Quản lý nhà nước về giá đất

BỘGIÁO DỤCVÀĐÀO TẠO TRƢỜNGĐẠIHỌCLUẬTTHÀNHPHỐHỒCHÍMINH CHÂUHỒNGTHÂN QUẢNLÝNHÀNƢỚCVỀGIÁĐẤT LUẬNÁNTIẾNSĨLUẬT HỌC TP.HỒCHÍ MINH- NĂM2021 CHÂUHOÀNGTHÂN QUẢNLÝNHÀNƢỚCVỀGIÁĐẤT Chuyên ngành: LUẬT HIẾN PHÁP VÀ LUẬT HÀNH CHÍNHMãsố:9380102 LUẬNÁNTIẾNSĨLUẬTHỌC NGƢỜIHƢỚNGDẪNKHOAHỌC: PGS.TSPHANTRUNG HIỀNPGS.TSPHANNHẬTTHANH TP.HỒCHÍ MINH- NĂM2021 LỜI CAMĐOAN Tơi tên Châu Hồng Thân, nghiên cứu sinh khóa 13, chun ngành Luật HiếnphápvàLuậtHànhchính,TrườngĐạihọcLuậtthànhphốHồChíMinh.Tơixincamđoan luận án cơng trình nghiên cứu riêng tơi, thực với hướngdẫn PGS TS Phan Trung Hiền PGS TS Phan Nhật Thanh Những thông tin tôiđưa luận án trung thực, có trích dẫn nguồn tham khảo đầy đủ Những phântích, kiến nghị tơi đề xuất dựa trình tìm hiểu, nghiên cứu cá nhân vàchưatừngđược cơng trình kháccơngbố trước đó./ Nghiêncứusinh ChâuHoàngThân DANHMỤC TỪVIẾTTẮT SỐTT CHỮVIẾTTẮT NỘIDUNGĐƢỢCVIẾTTẮT CSDL Cơsởdữliệu LĐĐ LuậtĐấtđai PLĐĐ Phápluậtđấtđai QLNN Quảnlýnhànước TN&MT TàinguyênvàMôitrường UBND Ủybannhândân MỤCLỤC PHẦNMỞĐẦU 1 Tínhcấpthiếtcủa đềtài .1 Mụcđíchvànhiệmvụnghiêncứucủađềtài 2.1 Mục đíchnghiêncứu .3 2.2 Nhiệmvụnghiên cứu 3 Phạmvinghiêncứuvàđốitƣợngnghiêncứu 3.1 Phạmvinghiêncứu 3.2 Đốitượngnghiên cứu 4 Phƣơngphápluậnvàphƣơngphápnghiêncứu .5 Nhữngđiểmmới vàýnghĩacủaluậnán 6 Kếtcấu củaluậnán .7 CHƢƠNG1 T Ổ N G Q U A N T Ì N H H Ì N H N G H I Ê N C Ứ U Đ Ề T À I V À N H Ữ N G VẤNĐỀCẦNTIẾPTỤCNGHIÊN CỨU 1.1 Tổng quan tình hìnhnghiêncứu 1.1.1 Tìnhhìnhnghiêncứutrongnước 1.1.2 Tìnhhìnhnghiêncứuởnướcngồi 20 1.1.3 Đánh giá tổng quantìnhhìnhnghiêncứu vấn đềcần tiếptụcnghiên cứu.261.2.Cơsởlý thuyếtnghiêncứu .27 1.3 Câu hỏinghiêncứuvàgiảthuyếtnghiêncứu 33 1.3.1 Câuhỏinghiên cứu .33 1.3.2 Giả thuyếtnghiêncứu 33 KẾTCHƢƠNG 35 CHƢƠNG2.CƠSỞLÝLUẬNVÀQUYĐỊNHP H Á P L U Ậ T Q U Ả N L Ý NH ÀNƢỚCVỀGIÁĐẤTỞVIỆTNAM 36 2.1 Khái quátvềgiá đất 36 2.1.1 Kháiniệmvàđặcđiểmcủagiáđất 36 2.1.2 Nhữngyếutốhìnhthànhvà ảnhhưởngđếngiá đất 41 2.1.3 Nhữngtácđộngcủagiáđất 46 2.2 Cơsởlýluậntrongquảnlýnhànƣớcvềgiáđất 52 2.2.1 Kháiniệm,đặcđiểmquảnlýnhànướcvềgiáđất 52 2.2.2 Các yếutốtácđộngđếnquảnlý nhà nước vềgiáđất 55 2.3 Quyđịnhphápluậttrongquảnlýnhànƣớcvềgiáđất 58 2.3.1 Nguyêntắcquảnlýnhà nước vềgiáđất .58 2.3.2 Đốitượngquản lývàmụctiêuquảnlý nhànướcvềgiáđất .60 2.3.3 Nộidung quảnlýnhànướcvềgiáđất 64 2.3.4 Hìnhthứcquản lýnhànướcvềgiáđất 74 2.3.5 Chủt h ể q u ả n l ý n h n c v ề g i đ ấ t v p h n g p h p q u ả n l ý n h n c v ề giáđất 76 2.4 Nhữngnộidungquảnlýđấtđaiảnhhƣởngđếnhiệuquảquảnlýnhànƣớcvềgiáđất 83 2.5 Nhữngyêucầubảođảmhiệuquảquảnlýnhànƣớcvềgiáđất 85 2.5.1 Côngkhai,minhbạchtrongquảnlýnhànướcvềgiáđất 85 2.5.2 SựthamgiacủaNhândântrongquản