dụng đất Do đó, quản lý quy hoạch, giám sát và điều tiết quá trình sử dụng đất trở thành yếu tố quan trọng trong bất kỳ quá trình phát triển nào.

Luận văn thạc sĩ Khoa học

1.1.1.2 Quyền sở hữu đất đai

Quyền sở hữu đất đai bao gồm 3 quyền năng cơ bản là chiếm hữu, sử dụng và định đoạt Theo đó, chủ sở hữu đất đai có toàn quyền thực hiện các quyền năng này Có 3 hình thức sở hữu đất đai chính, bao gồm sở hữu Nhà nước, sở hữu tư nhân và sở hữu tập thể Trong đó, sở hữu đất đai nhà nước là hình thức mà nhà nước đóng vai trò là chủ sở hữu Lý thuyết của Karl Marx cũng dự báo về sự vận động xã hội dẫn đến sở hữu đất đai chỉ thuộc về nhà nước, tạo cơ sở cho một xã hội công bằng và tự do Tại Việt Nam, quyền sở hữu toàn dân về đất đai được quy định và hình thành theo Hiến pháp.

Năm 1959, tính duy nhất đã được khẳng định qua Hiến pháp 1980 và tiếp tục được củng cố trong Hiến pháp 1992 Điều 17 của Hiến pháp 1992 xác nhận sự quan trọng này.

Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên dưới lòng đất, cùng với nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và không gian trên trời đều thuộc sở hữu toàn dân theo quy định của pháp luật Nhà nước thực hiện quản lý thống nhất đất đai dựa trên quy hoạch và các quy định pháp luật hiện hành.

Hiến pháp 2013 khẳng định rằng đất đai, tài nguyên nước, khoáng sản, nguồn lợi biển, vùng trời và các tài nguyên thiên nhiên khác, cùng với tài sản do Nhà nước đầu tư và quản lý, đều thuộc sở hữu công của toàn dân Nhà nước đóng vai trò đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý các tài sản này (Điều 53).

Đất đai là tài sản quý giá và là nguồn lực thiết yếu cho sự phát triển của quốc gia Từ năm 1980, quan điểm của Đảng, Nhà nước và Nhân dân Việt Nam khẳng định rằng đất đai thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước đại diện cho chủ sở hữu và thực hiện quản lý thống nhất.

Luật Đất đai (2013) quy định rằng đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, thực hiện quản lý thống nhất Nhà nước quản lý đất đai theo quy hoạch và kế hoạch, đảm bảo đúng mục đích sử dụng, tiết kiệm và hiệu quả Đồng thời, việc quản lý đất đai cũng phải bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.

Nhân dân là chủ thể trong quan hệ sở hữu đất đai, có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản của mình Tuy nhiên, quyền này không thể được thực hiện trực tiếp mà phải chuyển giao cho Nhà nước, theo quy định rằng “đất đai thuộc sở hữu toàn dân.”

Luận văn thạc sĩ Khoa học hữu toàn dân phản ánh tính lịch sử của đất đai Việt Nam, nơi mà thành quả này là kết quả của nhiều thế hệ nhân dân đã hy sinh công sức và xương máu để tạo lập và bảo vệ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Như vậy, nhân dân đã ủy quyền cho Nhà nước quản lý đất đai, khẳng định vai trò của Nhà nước trong việc bảo vệ và phát triển tài nguyên đất đai.

Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ về quyền đại diện chủ sở hữu đất đai (Điều 13) và thực hiện quyền này (Điều 21), cùng với nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (Điều 22) Nhà nước, với vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện quản lý thống nhất trên toàn quốc nhằm bảo đảm sử dụng đất đúng quy hoạch và kế hoạch, bảo vệ lợi ích của Nhà nước và người sử dụng Nhà nước thực hiện đầy đủ quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với đất đai.

Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc lãnh thổ của mình một cách tuyệt đối và không điều kiện Người sử dụng đất được quyền chiếm hữu trên những khu đất cụ thể với thời gian hạn chế, có thể lâu dài nhưng không vĩnh viễn, nhằm sử dụng đúng mục đích thông qua các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất Quyền sử dụng đất của Nhà nước và quyền sử dụng đất của người dân đều thống nhất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi trên từng thửa đất Nhà nước điều tiết nguồn thu từ đất theo quy định pháp luật để phục vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia và cộng đồng, đồng thời bảo đảm quyền lợi cho người trực tiếp sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất (QSDĐ) là cơ sở pháp lý quan trọng giúp Nhà nước khai thác và hưởng lợi từ tài sản đất đai Trong bối cảnh nền kinh tế đa thành phần, Nhà nước không thể tự mình quản lý toàn bộ đất đai mà cần tổ chức cho toàn xã hội, bao gồm cả các cơ quan Nhà nước, sử dụng đất cho nhiều mục đích khác nhau.

Cơ sở pháp lý về việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại Việt Nam

1.2.1 Hệ thống các văn bản pháp luật đất đai liên quan đến quyền sử dụng đất từ năm 1993 đến nay

1.2.1.1 Giai đoạn từ năm 1993 đến 01/7/2014

- Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993.

- Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất 1994, có hiệu lực từ ngày 01/7/1994.

- Luật Thuế chuyển QSDĐ năm 1994

- Bộ luật Dân sự ngày 28/10/1995.

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, có hiệu lực từ ngày 01/01/1999.

- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 2000.

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ ngày 01/10/2001.

- Bộ Luật Dân sự năm 2005.

- Và các văn bản dưới luật như:

Nghị định số 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình và cá nhân, nhằm mục đích sử dụng ổn định lâu dài cho sản xuất nông nghiệp Nội dung nghị định nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tạo điều kiện cho các hộ gia đình và cá nhân trong việc phát triển sản xuất nông nghiệp bền vững Điều này không chỉ góp phần nâng cao đời sống của người dân mà còn thúc đẩy phát triển kinh tế nông thôn.

Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng.

+ Nghị định số 114/CP ngày 05/9/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất.

+ Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai.

Thông tư số 278/TT-ĐC ban hành ngày 07/3/1997 bởi Tổng cục Địa chính cung cấp hướng dẫn thực hiện Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ Nghị định này quy định về việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai, nhằm đảm bảo tính nghiêm minh và hiệu quả trong công tác quản lý đất đai.

Nghị định số 17/1999/NĐ-CP, ban hành ngày 29/3/1999, quy định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, cùng với các quy định liên quan đến thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Nghị định này nhằm tạo ra khung pháp lý rõ ràng, thuận lợi cho các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế và quản lý đất đai hiệu quả.

Nghị định số 85/1999/NĐ-CP, ban hành ngày 28/8/1999, của Chính phủ điều chỉnh và bổ sung một số quy định liên quan đến việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình và cá nhân nhằm sử dụng lâu dài cho mục đích sản xuất nông nghiệp Nghị định cũng quy định việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân, đảm bảo sự ổn định trong việc sử dụng đất.

Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ban hành ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy định chi tiết việc thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất, cùng với các điều sửa đổi, bổ sung liên quan đến Luật thuế này Nghị định này nhằm mục đích hướng dẫn cụ thể các quy định về thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của các tổ chức và cá nhân liên quan.

Thông tư số 104/2000/TT-BTC, ban hành ngày 23/10/2000 bởi Bộ Tài chính, hướng dẫn thực hiện Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ Thông tư này quy định chi tiết về việc thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất cùng với các điều sửa đổi, bổ sung liên quan đến luật này.

Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ đã sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999, quy định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, cũng như góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

+ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.

+ Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

+ Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

+ Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.

Nghị định số 17/2006/NĐ-CP, ban hành ngày 27/01/2006, của Chính phủ, quy định về việc sửa đổi và bổ sung một số điều trong các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Đồng thời, Nghị định này cũng đề cập đến Nghị định số 187/2004/NĐ-CP, liên quan đến quy trình chuyển đổi các công ty nhà nước thành công ty cổ phần.

Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định các điều khoản bổ sung liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quy trình thu hồi đất và thực hiện quyền sử dụng đất Nghị định cũng nêu rõ trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, đồng thời quy định cách giải quyết các khiếu nại liên quan đến đất đai.

Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ban hành ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định các quy tắc bổ sung liên quan đến quy hoạch sử dụng đất, bao gồm việc giao đất, thu hồi đất, cũng như các chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người dân Nghị định này nhằm đảm bảo việc quản lý đất đai hiệu quả và công bằng, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế xã hội.

Nghị định số 88/2009/NĐ-CP, ban hành ngày 19/10/2009, quy định chi tiết về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Nghị định này nhằm mục đích đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý tài sản gắn liền với đất đai.

Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT, ban hành ngày 21/10/2009 bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Nội dung của thông tư này nhằm hướng dẫn và quy định chi tiết về việc cấp Giấy chứng nhận, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và sở hữu nhà ở.

1.2.1.2 Giai đoạn từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay

- Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 2013.

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

- Và các văn bản dưới luật như:

- Nghị định số 81/2013/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật xử lý vi phạm hành chính.

- Nghị định số 166/2013/NĐ-CP ngày 12/11/2013 của Chính phủ quy định về cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt VPHC (thay thế Nghị định số 37/2005/NĐ-CP ngày 28/3/2005).

- Nghị định số 102/2014/NĐ-CP về xử phạt VPHC trong lĩnh vực đất đai (thay thế Nghị định số 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009).

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về việc quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai số 45/2013/QH13

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về việc quy định về giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về việc quy định về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về việc quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về việc quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương

- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.

- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/4/2014 của Chính Phủ quy định về tiền sử dụng đất.

Thông tư số 77/2014/TT-BTC, ban hành ngày 16/6/2014, hướng dẫn một số quy định trong Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/4/2014 của Chính phủ về việc thu tiền thuê đất và thuê mặt nước.

Kinh nghiệm quốc tế và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

1.3.1 Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai tại một số nước trên thế giới

1.3.1.1 Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai tại Thụy Điển

Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển bao gồm nhiều đạo luật và quy định nhằm quản lý các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Các hoạt động như địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai đều được quy định rõ ràng Dưới đây là những điểm nổi bật trong pháp luật và chính sách đất đai của Thụy Điển.

Việc đăng ký quyền sở hữu đất đai là cần thiết khi thực hiện chuyển nhượng Tòa án sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu khi có các giao dịch chuyển nhượng đất Người mua cần hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu trong vòng 3 tháng kể từ ngày mua đất.

Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với

Sổ đăng ký đất là bước quan trọng trong việc xác nhận quyền sở hữu, cho phép người mua trở thành chủ sở hữu mới nếu hợp đồng được xem xét hợp pháp Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ được lưu tại toà án, trong khi bản gốc sẽ được trả lại cho người mua Toà án cũng sẽ kiểm tra các hạn chế về chuyển nhượng từ bên bán Mặc dù việc đăng ký đất là bắt buộc, nhưng các hậu quả pháp lý chủ yếu phát sinh từ hợp đồng, không phải từ quá trình đăng ký Tại Thụy Điển, hầu hết các giao dịch chuyển nhượng đều được thực hiện đăng ký.

Thế chấp là quá trình đăng ký quyền sở hữu sau khi ký hợp đồng, và được thực hiện qua ba bước chính Đầu tiên, người sở hữu đất đai phải nộp đơn xin thế chấp để vay tiền; nếu đơn được chấp thuận, toà án sẽ cấp văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp Văn bản này sẽ được gửi cho bên cho vay, nhưng toà án không kiểm tra yêu cầu thế chấp cho đến khi bất động sản được sử dụng để vay vốn Các yêu cầu khi thế chấp bao gồm: bên vay phải là chủ sở hữu bất động sản, bên cho vay đặt ra điều kiện cho bên vay, và bên vay cam kết thực hiện thế chấp Cuối cùng, nếu hợp đồng thế chấp bị vi phạm, bên cho vay có quyền làm đơn xin tịch thu tài sản để thu hồi nợ.

Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được xác định theo giá thị trường, bao gồm cả các thiệt hại khác mà người sở hữu phải gánh chịu Chủ đất có quyền hưởng lợi từ tài sản của mình, có thể bán với giá cao hơn nhưng sẽ phải nộp thuế cho khoản lợi nhuận đó Mặc dù chủ đất có quyền giữ lại tài sản, họ cũng có thể bị yêu cầu bán nếu đất cần thiết cho các mục đích công cộng Trong trường hợp thu hồi bắt buộc, chủ đất có quyền yêu cầu bồi thường theo giá trị thị trường.

1.3.1.2 Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai tại Australia

Tại Australia Chính phủ Liên bang và từng Bang kiểm soát 72% đất đai ở

Tại Úc, thổ dân sở hữu 13% đất đai, trong khi chỉ có 15% thuộc sở hữu tư nhân đầy đủ Nhiều vùng đất được sử dụng thông qua thỏa thuận thuê với Chính phủ, có thể kéo dài tới 999 năm, mang lại quyền lợi tương tự như sở hữu tư nhân Đất vương quyền được phân bổ qua hai hình thức: cấp đất và cho thuê, với đất nhạy cảm thường được cho thuê Ở New South Wales, có khoảng 3,6 triệu thửa đất tư và 1 triệu thửa đất vương quyền cho mục đích công, với diện tích lớn hơn nhiều so với đất tư Chính phủ thường lấy đất từ quỹ đất vương quyền để bán cho người sử dụng, đặc biệt tại các khu vực nhạy cảm về môi trường, áp dụng chế độ cho thuê có điều kiện để tăng cường quản lý Việc quản lý và sử dụng đất đai tuân thủ nguyên tắc bền vững, với hướng dẫn sử dụng đất được ban hành bởi chính quyền địa phương.

1.3.1.3 Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai tại Trung Quốc Đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn) Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc.[1]

Hiện nay, quyền sử dụng đất (QSDĐ) ở Trung Quốc được chia thành hai loại: QSDĐ được "cấp" và QSDĐ được "giao" QSDĐ được "cấp" là hình thức truyền thống dành cho doanh nghiệp nhà nước, trong đó nhà nước cấp đất mà không thu phí hoặc chỉ thu rất ít, đồng thời có quyền thu hồi bất cứ lúc nào Với loại QSDĐ này, việc chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp là không được phép.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là hoạt động dân sự, trong đó chính quyền chỉ giám sát mà không can thiệp trừ trường hợp cần thiết Để thực hiện việc chuyển nhượng, có ba điều kiện cơ bản: hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến QSDĐ, sở hữu giấy chứng nhận QSDĐ, và đã đầu tư ít nhất 25% tổng số vốn cho dự án sử dụng đất.

Cho thuê quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một hình thức mà người sử dụng đất có thể nhận tiền từ việc cho thuê Giao dịch này cần được thực hiện thông qua hợp đồng rõ ràng Cả hai bên tham gia giao dịch phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn quy định.

Sau 20 ngày kể từ khi hợp đồng có hiệu lực, bên cho thuê cần tuân thủ đúng thời hạn và điều kiện đã cam kết để đảm bảo quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo thỏa thuận.

Người sử dụng đất có thể thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) thông qua giấy chứng nhận QSDĐ tại tổ chức tín dụng địa phương để vay vốn Giao dịch thế chấp yêu cầu hợp đồng giữa người sử dụng đất và bên cho vay Nếu người thế chấp không thanh toán đúng hạn, bên cho vay có quyền đăng ký quyền sử dụng đất như một người sử dụng đất mới.

1.3.1.4 Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai tại Malaixia

Hình thức sở hữu đất đai ở Malaixia chủ yếu bao gồm sở hữu tư nhân và sở hữu nhà nước Quyền sở hữu tư nhân được Hiến pháp và pháp luật Malaixia tôn trọng và bảo vệ như một quyền thiêng liêng, bất khả xâm phạm của công dân Do đó, các đạo luật về đất đai của Malaixia luôn đảm bảo tính không thể hủy bỏ của quyền sở hữu tư nhân.

Chế định pháp luật về quyền sở hữu đất đai tại Malaixia được quy định bởi Hiến pháp Liên bang và các luật đất đai của Liên bang, cùng với các luật riêng

81), Luật Đất đai Quốc gia (giành cho Penang và Malacca) năm 1963.[15]

Luật Đất đai Quốc gia năm 1965 quy định quyền sở hữu đất đai ở bán đảo Malaixia theo hệ thống Torrens, yêu cầu mọi giao dịch phải được đăng ký Quyền sở hữu đất có thể đạt được qua ba phương thức: mua bán, thừa kế từ tổ tiên, và chuyển giao từ cơ quan nhà nước Tại Bán đảo Malaixia, bang Penang và Malacca có những đặc thù riêng trong quản lý và sử dụng đất đai, đặc biệt là việc hạn chế sở hữu đất đối với người không phải gốc Mã Lai nhằm đảm bảo quyền lợi của người Mã Lai.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội

2.1.1.1 Vị trí địa lý Đông Anh là huyện ngoại thành nằm ở vị trí cửa ngõ phía Bắc của Thủ đô Hà Nội với diện tích tự nhiên 18.561,72 ha với 24 đơn vị hành chính, trong đó 23 xã và

Huyện Đông Anh có vị trí địa lý đặc biệt với ranh giới tự nhiên chủ yếu là các con sông, bao gồm sông Hồng và sông Đuống ở phía Nam, phân tách Đông Anh với khu vực nội thành Hà Nội, và sông Cà Lồ ở phía Bắc, tạo ranh giới giữa Đông Anh và huyện Sóc Sơn Địa giới hành chính của huyện Đông Anh được xác định rõ ràng qua các yếu tố tự nhiên này.

+ Phía Bắc giáp huyện Sóc Sơn, Hà Nội.

+ Phía Nam giáp huyện Từ Liêm, quận Tây Hồ và quận Long Biên, Hà Nội.

+ Phía Đông Bắc giáp huyện Yên Phong và Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh; phía Đông Nam giáp huyện Gia Lâm, Hà Nội.

Huyện Đông Anh, nằm ở phía Tây giáp huyện Mê Linh, Hà Nội, có diện tích lớn trong số các huyện ngoại thành Hà Nội, xếp thứ bảy sau các huyện Ba Vì, Sóc Sơn, Chương Mỹ, Mỹ Đức, Thạch Thất và Ứng Hòa.

Đông Anh, với diện tích tự nhiên rộng lớn và vị trí chiến lược phía Bắc sông Hồng, đóng vai trò quan trọng trong phát triển đô thị Hà Nội Là cửa ngõ giao thông kết nối Hà Nội với các tỉnh phía Bắc, Đông Anh có hai tuyến đường sắt nối với Thái Nguyên và Lào Cai, cùng với đường cao tốc từ Hà Nội đến sân bay quốc tế Nội Bài Ngoài ra, còn có quốc lộ 3 và các tuyến đường khác đi các tỉnh phía Bắc Những thuận lợi về giao thông này sẽ tạo điều kiện cho sự phát triển kinh tế và xã hội của huyện trong tương lai.

Đông Anh, với vị trí chiến lược và tiềm năng lớn, sẽ trở thành điểm nhấn trong việc thu hút đầu tư và phát triển kinh tế, bao gồm các khu công nghiệp, trung tâm tài chính, thương mại, du lịch và thể thao lớn của Hà Nội Điều này tạo ra điều kiện thuận lợi cho sự phát triển mạnh mẽ về mọi mặt kinh tế

Đông Anh, một vùng đất lịch sử, đã hai lần được chọn làm kinh đô của đất nước dưới thời An Dương Vương và Ngô Quyền Hiện nay, Đông Anh đang trở thành một trong những trọng tâm trong chiến lược phát triển đô thị của Hà Nội trong những thập kỷ đầu thế kỷ XXI, điều này không chỉ thể hiện niềm tự hào mà còn khẳng định vị trí đặc biệt quan trọng của Đông Anh trong lòng Thủ đô và cả nước.

2.1.1.2 Địa hình địa mạo Đông Anh nằm trong châu thổ Sông Hồng thuộc đồng bằng Bắc Bộ, Đông Anh có địa hình tương đối bằng phẳng, có độ dốc thoải dần từ Tây Bắc xuống Đông Nam, các xã có địa hình cao (đất vàn và vàn cao) nằm ở phía Tây Bắc của huyện (giáp với huyện Sóc Sơn và huyện Mê Linh), như Bắc Hồng, Nam Hồng, Nguyên Khê, Xuân Nộn Cốt đất cao nhất huyện là +14m, tại khu vực xã Nguyên Khê và một phần xã

Xuân Nộn Tỷ lệ diện tích đất cao chiếm 13,4%, tỷ lệ diện tích đất vàn chiếm 56,2% tổng diện tích toàn huyện.

Các xã có địa hình thấp nằm ở phía Đông Nam huyện, tiếp giáp với huyện Gia Lâm và tỉnh Bắc Ninh, bao gồm Mai Lâm, Cổ Loa, Dục Tú và Liên.

Hà, Vân Hà có cốt đất thấp nhất huyện là +3,5m, tập trung tại khu vực lòng sông Thiếp và một số xã, với tỷ lệ đất trũng chiếm 30,4% tổng diện tích huyện Đặc điểm địa hình này đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển nông nghiệp, chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi và quy hoạch các vùng chuyên canh sản xuất: vùng đất cao thích hợp cho trồng cây ăn quả, vùng đất vàn để trồng rau, hoa, và vùng trũng được sử dụng để trồng lúa hoặc cải tạo cho nuôi trồng thủy sản.

Địa hình huyện Đông Anh chủ yếu bằng phẳng nhưng đa dạng, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế - xã hội bền vững trong tương lai Khu vực này thích hợp cho việc mở rộng thảm xanh tự nhiên và xây dựng hạ tầng dân dụng, công nghiệp, cũng như phát triển đô thị.

2.1.1.3 Khí hậu Đông Anh có chung chế độ khí hậu thời tiết của Hà Nội, chịu ảnh hưởng của khí hậu nhiệt đới gió mùa có mùa đông lạnh và khô, mùa hè nóng ẩm mưa nhiều Mùa nóng từ tháng 5 đến tháng 10 và mùa lạnh từ tháng 11 kéo dài đến tháng 4 năm sau. Nhiệt độ không khí trung bình năm là 24,72 0 C, trong đó nhiệt độ không khí tháng cao nhất trong năm là tháng 6 với 34,8 0 C và tháng thấp nhất là tháng 12 với 15,7 0 C Lượng mưa trung bình năm là 582,42 mm, mùa mưa tập trung từ tháng 7 đến tháng 9 chiếm đa số lượng mưa cả năm Tháng có lượng mưa trung bình cao nhất là tháng 7, 8 và tháng 9 (trên 1000mm) Do lượng mưa vào các tháng này rất lớn nên nhiều diện tích đất trong đê ở chân ruộng thấp, trũng bị ảnh hưởng nặng Mùa khô bắt đầu từ tháng 10 và kết thúc vào tháng 4 năm sau với tổng lượng mưa ít không đáng kể Tháng có lượng mưa trung bình thấp nhất là tháng 1 (1,0 mm) Độ ẩm tương đối bình quân 78%, tháng 2, 3, 4 và 8 thường có độ ẩm cao hơn 80%, tháng 12 có độ ẩm trung bình thấp nhất là 31% Tổng số giờ nắng cả năm là 1.794 giờ, trong đó số giờ nắng trung bình ở tháng 12, 1, 2, 3, 4 là thấp Tháng có số giờ nắng trung bình thấp nhất là tháng 3 (79 giờ) Tháng có số giờ nắng trung bình cao nhất là tháng 7 (208 giờ).

