Tínhcấpthiếtcủa đềtài
Điều 51 Hiến pháp năm 2013 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Namquy định:“nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩavới nhiều hình thức sở hữu, nhiều thành phần kinh tế” Điều này đã khẳng định vai tròquản lý, điều tiết của Nhà nước trong quá trình phát triển nền kinh tế thị trường ở ViệtNam Việc thiết lập vai trò quản lý của Nhà nước dựa trên cơ sở lý thuyết của P.A.Samuelson:“cả thị trường và Nhà nước đều cần thiết cho nền kinh tế vận hành lànhmạnh Thiếu cả hai điều này thì hoạt động của nền kinh tế hiện đại chẳng khác gì vỗtay bằng một bàn tay” 1 Vì vậy, vai trò quản lý của Nhà nước trong nền kinh tế thịtrường là không thể thiếu Tùy vào từng lĩnh vực, từng nội dung khác nhau mà Nhànước có sự quản lý ở mức độ hợp lý, các hình thức và phương pháp quản lý phải phùhợpvớiquyluậtthị trường. Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn lực tolớn của đất nước Theo Hernando De Soto,“bất động sản chiếm khoảng 50% của cảicủa các nước tiên tiến; ở các nước đang phát triển, con số này là gần ba phần tư” 2 Ởnước ta, nguồn thu từ đất đai luôn chiếm tỉ trọng cao với tỉ lệ trung bình 9,6% số thungân sách nhà nước giai đoạn 2006 - 2011 và trong 09 tháng đầu năm 2019 nguồn thutừ đất đai chiếm 10,5% thu ngân sách nội địa 3 Giá trị kinh tế củađ ấ t đ a i , c á c n g u ồ n thu từ đất đai được xác định và chịu ảnh hưởng bởi một yếu tố then chốt chính là giáđất Giá đất là cơ sở để xác định chi phí đầu vào, quyết định giá thành sản xuất và giácả hàng hóa bán ra thị trường; 4 ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận đất đai và những biếnđộng bấtthường của giá đất làm phânhóa sâusắc khoảng cách giàu nghèot r o n g x ã hội,phátsinhnhữngbấtđồnggaygắttrongquảnlýđấtđai.Vìvậy,giáđấtđóngvaitrò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế của quốc gia, ảnh hưởng trực tiếp đếnđời sống của người dân; tính ổn định, bền vững và công bằng xã hội trong phát triểnkinht ế t h ị t r ư ờ n g N h ữ n g k ế t l u ậ n k h o a h ọ c v à t h ự c t i ễ n đ ã c h ứ n g m i n h t ầ m q u a n trọngc ủ a g i á đ ấ t t r o n g q u á t r ì n h p h á t t r i ể n k i n h t ế - x ã h ộ i ; đ ồ n g t h ờ i k h ẳ n g đ ị n h khôngthểtuyệtđối hóathịtrườngtrongcôngtácquảnlýgiáđất.
Từ lý thuyết về vai trò của Nhà nước trong kinh tế thị trường, chế độ sở hữu đấtđai và những tác động của giá đất đã đặt ra nội dung khoa học cần được nghiên cứu:Nhànướcquảnlýgiáđấtnhưthếnàođểphùhợpquyluậtthịtrường,pháthuytốiưu
1 PaulASamuelson,WilliamD.Nordhaus(2011),Kinh tếhọc,NXBTàichính,HàNội,tr.94.
2 Hernando De Soto (2000),The Mystery of Capital - Why capitalism triumphs in the West and Fails everywhereelse,BlackSwan, London, p.88.
3 DanhHồng(2019),“9thángnăm2019,nguồnthutừđấtđaiđạttrên87nghìntỷđồng”,BáođiệntửcủaBộXâyd ựng,https://baoxaydung.com.vn/9-thang-nam-2019-nguon-thu-tu-dat-dai-dat-tren-87-nghin-ty-dong-
4 Lưu Quốc Thái (2016),Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, NXB Hồng Đức,Tp.Hồ ChíMinh, tr.71. hiệu quả của giá đất trong thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội và pháttriểnbềnvữngởViệtNam.
Nghị quyết 19-NQ/TW khẳng định tầm quan trọng của đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai, định hướng đổi mới về giá đất trong quản lý đất đai Nguyên tắc xây dựng pháp luật về giá đất theo Nghị quyết là "bảo đảm phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước" Đáp ứng chủ trương này, Luật Đất đai năm 2013 lần đầu tiên quy định giá đất là nội dung quản lý trong lĩnh vực đất đai, thể hiện sự phù hợp và kịp thời với nội dung nghiên cứu của luận án.
Bên cạnh đó, thực trạng quản lý giá đất, những mâu thuẫn, xung đột về giá đấtthời gian qua ở Việt Nam đã phần nào minh chứng sự chưa phù hợp và nhu cầu hoànthiệncủaphápluậthiệnhànhvềvaitròquảnlýcủaNhànướcđốivớigiáđất.Giáđấtở nước ta thời gian qua tăng cao không bình thường đến mức báo động 6 Nhà nướcchưa có hệ thống quản lý, theo dõi, cập nhật giá đất trên thị trường làm cơ sở để quyếtđịnh giá đất, thẩm định giá đất 7 Theo đánh giá của tác giả Nguyễn Quang Tuyến thì:“giá đất nghiêng về bảo vệ quyền lợi của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữutoàn dân về đất đai hơn là đi xác định một giá đất phù hợp làm căn cứ để giải quyếthài hòa những xung đột về lợi ích kinh tế của các chủ thể trong quản lý và sử dụng đấtđai” 8 Những hạn chế trong QLNN về giá đất là nguyên nhân làm cho tình trạng thamnhũng, thất thu ngân sách về đất đai ngày càng nghiêm trọng, quyền lợi của người sửdụng đất không được bảo đảm chính đáng, việc tiếp cận đất đai của nhà đầu tư trở nênkhókhă n C ác l oạ ig iá đ ấ t c ủ a Nhà nư ớcc hư ag ắn kế t để p h á t h uy hiệuquả t ố i ư u trong quản lý giá đất mà phát sinh xung đột, ảnh hưởng đến hiệu quả áp dụng giá đấtnhà nước Thực trạng đã phản ánh hạn chế trong QLNN về giá đất là một trong nhữngnguyên nhân chính của bất cập trong quản lý, sử dụng đất đai ở Việt Nam Các côngtrình nghiên cứu và quy định về giá đất chủ yếu giải quyết nội dung quyết định giá đất;chưa nghiên cứu tổng quát và xây dựng cănc ứ k h o a h ọ c đ ể đ á n h g i á v à h o à n t h i ệ n thựctrạngphápluật QLNN vềgiá đất.
Những tồn tại trong QLNN về giá đất làm hạn chế nguồn lực kinh tế đất đaitrong quá trình phát triển Nghiên cứu, giải quyết những bất cập về giá đất từ góc độkinhtế,hiệntượnggiábấtđộngsảntrênthịtrườngđãcórấtnhiềucôngtrìnhcôngbố
5 Cụ thể: Điều 9 Luật Đất đai năm 1987; Điều 13 Luật Đất đai năm 1993; khoản 2 Điều 6 Luật Đất đai năm 2003cáccơ sởpháplýtrên khôngđề cập đếngiá đấttrongnộidungquảnlýnhànước vềđấtđai.
Giá đất là vấn đề được nhiều chuyên gia quan tâm, trong đó Bùi Ngọc Tuân trong báo cáo chuyên đề về giá đất tại Hội thảo "Về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước" do Văn phòng Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam tổ chức tại Trường Đại học Cần Thơ ngày 13/9/2012 đã nhấn mạnh rằng "giá đất ở Việt Nam hiện nay đang có xu hướng tăng cao, vượt quá khả năng chi trả của người dân, ảnh hưởng đến phát triển kinh tế, xã hội".
8 Nguyễn Quang Tuyến (2013), “Các quy định về giá đất”,Tạp chí Tài nguyên và môi trường,kỳ 1 - tháng8/2013,tr.11-13. nhưng tiếp cận giá đất từ góc nhìn luật hành chính là hướng tiếp cận có tính mới. Giảiquyết vấn đề giá đất qua hoàn thiện vai trò quản lý của Nhà nước trên nền tảng luậthành chính là rất phùh ợ p v ớ i đ ặ c t h ù t h ể c h ế q u ả n l ý đ ấ t đ a i ở V i ệ t N a m , k h i N h à nước là chủ thể duy nhất đại diện và thực hiện các quyền chủ sở hữu đất đai, chi phốimạnh mẽ quá trình quản lý và sử dụng đất đai Mặc dù tiếp cận từ góc độ luật hànhchính nhưng kết quả nghiên cứu của luận án là tiền đề tạo nên sự đột phá về kinh tế đấtđai, phát huy hiệu quả vai trò quản lý của Nhà nước trong xây dựng nền kinh tế thịtrườngpháttriểnổnđịnh,bềnvững.
Từ những lý do trên, tác giả quyết định lựa chọn đề tài “Quản lý nhà nước vềgiáđất”làm luậnánTiếnsĩluậthọcchuyênngànhluậthiếnphápvàluậthànhchính.
Mụcđíchvànhiệmvụnghiêncứucủađềtài
Mục đíchnghiêncứu
Qua bối cảnh nghiên cứu về giá đất ở Việt Nam, luận án xác định rõ mục đíchnghiên cứu đánh giá thực trạng và hoàn thiện cơ sở lý luận, phápl u ậ t Q L N N v ề g i á đất, cụ thể về nguyên tắc, mục tiêu, nội dung, hình thức, chủ thể và phương pháp quảnlý giá đất; đây là nền tảng tạo nên sự đột phá về kinh tế đất đai, phát huy tối đa nguồnlựcđấtđaichoquátrìnhpháttriểnởViệtNam.
Trên nền tảng khoa học luật hành chính, đặc điểm của giá đất và quan điểm đổimới vai trò quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai, luận án làm sáng tỏ cơ sở lýluận, cơ sở pháp lý và thực trạng QLNN về giá đất ở Việt Nam; chứng minh sự cầnthiết quản lý của Nhà nước đối với giá đất, đặc điểm QLNN về giá đất, đánh giá thựctrạngvàđềxuấtcácgiảiphápnângcaohiệuquảQLNNvềgiáđất.Kếtquảnghi êncứu luận án sẽ góp phần hoàn thiện công cuộc xây dựng và phát triển nền kinh tế thịtrườngđịnhhướngxãhộichủnghĩaởViệtNam.
Nhiệmvụnghiên cứu
Thứnhất,nghiêncứuđặcđiểmcủagiáđất,làmrõđốitượngQLNNvềgiáđấtở Việt Nam, nội hàmvà những đặc điểm của QLNN về giá đất, cácy ế u t ố t á c đ ộ n g đến QLNN về giá đất Nghiên cứu làm sáng tỏ các yếu tố cấu thành giá đất và mốiquan hệ giữa các loại giá đất; tác động của giá đất đến kinh tế - xã hội Trên nền tảngđó, đề tài xây dựng cơ sở lý luận về nguyên tắc, mục tiêu, nội dung, chủ thể, hình thứcvàphươngphápquản lýgiáđấtkhoahọc,hiệuquảtrongbốicảnhnướcta hiệnnay.
Thứ hai, nghiên cứu, đánh giá thực trạng quy định và áp dụng pháp luật trongquản lý giá đất ở Việt Nam; chứng minh những bất cập về giá đất, hạn chế hiệu quảquản lý đất đai, chưak h a i p h á t ố i ư u n g u ồ n l ự c đ ấ t đ a i c ó n g u y ê n n h â n c h í n h d o nhữngtồntạitừvaitròquảnlýcủaNhànướcđốivớigiáđất.
Thứ ba, trên cơ sở lýt h u y ế t v ề Q L N N , k h u n g p h á p l u ậ t h i ệ n h à n h , đ ặ c đ i ể m của giá đất, đặc thù công tác quản lý đất đai ở Việt Nam,nghiên cứu vận dụng quanđiểmhiện đạivềvai tròquản lýcủaNhànướcvàkinh nghiệmmột sốquốcgia đểkiến nghịhoànthiệncôngtácQLNNvềgiáđấtởViệtNamtheohướngkhoahọc,hiệnđạivàhiệuqu ả.
Phạmvinghiêncứuvàđốitƣợngnghiêncứu
Phạmvinghiêncứu
Phạm vi về không gian:giá đất mang tính khu vực và cá biệt cao nên việcnghiên cứu giá đất cần được xác định trong một phạm vi nhất định, nhất là khi tiếp cận từ góc độ QLNN Vì vậy, luận án giới hạn phạm vi nghiên cứu về quản lý giá đất ởViệt Nam Kinh nghiệm quốc tế được đề cập trong luận án không nhằm mục đíchnghiêncứuso sánhmàđểcủngcốlậpluận,căncứ đềxuấtgiảipháp.
Phạm vi thời gian:đề tài nghiên cứu QLNN về giá đất trong PLĐĐ Việt Namtừ giai đoạn LĐĐ năm 1993 đến nay và chủ yếu phân tích, đánh giá thực trạng phápluậtgiáđấttrongthờikỳLĐĐnăm2013.
Phạm vi về nội dung:luận án định hướng nghiên cứu đánh giá và đề xuất cácgiải pháp hoàn thiện công tác QLNN về giá đất ở Việt Nam Trong cơ chế hai giá đất ởViệt Nam gồm giá đất nhà nước và giá đất thị trường, với đặc điểm và cơ chế hìnhthành từng loại giá đất kết hợp bản chất của QLNN thì phạm vi nghiên cứu của luận ángiới hạn về quản lý giá đất nhà nước Trên nền tảng khoa học luật hành chính, QLNNvề giá đất nghiên cứu những khía cạnh cụ thể về nguyên tắc, mục tiêu, nội dung, chủthể và hình thức, phương pháp quản lý giá đất Đồng thời, trong mối quan hệ của hailoạigiáđấtthìcácnộidungquảnlýtácđộngđếngiáđấtthịtrườngvàhiệuquảquảnlý giá đất nhà nước cũng được xem xét giải quyết nhằm bảo đảm tính toàn diện và tốiưu hiệu quả quản lý giá đất Luận án tiếp cận nghiên cứu vai trò quản lý của Nhà nướcđối với giá đất, không tiếp cận từ góc độ kinh tế đất đai, không tiếp cận giải quyết vấnđềg i á đ ấ t từ t h ị tr ườ ng bấ tđ ộn gsả n ở V iệt N a m và k h ô n g n gh iê ncứ uv ề k ỹ th uậtthẩmđịnhgiáđất.
Luận án tiếp cận nghiên cứu giải quyết vấn đề giá đất ở Việt Nam trên nền tảngkhoahọc luậthànhchính,cụthể:
Một là, nghiên cứu, phân tích khái niệm, đặc điểm của giá đất, làm sáng tỏ cácđặc trưng của giá đất ở Việt Nam Đề tài phân tích tầm quan trọng và tác động của giáđấtđểchứngminhsự cầnthiếtvai tròquảnlý của Nhànướcđốivới giáđất.
Hai là, nghiên cứu cơ sở lý luận về QLNN đối với giá đất, cụ thể phân tích, xâydựng khái niệm, đặc điểm và những yếu tố tác động đến QLNN về giá đất Phân tíchquy định pháp luật về mục tiêu, nguyên tắc, nội dung, chủ thể, hình thức và phươngphápQLNNvềgiáđấttrongPLĐĐ ViệtNam.
Ba là, nghiên cứu đánh giá thực trạng QLNN về giá đất ở Việt Nam để chỉ ranhững hạn chế, tồn tại trong quy định pháp luật và thực tiễn thi hành quy định trongquản lý giá đất; đồng thời, xác định nguyên nhân của những hạn chế là cơ sở đề xuấtcácgiảiphápnângcaohiệuquảQLNNvềgiá đấtởViệtNam.
