Kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

BỘGIÁODỤCVÀĐÀOTẠO BỘTÀICHÍNH HỌCVIỆNTÀICHÍNH - NGUYỄNNGỌCHIỀN KẾTỐNDOANHTHUTRONGDOANH NGHIỆPKINHDOANHBẤTĐỘNGSẢN LUẬNÁNTIẾNSĨKINHTẾ HÀNỘI-2023 NGUYỄNNGỌCHIỀN KẾTỐNDOANHTHUTRONGDOANH NGHIỆPKINHDOANHBẤTĐỘNGSẢN Chunngành:Kếtốn Mã số :9.34.03.01 LUẬNÁNTIẾNSĨKINHTẾ Ngườihướngdẫnkhoahọc: PGS,TS.NGUYỄNMẠNHTHIỀU TS.NGUYỄNQ U A N G H Ư N G HÀNỘI-2023 LỜICAMĐOAN Tôi xin cam đoan luận án cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các sốliệu kết nêu luận án trung thực có nguồn gốc rõ ràng trích dẫnđầyđủtheoquyđịnh HàNội,ngày tháng3 năm 2023 Tác giảluậnán NguyễnNgọcHiền LỜICẢMƠN Để hoàn thành luận án này, NCS xin chân thành cảm ơn PGS TS NguyễnMạnh Thiều TS Nguyễn Quang Hưng hướng dẫn, động viên NCS suốtquátrìnhthựchiệnluậnán NSC xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến nhà khoa học, thầy Khoa Kếtốn Học viện tài đặc biệt TS Bùi Thị Thu Hương nhận xét, góp ý đểNCScócáinhìnrõnéthơn vềkhunglý thuyếtcủaluậnán NCS xin cảm ơn Khoa sau Đại học- H ọ c v i ệ n T i c h í n h đ ã t o đ i ề u k i ệ n giúp đỡNCStrongsuốtquátrình họctập vànghiêncứu NCS xin trân trọng cảm ơn giúp đỡ nhiệtt ì n h c ủ a c c c h u y ê n g i a , c c Anh/ Chị công tác Công ty kinh doanh BĐS hỗ trợ, giúp đỡ NCS trongqtrìnhthuthập thơngtinphụcvụviếtluậnán Cuối cùng,NCS xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến gia đình,đồng nghiệp,b n bèđãđộngviênvàgiúpđỡNCShồnthànhLuậnánnày HàNội,ngày tháng3năm2023 Tác giảluậnán NguyễnNgọcHiền MỤCLỤC Trang LỜICAMĐOAN i LỜICẢM ƠN .ii MỤCLỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮVIẾTTẮT vi DANH MỤCCÁC BẢNGBIỂU vii DANH MỤCCÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Sựcầnthiếtcủađềtàinghiêncứu Tổngquannghiêncứu Mụctiêutiêunghiêncứu 18 Câuhỏinghiêncứu 19 Đốitượngvàphạmvinghiêncứu 19 Phươngphápnghiêncứu 20 Nhữngđónggópmớicủaluậnán 24 Kếtcấucủaluậnán 24 Chương1CƠSỞLÝLUẬNVỀ KẾTOÁNDOANHTHUTRONGDOANHNGHIỆP 1.1 Kháiquátvềdoanhthutrongdoanhnghiệp .25 1.1.1 Kháiniệmdoanhthu 25 1.1.2 Phânloạidoanhthutrongdoanhnghiệp 29 1.2.Nguyêntắckếtoánchiphốiđếnkếtoándoanhthutrongdoanhnghiệp 32 1.2.1 Nguyêntắccơ sở dồntích 32 1.2.2 Nguyêntắcphùhợp 32 1.2.3 Nguyêntắcnhấtquán 33 1.2.4 Nguyêntắcbảnchấthơnhìnhthức 33 1.2.5 Nguyêntắctrọngyếu 34 1.3 Kế toándoanhthutrongdoanhnghiệp 34 1.3.1 Xác địnhhợpđồngvớikháchhàng .36 1.3.2 Xác địnhnghĩavụthựchiệntronghợpđồng 41 1.3.3 Xác địnhgiátrịcủahợpđồng .43 1.3.4 Phânbổgiátrịhợpđồngchocácnghĩa