Đông Anh có khí hậu thuận lợi cho việc sản xuất đa dạng các loại cây trồng và vật nuôi, từ đó phát triển nền nông nghiệp hàng hóa phong phú.

Nguồn nước mặt tại Đông Anh chủ yếu được hình thành từ mưa và tích trữ tại các sông, hồ Khu vực này có hệ thống sông Hồng, sông Đuống, sông Cà Lồ và sông Ngũ Huyện Khê với lưu lượng nước lớn, tạo điều kiện thuận lợi cho giao thương đường thủy và cung cấp nguồn nước phong phú cho sản xuất và sinh hoạt của người dân.

Nguồn nước ngầm tại huyện Đông Anh bắt đầu từ độ sâu 20m, với trữ lượng lớn nhất ở độ sâu 94m Nước ngầm đóng vai trò quan trọng trong cung cấp nước cho sản xuất và đời sống người dân Chất lượng nước ngầm ở Đông Anh tốt và có trữ lượng cao, được bổ sung từ nguồn nước sông Hồng Đây là một tài nguyên thiên nhiên quý giá, góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội và cải thiện đời sống của cư dân huyện Đông Anh trong tương lai.

Huyện Đông Anh sở hữu nhiều sông, ngòi và hồ nước, cùng với cây xanh được trồng rộng rãi tại các khu công sở, công cộng và nông thôn, tạo ra bầu không khí trong lành Chất thải sinh hoạt được thu gom và tập trung tại các điểm quy hoạch từng xã, đảm bảo vệ sinh môi trường Tuy nhiên, việc phát triển các làng nghề truyền thống ảnh hưởng đến môi trường, đặc biệt là nước và không khí, do thiếu hệ thống xử lý, gây tác động đến sức khỏe cộng đồng và đất canh tác Chất thải từ khu công nghiệp Bắc Thăng Long đã được xử lý triệt để trước khi thải ra môi trường.

2.1.2 Tình hình kinh tế xã hội huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội

Huyện Đông Anh bao gồm 23 xã và 1 thị trấn với diện tích tự nhiên là 18.561,72ha;dân số khoảng 383.800 người, mật độ dân số 2063 người/ km2.

2.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Luận văn thạc sĩ Khoa học a Tăng trưởng kinh tế

Tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội

2.2.1.1 Ban hành văn bản pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó

UBND huyện đã thực hiện hiệu quả việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật, đảm bảo tính pháp lý và kịp thời đáp ứng yêu cầu chỉ đạo trong quản lý đất đai tại địa phương.

UBND huyện đã ban hành Kế hoạch triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2013, nhằm hướng dẫn và đôn đốc các xã, thị trấn xây dựng Kế hoạch triển khai Luật Đất đai phù hợp với đặc thù của từng địa phương.

Tập huấn nhằm giới thiệu nội dung và ý nghĩa của Luật Đất đai năm 2013 cho các ban ngành, đoàn thể cấp huyện, cũng như cho chủ tịch và cán bộ địa chính, tư pháp tại các xã, thị trấn.

Tập huấn nhiệp vụ về công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm do Sở Tư pháp chủ trì.

2.2.1.2.Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính

Theo Chỉ thị 364/CT - TTg của Thủ tướng Chính phủ, huyện đã hoàn thành việc xác định địa giới hành chính và quản lý hồ sơ địa giới hành chính một cách hiệu quả Đồng thời, huyện cũng đã xác định xong địa giới hành chính cho các xã và thị trấn trong khu vực.

UBND huyện Đông Anh đã thành lập Ban Chỉ đạo và phân công nhiệm vụ cho các thành viên, đồng thời ban hành Kế hoạch thực hiện và tổ chức tập huấn cho Dự án Huyện cũng tiến hành rà soát các nội dung liên quan đến địa giới hành chính để tổng hợp báo cáo cho Ban Chỉ đạo và UBND thành phố.

Các xã tiến hành nghiên cứu tài liệu, tham gia các buổi tập huấn do huyện tổ chức, và rà soát hồ sơ, bản đồ cùng mốc địa giới hành chính để tổng hợp báo cáo gửi cấp huyện theo quy định Đồng thời, các xã cũng thực hiện các nội dung của Dự án theo thẩm quyền của mình.

Khảo sát và đo đạc địa chính là những bước quan trọng trong việc lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất Điều này bao gồm việc điều tra và đánh giá tài nguyên đất, cũng như nghiên cứu để xác định giá đất.

Thực hiện theo Quyết định 3980/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố

Hà Nội đã tiến hành đính chính một số nội dung liên quan đến Bộ đơn giá sản phẩm đo đạc địa chính, đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất, nhằm lập hồ sơ địa chỉnh và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo Quyết định số 2663/QD-UBND ngày 15/5/2014, huyện đã thực hiện đo đạc và xây dựng hệ thống bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014 bằng công nghệ số, cập nhật theo hệ thống bản đồ chung của tỉnh và theo tọa độ VN 2000 Kết quả là tất cả các xã đều có bản đồ hiện trạng sử dụng đất tỷ lệ 1/10.000, trong khi bản đồ hiện trạng sử dụng đất huyện có tỷ lệ 1/25.000 Đồng thời, bản đồ quy hoạch sử dụng đất đã được xây dựng dựa trên quy hoạch được duyệt, hiện có bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện trên địa bàn.

2.2.1.3.Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Đã triển khai thực hiện theo phương án quy hoạch sử dụng đất huyện Đông Anh giai đoạn 2011-2020, phê duyệt theo Quyết định số 221/QĐ – UBND ngày 10/01/2014 về việc phê duyệt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011 – 2015) của huyện Đông Anh.

Lập kế hoạch sử dụng đất cấp huyện năm 2016, 2017, 2018.

Việc thực hiện quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hiệu quả không chỉ thúc đẩy kinh tế - xã hội của huyện mà còn đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư và nâng cao công tác quản lý nhà nước về đất đai Hơn nữa, người dân cũng ngày càng ý thức hơn trong việc quản lý và sử dụng đất, góp phần giảm thiểu tình trạng chiếm dụng đất và tự ý chuyển mục đích sử dụng.

Mỗi năm, luận văn thạc sĩ về khoa học sử dụng đất của người dân tại huyện Đông Anh cho thấy sự giảm sút Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất trong khu vực đã đạt được mục tiêu đề ra, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất và hỗ trợ cho việc xây dựng quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng và an ninh của huyện.

Công tác lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tại huyện Đông Anh đã hoàn tất ở cấp huyện, nhưng quản lý quy hoạch vẫn gặp nhiều khó khăn Một số tổ chức và cá nhân đã tự ý chuyển mục đích sử dụng đất không đúng với quy hoạch đã được phê duyệt Nguyên nhân chính là do kế hoạch sử dụng đất chưa kịp thời phản ánh nhu cầu thực tế của các tổ chức và cá nhân, dẫn đến việc xây dựng chỉ tiêu vượt quá mức cần thiết Việc triển khai quy hoạch đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm đầu tiên cần được xem xét và điều chỉnh để phù hợp hơn với thực tế.

(2011 - 2015) của huyện chậm tiến độ, nguyên nhân là từ giai đoạn năm 2010 đến năm

Năm 2013, cơ chế và chính sách đất đai đã có sự thay đổi đáng kể, với nhiều văn bản pháp luật cũ không còn hiệu lực và được thay thế bằng các quy định mới Sự thay đổi này đã tác động trực tiếp đến tiến độ triển khai thực hiện quy hoạch và kế hoạch của huyện.

2.2.1.4 Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất

Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong quá trình giải phóng mặt bằng xây dựng các công trình tại huyện Đông Anh đã được thực hiện hiệu quả Quy trình và thủ tục lập phương án bồi thường được tiến hành theo đúng quy định pháp luật, đảm bảo quyền lợi cho người dân.

2.2.1.5.Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội giai đoạn 2016 –2018

Theo Quyết định số 1358/QĐ/UBND ngày 31/3/2015 của UBND thành phố Hà Nội, Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, hiện có 28 chi nhánh tại các quận, huyện và thị xã.

2.3.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hiện nay, tại thành phố Hà Nội, người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Quyết định số 12/2017/QĐ-UBND ngày 31/03/2017 Quy định này liên quan đến việc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cũng như đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và cá nhân nước ngoài Ngoài ra, quy định cũng cho phép chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư sang đất ở.

Cụ thể, người dân thực hiện các quyền của mình tại Văn phòng Đăng ký đất đai

Tại huyện Đông Anh, Hà Nội, người dân đang tiến hành nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội – Chi nhánh huyện Đông Anh, với tình hình thực hiện được thể hiện qua bảng 2.2.

Bảng 2.2: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Đông Anh Đơn vị: Hồ sơ

Stt Xã, thị trấn Tổng cộng Năm

(Nguồn: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đông Anh)

Trong giai đoạn 2016 - 2018, huyện Đông Anh ghi nhận 21.155 hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thấy sự chênh lệch lớn giữa các xã, thị trấn Hoạt động này tập trung chủ yếu ở các xã trung tâm như Tiên Dương với 1.691 hồ sơ, Nguyên Khê với 1.413 hồ sơ, và Đông Hội với 1.357 hồ sơ, nơi có dân số đông, mật độ cao và kinh tế phát triển Ngược lại, các xã như Vân Hà (423 hồ sơ), Kim Nỗ (374 hồ sơ) và Tàm Xá (313 hồ sơ) có số lượng hồ sơ ít hơn do dân số thấp, nền kinh tế thuần nông và nhu cầu đất không cao.

Luận văn thạc sĩ Khoa học dụng đất diễn ra trầm lắng hơn

Hình 2.2 Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2016 – 2018

Trong giai đoạn 2016 - 2018, thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) được áp dụng ở mức 2% trên giá trị đất, điều này đã tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng, dẫn đến sự gia tăng đáng kể trong lượng giao dịch chuyển nhượng trong những năm gần đây.

Từ năm 2016 đến 2018, quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại huyện Đông Anh đã có sự gia tăng rõ rệt Cụ thể, số lượng hồ sơ chuyển nhượng tăng từ 4.764 hồ sơ năm 2016 lên 11.482 hồ sơ năm 2018, tương ứng với mức tăng 6.718 hồ sơ.

Sự gia tăng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đông Anh được thúc đẩy bởi các dự án phát triển nhằm biến huyện thành quận vào năm 2020, cùng với sự mở rộng các tuyến đường và phát triển khu chăn nuôi, chế xuất Người dân đã nhận thức rõ ràng về việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đăng ký biến động với cơ quan nhà nước Họ chọn mua đất có đủ cơ sở pháp lý, ký hợp đồng chuyển nhượng và nộp thuế, phí theo quy định để đảm bảo quyền lợi Tuy nhiên, mức thuế chuyển nhượng và thuế thu nhập cá nhân cao khiến nhiều người kê khai giá trị thấp hơn thực tế trong hợp đồng để giảm thiểu số thuế phải nộp.

Khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất cần nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ theo quy định tại Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 1/7/2013 Nghị định này thay thế Nghị định số 100/2008/NĐ-CP và Nghị định số 45/2011/NĐ-CP, quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân.

CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ thay thế cho Nghị định 80/2008/NĐ-CP ngày 29 tháng 7 năm 2008 của Chính phủ về lệ phí trước bạ.

Người sử dụng đất cần nộp lệ phí địa chính theo Thông tư số 02/2014/TT-BTC, thay thế cho Thông tư số 97/2006/TT-BTC, nhằm thực hiện các quy định pháp luật về phí và lệ phí Phí công chứng được xác định dựa trên giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng Mặc dù các loại thuế này chưa ảnh hưởng nhiều đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng nhu cầu của người dân về việc sở hữu đất để xây dựng nhà ở vẫn rất cao Do đó, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đông Anh vẫn diễn ra sôi động.