Phươngphápluậnvàphươngphápnghiêncứu
(i) Phươngphápluận Để đạt được những mục đích đề ra, trong quá trình nghiên cứu tác giả sử dụngphương pháp luận duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin kếthợp với tư tưởng Hồ Chí Minh về vai trò quản lý của Nhà nước trong xây dựng, pháttriển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, kết hợp cả vai trò của Nhànước và vai trò của thị trường Phương pháp luận của phép biện chứng được vận dụngđể nghiên cứu, đánh giá đối tượng quản lý và mối quan hệ với các sự vật, hiện tượngkhác Dựa trên phương pháp luận để phân tích và giải quyết các mối quan hệ trongQLNNvềgiáđấtnhư:tínhđịnhhướng,ápđặttrongquảnlývớibảnchấtthịtrườ ngcủa giá đất; giữa lợi ích kinh tế và các nhóm lợi ích khác; vai trò quản lý của Nhà nướcvà sự tham gia của Nhân dân… Hiểu rõ và vận dụng hiệu quả phương pháp luận giúpđánhgiátoàndiện,sâusắcvấnđề,cáclậpluận vàphântíchcócăncứ vàthuyếtphục. ĐấtđaiởViệt NamthuộcsởhữutoàndândoNhànướclàmđạidiệnchủsởhữu và thống nhất quản lý; Nhà nước là chủ thể độc quyền phân phối đất đai, ảnhhưởng lớn đến thị trường đất đai ở Việt Nam Giá đất hay gọi là giá cả quyền sử dụngđất là biểu hiện của sự phát triển thị trường đất đai, là công cụ kinh tế chính yếu trongquảnlýtàichínhđấtđai,pháttriểnkinhtếđấtđai.Vìvậy,tiềnđềbảođảmkhaitháctối ưuhiệuquảkinhtếcủađấtđailàhoànthiệncôngtácQLNNvề giáđất.
Nhữngđặctrưngcủagiáđất,nguyêntắcQLNNvàquanđiểmhiệnđạivềvaitrò quản lý của Nhà nước sẽ được kết hợp để hoàn thiện khung lý thuyết QLNN về giáđấttạiViệtNam.
Việc nghiên cứu đề tài vận dụng nhiều phương pháp khác nhau tùy thuộc vàođốitượngvàmụcđíchnghiêncứutrongtừng vấnđề.Baogồmcácphươngphápsau:
- Phương pháp lịch sử được sử dụng để nghiên cứu lịch sử phát triển các quyđịnh pháp luật trong QLNN về giá đất tại Việt Nam Phương pháp này được sử dụngchủyếutạiChương1,Chương2,Chương3 củaluậnán;
- Phươngp h á p t ổ n g h ợ p v à p h â n t í c h đ ư ợ c s ử d ụ n g x u y ê n s u ố t t r o n g q u á nghiêncứuđềtài.Trêncơsởtổnghợpcáclýthuyếtvàquyđịnhphápluậthiệnhà nhđể chỉ ra những ưu điểm, hạn chế; sự chưa phù hợp giữa thực trạng pháp luật và lýthuyếttrong QLNN vềgiáđấthiệnnay.
- Phương pháp phân tích luật viết được sử dụng chủ yếu trong quá trình phântíchcáckháiniệmpháplý,cácquyđịnhphápluậtvềgiáđấtvềvaitròcủaNhànước trongquảnlýgiáđấthiệnnay.PhươngphápnàyđượcsửdụngchủyếutrongChương2vàtrọn gtâmởChương3khiphântíchthựctrạngQLNN vềgiá đấtởViệtNam;
- Phương pháp so sánh được áp dụng để so sánh kết quả nghiên cứu của cáccông trình liên quan rút ra những điểm chung, nhận định và đánh giá trong quá trìnhnghiên cứu Đồng thời, phương pháp sử dụng so sánh kinh nghiệm của một số quốcgia,đánhgiámức độphùhợprút ranhữngkinhnghiệm,đềxuấtgiảipháp.
Nhữngđiểmmới vàýnghĩacủaluậnán
Luận án “Quản lý nhà nước về giá đất” được nghiên cứu hệ thống cả về lý luậnvàthực tiễn,nhữngđiểmmớivàđónggópcủaluậnáncụthểnhư sau:
Một là, luận án có cách tiếp cận mới trong nghiên cứu giải quyết vấn đề giá đấtở Việt Nam - từ góc độ khoa học luật hành chính Trên cơ sở những nội dung phổ biếnkhi nghiên cứu về QLNN, luận án đã thể hiện nét đặc trưng trong nghiên cứu quản lýgiá đất, những điểm mới, khoa học và sáng tạo trong giải quyết từng nội dung nghiêncứu Hướng nghiên cứu đánh giá và hoàn thiện vai trò quản lý của Nhà nước đối vớigiá đất ở Việt Nam vừa thể hiện tính mới, vừa phù hợp với đặc thù trong quản lý đấtđaivàđặc điểmcủagiáđấtởnướcta.
Hai là, kết quả nghiên cứu của luận án chứng minh sự cần thiết về vai trò quảnlý của Nhà nước đối với giá đất; xác định rõ đối tượng quản lý trong cơ chế hai giá đấtởnướcta.Luậnánđãxâydựngcơsởkhoahọcthiếtlậpcơchếquảnlýgiáđấtphùhợ p vớiđặc thùsở hữu toàn dân đối vớiđất đai trong nền kinhtế thị trườngđ ị n h hướngxãhội chủnghĩa,hướngđến mụctiêupháttriểnbềnvữngởViệtNam.
Ba là, luận án phân tích và xây dựng toàn diện vai trò quản lý của Nhà nước đốivớigiáđấtởViệtNam,khôngchỉđơnthuầnlàquyềnquyếtđịnhgiáđất.QLNNvềg iáđấtđượcnghiêncứutoàndiệnvềnguyêntắc,mụctiêu,nộidung,hìnhthức,chủthể và phương pháp quản lýgiá đất Kếtquả nghiêncứu thểhiệncơ sởl ý l u ậ n c h ặ t chẽ, toàn diện và khoa học, làm nền tảng đánh giá thực trạng, đề xuất giải pháp quản lýgiá đất, khẳng định tầm quan trọng và hiệu quả của giá đất trong quản lý, sử dụng đấtđaiởViệtNam.
Bốn là, luận án phân tích thực trạng QLNN về giá đất nhà nước ở Việt Nam vớicả hai khía cạnh: thực trạng quy định pháp luật và thực tiễn thực thi các quy địnhQLNN về giá đất Kết quả nghiên cứu đã khái quát bức tranh tổng thể thực trạngQLNN về giá đất ở nước ta; luận án đưa ra những kết luận sâu sắc, xác định bản chấtvấnđềđangtồntạitrongphápluậtvàthựctiễnQLNNvềgiáđấtởViệtNam.
Năm là, luận án nghiên cứu ứng dụng những đặc trưng của lý thuyết quản trị tốtxây dựng những yêu cầu cụ thể bảo đảm hiệu quả quản lý giá đất, phù hợp với xuhướng đổi mới vai trò quản lý của Nhà nước trong xã hội hiện đại và đặc trưng củaViệt Nam Dựa trên các yêu cầu, tác giả đánh giá mức độ hoàn thiện của thực trạngquảnlýgiáđấtởViệtNamđểthấyđượcnhữnghạnchếtrongQLNNvềgiáđấtvới thểchếquảntrịđấtđaihiệnđại.Nhữngyêucầuđượcxây dựngtrongluậnánlàcơsở để đánh giá hiệu quả QLNN về giá đất; là giá trị khoa học, tạo nền tảng lý luận hoànthiệnphápluậtvàthực tiễnQLNNvềgiáđất.
Luận án đã đề xuất các giải pháp cụ thể để giải quyết những vấn đề cốt lõi của quản lý giá đất ở Việt Nam Những giải pháp này nhằm phát huy hiệu quả tối ưu của giá đất, tạo sự đột phá trong phát triển kinh tế đất đai Sự đổi mới trong quản lý giá đất thể hiện rõ nền tảng thị trường trong quản lý đất đai Để thực hiện hiệu quả quản lý giá đất theo cơ chế thị trường, cần tuân thủ các yêu cầu bảo đảm, phù hợp với xu hướng phát triển của quản trị đất đai hiện đại Đồng thời, cần dung hòa vai trò quản lý của Nhà nước và đặc điểm kinh tế của giá đất trong phát triển kinh tế thị trường.
Kết quả nghiên cứu đã đóng góp những quan điểm khoa học về cơ sở lý luậntrong QLNN về giá đất ở Việt Nam Luận án cung cấp bức tranh tổng thể thực trạngQLNN về giá đất, rút ra những kết luận sâu sắc về bất cập, hạn chế và nguyên nhân tồntại Trên cơ sở ứng dụng lý thuyết quản trị tốt, luận án đã xây dựng những yêu cầu,định hướng và giải pháp cụ thể hoàn thiện QLNN về giá đất ở Việt Nam Những sảnphẩm đặc trưng cả về lý luận và thực tiễn góp phần đổi mới mạnh mẽ vai trò quản lýcủa Nhà nước trong lĩnh vực đất đai, điển hình đối với giá đất; đóng góp tích cực vàoquá trình xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta, gópphần thực hiện mục tiêu phát triển bền vững Luận án là nguồn tài liệu tham khảo cógiá trị cho sinh viên, học viên, người nghiên cứu và người làm công tác thực tiễn liênquanđếnnhữngnộidungnghiêncứucủa luậnán.
Kếtcấu củaluậnán
Tổng quan tình hìnhnghiêncứu
Đề tài “Quản lý nhà nước về giá đất” với định hướng nghiên cứu đánh giá vàphạm vi nghiên cứu ở Việt Nam nên tổng quan các nghiên cứu trong nước và nướcngoài được sắp xếp theo hai nhóm vấn đề:một là,nghiên cứu về đặc điểm, các yếu tốhìnhthành vàtácđộng đếngiáđất;hailà,nghiêncứuliênquanđến QLNNvềgiáđất.
1.1.1.1 Nghiêncứuvềđặc điểmcủagiáđấtvàcácyếutốtácđộngđếngiáđất Đặc điểm, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong khoa học pháp lý Việt Namđượcnghiêncứutừnhiềugócđộtiếpcậnkhácnhau.
Dưới tác động của sở hữu đất đai đến giá đất và quản lý giá đất ở Việt Nam, tácgiả Phạm Văn Võ 9 cho rằng: giá đất chính là giá quyền sử dụng đất, nhưng vì quyền sửdụng đất đã được đồng hóa với đất đai nên giá của quyền sử dụng đất được gọi là giáđất Những chênh lệch quá lớn trong cơ chế hai giá đã làm thị trường quyền sử dụngđất bị rối loạn, sự công bằng trong sử dụng đất bị ảnh hưởng xấu Đánh giá về vấn đềnày, trong tác phẩmVốn hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hộichủ nghĩa ở Việt Nam,tác giả Trần Thị
Minh Châu cho rằng thị trường quyền sử dụngđất ở Việt Nam khá méo mó, hình thành thị trường hai cấp:thị trường sơ cấp(Nhànước độc quyền phân phối đất đai) vàthị trường thứ cấp(giao dịch của người sử dụngđất) 10 Vì vậy có thể thấy, giá đất ở thị trường sơ cấp chịu sự tác động chủy ế u b ở i ý chí của chủ thể được trao quyền quyết định, trong khi đó giá đất ở thị trường thứ cấpphản ánh quy luật thị trường và ảnh hưởng trực tiếp của giá đất từ thị trường sơ cấp.Hai loại giá trên có quan hệ chặt chẽ với nhau nhưng luôn thoát ly nhau theo chiềuhướng phức tạp ảnh hưởng đến đầu cơ, tham nhũng Đặc trưng này cho thấy, giá đất ởViệtNamchịuảnh hưởnglớntừ quyềnquyếtđịnhcủaNhànước.
Nội dunglýluận vềgiá đất hay giáquyềnsửdụng đấtđã đượct á c g i ả
L ư u Quốc Thái 11 phân tích và đưa ra kết luận cho câu hỏi: Giá đất và giá quyền sử dụng đấtcó sự khác biệt thế nào? Quan điểm thứ nhất cho rằng đất đai ở nước ta thuộc sở hữutoàn dân nên chỉ có giao dịch về quyền sử dụng đất; vì vậy, Việt Nam chỉ có thị trườngbất động sản trong đó có thị trường quyền sử dụng đất 12 Quan điểm thứ hai cho rằngđất đai vẫn làhàng hóa, chodù là hànghóađặcbiệtvàthịtrườngđấtđai vẫntồn tại và
9 Phạm Văn Võ (2012),Chế độ pháp lý về sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai, NXB Lao động, Tp Hồ ChíMinh;
10 Nghị quyết số 05-NQ/TW ngày 01/11/2016 Hội nghị lần thứ tư Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XII;Phạm Văn Võ (2012),Chế độ pháp lý về sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai, NXB Lao động, tr.130, 131;Lưu Quốc Thái (2016),sđd (4), tr.53, 54 đều thống nhất phân chia thị trường đất đai ở Việt Nam gồm: thị trườngsơcấpvà thị trườngthứ cấp.
12 Vũ Văn Phúc - Trần Thị Minh Châu (2003), “Quan điểm của Đảng và Nhà nước Việt Nam về phát triển thịtrườngbấtđộngsảntrong nền kinhtếthịtrườngđịnh hướng xãhộichủnghĩa”,Tạp chíĐịa chính,(4),tr.6-8. hoạt động bình thường trong điều kiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, bởi đất đaivẫn quy ra tiền và trao đổi trên thị trường 13 Qua hai nhóm quan điểm, tác giả cho rằngđất đai ở Việt Nam trong điều kiện hiện nay có thể được coi là hàng hóa và “thị trườngđất đai” vẫn tồn tại với hình thức thị trường quyền sử dụng đất nên không có sự phânbiệtgiữa giá đấtvàgiáquyềnsử dụngđất.
Tiếp cận từ thị trường bất động sản, tác giảB ù i V ă n H u y ề n v à Đ i n h
T h ị N g a xác định các yếu tố hình thành và tác động đến giá đất gồm: quan hệ cung cầu trên thịtrường, các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp (yếu tố tự nhiên, các yếu tố kinh tế, chínhsách của Nhà nước), các yếu tố kinh tế vĩ mô (tăng trưởng GDP, tín dụng, lạm phát, thịtrường lao động…),y ế u t ố x ã h ộ i ( t ố c đ ộ t ă n g d â n s ố , c h ấ t l ư ợ n g d ị c h v ụ y t ế , g i á o dục, trình độ dân trí…) 14 Qua nghiên cứu về định giá đất ở Việt Nam, các tác giả PhanTrung Hiền và Châu Hoàng Thân đã chỉ ra những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở nướcta như: sự chi phối, quyết định từ Nhà nước, mục đích sử dụng đất, điều kiện thực hiệncácgiaodịchđấtđai,địnhhướngpháttriểnkinhtế- xãhộinơicóđất,sựpháttriểncủa thị trường,y ế u t ố l ị c h s ử v à t í n h h ợ p p h á p c ủ a đ ấ t , t h ờ i h ạ n s ử d ụ n g đ ấ t v à t ậ p quánsử dụngđất 15
Trong khoa học pháp lý nước ta, giá đất chính là giá quyền sử dụng đất, đượcpháp luật thừa nhận và chịu tác động bởi nhiều yếu tố, trong đó đặc trưng là sự ảnhhưởng rất lớn của Nhà nước đến quá trình hình thành giá đất Qua phân tích đặc điểmvàcácyếutốtácđộngđếngiáđấtởViệtNamchothấyđặcthùvaitròquảnlýcủ aNhà nước chưa được các công trình khai thác trong nghiên cứu về giá đất Thực trạngtrên thể hiện tínhmới trong tiếp cận nghiêncứu của luận án thôngquav a i t r ò c ủ a Nhà nước để khắc phục những bất cập về giá đất; phát huy đặc thù sở hữu toàn dân vềđấtđaitrongbối cảnh pháttriểnkinhtếthịtrườngđịnhhướng xãhộichủnghĩa.
