Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn hà nội

ĐỀ ÁN MÔN HỌC – GVHD: T.S NGUYỄN MINH NGỌC MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU PHẦN I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ ÁN .4 Bản chất vai trị mơi giới bất động sản 1.1 Bản chất: 1.2 Vai trò 1.2.1 Xử lí, cung cấp thông tin cho khách hàng .5 1.2.2 Tư vấn cho khách hàng lời khuyên phù hợp 1.2.3 Tiết kiệm thời gian cho khách hàng 1.2.4 Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Tiêu chuẩn nghề nghiệp nhà môi giới: 2.1 Tiêu chuẩn hoạt động nghề môi giới .6 2.2 Tiêu chuẩn chuyên môn .8 2.2.1 Kiến thức 2.2.2 Kỹ 10 2.3 Trách nhiệm đạo đức nghề nghiệp 16 2.3.1 Trách nhiệm 16 2.3.2 Đạo đức 16 2.4 Phong cách chuyên nghiệp nhà môi giới .18 2.4.1 Quản lí thân 18 2.4.2 Quản lí thời gian 19 2.4.3 Chun nghiệp hóa cơng việc 22 3.Xây dựng hình ảnh nhà mơi giới chuyên nghiệp 22 Phần II: THỰC TRẠNG 29 Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản địa bàn hà nội .29 Đề xuất vấn đề cần giải 30 PHÍ MẠNH HÙNG – 11121630 Page ĐỀ ÁN MÔN HỌC – GVHD: T.S NGUYỄN MINH NGỌC LỜI MỞ ĐẦU Thị trường bất động sản ln ln có vai trị quan trọng kinh tế quốc dân Hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản hoạt động giúp cho thị trường bất động sản vận hành thông suốt Kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm dịch vụ: quản lý, tư vấn, môi giới, định giá, thành lập sàn giao dịch, đấu giá quảng cáo bất động sản Trong hoạt động mơi giới bất động sản hoạt động kinh doanh dịch vụ diễn phổ biến thị trường bất động sản Hà Nội Trước đây, nghề môi giới bất động sản bị xã hội cho nghề “buôn nước bọt”, người trung gian hưởng lợi cao, không trung thực, chụp giật, không chuyên nghiệp có quy chuẩn hành nghề… coi phần nhiều lừa đảo Người môi giới gọi “cị đất phát triển “nóng” nhu cầu xã hội, nhu cầu giao dịch, kinh doanh bất động sản chủ yếu phát triển tự phát.Trong 20 năm, môi giới chưa pháp luật thừa nhận nghề độc lập Chính chưa pháp luật thừa nhận nghề độc lập hầu hết người mơi giới khơng đào tạo qua trường lớp có chun mơn, thẩm quyền, qua lớp huấn luyện ,bồi dưỡng kiến thức… mà từ kinh nghiệm hoạt động Vì tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp thứ không đề cập đến, hoa mỹ, không quan tâm, tùy theo quan điểm, tùy theo mục đích người mơi giới Tính pháp lý văn phịng mơi giới nhà đất cịn kém, hoạt động mang tính thời điểm mang tính vụ lợi, chụp giật Gần đây, với đời Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 văn hướng dẫn xã hội dần coi môi giới nghề, dần tin tưởng ngày có nhiều khách hàng đến với tổ chức cá nhân môi giới Xã hội dần nhìn nhận tồn hợp pháp, độc lập nghề môi giới bất động sản Đồng thời tạo khung hành lang pháp lý chuẩn cho hoạt động môi giới bất động sản Hoạt động môi giới dần vào nếp, kiểm soát, bước khắc phục hạn chế thơng tin, tính xác, tính minh bạch, bước chuẩn hóa mức thù lao tiền hoa hồng Nhiều cá nhân, tổ chức tham gia khóa học cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản để nâng cao kiến thức, trình độ chun mơn phục vụ cho q trình hoạt động nghề Tuy vậy, hoạt động nghề môi giới bất động sản Hà Nội nhiều hạn chế cần phải sớm khắc phục Tiêu chuẩn tính chun nghiệp hoạt động mơi giới bất động sản Hà Nội yếu Và suy tới nguyên nhân cho vấn đề nằm chỗ chưa có khung tiêu chuẩn nghề nghiệp rõ ràng, cụ thể để làm kim nam cho hoạt động nghề môi giới bất động PHÍ MẠNH HÙNG – 11121630 Page ĐỀ ÁN MƠN HỌC – GVHD: T.S NGUYỄN MINH NGỌC sản Chính lý đó, em lựa chọn đề tài “Tìm hiểu tính chun nghiệp thực trạng nghề mơi giới bất động sản Hà Nội” Mục tiêu đề án mơn học nhằm “tìm hiểu tính chuyên nghiệp thực trạng nghề môi giới bất động sản Hà Nội” Đề án hệ thống hóa khung sở lý thuyết cho hoạt động mơi giới bất động sản, đồng thời từ thực trạng đặt vấn đề nghiên cứu cần giải đề xuất cá nhân giải pháp cho vấn đề nghiên cứu Kết cấu nội dung đề án gồm phần: - Phần một: Cơ sở khoa học “ Phân tích, tìm hiểu tính chun nghiệp nhà môi giới bất động sản” - Phần hai: Thực trạng vấn đề nghiên cứu giải pháp đề xuất cảu thân Phương pháp nghiên cứu: phương pháp khảo cứu tài liệu học thuật, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp khảo sát thực tế, phương pháp suy luận logic PHÍ MẠNH HÙNG – 11121630 Page ĐỀ ÁN MÔN HỌC – GVHD: T.S NGUYỄN MINH NGỌC PHẦN I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ ÁN Bản chất vai trị mơi giới bất động sản 1.1 Bản chất: Dịch vụ môi giới BĐS dựa sở nào? Người môi giới ai? Họ phải thực hoạt động để phục vụ khách hàng? Theo từ điển Bách khoa toàn thư tiếng Việt mơi giới là: "chủ thể (một cá nhân, nhóm, tổ chức, hãng ) làm trung gian cho nhiều chủ thể khác tạo quan hệ giao tiếp, kinh doanh" Trước tiên ta xem xét khái niệm mơi giới nói chung Mơi giới hoạt động kết nối hai bên với Trong thực tế có dạng mơi giới như: mơi giới chứng khốn, mơi giới việc làm, mơi giới nhân, mơi giới loại hàng hóa nói chung có giá trị lớn Chúng ta định nghĩa loại hình nghề nghiệp thơng qua việc mơ tả cụ thể nghề nghiệp nghề mơi giới Vậy môi giới bất động sản gì? Trong thực tế hành vi mơi giới BĐS gợi cho hình dung rõ ràng, nhận thức cụ thể hoạt động Tên gọi nghề nghiệp nhắc cho liên tưởng nhóm người cụ thể, hoạt động thị trường BĐS Để hiểu rõ vấn đề này, cần phân tích, làm rõ nghĩa từ cụm từ “mơi giới BĐS”, để tiến dần đến chất việc Trước tiên xem xét từ Mơi giới Có thể định nghĩa mơi giới hoạt động người thứ ba với mục đích người trung gian tạo hịa hợp, thấu hiểu vấn đề liên quan đến BĐS bên với - người môi giới lúc đóng vai trị