Sự phát triển của các khu công nghiệp đã thu hút ngày càng nhiều người đến làm việc và sinh sống tại thị trấn Đông Anh và một số xã thuộc huyện Đông Anh, dẫn đến sự gia tăng đáng kể trong các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hàng năm Trong khi đó, tại các xã thuần nông như Tàm Xá và Vân Hà, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra ít hơn, chủ yếu liên quan đến những hộ gia đình không thể tự giãn hoặc thừa kế đất đai từ tổ tiên.

2.3.2 Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất

Theo dữ liệu từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đông Anh, trong giai đoạn 2016 - 2018, đã có tổng cộng 755 hồ sơ thừa kế được ghi nhận Trong số đó, xã Vĩnh Ngọc dẫn đầu với 46 hồ sơ, tiếp theo là xã Nguyên Khê với 45 hồ sơ.

Theo điều tra thực tế tại huyện Đông Anh, người dân thường coi vấn đề thừa kế quyền sử dụng đất là chuyện nội bộ gia đình, không cần sự can thiệp của chính quyền hay cơ quan quản lý đất đai, trừ khi xảy ra tranh chấp, lúc này mới nhờ đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết.

Tại huyện Đông Anh, số lượng người sử dụng đất thực hiện quyền thừa kế tại các cơ quan quản lý vẫn còn thấp do nhận thức pháp luật khác nhau Người dân chưa chủ động bảo vệ quyền lợi của mình và chưa hiểu rõ quyền lợi của người thừa kế.

Bảng 2.3: Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ giai đoạn 2016 - 2018 Đơn vị: Hồ sơ

Stt Xã, thị trấn Tổng cộng Năm

Việc thừa kế đất đai theo di chúc hoặc theo luật định đã trở thành một vấn đề phức tạp trong xã hội hiện nay, đặc biệt khi giá trị đất đai ngày càng tăng Nhiều hộ gia đình đã nhận thức được tầm quan trọng của việc phân chia đất đai và chủ động thực hiện thủ tục đăng ký tại cơ quan chức năng Tuy nhiên, việc phân chia thừa kế trong các gia đình có người thân ở xa và không có di chúc từ người đã khuất vẫn gặp nhiều khó khăn.

Số lượng hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất (QSDĐ) không tăng đáng kể trong những năm qua do quy trình pháp lý phức tạp tại cơ quan nhà nước, khiến người dân ngại đăng ký Các thủ tục liên quan đến đo đạc, xác định vị trí và loại đất cho người thừa kế còn nhiều bất cập, gây phiền phức và hiểu lầm cho công dân Cần tăng cường tuyên truyền về quy định pháp luật liên quan đến thừa kế QSDĐ, đồng thời nghiên cứu giảm bớt thủ tục hành chính không cần thiết, giúp người dân dễ dàng thực hiện quyền hợp pháp của mình.

Hình 2.1 Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2016 – 2018

2.3.3 Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất

Bảng 2.4 Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ giai đoạn 2016 - 2018 Đơn vị: Hồ sơ stt Xã, thị trấn Tổng cộng Năm

Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Đông Anh

2.4.1 Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất

2.4.1.1 Về thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất a) Kết quả điều tra 30 hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu (Bảng 2.6)

Số liệu Bảng 2.6 cho thấy:

Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) chủ yếu diễn ra trong các hộ gia đình kinh doanh, dịch vụ, với 13 hộ (chiếm 43,33%) tham gia, cho thấy sự quan tâm của người dân vào phát triển ngành sản xuất để nâng cao đời sống vật chất Trong khi đó, có 9 hộ thuần nông (chiếm 30%) tham gia vào hoạt động này.

6 hộ (chiếm 20%), ngành nghề khác là 2 hộ (chiếm 6,7%).

- Số hộ tham gia thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ đang sử dụng trên 3 thửa đất là 13 hộ (chiếm 43,33% tổng số hộ thực hiện quyền chuyển nhượng); 3 thửa là

10 hộ (chiếm 33,33%); 2 thửa là 4 hộ (chiếm 13,33%); 1 thửa là 3 hộ (chiếm 10,01%).

Trong tổng số 25 hộ thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ), có 2 hộ sử dụng 1 thửa (chiếm 6,7%), 4 hộ sử dụng 2 thửa (chiếm 13,33%), 8 hộ sử dụng 3 thửa (chiếm 26,67%), và 11 hộ sử dụng trên 3 thửa (chiếm 36,67%).

Bảng 2.6 Kết quả điều tra thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

STT Tiêu chí Số lượng phiếu Tỷ lệ (%)

Cao đẳng, đại học trở lên 6 20

Buôn bán, kinh doanh, dịch vụ 13 43,33

STT Tiêu chí Số lượng phiếu Tỷ lệ (%)

4 Số hộ có thửa đất được cấp GCNQSDĐ

5 Số hộ có thửa đất chưa được cấp GCNQSDĐ

Số hộ có thửa đất chưa được cấp GCN đang sử dụng Đất nông nghiệp 1 3,31 Đất ở 3 10,01 Đất khác 1 3,31

Số hộ thực hiện quyền chuyển nhượng với thửa đất Đã được cấp GCN 25 83,33

(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)

Trong số 5 hộ thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), có 1 hộ sử dụng 1 thửa (chiếm 3,31%), 2 thửa không có hộ nào, 2 hộ sử dụng 3 thửa (chiếm 6,66%), và 2 hộ sử dụng trên 3 thửa (chiếm 6,66%) Đất ở chiếm ưu thế với 3 hộ (10,01% tổng số hộ thực hiện quyền chuyển nhượng), trong khi đất nông nghiệp chỉ có 1 hộ (3,31%), và đất khác cũng có 1 hộ (3,31%) Bên cạnh đó, cần đánh giá ý kiến của các hộ gia đình cá nhân về quy trình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Kết quả đánh giá từ hộ gia đình và cá nhân về quy trình thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đông Anh cho thấy sự hài lòng trong thủ tục Bảng 2.7 nêu rõ những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến trải nghiệm của người dân, đồng thời chỉ ra các điểm cần cải thiện để nâng cao hiệu quả dịch vụ.

Bảng 2.7 Đánh giá về trình tự, thủ tục thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ

Stt Tiêu chí Số lượng phiếu Tỷ lệ

2 Thời gian để hoàn Nhanh chóng 11 36,67

Luận văn thạc sĩ Khoa học thành các thủ tục

3 Các văn bản hướng dẫn

5 Cán bộ thực hiện tiếp nhận

Nhiệt tình 10 33,33 Đúng mực 17 56,67 Ít nhiệt tình 3 10,01

Số liệu bảng 2.7 cho thấy:

Phần lớn người dân có ý kiến tích cực về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ), với 50% đánh giá ở mức bình thường, 33,33% cho rằng thủ tục này đơn giản, trong khi chỉ có 16,67% cho rằng nó phức tạp hoặc rất phức tạp.

- Về thời gian hoàn thành các thủ tục chuyển nhượng QSDĐ: 53,36% đánh giá ở mức bình thường; 36,67% đánh giá mức nhanh chóng; 9.97% đánh giá ở mức lâu và rất lâu.

Theo khảo sát, 46,67% người tham gia cho biết họ có khả năng đọc và hiểu các văn bản hướng dẫn về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) Trong khi đó, 40,01% đánh giá các văn bản này là dễ hiểu, còn 13,32% cho rằng chúng khó hiểu hoặc rất khó hiểu.

Về phí, lệ phí và thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có 50% người đánh giá ở mức cao, 33,33% ở mức vừa phải, 16,67% ở mức thấp, và không có trường hợp nào đánh giá ở mức rất thấp.

Trong khảo sát về thái độ của cán bộ thực hiện tiếp nhận, 33,33% hộ dân cho biết cán bộ rất nhiệt tình, trong khi 10,01% đánh giá là ít nhiệt tình Đáng chú ý, 56,67% số hộ đánh giá thái độ của cán bộ ở mức đúng mực, và không có trường hợp nào phản ánh thái độ khó khăn hay phiền hà.

2.4.1.2 Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện quyền thừa kế QSDD a) Kết quả điều tra 30 hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu (Bảng 2.8)

Bảng 2.8 Kết quả điều tra thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất

STT Tiêu chí Số phiếu Tỷ lệ (%)

Cao đẳng, đại học trở lên 4 13,33

7 Số hộ thực hiện quyền thừa kế với thửa đất Đã được cấp GCN 22 73,33

Kết quả điều tra từ 30 hộ gia đình cho thấy, giao dịch thừa kế quyền sử dụng đất chủ yếu diễn ra ở các hộ thuần nông, chiếm 50% tổng số hộ Cụ thể, có 15 hộ gia đình nông nghiệp tham gia, trong khi 8 hộ (26,67%) thuộc cơ quan nhà nước, 4 hộ (13,33%) hoạt động trong lĩnh vực buôn bán, kinh doanh, dịch vụ, và 3 hộ (10%) thuộc ngành nghề khác.

Số hộ tham gia thực hiện quyền thừa kế QSDĐ đang sử dụng trên 3 thửa đất là

14 hộ (chiếm 46,67% tổng số hộ thực hiện quyền thừa kế); 3 thửa là 7hộ (chiếm 23,33%); 2 thửa là 5 hộ (chiếm 16,67%); 1 thửa là 4 hộ (chiếm 13,33%).

Số hộ thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ là

Trong tổng số 22 hộ, có 2 hộ sử dụng 1 thửa (chiếm 6,66%); 4 hộ sử dụng 2 thửa (chiếm 13,33%); 6 hộ sử dụng 3 thửa (chiếm 20%); và 10 hộ sử dụng trên 3 thửa (chiếm 33,33%).

Số hộ thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất chưa được cấp GCNQSDĐ là

Trong số 8 hộ thực hiện quyền thừa kế, có 1 hộ sử dụng 1 thửa (chiếm 3,31%), 3 hộ sử dụng 2 thửa (chiếm 10%), 3 hộ sử dụng 3 thửa (chiếm 10%), và 1 hộ sử dụng trên 3 thửa (chiếm 3,31%) Đối với loại đất, có 4 hộ sử dụng đất ở (chiếm 13,33%), 2 hộ sử dụng đất nông nghiệp (chiếm 6,66%), và 2 hộ sử dụng đất khác (chiếm 6,66%) Bên cạnh đó, cần đánh giá thêm về trình tự thủ tục thực hiện giao dịch thừa kế quyền sử dụng đất từ phía người dân.

Bảng 2.9 Đánh giá về trình tự, thủ tục thực hiện quyền thừa kế QSDĐ

2 Thời gian để hoàn thành các thủ tục

ĐÁNH GIÁ C A H GIA ĐÌNH CÁ NHÂN V TRÌNH T TH T C ỦA HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN VỀ TRÌNH TỰ THỦ TỤC Ộ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN THỰC HIỆN QUYỀN CHUYỂN ỀN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ỰC HIỆN QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ỦA HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN VỀ TRÌNH TỰ THỦ TỤC ỤNG ĐẤT TH C HI N ỰC HIỆN QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ỆN ĐÔNG ANH

Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện quyền thừa kế QSDD

a) Kết quả điều tra 30 hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu (Bảng 2.8)

Bảng 2.8 Kết quả điều tra thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất

7 Số hộ thực hiện quyền thừa kế với thửa đất Đã được cấp GCN 22 73,33

Huyện Đông Anh cho thấy sự không đồng đều trong việc thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất (QSDĐ) giữa các xã và thị trấn, chủ yếu do khác biệt về nhận thức pháp luật Do đó, các cơ quan nhà nước cần tăng cường tuyên truyền về các quy định pháp luật liên quan đến thừa kế QSDĐ, đặc biệt khi giá trị đất đai ngày càng tăng cao.