Trong nội dung này tác giả đánh giá tổng quan về hai vấn đề:một là,nhữngnghiên cứu vềthực trạng quản lýgiá đấtởViệt Nam;hai là,n g h i ê n c ứ u v ề v a i t r òquảnlýcủaNhànướcđốivớigiáđấtở ViệtNam.
Giá đất ở Việt Nam chưa phù hợp cơ chế thị trường, sự chênh lệch lớn giá đấtnhànướcvớigiáđấtthịtrườngtạoranhiềuhệlụylàkếtluậnđượcđềcậptrongnhiều
13 Lê Thanh Khuyến (2001), “Bàn về cơ sở lý luận và khoa học trong việc tổ chức và quản lý thị trường bất độngsản ở Việt Nam”,Tạp chí Địa chính,(12), tr.10-12; Nguyễn Xuân Trọng (2001), “Tìm hiểu một số vấn đề pháplý và thực tế của các giao dịch liên quan đến đất đai ở Việt Nam”,Tạp chí Nhà nước và Pháp luật,(4), tr.47- 56;Nguyễn Quang Tuyến (2003), “Một số suy nghĩ về thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiệnhành”,TạpchíNhànước vàPháp luật,(2), tr.47-54.
14 Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga (2011),Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt
Nam”,NXBChínhtrị quốc gia, Hà Nội, tr.50-54.
TạpchíNhà nướcvàphápluật,3 (347). công trình nghiên cứu Điển hình, những đánh giá của tác giả Phạm Văn Võ đã nêu lênnhững bất cập tồn tại từ vai trò độc quyền quyết định giá đất của Nhà nước, việc quyếtđịnh giá đất nhà nước thấp với lý do giảm bớt chi phí đầu tư nhằm điều tiết thị trườngđã không đem lại hiệu quả mong muốn Căn cứ vào chi phí thực tế mà người sử dụngđất bỏ ra thì giá đất ở thị trường sơ cấp của Việt Nam được chia thành hai loại là giáluật định và giá trên thực tế Giá trên thực tế bằng giá luật định cộng chi phí tiêu cựcphátsinh 16 Đánh giá về cơ chế hai giá đất ở Việt Nam, tác giả Nguyễn Thế Chinh chorằng: 17 việc tồn tại hai giá đất trong thị trường bất động sản là tất yếu khách quan. Tuynhiên, do sự chênh lệch quá lớn giữa hai giá và việc áp dụng rộng khắp giá đất nhànước đã tạo nên những bất đồng, hệ lụy trong quản lý, sử dụng đất đai Bên cạnh đó,thực trạng quản lý tồn tại tình trạng quanh quẩn giữa giá thị trường và giá nhà nước,khi giá đất do UBND cấp tỉnh quy định hoặc quyết định giá đất tại một khu vực đượcđiều chỉnh tăng lên thì ngay sau đó giá thị trường cũng tăng theo Sự gia tăng của giáthị trường đến một mức nào đó buộc Nhà nước lại tiếp tục điều chỉnh cho phù hợp. Vìvậy, mức độ chênh lệch và tính tăng trưởng ổn định của giá đất là vấn đề tồn tại củaquảnlýgiáđấtởnướctathờigianqua.
Từ góc độ sở hữu - quản lý - sử dụng đất đai, tác giả Vũ Văn Phúc 18 đã chỉ ranhững bất cập trong quản lý giá đất ở nước ta như: giá đất quản lý chưa theo nguyêntắc thị trường; Nhà nước chưa tổ chức được hệ thống theo dõi giá đất trên thị trườnglàm cơ sở định giá đất; phân công nhiệm vụ QLNN về giá đất còn phân tán, hệ thốngcơquanđịnhgiáthiếuchuyên nghiệp,khôngđồngđều;giá đấttínhtiền bồit hường khiNhànướcthuhồi đấtquáthấp, chưabảođảmquyềnlợingười cóđấtthuhồi.
Nhìn chung, các nghiên cứu chủ yếu phản ánh thực trạng và những bất cập vềgiá đất ở Việt Nam, chưa là sự đánh giá toàn diện công tác QLNN về giá đất Có thểnhận thấy rằng, các công trình đang tập trung nghiên cứu và đánh giá về giá đất - chỉlà kết quả của cơ chế quản lý Chính vì vậy, để giải quyết triệt để những hệ lụy của giáđất trong thể chế quản lý đất đai ở Việt Nam thì phải nghiên cứu giải quyết từ góc độQLNN,hoànthiệnvaitròquảnlýcủaNhànướcđốivớigiáđất.
(b) Cácnghiêncứu về nộidung QLNN vềgiá đất
Ban hành quyết định quản lý là nội dung trọng tâm trong QLNN nói chung vàquản lý giá đất nói riêng Cơ sở lý luận và kinh nghiệm trong hoàn thiện nội dung banhànhquyếtđịnhquảnlýgiáđấtđượctácgiảluậnánkếthừanhữngkếtquảtrongsách
17 Nguyễn Thế Chinh (chủ nhiệm, 2014),Báo cáo tổng hợp Kết quả khoa học công nghệ đề tài “Nghiên cứu ảnhhưởng của cơ chế hai giá đất đối với việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và đề xuất giải pháp để giá đất donhà nước quy định phù hợp với giá thị trường”, Viện chiến lược, chính sách tài nguyên và môi trường -
18 Vũ Văn Phúc (chủ nhiệm, 2015),Báo cáo tổng hợp kết quả nghiên cứu đề tài “Sở hữu, quản lý và sử dụng đấtđai trong phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam”, Chương trình khoa học vàcông nghệ trọngđiểmcấpnhànước giaiđoạn2011-2015. chuyênkhảo:QuyếtđịnhquảnlýnhànướccủaChínhphủ-lýluậnvàthựctiễncủatác giả Cao Vũ Minh 19 Những kiến thức lý luận về khái niệm, đặc điểm, phân loạiquyết định quản lý là nội dung quan trọng góp phần xây dựng lý luận về quyết địnhquản lý giá đất Bên cạnh đó, những tiêu chí cụ thể đánh giá chất lượng quyết địnhQLNN với yêu cầu bảo đảm tính hợp pháp và tính hợp lý là cơ sở đánh giá thực trạngcácquyết đị nh q uả n l ýgiá đất vàđề xuất hoànthiệnn ội du ng ba n hànhqu yết đ ị n h quảnlýgiáđất.
Câu hỏinghiêncứuvàgiảthuyếtnghiêncứu
Trong bối cảnh Việt Nam, Nhà nước quản lý giá đất như thế nào để bảo đảmtính hiệu quả, khoa học và hiện đại; phát huy tối ưu giá trị của giá đất trong thực hiệnmụctiêupháttriểnkinhtế-xãhộivàpháttriểnbềnvững.
Trên cơ sở câu hỏi nghiên cứu tổng quát, tác giả đề ra những câu hỏi nghiêncứucụthểsau:
Thứtư,nhữnggiảiphápnàonhằmbảođảmtínhhiệuquả,khoahọcvàhiệnđại trongQLNNvềgiáđất ởViệtNam?
Trêncơsởcâu hỏi nghiêncứu,tácgiảxâydựnggiảthuyếtnghiêncứunhư sau:
92 KlausDeininger, Harri s S el od,Ant hony Burns(2012), T h e l andg ov er na nc e assessment f ramew o rk, W o r l dBank, Washington
DC,https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/2376/657430PUB0EPI1065724B09780821387580.pdf?sequenc[truycập17/7/2018].
93 FAO(2007),Goodgovernanceinlandtenureandadministration,http://www.fao.org/3/a1179e/ a1179e00.pdf[truycậpngày20/8/2019].
94 MahasheChaka,NtseboPutsoa,MankuebeMohafa,“Goodlandgovernanceisessentialtoeffectiveadministration of land”,Paper prepared for presentation at the “2018 World bank conference on land andpoverty”, March 19 -
23, 2018, p.6: “in many countries land administration systems have failed due to poormanagementandlackofgoodgovernance”.
95 Ngânhàngthếgiới(2010),“Báocáokhảosáttìnhhìnhcôngkhaithôngtintrongquảnlý đấtđai”,http://siteresources.worldbank.org/INTVIETNAMINVIETNAMESE/Resources/
96 Ngân hàng thế giới (2016), “Thông cáo báo chí về dự án hỗ trợ nâng cao hiệu quả và minh bạch trong quản lýđấtđaiởViệtNam”,https://www.worldbank.org/vi/news/press-release/2016/07/05/vietnam-improving- efficiency-and-transparency-in-land-administration-services[truycậpngày15/03/2019].
BấtcậpvềgiáđấtởViệtNamthờigianquacónguyênnhânchính từnhững hạ n chế trong quy định và thực tiễn vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất; chưagiải quyết hiệu quả quyền quản lý của Nhà nước - đại diện sở hữu toàn dân trong bốicảnh phát triển kinh tế thị trường Sự chặt chẽ, khoa học trong QLNN về giá đất là nềntảng tạo nên sự phát triển đột phá về kinh tế đất đai, phát huy tối ưu nguồn lực đất đaitrongquátrìnhpháttriểnởViệtNam.
Những giả thuyết nghiên cứu cụ thể khi tiếp cận giải quyết các vấn đề được đặtranhư sau:
Một là, giá đất là yếu tố quyết định giá trị kinh tế của đất đai, là công cụ để Nhànướctổchứcsảnxuất,phânphốiđấtđaivàthực hiệncôngbằngxãhội;ảnhhưởn gtrực tiếp đến nguồn thu ngân sách và quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất Giá đấttạo nên những tác động tích cực và tiêu cực đến phát triển kinh tế - xã hội Chính vìtầm quan trọng và những tác động của giá đất thể hiện sự cần thiết về vai trò quản lýcủaNhànướcđốivớigiáđất.
Hailà,vớiđặctrưngtồntạigiáđấtnhànướcvàgiáđấtthịtrườngđãchothấysự ảnh hưởng mạnh mẽ của Nhà nước đến cơ chế hình thành giá đất ở nước ta Giá đấtnhà nước và giá đất thị trường có mối quan hệ tác động lẫn nhau và được cân bằng bởivai trò quản lý của Nhà nước QLNN về giá đất chỉ có thể đạt được hiệu quả tối ưu khinắmrõđặ c đ i ể m , m ố i q uan hệ giữa các l o ạ i g iá đất vàxâ ydựngnộ idung,phươ ngphápquảnlýphùhợpchotừngloạigiáđất.
Ba là, pháp luật và thực tiễn QLNN về giá đất ở Việt Nam chưa thể hiện toàndiện vai trò quản lý của Nhà nước, chưa bảo đảm các nội dung cần thiết, hình thức vàphương pháp quản lý còn nhiều hạn chế, chủ thể quản lý chưa được tổ chức và phâncông nhiệm vụ, quyền hạn phù hợp nên giá đất ở nước ta còn nhiều bất cập và gây ranhững hệ lụy đến phát triển kinh tế - xã hội Bất cập trong QLNN về giá đất có nguyênnhân từ những tồn tại trong thể chế quản lý đất đai ở Việt Nam và hạn chế trong yêucầucủa quảntrịđấtđaihiệnđại.
Thứ tư, nghiên cứu vận dụng lý thuyết quản trị tốt trong hoàn thiện các thành phần của cơ cấu quản lý Nhà nước về giá đất là hết sức cần thiết và phù hợp Cụ thể, hoàn thiện nguyên tắc, mục tiêu, nội dung, hình thức, chủ thể và phương pháp quản lý giá đất nhằm đáp ứng tính toàn diện, hiệu quả và triệt để của các giải pháp Các giải pháp này cần được xem xét trong mối quan hệ tương quan giữa quản lý giá đất với các nội dung khác trong quản lý đất đai; giữa giá đất nhà nước và giá đất thị trường.
Nội dung về tổng quan tình hình nghiên cứu và những vấn đề cần tiếp tụcnghiên cứu giúp tác giả luận án xác định vấn đề nghiên cứu, lựa chọn hướng tiếp cậnnghiên cứu nhằm khẳng định tính mới của đề tài QLNN về giá đất Kết quả nghiên cứucủa chương này là nền tảng triển khai nghiên cứu luận án, quyết định tính khả thi vàhiệuquảcủaluậnán. Chươngnàyđãmanglạinhữngkếtquảcụthể sau:
Thứ nhất, qua đánh giá các công trình nghiên cứu liên quan cả trong và ngoàinước, đề tài đã xác định được những vấn đề luận án QLNN về giá đất cần tiếp tục giảiquyết, thể hiện tính mới của luận án trong nghiên cứu vấn đề giá đất ở Việt Nam. Cácnghiên cứu chủ yếu tiếp cận và giải quyết vấn đề giá đất từ góc độ kinh tế - giá cả hànghóatrênthịtrường,chưanghiêncứutoàndiệnvaitròquảnlýcủaNhànướcđốivớ igiáđấttrênnềntảngkhoahọc luật hànhchính.
Thứhai,nộidungcủachương đãthể hiệnrõràng,mạchlạccácnộidungvềtí nh cấp thiết của đề tài, mục đích nghiên cứu, nhiệm vụ nghiên cứu, phạm vi nghiêncứu,đốitượngnghiêncứuvàphươngphápnghiêncứucủaluậnán.Quađó,thểhiện sựgắnkết,liềnmạchvàtínhkhảthicủa nộidungnghiên cứu.
Thứ ba, luận án QLNN đã xác định rõ khuôn khổ định hướng nghiên cứu thông qua mục đích nghiên cứu, nhiệm vụ nghiên cứu và đối tượng nghiên cứu Từ đó, tác giả đã nghiên cứu và lựa chọn những lý thuyết phù hợp, làm nền tảng để nghiên cứu và giải quyết các vấn đề được đặt ra.
Thứ tư, dựa trên mục đích nghiên cứu luận án, tác giả đã xây dựng những câuhỏi nghiên cứu của luận án gồm câu hỏi nghiên cứu tổng thể và những câu hỏi nghiêncứuchitiếtnhằmgiải quyếtcácmục đích cụthể.
Thứn ă m , t á c g i ả đ ã x â y d ự n g n h ữ n g g i ả t h u y ế t n g h i ê n c ứ u t ư ơ n g t h í c h v ớ i từng câu hỏi nghiên cứu Kết cấu của luận án được thiết lập để trả lời những câu hỏinghiêncứuthôngquaviệc chứngminhnhững giảthuyếtđượcxâydựng.
Kết quả nghiên cứu của chương này là nền tảng thiết lập nội dung tổng thể củaluận án từxác địnhvấn đề cần nghiên cứu,h ư ớ n g t i ế p c ậ n n g h i ê n c ứ u , n h i ệ m v ụ , phạmvivàphươngphápnghiêncứucủaluậnán.
