Đồ án Kinh tế Xây dựng Đồ án kinh tế xây dựng Mở đầu 1.Vai trò đầu t xây dựng kinh tế quốc dân Trong chiến lợc phát triển kinh tế xà hội, an ninh quốc phòng quốc gia, chế độ trị, đánh giá cao tầm quan trọng sở hạ tầng, trang thiết bị toàn kinh tế quốc dân.Để tạo lập đợc sở hạ tầng phục vụ tốt mục tiêu đặt hoạt động ĐTXD có vai trò quan trọng đợc thể qua đặc trng sau: - Đầu t xây dựng hoạt động chủ yếu tạo dựng công trình, sở hạ tầng, TSCĐ phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển ngành, thành phần kinh tế phát triển xà hội - ĐTXD đáp ứng ngày cao nhu cầu ngời góp phần nâng cao đời sống vật chất tinh thần nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo công trình kiến trúc dân tộc có tác động quan trọng đến môi trơng sinh thái - ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng xây dựng công trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia Đồi với nớc ta giai đoạn độ lên chủ nghĩa xà hội, hoạt động đầu t xây dựng có vai trò quan trọng, thúc đầy thực nhanh công công nhiệp hoá, đại hoá mà đảng nhà nớc đà đề 2.Vai trò dự án quản lý đầu t xây dựng - DADT đợc lập theo quy định hành nhà nớc để trình duyệt cấp có thẩm quyền Khi đà đợc phê duyệt dự án đầu t xin cấp giấy phép đầu t xây dựng, để chủ đầu t xem xét hội dự kiến đạt đợc yêu cầu kinh tế xà hội, môi trờng tính hiệu nó, giúp cho nhà đầu t định nên hay không nên đầu t thực dự án Những tiêu kỹ thuật, quy mô dự án đà đợc phê duyệt đóng vai trò làm mốc không chế cho giai đoạn giúp cho chủ đầu t thực công việc theo dự kiến - DAĐT có vai trò đặc biệt quan trọng thông qua nhà nớc kiểm soát đợc cách toàn diện mặt hiệu tài (dự án sử dụng vốn nhà nớc) hiệu xà hội an ninh quốc phòng - DAĐT sở so sánh kết đạt đợc với mục tiêu đặt ra, từ giúp cho nhà quản lý có giấy phép thực dự án tốt 3.Nội dung dự án đầu t (dự án khả thi) Hoàng Thu Trang - Lớp Tại chức K42 Đồ án Kinh tế Xây dựng Để quản lý việc lập thẩm định dự án đầu t nhà nớc đà ban hành quy định nội dung cho việc lập thẩm định dự án đầu t, đợc ban hành thông t hớng dẫn lập thẩm định dự án Bộ Xây Dựng Nội dung tổng quát dự án ĐTXDCT đợc quy định NĐ 16-2005-CP bao gồm phần: +Phần thuyết minh dự án +Phần thiết kế sở Điều Nội dung phần thuyết minh dự án Sự cần thiết mục tiêu đầu t; đánh giá nhu cầu thị trờng, tiêu thụ sản phẩm dự án sản xuất; kinh doanh hình thức đầu t xây dựng công trình; địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu, nhiên liệu yếu tố đầu vào khác Mô tả quy mô diện tích xây dựng công trình, hạng mục công trình bao gồm công trình chính, công trình phụ công trình khác; phân tích lựa chọn phơng án kỹ thuật, công nghệ công suất Các giải pháp thực bao gồm: a) Phơng án giải phóng mặt bằng, tái định c phơng án hỗ trợ xây dựng hạ tầng kỹ thuật có; b) Các phơng án thiết kế kiến trúc công trình đô thị công trình có yêu cầu kiến trúc; c) Phơng án khai thác dự án sử dụng lao động; d) Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hình thức quản lý dự án Đánh giá tác động môi trờng, giải pháp phòng, chống cháy, nổ yêu cầu an ninh, quốc phòng Tổng mức đầu t dự án; khả thu xếp vốn, nguồn vốn