Kết quả điều tra từ 30 hộ gia đình cho thấy, các giao dịch thừa kế quyền sử dụng đất chủ yếu diễn ra tại các hộ thuần nông, với 15 hộ chiếm 50% Trong khi đó, 8 hộ (26,67%) thực hiện thừa kế qua cơ quan nhà nước, 4 hộ (13,33%) từ hoạt động buôn bán, kinh doanh, dịch vụ, và 3 hộ (10%) thuộc ngành nghề khác.

Số hộ tham gia thực hiện quyền thừa kế QSDĐ đang sử dụng trên 3 thửa đất là

14 hộ (chiếm 46,67% tổng số hộ thực hiện quyền thừa kế); 3 thửa là 7hộ (chiếm 23,33%); 2 thửa là 5 hộ (chiếm 16,67%); 1 thửa là 4 hộ (chiếm 13,33%).

Số hộ thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ là

Trong tổng số 22 hộ thực hiện quyền thừa kế, có 2 hộ sử dụng 1 thửa đất (chiếm 6,66%), 4 hộ sử dụng 2 thửa (chiếm 13,33%), 6 hộ sử dụng 3 thửa (chiếm 20%), và 10 hộ sử dụng trên 3 thửa (chiếm 33,33%).

Số hộ thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất chưa được cấp GCNQSDĐ là

Trong số 8 hộ thực hiện quyền thừa kế, chỉ có 1 hộ sử dụng 1 thửa đất (chiếm 3,31%), 3 hộ sử dụng 2 thửa (chiếm 10%), 3 hộ sử dụng 3 thửa (chiếm 10%), và 1 hộ sử dụng trên 3 thửa (chiếm 3,31%) Về loại đất, có 4 hộ sở hữu đất ở (chiếm 13,33%), 2 hộ sở hữu đất nông nghiệp (chiếm 6,66%), và 2 hộ sở hữu đất khác (chiếm 6,66%) Bên cạnh đó, người dân cũng đã có những đánh giá về trình tự và thủ tục thực hiện giao dịch thừa kế quyền sử dụng đất.

Kết quả đánh giá của hộ gia đình và cá nhân về quy trình thực hiện giao dịch thừa kế quyền sử dụng đất tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đông Anh cho thấy sự quan tâm và mức độ hài lòng của người dân Bảng 2.9 phản ánh những ý kiến đóng góp quan trọng, giúp cải thiện và tối ưu hóa các thủ tục liên quan đến thừa kế quyền sử dụng đất, từ đó nâng cao hiệu quả quản lý đất đai tại địa phương.

Bảng 2.9 Đánh giá về trình tự, thủ tục thực hiện quyền thừa kế QSDĐ

Phần lớn người dân đánh giá cao thủ tục thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất (QSDĐ), trong khi chỉ một tỷ lệ nhỏ cho rằng quy trình này phức tạp hoặc rất phức tạp.

Thời gian hoàn thành các thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất (QSDĐ) được đánh giá như sau: 70% người dân cho rằng thời gian này ở mức bình thường; 20% đánh giá là nhanh chóng; và 10% cho rằng thời gian hoàn thành là lâu Đặc biệt, không có trường hợp nào được đánh giá là rất lâu.

Mặc dù đã có nhiều cải cách trong thủ tục hành chính, nhưng vẫn còn tồn tại rào cản lớn đối với người dân trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ liên quan

Theo khảo sát, 66,67% người tham gia cho biết họ có thể đọc và hiểu các văn bản hướng dẫn về giao dịch thừa kế quyền sử dụng đất (QSDĐ), trong khi 26,67% cho rằng chúng dễ hiểu Tuy nhiên, 6,66% đánh giá các văn bản này khó hiểu hoặc rất khó hiểu Điều này cho thấy rằng các văn bản hướng dẫn về thủ tục thừa kế QSDĐ còn quá chung chung, chưa thực sự giúp người dân tiếp cận dễ dàng, dẫn đến việc họ ngần ngại thực hiện các thủ tục hành chính liên quan.

Theo khảo sát, 26,67% hộ gia đình đánh giá cán bộ tiếp nhận với thái độ nhiệt tình, trong khi 6,66% cho rằng họ ít nhiệt tình Đáng chú ý, 63,33% số hộ cho rằng thái độ của cán bộ là đúng mực, chỉ có 3,33% cảm thấy gặp khó khăn và phiền hà trong quá trình tiếp nhận.

Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất

a) Kết quả điều tra 30 hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu (Bảng 2.10

Bảng 2.10 Kết quả điều tra thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất

Số hộ có thửa đất chưa được cấp GCN đang sử dụng Đất nông nghiệp 2 6,66 Đất ở 3 10 Đất khác 2 6,66

7 Số hộ thực hiện quyền tặng cho với thửa đất Đã được cấp GCN 23 76,67

Số liệu tại Bảng 2.10 cho thấy:

Kết quả điều tra 30 hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho thấy, các giao dịch tặng cho chủ yếu diễn ra trong hộ gia đình thuần nông, chiếm 60% với 18 hộ Trong khi đó, cơ quan nhà nước chiếm 20% với 6 hộ, hộ kinh doanh, buôn bán và dịch vụ chiếm 13,33% với 4 hộ, và hộ có ngành nghề khác chiếm 6,66% với 2 hộ.

Số hộ tham gia thực hiện quyền tặng cho QSDĐ đang sử dụng trên 3 thửa đất là

12 hộ (chiếm 40% tổng số hộ thực hiện quyền tặng cho); 3 thửa là 8 hộ (chiếm 26,67%); 2 thửa là 6 hộ (chiếm 20%); 1 thửa là 4 hộ (chiếm 13,33%).

Số hộ thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ là

Trong tổng số 23 hộ, có 3 hộ sử dụng 1 thửa đất, chiếm 10% tổng số hộ thực hiện quyền tặng cho Số hộ sử dụng 2 thửa là 5 hộ, tương đương 16,67% Cũng có 5 hộ sử dụng 3 thửa, chiếm 16,67% Đặc biệt, có 10 hộ sử dụng trên 3 thửa, chiếm 33,33% tổng số hộ.

Trong tổng số 7 hộ thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), có 1 hộ sử dụng 1 thửa (chiếm 3,33%), 1 hộ sử dụng 2 thửa (chiếm 3,33%), 3 hộ sử dụng 3 thửa (chiếm 10%), và 2 hộ sử dụng trên 3 thửa (chiếm 6,66%) Trong số này, có 3 hộ sở hữu đất ở (chiếm 10%) và phần còn lại là đất nông nghiệp.

2 hộ (chiếm 6,66%); đất khác chỉ có 2 hộ (chiếm 6,66%) b) Đánh giá của người dân về trình tự thủ tục thực hiện giao dịch tặng cho

Luận văn thạc sĩ Khoa học quyền sử dụng đất

Kết quả đánh giá của hộ gia đình và cá nhân về quy trình thực hiện giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đông Anh cho thấy sự hài lòng cao về các thủ tục Bảng 2.11 chỉ ra những yếu tố ảnh hưởng đến trải nghiệm của người dân, bao gồm tính minh bạch, sự hỗ trợ từ cán bộ và thời gian xử lý Những phản hồi tích cực này góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai trong việc phục vụ cộng đồng.

Bảng 2.11 Đánh giá về trình tự, thủ tục thực hiện quyền tặng cho QSDĐ

Nhiệt tình 9 30 Đúng mực 19 63,33 Ít nhiệt tình 2 6,66

Phần lớn người dân đánh giá cao thủ tục thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ), trong khi chỉ một tỷ lệ nhỏ người giao dịch cho rằng thủ tục này phức tạp hoặc rất phức tạp.

- Về thời gian hoàn thành các thủ tục tặng cho QSDĐ: 70% đánh giá ở mức bình thường; 20% đánh giá mức nhanh chóng; 10% đánh giá ở mức lâu và rất lâu.

Theo khảo sát, 66,67% người được hỏi cho biết họ có khả năng đọc và hiểu các văn bản hướng dẫn liên quan đến giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ) Trong khi đó, 26,67% cho rằng các văn bản này dễ hiểu, 6,66% cảm thấy khó hiểu, và không có ai cho rằng chúng rất khó hiểu.

Theo khảo sát, 30% hộ gia đình đánh giá cán bộ thực hiện tiếp nhận với thái độ nhiệt tình, trong khi 6,66% cho rằng họ ít nhiệt tình Đáng chú ý, phần lớn người dân cho rằng thái độ của cán bộ ở mức đúng mực.

Luận văn thạc sĩ Khoa học với 63,33%; và không có trường hợp nào đánh giá ở mức khó khăn, phiền hà.

Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất

a) Kết quả điều tra 30 hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đông Anh (Bảng 2.12)

Theo số liệu từ Bảng 2.12, các vụ thế chấp quyền sử dụng đất chủ yếu diễn ra ở các hộ gia đình kinh doanh, buôn bán, dịch vụ với 15 hộ, chiếm 50% tổng số hộ thực hiện quyền thế chấp Trong khi đó, số hộ thuần nông chỉ có 10 hộ, chiếm 33,33% Ngoài ra, có 2 hộ thuộc ngành nghề khác (6,66%) và 3 hộ là cơ quan nhà nước (10%).

Trong tổng số hộ tham gia thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ), có 15 hộ sử dụng 3 thửa đất, chiếm 50% tổng số hộ Số hộ sử dụng 3 thửa là 7 hộ, chiếm 23,33%; 2 thửa là 4 hộ, chiếm 13,33%; và 1 thửa cũng là 4 hộ, chiếm 13,33%.

Số hộ thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ là

Trong tổng số 20 hộ, có 4 hộ sử dụng 1 thửa đất, chiếm 13,33% tổng số hộ thực hiện quyền thế chấp Số hộ sử dụng 2 thửa là 3 hộ, tương ứng 10%, trong khi 11 hộ sử dụng 3 thửa, chiếm 36,67%.

Trong số 6 hộ thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), có 1 hộ sử dụng 1 thửa (chiếm 1,67% tổng số), 2 hộ sử dụng 2 thửa (chiếm 3,33%), và 2 hộ sử dụng 3 thửa (chiếm 3,33%).

Trong tổng số 3 thửa đất, 1 hộ chiếm 1,67% Cụ thể, đất khác có 3 hộ (5,00%), đất nông nghiệp chỉ có 1 hộ (1,67%), và đất ở có 2 hộ (3,33%) Kết quả điều tra được thể hiện qua bảng 2.10.

Bảng 2.12 Kết quả điều tra thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất

Stt Tiêu chí Số lượng phiếu Tỷ lệ (%)

Buôn bán, kinh doanh, dịch vụ 15 50

Stt Tiêu chí Số lượng phiếu Tỷ lệ (%)

Số hộ có thửa đất chưa được cấp

Số hộ có thửa đất chưa được cấp GCN đang sử dụng Đất nông nghiệp 3 10 Đất ở 5 16,67 Đất khác 2 6,66

7 Số hộ thực hiện quyền thế chấp với thửa đất Đã được cấp GCN 20 66,67

Đánh giá của hộ gia đình và cá nhân về quy trình thực hiện giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất cho thấy sự quan tâm đến tính minh bạch và hiệu quả của các thủ tục Nhiều người cho rằng quy trình cần được đơn giản hóa để giảm bớt thời gian và công sức Bên cạnh đó, việc cải thiện thông tin hướng dẫn và hỗ trợ từ cơ quan chức năng cũng được đề xuất để nâng cao trải nghiệm giao dịch cho người dân.