Khái quátvềgiá đất
William Petty (1623-1687) đã nhận định:“lao động là cha, đất là mẹ của mọicủacải” 97 Ủnghộvaitròtolớncủađất đaiđốivớiđờisốngxãhội, CácMác ch orằng:“đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiệnkhông thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông nghiệp” 98 Đấtđai là một loại tài sản, tài nguyên thiên nhiên quý giá nhất đối với con người 99 Nhữngnhận định trên đã khẳng định vai trò không thể thiếu của đất đai trong đời sống và sựpháttriểncủaconngười. Đất đai được hiểu khái quát là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồmtất cả các yếu tố cấu thành môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt nó 100 Hộinghị lầnthứbảy BanChấp hành Trung ương khóaIX tiếp tục đổimớichínhs á c h , pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đãkhẳng định:“đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặcbiệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước; quyền sử dụng đất là hànghóa đặc biệt” 101 Quyền sử dụng đất ở đây không được hiểu tách rời như quyền sửdụng trong quyền sở hữu mà quyền sử dụng đất là tổng thể các quyền và nghĩa vụ củangười sử dụng đất, gồm cả các quyền giao dịch như một tài sản hữu hình. Việc xácđịnh đối tượng chuyển giao trong thị trường sẽ ảnh hưởng đến khái niệm, bản chất củagiá đất Trong bối cảnh nước ta khi quyền sử dụng đất được xác định là hàng hóa, vậygiá cả của hàng hóa gọi là giá quyền sử dụng đất hay giá đất? Về bản chất kinh tế,
C.Mácchorằng,giáđấtlàmộthìnhthứccủatưbảnhóađịatô;giácảđấtđailàgiátrịcủa địa tô trên tỷ suất lợi nhuận từ sản xuất kinh doanh trên đất đó và cả những trườnghợpkhôngthựchiệnsảnxuấtkinhdoanh(C.Mácchorằngđâylàtrườnghợpkhông có giá trị nhưng có giá cả) 102 Điều này cho thấy, giá cả đất đai là biểu hiện bằng tiềngiá trị của đất đai nhưng không đồng nghĩa với việc giá cả chỉ được quyết định bởi giátrịcủanómàgiáđấtcònđược hìnhthành và chịutácđộngcủanhiều yếutố.
97 Mai Ngọc Cường, Trần Việt Tiến, Mai Ngọc Anh (2016),Lịch sử các học thuyết kinh tế,NXB Chính trị quốcgia,Hà Nội, tr.75.
98 Ngô ĐứcCát(2000),Kinh tếtàinguyên đất,NXB Nôngnghiệp,HàNội,tr.5.
99 Wang Chenguang and Zhang Xianchu (1997),Introduction to Chinese law,Sweet & Maxwell Asia, HongKong,tr.541.
100 Chu Văn Thỉnh (chủ nhiệm, 2000),Báo cáo tổng hợp kết quả nghiên cứu đề tài độc lập cấp Nhà nước: Cơ sởkhoa học cho việc hoạch định các chính sách và sử dụng hợp lý quỹ đất đai,Tổng cục địa chính - Viện nghiêncứuđịa chính, Hà Nội,tr.181
101 Đảng Cộng sản Việt Nam (2003),Văn kiện Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương khóa
IX,NXBChínhtrị quốc gia, Hà Nội, tr.61.
Luận văn đề tài cấp Bộ "Lý luận Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về vấn đề ruộng đất và vận dụng nó vào hoàn thiện Luật đất đai ở Việt Nam" của Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh năm 2006 đã nghiên cứu về vấn đề đất đai trong quan điểm của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh và vận dụng những quan điểm này vào việc hoàn thiện Luật đất đai ở Việt Nam.
Từ góc độ Luật học, giá đất là “số tiền tính trên một đơn vị diện tích do Nhànước quy địnhhoặc được hình thành trongc á c g i a o d ị c h v ề q u y ề n s ử d ụ n g đ ấ t” 103 CáctácgiảĐinhThịNgavàBùiVănHuyềnchorằng:“giátrịcủađấtđaimộtph ầndo tự nhiên sinh ra, một phần do con ngườikhai thác sử dụngđấtđai mangl ạ i K h i đất đai được mua bán, chuyển nhượng, giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hìnhthức tiền tệ, gọi là giá đất” 104 Tác giả Lưu Quốc Thái cho rằng, “giá đất chính là giácả của đất đai, là thước đo giá trị để loại hàng hóa này được lưu thông trên thịtrường” 105 Theo đó, các quan điểm đều hướng đến giá đất chính là giá trị trao đổi củađất đai, hay nói cách khác giá đất chính là giá cả của đất đai Dù có cách tiếp cận khácnhau nhưng các quan điểm trên đều cho thấy: giá đất là biểu hiện giá trị bằng tiền củađất đai, hình thành trong quá trình trao đổi của thị trường, giá đất thể hiện đặc tính vốncócủa đấtđai vàcácyếutốxungquanhtácđộng.
Thuật ngữ “giá đất” lần đầu tiên được đề cập trong Nghị quyết Hội nghị lần thứhai Ban chấp hành trung ương Đảng khóa VII ngày 04/12/1991 về nhiệm vụ và giảipháp ổn định, phát triển kinh tế - xã hội trong những năm 1992 - 1995 Trên cơ sở đó,LĐĐ năm 1993 đã chính thức thừa nhận và quy định về giá đất 106 Điều 12 LĐĐ năm1993 quy định:“Nhànước xác định giácácloại đất để tính thuếchuyển quyềns ử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồithường thiệt hại về đất khi thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đốivới từng vùng và theo từng thời gian” Quy định đầu tiên định nghĩa giá đất là Điều 4LĐĐ năm 2003:“giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diệntích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụngđất” Khái niệm này đã thừa nhận cơ chế hai giá đất ở nước ta, gồm: giá nhà nước vàgiá thị trường Điều 3 LĐĐ năm 2013 quy định “giá đất là giá trị của quyền sử dụngđất tính trên một đơn vị diện tích đất” Để hiểu rõ hơn về giá trị quyền sử dụng đất thìkhoản 20 Điều 3 LĐĐ năm 2013 giải thích “giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằngtiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụngđất xác định” Với quy định nêu trên, khái niệm giá đất phải thông qua định nghĩa vềgiá trị quyền sử dụng đất nhưng về bản chất là có sự khác biệt giữa hai thuật ngữ này.Vì giá trị quyền sử dụng đất là giá trị của một diện tích xác định, trong khi đó giá đấtchỉ tính trên một đơn vị diện tích đó là m 2 Vì vậy, cụm từ “giá trị quyền sử dụng đất”đượcđềcậpt r o n g k h á i niệmgiáđất t ạ i khoản 19Điều3 L Đ Đ n ă m 2013c h ỉ n hằm
103 BộTưpháp-Việnkhoahọcpháplý(2006),TừđiểnLuậthọc,NXBTừđiểnBáchkhoavàNXBTưpháp,HàNội, tr.238.
105 LưuQuốcThái(2011),“Cơchếhìnhthànhvàápdụnggiáđấttheophápluậthiệnhành”,TạpchíKhoahọcpháp lý,(3), tr.39-44
106 Trước đó, Luật Đất đai năm 1987 quy định đất đai không có giá, không cho phép thực hiện các giao dịch.Quan niệm đất đai là tặng vật của thiên nhiên và Nhà nước chỉ phân phối đất đai thông qua một hình thức duynhất là giao đất không thu tiền sử dụng đất Tờ trình dự án Luật Đất đai sửa đổi trình tại kỳ họp thứ 3, Quốc Hộikhóa
IX, ngày 24 tháng 6 năm 1993 nêu rõ: “Thừa nhận giá trị kinh tế của đất đai, quy định về giá đất, giá đấtđượcxác địnhlàcôngcụkinh tế để Nhànước quảnlýđấtđaitheo cơ chế thịtrường”. mục đích xác định đây là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, cần cósự phân biệt giữa khái niệm giá đất và giá quyền sử dụng đất Tác giả cho rằng, vớinhững quốc gia đa dạng sở hữu đất đai, nhất là thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai sẽcó sự phân hóa rõ ràng giữa hai khái niệm trên Trong thể chế quản lý đất đai ở ViệtNam, khi đất đai chỉ duy nhất được xác định thuộc sở hữu toàn dân thì:“đất đai có thểcoi là hàng hóa và thị trường đất đai vẫn tồn tại dưới hình thức biểu hiện là thị trườngquyền sử dụng đất” 107 Vì vậy, thuật ngữ giá đất và giá quyền sử dụng đất trong
PLĐĐnướctađượchiểutươngđồngnhau.Quanhữngphântíchtrênthấyrằng,khái niệmgiá đất trong LĐĐ năm 2013 khá lòng vòng, chưa nêu lên đặc điểm của giá đất, chưaphản ánh đúng bản chất của giá đất với yêu cầu phát huy tối ưu nguồn lực đất đai trongpháttriểnkinhtếthị trườngởnướctahiệnnay.
Từ những phân tích trên, tác giả luận án đưa ra cách hiểu khái quát về giá đấtnhưsau:giáđấtlàgiátrịbằngtiềncủaquyềnsửdụngđấttrênmộtđơnvịdiệntíchtại một thời điểm xác định So với khái niệm của LĐĐ năm 2013 thì khái niệm đượctác giả đưa ra có những điểm khác cơ bản: (i) xây dựng định nghĩa trực tiếp về giá đất,không phải thông qua khái niệm giá trị quyền sử dụng đất như Luật hiện hành; (ii) giáđấtđượcxácđịnhtạimộtthờiđiểmcụthể,bởitácgiả chorằngởnhững thờiđiể mkhác nhau giá đất sẽ có những biến động nhất định, yếu tố này cũng thể hiện sự ảnhhưởng của thời hạn sử dụng đất đến giá đất Khái niệm trên thể hiện trực tiếp tính chấthàng hóa của đất đai trong khái niệm giá đất, đặc điểm luôn biến động và tính cá biệtcủagiá đất.Giáđấtcónhữngđặcđiểmcơbảnsau:
Một là, giá đất là giá cả hàng hóa đặc biệt trên thị trường.Đất đai là tư liệu sảnxuất đặc biệt, giữ vai trò quan trọng, ảnh hưởng quyết định đến sự phát triển của conngười; đất đai là hàng hóa đặc biệt trên thị trường Vì vậy, giá đất cũng mang nhữngđặcđiểmcơbảncủagiácảhànghóatrênthịtrường,chịusựảnhhưởngvàchip hốicủa các quy luật thị trường Tuy nhiên, tính chất đặc biệt của loại hàng hóa này đã tạonên những ảnh hưởng nhất định đến quá trình hình thành và vận động của giá đất, điểnhình là sự tác động và can thiệp của Nhà nước đối với giá đất Với những hình thức sởhữu khác nhau, quan niệm khác biệt về vai trò của đất đai trong quá trình phát triển màhình thành nên những nét đặc trưng về sự can thiệp, quản lý của Nhà nước đối với giáđấtởnhữngquốcgiakhácnhau.
Hailà,giáđấtphảnánh đặctínhcủa từngthửađấtriêngbiệtvàchịu nhiề uảnh hưởng từ các yếu tố bên ngoài Các yếu tố tự nhiên, pháp lý và những yếu tố xungquanh tạo nên tính độc nhất của mỗi thửa đất, những điều này được thể hiện qua giáđất Những yếu tố cấu thành giá đất được chia thành 02 nhóm cơ bản gồm: những yếutố mang tính cố định, không thay đổi như: vị trí, hình thể, điều kiện thổ nhưỡng… vànhữngyếutốcóthểthayđổi,điểnhình:mụcđíchsửdụngđất,quyhoạchsửdụngđất,
107 LưuQuốcThái(2016),sđd(4),tr.46. yếut ố p há p l ý , đ i ề u k i ệ n h ạ t ầ n g …
C h í n h s ự t á c đ ộ n g c ủ a con n g ư ờ i qua cô ng t ác quản lý, hoạt động đầu tư đã làm thay đổi các yếu tố nêu trên, làm tăng khả năng sinhlợicủa đấtnêntạoranhữngthayđổi, biếnđộngnhấtđịnhcủagiáđất.
Ba là, giá đất có xu hướng tăng theo thời gian và khó đảo ngược.Với bản chấtđất đai không có hànghóa thay thế, tổngcung về đất đai làmột giới hạn vàđ ư ờ n g cung ít biến động trong khi nhu cầu về đất đai có xu hướng gia tăng liên tục Vì thế giáđất vận động theo chiều hướng luôn tăng, thậm chí tạo nên hiện tượng giá đất tăng caođộtngộttrongthờigianngắn.Minhchứng,theothốngkêcủaBộXâydựngvànhiềutổ chức nghiên cứu bất động sản, mặc dù ảnh hưởng của đại dịch covid- 19 nhưngtrong quý I năm 2021 giá đất ở nhiều nơi tăng gấp 02 - 03 lần so với cùng kỳ nămtrước; mức giá bình quân tại các địa phương tăng khoảng 05% - 10% so với quý IVnăm 2020 108 Mặc dù thị trường có nhiều biến động nhưng thống kê từ năm 1993 đến2013, giá nhà đất ở nước ta bình quân tăng khoảng 100 lần và trong giai đoạn từ 2003đến2013tăngkhoảng10 -12lần 109
Bốn là, giá đất là một trong những cơ sở quan trọng của chiến lược phát triểnkinh tế.Thông qua giá đất xác định giá trị các giao dịch đất đai, là căn cứ tính cáckhoản thu cho ngân sách nhà nước; quyết định giá trị khai thác tài sản công Giá cả đấtđai là tín hiệu của thị trường, là công cụ quản lý tài chính đất đai, phân phối đất đaihiệu quả trong nền kinh tế thị trường. Diễn biến giá đất trên thị trường, giá đất trongphân phối đất đai là những yếu tố mang tính quyết định đến chiến lược đầu tư, kinhdoanh của các nhà đầu tư Vì vậy, giá đất là một trong những cơ sở xây dựng chiếnlượcphát triểnkinhtếnhànướcvàkinhtếtưnhân.
Giá đất liên quan chặt chẽ đến các chính sách kinh tế vĩ mô Những điều chỉnh trong chính sách tiền tệ, tỷ giá hối đoái và mức lãi suất sẽ tác động đến lượng tiền đầu tư vào thị trường bất động sản, qua đó ảnh hưởng đến giá đất Đối với Việt Nam, giá đất còn là tín hiệu để Nhà nước điều chỉnh các chính sách nói trên nhằm bảo đảm sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản.
Cơsởlýluậntrongquảnlýnhànướcvềgiáđất
Theo Đại từ điển tiếng Việt:“quản lý là việc tổ chức, điều khiển hoạt động củamột số đơn vị, một số cơ quan; là việc trông coi, giữ gìn theo dõi việc gì đó” 140 TheoFrederick Winslon Taylor:“quản lý là biết được chính xác điều bạn muốn người kháclàm, và sau đó hiểu được rằng họ đã hoàn thành công việc một cách tốt nhất và rẻnhất” Theo thuyết quản lý hành chính được đưa ra bởi Henry Fayol thì:“quản lý làmột tiến trình bao gồm tất cả các khâu lập kế hoạch, tổ chức điều khiển, phối hợp vàkiểm tra” 141 Theo trường phái quan hệ con người thì Mary Parker Follet cho rằng:“quản lý là nghệ thuật đạt mục tiêu thông qua con người, yếu tố then chốt trong quảnlý là con người” Các quan điểm trên cho thấy những điểm chung nhất của quản lý: (i)đều là quá trình hoạt động có tổ chức, định hướng cụ thể; (ii) do chủ thể quản lý tácđộnglênđốitượngquảnlý;(iii)quảnlýđể đạt đượcmụcđíchnhấtđịnh.
Khi quản lý một xã hội, quản lý nhà nước (QLNN) là nền tảng quan trọng nhất Trong nền kinh tế thị trường, việc nhà nước không can thiệp vào thị trường khiến giá cả bị biến động không theo quy luật, ảnh hưởng đến sự phát triển của nền kinh tế Do đó, theo John Maynard Keynes và Paul Anthony Samuelson, để tránh những bất ổn về thị trường, sự can thiệp quản lý của nhà nước là điều cần thiết, cân bằng giữa cơ chế thị trường tự do và sự điều tiết của nhà nước.