khả cấp vốn theo tiến độ; phơng án hoàn trả vốn dự án có yêu cầu thu hồi vốn; tiêu tài phân tích đánh giá hiệu kinh tế, hiệu xà hội dự án Điều Nội dung thiết kế sở dự án Nội dung phần thiết kế sở dự án phải thể đợc giải pháp thiết kế chủ yếu, bảo đảm đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu t triển khai bớc thiết theo, bao gồm thuyết minh vẽ Thuyết minh thiết kế sở đợc trình bày riêng trình bày vẽ để diễn giải thiết kế với nội dung chủ yếu sau: Hoàng Thu Trang - Lớp Tại chức K42 Đồ án Kinh tế Xây dựng a) Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế; giới thiệu tóm tắt mối liên hệ công trình với quy hoạch xây dựng khu vực; số liệu điều kiện tự nhiên, tải trọng tác động; danh mục quy chuẩn, tiêu chuẩn đợc áp dụng b) Thuyết minh công nghệ: giới thiệu tóm tắt phơng án công nghệ sơ đồ công nghệ; danh mục thiết bị công nghệ với thông số kỹ thuật chủ yếu liên quan đến thiÕt kÕ x©y dùng c) ThuyÕt minh x©y dùng: - Khái quát tổng mặt bằng: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tổng mặt bằng, cao độ toạ độ xây dựng; hệ thống hạ tầng kỹ thuật ®iĨm ®Êu nèi; diƯn tÝch sư dơng ®Êt, diƯn tÝch xây dựng, diện tích xanh, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, cao độ san nội dung cần thiết khác - Đối với công trình xây dựng theo tuyến: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tuyến công trình, cao độ tọa độ xây dựng, phơng án xử lý chớng ngại tuyến; hành lang bảo vệ tuyến đặc điểm khác công trình có; - Đối với công trình có yêu cầu kiến trúc: giới thiệu tóm tắt mối liên hệ công trình với quy hoạch xây dựng khu vực công trình lân cận; ý tởng phơng án thiết kế kiến trúc; màu sắc công trình; giải pháp thiết kế phù hợp với điều kiện khí hậu, môi trờng, văn hoá, xà hội khu vực xây dựng; - Phần kỹ thuật: giới thiệu tóm tắt đặc điểm địa chất công trình, phơng án gia cố nền, móng, kết cấu chịu lực chính, hệ thống kỹ thuật hạ tầng kỹ thuật công trình, san nền, đào đắp đất; danh mục phần mềm sử dụng thiết kế;vật - Giới thiệu tóm tắt phơng án phòng chống cháy, nổ bảo vệ môi trờng; - Dự tính khối lợng công tác xây dựng, thiết bị để lập tổng mức đầu t thời gian xây dựng công trình Các vẽ thiết kế sở bao gồm: a) Bản vẽ công nghệ thể sơ đồ dây chuyền công nghệ với thông số kỹ thuật chủ yếu b) Bản vẽ xây dựng thể giải pháp tổng mặt bằng, kiến trúc, kết cấu, hệ thống kỹ thuật hạ tầng kỹ thuật công trình với kích thớc khối lợng chủ yếu, mốc giới, toạ độ cao độ xây dựng; c) Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chống cháy, nổ Đối với dự án đầu t xây dựng công trình có mục đích sản xuất kinh doanh t theo tÝnh chÊt, néi dung cđa dù ¸n cã thể giảm bớt số nội dung thiết kế sở quy định khoản Điều nhng phải bảo đảm yêu cầu quy Hoàng Thu Trang - Lớp Tại chức K42 Đồ án Kinh tế Xây dựng hoạch, kiến trúc, xác định đợc tổng mức đầu t tính toán đợc hiệu đầu t dự án Số lợng thuyết minh vẽ thiết kế sở đợc lập tối thiểu 09 Nội dung phân tích tài chính, phân tích kinh tế xà hội Phân tích tài dự án đầu t phân tích khía cạnh mặt tài đứng giác độ lợi ích trực tiếp chủ đầu t Phân tích tài dự án đầu t nội dung quan trọng