cầu nối Ngồi việc mơi giới xác định cơng việc tạo thu nhập thông qua thương vụ bên với Vì mơi giới cơng việc với mục đích tạo thu nhập mà đối tượng thương vụ thực hai bên Tiếp theo từ bất động sản Ở đối tượng việc mơi giới hồn tồn khơng phải thân BĐS mà quyền liên quan đến Chỉ có quyền BĐS luân chuyển chúng đối tượng việc chuyển giao Tiếp theo phải nhớ có nhiều dạng quyền liên quan đến BĐS quyền ln chuyển Vì điều quan trọng nhà môi giới phải phân biệt rõ loại quyền hạn khác Vì quyền hạn liên quan đến BĐS nên cần phải định nghĩa xác BĐS góc độ nghề mơi giới: “BĐS mảnh đất, diện tích nhà có ranh giới thuộc quyền sử dụng, quyền sở PHÍ MẠNH HÙNG – 11121630 Page ĐỀ ÁN MÔN HỌC – GVHD: T.S NGUYỄN MINH NGỌC hữu cơng trình cố định gắn liền mảnh đất hay thành phần cơng trình, mà theo luật định riêng, tách biệt với mảnh đất” Từ xuất quyền quan nhất, liên quan đến BĐS quyền sử dụng đất quyền sở hữu công trình Ngồi BĐS có quyền liên quan sử dụng có thời hạn, vơ thời hạn, phần hay toàn phần, quyền sở hữu nhà chung cư… Không quyền vật chất có liên quan đến BĐS mà cịn có dạng quan hệ, dạng hợp đồng hợp đồng cho thuê, giao đất liên quan Những quyền hạn dạng quan hệ vấn đề cần tới nhà mơi giới BĐS Vì để làm sáng tỏ khái niệm môi giới BĐS, khẳng định mơi giới bất động sản chủ thể làm trung gian cho hai nhiều bên tạo quan hệ kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản Mục tiêu hoạt động việc thực yêu cầu khách hàng hợp đồng mua bán, trao đổi, liên doanh, hợp danh, cho thuê thuê với giúp đỡ nhà môi giới Những hoạt động dẫn đến thay đổi tính pháp lí, quyền sở hữu BĐS Nhà mơi giới thực công việc để nhận thù lao cho thay đổi thông qua thương vụ mà đối tượng quyền BĐS 1.2 Vai trị 1.2.1 Xử lí, cung cấp thơng tin cho khách hàng Nhà mơi giới tìm hiểu xử lí tính đắn thơng tin cung cấp cho khách hàng thông tin cần thiết, hữu ích mà thân khách hàng khơng thể biết biết mà khơng cụ thể, khơng xác cách hệ thống, nhanh nhất, kịp thời 1.2.2 Tư vấn cho khách hàng lời khuyên phù hợp Nhà môi giới biết rõ ưu nhược điểm bất động sản mà bình thường khách hàng khơng nhận Tư vấn cho người bán lựa chọn thông tin, thiết kế quảng cáo, chọn thời điểm tìm nơi đăng quảng cáo cách tốt Tư vấn, giúp người bán điều chỉnh kết cấu hay kiến trúc bất động sản, sữa chữa, bố trí xếp lại để làm cho bật cơng năng, vẻ đẹp, tiện lợi nhà tăng tính thẩm mỹ cho bất động sản Tư vấn cho người mua thấy ưu, nhược, tính hợp lý, lợi ích bất động sản định mua Tư vấn để khách hàng biết, hiểu PHÍ MẠNH HÙNG – 11121630 Page ĐỀ ÁN MÔN HỌC – GVHD: T.S NGUYỄN MINH NGỌC vấn đề phát sinh từ bắt đầu kết thúc tồn q trình giao dịch; giúp khách hàng có bất động sản phù hợp muốn gaio dịch Tư vấn cho khách hàng giá cách hợp lý giới thiệu cho khách hàng giá bất động sản so sánh, nhân viên định giá tốt khách hàng có yêu cầu hay nhân viên ngân hàng phù hợp để giúp vấn đề tài khách Tư vấn giá trị tương lai cho khách hàng Trên sở phân tích khả mặt khách hàng, nhà môi giới bàn bạc tư vấn cho khách hàng có định tối ưu Tư vấn để khách hàng hiểu rõ nội dung, trình tự, thủ tục, mua bán, chuẩn bị hồ sơ, loại giấy tờ pháp lý cần thiết để đảm bảo tính chặt chẽ, hợp pháp giao dịch 1.2.3 Tiết kiệm thời gian cho khách hàng Tiết kiệm thời gian tìm kiếm đối tác giao dịch bất động sản cho khách hàng Nhà môi giới người sàng lọc thông tin để lọc khách hàng có nhu cầu thật, khách hàng dị hỏi thơng tin, khách hàng có nhu cầu ngay, khách hàng có nhu cầu chưa thiết Từ chọn lọc khách hàng, đặt thứ tự ưu tiên để tiết kiệm thời gian cho khách hàng Tiết kiệm thời gian trao đổi qua điện thoại với khách mua cho người bán Lựa chọn thời điểm hợp lý cho khách hàng đến xem nhà Nếu khách hàng bận, cơng tác xa có giao tồn cơng việc cho nhà môi giới giúp đỡ Không bỏ lỡ hội giao dịch 1.2.4 Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Dịch vụ môi giới bất động sản có vai trị dầu nhớt để bơi trơn máy nặng nề thị trường bất động sản vận hành trơi chảy, hiệu Tiêu chuẩn nghề nghiệp nhà môi giới: 2.1 Tiêu chuẩn hoạt động nghề môi giới Trong thời gian trước Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đời có hiệu lực, khơng có điều kiện người hành nghề môi giới Tất tổ chức, cá nhân Hà Nội có mong muốn hành nghề tham gia vào hoạt động Hoạt động cung cấp dịch vụ bất động sản nói chung, mơi giới bất động sản nói riêng Hà Nội diễn lộn xộn, nhà nước khơng có chế tài quản lý quản lý thực trạng hoạt động thị trường Trong sốt đất, thấy để trở thành người môi giới bất động sản, người trình độ văn hố nào, cần đầu tư ban đầu bàn ghế, vài sổ bút, PHÍ MẠNH HÙNG – 11121630 Page ĐỀ ÁN MÔN HỌC – GVHD: T.S NGUYỄN MINH NGỌC bảng để viết thông tin bất động sản hình thành trung tâm cung cấp dịch vụ môi giới phục vụ khách hàng Các trung tâm mọc lên nhiieuf Hà Nội Tuy nhiên thấy, với phát triển nhanh chóng trung tâm dịch vụ bất động sản bất cập hệ thống pháp luật điều chỉnh chúng Nhà nước quản lý phát triển dịch vụ cung cấp loại hình kinh doanh kết nghề môi giới bất động sản phát triển cách lộn xộn, dịch vụ cung cấp với chất lượng thấp vụ lừa đảo khách hàng diễn phổ biến làm cho khách hàng niềm tin vào loại hình dịch vụ Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đời góp phần thay đổi đáng kể tình trạng Để phép hành nghề môi giới bất động sản, người môi giới phải đáp ứng đủ số điều kiện pháp luật quy định - Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có chứng mơi giới bất động sản - Theo quy định pháp luật, để cấp chứng môi giới bất động sản, cá nhân cần phải có lực hành vi dân đầy đủ, không