vụthực 46 1.3.5 Ghinhậndoanhthutrongdoanhnghiệp .48 1.3.6 Trìnhbàydoanhthutrênbáocáotàichính 56 1.4 Các nhântốảnhhưởngkếtoándoanhthutrongdoanhnghiệp 58 1.4.1 Các lýthuyếtnềntảng 58 1.4.2 Cácnhântố ảnhhưởng đếnkế toándoanhthutrong doanhnghiệp 61 1.5 Kếtoándoanhthutạimộtsốquốc giatrênthếgiớivàbài họckinhnghiệm choViệtNam 67 1.5.1 Kếtoándoanhthutạimộtsố quốc gia trênthế giới 67 1.5.2 BàihọckinhnghiệmchoViệtNam .69 KẾT LUẬNCHƯƠNG1 .71 Chương THỰC TRẠNG KẾ TOÁN DOANH THU TRONG DOANH NGHIỆP KINHDOANHBẤTĐỘNGSẢN .72 2.1 Kháiquátvềdoanhnghiệp kinhdoanh bấtđộngsảntạiViệtNam .72 2.1.1 Quátrìnhhìnhthànhvàpháttriểncủathịtrườngkinhdoanhbấtđộng sảntạiViệtNam 72 2.1.2 Thựct r n g t h ị t r n g k i n h d o a n h b ấ t đ ộ n g s ả n V i ệ t N a m hiệnn a y 75 2.1.3 Đặcđiểm củahoạt đ ộ n g kinh doanhbấtđ ộ n g s ản ảnhhưởngđến kế toándoanhthu doanhnghiệp 82 2.1.4 ĐặcđiểmtổchứcquảnlýtrongdoanhnghiệpkinhdoanhbấtđộngsảnViệt Nam 85 2.1.5 Đặcđiểmtổchứcbộmáy kếtoántrongdoanhnghiệpkinhdoanhbất động sảnViệtNam 86 2.2 KếtoándoanhthubấtđộngsảntheoquyđịnhcủaphápluậtViệt N am .89 2.2.1 Khungpháplýkếtoándoanhthu 89 2.2.2 Kếtoándoanhthubấtđộngsảntheochuẩn mựcvàchếđộkếtoánViệt Namhiệnnay 90 2.3 Thựctrạng kếtoándoanhthu doanhnghiệp kinhdoanh bấtđộng sản .94 2.3.1 Thựct r n g x c đ ị n h h ợ p đ n g v i k h c h h n g t r o n g d o a n h n g h i ệ p kinhdoanhbấtđộngsản 94 2.3.2 Thựctrạngxácđịnhnghĩavụthựchiệnhợpđồngtrongdoanhnghiệp kinhdoanhbấtđộngsản 98 2.3.3 Thựctrạngxácđịnhgiátrịhợpđồngtrongdoanhnghiệpkinhdoanhbấtđộng sản 100 2.3.4 Thựctrạngphânbổgiátrịhợpđồngchocácnghĩavụthựchiệntrong doanhnghiệp kinhdoanhbấtđộngsản .101 2.3.5 Thựct r n g g h i n h ậ n d o a n h t h u t r o n g d o a n h n g h i ệ p k i n h d o a n h b ấ t động sản .102 2.3.6 Thựct r n g t r ì n h b y d o a n h t h u t r ê n b o c o t i c h í n h t r o n g d o a n h nghiệpkinhdoanhbấtđộngsản 109 2.4 Thựctrạngcácnhântốảnhhưởngđếnkếtoándoanhthutrongdoanhnghiệp kinhdoanhbấtđộngsản .109 2.4.1 Mơhìnhnghiêncứu 109 2.4.2 Phươngp h p x l ý d ữ l i ệ u v ề c c n h â n t ố ả n h h n g đ ế n k ế t o n doanhthu doanhnghiệpkinhdoanhbấtđộng sản 113 2.4.3 Đánhg i t h ự c t r n g c c n h â n t ố ả n h h n g đ ế n k ế t o n d o a n h t h u trongdoanh nghiệpkinhdoanhbấtđộngsản 116 2.5 Đánhgiá t h ự c t r n g k ế toándoanh th u t r o n g d o a n h n g h i ệ p k i n h doanh b ấ t động sảnViệtNam 124 2.5.1 Ưuđiểm 124 2.5.2 Hạnchế 126 2.5.3 Nguyênnhâncủanhữnghạnchế 130 KẾT LUẬNCHƯƠNG2 134 Chương MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN KẾ TỐN DOANH THUTRONGDOANHNGHIỆPKINHDOANHBẤTĐỘNGSẢN 135 3.1 Địnhhướngpháttriểncủadoanhnghiệp kinhdoanhbấtđộngsảnViệtNam .135 3.1.1 Bốicảnhkinhtếthếgiớivà ViệtNam 135 3.1.2 ĐịnhhướngpháttriểnhoạtđộngkinhdoanhbấtđộngsảnViệtNam .139 3.2 Cácucầuhồn thiệnkếtốn doanh thutrongdoanhnghiệpkinh doanhbất động sản 142 3.3 Giảipháphồn thiệnkếtốndoanhthutrongdoanh nghiệp kinh doanhbất động sản 144 3.3.1 Hoànt h i ệ n x c đ ị n h h ợ p đ n g v i k h c h h n g t r o n g d o a n h n g h i ệ p kinhdoanhbấtđộngsản 145 3.3.2 Hoànthiệnxácđịnhnghĩavụ thựchiện hợpđồng 148 3.3.3 Hoànthiệnxác địnhgiá trịhợpđồng 150 3.3.4 Hoànthiệnphânbổgiátrịhợpđồngchocácnghĩavụthựchiện 154 3.3.5 Hoànt h i ệ n g h i n h ậ n d o a n h t h u t r o n g d o a n h n g h i ệ p k i n h d o a n h b ấ t động sản .156 3.3.6 Hồnthiệntrìnhbàythơngtintrênbáocáotàichính .161 3.3.7 Mộtsốgiảiphápkhácnhằmhồn thiệnkếtốn doanh thutrongdoanh nghiệp kinhdoanhBĐS 162 3.4 Điềukiệna ́pduṇgca ́cgiảipha ́phoa ̀nthiệnkế t o a ́ndoanhthutrongdoanh nghiệpkinhdoanh bấtđộng sảnViệtNam 164 3.4.1 Vềphi Nhàn ước vàn gànhchủq u a ̉n 164 a cać doanhnghiệp .167 3.4.2 Vềphi a 3.4.3 Vềphíacác Sở giaodịchchứngkhoốn 172 3.4.4 Vềphiacác sở đàotạo 173 KẾT LUẬNCHƯƠNG3 174 KẾT LUẬN 175 DANH MỤC CÁC CƠNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ LIÊNQUANĐẾNLUẬNÁN 178 DANHMỤCTÀI LIỆUTHAMKHẢO 179 PHỤLỤC 190 DANHMỤCCÁCCHỮVIẾTTẮT AICPA APB BCTC BĐS BTC CCDV CĐKT CMKT DN DT FASB FRS102 GAAP GTGT HĐ IAS IASB IASC IFRS IFRIC KTTC KTQT NPT NSNN SXKD TK VAS AmericanInstituteofCertifiedPublicAccountants HộikếtốnviêncơngchứngHoakỳ AccountingPrinciplesBoard Uỷbancácngun tắckếtốn Báo cáotài Bấtđộngsản BộTàichính Cungcấpdịch vụ Cânđốikế tốn Chuẩnmựckếtốn Doanhnghiệp Doanh thu FinancialAccountingStandards Board Uỷbanchuẩnmựckế tốntàichính FinancialReportingStandardapplicableintheUKandRepublicofIreland Chuẩnmực Báocáo tàichínháp dụngcho Anhvà CộnghồIreland Generallyaccepted accountingprinciples Cácngun tắckế tốnchungđược thừanhận Giátrịgiatăng Hợpđồng InternationalAccountingStandards Chuẩnmựckếtoánquốctế InternationalAccountingStandardsBoard Hộiđồngchuẩnmựckếtoánquốctế InternationalFinancialReportingCommittee Uỷbanchuẩnmực kếtoánquốctế InternationalFinancialReportingStandards Chuẩnmực báo cáo tàichínhquốc tế InternationalFinancialReportingInterpretations Cơ quanchunvềdiễngiảicủatổchứcIASB Kế tốn tàichính Kế tốn quảntrị Nợphải trả NgânsáchNhànước