Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện hải hậu tỉnh nam định

1 MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia, điều kiện tồn phát triển người sinh vật khác trái đất Đó tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng Mỗi quốc gia, địa phương có quỹ đất đai định giới hạn diện tích, ranh giới, vị trí… Việc sử dụng quản lý quỹ đất thực theo quy định Nhà nước, tuân thủ Luật đất đai văn pháp lý có liên quan Hiến pháp năm 1992 khẳng định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý” Vì việc quản lý đất đai nhằm đảm bảo sử dụng đất cách hợp lý, tiết kiệm có hiệu cơng việc mà quan quản lý Nhà nước phải trọng, đưa biện pháp phù hợp vận dụng cách linh hoạt vào điều kiện cụ thể giai đoạn khác nhằm quản lý cách tốt Một quan thực việc quản lý vấn đề đất đai Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Hệ thống đăng ký Việt Nam chịu sức ép lớn nhu cầu sử dụng đất ngày tăng theo phát triển xã hội Trong thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ đặt cho văn phòng đăng ký hỗ trợ cho phát triển cho thị trường Việc cấp giấy chứng nhận hoàn thành Một nguyên tắc cho hệ thống đăng ký đất đai đảm bảo tính pháp lý, độ tin cậy, quán tập trung, thống liệu địa Tuy nhiên, hồ sơ quản lý đất đai quản lý nhiều cấp khác nhau, mà địi hỏi thống quản lý từ xuống khuôn khổ pháp lý Với quản lý chặt chẽ, việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận thực công khai minh bạch hơn, giảm thời gian chi phí cho tổ chức, cơng dân có nhu cầu giao dịch Đồng thời giúp cho nhà nước có sở pháp lý việc thu tiền sử dụng đất, tăng nguồn ngân sách cho nhà nước Cơng nghệ thơng tin trình độ cán làm việc quan đăng ký đất đai cấp bước nâng cao, phát huy thành cải cách hành lĩnh vực Hải Hậu huyện tỉnh Nam Định, nơi với nhiều tiềm phát triển kinh tế, huyện có sách đầu tư Vì vậy, nhu cầu đất đai ngày tăng khác khu đô thị, khu công nghiệp nảy sinh đề tích cực hạn chế việc quản lý đất đai, cụ thể việc đăng ký cấp giấy chứng nhận Với mong muốn góp phần nâng cao hiệu hoạt động công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận lập hồ sơ địa huyện nhà, hướng dẫn thầy giáo TS Đỗ Văn Nhạ, tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu hoạt động văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định” 1.2 Mục đích, yêu cầu nghiên cứu 1.2.1 Mục đích - Đánh giá thực trạng hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định (công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận lập hồ sơ địa huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định) - Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định 1.2.2 Yêu cầu - Nắm vững Luật đất đai, Thông tư, Nghị định nghị tỉnh, huyện có liên quan đến đất đai - Đánh giá ưu, nhược điểm để làm đề giải pháp, kiến nghị đề xuất phù hợp tình hình thực tế địa phương - Số liệu thu thập, điều tra phải trung thực, khách quan, đảm bảo độ xác, tin cậy - Đánh giá thực trạng hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phạm vi nghiên cứu 2 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Đất đai Đất đai tài nguyên tái tạo, tài sản vô quý giá quốc gia với vai trò ý nghĩa đặc trưng: đất đai nơi ở, nơi xây dựng sở hạ tầng người tư liệu sản xuất Về mặt thổ nhưỡng, đất vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, hình thành kết tác động nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật thời gian Giá trị tài nguyên đất đo số lượng diện tích độ phì Đất đai giá trị sử dụng tồn với người khai thác, cải tạo bảo vệ phù hợp Cùng với phát triển xã hội, đất đai không sử dụng để trồng trọt chăn ni mà cịn sử dụng để phát triển ngành nghề khác công nghiệp dịch vụ Hoạt động người đa dạng vai trị đất đai mở rộng Trên sở lao động người, đất đai khơng cịn đơn tặng phẩm tự nhiên mà trở thành tài sản cá nhân quốc gia Trong phạm vi nội quốc gia, đất đai sách đất đai mối quan tâm hàng