bị cấm hành nghề theo định quan có thẩm quyển, khơng tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù điều quan trọng cá nhân phải đào tạo môi giới bất động sản sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức kinh doanh bất động sản cấp chứng đào tạo Tuy nhiên, sở đào tạo, bồi dưỡng kinh doanh bất động sản Cơ sở đào tạo có thẩm quyền cấp chứng đào tạo môi giới bất động sản phải có đủ điều kiện có đăng ký kinh doanh đào tạo có chức năng, nhiệm vụ đào tạo; có chương trình, giáo trình đào tạo kinh doanh bất động sản phù hợp với chương trình khung Bộ Xây dựng ban hành có đội ngũ giảng viên đáp ứng yêu cầu trình độ chun mơn kinh nghiệm giảng dạy Ví dụ ngành bất động sản kinh tế tài nguyên trường đ.h Kinh tế quốc dân Đây nơi có đội ngũ giảng viên giáo sư, tiến sĩ, thạc sĩ đươc đào tạo chuyên sâu am hiểu lĩnh vực bất động sản Sau cá nhân tham gia cấp chứng đào tạo môi giới bất động sản, cá nhân muốn hành nghề môi giới phải nộp hồ sơ xin cấp chứng môi giới Hồ sơ bao gồm: - 04 ảnh mầu cỡ x chụp PHÍ MẠNH HÙNG – 11121630 Page ĐỀ ÁN MÔN HỌC – GVHD: T.S NGUYỄN MINH NGỌC - Đơn xin cấp chứng có xác nhận UBND cấp xã, phường, thị trấn, nơi cư trú người xin cấp chứng - Bản chứng minh thư hộ chiếu người xin cấp chứng - Bản giấy chứng nhận đào tạo môi giới bất động sản Hồ sơ lập thành gửi đến Sở Xây dựng nơi cư trú người xin cấp chứng Những người đủ điều kiện UBND Tỉnh, thành phố Hà Nội xem xét cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản Chứng hành nghề môi giới bất động sản có giá trị nước có giá trị vĩnh viễn Nội dung, quy cách chứng Bộ Xây dựng quy định phát hành Pháp luật ta công nhận chứng hành nghề mơi giới quan có thẩm quyền nước cấp Những người Việt Nam người nước ngồi có chứng hành nghề mơi giới cịn giá trị cơng nhận sử dụng để hành nghề Việt Nam Bên cạnh đó, để xử lý tình trạng vi phạm hoạt động mơi giới bất động sản, pháp luật kinh doanh bất động sản có chế tài quy định hoạt động trái phép, sử dụng sai mục đích chứng hành nghề môi giới bất động sản như: Trong trường hợp cá nhân khơng có chứng mơi giới bất động sản mà hoạt động môi giới bất động sản bị đình hoạt động mơi giới, bị xử phạt hành khơng cấp chứng thời hạn năm kể từ ngày có định xử phạt Trong trường hợp cá nhân có chứng mơi giới bất động sản mà khơng thực nội dung chứng bị xử phạt hành hình thức cảnh cáo phạt tiền Nếu tái phạm lần đầu bị đình hoạt động năm, tái phạm lần thứ bị thu hồi chứng khơng cấp lại thời hạn năm kể từ ngày định xử phạt 2.2 Tiêu chuẩn chuyên môn 2.2.1 Kiến thức a Kiến thức kinh tế Bất động sản quan hệ kinh tế: mua-bán hay đầu tư Vì nhà mơi giới phải có hiểu biết kinh tế vĩ mô Thị trường bất động sản nằm kinh tế tổng thể quốc gia Các tác động tới kinh tế quốc dân ảnh hưởng lớn thị trường bất động sản Chủ yếu nhà mơi giới phải có khả tìm hiểu, phân tích, so sánh, PHÍ MẠNH HÙNG – 11121630 Page ĐỀ ÁN MÔN HỌC – GVHD: T.S NGUYỄN MINH NGỌC đánh giá kinh tế vĩ mô số vấn đề kinh tế vĩ mô then chốt như: tổng sản phẩm nước (GDP), tốc độ tăng trưởng kinh tế, số giá tiêu dùng CPI, lạm phát,tỷ lệ thất nghiệp, luồng vốn đầu tư (FDI,ODA) cán cân thương mại, thị trường chứng khoán, , thị trường vốn vay, sách tài khóa, sách tiền tệ Đầu tư bất động sản đòi hỏi vốn lớn thời gian đầu tư dài hạn Do đặt vấn đề huy động vốn, quản lý, phẩn bổ nguồn vốn, bảo toàn nguồn vốn, nâng cao hiệu sử dụng vốn Để thực điều nhà mơi giới phải có mảng kiến thức quản trị tài chính, am hiểu quy luật, nguyên tắc quản trị tài như: nguyên tắc đánh đổi rủi ro lợi nhuận, nguyên tắc giá trị thời gian tiền, nguyên tắc sinh lợi, tác động thuế Phương pháp lựa chọn nguồn vốn, tối thiểu hóa chi phí sử dụng vốn b Kiến thức Luật pháp Bất động sản tài sản đặc biệt ví dụ chất không mua bán BĐS mà mua quyền gắn với BĐS Hệ thống pháp luật điều chỉnh phức tạp: luật đất đai 2013, luật nhà 2005, luật kinh doanh BĐS 2006, luật xây dựng 2003, luật đấu thầu 2005 Nhà môi giới BĐS cần am hiểu sâu sắc kiến thức luật pháp để đảm bảo an toàn cho khách hàng Cần có khả xác định tình trạng pháp lý BĐS, có lực chia sẻ thơng tin cần thiết cho khách hàng Ngồi q trình mơi giới, nhà mơi giới cịn động chạm với tất quy định thuế, phí, lệ phí, tài chính…vì việc cung cấp cho khách hàng thơng tin xác quan trọng Trong nhiều trường hợp việc cung cấp thơng tin xác chìa khóa cho thành công thương vụ Trong trường hợp ngược lại, thông tin sai lệch làm thương vụ thất bại c Kiến thức kĩ thuật Nhà môi giới cần có kiến thức kĩ thuật để đánh giá tình trạng kĩ thuật BĐS, độ an tồn, khiếm khuyết, loại lỗi, cách cơng trình thi công, vật liệu sử dụng… mà không cần trợ giúp chuyên gia xây dựng từ đưa lời khuyên tới khách hàng mức độ an toàn, ưu điểm, nhược điểm BĐS cách khắc phục Điều có ý nghĩa lớn, đặc biệt việc mơi giới cơng trình cũ cơng trình xây thơ, chưa hồn thiện Kiến thức kĩ thuật giúp nhà mơi giới xác cơng việc định giá BĐS Nếu khơng có kiến thức kĩ thuật nhà mơi giới bị động, biết nghe theo thông tin mà người bán cung cấp dẫn tới gián tiếp gây hại tới khách hàng sử dụng BĐS PHÍ MẠNH HÙNG – 11121630 Page ĐỀ ÁN MÔN HỌC – GVHD: T.S NGUYỄN MINH NGỌC d Kiến thức xã hội Kiến thức quan trọng nhà môi giới kiến thức xã hội, muốn có kiến thức xã hội thân nhà mơi giới phải tự tích lũy thời gian làm nghề sống nói chung, khơng thể thuê tư vấn tư vấn kinh tế, tư vấn pháp luật, tư vấn kĩ thuật Vậy kiến thức xã hội cần phải học ? Khách hàng nhà môi giới đa dạng Khách hàng doanh nhân, cơng chức nhà nước dân bn bán Khách hàng niên, người trung tuổi, người già Khách hàng người