Kết quả đánh giá của hộ gia đình và cá nhân về quy trình thực hiện giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đông Anh cho thấy sự hài lòng về các bước thủ tục Nhiều người cho rằng quy trình diễn ra nhanh chóng và thuận tiện, tuy nhiên cũng có ý kiến phản ánh về một số khó khăn trong việc chuẩn bị hồ sơ Điều này cho thấy cần cải thiện hơn nữa để nâng cao trải nghiệm của người dân khi thực hiện giao dịch này.

Bảng 2.13 Đánh giá về trình tự, thủ tục thực hiện quyền thế chấp QSDĐ

Stt Tiêu chí Số lượng phiếu

Nhiệt tình 6 20 Đúng mực 23 76,67 Ít nhiệt tình 1 3,33

Số liệu Bảng 2.13 cho thấy:

Phần lớn người dân có ý kiến tích cực về thủ tục thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ), với 70% đánh giá ở mức bình thường, 16,67% cho rằng thủ tục này đơn giản, trong khi chỉ có 13,33% cảm thấy nó phức tạp hoặc rất phức tạp.

- Về thời gian hoàn thành các thủ tục thế chấp QSDĐ: 66,67% đánh giá ở mức bình thường; 20% đánh giá mức nhanh chóng; 13,33% đánh giá ở mức lâu và rất lâu.

Trong một khảo sát về khả năng đọc hiểu các văn bản hướng dẫn giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ), có 63,33% người tham gia cho biết họ có thể đọc và hiểu nội dung Trong khi đó, 26,67% đánh giá các văn bản này là dễ hiểu, còn 10% cho rằng chúng khó hiểu hoặc rất khó hiểu.

Về phí, lệ phí và thuế liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất, có 66,67% người được khảo sát đánh giá ở mức cao, trong khi 30% cho rằng mức phí này là vừa phải Chỉ có 3,33% đánh giá ở mức thấp, và không có trường hợp nào cho rằng mức phí là rất thấp.

Về thái độ của cán bộ thực hiện tiếp nhận, có 20% số hộ đánh giá là nhiệt tình, trong khi 3,33% cho rằng họ ít nhiệt tình Đa số người được hỏi đánh giá thái độ của cán bộ ở mức đúng mực.

76,67%; không có trường hợp nào đánh giá ở mức gây phiền hà.

Đánh giá của cán bộ, viên chức về việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ

2.4.2.1 Thông tin chung của các cán bộ, viên chức (Bảng 2.14)

Bảng 2.14 Thông tin chung của cán bộ, viên chức

Trình độ văn hóa Số lượng phiếu Tỷ lệ (%)

(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra)

Trình độ văn hóa của cán bộ cơ quan nhà nước cho thấy sự phân bố rõ rệt: có 3 người đạt trình độ thạc sỹ, chiếm 20,01%; 4 người có trình độ đại học, chiếm 26,66%; và 8 người sở hữu trình độ cao đẳng, chiếm 53,33%.

2.4.2.2 Kết quả đánh giá của cán bộ, viên chức về việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Đông Anh

Kết quả điều tra và phỏng vấn cán bộ quản lý đất đai tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đông Anh cho thấy họ trực tiếp tiếp nhận và xử lý hồ sơ đăng ký quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp của người sử dụng đất Dữ liệu này được tổng hợp trong bảng 2.15.

Bảng 2.15 Bảng tổng hợp đánh giá của cán bộ, viên chức thực hiện các thủ tục hành chính về quyền sử dụng đất

Chỉ tiêu đánh giá Chuyển nhượng

Có hiểu biết Ít hiểu biết

1 Quyền có mức độ phức tạp, khó khăn nhất khi thực hiện

2 Từ cơ quan nhà nước

- Vướng mắc về thủ tục 8 9 10 3

- Do GCN chưa được cấp hoặc đang được xét duyệt

- Không nắm rõ quy trình, thủ tục 7 2 9 8

- Giấy tờ không rõ ràng 3 1 2

- Hồ sơ không đầy đủ 3 3 2 3

- Việc phân chia tài sản thừa kế thường rất phức tạp

- Không nắm rõ về quy định phân chia tài sản thừa kế theo QĐ của PL hiện hành

Chỉ tiêu đánh giá Chuyển nhượng Thừa kế Tặng cho Thế chấp

Có hiểu biết Ít hiểu biết

4 Đánh giá mức độ Hiểu biết của người dân 3 10 2

(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra)

Số liệu Bảng 2.15 cho thấy: a) Về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Kết quả điều tra 15 phiếu đối với cán bộ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đông Anh và cán bộ địa chính xã, thị trấn được trình bày trong bảng 2.15 cho thấy những thông tin quan trọng liên quan đến hiệu quả hoạt động và trách nhiệm của các cán bộ này.

Mức độ khó khăn trong việc thực hiện quyền chuyển nhượng được đánh giá là 3 phiếu, chiếm 20% tổng số phiếu điều tra liên quan đến bốn quyền: chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp.

- Khó khăn thường gặp khi thực hiện quyền chuyển nhượng:

Theo khảo sát từ cơ quan nhà nước, có 8 người được hỏi cho biết gặp khó khăn do vướng mắc về thủ tục, chiếm 53,33% Trong khi đó, 4 người, tương đương 26,67%, cho biết lý do là do Giấy chứng nhận (GCN) chưa được cấp hoặc đang trong quá trình xét duyệt Các vấn đề khác chiếm 20% tổng số phiếu điều tra.

Trong một cuộc khảo sát, có 20% người dân phản ánh gặp khó khăn do hồ sơ không đầy đủ, 46,67% không nắm rõ quy trình thủ tục, và 20% cho biết giấy tờ không rõ ràng Ngoài ra, 13,33% còn lại gặp khó khăn và vướng mắc khác.

Theo đánh giá từ 10 cán bộ được khảo sát, 66,67% người dân có mức độ hiểu biết tốt, trong đó 20% người dân hiểu biết rõ ràng và rành mạch, còn 13,33% cho thấy mức độ hiểu biết còn hạn chế.

Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đông Anh rất phong phú và đa dạng, với nhiều thửa đất từ các khu vực tiềm năng sẵn sàng đáp ứng nhu cầu của người dân Chất lượng quyền sử dụng đất phù hợp với nhu cầu đa dạng, từ giá trị thấp đến cao Trong bối cảnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai cần nâng cao hiệu quả quản lý để hỗ trợ việc thực hiện quyền của người sử dụng đất, từ đó thúc đẩy sự phát triển bền vững trong lĩnh vực này.

Luận văn thạc sĩ Khoa học cầu đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì sự ổn định và kiểm soát, từ đó thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội tại huyện Đông Anh Về quyền thừa kế quyền sử dụng đất, việc xác định rõ ràng quyền lợi và nghĩa vụ của các bên liên quan là cần thiết để đảm bảo tính công bằng và hợp pháp trong quản lý tài nguyên đất đai.

Mức độ khó khăn trong việc thực hiện quyền thừa kế chiếm 46,67% tổng số phiếu điều tra, với 7 phiếu được ghi nhận Điều này cho thấy sự phức tạp của các quyền liên quan như chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp.

- Khó khăn thường gặp khi thực hiện quyền thừa kế:

Trong khảo sát từ cơ quan nhà nước, 60% người được hỏi cho biết gặp khó khăn do vướng mắc về thủ tục Bên cạnh đó, 20% cho biết chưa nhận được Giấy chứng nhận (GCN) hoặc đang trong quá trình xét duyệt Cuối cùng, 20% còn lại nêu ra các vấn đề khác liên quan.

Theo kết quả khảo sát, 13,33% người dân cho biết họ không nắm rõ quy trình thủ tục, trong khi 20% gặp khó khăn do hồ sơ không đầy đủ Đặc biệt, 33,33% cho rằng việc phân chia tài sản thừa kế thường rất phức tạp, và 26,67% không hiểu rõ các quy định liên quan đến phân chia tài sản Cuối cùng, 6,67% còn lại phản ánh những vấn đề khác.

Theo phỏng vấn với cán bộ Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Đông Anh, ngoài các hộ gia đình đã đăng ký quyền thừa kế QSDĐ, vẫn còn nhiều trường hợp thực hiện quyền thừa kế mà không thông báo với Chi nhánh Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là sự thiếu hiểu biết về quy định pháp luật và thủ tục cần thiết.

Trước khi người sử dụng đất qua đời, nếu họ chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) hoặc đã có GCN nhưng các cá nhân có quyền lợi liên quan không lập các giấy tờ cam kết về quyền sử dụng đất thừa kế, thì sẽ gặp khó khăn trong việc xác định quyền sử dụng đất.

V QUY N CHUY N NH ỀN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ỀN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NG QUY N S D NG Đ T: ỀN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ử DỤNG ĐẤT ỤNG ĐẤT ẤT

Đánh giá chung việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Đông Anh

2.4.3.1 Ưu điểm a) Việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đông Anh có những ưu điểm sau:

- Người sử dụng đất trên địa bàn huyện Đông Anh đã và đang tuân thủ nghiêm chỉnh về QSDĐ đã được Luật Đất đai 2013 quy định.

- Thủ tục hành chính về QSDĐ đã được cải tiến nhanh gọn tạo điều kiện thuận lợi cho người dân.

Các quy định về nghĩa vụ tài chính trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã được điều chỉnh hợp lý, khuyến khích người dân thực hiện thủ tục tại cơ quan nhà nước Việc thực hiện quyền của người sử dụng đất đã có tác động tích cực lớn đến sự tăng trưởng kinh tế và ổn định xã hội tại huyện Đông Anh, thể hiện qua nhiều khía cạnh quan trọng.

- Làm cho người sử dụng đất gắn bó với đất đai, yên tâm đầu tư vào đất đai.

QSDĐ được xem là hàng hóa đặc biệt với giá trị cao, đóng vai trò quan trọng như một nguồn lực tài chính trong việc đầu tư phát triển sản xuất và kinh doanh.

Việc chuyển dịch đất đai một cách hợp lý không chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho việc tích tụ đất đai mà còn thúc đẩy sự phát triển sản xuất hàng hóa Điều này giúp những người sản xuất giỏi có cơ hội mở rộng kinh tế trang trại, từ đó nâng cao hiệu quả sản xuất và tăng trưởng kinh tế địa phương.

Thay đổi cơ cấu sử dụng đất nhằm công nghiệp hóa và hiện đại hóa nông nghiệp nông thôn là một bước quan trọng Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ sở sản xuất và kinh doanh phi nông nghiệp có được mặt bằng và nhà xưởng phù hợp.

Huyện Đông Anh đang thu hút sự chú ý trong việc phát triển, dẫn đến nhu cầu mua đất tăng cao Trong những năm gần đây, các văn bản quy định pháp luật liên tục thay đổi, ảnh hưởng đáng kể đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu vực này.

Luận văn thạc sĩ Khoa học Dụng đất cho thấy người dân có ý thức cao trong việc thực hiện quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều này phản ánh

Tỷ lệ thực hiện quyền sử dụng đất (QSDĐ) và quyền thế chấp QSDĐ đã được cải thiện nhờ vào việc hoàn thiện thủ tục với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Mặc dù có nhiều quy định chồng chéo về trình tự và thủ tục thế chấp QSDĐ tại huyện Đông Anh, nhưng dưới sự hỗ trợ của phòng Tài nguyên và Môi trường, hiện nay thủ tục đăng ký thế chấp QSDĐ đã được rút gọn, giúp người dân thực hiện nhanh chóng và thuận lợi hơn.