đầu nhà nước có ảnh hưởng lớn đến tình hình trị xã hội phát triển kinh tế Nếu sách đất đai phù hợp khơng đảm bảo bình ổn an ninh, trị mà tạo điều kiện thúc đẩy kinh tế phát triển ngược lại Với tầm quan trọng, ảnh hưởng rộng khắp mình, vấn đề đất đai ln vấn đề phức tạp, đòi hỏi nhà nước thời kỳ phải có cân nhắc, lựa chọn hướng bước cho phù hợp Tầm quan trọng đất đai thể đời sống văn hóa, tinh thần người Đất đai nhiều yếu tố khác khí hậu, địa hình, điều kiền tự nhiên góp phần hình thành nên lối sống, tính cách người Sự khác truyền thống văn hóa, phong tục tập quán châu lục, quốc gia, chí địa phương quốc gia chứng rõ ràng Tất cho thấy, lĩnh vực đời sống xã hội, tính kinh tế, trị đến văn hóa, tinh thần, vai trị đất đai khơng thể phủ nhận khơng thể thiếu Theo đó, việc khai thác đất đai phải mang tính cộng đồng cao, khơng sử dụng đất theo ý thích riêng Điều địi hỏi nhà nước phải thống quản lý đất đai xây dựng hệ thống quản lý đất đai có hiệu nhằm đảm bảo cho phát triển bền vững nguồn tài nguyên quý giá này, nhằm đảm bảo cho phát triển bền vững xã hội tương lai Nếu xem xét đất đai theo phương diện thổ nhưỡng, đất vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, hình thành kết tác động nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật thời gian Giá trị tài nguyên đất đo số lượng diện tích độ phì Winkler (1968) xem đất vật thể sống có chứa nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động vật đất tuân thủ quy luật sống, là: phát sinh, phát triển, thoái hoá già cỗi Tuỳ thuộc vào thái độ người đất mà đất trở nên phì nhiêu hơn, cho suất trồng cao ngược lại Như định nghĩa đầy đủ đất sau: Đất diện tích cụ thể bề mặt trái đất, bao gồm tất đặc tính sinh hay bề mặt đó, gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái đất; dạng thổ nhưỡng địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối đầm lầy nước cạn): lớp trầm tích kho chứa nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật động vật; trạng thái định cư người thành vật chất hoạt động người khứ tạo ra” 2.2 Đăng ký đất đai 2.2.1 Khái niệm đăng ký đất đai Đăng ký đất đai thủ tục hành quan Nhà nước thực đối tượng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, sở hữu tài sản đất; việc ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản đất đất xác định vào hồ sơ địa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản đất cho chủ sử dụng đất hợp pháp qua xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ Nhà nước với người sử dụng đồng thời nhằm thức xác lập quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản đất; làm sở để Nhà nước nắm quản lý chặt toàn đất đai theo pháp luật bảo vệ quyền lợi hợp pháp người sử dụng * Đăng ký Nhà nước đất đai Các quyền đất đai bảo đảm Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, quán tập trung, thống liệu địa Khái niệm rõ: - Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền Nhà nước, có quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định pháp luật có quyền tổ chức đăng ký đất đai - Hồ sơ địa sở đảm bảo tính tin cậy, quán tập trung, thống việc đăng ký đất đai - Khái niệm rõ trách nhiệm Nhà nước việc xây dựng hồ sơ địa * Vai trị, lợi ích đăng ký nhà nước đất đai Đăng ký đất đai công cụ Nhà nước để bảo vệ lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng lợi ích công dân - Lợi ích Nhà nước xã hội: + Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng, thuế sản xuất nông nghiệp + Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động thị trường bất động sản + Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất + Cung cấp tư liệu phục vụ chương trình cải cách đất + Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội - Lợi ích cơng dân: + Tăng cường an toàn chủ quyền bất động sản + Khuyến khích đầu tư cá nhân + Mở rộng khả vay vốn xã hội + Giảm tranh chấp đất đai + Hỗ trợ giao dịch bất động sản; 2.2.2 