thuộc tầng lớp giàu sang, người có thu nhập thấp, phong phú Việc hiểu tâm lý khách hàng mà khó, địi hỏi nhà mơi giới phải có sâu sắc cảm nhận, đánh giá người Hiểu rõ khách hàng tạo tiền đề tốt cho hiệu công việc Nhà môi giới cần thiết phải học điều Chiếm lịng tin khách hàng chìa khóa tốt để thương vụ thành công 2.2.2 Kỹ a Kỹ soạn thảo hợp đồng Đối với hợp đồng dịch vụ môi giới : Là quy định phạm vi trách nhiệm nhà mơi giới Vì tự thiết lập điều khoản, xác định xem công việc nhà môi giới hạn chế với chức bình thường hay có thêm trách nhiệm đặc biệt khác Hợp đồng phải thiết lập dạng văn xác định tình làm hợp đồng trở nên vô hiệu Mỗi nhà mơi giới có thể, chí cần phải tự soạn thảo cho mẫu hợp đồng mơi giới Trong soạn thảo cần cân nhắc cẩn thận quy định mà nhà môi giới cho chúng quan trọng hợp lí Vì mà không nên đưa mẫu hợp đồng sẵn có, hay hướng giải mẫu Tuy nhiên tập trung vào vài vấn đề có ý nghĩa quan trọng, thường áp dụng thực tế Một hợp đồng thực tế thông thường soạn thảo với tập hợp điều khoản định Vì hình dung phần lớn điều khoản cần thiết hợp đồng dịch vụ môi giới với khách hàng Vậy hợp đồng cần thêm điều khoản điều phải cân nhắc Đối với hợp đồng đặt: hay hợp đồng khởi điểm yếu tố cần thiết trước đến kí kết hợp đồng thức Dưới góc độ an toàn cho bên bảo đảm cho lợi ích mình, nhà mơi giới nên khuyến cáo bên kí kết hợp đồng khởi điểm Việc kí hợp đồng khởi điểm, cho dù hình thức nào, PHÍ MẠNH HÙNG – 11121630 10 Page ĐỀ ÁN MÔN HỌC – GVHD: T.S NGUYỄN MINH NGỌC thông tin, nội dung thư phải logic với thư trước Cần phải đọc lại viết trước đó, xem xét lại ý chuẩn xác chưa 2.3 Trách nhiệm đạo đức nghề nghiệp 2.3.1 Trách nhiệm Mối quan hệ trung gian mối quan hệ uỷ thác nên chức hoạt động lợi ích người ủy thác giải vấn đề nằm thẩm quyền anh ta” Ví dụ người uỷ thác người thực di chúc, người giám hộ tài sản, người bảo vệ tài sản Khi người uỷ thác, nhà mơi giới có nhiệm vụ liệt kê thoả thuận hợp đồng lao động khác Các trách nhiệm người uỷ thác bao gồm:  Phục tùng tuân thủ  Trung thành  Rõ ràng  Thận trọng, cẩn thận  Cần cù, siêng 2.3.2 Đạo đức Điều quan trọng khơng có đạo đức nghề nghiệp nhà môi giới giống “con sâu bỏ rầu nồi canh” Như Hồ Chí Minh nói: “ có tài mà khơng có đức người vơ dụng” Những nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp xác định dựa nguyên tắc luân lý, đạo đức phổ biến vào phong tục tập quán tốt chấp nhận xã hội Những quy tắc đạo đức cần đóng vai trị chủ đạo việc định hướng, điều chỉnh mảng quan hệ môi trường liên quan đến nhà môi giới như: quan niệm khách quan nhà môi giới, nhà môi giới - khách hàng, nhà môi giới - quan nhà nước… kinh tế thị trường, quy tắc đạo đức có tác dụng bảo đảm an tồn lợi ích cho khách hàng, nâng cao chất lượng dịch vụ, nâng cao đẳng cấp nghề nghiệp, dần hình thành trách nhiệm người hoạt động nghề môi giới Yêu cầu đạo đức kinh doanh BĐS hay môi giới BĐS vấn đề nhạy cảm, có tầm quan trọng đến hiệu kinh doanh tồn doanh nghiệp, đặc biệt doanh nghiệp môi giới Tuy Việt Nam chưa PHÍ MẠNH HÙNG – 11121630 16 Page ĐỀ ÁN MƠN HỌC – GVHD: T.S NGUYỄN MINH NGỌC ý đến việc xây dựng luật đạo đức cho nghề nghiệp thuộc lĩnh vực dịch vụ nói chung mơi giới nói riêng Việc tn thủ theo qui tắc đạo đức trách nhiệm nhà môi giới Khi tuân thủ theo tiêu chuẩn đạo đức nhà mơi giới nhận hành vi gây hại đến khách hàng, tìm hướng hành động thích hợp Ranh giới hành vi thiếu đạo đức thiếu văn hóa cá nhân (do lực yếu kém, tính cách riêng nhà mơi giới) khó nhận Nhưng kim nam cho việc đánh giá tiêu chuẩn đạo đức nhà môi giới việc thấu hiểu “mơi giới bảo vệ lợi ích khách hàng” Dưới tập hợp yêu cầu đạo đức nói chung nhà mơi giới BĐS  Ngun tắc chung  Nhà môi giới BĐS cần cung cấp dịch vụ dựa tảng đạo đức nghề nghiệp Nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp dựa sở đạo lí, đạo đức cơng nhận chung xã hội  Nhà môi giới cần cung cấp dịch vụ cho dịch vụ khơng làm hại đến khách hàng họ  Nhà môi giới cần trung thực với khách hàng khơng làm lịng tin khách hàng vào họ  Có trách nhiệm tính chuyên nghiệp  Trong cung cấp dịch vụ môi giới, nhà môi giới cần định hướng hoạt động phù hợp với xu thị trường quy định pháp luật  Nhà môi giới không nên thực hoạt động nằm khả năng, hiểu biết, kinh nghiệm nghề nghiệp họ  Bí mật nghề nghiệp  Nhà mơi giới phải giữ gìn bí mật nghề nghiệp mà họ biết thực thương vụ mơi giới, mà bí mật gây phương hại cho khách hàng họ người khác biết Việc giữ bí mật khơng bao gồm thơng tin cần cung cấp q trình thực dịch vụ thơng tin ảnh hưởng đến an toàn thương vụ  Tơn trọng nghề nghiệp PHÍ MẠNH HÙNG – 11121630 17 Page ĐỀ ÁN MÔN HỌC – GVHD: T.S NGUYỄN MINH NGỌC  Nhà môi giới cần bảo đảm cho quan hệ họ với nhà môi giới khác dựa nguyên tắc cạnh tranh lành mạnh, trung thực tôn trọng  Nhà môi giới không làm sai lệch hay gây hiểu nhầm đối tác cạnh tranh, doanh nghiệp hay hoạt động nghề nghiệp đối tác cạnh tranh  Nhà môi giới cần ủng hộ, tham gia hoạt động tổ chức nghề nghiệp, nâng cao vị nghề nghiệp  Nhà mơi giới, vùng hoạt động mình, cần cố gắng loại bỏ tượng trái với pháp luật, tiêu chuẩn nghề nghiệp, giữ gìn phẩm chất nghề nghiệp  Nhà mơi giới giữ vị trí tổ chức nghề nghiệp không lợi dụng chức vụ cho lợi ích cá nhân Quy tắc đạo đức nghề nghiệp nhà môi giới xây dựng, điều chỉnh thay đổi tùy thuộc vào mức phát triển thị trường BĐS Việc xây dựng quy tắc đạo đức phụ thuộc nhiều vào trình nghiên cứu chuyên gia Tất nhà chun mơn có liên quan đến thị trường BĐS có trách nhiệm xây dựng bảo vệ để quy tắc cho chúng thực tốt 2.4 Phong cách chuyên nghiệp nhà môi