dự án Thông qua phân tích tài giúp cho chủ đầu t bỏ chi phí nh nào, lợi ích thu sao, so sánh lợi ích chi phí đạt mức từ đến định có đầu t hay không Giúp cho chủ đầu t có thông tin cần thiết để định đầu t cách đắn Đối với quan có thẩm quyền nhà nớc phân tích tài sở ®Ĩ xem xÐt chÊp thn hay kh«ng chÊp thn dù án sở để cấp giấy phép đầu t Trái lại với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xà hội đánh giá dự án xuất phát từ lợi ích toàn kinh tế quốc dân toàn xà hội Phân tích kinh tế xà hội cần thiết vì: Trong kinh tế thị trờng, chủ trơng đầu t phần lớn doanh nghiệp tự định xuất phát từ lợi ích trực tiếp doanh nghiệp, nhng không đợc trái với pháp luật phải phù hợp với ®êng lèi ph¸t triĨn kinh tÕ - x· héi chung toàn đất nớc, lợi ích Nhà nớc doanh nghiệp đợc kết hợp chặt chẽ Những yêu cầu phải đợc thể thông qua phần phân tích kinh tế - xà hội dự án Phân tích kinh tế - xà hội nhà đầu t chủ yếu để thuyết phục Nhà nớc, quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục ngân hàng cho vay vốn, thuyết phục nhân dân địa phơng nơi đặt dự án ủng hộ chủ đầu t thực dự án Đối với Nhà nớc, phân tích kinh tế - xà hội chủ yếu để Nhà nớc xét duyệt, để cấp giấy phép đầu t Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xà hội quan trọng để họ chấp thuận viên trợ tổ chức viện trợ nhân đạo, viên trợ cho mục đích xà hội, viên trợ cho việc bảo vệ môi trờng Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng Nhà nớc trực tiếp bỏ vốn phần phân tích lợi ích kinh tế - xà hội đóng vai trò chủ yếu dự án, loại dự án nớc ta phổ biến chiếm nguồn vốn lớn Vì vậy, việc Hoàng Thu Trang - Lớp Tại chức K42 Đồ án Kinh tế X©y dùng ph©n tÝch kinh tÕ - x· héi cđa dự án luôn giữ vai trò quan trọng.Nội dung phân tích tài thực thông qua mục sau: Nhóm tiêu động Dự trù lÃi lỗ sản xuất kinh doanh: Mức doanh lợi đồng vốn đầu t L D= V VO m L: lơi nhuận năm Vo:vốn đầu t cho tài sản hao mòn Vm: vốn đầu t cho tài sản hao mòn nhanh Mức doanh lời đồng vốn cố định Tỷ suất lợi nhuận doanh thu Hiệu tài dự án: Đánh giá hiệu tài thông qua tiêu giá hiệu số thu chi n NPV = t 1 n Bt Ct t (1 r ) t 1 (1 r )t Đánh giá hiệu tài thông qua thời gian thu hồi vốn có tính đến hƯ sè chiÕt khÊu Thêi h¹n thu håi vèn nhê lợi nhuận To V L Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận khấu hao: Tk V LK - Đánh giá hiệu tài thông qua suất thu lợi nội IRR Đánh giá hiệu tài theo tiêu thời gian hoàn vốn nhờ lợi nhuận khấu hao Phân tích độ an toàn tài chính: Phân tích độ an toàn theo khả trả nợ Theo tiêu khả trả nợ dự án: KN B A B: Nguồn tài dùng trả nợ năm A:Số nợ phải trả năm Theo tỷ số khả trả nợ Hoàng Thu Trang - Lớp Tại chức K42 Đồ án Kinh tế Xây dựng Theo thời hạn có khả trả nợ Nhóm tiêu tĩnh: Lơi nhuận tính cho đơn vị sản phẩm Ld Gd C d max Gd :giá bán đơn vị sản phẩm Cd :chi phí tính cho đơn vị sản phẩm Phân tích độ an toàn tài theo phân tích hoà vốn Theo phân tích hoà vốn lÃi, lỗ Theo phân tích hoà vốn bắt đầu có khả trả nợ Theo phân tích hoà vốn trả xong nợ Phân tích độ nhạy dự án mặt tài Trong thực tế tiêu dự kiến ban đầu lập dự án thờng khác với tiêu thực tế đạt đọc thực dự án Do