Cơ sở đăng ký đất đai * Hồ sơ đất đai Hồ sơ đất đai (Hồ sơ địa chính) tài liệu chứa thơng tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền chủ thể có chủ quyền đất đai Hồ sơ đất đai lập để phục vụ cho lợi ích Nhà nước phục vụ quyền lợi công dân - Đối với Nhà nước: Để thực việc thu thuế đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng phát triển đất đai cách hợp lý hiệu - Đối với công dân: Đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có quyền thích hợp để họ giao dịch cách thuận lợi, nhanh chóng, an tồn với chi phí thấp * Đơn vị đăng ký (Thửa đất) Đơn vị đăng ký đất đai đất Thửa đất hiểu phần bề mặt trái đất, liền mảnh không liền mảnh, coi thực thể đơn độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách đối tượng đăng ký có số hiệu nhận biết Việc định nghĩa cách rõ ràng đơn vị đăng ký vấn đề quan trọng cốt lõi hệ thống đăng ký [Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005] Với hệ thống địa đa mục tiêu Châu Âu, việc đăng ký quyền đăng ký để thu thuế mục tiêu nhất, quy mô đất từ hàng chục m2 hàng ngàn xác định đồ địa chính, hệ thống đồ địa lập theo tọa độ thống phạm vi toàn quốc * Yêu cầu đăng ký đất đai - Quá trình thực đăng ký phải đảm bảo chặt chẽ mặt pháp lý Đây yêu cầu quan trọng trình thực đăng ký Cụ thể: + Phải xác định cách xác đối tượng thông tin liên quan đến quyền sử dụng, quản lý (diện tích, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng…); quyền sở hữu tài sản thông tin tài sản sở hữu + Thực thủ tục, quy trình quy định (về hồ sơ, trình xét duyệt…) + Thực thẩm quyền pháp luật quy định - Quá trình thực đăng ký phải đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định ngành: thơng tin diện tích, hình thể, vị trí, kích thước, loại hạng… - Kết đăng ký phải phản ánh trạng sử dụng đất quyền người sử dụng đất (những thay đổi với đất trình quản lý sử dụng); tài sản đất quyền người sở hữu tài sản 2.3 Mơ hình tổ chức đăng ký đất đai số nước 2.3.1 Pháp Đất đai Pháp phần lớn thuộc sở hữu tư nhân Nhà nước quản lý đất đai nói chung bất động sản nói riêng chặt chẽ thơng qua việc xây dựng hệ thống địa Cơng tác địa Pháp phát triển, quy củ chặt chẽ Ở Pháp, địa hệ thống quy, thời hóa để quản lý tài nguyên đất đai thông tin lãnh thổ Đơn vị sở địa đất mơ tả đầy đủ vị trí địa lý, kích thước hình học với tư liệu tài nguyên lợi ích liên quan đến đất Hệ thống địa Pháp bao gồm: đồ để mô tả thực trạng đất (bản đồ địa chính) bất động sản, sổ địa kê khai quyền thực trạng pháp lý chủ sở hữu; hệ thống nghiệp vụ hành để quản lý lưu trữ thơng tin đất đai; địa xác định đầy đủ sở pháp lý ghi rõ quyền cụ thể Hệ thống đồ địa cập nhật thường xuyên văn đo đất trường hợp có thay đổi ranh giới đất cập nhật hàng năm thông qua vẽ để lưu Chế độ pháp lý chung đăng ký bất động sản hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp Những nội dung chế độ pháp lý đưa vào Bộ luật Dân 1804 Bộ luật quy định nguyên tắc tính khơng có hiệu lực việc chuyển giao quyền sở hữu người thứ ba giao dịch chưa cơng bố, hay nói cách khác giao dịch chưa cơng bố sở để xác lập quyền nghĩa vụ bên tham gia giao dịch mà Luật ngày 28 tháng năm 1895 đạo luật quy định cách có hệ thống việc đăng ký tất quyền bất động sản, kể quyền chấp số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản Luật quy định chế công bố công khai tất hợp đồng, giao dịch người sống việc chuyển nhượng quyền bất động sản Luật pháp yêu cầu thay đổi ranh giới đất sở hữu phân chia chủ sở hữu phải xác nhận văn đo đất Văn phải thành lập theo đề nghị bên bên xác nhận Sổ địa tài liệu có tính chất riêng tổng hợp theo người chịu thuế nhà đất dẫn liên quan đến bất động sản xây dựng khơng xây dựng Mục đích hệ thống địa nhằm đảm bảo quyền sở hữu; đảm bảo quyền chuyển nhượng đất đai với đầy đủ giấy tờ nguồn gốc, trạng sử dụng đất; phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lý sử dụng đất co hiệu