2.4.3.2 Tồn tại và nguyên nhân

Các quy định pháp luật hiện nay ảnh hưởng lớn đến quyền của người sử dụng đất, buộc họ phải đăng ký với cơ quan Nhà nước để bảo vệ quyền lợi Mặc dù một số văn bản pháp luật hướng dẫn cụ thể khuyến khích người sử dụng đất thực hiện quyền của mình, dẫn đến số vụ tăng hàng năm, nhưng những quy định chưa rõ ràng khiến người sử dụng đất gặp khó khăn trong việc thực hiện, dẫn đến việc né tránh hoặc không hiểu rõ quy định.

Công tác tuyên truyền pháp luật về đất đai gặp nhiều khó khăn, khiến một bộ phận người dân và cán bộ cơ sở chưa nắm rõ quy định hiện hành Sự hạn chế trong nhận thức pháp luật đất đai dẫn đến tâm lý ngại ngần khi đăng ký thực hiện quyền sử dụng đất Kết quả khảo sát cho thấy, nhiều người cho rằng các văn bản hướng dẫn khó hiểu, cụ thể như quyền chuyển nhượng QSDĐ chỉ có 13,32% người hiểu rõ, quyền thừa kế QSDĐ 6,66%, quyền tặng cho QSDĐ 6,66%, và quyền thế chấp 10%.

Công tác cho thuê đất, chuyển nhượng và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang gặp khó khăn do tiến độ chậm, ảnh hưởng đến việc chuyển quyền sử dụng đất Kết quả điều tra cho thấy, bên cạnh những hộ đã được cấp Giấy chứng nhận, vẫn còn một số hộ chưa nhận được.

Trong nghiên cứu về nhu cầu thực hiện các giao dịch quyền, có một số kết quả đáng chú ý: quyền chuyển nhượng được thực hiện bởi 5 hộ, chiếm 16,67% tổng số hộ; quyền thừa kế có 8 hộ, tương đương 26,67%; quyền tặng cho có 7 hộ, chiếm 23,33%; và quyền thế chấp được thực hiện bởi 10 hộ, chiếm 33,33% tổng số hộ.

Sự không ổn định trong đội ngũ cán bộ địa chính xã đã làm gia tăng khó khăn trong việc quản lý và theo dõi liên tục quá trình sử dụng cũng như chuyển dịch đất đai, dẫn đến tình trạng thất lạc hồ sơ quản lý đất đai.

CHƯƠNG 3 ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐÔNG

ANH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Định hướng phát triển kinh tế xã hội huyện Đông Anh thành phố Hà Nội giai đoạn 2020-2030

Từ nay đến năm 2020, Đông Anh sẽ trở thành một khu vực phát triển năng động của Thủ đô Hà Nội, với tầm nhìn hướng tới năm 2030 Để đạt được điều này, huyện sẽ tập trung vào việc phát triển toàn diện kinh tế - xã hội dựa trên các quan điểm cơ bản.

Thứ nhất, phát huy vai trò động lực phát triển kinh tế phía Bắc thành phố Hà

Nội dung chính của bài viết nhấn mạnh việc huyện Đông Anh cần tận dụng thời cơ và vận hội để thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội một cách cao, toàn diện và bền vững Huyện sẽ tập trung vào công nghiệp hoá, hiện đại hoá, với mục tiêu xây dựng Đông Anh thành quận vào giai đoạn 2020-2030, trở thành một trong những quận đi đầu và trọng điểm trong phát triển kinh tế - xã hội của Thủ đô Hà Nội.

Tập trung vào việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tăng cường tỷ trọng ngành công nghiệp và thương mại dịch vụ, đồng thời giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp Tiếp tục đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu nội ngành công nghiệp theo hướng công nghiệp công nghệ cao và nâng cao chất lượng dịch vụ trong ngành dịch vụ Xây dựng và hoàn thiện hệ thống hạ tầng để thúc đẩy phát triển đô thị và chuyển dịch cơ cấu kinh tế tại huyện.

Đô thị Đông Anh sẽ được phát triển theo hướng hiện đại, tập trung vào việc xây dựng các đô thị thông minh và khu công viên phần mềm Đồng thời, việc bảo tồn di tích Cổ Loa cũng cần được chú trọng, nhằm tạo lập cảnh quan và vành đai xanh, bảo vệ môi trường sinh thái cho Thủ đô văn minh và hiện đại.

Phát triển kinh tế - xã hội huyện Đông Anh cần dựa vào sự phối hợp chặt chẽ với các địa bàn khác trong thành phố và các địa phương lân cận Điều này nhằm tạo ra một khu vực phát triển năng động tại phía Bắc Thành phố, thúc đẩy liên kết và hợp tác trong khu vực.

Sự phát triển kinh tế - xã hội của huyện Đông Anh cần phải đồng bộ với chiến lược và quy hoạch tổng thể phát triển của Thủ đô Hà Nội, đồng thời phải phù hợp với bối cảnh hội nhập kinh tế hiện nay.

Hà Nội đặt mục tiêu phát triển huyện Đông Anh thành quận trước năm 2030, với định hướng đầu tư xây dựng mạnh mẽ Sự phát triển này cần được thực hiện trong bối cảnh chung của Thủ đô, đảm bảo sự phù hợp với cơ cấu kinh tế, quy hoạch không gian đô thị và xây dựng nông thôn mới.

Thứ ba, cần phát huy mọi nguồn lực và khai thác các lợi thế sẵn có để tạo ra những lợi thế mới cho sự phát triển Điều này bao gồm việc sử dụng hiệu quả các nguồn lực nội sinh như vị trí địa - kinh tế, tiềm năng đất đai và nguồn nhân lực Đồng thời, cần tạo ra môi trường thuận lợi cho các thành phần kinh tế phát triển, cũng như thu hút tối đa nguồn lực bên ngoài nhằm tăng cường sức mạnh cho sự phát triển nhanh chóng và toàn diện về kinh tế - xã hội - đô thị của huyện.

Phát triển kinh tế cần gắn liền với tiến bộ và công bằng xã hội, đồng thời bảo vệ môi trường sinh thái Để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, cần chú trọng giải quyết các vấn đề dân sinh cấp thiết như việc làm, an ninh trật tự xã hội, bảo tồn giá trị văn hóa truyền thống và bảo vệ môi trường Đặc biệt, việc đào tạo và nâng cao chất lượng nguồn nhân lực là rất quan trọng để đáp ứng yêu cầu đô thị hóa, công nghiệp hóa và phát triển bền vững kinh tế - xã hội của huyện đến năm 2020, với tầm nhìn đến năm 2030.

Phát triển kinh tế là nhiệm vụ trung tâm, trong khi xây dựng Đảng là then chốt Đầu tư vào cơ sở hạ tầng nông thôn theo hướng đô thị hiện đại và tăng cường quản lý đô thị là nhiệm vụ quan trọng thường xuyên Phát triển văn hóa đóng vai trò là nền tảng tinh thần của xã hội, đồng thời giữ vững an ninh chính trị và trật tự an toàn xã hội Mục tiêu cuối cùng là không ngừng nâng cao đời sống vật chất và tinh thần cho nhân dân.

Hình 3.1 Bản đồ hành chính - quy hoạch huyện Đông Anh đến năm 2020

Định hướng công tác quản lý đất đai huyện Đông Anh thành phố Hà Nội giai đoạn 2020-2030

Dưới sự chỉ đạo và quan tâm của Thành ủy, HĐND và UBND Thành phố, đặc biệt trong việc triển khai Đề án đầu tư xây dựng Huyện Đông Anh thành Quận, các xã và thị trấn sẽ được nâng cấp thành phường.

Thị trường bất động sản hiện đang có xu hướng tích cực, thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, từ đó tạo ra nhiều nguồn lực quan trọng cho huyện trong việc phát triển kinh tế - xã hội.

Tập trung vào quản lý đất đai, cần đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất cho các hộ gia đình đủ điều kiện, đồng thời quản lý chặt chẽ quỹ đất nông nghiệp công Cần thực hiện kỷ cương hành chính liên quan đến quản lý đất đai và trật tự xây dựng Đẩy nhanh việc lập quy hoạch các điểm dân cư phát triển đô thị, làm cơ sở cho các dự án đầu tư hạ tầng giao thông và xử lý nước thải, nhằm hoàn thiện tiêu chí mật độ giao thông và xử lý nước thải đô thị Mục tiêu là hoàn thành quy hoạch 60 điểm dân cư đô thị trong năm 2020, góp phần hoàn tất quy hoạch 81 điểm dân cư phát triển đô thị trong huyện.

Quản lý chặt chẽ các quy hoạch đã được phê duyệt là một yếu tố quan trọng trong luận văn thạc sĩ Khoa học quản lý Đặc biệt, việc kiểm soát các dự án đầu tư theo quy hoạch đã được phê duyệt là cần thiết để đảm bảo tính khả thi và hiệu quả trong quá trình thực hiện.

Để đảm bảo phát triển bền vững, việc sử dụng quỹ đất tại Hà Nội, đặc biệt là huyện Đông Anh, cần được thực hiện một cách tiết kiệm, hợp lý và hiệu quả Mặc dù quỹ đất không phong phú, nhưng với vai trò là Thủ đô và lịch sử phát triển lâu dài cùng nhiều di sản và cảnh quan, việc quản lý và sử dụng quỹ đất một cách tối ưu là vô cùng cần thiết.

Mạnh dạn chuyển đổi mục đích sử dụng đất với mục đích phát triển bền vững

Mở rộng Thủ đô Hà Nội cần gắn liền với phát triển các chùm đô thị, với Hà Nội đóng vai trò động lực trong vùng kinh tế trọng điểm đồng bằng Sông Hồng Sự phát triển khu vực Đông Anh có ảnh hưởng lớn đến Hà Nội và các vùng lân cận Cần xác định rõ ràng quỹ đất cho khu vực bảo tồn, khu phát triển, và khu dân cư nông thôn hiện có để đảm bảo sự phát triển bền vững.

Việc sử dụng đất cần phải gắn liền với bảo vệ môi trường để đảm bảo phát triển bền vững Quan điểm này không chỉ được Hà Nội và cả nước Việt Nam thực hiện mà còn phản ánh xu thế và chương trình toàn cầu hiện nay.

Việc sử dụng đất cần phải gắn liền với đảm bảo an ninh quốc phòng, ưu tiên bố trí đất cho các mục đích này ở những vị trí thích hợp Cần có tổ chức không gian hợp lý để đáp ứng yêu cầu an ninh quốc phòng, đây là quan điểm cần được quán triệt lâu dài và thường xuyên.

Quan điểm về thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Đông Anh thành phố Hà Nội 2020-2030

Theo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ về Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn 2050, Đông Anh sẽ trở thành một khu vực đô thị hóa mạnh mẽ, với khoảng một nửa đến 2/3 diện tích đất tự nhiên được chuyển đổi sang phát triển các khu công nghiệp và khu đô thị mới hiện đại phía bắc sông Hồng Đô thị hóa không chỉ là sự gia tăng dân cư trong các khu vực hạn chế mà còn là quá trình tăng tỷ lệ dân số đô thị, dẫn đến sự gia tăng nhanh chóng về dân số cơ học Sự hình thành các khu công nghiệp và khu đô thị mới đã làm thay đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân, đặc biệt là trong các quyền chuyển nhượng, cho thuê và thế chấp.

Trong giai đoạn 2020 -2030 cần thực hiện đồng bộ, có hiệu quả các biện pháp

Luận văn thạc sĩ Khoa học quản lý tập trung vào việc nghiên cứu biến động đất đai, đặc biệt nhấn mạnh các giải pháp kiểm tra và xử phạt hành chính đối với những trường hợp biến động không thực hiện thủ tục theo quy định.

Theo quy định pháp luật, để thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, hoặc góp vốn quyền sử dụng đất (QSDĐ), người sử dụng đất cần có Giấy chứng nhận (GCN) Do đó, việc đẩy nhanh tiến độ giao đất, cho thuê đất và hoàn thiện cấp GCN là rất cần thiết, giúp người sử dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền QSDĐ của mình.