lýnhànướcvềgiá đất 86 2.5.3 Tráchnhiệmgiảitrìnhtrongquảnlý nhànướcvềgiáđất 87 2.5.4 Cânbằng lợiích trongquảnlýnhànước vềgiáđất .88 2.5.5 Nềntảngthịtrườngtrongquản lýnhà nướcvềgiá đất 89 2.5.6 Thượngtônphápluậttrongquảnlýnhànước vềgiáđất .90 2.5.7 Yếutốconngườivàkỹthuậttrongquảnlýnhànướcvềgiáđất .90 KẾTCHƢƠNG 92 CHƢƠNG3 T H Ự C T R Ạ N G P H Á P L U Ậ T V Ề Q U Ả N L Ý N H À N Ƣ Ớ C V Ề GIÁĐẤTỞVIỆTNAM 93 3.1 Thựct r n g n ộ i d u n g q u ả n l ý , h ì n h t h ứ c q u ả n l ý n h n ƣ c v ề g i đ ấ t ViệtNam 93 3.1.1 Xây dựngchiến lược,kếhoạchquảnlý nhànướcvềgiáđất 93 3.1.2 Banhànhquyết địnhquảnlýnhànước vềgiáđất 96 3.1.3 Quyếtđịnhgiáđất .104 3.1.4 Xây dựngcơ sởdữliệuvàdựbáovềgiáđất 110 3.1.5 Đàotạo,bồidưỡngnghiệpvụđộingũ quảnlýgiáđất 112 3.1.6 Kiểmtra,thanhtra, xử lývi phạmvàgiải quyếtkhiếunại,tốcáo vềgiá đất.115 3.1.7 Thựctrạng hình thứcquản lýnhànướcvềgiáđất .120 3.2 Thựctrạngvềtổchức,hoạtđộngcủachủthểquảnlýnhànƣớcvềgiáđấtvàphƣơn gphápquảnlýnhànƣớcvềgiáđất 123 3.2.1 Chủthểquảnlý nhànướcvềgiáđất 123 3.2.2 Phươngphápquảnlýnhànướcvềgiáđất 128 3.3 Thựctrạngvềnộidungquảnlýđấtđaiảnhhƣởngđếnhiệuquảquảnlýnhànƣớcv ềgiáđất 131 3.4 Nhậnxéthiệuquảquảnlýnhànƣớcvềgiáđất 134 3.4.1 Côngkhai,minhbạchtrongquảnlýnhànướcvềgiáđất 134 3.4.2 SựthamgiacủaNhândântrongquản lýnhànướcvềgiá đất .136 3.4.3 Tráchnhiệmgiảitrìnhtrongquảnlý nhànướcvềgiáđất 136 3.4.4 Cânbằng lợiích trongquảnlýnhànước vềgiáđất .138 3.4.5 Nềntảngthịtrườngtrongquản lýnhànướcvềgiá đất 139 3.4.6 Thượngtônphápluậttrongquảnlýnhànước vềgiáđất .140 3.4.7 Yếutốconngườivà kỹthuậttrongquảnlýnhà nước vềgiáđất 142 3.5 Những hạn chế,bấtcập vànguyênnhân tồn tạitrong quản lýn h n ƣ c v ề giáđấtở ViệtNam .143 KẾTCHƢƠNG .148 CHƢƠNG4 Đ Ị N H H Ƣ Ớ N G V À G I Ả I P H Á P N Â N G C A O H I Ệ U Q U Ả Q UẢNLÝNHÀNƢỚCVỀGIÁĐẤTỞVIỆTNAM 149 4.1 ĐịnhhƣớnghoànthiệnquảnlýnhànƣớcvềgiáđấtởViệtNam 149 4.2 Giảip h p h o n t h i ệ n n ộ i d u n g q u ả n l ý v h ì n h t h ứ c q u ả n l ý n h n ƣ c v ề giáđất 151 4.2.1 Xây dựngchiến lược,kếhoạchquảnlý nhànướcvềgiáđất 151 4.2.2 Banhànhquyết địnhquảnlýnhànước vềgiáđất .152 4.2.3 Quyếtđịnhgiáđất .155 4.2.4 Xây dựngcơ sởdữliệuvàdựbáovềgiáđất 160 4.2.5 Đàotạo,bồidưỡngnghiệpvụđộingũ quảnlýgiáđất 162 4.2.6 Kiểmtra,thanhtra, xử lývi phạmvàgiải quyếtkhiếunại,tốcáo vềgiá đất.164 4.3 Giảiphápvềtổchức,hoạtđộngcủachủthểquảnlýnhànƣớcvềgiáđất vàphƣ ơngphápquảnlýnhànƣớcvềgiáđất .167 4.3.1 Chủthểquảnlý nhànướcvềgiáđất 167 4.3.2 Phươngphápquảnlýnhànướcvềgiáđất 172 4.4 Giảipháphoànthiệnnhữngnộidungcơbảntrongquảnlýđấtđainângcaohiệ uquảquảnlýnhànƣớcvềgiáđất 175 KẾTCHƢƠNG .181 KẾTLUẬN 182 DANHM Ụ C C Á C C Ơ N G T R Ì N H K H O A H Ọ C L I Ê N Q U A N Đ Ế N Đ Ề T À I LUẬNÁN