Sảnxuấtkinhdoanh Tàikhoản VietnameseAccountingStandard ChuẩnmựckếtoánViệtNam DANHMỤCCÁCBẢNGBIỂU Bảng1 : B ả n g t ổ n g h ợ p c c c n g t r ì n h n g h i ê n c ứ u l i ê n q u a n đếnc c nhântốảnhhưởngđếnkếtoándoanhthutrongDN .65 Bảng2.1:CácDNkinhdoanhBĐSnhàởcólợinhuậncaonăm2021 76 Bảng2.2:CơcấudoanhthuthuầncủaCTCPVinhomes 76 Bảng2.3:CơcấudoanhthuthuầncủatậpđoànVingroup 77 Bảng2 : M ộ t s ố l o i h ợ p đ n g v i k h c h h n g đ i ể n h ì n h t i D N k i n h doanhBĐS .95 Bảng2.5:M tảnhântốảnhhưởngđến k ế tốnd oa n t h u trongDN k i n h doanhBĐS 111 Bảng2.6:Kếtquảkiểmđịnhđộtincậycủacácthangđo .118 Bảng2.7:KếtquảkiểmđịnhKMOvàBartlett 119 Bảng2.8:Kếtquảkiểmđịnhđộtincậycủacácnhântốsaukhirúttrích .121 Bảng 2.9:Tiǹ hhiǹ haṕ dungIFRStrên thếgiới 131 Bảng3 : Đ n h g i m ứ c đ ộ q u a n t r ọ n g c ủ a c c g i ả i p h p h o n t h i ệ n k ế toándoanhthutrongDNkinhdoanhBĐS 145 Bảng3.2:NhómchỉsốđánhgiákhảnăngthanhtốncủakháchhàngDN 146 Bảng3.3:Bảngxácđịnhsốtiềnthanhtốntheotiếnđộhợpđồng .151 Bảng3.4:Bảngxácđịnhkhoảntíndụngdokháchhàngthanhtốntrước 151 Bảng3.5:Bảngxác đ ị n h sốtiề nkhách hàngtha nh toá ntạithờ iđiể m bàn giaonhà 153 Bảng3 : T ổ n g h ợ p m ộ t s ố đ i ể m k h c b i ệ t đ i ể n h ì n h g i ữ a I F R S v VAS14 169 DANHMỤCCÁCHÌNH Hình1.1:CácbướcxácđịnhdoanhthuHĐvớikháchhàng 35 Hình1.2:Dấuhiệunhậnbiếtmộthợpđồngvớikháchhàng 38 Hình1.3:Ghinhậnhợpđồngđơnnhấthoặcriênglẻ 40 Hình1.4:Phươngphápướctínhkhoảnthanhtốnbiếnđổi .44 Hình1.5:Thờiđiểmghinhậndoanhthutheohơpđồngvớikháchhàng .50 Hình2.1:LĩnhvựchoạtđộngcủaDNBĐSViệtNamniêmyết 78 Hình2.2:TìnhhìnhthịtrườngBĐScủamộtsốtỉnhthànhtrêncảnước .79 Hình2.3:ThốngkêsốlượngcănhộmởbántạiHàNội 80 Hình2.4:ThốngkêsốlượngcănhộmởbántạiTP.HCM 80 Hình2.5:Thốngkêsốlượngbiệtthự/nhàliềnkềmởbántạiHàNội .80 Hình2.6:Thốngkêsốlượngbiệtthự/nhàliềnkềmởbántạiTP.HCM 80 Hình2.7:ThốngkêdiệntíchgiaodịchchothkinhdoanhtạiHàNội 81 Hình2.8:ThốngkêdiệntíchgiaodịchchothkinhdoanhtạiTP.HCM 81 Hình2.9:Tổchứckếtốntheohìnhthứctậptrung .87 Hình2.10:Tổchứckếtốntheohìnhthứcphântán 88 Hình2.11:Quytrìnhthựchiệnhợpđồngvớikháchhàng 98 Hình2.12:Mơhìnhnghiêncứucácnhântốảnhhưởngkếtốndoanhthu 110 Hình2.13:Điềukiệnghinhậndoanhthutheothờigianvàthờiđiểm 128 Hình3.1:BiếnđộnggiácổphiếuBĐSsovớiVNIndextrong6thángđầu năm2022 137 Hình3.2:TráiphiếuDNvàtráiphiếuBĐSpháthành 138 Hình3.3:Top10DNcóquỹđấtlớnnhấttrênthịtrườngchứngkhốn .138 Hình3.4:LộtrìnhchuyểnđổitừVASsangIFRS .172 Hình3.5:CácmốcthờigianthựchiệnchuyểnđổivàápdụngIFRS15 172