cần phải cho tiêu phân tích hiêu dự án biến đổi phía bất lợi 10-20% tính toán lại tiêu hiệu này.Sau tính toán mà đảm bảo coi phơng án đề đợc đảm bảo + Phân tích độ nhạy theo tiêu NPV doanh thu giảm mức 5% 10% + Phân tích độ nhạy theo tiêu suất thu lợi nội chi phí tăng mức 5%, 10% `phân tích số tiêu dẫn xuất đơn giản sau: Giá trị sản phẩm gia tăng dự án tạo hàng năm tính cho đời dự án Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho ®ång vèn dù ¸n Møc thu hót lao ®éng vào làm việc Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm mức đóng góp dự án đời dự án Thu nhập ngoại tệ hàng năm cho đời dự án * Khi phân tích mục cần phải đứng quan điểm góc độ lợi ích quốc gia toàn xà hội Tính toán tiêu dự án theo giá kinh tế (là giá tài hay giá thị trờng đà đợc điều chỉnh có tính đến nhân tố ảnh hởng nh quy luật cung cầu, thuế giá ) Phân tích đáng giá thông qua tiêu kinh tế xà hội Các tiêu kinh tế tơng tự nh tiêu hiệu tài nhng dùng giá kinh tế Các tiêu đem lại hiêu cho xà hội nh giá trị sản phẩm gia tăng, mức đóng góp cho ngân sách nhà nớc, tăng chất lơng sản phẩm, cải thiên cấu kinh quốc dân Hoàng Thu Trang - Lớp Tại chức K42 Đồ án Kinh tế Xây dựng Các tiêu xà hội : Cải thiện điều kiện lao động cho công nhân, tăng thu nhập cho công nhân, giả thất nghiệp Ngoài cón có số tiêu dự án nh : Bảo vệ môi truờng sinh thái, nâng cao trình độ văn hoá giáo dục cho nhân dân 5.Giới thiệu dự án Tên dự án: Dự án đầu t xây dựng khu biệt thự cho thuê Chủ đầu t :Công ty đầu t phát triển nhà Hà Nội Địa điểm xây dựng : Khu đất nông nghiệp thuộc huyện Từ Liêm Hà Nội Quy mô dự án: Nhóm II Mục đích đầu t xây dựng : Xây dựng khu biệt thự cho thuê với đối tợng cho thuê khách nớc, thuê làm việc Giải pháp xây dựng: Thiết kế theo kiểu biệt thự đại.Trang thiết bị : Đạt tiêu chuẩn khách sạn Hoàng Thu Trang - Lớp Tại chức K42 Đồ án Kinh tế Xây dựng Chơng I Phân tích tài dự án đầu t xây dựng biệt thự cho thuê I Xác định tổng mức đầu t dự án(GTMĐT) Khi biết giá chuẩn XD:Số lợng giá thiết bị chi phí khác Tổng mức đầu t đợc xác định theo công thức sau: GTMĐT=GXD +GTB +GMB +GQL +GTV +GK+GDP Trong ®ã: GXD -Chi phÝ XD GTB -Chi phÝ thiÕt bÞ GMB -Chi phi båi thêng giải phóng mặt , tái định c GQL -Chi phí quản lý DA GTV -Chi phí t vấn đầu t XD GK -Chi phí khác GDP-Chi phí dự phòng Xác định chi phí XD - Căn để xây dựng hạng mục: + Danh mục hạng mục XD: Gồm 31 hạng mục ( xem bảng 1.1 ) + Quy mô XD hạng mục: Xem bảng 1.1 + Giá chuẩn đơn vị quy mô XD, giá chuẩn đà đợc quy đổi theo mặt giá lúc lập DA Xác định diện tích xây dựng * Nhà A: -Diện tích sàn Tầng 1: F1A = 9,9 * 9,3 -3,6 * 1,8 +1,2 * 5,7 + 3,14*1,22/2+ 0,6*1.5 = 96 m2 -DiÖn tÝch sàn Tầng 2: F2A =11,1 * 9,3 + * 3.3 + 1*4,8 + 1*2.6 – 2*3,14*12/4 = 113 m -Tỉng diƯn tÝch nhµ A: ————— FA = ( F1A + F2A ) = 209 m2 * Nhµ B: -Diện tích sàn Tầng 1: F1B = 3,6*8,1+3,9*9,3+ *7,8*2,7+ *5,9*1,2 3 -Diện tích sàn Tầng 2: F2B = 83+1*4,5 -DiƯn tÝch sµn xÐp: FX =13,82*14,12 FB = ( F1B + F2B + FX ) * Nhµ C: F1C =2* (2,4*8+2,1*11,4+3,6*10,1+3,14*1,052/2) F2 C= 2*(82+1,2*12,9+3,6*1,5) FX = 18,6*14,3 FC = F1C + F2C + FX = 84 = 88 m2 m2 =195 m2 ————— = 