Cần tăng cường sự phối hợp giữa cơ quan địa chính và cơ quan chuyên trách cấp Huyện để nâng cao kỷ luật và trách nhiệm phục vụ nhân dân trong quản lý đất đai Việc chấn chỉnh quy trình hành chính và nâng cao trình độ chuyên môn cho cán bộ địa chính cơ sở là rất quan trọng Đồng thời, ổn định đội ngũ cán bộ địa chính cấp phường sẽ giúp quản lý và theo dõi hiệu quả quá trình sử dụng và chuyển dịch đất đai.

Đề xuất một số giải pháp tăng cường thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ

Xây dựng một phương án quy hoạch sử dụng đất dài hạn và khả thi sẽ giúp người dân yên tâm trong việc sử dụng đất theo quy hoạch Điều này không chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho người dân mà còn kích thích sự phát triển của nhu cầu sử dụng đất đai.

Xây dựng và đề xuất chính sách thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản cần phải hợp lý, nhằm tạo sự minh bạch và đảm bảo công bằng trong quá trình thực hiện Điều này sẽ giúp tránh những vướng mắc liên quan đến thủ tục thuế, đồng thời thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Công khai quy hoạch sử dụng đất là cần thiết để xác định rõ địa chỉ và ranh giới đất thuộc dự án đầu tư Người sử dụng đất không được phép sử dụng vào mục đích khác Quy hoạch phải được thực hiện trước, xác định rõ các khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất, từ đó giúp người sử dụng đất có kế hoạch hợp lý và yên tâm trong việc chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để phát triển sản xuất.

3.4.2 Tuyên truyền phổ biến giáo dục chính sách pháp luật đất đai về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.

Tuyên truyền về chính sách pháp luật đất đai liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là rất quan trọng Việc nâng cao nhận thức của người sử dụng đất về tầm quan trọng của công tác đăng ký trong giao dịch chuyển QSDĐ giúp hạn chế phát sinh và rủi ro sau khi thực hiện giao dịch.

Công tác tuyên truyền pháp luật về đất đai hiện nay gặp nhiều khó khăn, khiến một bộ phận người dân và cán bộ cơ sở chưa nắm rõ quy định pháp luật liên quan Để khắc phục tình trạng này, cần tăng cường tuyên truyền qua các phương tiện thông tin đại chúng và xây dựng cơ sở dữ liệu pháp luật về đất đai theo các chủ đề phù hợp, nhằm hỗ trợ các địa phương trong việc quản lý nhà nước về đất đai hiệu quả hơn.

3.4.3 Phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản (BĐS) theo nghĩa hẹp chủ yếu là thị trường nhà đất, lĩnh vực đang thu hút sự quan tâm của nhiều tầng lớp dân cư Trong bối cảnh thị trường BĐS, thị trường nhà đất đang phát triển mạnh mẽ và hoạt động sôi nổi Đây được hiểu là tập hợp các giao dịch mua bán hàng hóa nhà đất, cụ thể là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, cùng với các dịch vụ liên quan Hàng hóa chính trên thị trường nhà đất chính là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.

Phát triển thị trường QSDĐ trong thị trường bất động sản cần:

- Tạo điều kiện cho thị trường quyết định giá BĐS theo nguyên tắc cạnh tranh.

Chuyển đổi từ việc xây dựng giá đất sang việc thiết lập các nguyên tắc định giá đất và thẩm định giá là cần thiết để chuyển từ cơ chế hai giá sang cơ chế một giá thống nhất theo giá thị trường Việc này không chỉ giúp đảm bảo tính minh bạch trong thị trường bất động sản mà còn tạo ra một môi trường đầu tư ổn định và bền vững.

Việc áp dụng định giá đất nhằm thực hiện điều chỉnh giá đất cục bộ cần bảo đảm giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) thực tế trong điều kiện bình thường.

Nên áp dụng một loại thuế đất thống nhất, vì đất đai là tài sản bất động sản đặc thù, không thể di dời Việc xác định thuế dựa trên tài sản sẽ giúp quản lý dễ dàng hơn so với thuế chuyển nhượng, vốn phụ thuộc vào chủ sở hữu và sự tự nguyện khai báo của người sử dụng đất.

Bổ sung quy chế pháp lý cho các tổ chức trung gian là cần thiết để hỗ trợ và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) Việc này sẽ tạo ra một khung pháp lý rõ ràng, giúp nâng cao hiệu quả hoạt động của các tổ chức này, đồng thời thúc đẩy sự minh bạch và ổn định trong thị trường bất động sản.

3.4.4 Cải cách thủ tục hành chính trong việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Để thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản tại huyện Đông Anh phát triển bền vững, cần thực hiện nghiêm túc các quy định về cơ chế quản lý, trình tự và thủ tục hành chính liên quan đến quyền của người sử dụng đất.

Tiếp nhận hồ sơ hành chính theo nguyên tắc một cửa liên thông giúp giảm phiền hà cho người dân trong quá trình thực hiện quyền sử dụng đất Để nâng cao hiệu quả này, cần xây dựng đội ngũ cán bộ tiếp nhận hồ sơ có chuyên môn cao, vì họ là những người trực tiếp hướng dẫn và làm việc với công dân Nếu cán bộ tiếp nhận không đủ năng lực, việc thực hiện các thủ tục hành chính sẽ không đạt kết quả cao.

Huyện Đông Anh cần tiếp tục cải cách thủ tục hành chính để người sử dụng đất thực hiện quyền sử dụng đất một cách thuận tiện và nhanh chóng Cần điều chỉnh chính sách thu tiền sử dụng đất và các loại thuế giao dịch, chuyển nhượng cho phù hợp, nhằm giảm thiểu tình trạng thuế phí cao, từ đó khuyến khích người dân thực hiện quyền khai báo và hạn chế giao dịch ngầm, giúp bảo vệ nguồn thu ngân sách cho nhà nước.

3.4.5 Tăng cường công tác thanh tra giám sát trong việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Công tác quản lý đất đai hiện nay gặp nhiều sai phạm chưa được phát hiện và xử lý kịp thời, do thiếu quyết liệt trong việc thực hiện quy định pháp luật Để khắc phục tình trạng này, cần tăng cường thanh tra giám sát và rà soát, sửa đổi các văn bản pháp luật liên quan Văn phòng Đăng ký đất đai cần chấn chỉnh quy trình tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời thực hiện kiểm tra, giám sát thường xuyên các thủ tục hành chính về đất đai nhằm nâng cao hiệu quả quản lý.

Luận văn thạc sĩ Khoa học hiện, xử lý kịp thời những trường hợp thực hiện không đúng quy định.

Kiến nghị

Nghiên cứu “Giải pháp tăng cường thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Đông Anh, Hà Nội” đã đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý đất đai Kết quả cho thấy cần mở rộng nghiên cứu về các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp để có cái nhìn toàn diện hơn về thực trạng sử dụng đất tại huyện Nghiên cứu này có thể áp dụng cho các địa bàn cấp huyện khác trong thành phố có điều kiện tương tự.

1 Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012) Báo cáo tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 và định hướng sử đổi Luật đất đai, Hà Nội.

2 Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014) Báo cáo tổng kết tình hình thực hiện nhiệm vụ công tác năm 2014 và kế hoạch năm 2015 của ngành Tài nguyên và môi trường

3 Hoàng Huy Biều (2000), Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới.

4 Nguyễn Đình Bồng (2006) Một số vấn đề về thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta trong giai đoạn hiện nay Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân và những giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội.

5 Nguyễn đình Bồng, 2011, Chế độ sở hữu đất đai, Hội khoa học đất Việt Nam, Hội thảo về sử đổi Luật Đất đai,

6 Nguyễn Đình Bồng, Trần Thị Minh Hà, Nguyễn Thị Thu Hồng (2014) Mô hình quản lý đất đai hiện đại ở một số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam.

7 Đỗ Hậu & Nguyễn Đình Bồng, 2012, Quản lý đất đai và bất động sản đô thị, Nhà xuất bản xây dựng

8 Nguyễn Thị Thu Hồng (2000) Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của vương quốc Thụy Điển Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới Vụ Hợp tác Quốc tế và Khoa học Công nghệ, Hà Nội

9 Quốc hội nước CHXHCNVN (1993) Luật Đất đai, Nxb Chính trị Quốc gia.

10.Quốc hội nước CHXHCNVN (2003) Luật Đất đai, Nxb Chính trị Quốc gia

11 Quốc hội nước CHXHCNVN (2013) Luật Đất đai, Nxb Chính trị Quốc gia.

12.Quốc hội nước CHXHCNVN (1992) Hiến Pháp, Nxb Chính trị Quốc gia.

13 Quốc hội nước CHXHCNVN (2013) Hiến Pháp, Nxb Chính trị Quốc gia.

14 /Quốc hội nước CHXHCNVN (2015) Bộ Luật Dân sự, Nxb Chính trị Quốc gia.

15 Trần Tú Cường trần Quang Lâm, Nguyễn Thị Túy, Đoàn Xuân Thủy, Ngô Tuấn Nghĩa, Nguyễn Văn Hà, Nguyễn Thị Lý, Lưu Đức Dũng trần Thị Minh Huyền, Nguyễn Thị Ngọc Ánh, Nguyễn Sỹ Linh và Đinh Thu Trang (2012). Nghiên cứu cơ sở lý luận và qui định về QSH, QSDĐ đai của một số quốc gia

Luận văn thạc sĩ Khoa học trên thế giới, rút ra những kinh nghiệm cho Việt Nam Đề tài cấp Bộ của Bộ Tài Nguyên và Môi trường

16 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình định giá đất, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội.

17.Lưu Quốc Thái (2006) Pháp Luật Đất đai và vấn đề đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản ở Trung Quốc Tạp chí Tài nguyên & Môi trường, (8/2006) tr 43-44.

Trần Minh Hà (2000) đã trình bày một báo cáo chuyên đề về chính sách và tình hình sử dụng đất đai tại Australia Báo cáo này nằm trong tổng hợp về chính sách và tình hình sử dụng đất đai của nhiều quốc gia trong khu vực và trên thế giới, được thực hiện bởi Vụ Khoa học và Hợp tác Quốc tế.

19.UBND huyện Đông Anh Báo cáo tình hình kinh tế, xã hội từ năm 2016 đến năm 2018.

UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24/4/2013, quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Quyết định này cũng đề cập đến việc đăng ký biến động về dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, và cá nhân nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Quyết định 22/2014/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội, ban hành ngày 20/6/2014, quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân Thành phố theo Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ Quyết định này nêu rõ hạn mức giao đất, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất, cũng như kích thước và diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình và cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định 24/2014/QĐ-UBND vào ngày 20/6/2014, quy định về các nội dung thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân thành phố liên quan đến đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Quy định này áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và cá nhân nước ngoài, bao gồm cả việc đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Ngoài ra, quyết định này cũng hướng dẫn việc chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.

23.UBND thành phố Hà Nội , Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2019

Tiêu đề	Nghiên Cứu Đề Xuất Giải Pháp Tăng Cường Việc Thực Hiện Các Quyền Sử Dụng Đất Của Hộ Gia Đình, Cá Nhân Trên Địa Bàn Huyện Đông Anh, Thành Phố Hà Nội
Tác giả	Phạm Thị Phương Nhung
Người hướng dẫn	PGS.TS. Mẫn Quang Huy, PGS.TS. Phạm Quang Tuấn
Trường học	Đại học Quốc gia Hà Nội
Chuyên ngành	Quản lý đất đai
Thể loại	luận văn thạc sĩ khoa học
Năm xuất bản	2020
Thành phố	Hà Nội

Định dạng
Số trang	108
Dung lượng	0,94 MB