giới 2.4.1 Quản lí thân Nghề mơi giới BĐS công việc tự tổ chức, tự thực “Công việc phải xếp, lên kế hoạch cụ thể cho ngày, tuần Mỗi nhà môi giới phải xác định việc làm cần ưu tiên, có ý nghĩa định để đạt mục tiêu” Cần nhớ nhà môi giới phải "chủ động" khơng "ứng phó" với cơng việc Chỉ lập danh sách cơng việc thơi chưa đủ, mà cịn cần phải xếp thứ tự việc đặc biệt ưu tiên thực đến mức độ quan trọng giảm dần Cơ cấu thực công việc ngày, tuần tháng cần xếp linh động, thay đổi Cần thấu hiểu khả thân, khách hàng để có lịch làm việc chi tiết hợp lý Vì muốn trở thành nhà mơi giới chun nghiệp phải ln ln chủ động, tự phấn đấu, hoàn thiện kỹ nghề nghiệp Phải không ngừng phát triển nâng cao kỹ năng, hiểu biết Mặt khác thấy tính chuyên nghiệp, kiến PHÍ MẠNH HÙNG – 11121630 18 Page ĐỀ ÁN MÔN HỌC – GVHD: T.S NGUYỄN MINH NGỌC thức phụ thuộc vào không ngừng mở rộng nguồn thông tin thị trường BĐS Mỗi nhà môi giới sau thời gian định phải tự kiểm tra lại xem họ cần hoàn thiện thêm lĩnh vực Khách hàng khơng đặt lịng tin vào nhà mơi giới mà kiến thức, thông tin họ không cập nhật Vấn đề động chạm đến lĩnh vực vùng hoạt động nhà môi giới, lại liên quan đến thị trường BĐS Ví dụ lĩnh vực mà nhà môi giới phải cập nhật thường xuyên như: ngân hàng, luật pháp, kiến trúc, xây dựng Nhà môi giới phải thấu hiểu trả lời cho câu hỏi liên quan đến lĩnh vực liên quan đến thương vụ Cần phải biết tìm đâu cách thông tin vấn đề không thuộc lĩnh vực chun mơn Cần khơng ngừng tìm hiểu sâu kiến thức quan hệ công chúng, hay gọi lực làm việc với khách hàng Ở góc độ nhà mơi giới phải động Các nhà môi giới, người đạt thành công người đa năng, cởi mở, giàu sáng tạo, dám chấp nhận cách làm mới, áp dụng kĩ thuật Cuối yếu tố quan trọng phải luôn rèn luyện sức khỏe cho tốt Khơng có sức khỏe phù hợp khơng thể đạt đầy đủ yêu cầu cảu hoạt động môi giới Và sức khỏe chia làm sức khỏe thể chất sức khỏe tinh thần, tinh thần ảm đạm mà lại tham gia hẹn vơi khách hàng được; biết liểm sốt cảm xúc yếu tố quan trọng với nghề môi giới BĐS Từ chuyên nghiệp vậy, nhà môi giới tạo nên hình ảnh thành cơng nghề thị trường BĐS kể thị trường ảm đạm Điều liên quan đến việc nhà môi giới thực giúp khách hàng đưa định vấn đề có ý nghĩa đặc biệt to lớn, vấn đề sống có ảnh hưởng lớn đến cách tư hay kế hoạch sống 2.4.2 Quản lí thời gian Cơng việc người mơi giới có đặc tính: khơng bị quản lí chặt thời gian, đòi hỏi linh động cao, điển hình nghề nghiệp tự Thậm chí người môi giới làm thuê cho công ty mơi giới Những người cho dù có chịu kiểm tra "sếp" trốn việc hay trả vờ làm việc nhiệt tình Việc xác định mục tiêu bước để quản lí thời gian cách hiệu Trước tiên cần xác định muốn đạt điều cách nào,sau lên kế hoạch thời gian đưa nguyên tắc định PHÍ MẠNH HÙNG – 11121630 19 Page ĐỀ ÁN MÔN HỌC – GVHD: T.S NGUYỄN MINH NGỌC Làm việc hiệu công việc không đồng nghĩa với việc kéo dài thời gian làm việc, chí ngược lại Điều xảy nhà môi giới rút ngắn thời gian làm việc đồng thời lại tăng hiệu suất công việc đồng hồ Bản chất việc kiểm sốt cơng việc phút ngày Tất đạt thành công, không việc mơi giới, có kế hoạch viết chi tiết cho ngày, tuần Chính thời gian biểu sức mạnh nhà môi giới Thời gian giống khơng khí Ta cần có chúng đồng thời lại khơng để ý đến chúng Người môi giới tăng thời gian làm việc cách vơ hạn Một lối bảo đảm cho người mơi giới có kết tốt công việc việc lên kế hoạch hành động Nhờ mà người môi giới nắm việc xảy Họ khơng để cơng việc xảy cách tình cờ họ sử dụng thời gian cách chặt chẽ, khoa học Nên chia công việc tuần theo ngày thứ hai dành cho đăng tin quảng cáo, thứ ba để tìm kiếm khách hàng, thứ để gặp khách… Kế hoạch phải lập cụ thể với phân chia thời gian thích hợp Tuy không nên lên kế hoạch theo kiểu "ta phải tìm khách hàng" mà nên lập trình theo hướng "ta có tuần để tìm khách hàng" Tuy khơng phải người mơi giới có khả xếp thời gian tổ chức công việc Cũng có tính cách mạnh mẽ, ổn định chín chắn động lực làm việc Thực tế cho thấy nhiều người môi giới sau thời gian ngắn hoạt động từ bỏ nghề Bước đường kiểm sốt thời gian tìm đồng hồ ngày làm việc Có thể việc liệt kê giấy, thời gian dành cho việc có yêu cầu dịch vụ mới, cho việc dẫn dắt khách hàng xem nhà, cho soạn thảo, thương lượng kí kết hợp đồng cho thuê việc nhỏ khác Thời gian nhà môi giới BĐS chia làm bốn lĩnh vực sau: Thời gian cần thiết để chuẩn bị cẩn thận, chu đáo việc: trao đổi với khách hàng, chuẩn bị tài liệu cho quảng cáo, thỏa thuận gặp gỡ, soạn thảo hợp đồng Thời gian dành cho việc trao đổi, nói chuyện với khách hàng tiềm năng, người mua bán PHÍ MẠNH HÙNG – 11121630 20 Page ĐỀ ÁN MÔN HỌC – GVHD: T.S NGUYỄN MINH NGỌC Thời gian dành cho loại hoạt động nghề nghiệp khác như: thời gian đến điểm hẹn, viết thư, tham gia vào gặp gỡ nghề nghiệp, chuẩn bị xếp tài liệu Thời gian dành cho công việc nhiều thể loại không liên quan trực tiếp đến cơng việc mơi giới Việc xem xét xác lượng thời gian hàng ngày dành cho loại công việc nêu trên, giúp cho nhà môi giới thực việc điều chỉnh thích hợp lên kế hoạch hoạt động hàng ngày hiệu Một phần lớn công việc nhà môi giới làm việc "điện thoại" Về nguyên tắc ngày cần bắt đầu việc đặt danh sách người cần gọi điện thoại Hàng ngày phải có cơng việc thực cho dù có đặt lịch làm việc cho ngày Danh sách để nhắc nhở phần công việc hàng ngày nhà môi giới Đó cơng việc nhà mơi giới khơng thể bỏ qua họ muốn có yêu cầu dịch vụ mới, có thêm thương vụ Những cơng việc văn phịng chia sau:  Xem xét kế hoạch ngày  Đọc qua quảng cáo báo chí thơng tin liên quan đến thị trường BĐS  email Đọc quảng