đáp ứng nhu cầu cộng đồng; đảm bảo thuận tiện cho hoạt động ngân hàng thông qua việc chấp đất đai tạo sở xây dựng hệ thống thuế đất bất động sản cơng Ngành địa Pháp, trực thuộc tổng cục thuế có khoảng 9.000 nhân viên Tư liệu địa Pháp tư liệu văn địa 2.3.2.Thụy Điển Đăng ký đất đai thực Thụy Điển từ kỷ 16 trở thành thủ tục thiếu giao dịch mua bán chấp Hệ thống đăng ký đất đai Thụy Điển hoàn chỉnh từ đầu kỷ 20 tiếp tục phát triển đại hóa Đăng ký đất đai quan khác thực Cơ quan đăng ký đất đai trực thuộc tòa án trung ương cấu tư pháp Cơ quan đăng ký đất đai có 93 văn phịng ĐKĐĐ, văn phòng ĐKĐĐ trực thuộc tòa án cấp quận Để phối hợp đồng thông tin đất đai tài sản đất, việc xây dựng sở liệu tích hợp giao cho Ban quản lý liệu bất động sản trung ương trực thuộc Bộ Môi trường phát triển Cơ quan chịu trách nhiệm xây dựng quản trị hệ thống ngân hàng liệu đất đai Hệ thống liệu quản lý tồn thơng tin đăng ký đất đai Hệ thống địa Thụy Điển có chun mơn hóa cao, quan chịu trách nhiệm riêng lĩnh vực chuyên môn hẹp hoạt động có phối hợp chặt chẽ Các quan ĐKĐĐ, quan xây dựng quản trị hệ thống ngân hàng thông tin đất đai hoạt động theo chế độ tự chủ tài dựa việc thu phí dịch vụ Hệ thống ngân hàng liệu đất đai có 20.000 cổng thơng tin phục vụ truy cập liệu trực tuyến cho đối tượng khác Thông tin cung cấp trực tuyến qua điện thoại khơng phải trả phí Người sử dụng phải trả phí cho tài liệu in Những quyền, trách nhiệm giao dịch phải đăng ký quyền sở hữu, giao dịch chấp, quyền sử dụng (của người thuê), quyền địa dịch (quyền qua), quyền hưởng lợi (săn bắn, khai thác lâm sản)…Để thực việc đăng ký, đất đai chia thành đơn vị đất, đơn vị đất có mã số Việc xác định đơn vị đất tách, hợp phần diện tích đất, lập đơn vị đất thuộc trách nhiệm Cục trắc địa – Bản đồ quốc gia Việc đăng ký quyền, đăng ký chấp, đăng ký chuyển quyền… quan đăng ký đất đai thực theo trình tự thủ tục chặt chẽ 2.4 Khái quát VPĐK quyền sử dụng đất 2.4.1 Khái quát hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam 2.4.1.1 Trước có Luật đất đai Hiến pháp năm 1980 đời quy định hình thức sở hữu tồn dân đất đai Lúc công tác đăng ký đất đai nhà nước quan tâm nhiên quan tâm chủ yếu đất nơng nghiệp Ngày 01/7/1980 Chính phủ có định 201/CP việc thống quản lý theo quy hoạch kế hoạch chung nước, Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 Thủ tướng Chính phủ công tác đo đạc, phân hạng đăng ký thống kê ruộng đất, lập hệ thống hồ sơ đăng ký cho tồn đất nơng nghiệp phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn Thực yêu cầu Tổng cục Quản lý ruộng đất ban hành văn quy định thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất theo Quyết định 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 Các tài liệu hệ thống hồ sơ lập theo Quyết định số 56/ĐKTK gồm: + Biên xác định ranh giới hành + Sổ dã ngoại + Biên kết chi tiết kiểm tra đo dạc ngoại nghiệp nội nghiệp + Phiếu thửa, đơn đăng ký quyền sử dụng đất + Bản kê khai ruộng đất tập thể + Bản tổng hợp trường hợp sử dụng đất không hợp pháp + Sổ đăng ký ruộng đất cho tập thể, cá nhân + Sổ mục kê + Biểu tổng hợp diện tích + Bảng thống kê diện tích ruộng đất + Giấy chứng nhận + Biên thông báo công khai hồ sơ đăng ký 2.4.1.2 Từ có Luật đất đai 1988 đến 1993 - Luật đất đai 1988 quy định “Khi quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai quan Nhà nước - Ủy ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa cho người sử dụng đất tự đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính” - Tổng cục Quản lý ruộng đất ban hành Quyết định số 201/QĐ – ĐKTK ngày 14/7/1989 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thông tư số 302/TT – ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực Quyết định số 201/QĐ – ĐKTK tạo chuyển biến lớn chất cho hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam Tuy nhiên việc triển khai cấp giấy chứng nhận giai 10