140 NguyễnNhưÝ(1999),Đạitừđiểntiếng Việt,NXBVănhóathôngtin,HàNội,tr.1363.
141 NguyễnThịDoan,ĐỗMinhCương,PhươngKỳSơn(1996), Cáchọcthuyếtquảnlý,NXBChínhtrịquốcgi a,Hà Nội,tr.89, 108
142 NguyễnHữuHải(2014),Quản lýhọcđạicương,NXB Chínhtrịquốcgia,HàNội,tr.67
143 PaulASamuelson,WilliamD.Nordhaus(2011),Kinh tếhọc,NXBTàichính,HàNội,tr.84.
Trongkho ah ọc ph áp l ý , “ q u ả nl ýn h à nư ớc” là t h u ậ t n gữ đ ư ợ c s ử d ụ n g p h ổ biếntrongcảlýluậnvàthựctiễn.QLNNtheonghĩarộnglàhoạtđộngcủatấtcảcáccơ quan trong bộ máy nhà nước trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn củamình tác động đến đối tượng quản lý, lĩnh vực quản lý nhằm đạt được mục đích đề ra.Trong khi đó, theo nghĩa hẹp, QLNN chỉ là hoạt động chấp hành, điều hành của các cơquan nhà nướcmà chủyếu là các cơ quanh à n h c h í n h n h à n ư ớ c n h ằ m t ổ c h ứ c t h ự c hiện pháp luật và chỉ đạo, điều hành việc thực hiện các nhiệm vụ của Nhà nước 144 Tácgiả đồng tình và kế thừa quan điểm cho rằng: “hành chính nhà nước”, “chấp hành vàđiều hành nhà nước” và “quản lý nhà nước” (theo nghĩa hẹp) được hiểu như nhau, cóthể dùng thay thế nhau 145 Trong phạm vi nghiên cứu luận án, tác giả phân tích QLNNvề giá đất dưới góc độ là các hoạt động chấp hành, điều hành việc thực hiện các nhiệmvụquảnlýgiáđất.
Tác giả cho rằng, quản lý không đơn thuần là sự tác động một chiều, sự áp đặt ýchí của chủ thể quản lý lên đối tượng quản lý mà phải dựa trên các quy luật phù hợp,tạo độnglực cho đối tượng quản lý pháttriển, ngăn chặn nhữngả n h h ư ở n g t i ê u c ự c đến đối tượng quản lý Có quan điểm cho rằng:“hiệu quả của quản lý phải được tiếnhành trên cơ sở những nguyên lý, nguyên tắc nhất định” 146 Vì vậy,c ơ c h ế q u ả n l ý phảilàsự dunghòacủa tácđộnghaichiều giữachủthểquản lývà đốitượngquản lý.
Từ những lập luận trên, tác giả đưa ra cách hiểu khái quát sau: QLNN về giá đấtlà hoạt động chấp hành, điều hành việc thực thi các quy định về giá đất trong lĩnh vựcđất đai trên cơ sở Hiến pháp, pháp luật dựa trên nền tảng thị trường, hiệu quả quản lýđất đai và những nội dung đặc trưng trong quản lý giá đất Hoạt động quản lý đượcthực hiện chủ yếu bởi hệ thống cơ quan hành chính nhà nước nhằm phát huy tối ưu vaitrò của giá đất trong thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội; khai thác hiệuquảgiátrịkinhtếcủađấtđai QLNNvềgiá đấtchỉlàmột khíacạnhtrong vaitr òquản lý của Nhà nước đối với đất đai, là hoạt động chấp hành, điều hành, không baotrùm tất cả các hoạt động của Nhà nước đối với giá đất Có thể khẳng định, QLNN vềgiá đất là một nội dung rất quan trọng trong quản lý đất đai và lĩnh vực kinh tế; bảođảm hiệu quả kinh tế đất đai và sự phát triển của các thị trường liên quan đất đai. TừcáchhiểutrênchothấyQLNNvềgiáđấtcónhữngđặcđiểmcơbảnsau:
Một là, là hoạt động chấp hành, điều hành việc thực thi các quy định về giá đấttrong lĩnh vực đất đai trên cơ sở Hiến pháp và pháp luật.QLNN có thể hiểu bao trùmtất cả hoạt động của các cơ quan nhà nước nhưng trong phạm vi khái niệm QLNN vềgiá đất đã xác định chỉ giới hạn hoạt động quản lý giá đất của hệ thống cơ quan hànhpháp,t h ự c h i ệ n c h ứ c n ă n g c h ấ p h à n h , đ i ề u h à n h c á c q u y đ ịn h p h á p l u ậ t v ề g i á đ ấ t
144 TrườngĐạihọcLuậtthànhphố Hồ ChíMinh(2018),sđd (82),tr.18,51.
146 PhanTrungHiền(2017),“ĐềxuấtbổsungcácnguyênlýquảnlýnhànướctrongchươngtrìnhđàotạomônhọcLuật hànhchínhở ViệtNam”,Tạp chíKhoahọcpháplý,8 (111),tr.74. trong quản lý đất đai Quá trình chấp hành, điều hành các quy định về giá đất nhằmthực hiện QLNN về giá đất được thể hiện qua những nội dung cơ bản trong hoạt độngQLNN, cụ thể: xây dựng chiến lược, kế hoạch quản lý; ban hành quyết định quản lý;quyết định giá đất xây dựng CSDL và dự báo giá đất; đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ quảnlý giá đất; kiểm tra, thanh tra, xử lý vi phạm và giải quyết khiếu nại, tố cáo về giá đất.Bên cạnh những nội dung đặc trưng của QLNN về giá đất, hiệu quả QLNN về giá đấtcần được bảo đảm bởi những nội dung cơ bản trong quản lý đất đai Cần hiểu rõ bảnchất của QLNN về giá đất là thông qua vai trò quản lý của Nhà nước dựa trên nền tảngquy định pháp luật về giá đất thiết lập cơ chế bảo đảm hiệu quả cho sự vận động củagiá đất, phát huy tối ưu hiệu quả của giá đất; không chỉ áp đặt ý chí chủ quan để thựchiệncácmụctiêuđềra.
Hai là, đối tượng quản lý là giá đất - yếu tố then chốt phát triển kinh tế đất đai.Giá đất là yếu tố chuyển hóa giá trị kinh tế của đất đai, quyết định trực tiếp nguồn thungân sách từ đất đai; là tín hiệu, công cụ trong điều tiết, quản lý thị trường bất độngsản, ảnh hưởng đến sự phát triển ổn định, bền vững của nền kinh tế thị trường. Vớinhững đặc trưng của giá đất ở Việt Nam cho thấy sự đa dạng và mối quan hệ tác độnggiữa các loại giá đất với nhau Điều đó đặt ra yêu cầu cơ chế QLNN về giá đất phải thểhiện tính phổ quát và đặc thù của các loại giá đất nhằm giữ trạng thái cân bằng hướngđến mục tiêu quản lý dựa trên nền tảng thị trường, bảo đảm hài hòa các nhóm lợi íchliên quan Vì đặc trưng của giá đất vừa có điểm chung của giá cả hàng hóa trên thịtrường vừa có điểm riêng từ tính chất đặc biệt của đất đai và nền tảng thiết lập vai tròquản lý của Nhà nước đối với đất đai nên QLNN về giá đất phải đáp ứng toàn diện cácđặc điểmchungvàriêng.
Ba là, hoạt động QLNN về giá đất được thực hiện chủ yếu bởi hệ thống cơ quanhành chính nhà nước.Với phạm vi nghiên cứu QLNN về giá đất thì hoạt động quản lýgiá đất được thực hiện chủ yếu bởi hệ thống cơ quan hành chính nhà nước bao gồm cơquan có thẩm quyền chung, chủy ế u l à C h í n h p h ủ , U B N D c ấ p t ỉ n h v à h ệ t h ố n g c ơ quan chuyên môn quản lý về giá đất gồm: Bộ TN&MT và Sở TN&MT Vì yêu cầuchuyên môn cao trong quản lý và mức độ ảnh hưởng của giá đất đến đời sống xã hộinên QLNN về giá đất phải có sự tham gia của các tổ chức tư vấn thẩm định giá độc lậpvà đặc biệt là sự giám sát của Nhân dân Tính cá biệt, tính khu vực của giá đất và sựtham gia của các chủ thể ngoài nhà nước trong quản lý giá đất đặt ra yêu cầu về phâncấp trong QLNN về giá đất, cụ thể: tổ chức và hoạt động của hệ thống cơ quan quản lýgiá đất phải có sựphân cấp phùhợp,bảo đảm tính khả thivà hiệuquả quảnl ý ; x á c định mức độ, phạm vi và phương thức tham gia của các chủ thể ngoài nhà nước…Đồng thời, để bảo đảm hiệu quả quản lý, kiểm soát hoạt động của cơ quan quản lý, thểhiện tính dân chủ trong quản lý giá đất cần thiết lập cơ chế giải quyết hiệu quả cáctranhchấpphátsinhtrongQLNNvềgiáđất.
Quyền lực nhà nước (QLNN) về giá đất là sự thống nhất giữa quyền lực quản lý của Nhà nước - mang tính hành chính, và giá đất - bản chất kinh tế, hình thành trên thị trường QLNN về giá đất cần cân bằng giữa định hướng, áp đặt trong quản lý với các quy luật thị trường Quyết định quản lý ban hành dựa trên dữ liệu thị trường, hài hòa giữa ý chí quản lý với các quy luật khách quan Tuyệt đối hóa thị trường trong quản lý giá đất sẽ gây hệ lụy cho nền kinh tế, song can thiệp chủ quan, thái quá sẽ bóp méo bản chất giá đất, không phát huy hiệu quả trong phát triển kinh tế - xã hội Nền tảng thị trường là yếu tố then chốt, là cơ sở thiết lập, vận hành cơ chế QLNN về giá đất.
Nămlà,hiệuquảQLNNvềgiáđấtđượcbảođảmtrênnềntảngcôngtácquảnlý đất đai và những nội dung đặc trưng của quản lý giá đất.Mặc dù giá đất nhà nướcvà giá đất thị trường ở nước ta có những yếu tố ảnh hưởng và cơ sở hình thành khácbiệt nhưng đều chịu ảnh hưởng nhất định bởi hiệu quả một số nội dung nền tảng trongcông tác quản lý đất đai, cụ thể là tính chính xác của dữ liệu địa chính; tính công khai,minh bạch và chất lượng của quy hoạch sử dụng đất; tính chặt chẽ trong quản lý thịtrường bất động sản Sự hoàn thiện của các nội dung quản lý nêu trên là điều kiện tiênquyết vận hành hiệu quả các nội dung
Quản lý nhà nước về giá đất góp phần giải quyết hài hòa mối quan hệ của hai loại giá đất Bên cạnh đó, dựa vào đặc điểm của giá đất, chức năng quản lý của Nhà nước phải thiết lập những nội dung quản lý khoa học, hiện đại; phù hợp với các quy luật thị trường.
Sáu là, hiệu quả QLNN về giá đất là tiền đề tạo sự đột phá về kinh tế đất đai,góp phần thực hiện mục tiêu phát triển bền vững.Chính vì tầm quan trọng của giá đấttrong phát triển kinh tế đất đai và tác động của giá đất đến phát triển kinh tế, đời sốngxã hội nên hiệu quả QLNN về giá đất tạo tiền đề cơ bản cho sự phát triển của kinh tếđất đai nói riêng và sự phát triển bền vững nói chung Giải quyết tốt vấn đề giá đất sẽmanglạihiệuquả trong bảođảm quyền,nghĩavụcủa ngườisử dụngđất, gópph ầngiải quyết an sinh xã hội, điển hình là vấn đềchỗ ở Vì thế,m ộ t c ơ c h ế q u ả n l ý k é m cỏi đối với giá đất sẽ gây ra những hậu quả khôn lường cho sự phát triển và đời sốngcủa con người Tuy nhiên, hiệu quả QLNN về giá đất không chỉ đơn thuần là lợi íchkinhtếmàphảilàsựcânbằngcácnhómlợiíchliênquan.
Trên cơ sở khoa học quản lý và đặc điểm của QLNN về giá đất, tác giả xác địnhnhữngyếutốcơbảntácđộngđếnhiệuquảQLNN vềgiá đấtnhư sau:
Thứ nhất, yếu tố chính trị là nền tảng thiết lập cơ chế quản lý nhà nước (QLNN) về giá đất Cơ chế quản lý đất đai quyết định nền tảng kinh tế, bảo đảm sự tồn tại của Nhà nước, sự lãnh đạo của giai cấp thống trị Giá đất là yếu tố cốt lõi quyết định giá trị kinh tế của đất đai, là công cụ quan trọng trong tài chính đất đai Vì vậy, giá đất là nội dung không thể thiếu trong các chủ trương, đường lối về quản lý đất đai của giai cấp cầm quyền.
Hoàn thiện cơ chếquản lýgiá,chuyểnsanghệt h ố n g giátheocơ chếthịtrường.
LĐĐnăm1993lầnđầutiên quy định về giá đất,xácđ ị n h g i á đ ấ t l à c ô n g cụkinhtếđểNhànướcq uảnlýđấtđaitheoc ơ chế thị trường nhưng chỉthểh i ệ n b ả n c h ấ t g i á đ ấ t hànhchính.
NQ/TW ngày12/3/2003tiếptụcđ ổi mới chính sách,PLĐĐtrongt h ờ i kỳ đẩy mạnh côngnghiệphóa,hiệ n đạihóađất nước.
Xácđịnhcụthểnhiệmv ụ các cơ quan quản lý giá đất.Tiếptụcnghiêncứuxâydựngc ơchếquảnlýgiáđất.
LĐĐ năm 2003 quy địnhchitiếtvềnguyêntắc,p hương pháp, hệ thống tổchức định giá đất; sự chiphối mạnh mẽ của giá đấtnhànước.
Giáđấtphảibảođ ả m nguyên tắc phù hợp với cơchế thị trường có sự quản lýcủa Nhà nước.
LĐĐnăm2013giáđấtnhàn ướccónhiềut h a y đổi theo cơ chế thị trường.Quyđịnhsửdụngphổ biếngiáđấtcụthể,thểhiệnsự tácđộngmạnhmẽ củagiáđấtthịtrường.
Bảng2.3 Sựtácđộng củayếutốchínhtrịđếnQLNNvềgiáđấtởViệtNam Định hướng chính trị là nền tảng thiết lập cơ chế QLNN về giá đất, sự thay đổitrong quy định pháp luật và thực tiễn quản lý giá đất phải xuất phát từ yếu tố chính trị.Có thể nhận thấy sự chuyển biến rất chậm trong tư duy và định hướng về giá đất trongcác chủ trương, đường lối đã không tạo nên sự thay đổi nhảy vọt trong pháp luật vềquảnlýgiáđấtởnướcta.Nhữngquanđiểmnêutrênchưathểhiệntínhđộtphátrong nhận thức về vai trò của đất đai, giá đất và mối quan hệ tương quan giữa Nhà nước vàđấtđaiđểtạonênnhữngthayđổi vềchấttrongthểchếquảnlýđấtđai ởViệt Nam.
Quyđịnhphápluậttrongquảnlýnhànướcvềgiáđất
Nguyên tắc QLNN là nền tảng cho tổ chức và hoạt động QLNN, chi phối toànbộ quá trình QLNN Hệ thống các nguyên tắc QLNN được chia thành: các nguyên tắcchính trị - xã hội và các nguyên tắc tổ chức - kỹ thuật 149 Dựa trên những nguyên tắcchung trong QLNN của khoa học luật hành chính, xu hướng phát triển của quản trị tốttrong quản lý đất đai và đặc trưng của giá đất, tác giả xây dựng những nguyên tắc đặcthùtrongQLNNvề giáđấtnhư sau:
Một là, bảo đảm công khai, minh bạch, dân chủ và công bằng trong quản lý giáđất.Đây lànhữngyêucầu cơ bản thựcthi nguyên tắcdânchủvàsựt h a m g i a c ủ a Nhân dân trong QLNN về giá đất Thông qua việc công khai, minh bạch đầy đủ cácthông tin và bảo đảm sự tiếp cận dễ dàng các thông tin là cơ sở để các chủ thể trong xãhội tham gia quá trình quản lý giá đất, thực hiện quyền giám sát và tạo sự đồng thuậnđối với các quyết định quản lý Đặc trưng của tính công bằng trong quản lý giá đất làviệc cân bằng lợi ích trong các quyết định quản lý giá đất, cụ thể nhất là kết quả quyếtđịnh giá đất của Nhà nước Vì giá đất do Nhà nước quyết định sẽ tạo nên sự đối khángvề lợi ích của các bên liên quan nên việc công khai, minh bạch là rất cần thiết để bảođảm công bằng Nguyên tắc này là yêu cầu trong quy định và thực tiễn triển khai cácnội dung quản lý giá đất, pháp luật về giá đất phải thể hiện đầy đủ và có cơ chế bảođảm việc thực hiện công khai, minh bạch các thông tin, quyền tiếp cận thông tin trongtừngnộidung quảnlý với mụctiêunângcaotínhdânchủvàhiệu quảquảnlýgiáđất.