ĐÃCÔNGBỐ DANHMỤCTÀILIỆUTHAMKHẢO PHẦNMỞĐẦU Tínhcấpthiếtcủa đềtài Điều 51 Hiến pháp năm 2013 nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Namquy định:“nền kinh tế Việt Nam kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩavớinhiềuhìnhthứcsởhữu,nhiềuthànhphầnkinhtế” Điều khẳng định vai tròquản lý, điều tiết Nhà nước trình phát triển kinh tế thị trường ViệtNam Việc thiết lập vai trò quản lý Nhà nước dựa sở lý thuyết P.A.Samuelson:“cả thị trường Nhà nước cần thiết cho kinh tế vận hành lànhmạnh Thiếu hai điều hoạt động kinh tế đại chẳng khác vỗtay bàn tay”.1Vì vậy, vai trị quản lý Nhà nước kinh tế thịtrường thiếu Tùy vào lĩnh vực, nội dung khác mà Nhànước có quản lý mức độ hợp lý, hình thức phương pháp quản lý phải phùhợpvớiquyluậtthị trường Đất đai tài nguyên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn lực tolớn đất nước Theo Hernando De Soto,“bất động sản chiếm khoảng 50% cảicủa nước tiên tiến; nước phát triển, số gần ba phần tư”.2Ởnước ta, nguồn thu từ đất đai chiếm tỉ trọng cao với tỉ lệ trung bình 9,6% số thungân sách nhà nước giai đoạn 2006 - 2011 09 tháng đầu năm 2019 nguồn thutừ đất đai chiếm 10,5% thu ngân sách nội địa 3Giá trị kinh tế củađ ấ t đ a i , c c n g u n thu từ đất đai xác định chịu ảnh hưởng yếu tố then chốt giáđất Giá đất sở để xác định chi phí đầu vào, định giá thành sản xuất giácả hàng hóa bán thị trường; 4ảnh hưởng đến khả tiếp cận đất đai biếnđộng bấtthường giá đất làm phânhóa sâusắc khoảng cách giàu nghèot r o n g x ã hội,phátsinhnhữngbấtđồnggaygắttrongquảnlýđấtđai.Vìvậy,giáđấtđóngvaitrị quantrọngtrongqtrìnhpháttriểnkinhtếcủaquốcgia,ảnhhưởngtrựctiếpđếnđời sống người dân; tính ổn định, bền vững cơng xã hội phát triểnkinht ế t h ị t r n g N h ữ n g k ế t l u ậ n k h o a h ọ c v t h ự c t i ễ n đ ã c h ứ n g m i n h t ầ m q u a n trọngc ủ a g i đ ấ t t r o n g q u t r ì n h p h t t r i ể n k i n h t ế x ã h ộ i ; đ n g t h i k h ẳ n g đ ị n h khơngthểtuyệtđối hóathịtrườngtrongcơngtácquảnlýgiáđất Từ lý thuyết vai trị Nhà nước kinh tế thị trường, chế độ sở hữu đấtđai tác động giá đất đặt nội dung khoa học cần nghiên cứu:Nhànướcquảnlýgiáđấtnhưthếnàođểphùhợpquyluậtthịtrường,pháthuytốiưu PaulASamuelson,WilliamD.Nordhaus(2011),Kinh tếhọc,NXBTàichính,HàNội,tr.94 Hernando De Soto (2000),The Mystery of Capital - Why capitalism triumphs in the West and Fails everywhereelse,BlackSwan, London, p.88 DanhHồng(2019),“9thángnăm2019,nguồnthutừđấtđaiđạttrên87nghìntỷđồng”,BáođiệntửcủaBộXâyd ựng,https://baoxaydung.com.vn/9-thang-nam-2019-nguon-thu-tu-dat-dai-dat-tren-87-nghin-ty-dong265323.html,[truycậpngày26/11/2019] Lưu Quốc Thái (2016),Những vấn đề pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, NXB