cáo mạng internet: batdongsan.com, facebook ,  liên lạc nhiều số lượng văn phịng mơi giới khác để trao đổi quảng cáo mua bán  Sắp xếp quảng cáo phù hợp với khách hàng mua, thuê yêu cầu khách hàng cho khách hàng văn phòng khác  Kiểm tra danh sách điện thoại cần gọi  Xem xét hồ sơ tài liệu công việc thực kiểm tra hoạt động cần thực hiện, kiểm tra hẹn ngày  Gọi điện thoại đến khách hàng tiềm năng: khách hàng bán khách hàng mua từ quảng cáo báo chí, internet  Kiểm tra tính thời quảng cáo PHÍ MẠNH HÙNG – 11121630 21 Page ĐỀ ÁN MÔN HỌC – GVHD: T.S NGUYỄN MINH NGỌC Nếu nhà môi giới hiểu nguyên tắc lựa chọn cách dẫn dắt, tư vấn, hỗ trợ khách hàng phù hợp việc đưa định có lợi, thỏa mãn nhu cầu khách hàng Việc giúp khách hàng thấy định họ đắn định mang đến hệ tốt đẹp lâu dài sau cho nhà môi giới 2.4.3 Chun nghiệp hóa cơng việc Những kỹ hoạt động nhà môi giới thường khác phụ thuộc vào đối tượng thương vụ Việc bán hộ chung cư khác bán đất thổ cư Thực tế nay, chưa có tính chun nghiệp, khó nhận biết rõ khác kỹ loại BĐS Trên thị trường thực tế có nhu cầu khác nhà ở, khu thương mại, đầu tư, công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp với loại BĐS nhà môi giới phải sử dụng phương pháp chuyên biệt, phù hợp Ở đề cập đến kỹ nhất, phổ thông cho việc môi giới nhà ở, dạng BĐS chiếm phần lớn thương vụ mơi giới Các văn phịng mơi giới khác có kỹ phương pháp hoạt động khác nhau, phụ thuộc vào cấu, tổ chức, quy mô, phân chia trách nhiệm… 3.Xây dựng hình ảnh nhà mơi giới chuyên nghiệp a) Đi sâu vào nghiệp vụ chuyên môn Nhà môi giới phải chuẩn bị tinh thần để sẵn sàng chia sẻ hiểu biết chuyên môn trao đổi thơng tin với khách hàng, phải nhận thức vị có tính cống hiến cao làm việc mơi trường tập thể Chính đào sâu chun mơn động lực lập nghiệp liên kết nhà môi giới lại với Điều nguồn gốc cho phát triển nghề nghiệp chung b) Sự kiên nhẫn Trước tiên thể chân thành khách hàng Thỉnh thoảng nhà môi giới người để khách hàng tâm sự, phải biết lắng nghe, để khách hàng giãi bầy tâm sự, khơng liên quan đến thương vụ Vấn đề nhiều lại nằm lời tưởng “vơ bổ” Mặt khác khách lại kho thông tin liên quan đến BĐS cần bán hay nhu cầu cần mua Trong quan hệ phải gây thân thiện cho khách hàng , tỏ thái độ để họ thấy chẳng có quan trọng vấn đề mà họ thổ lộ PHÍ MẠNH HÙNG – 11121630 22 Page ĐỀ ÁN MÔN HỌC – GVHD: T.S NGUYỄN MINH NGỌC c) Tinh thần trách nhiệm Nhà môi giới phải nhận trách nhiệm cơng việc cần ln tỉnh táo để ý thực trách nhiệm Nghề mơi giới chắn khơng thích hợp với người thiếu lực, thiếu trách nhiệm, hiểu biết Tất tích cách khơng phù hợp phải loại trừ khỏi nhà mơi giới họ cần phải người chiếm cảm tình người xung quanh d) Tính chun nghiệp Nhà mơi giới phải có chuyên môn nghề nghiệp cao Trong hoạt động môi giới họ cần thể tốt hiểu biết “ngóc ngách”, “vùng tối” nghề nghiệp, biết cách xử lí tốt tình nhạy cảm để thể đẳng cấp chun nghiệp Cần phải có kiến thức ngoại ngữ, đặc biệt tiếng Anh Có khả soạn thảo dạng hợp đồng khác thị trường tầm quốc gia quốc tế e) Đạo đức nghề nghiệp Nhà môi giới phải làm việc sức ép dư luận, báo chí, khách hàng … Cần xác định công việc họ không đơn giản việc kinh doanh dịch vụ BĐS Không nên nghĩ khách hàng phải tự biết bảo vệ có luật pháp bảo vệ họ, khách hàng phụ thuộc hoàn toàn vào lực cá nhân, trung thực nhà môi giới Hoạt động thị trường dịch vụ này, nhà môi giới phải tuyệt đối tuân theo chuẩn đạo đức nghề nghiệp chung f) Độ tin cậy Trách nhiệm nhà môi giới tuyên truyền phổ biến phát triển thị trường quay vòng BĐS, mà họ nhân tố tham gia, thông qua hoạt động chuyên môn, thực chiến lược phát triển, tham gia dự án… Tất động thái tác động đến phát triển làm phong phú nguồn cung BĐS (bán cho thuê) Tập hợp kinh nghiệm, đạo đức nghề nghiệp với kinh nghiệm hoạt động độ tin cậy nhà môi giới BĐS g) Đào tạo PHÍ MẠNH HÙNG – 11121630 23 Page ĐỀ ÁN MƠN HỌC – GVHD: T.S NGUYỄN MINH NGỌC Nhà môi giới cần không ngừng nâng cao chuyên môn cấp độ, theo hình thức đào tạo: dự buổi hội thảo, nghe chuyên gia thảo luận tiếp nhận ý kiến chuyên sâu Việc liên tục nâng cao mức hiểu biết thông qua đào tạo để có loại cấp, chứng chỉ, giấy phép hay hình thức cơng nhận khác chìa khóa để thâm nhập sâu vào thị trường h) Thông tin Việc trao đổi thông tin nhà môi giới với nguyên tắc bản, tình trạng sở liệu BĐS Việt Nam “vùng trắng” Để làm điều thiết phải thực việc hỗ trợ cho điều tra lĩnh vực liên quan đến vòng quay BĐS, thực tốt việc quy hoạch xác định rõ chức kinh tế, xã hội, nhu cầu văn hóa theo vùng, thu thập xử lí thơng tin thị trường BĐS thơng qua báo chí, quan liên quan (Ủy ban nhân dân, sở Tài ngun & Mơi trường, Tịa án…) i) Năng lực Nhà mơi giới phải có thơng tin đầy đủ lĩnh vực liên quan luật dân sự, xây dựng, kinh tế … Họ cần có khả vận dụng thực tế, biết cách phân tích tư vấn theo hiểu biết kinh nghiệm Theo đuổi nghề mơi giới bạn trở thành người có phong cách chuyên nghiệp, nhanh nhẹn, thu hút, ln đánh giá tình hình Hơn nhà mơi giới cần hình thành phong cách riêng Tính chuyên nghiệp yếu tố quan trọng hoạt động nhà mơi giới Để xây dựng tính chuyên nghiệp, nhà môi giới cần ý đến vấn đề sau: ■ Nhanh nhẹn Công việc người mơi giới địi hỏi họ khơng ngừng vận động nhanh nhẹn, linh hoạt Nhiều thành công họ phụ thuộc vào việc họ tìm vị trí BĐS đồ nhanh hay chậm, khả truy tìm vào ngóc ngách phố để tranh thủ thời gian, tránh tắc đường, đến điểm hẹn giờ… ■ Luôn sẵn sàng phục vụ Nghề môi giới BĐS nghề phải hoạt động điều kiện: mưa, nắng, thời kì thuận lợi, khó khăn… Thời gian người môi giới thường PHÍ MẠNH HÙNG – 11121630 