Hai là, thể hiện tính Nhân dân trong QLNN về giá đất.Giá đất ảnh hưởng trựctiếp đến quyền lợi kinh tế của người sử dụng đất và khả năng tiếp cận đất đai của cácchủ thể trong xã hội nên quản lý giá đất phải bảo đảm toàn diện tính Nhân dân. Điềunày hoàn toàn phù hợp với bảnchất nhà nước của Nhân dân,doNhân dân,v ì
N h â n dân được khẳng định tại Điều 2 Hiến pháp năm 2013 và chế độ sở hữu toàn dân về đấtđai tại Điều 53 Hiến pháp năm 2013 Tính Nhân dân trong QLNN về giá đất được thểhiện qua hai phương diện cơ bản là sự tham gia của Nhân dân vào quá trình quản lý vàbảo đảm quyền lợi của Nhân dân trong quản lý giá đất Căn cứ vào từng nội dung quảnlý để xây dựng cơ chế tham gia và bảo đảm hiệu quả sự tham gia của Nhân dân trongquảnl ý g i á đ ấ t B ê n c ạ n h đ ó , c á c q u y ế t đ ị n h q u ả n l ý đ ư ợ c b a n h à n h p h ả i b ả o đ ả m
149 TrườngĐại họcLuậtHàNội(2019),sđd(39),tr.84 quyền lợi chính đáng của Nhân dân, không chỉ là những người sử dụng đất trực tiếpchịuảnhhưởngmà còn làlợiíchxãhội, nhấtlàkhiđấtđaithuộcsởhữutoàndân.
Quản lý nhà nước về giá đất cần kết hợp hài hòa giữa sự quản lý của Nhà nước và các quy luật thị trường Bản chất kinh tế của giá đất đòi hỏi phải tôn trọng thị trường, nhưng không thể loại bỏ vai trò quản lý của Nhà nước Sự can thiệp tùy tiện, áp đặt sẽ phá vỡ bản chất của giá đất, gây ảnh hưởng tiêu cực đến kinh tế xã hội Vì vậy, quản lý nhà nước về giá đất phải dựa trên đặc điểm của giá đất, các quyết định quản lý phải dựa trên nền tảng thị trường.
Bốn là, quản lý giá đất phải bảo đảm sự thượng tôn pháp luật.Khoản 1 Điều
8Hiến pháp năm 2013 quy định:“Nhà nước được tổ chức và hoạt động theo Hiến phápvà pháp luật, quản lý xã hội bằng Hiến pháp và pháp luật” Theo đó, toàn bộ quá trìnhtổ chức bộ máy quản lý và thực hiện các hoạt động quản lý giá đất đều dựa trên phápluật, không là sự can thiệp tùy tiện, chủ quan duy ý chí Khi pháp luật về giá đất là sựkết hợp hài hòa định hướng của nhà quản lý trên nền tảng thị trường và đặc điểm củagiá đất thì sự thượng tôn pháp luật càng được bảo đảm Trong QLNN về giá đất, yêucầu cơ bản nhất của nguyên tắc này là phải bảo đảm tính toàn diện trong quy định vềquản lý giá đất của LĐĐ Nguyên tắc thượng tôn pháp luật chỉ có thể được bảo đảmqua cơ chế giải quyết hiệu quả các tranh chấp trong quá trình quản lý mà hơn hết là cơquanquảnlýphảichịusự tàipháncủaTòaán 150
Năm là, bảo đảm các nguyên tắc phân cấp và trách nhiệm giải trình trong quảnlý giá đất.Giá đất có tính khu vực, tính chuyên môn cao nên yêu cầu phân cấp trongquản lý giá đất rất quan trọng Phân cấp quản lý giá đất phải bảo đảm các yêu cầu củalý thuyết phân cấp như: bảo đảm quyền lực nhà nước là thống nhất, phân định rõ chứcnăng quản lý ngành và quản lý theo lãnh thổ, giao nhiệm vụ và thẩm quyền cho cấp cóthể giải quyết vấn đề sát với thực tế nhất, phân cấp quản lý gắn liền với tăng cườngtráchnhiệm 151 Đồngthời,phâncấpquảnlýgiáđấtphảitiếpcậnvàpháthuynh ữnggiá trị hiện đại như: ứng dụng các thành tựu quản lý doanh nghiệp vào cơ quan hànhchính (tuyển dụng trên cơ sở thực tài, trả lương theo kết quả, coi công dân là kháchhàng); đề cao trách nhiệm giải trình và khuyến khích sự tham gia của các chủ thể ngoàinhànước.Tráchnhiệmgiảitrìnhphảiđượcbảođảmgắnliềnvớitừngnộidung,từng
150 Hoàng Th ế L i ê n ( 20 20 ), “C ần nâ ng cao h ơ n nữ a hi ệu lựccủaNhà n ư ớ c pháp q uy ền ”, http:// baochinhphu.vn/Utilities/PrintView.aspx?distributionidA4848[truycập ngày13/5/2021].
151 ĐặngĐứcĐạm(2002),Phâncấpquản lýkinh tế,NXBChínhtrịquốcgia,HàNội,tr.167-170. hoạt động quản lý và chủ thể thực hiện, kèm theo đó là cơ chế bảo đảm thực thi tráchnhiệmgiảitrình.
Sáu là, QLNN về giá đất phải đáp ứng yêu cầu về tính khoa học, hiện đại vàhiệu quả.Tính khoa học trong QLNN về giá đất là sự bảo đảm những yêu cầu trongkhoa học luật hành chính, tuân thủ các quy luật thị trường và phù hợp bản chất của giáđất Tính hiện đại là yêu cầu cần thiết trong xu hướng phát triển của quản trị đất đaihiện đại và công cuộc xây dựng Chính phủ kiến tạo ở nước ta Cụ thể, trong QLNN vềgiá đất tính hiện đại là yêu cầu cả trong quy định và thực tiễn ứng dụng các công nghệtiên tiến, phát huy sức mạnh các nguồn lực trong xã hội thực hiện các nội dung quản lýgiá đất Hiệu quả QLNN về giá đất không chỉ mang lại những lợi ích kinh tế mà phảibảo đảm hiệu quả toàn diện, góp phần thực hiện mục tiêu phát triển bền vững.
Một cơ chế quản lý hiệu quả phải được thiết lập trên cơ sở các nguyên tắc khoahọc, đáp ứng đặc thù của đối tượng quản lý và bảo đảm mục tiêu quản lý Các nguyêntắc là trụ cột quan trọng của cơ chế QLNN về giá đất, cần được đảm bảo xuyên suốttrong quá trình quản lý. Quyđịnh đầyđủ các nguyên tắcq u ả n l ý t r o n g L Đ Đ l à y ê u cầu cơ bản bảo đảm sự thượng tôn pháp luật trong nhà nước pháp quyền, là nền tảngthiếtlậphệthốngcácquyđịnhphápluậtvề quảnlýgiáđất.
QLNN về giá đất có đối tượng quản lý là giá đất Ở Việt Nam, dựa trên sở hữutoàn dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu thực hiện quyền quyết định giáđất;đồngt hờ in gư ời sử d ụ n g đấ tđ ượ cN hà nước tr ao qu yền sử d ụ n g t hự ch iệ n các giao dịch chuyển quyền nên hình thành giá thị trường Vì thế, cần nắm rõ đặc điểm,mối quan hệ của các loại giá đất khi thiết lập cơ chế QLNN về giá đất.Giá đất nhànướclà giá trị bằng tiền của một đơn vị diện tích đất được Nhà nước quy định, quyếtđịnh thông qua thủ tục hành chính do chủ thể có thẩm quyền ban hành, gồm: khung giáđất, bảng giá đất và giá đất cụ thể Có thể thấy chính giá đất do Nhà nước đưa ra chomột thửa đất/ khu đất tại một thời điểm cũng có nhiều mức giá khác nhau phụ thuộcvào mục đích định giá.Giá đất thị trườnglà giá hình thành thông qua giao dịch của thịtrường quyền sử dụng đất Khái niệm về giá đất thị trường trong PLĐĐ nước ta có sựthay đổi phù hợp từ thuật ngữ“giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thịtrường trong điều kiện bình thường”của thời kỳ LĐĐ năm 2003 sang sử dụng thuậtngữ“giá đất phổ biến trên thị trường”trong LĐĐ năm 2013 Bởi không thể có đượcgiá đất đúng nghĩa, thỏa mãn các đặc điểm được nêu ra với khái niệm về giá chuyểnnhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại Nghịđịnhsố188/2004/NĐ- CPvàNghịđịnhsố123/2007/NĐ-CP.Hiệnnay,khoản3Điều3Nghịđịnh số44/2014/NĐ-CP quyđịnh:“giáđất phổbiến trên thịtrường là mứcgiá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thịtrường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của cácthửa đất có cùng mục đích sử dụng tại mộtkhu vực và trong mộtk h o ả n g t h ờ i g i a n nhất định” Quan niệm giá đất thị trường hiện nay ở nước ta phù hợp với giá thực tếgiao dịch trên thị trường hơn là giá trị thị trường 152 của đất đai và tồn tại hai khó khănnhất định: một là, chúng ta chưa có CSDL giá đất giao dịch thực tế trên thị trường nênrất khó để minh chứng cho giá đất phổ biến trên thị trường; hai là, khi các giao dịchtrên thị trường có dấu hiệu bất thường, sự biến động của giá đất dẫn đến hiện tượng“bong bóng giá” 153 thì giá đất phổ biến trên thị trường ở thời điểm đó không phù hợpvới giá trị cơ bản của nó, với các yếu tố cấu thành Khi đó, chúng ta điều tiết theo giáđất phổ biến trên thị trường vô hình chung lại cộng hưởng cho hiện tượng “bong bónggiá”, ảnh hưởng rất nghiêm trọng đến nền kinh tế Những khó khăn trên làm hạn chếhiệu quả quản lý giá đất theo cơ chế thị trường, nhất là bất cập về dữ liệu giá đất thịtrường ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình triển khai các nội dung quản lý giá đất Giáđất thị trường được hình thành trên cơ sở tự do thỏa thuận giữa các chủ thể trong giaodịch nên vai trò quản lý của Nhà nước đối với loại giá này chủ yếu thể hiện thông quaquản lý thị trường bất động sản, những nội dung cốt lõi trong quản lý đất đai tác độngđến quá trình hình thành giá thị trường và thông qua các phương pháp kinh tế Trongkhi đó, giá đất nhà nước được hình thành theo thủ tục hành chínhb ở i c ơ q u a n n h à nước có thẩm quyền nên vai trò quản lý của Nhà nước chi phối mạnh mẽ và quyết địnhloại giá này Đồng thời, thông qua mối quan hệ tác động của hai loại giá đất sẽ ảnhhưởngđếndiễnbiếncủa giá đấttrênthịtrường.
Theo quy định pháp luật hiện hành, giá đất nhà nước bao gồmkhung giá đấtdoChính phủ ban hành,bảng giá đấtdo UBND cấp tỉnh ban hành với chu kỳ 05 năm/ lầnvàgiá đất cụ thểdo UBND cấp tỉnh quyết định tại từng thời điểm, áp dụng cho cáctrường hợp cụ thể Ba loại giá đất nêu trên có tính độc lập tương đối trong mối quan hệtácđộnglẫn nhauvàcùngchịusự ảnhhưởngcủa giáđấtthịtrường.
Khung giá đấtlà mức giá đất tối thiểu, tối đa của các loại đất theo khu vực doChính phủ ban hành định kỳ 05 năm một lần, là cơ sở để UBND cấp tỉnh xây dựng,điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương Hiện nay, khung giá đất đang có hiệu lực đượcban hành tại Nghị định số 96/2019/NĐ-CP quy định khung giá các loại đất thay thếkhung giá đất tại Nghị định số 104/2014/NĐ-CP Khung giá nhằm tạo sự cân bằng,khôngquáchênhlệch giữagiáđấttạicácđịaphương,giữagiácácloạiđấtkhácnhau.
Giá trị thị trường của đất đai là giá trị khi đất đai được đem ra bán công khai, cạnh tranh trên thị trường Trong điều kiện cả người bán và người mua đều ứng xử hợp lý, tự nguyện, được thông tin đầy đủ và không bị tác động bởi các tác nhân bên ngoài.
Bong bóng giá bất động sản nói chung, hay bong bóng giá đất nói riêng, được hiểu là hiện tượng giá gia tăng nhanh chóng, liên tục, vượt xa giá trị cơ bản và thu nhập bình quân Điều này thường gắn liền với tâm lý kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng trong tương lai, dẫn đến việc giá cả tăng cao mất kiểm soát.
Bảng giá đấtlà mức giá đất chi tiết đến từng vị trí hoặc từng thửa đất do
UBNDcấp tỉnh ban hành định kỳ 05 năm một lần và công bố vào ngày 01 tháng 01 năm đầukỳ, được xây dựng dựa trên nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá, khung giáđất, các thông tin từ thị trường Bảng giá đất phải trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnhthông qua trước khi ban hành Bảng giá đất được quy định áp dụng trong các trườnghợp tại khoản 2 Điều 114 LĐĐ năm 2013, chủ yếu là cơ sở xác định nghĩa vụ tài chínhcủan g ư ờ i s ử d ụ n g đ ấ t M ặ c d ù k h o ả n 2 Đ i ề u 5 N g h ị đ ị n h s ố 9 6 / 2 0 1 9 /
Nhữngnộidungquảnlýđấtđaiảnhhưởngđếnhiệuquảquảnlýnhànướcvềgiáđất 83 2.5 Nhữngyêucầubảođảmhiệuquảquảnlýnhànướcvềgiáđất
Với 15 nội dung quản lý đất đai được quy định tại Điều 22 LĐĐ năm 2013 sẽảnh hưởng ít nhiều đến giá đất và công tácquản lýgiá đất Trênc ơ s ở đ ặ c đ i ể m c ủ a giá đất và các yếu tố tác động đến QLNN về giá đất, tác giả nhận thấy có ba nhóm nộidung cơ bản ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả QLNN về giá đất, gồm:c ô n g t á c đ ă n g ký đất đai và CSDL địa chính; công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; hiệu quảquản lý thị trường bất động sản Những nội dung trên tác động trực tiếp đến giá đất thịtrường tạo những hiệu ứng tích cực trong quản lý giá đất theo cơ chế thị trường; thôngquanhững nộ id un g nàyNhàn ướ c t á c đ ộ n g đ ế n g i á đất th ịt rư ờn gđ ểđ ạt đượ c các mục tiêu trong QLNN về giá đất, thiết lập nền tảng thị trường vững chắc trong quản lýgiáđất.