Hồng Đức, Tp.Hồ ChíMinh, tr.71 hiệu giá đất thực mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội pháttriểnbềnvữngởViệtNam Nghị số 19-NQ/TW ngày 31 tháng 10 năm 2012 Hội nghị Trung ương 6Khóa XI tiếp tục đổimới sách, phápl u ậ t v ề đ ấ t đ a i đ ã k h ẳ n g đ ị n h t ầ m q u a n trọng định hướng đổi giá đất quản lý đất đai.Chủt r n g v n g u y ê n tắc xây dựng pháp luật giá đất Nghị xác định là:“bảo đảm phùhợp với chế thị trường có quản lý Nhà nước” Triển khai chủ trương trên,LĐĐ năm 2013 lần quy định giá đất nội dung quản lýtrong lĩnh vực đất đai, cụ thể khoản 10 Điều 22 LĐĐ năm 2013 quy định: “quản lý tàichính đất đai giá đất” 5Điều cho thấy phù hợp kịp thời nội dungnghiêncứucủaluậnán Bên cạnh đó, thực trạng quản lý giá đất, mâu thuẫn, xung đột giá đấtthời gian qua Việt Nam phần minh chứng chưa phù hợp nhu cầu hồnthiệncủaphápluậthiệnhànhvềvaitrịquảnlýcủaNhànướcđốivớigiáđất.Giáđấtởnước tathờigianquatăngcaokhơngbìnhthườngđếnmứcbáođộng 6Nhà nướcchưa có hệ thống quản lý, theo dõi, cập nhật giá đất thị trường làm sở để quyếtđịnh giá đất, thẩm định giá đất 7Theo đánh giá tác giả Nguyễn Quang Tuyến thì:“giá đất nghiêng bảo vệ quyền lợi Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữutoàn dân đất đai xác định giá đất phù hợp làm để giải quyếthài hòa xung đột lợi ích kinh tế chủ thể quản lý sử dụng đấtđai”.8Những hạn chế QLNN giá đất nguyên nhân làm cho tình trạng thamnhũng, thất thu ngân sách đất đai ngày nghiêm trọng, quyền lợi người sửdụng đất khơng bảo đảm đáng, việc tiếp cận đất đai nhà đầu tư trở nênkhók h ă n C c l o i g i đ ấ t c ủ a N h n c c h a g ắ n k ế t đ ể p h t h u y h i ệ u q u ả t ố i u trongquảnlýgiáđấtmàphátsinhxungđột,ảnhhưởngđếnhiệuquảápdụnggiáđấtnhà nước Thực trạng phản ánh hạn chế QLNN giá đất nhữngnguyên nhân bất cập quản lý, sử dụng đất đai Việt Nam Các cơngtrình nghiên cứu quy định giá đất chủ yếu giải nội dung định giá đất;chưanghiêncứutổngquátvàxâydựngcănc ứ k h o a h ọ c đ ể đ n h g i v h o n t h i ệ n thựctrạngphápluật QLNN vềgiá đất Những tồn QLNN giá đất làm hạn chế nguồn lực kinh tế đất đaitrong trình phát triển Nghiên cứu, giải bất cập giá đất từ góc độkinhtế,hiệntượnggiábấtđộngsảntrênthịtrườngđãcórấtnhiềucơngtrìnhcơngbố Cụ thể: Điều Luật Đất đai năm 1987; Điều 13 Luật Đất đai năm 1993; khoản Điều Luật Đất đai năm 2003cáccơ sởpháplýtrên khôngđề cập đếngiá đấttrongnộidungquảnlýnhànước vềđấtđai LưuQuốcThái(2016),sđd (4),tr.84 Bùi Ngọc Tuân, “Báo cáo chuyên đề giá đất”,Tham luận Hội thảo “Về tiếp tục đổi sách, phápluật đất đai thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, đại hóa đất nước”,Văn phịng Trung ương ĐảngCộngsảnViệtNam, tổchức