367 m2 = 163 m2 = 206 m2 =266 m2 ————— = 635 m2 * Nhà D: Hoàng Thu Trang - Lớp Tại chức K42 Đồ án Kinh tế Xây dựng Ftrệt = 5*(7,2*15 -1.8*3) F1D = 5*(7,2*15) F2D = 5*(7,2*15) F3D = 5*(6,6*7,2) FD = ( FtrÖt + F1D + F2D +F3D) -Tổng diện tích xây dựng : Fs1 =3*FA+ 3*FB + 4*FC +4*FD = 11592 m2 -Tỉng diƯn tÝch sµn TÇng 1: Fs1 = 3*96+3*84+4*163+4*513= 3244 m2 - Chän diƯn tÝch tỉng mỈt b»ng: 9500 m2 - DiƯn tÝch XD chiÕm: 11592 m2 : - Tû lƯ x©y dùng : 3244/9500 = 35,00 % ; - = 513 m2 = 540 m2 = 540 m2 = 238 m2 = 1831 m2 Chi phÝ XD phÇn vá kiÕn tróc: GXDVKT = Fsi * Gi * K1 * K2 i =1 G: Giá chuẩn m sàn nhà i, phụ thuộc vào quy mô, kiến trúc kết cấu công trình (cha gåm VAT) GA = 3.000.000 ® / m2 GB = 3.000.000 ® / m2 GC = 3.000.000 ® / m2 GD = 2.500.000 ® / m2 K1 - HƯ số điều chỉnh sai khác thiết kế kiến trúc kết cấu mẫu nhà chuẩn so với mẫu nhà xét K1 = K2 - Hệ số điều chỉnh trợt giá từ thời điểm lấy giá chuẩn so với thời điểm lập DA, K2 = 1,2 Fsi - Tỉng diƯn tÝch sµn nhµ i - Chi phÝ san lÊp mỈt b»ng: Vì cơng trình có H san lấp = nên Gsl = Chi phí xây dựng đờng, sân bÃi đỗ xe: đơn giá tính toán cho 1m đờng bê tông đợc ớc tính theo kinh nghiệm công trình khác đà thực Chi phí xây dựng hàng rào, cổng: lấy theo đơn giá có tham khảo dự án khác tơng đơng(cổng điều khiển tự động 100 triệu /cổng) Chi phí xây dựng hệ thống cấp điện nhà: đơn giá đợc tham khảo mốt số công trình thùc tÕ b»ng 2% - 3% (lÊy 2%)chi phÝ x©y dựng công trình Chi phí xây dựng hệ thống cấp, thoát nớc nhà: ớc tính hệ thống chiếm khoảng 2% chi phí xây dựng công trình Chi phí vờn hoa, thảm cỏ: ớc tính theo giá quy định cho vờn xanh, Chi phí xây dựng công trình sở hạ tầng nhà khác (nhà điều hành, bảo vệ): ớc tính 4% chi phí xây dựng công trình (các nhà A,B,C,D) Mức thuế suất VAT theo quy định hành: Lấy 10% - * Sân bÃi đỗ xe: CĐX =FĐX x G Trong đó: + FĐX: diện tích bÃi đỗ xe: ( FĐX = 5%TMB + G: giá xây dựng m2 bÃi đỗ xe G=350.000 đ/ m2 ) * Đờng giao thông: Hoàng Thu Trang - Lớp Tại chức K42 Đồ án Kinh tế Xây dựng CĐGT = FĐGT x G Trong đó: + FĐGT: diện tích đờng giao thông: FĐGT =2%TMB + G3: giá xây dựng m2 đờng giao thông G =450.000 đ/ m2 * Hệ thống hàng rào: (hàng rào gạch cao 2.8m ) CHR = L x GHR Trong đó: + L: chiều dài hàng rào.(100*95 = 9500) + GHR: giá xây dựng 1m dài hàng rào GHR = 800.000 đ/1m dài * Cổng vào: + Cæng chÝnh chiÕc, chi phÝ dù kiÕn lÊy CC = 100.000.000 (®) + Cỉng phơ chiÕc, chi phÝ dù kiÕn lÊy CP =100.000.000 (®) * Vên hoa, thảm cỏ: CVHCC = FVHCC x GVHCC Trong đó: + FVHCC: diƯn tÝch vên hoa, th¶m cá: FVH = 45%TMB + GVH : m2 vên hoa, th¶m cá GVH =60.000đ/ m2 * Công trình sở hạ tầng nhà khác (nhà điều hành, phòng bảo vệ ) CHTK = 4% x VXDCT B¶ng 1.1: Chi phÝ XD Đơn vị: triệu đồng STT Tên hạng mục Đơn vị Khối lợng Si Đơn giá Pi Thành tiền Không VAT Có VAT Xây dựng nhà 3A m2 627 1881.00 2069.10 Xây dựng nhà 3B m2 1101 3303.00 3633.30 Xây dựng nhà 4C m2 2540 7620.00 8382.00 Xây dựng nhà 4D m2 7324 2.5 18310.00 20141.00 Sân bÃi đỗ xe m2 475 0.35 166.25 182.88 Đng giao thông m2 190 0.45 85.50 94.05 Hệ thống cấp điện ht nhà 2% 622.28 684.51 Hoàng Thu Trang - Lớp Tại chức K42 10