24 Page ĐỀ ÁN MƠN HỌC – GVHD: T.S NGUYỄN MINH NGỌC mà họ phải lựa theo thời gian, đòi hỏi khách hàng Có thể nói thời gian làm việc người môi giới phụ thuộc vào nhiệm vụ họ, nghĩa giấc ■ Khả quan sát Đây lầ yếu tố cần thiết với người mơi giới óc quan sát khả kết nối việc, hội người với nhau, Để có lực người mơi giới cần có trí nhớ tốt Thực tế người môi giới phải nhớ nhiều mối giao mua - bán thuê nhà phải sếp đặt khách hàng tiềm với Người môi giới cần nhớ mặt, họ tên, sở thích khách hàng Điều làm tăng cảm giác gần gũi khách hàng với người mơi giới ■ Văn hóa cá nhân Người mơi giới cần chứng tỏ người có văn hóa cá nhân cao, điều cần thể quan hệ với khách hàng, văn hóa ứng xử ngồi cơng việc Ví dụ người mơi giới ln phải người đưa lời chào trước tiên, khách hàng vào văn phịng mơi giới họ, mời khách hàng vào bên văn phịng giúp tìm chỗ ngồi khách hàng phụ nữ hay người cao tuổi ■ Diện mạo bên Ấn tượng đầu tiên: Khách hàng từ đầu để ý đến dáng vẻ bề ngồi người mơi giới, thời khắc định đến việc khách hàng hợp tác với họ hay tìm văn phịng khác Nhiều nghiên cứu cho kết luận với 60 giây gặp gỡ kịp gây vài ấn tượng đối tượng, là: trình độ văn hóa khả người đối thoại, mức độ ý, tin tưởng họ mức độ nào, mức độ phức tạp tính cách, cơng việc họ phát triển hay không, mức độ trung thực mục tiêu họ Hình thức quan trọng nội dung:Ấn tượng phần lớn dựa hình thức bên ngồi người mơi giới, chí đến 55%! Tiếp thân dáng dấp tự nhiên (ngôn ngữ thân thể) người môi giới cách nói chuyện họ có ý nghĩa thấp (38%) Và thân nội dung câu chuyện lại có ý nghĩa khoảng (7%) Vì khơng có đáng ngạc nhiên việc quan tâm đầu tư cho dáng vẻ bên ngồi người mơi giới làm tăng đáng kể thu nhập họ Cũng theo kết nghiên cứu đầu tư cho bên ngồi làm tăng thu nhập người mơi giới lên chí đến 20% Bí vấn đề việc chăm sóc đến khn mặt, giữ gìn da, lựa chọn mầu tóc, vật trang sức vật dụng cá nhân, ngơn ngữ thân thể PHÍ MẠNH HÙNG – 11121630 25 Page ĐỀ ÁN MÔN HỌC – GVHD: T.S NGUYỄN MINH NGỌC Con người thành đạt:Theo lẽ tự nhiên hoạt động kinh doanh hay làm công ăn lương mong muốn đạt cơng việc thành cơng Thực tế chứng minh rằng, dáng vẻ bên biểu thành đạt, điều mà nhiều người thường không ý đến công việc Người mơi giới cần có nhận thức thơng qua hình thức họ, khách hàng đánh giá người công việc họ Chính người mơi giới trơng phải thật “hấp dẫn”, thật “chuẩn mực” Hình thức chứng tỏ rõ ràng công việc, hiệu hoạt động họ Một khía cạnh khác người mơi giới lại khơng muốn khách hàng đánh giá cao công việc, thu nhập họ Họ thường cố gắng làm cho khách hàng đánh giá cách trung bình thu nhập họ thông qua cách ăn mặc, cư xử mức trung bình, khơng q “model” Qua phân tích ta đưa kết luận rằng: người mơi giới cần phải trơng người điển hình thành cơng, chí thực tiễn diễn hoàn toàn trái ngược Việc cố gắng ăn mặc đẹp, lịch người môi giới không yếu tố để hình thành ấn tượng khách hàng họ mà cịn thể tơn trọng khách hàng tôn trọng công việc mà họ thực ■ Tự nguyện nhận trách nhiệm Người môi giới chuyên nghiệp phải tiếp cận cơng việc cách đầy trách nhiệm, có đạo đức Khi họ nhận BĐS để bán, họ phải có ý thức trách nhiệm, phải tự cảm thấy nhận trách nhiệm bán, mua BĐS từ khách hàng trao cho họ Họ cần cố gắng giúp khách hàng chuyện cần giữ quan hệ thường xuyên, hệ thống với khách hàng Họ cần đặt vị trí khơng phải người bán mà người tư vấn, người giúp người mua đến định quan trọng họ, mà người mua để đến định họ cần có giúp đỡ thực Người môi giới cần biết cách tư vấn cho khách hàng họ vị trí khách hàng Chính họ người biết rõ tình hình diễn thị trường BĐS ■ Tôn trọng thời gian khách hàng Hãy đưa cho khách hàng lời chào bán suy nghĩ kĩ, để tiết kiệm thời gian cho khách hàng thân Hãy cố gắng để tiếp cận, đồng hành nhiều khách hàng việc xem xét nhà Nhờ mà người môi giới biết kết lần xem xét nhà PHÍ MẠNH HÙNG – 11121630 26 Page ĐỀ ÁN MÔN HỌC – GVHD: T.S NGUYỄN MINH NGỌC Cố gắng chứng tỏ người hành nghề chuyên nghiệp, có độ tin cậy gây cảm giác thoải mái dễ chịu bên khách hàng Cần biết giữ bí mật bên biết giữ lời Phải người lương thiện trung thực cơng ty Tiền nhận phải chia không chậm trễ Tôn trọng công sức đừng làm hỏng kết đồng nghiệp ■ Ý nghĩa công nghệ cao Thời gian có lẽ khơng ủng hộ người mơi giới cao tuổi Họ thường không theo kịp phát triển nhanh kĩ thuật Có thực tế nhiều nhà mơi giới có tiếng bị dần loại khỏi thị trường Họ dần bị đẩy khỏi thị trường cách khơng thương tiếc người có chất lượng dịch vụ thấp họ nhiều Nhưng người lại có phong độ, am hiểu tốt nhiều việc sử dụng kĩ thuật (ví dụ có mặt giới ảo - internet) Vì vấn đề quan trọng người mơi giới không ngại tiếp cận với kĩ thuật mới, khơng computer mà máy copy phức tạp, máy fax, máy chiếu máy móc khác Điện thoại di động người mơi giới không đơn giản đồ chơi hay biểu tượng đẳng cấp xã hội mà công cụ cần thiết cơng việc Tính chất cơng việc người mơi giới địi hỏi họ phải thường xun có mặt khắp nơi, xa văn phịng điện thoại cố định Sự phát triển phổ thông điện thoại di động giúp người môi giới giữ quan hệ liên tục với khách hàng Người mơi giới cần nhớ nói chuyện nhiều điện thoại di động ảnh hưởng đến sức khỏe túi tiền họ Vì cần phải hạn chế đến mức thấp có thể, cịn việc trao đổi cụ thể thực qua điện thoại để bàn Cần nhớ tắt chuông điện thoại nơi điểm văn hóa tín ngưỡng, cơng sở, họp… ■ Tránh xa ý nghĩ tiêu cực Không nên tạo xung quanh bầu khơng khí thất bại, không thành công Cũng cần tránh xa người mơi giới ln gặp khó khăn, thất bại công việc Ở gần họ ta thường bị "lây nhiễm", làm giảm nhiệt tình thân, chí thấy muốn buông