tạiTrườngĐạihọc CầnThơ ngày13/9/2012, tr.9 Nguyễn Quang Tuyến (2013), “Các quy định giá đất”,Tạp chí Tài nguyên môi trường,kỳ - tháng8/2013, tr.11-13 tiếp cận giá đất từ góc nhìn luật hành hướng tiếp cận có tính Giảiquyết vấn đề giá đất qua hồn thiện vai trị quản lý Nhà nước tảng luậthành phùh ợ p v i đ ặ c t h ù t h ể c h ế q u ả n l ý đ ấ t đ a i V i ệ t N a m , k h i N h nước chủ thể đại diện thực quyền chủ sở hữu đất đai, chi phốimạnh mẽ trình quản lý sử dụng đất đai Mặc dù tiếp cận từ góc độ luật hànhchính kết nghiên cứu luận án tiền đề tạo nên đột phá kinh tế đấtđai, phát huy hiệu vai trò quản lý Nhà nước xây dựng kinh tế thịtrườngpháttriểnổnđịnh,bềnvững Từ lý trên, tác giả định lựa chọn đề tài“Quản lý nhà nước vềgiáđất”làmluậnánTiếnsĩluậthọcchuyênngànhluậthiếnphápvàluậthànhchính Mụcđíchvànhiệmvụnghiêncứucủađềtài 2.1 Mụcđíchnghiêncứu Qua bối cảnh nghiên cứu giá đất Việt Nam, luận án xác định rõ mục đíchnghiên cứu đánh giá thực trạng hoàn thiện sở lý luận, phápl u ậ t Q L N N v ề g i đất, cụ thể nguyên tắc, mục tiêu, nội dung, hình thức, chủ thể phương pháp quảnlý giá đất; tảng tạo nên đột phá kinh tế đất đai, phát huy tối đa nguồnlựcđấtđaichoquátrìnhpháttriểnởViệtNam Trên tảng khoa học luật hành chính, đặc điểm giá đất quan điểm đổimới vai trò quản lý Nhà nước lĩnh vực đất đai, luận án làm sáng tỏ sở lýluận, sở pháp lý thực trạng QLNN giá đất Việt Nam; chứng minh cầnthiết quản lý Nhà nước giá đất, đặc điểm QLNN giá đất, đánh giá thựctrạngvà đềxuấtcác giảiphá p nângcaohiệ uq uả Q LN Nvềgiá đất.Kết quảnghi ên cứu luận án góp phần hồn thiện cơng xây dựng phát triển kinh tế thịtrườngđịnhhướngxãhộichủnghĩaởViệtNam 2.2 Nhiệmvụnghiêncứu Đềtàitậptrunggiải quyếtnhữngnhiệmvụchínhsau: Thứnhất,nghiêncứuđặcđiểmcủagiáđất,làmrõđốitượngQLNNvềgiáđấtở Việt Nam, nội hàmvà đặc điểm QLNN giá đất, cácy ế u t ố t c đ ộ n g đến QLNN giá đất Nghiên cứu làm sáng tỏ yếu tố cấu thành giá đất mốiquan hệ loại giá đất; tác động giá đất đến kinh tế - xã hội Trên tảngđó, đề tài xây dựng sở lý luận nguyên tắc, mục tiêu, nội dung, chủ thể, hình thứcvàphươngphápquản lýgiáđấtkhoahọc,hiệuquảtrongbốicảnhnướcta hiệnnay Thứ hai, nghiên cứu, đánh giá thực trạng quy định áp dụng pháp luật trongquản lý giá đất Việt Nam; chứng minh bất cập giá đất, hạn chế hiệu quảquản lý đất đai, chưak h a i p h t ố i u n g u n l ự c đ ấ t đ a i c ó n g u y ê n n h â n c h í n h d o nhữngtồntạitừvaitrịquảnlýcủaNhànướcđốivớigiáđất Thứ ba, sở lýt h u y ế t v ề Q L N N , k h u n g p h p l u ậ t h i ệ n h n h , đ ặ c đ i ể m giá đất, đặc thù công tác quản lý đất đai Việt Nam, nghiên cứu vận dụng quanđiểmhiện đạivềvai tròquản lýcủaNhànướcvàkinh nghiệmmột sốquốcgia đểkiến