Một là, tính chính xác và đầy đủ của công tác đăng ký đất đai, bảo đảm nềntảng dữ liệu địa chính trong quản lý.CSDLđ ấ t đ a i l à m ộ t t r o n g n h ữ n g C S D L n ề n tảng, quan trọng trong CSDL quốc gia, mang tính quyết định đến mục tiêu xây dựngChính phủ điện tử Việc hoàn thiện CSDL địa chính là nguyên liệu nền cho việc ứngdụng các tiến bộ khoa học kỹ thuật trong quản lý đất đai, trong đó có quản lý giá đất.Cụ thể, nội dung thông tin giá đất, quyết định giá đất và dự báo giá đất phải dựa hoàntoàn trên nền tảng dữ liệu địa chính; chỉ có thể xây dựng và sử dụng hiệu quả bản đồgiá đất khi dữ liệu của bản đồ địa chính được thiết lập đầy đủ, chuẩn xác Nền tảng cơbản để hình thành CSDL đất đai là thông qua hoạt động đăng ký đất đai Theo Ủy bankinh tế về Châu Âu của Liên hợp quốc (UN- ECE):“đăng ký đất đai là thành phần củaquản trị tốt, sự phát triển thịnh vượng củaquốc gia đòi hỏi hiệuq u ả c ủ a h ệ t h ố n g đăng ký đất đai Hệ thống đăng ký tốt sẽ kích thích thị trường đất đai năng động vàhiệuquảsửdụngđất.Nócóthểđảmbảoquyềnsởhữuvàsựpháttriểncủathịtrường
Hệ thống đăng ký đất đai đóng vai trò then chốt trong việc xác định giá đất nhà nước và ảnh hưởng đến giá trị đất đai trong giao dịch Việc đăng ký đất đai giúp xóa bỏ thị trường ngầm gây trở ngại cho phát triển bất động sản, đồng thời cung cấp cơ sở dữ liệu về giá đất liên kết với đặc điểm cụ thể của từng thửa đất Do đó, một hệ thống đăng ký đất đai hiệu quả là nền tảng để khai thác và sử dụng hiệu quả dữ liệu giá đất.
Hai là, hiệu quả của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.Tầm quan trọng của quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được Tổ chức hợp tác và phát triển kinh tế - OECDkhẳng định:“mặc dù quy hoạch sử dụng đất là nhiệm vụ của địa phương, liên quanđếnvấnđềđịaphươngnhưngảnhhưởngđếnnhữngvấnđềquantrọngcủaquốcgi avà thế giới” 183 Đối với giá đất, thông qua quy luật cung cầu và giá cả thì công tác quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất sẽ thông qua cung - cầu để điều tiết giá đất thị trường Tính hiệu quả, khả thi của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các thông tin về quyhoạchđượccôngkhai,dễtiếpcậngópphầnminhbạchthịtrường.Đồngthời,th ôngtin về quy hoạch sử dụng đất là căn cứ đánh giá tiềm năng kinh tế đất đai, một trongnhững cơ sở quyết định giá đất.
Chất lượng quy hoạch đóng vai trò thiết yếu trong việc xác định giá đất nhà nước Việc công khai thông tin quy hoạch tạo cơ sở minh bạch, giúp các bên tham gia thị trường tiếp cận thông tin đầy đủ, qua đó hạn chế tình trạng đầu cơ, thao túng giá Từ đó, sự kết hợp chặt chẽ giữa quy hoạch và quản lý giá đất theo cơ chế thị trường tạo ra hiệu ứng tích cực, giúp định hướng phát triển thị trường bất động sản theo hướng bền vững và lành mạnh.
Ba là, hiệu quả quản lý thị trường bất động sản.Thị trường bất động sản là nơiquyết định giá bất động sản, trong đó gồm giá đất thị trường và thông qua mối quan hệgiữa giá nhà nước và giá thị trường sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình quyết định giáđấtcủanhànước.Bê ncạnhđó,sựquảnlýchặtchẽthịtrườnggópphầnngănngừa hiện tượng “bong bóng giá”, hoàn thiện chính xác CSDL giá đất thị trường phục vụhoạt động quản lý giá đất Chiến lược, kế hoạch quản lý và các quyết định quản lý giáđất được ban hành trên cơ sở thông tin từ thị trường nên việc quản lý hiệu quả thịtrường bất động sản sẽ quyết định tính chính xác, hiệu quả của nguồn thông tin trongcông tác quản lý giá đất, bảo đảm sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường trongquảnlýgiáđấttheocơchếthịtrường.
Có thể khẳng định, QLNN về giá đất chỉ đạt hiệu quả cao nhất khi những nộidungquảnlýgiáđấtđượctriểnkhaitrênCSDLđịachínhhoànchỉnh,minhbạchv àdễtiếpcận;hệthốngđ ăn g kýhiệnđại,hiệuquả; quyhoạch, kếhoạch sửdụngđ ấtchấtlượng,khảthivàthịtrườngbất độngsảnđượcquảnlýkhoahọc,chặtchẽ.
182 Unitednations(2004),Guidelineon RealProperty Units and Identifiers,New
York & Geneva, ECE/HBP/135, p.2,http://www.unece.org/fileadmin/DAM/hlm/documents/Publications/guidelines.real.property.e.pdf[truy cập ngày17/7/2019]:“Fornationstounlockthatwealthrequireseffectivesystemsoflandregistration.Goodlandregistration promotes an active land market and productive land use It makes possible the security of tenure andthedevelopmentofamortgagemarket on whicha functioningeconomydepends”.
183 OECD (2017),The governance of land use,p.6,https://www.oecd.org/cfe/regional-policy/governance-of-land- use-policy-highlights.pdf[truy cập ngày 19/9/2019]: “Even though land use planning is primarily a localtaskand concernslocalissues,ithasconsequences forissuesofnationalandglobalimportance”.
Trên cơ sở nhận định của các chuyên gia tại Hội thảo“2018 World bankconference on land and poverty”:“hệ thống quản lý đất đai ở nhiều quốc gia kém hiệuquả là vì không có quản trị tốt” 184 Ứng dụng quản trị tốt trong quản lý đất đai luôndành được sự quan tâm của các Chính phủ, tổ chức phi Chính phủ, được xác định lànền tảng thực hiện các mục tiêu thiên niên kỷ 185 Trong nghiên cứu xây dựng mô hìnhquản lý đất đai hiện đại - “Building modern land administration systems in developedeconomic” 186 , các tác giả S Enemark, I Williamson và J Wallace đã thể hiện xuhướng phát triển của việc vận dụng quản trị tốt trong thiết lập mô hình quản lý đất đaihiện đại Với mục đích xây dựng cơ chế QLNN về giá đất hiện đại, khoa học và hiệuquả, tác giả xây dựng những yêu cầu cụ thể bảo đảm hiệu quả quản lý giá đất trên nềntảng khoa học luật hành chính, tiếp thu những giá trị đặc trưng của quản trị tốt và đặcđiểm của giá đất ở Việt Nam Cácy ê u c ầ u l à n ề n t ả n g x â y d ự n g c ơ s ở l ý l u ậ n , b a n hành các quy định và thực thi quản lý giá đất, xây dựng những tiêu chí cụ thể đánh giáhiệuquảQLNNvềgiáđấtởViệt Nam.
Công khai, minh bạch về quản lý giá đất không chỉ là nội dung về thông tin màđó là sự bảo đảm công khai, minh bạch quá trình quản lý Công khai, minh bạch là trụcột của quản trị tốt trong kết quả nghiên cứu của Liên hợp quốc, Ngân hàng thế giới,NgânhàngpháttriểnChâuÁ,HộiđồngChâuÂu,Quỹtiềntệquốctế,Tổchứchợ ptác và phát triển kinh tế (OECD) Công khai tức là mọi hoạt động của Nhà nước phảicông bố hoặc phổ biến, truyền tải trên các phương tiện thông tin đại chúng, làm chomọi người dân được tiếp cận với các quyết định của Nhà nước một cách dễ dàng Sựminh bạch có nghĩa là sự công khai đó phải trong sáng, không khuất tất, không rắc rối,không gây khó khăn cho người dân, có thể cho những chủ thể khác trong xã hội lườngtrước được nhữngđịnh hướng trong tươnglai củamình 187 Theo đó,sực ô n g k h a i , minh bạch không chỉ là yêu cầu bắt buộc đối với kết quả của quyết định quản lý màphải được thực hiện đối với các hoạt động quản lý trong toàn bộ quá trình quản lý ởmộtm ức độ nhấtđịnh,trênnguyên tắc bảođả m dânch ủ n h ư n g khôngcảntr ởh o ạ t
184 MahasheChaka,NtseboPutsoa,MankuebeMohafa,“Goodlandgovernanceisessentialtoeffectiveadministration of land”,Paper prepared for presentation at the “2018 World bank conference on land andpoverty”, March 19 -
23, 2018, p.6: “in many countries land administration systems have failed due to poormanagementandlackofgoodgovernance”.
185 Keith Clifford Bell, “Good governance in land administration”,P l e n a r y S e s s i o n I I I -
R e s p o n d i n g t o t h e GlobalAgenda-PoliciesandTechnicalAspects,HongKong,ChinaSAR,May13-
17,2007,https://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/fig2007/papers/ps_03/ ps03_01_bell_2219.pdf, [truycập ngày 15/11/2019]: “Although good governance in land administration is not a new issue, it is importantly anissue that will always remain of concern to donors, governments, NGOs and civil society It is not a subject thatwillbecomeunfashionableorredundant.Goodgovernanceinlandadministrationisfundamentaltotheachievement ofthe MillenniumDevelopmentGoals”.
186 S Enemark, I Williamson và J Wallace (2005), “Building modern land administration systems in developedeconomic”,JournalofSpatialScience,50(2),pages.51-68.
187 NguyễnĐăngDung(2014),Sựhạn chếquyềnlựcnhànước,NXBĐạihọcquốcgiaHàNội,HàNội,tr.482. động quản lý Điển hình là sự công khai, minh bạch các thông tin về chiến lược, kếhoạchquảnl ýgiáđất, quá trình qu yết đị nh giá đất…
C ôn gk hai, mi nh bạchl à điềukiện bảo đảm sự tham gia của Nhân dân vào hoạt động quản lý, đồng thời đặt ra tráchnhiệm giải trình của chủ thểquảnlý.Bêncạnh đó,thông quahoạt độngcôngk h a i minh bạch, các cá nhân, tổ chức thực hiện quyền giám sát đối với hoạt động quản lý,góp phần phòng chống tham nhũng trong lĩnh vực đất đai Nhậnx é t v ề v ấ n đ ề n à y , Ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT đã đánh giá:“công khai minhbạch thông tin trong quản lý đất đai là công cụ quan trọng để người dân đủ điều kiệntham gia vào quản lý đất đai, phòng ngừa tham nhũng trong lĩnh vực đất đai” 188 Giáđất làmột nội dung gắn liền với thị trường,có tính khuv ự c v à t h ư ờ n g x u y ê n b i ế n độngnênviệccôngkhai,minhbạchtrongquảnlýgiáđấtsẽgópphầngiảmthiểu sựbất ổn do chính sách quản lý đã được dự đoán trước Đồng thời, minh bạch đầy đủ cácthông tin trong quản lý giá đất sẽ góp phần nâng cao sự đồng thuận trong cộng đồngđốivớicácquyếtđịnhquảnlý.
Công khai, minh bạch phải thể hiện xuyên suốt và gắn liền với từng nội dungquản lý giá đất Bảo đảm công khai, minh bạch tạo nên tác động tích cực cho cả haichiềutrongquanhệquảnlý,nângcaohiệuquảquảnlýgiáđất.
Thựct r ạ n g n ộ i d u n g q u ả n l ý , h ì n h t h ứ c q u ả n l ý n h à n ƣ ớ c v ề g
Nghiên cứu thực trạng nội dung và hình thức QLNN về giá đất bao gồm: trìnhbày và phân tích những quy định pháp luật hiện hành trong từng nội dung quản lý vàhình thức quản lý; thực tiễn áp dụng pháp luật trong các nội dung quản lý và thực tiễntriểnkhaicáchìnhthức quảnlýgiá đất.
Nghị quyết số 19-NQ/TW và Kết luận số 36-KL/TW thể hiện những địnhhướng,chủ trương trong QLNN về giá đất bao gồm: xây dựng nguyên tắc phù hợp vớicơchếthịtrườngcósựquảnlýcủaNhànước;địnhhướnghoànthiệncôngtácđịnh giáđất;kiệntoàncơquanđịnhgiáđấtvàpháttriểntưvấnđịnhgiáđấtđộclập;xây dựng và cập nhật biến động giá đất trên thị trường Để triển khai thực hiện các chủtrương nêu trên, ngày 22/01/2014 Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 07/NQ-CP vềchương trình hành động của Chính phủ thực hiện các nội dung cụ thể liên quan đến giáđấtgồm:xâydựng,hoànthiệnphápluậtvềgiáđất;nângcaohiệuquả,hiệulựcquảnlý giá đất thông qua chỉ đạo tiến hành xây dựng khung giá đất, hướng dẫn, kiểm tra,giám sát việc xây dựng bảng giá và xác định giá đất cụ thể tại các địa phương; tổ chứctheo dõi, cập nhật biến động giá đất trên thị trường; xây dựng CSDL giá đất; kiện toànbộ máy quản lý, nâng cao năng lực đội ngũ quản lý; tăng cường nghiên cứu khoa học,công nghệ và hợp tác quốc tế Những nội dung trên cho thấy Nghị quyết số 07/NQ-CPchỉ là kế hoạch công việc của Chính phủ, không là chiến lược quản lý, kế hoạch tổngthể của hệ thống cơ quan quản lý giá đất. Vừa qua, để triển khai thực hiện Kết luận số36-KL/TW, ngày 18/9/2019 Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 17/NQ-CP nhưngvẫn chưa thể hiện chiến lược, kế hoạch quản lý giá đất Với những nội dung thể hiệntrong hai Nghị quyết nêu trên cho thấy, Chính phủ chưa xây dựng chiến lược và kếhoạchtổngthểtrongQLNNvềgiáđấtmàchỉdừnglạiởviệcxácđịnhnhữngcông việc Chính phủ sẽ thực hiện theo chức năng quản lý của Chính phủ Có thể nói, cácđịnh hướng chiến lược trong quản lý giá đất ở Việt Nam hiện nay chỉ thể hiện trongđịnh hướng, chủ trương của Đảng Cộng sản Việt Nam chưa được cụ thể hóa một cáchhệ thống trong các quyết định QLNN; nội dung chủ yếu chỉ thể hiện sự đổi mới trongphương thức quyết định giá đất, chưa thể hiện tính toàn diện và đột phá về vai trò củaNhànướctrongquảnlýgiáđất.
Một trong những nguyên nhân chính gây hạn chế hiệu quả quản lý giá đất ở Việt Nam thời gian qua là sự khiếm khuyết trong mục tiêu chiến lược của quản lý nhà nước (QLNN) về giá đất Việc thiếu định hướng mục tiêu toàn diện và đầy đủ cản trở việc thiết lập chiến lược, nội dung và phương pháp quản lý phù hợp Thực tế, các quy định và hoạt động quản lý giá đất trước đây chỉ tập trung giải quyết bất cập trong quyền quyết định giá đất của nhà nước, tức là tìm cách xác định mức giá đất phù hợp thị trường, hạn chế phát sinh mâu thuẫn Bên cạnh đó, nguyên tắc QLNN về giá đất, một nội dung quan trọng trong cơ chế QLNN về giá đất, cũng chưa được thể hiện trong Luật Đất đai và các văn bản quy định về quản lý giá đất Những bất cập về mục tiêu và nguyên tắc QLNN về giá đất trong cơ chế quản lý giá đất hiện nay góp phần gây nên sự thiếu sót trong xây dựng chiến lược QLNN về giá đất và hạn chế hiệu quả QLNN về giá đất nói chung.