xuôi, chấn nản Những người môi giới hay gặp thất bại ảnh hưởng xấu đến động lực phát triển người khác Cần ý thức rằng, có người mơi giới giỏi nhiều, nhiều người Vậy nên cần quan sát cẩn thận công việc người khác: họ hay ta điều Tuy khơng nên nhiều thời gian PHÍ MẠNH HÙNG – 11121630 27 Page ĐỀ ÁN MÔN HỌC – GVHD: T.S NGUYỄN MINH NGỌC vào việc để làm ảnh hưởng đến cơng việc Có thể mời người môi giới hiệu văn phòng tham gia vào việc giới thiệu nhà hay việc đàm phán ■ Trung thực đốn Một người mơi giới mẫu mực cần biết quảng cáo cho dịch vụ mình, cần hành động cách đốn, liệt mơi trường cạnh tranh Họ cần cách, phải trung thực, tiến đến đích, chiến thắng cạnh tranh Người mơi giới nên hoạt động theo nhóm dễ thành cơng hành động Cần phải sáng tạo hoạt động nhờ văn phịng mơi giới ngày có tiếng tăm Cần ln có ý thức tự hồn thiện Khơng thiết phải trở thành người giỏi cố gắng thực công việc cách tốt Hãy học từ sai lầm thân đồng nghiệp Hãy người linh hoạt tự định ■ Sự hài lòng tiền bạc Mục tiêu nhà mơi giới khơng hài lịng làm tốt cơng việc mà cịn việc có lợi nhuận Một cảm giác quan trọng cho nhà mơi giới có khoản tiền thù lao xứng đáng cách đáng Cũng từ ý mà số nhà môi giới lại cảm thấy xấu hổ, áy náy thu tiền dịch vụ Đơn giản họ cảm thấy thực họ không xứng đáng với khoản tiền nhiều Những hoạt động thị trường BĐS khơng đơn có ý nghĩa tiền bạc mà cịn hội có thêm quan hệ tuyệt vời, hội xây dựng vị trí mơi trường hoạt động ■ Chu kỳ Cuối cần ý rằng: kinh doanh bất động sản có tính chu kỳ Có giai đoạn thị trường nóng, đơi lúc lại đóng băng Ngay lúc thị trường nóng nhà môi giới lại cần tĩnh lặng khơng bị "bốc cháy" Nếu nhà môi giới làm nhiều việc lúc nhanh thấy bị mỏi mệt Hậu nhầm lẫn mệt Lúc họ làm mà họ nguyên nhân gây thất bại thương vụ Lúc nhà mơi giới cần rút khỏi cơng việc thời gian để nghỉ ngơi Sau lại tiếp tục cơng việc với lượng mới, kế hoạch Phần II: THỰC TRẠNG Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản địa bàn hà nội PHÍ MẠNH HÙNG – 11121630 28 Page ĐỀ ÁN MÔN HỌC – GVHD: T.S NGUYỄN MINH NGỌC Thực trạng đội ngũ nhân viên môi giới BĐS Hà Nội " nồi lẩu thập cẩm" đủ thành phần, trình độ từ người bán trà đá vỉa hè đến bác xe ôm đội ngũ đông đảo nhân viên làm việc cơng ty Theo nhiều người có kinh nghiệm lâu năm nghề khơng q 20% số lượng người làm nghề mơi giới có hiểu biết đầy đủ thị trường, qui hoạch, sản phẩm, thủ tục pháp lý để tư vấn cho khách hàng tham gia giao dịch cách tốt Hiện có nhiều cơng ty mơi giới vi phạm Luật Lao Động, phận nhỏ nhân viên ký hợp đồng lao động hưởng sách bảo hiểm theo luật định, cịn lại làm việc không lương nhận hoa hồng mang doanh thu cho công ty Bên cạnh thị trường BĐS Hà Nội có số công ty lớn hoạt động lĩnh vực quản lý, môi giới bất động sản như: CBRE, Savills, Colliers…Ngồi có nhiều người mơi giới tự hàng nghìn văn phịng mơi giới, sàn giao dịch bất động sản địa bàn Hà Nội Có thể nói cách khái qt nghề mơi giới BĐS Việt Nam tồn phát triển cách tự phát, khơng có định hướng nên thiếu tính chuyên nghiệp Để thị trường BĐS vận hành cách động phát triển cách bền vững nghề mơi giới BĐS phải tiêu chuẩn hóa, nhà mơi giới phải đào tạo cách có hệ thống chuyên sâu Những bất cập phần lớn xuất phát từ nguyên nhân sâu xa việc thiếu trung tâm đào tạo môi giới thức, có uy tín với chương trình đào tạo có hệ thống mang tính chun mơn cao, thờ số quan chức liên quan, đạo đức nghề nghiệp bị bỏ qua… Khách hàng trung tâm môi giới thường bị che dấu thông tin, thông tin mà trung tâm đưa khó kiểm sốt Mỗi trung tâm lại có kiểu hợp đồng riêng với điều khoản tùy tiện để trói buộc khách hàng trốn tránh trách nhiệm Khơng người lỡ mua đất qua môi giới phải trắng tài sản Nhân viên trung tâm môi giới không đào tạo chuyên môn, dẫn đến việc sản phẩm dịch vụ họ sơ sài, thiếu tôn trọng khách hàng Ở tầm cao hơn, nhà môi giới đảm nhận thương vụ mơi giới lớn, đa dạng cách trọn vẹn, hiệu Hầu hết thương vụ lớn thuộc tay công ty bất động sản nhượng quyền thương mại từ nước ngồi CBRE,Savills,Colliers… Ba cơng ty lớn chiếm 90% thị phần thị trường dịch vụ bất động sản (môi giới,định giá, tư vấn…) Đề xuất vấn đề cần giải PHÍ MẠNH HÙNG – 11121630 29 Page ĐỀ ÁN MÔN HỌC – GVHD: T.S NGUYỄN MINH NGỌC Hiện nay, nhận thức tầm quan trọng nghề môi giới BĐS Nhà nước tiến hành kiểm sốt nghề mơi giới bất động sản góc độ số lượng thông qua việc đào tạo cấp chứng hành nghề Tuy nhiên, cần sớm kiểm soát theo chiều sâu, chất lượng đội ngũ môi giới bất động sản Chương trình đào tạo chứng hành nghề cần soạn thảo bản, đầy đủ giao cho sở có chun mơn vững trực tiếp đào tạo khảo sát Yêu cầu với học viên tham gia khóa học phải khắt khe Sàn giao dịch bất động sản đời với trọng trách lớn làm thị trường tăng số minh bạch Tuy nhiên thực tế cho thấy rằng, sàn giao dịch bất động sản chưa làm tốt chức Cần có hành lanh pháp lý cụ thể, chế kiểm sốt chặt chẽ để tránh tình trạng loạn sàn giao dịch bất động sản Trong sàn đạt tiêu chuẩn ít, chủ yếu sàn không đủ tiêu chuẩn Tạo nên cộng đồng, câu lạc bộ, hiệp hội nghề môi giới bất động sản câu lạc BĐS Hà Nội Các tổ chức xây dựng, hình thành mơi trường học hỏi tiếp thu mới, cạnh tranh lành mạnh nghề, tăng liên kết công việc Có chế độ khen thưởng,tun dương cá nhân mơi giới hoạt động xuất sắc, từ nêu lên gương sáng để học hỏi Cần mở rộng thêm chuyên ngành đào tạo “quản trị kinh doanh bất động sản” tạo trường đại học nước Cần có chế ưu đãi phát triển từ Bộ giáo dục đào tạo Đây nơi cung cấp nguồn nhân lực có chất lượng cho thị trường bất động sản tương lai PHÍ MẠNH HÙNG – 11121630 30 Page