Thực tiễn triển khai các định hướng về quản lý giá đất trong Nghị quyết số 19-NQ/TW như sau:nhiệm vụ cơ bản đầu tiên là hoàn thiện quy định pháp luật Đây lànhiệmvụtrọngtâm,mangtínhnềntảng trong quảnlý.Điềunàyđãđượcthựchiệ nkhátoàndiệntronggiaiđoạnLĐĐnăm2013vớimộthệthốngcácvănbảnquyphạm pháp luật thống nhất và nhiều thay đổi trong quản lý giá đất.Việc xây dựng khung giá,bảng giá theo cơ chế thị trườngđược thể hiện rõ trong nguyên tắc định giá đất tại Điều112 LĐĐ năm 2013, việc thay đổi thời gian sử dụng khung giá đất, bảng giá đất đượccập nhật, điều chỉnh dựa vào giá đất phổ biến trên thị trường thể hiện rõ nét cơ chế thịtrường trong quyết định giá đất Tuy nhiên, giá đất trong khung giá và bảng giá đất vẫnbị đánh giá còn thấp hơn rất nhiều so với thị trường 199 Về kiện toàn và nâng cao trìnhđộ đội ngũ định giá đất, phát triển hệ thống tư vấn định giá độc lậpđược triển khai rấttích cực thời gian qua Các quy định khuyến khích sự tham gia của các tổ chức tư vấnthẩm định giá đất độc lập vào quá trình quyết định giá đất nhà nước Minh chứng choviệc phát triển hệ thống tư vấn định giá độc lập là sự gia tăng đáng kể của các doanhnghiệp thẩm định giá, năm 2009 là 44 doanh nghiệp tăng lên 299 doanh nghiệp vàonăm 2020 200 Xây dựng CSDL và cập nhật biến động giá đất trên thị trườngthiếu đồngbộ trong quy định và đến nay trong thực tiễn Bộ TN&MT, các địa phương đều chưaxây dựng hoàn chỉnh CSDL giá đất, chưa thiết lập và công bố bản đồ giá đất như quyđịnh Việc theo dõi, cập nhật và công bố chỉ số biến động giá đất chưa được triển khaitrongthực tiễn.
Bên cạnh định hướng chiến lược quản lý làc ô n g t á c x â y d ự n g k ế h o ạ c h q u ả n lý,nhưđãphântíchkếhoạchrấtđadạng,tùytheomụcđích,phạmvi,đốitượngm àcó những kế hoạch khác nhau Nếu xét về phạm vi, kế hoạch quản lý giá đất bao gồm:kế hoạch tổng thể và kế hoạch cho từng hoạt động thì hiện nay quy định pháp luật chỉđề cập đến kế hoạch trong từng nhiệm vụ cụ thể như: kế hoạch xác định giá đất cụ thể,kế hoạch xây dựng bảng giá đất được quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP vàThông tư số 36/2014/TT-BTNMT.
Kế hoạch tổng thể thực hiện nhiệm vụ quản lý củatừng cấp, từng cơ quan, tổ chức chưa được quy định cụ thể, cũng như không quy địnhvề việc công khai các kế hoạch quản lý Việc xây dựng kế hoạch tổng thể triển khaithực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai ở các địa phương cũng có nhiều chuyển biến tíchcực, một số địa phương đã ban hành Kế hoạch triển khai thực hiện Nghị quyết số17/NQ-CP, ví dụ: Kế hoạch số 260/KH- UBND ngày 20/12/2019 của Uỷ ban nhân dânthành phố Hà Nội; Quyết định số 2586/QĐ-UBND ngày 22/10/2019 của Uỷ ban nhândân tỉnh Sơn La ban hành kế hoạch triển khai Nghị quyết số 17/NQ-CP… nhưng nộidung về giá đất còn rất mờ nhạt, đồng thời việc ban hành kế hoạch chưa đồng bộ ở cácđịaphương;côngtáckiểmtra,đánhgiákếtquảthực hiệnkếhoạch vẫncònbỏngỏ.
Nhìn chung, nội dung xây dựng chiến lược, kế hoạch QLNN về giá đất hiện naychưađượcquyđịnhcụthểvàthựchiệnhiệuquảtrongthựctiễn.Cơquanquảnlýgiá
199 NguyênHương(2019),“HàNộiđềxuấttăng30%giáđất:khoảngcáchvẫnxathựctế”,BáoĐạiđoànkết,http:// daidoanket.vn/bat-dong-san/ha-noi-de-xuat-tang-30-gia-dat-khoang-cach-van-xa-thuc-te-tintuc452051[truycập ngày19/11/2019].
Thông báo 1240/TB-BTC ngày 31/12/2019 của Bộ Tài chính công bố danh sách thẩm định viên đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá tài sản năm 2020 tại các doanh nghiệp thẩm định giá được cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá Đối với đất chưa xây dựng, cần định hướng chiến lược trong quản lý giá đất, kế hoạch quản lý chủ yếu là kế hoạch thực hiện nhiệm vụ cụ thể.
Theo Báo cáo của Chính phủ số 221/BC-CP ngày 31/5/2018 báo cáo tình hìnhquản lý đất đai tại kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XIV: Chính phủ đã ban hành 13 NghịđịnhhướngdẫnthihànhLĐĐ(năm2019thêm03Nghịđịnhgồm:Nghịđịnh79/2019/ NĐ-CP, Nghị định 91/2019/NĐ-CP, Nghị định 96/2019/NĐ-CP và năm 2020ban hành 02 Nghị định: Nghị định 06/2020/NĐ-CP, Nghị định 148/2020/NĐ-CP); cácBộ, ngành đã ban hành 48 Thông tư, Thông tư liên tịch, trong đó Bộ TN&MT đã chủtrì ban hành 33 Thông tư UBND cấp tỉnh đã ban hành hơn 1.141 văn bản quy định cụthể
41 nội dung theo phân cấp, trong đó có giá đất Đánh giá chung về các chính sách,PLĐĐ,b a o g ồ m gi áđấ t, N gh ị q u y ế t số 1 9 - N Q / T W n hận đ ị n h :“ c h í n h sá c h đấ tđ ai thay đổi qua nhiều thời kỳ; chủ trương, chính sách, pháp luật hiện hành về đất đai cònmột số nội dung chưa đủ rõ, chưa phù hợp; việc thể chế hóa còn chậm, chưa thật đồngbộ” Thực trạng ban hành các quyết định QLNN về giá đất ở nước ta được khái quátnhưsau:
Việc ban hành các quyết định chủ đạotrong quản lý giá đất được thực hiện lồngghép trong nội dung về quản lý đất đai, quản lý thị trường bất động sản Trong thời kỳLĐĐ năm 2013, cụthể như Chỉthịsố3 1 / C T - T T g n g à y 0 2 / 1 1 / 2 0 1 6 v ề t ă n g c ư ờ n g quản lý, nâng cao hiệu quả sử dụng tài sản công đã yêu cầu các bộ, ngành, địa phươngtrong phạm vi của mình thực hiện mở rộng phạm vi áp dụng hệ số điều chỉnh giá đấttheo hướng áp dụng đối với tất cả các trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm; sửa đổicác phương pháp dòng tiền chiết khấu (thu nhập, chiết trừ, thặng dư) và điều kiện ápdụng cụ thể khi xác định giá đất, bảo đảm nguyên tắc giá đất được xác định phù hợpvới thị trường Đồng thời, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 116/NQ-CP ngày06/12/2019 ban hành kế hoạch của Chính phủ thực hiện Nghị quyết số 82/2019/QH14đề ra những mục tiêu và giải pháp liên quan đến giá đất như: đổi mới phương pháp xácđịnhgiáđấtcụthểtheohướnghiệuquả,bềnvững;xâydựngkhunggiáđấtphùhợpv ới thị trường, hoàn thiện phương pháp xác định giá đất bảo đảm khách quan, minhbạch, phù hợp thị trường, giá đất được tính đúng, tính đủ các giá trị tăng thêm từ cácyếutố lợi thế, trong đó có lợi thếvề vị tríđịa lý, lợi thế do quy hoạch, chuyểnm ụ c đích sử dụng đất, đầu tư kết cấu hạ tầng. Khắc phục bất cập về cơ chế và phương phápxác định giá đất cụ thể, bảo đảm phù hợp thị trường, tránh thất thoát ngân sách nhànước Để triển khai cụ thể nội dung Nghị quyết số 116/NQ-CP các địa phương cũngban hành các quyết định chủ đạo đề ra những giải pháp, chủ trương đổi mới phươngthứcquảnlý,sửdụngđấtđainhưngnhữngnộidungvềgiáđấtrấthạnchế,đasốch ỉđềcậpnộidungbảođảmnguồnkinhphíxâydựngCSDL,thôngtinđấtđaitrongđócó dữ liệu giá đất Điển hình như: Quyết định số 147/QĐ-UBND ngày 17/01/2020 củaUBNDtỉnhSơnLa, Quyết địnhsố 42/QĐ-
QuảngBình,Kếhoạchsố74/KH-UBNDngày21/02/2020củaUBNDtỉnhA n Giang… thậm chí có địa phương chỉ đề cập 01 nội dung duy nhất về giá đất là: “chỉđạo Sở TN&MT tham mưu kế hoạch xây dựng CSDL giá đất”, như: Kế hoạch số38/KH-UBND ngày 06/01/2020 của UBND tỉnh Kon Tum, Kế hoạch số 291/KH-UBND ngày 01/6/2020 của UBND tỉnh Bắc Kạn Bên cạnh đó, từ thực tiễn quản lý đấtđaiởđịaphương,chínhquyềnđịaphươngđãbanhànhcácquyếtđịnhchủđạođểđềra những nhiệm vụ, giải pháp cụ thể cho vấn đề đang phát sinh, điển hình UBND tỉnhGia Lai ban hành Chỉ thị số 06/CT- UBND ngày 23/3/2020 về việc chấn chỉnh, tăngcường công tác quản lý đất đai, giá đất, quy hoạch xây dựng, trật tự xây dựng, hoạtđộng kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Gia Lai Thực trạng ban hành quyếtđịnh chủ đạo trong QLNN về giá đất cho thấy những hạn chế nhất định như: thiếu sựđồng bộ về nội dung, thời điểm ban hành các quyết định chủ đạo triển khai nhiệm vụcủacấptrên;hìnhthứccácquyếtđịnhchủđạo chưathốngnhất.
Công tác ban hành quyết định quy phạm trong QLNN về giá đấtlà nội dungtrọng tâm trong ban hành quyết định quản lý Hệ thống các quyết định quy phạm do cơquan trung ương ban hành hướng dẫn thi hành LĐĐ về giá đất qua các thời kỳ kháiquátnhư sau:
Sốlƣợngvănb ảnhướngdẫn thi hànhLĐĐv ề g i á đất
Tần suất sửa đổi, bổsung, thay thế, banhành quy định mớivềgiáđất
Văn bản quyđịnh áp dụnggiá đất trongPLĐĐ
201 Gồm: Nghị định số 80-CP ngày 6/11/1993 ban hành khung giá các loại đất, Nghị định số 87-CP ngày17/8/1994 quy định khung giá các loại đất, Quyết định số 302/QĐ-TTg ngày 13/5/1996 điều chỉnh hệ số theokhung giá đất tại Nghị định số 87-CP, Nghị định số 17/1998/NĐ-CP ngày 21/3/1998 sửa đổi Nghị định số 87-CP,Thôngtưliêntịchsố94/TT/LB ngày14/11/1994hướng dẫnNghị địnhsố87-CP.
202 Nghịđịnhsố88-CPngày17/8/1994vềquảnlý,sửdụngđấtđôthị,Nghịđịnhsố89-CPngày17/8/1994vềthu tiền sử dụng đất và lệ phí địa chính, Thông tư số 02-TC/TCT ngày 04/01/1995 hướng dẫn thi hành Nghị địnhsố 89-CP, Thông tư số 25-TC/TCT ngày 27/3/1995 bổ sung Thông tư số 02- TC/TCT, Nghị định số 90-CP ngày17/8/1994 về đền bù khi Nhà nước thu hồi đất, Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 thay thế Nghị địnhsố 90-CP,Thôngtưsố 145/1998/TT-BTCngày04/11/1998hướngdẫnvềgiá đấttínhbồithường.
203 Gồm 02 Nghị định và 04 Thông tư: Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp định giá đất và khung giáđất, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005hướng dẫn Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Thông tư số 145/2007/TT-BTC thay thế Thông tư số 114/2004/TT-BTC,Thôngtưliêntịchsố02/2010/TTLT-BTNMT-BTC.
204 Tronggiaiđoạn nàythờigian sửađổi,bổsungNghịđịnhlà32tháng,Thôngtưlà15,5 tháng.
Thựctrạngvềtổchức,hoạtđộngcủachủthểquảnlýnhànướcvềgiáđấtvàphươn gphápquảnlýnhànướcvềgiáđất
3.2.1 Chủthểquảnlýnhànướcvề giáđất Đánh giá chung về tổ chức hệ thống cơ quan quản lý đất đai ở nước ta, tác giảVũ Văn Phúc cho rằng:“so với nhiệm vụ quản lý đất đai trong pháp luật thì bộ máyhiện nay, đặc biệt là ở địa phương không đủ về số lượng và không đảm bảo về chấtlượng để tổ chức thực hiện nhiệm vụ” 245 Chất lượng đội ngũ làm công tác xây dựngcácq u y p h ạ m p h á p l u ậ t q u ả n l ý đ ấ t đ a i , b a o g ồ m n ộ i d u n g g i á đ ấ t đ ư ợ c t á c g i ả Nguyễn Quang Tuyến nhận định:“năng lực của một bộ phận cán bộ làm công tác xâydựng và hoàn thiện pháp luật về đất đai còn nhiều hạn chế Có rất ít các chuyên giađượcđào tạomộtcáchbàibảnvềlĩnhvựcnày” 246
Thực trạng tổ chức và hoạt động của chủ thể quản lý giá đất ở nước ta cho thấynhững chuyển biến tích cực trong phân cấp quản lý, đặc biệt giữa Chính phủ và UBNDcấp tỉnh Sự tiến bộ được thể hiện trong quy định về giá đất qua các thời kỳ LĐĐ, điểnhình là giai đoạn LĐĐ năm
Nghị định 2013 về quyền quyết định giá đất của UBND cấp tỉnh đã giảm bớt ràng buộc của Chính phủ trong phân cấp giá đất cho địa phương Tuy nhiên, chức năng, nhiệm vụ của các cơ quan trung ương như Bộ TN&MT, Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng vẫn có sự chồng chéo nhất định trong công tác quản lý Nhà nước về giá đất Điển hình là vấn đề ban hành quy định về phương pháp định giá đất, trong đó Bộ TN&MT hướng dẫn phương pháp định giá đất, Bộ Tài chính quy định phương pháp thẩm định giá bất động sản (bao gồm thẩm định giá đất), Bộ Xây dựng quy định phương pháp xác định giá cho thuê, giá bán bất động sản Kết quả nghiên cứu của Ngân hàng thế giới chỉ ra rằng chức năng, nhiệm vụ quản lý đất đai, bao gồm quản lý Nhà nước về giá đất giữa các Bộ, ngành vẫn có sự trùng lặp dẫn đến phát sinh vấn đề trong quản lý.
Một là, từng chủ thể quản lý chưa bảo đảm thực hiện đầy đủ và hiệu quả cácchức năng, nhiệm vụ quản lý.Với tính chất của giá đất và đặc điểm của QLNN về giáđất,q u y địnhp h á p l u ậ t Q L N N v ề g i á đ ấ t đ ã c ó s ự p h â n c ấ p v ớ i n h ữ n g c h ứ c n ă n g ,
246 NguyễnVănĐộng(chủbiên,2010),XâydựngvàhoànthiệnphápluậtnhằmbảođảmpháttriểnbềnvữngởViệtNam hiệnnay,NXBTư pháp, Hà Nội, tr.176.
247 Ngân hàngthếgiới(2013),tlđd (50),tr.88,90. nhiệm vụ cụ thể của từng cơ quan quản lý giá đất Hiệu quả quản lý của từng chủ thểtạo sự gắn kết, bổ trợ lẫn nhau để mang lại hiệu quả tối ưu của cơ chế quản lý giá đất.Tuy nhiên, thực tiễn thực thi các quy định của các chủ thể quản lý tồn tại nhiều hạnchế, cụ thể:Chính phủđã thực hiện cơ bản đầy đủ các chức năng, nhiệm vụ thông quaviệc ban hành các Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Nghị định số 104/2014/NĐ-CP, Nghịđịnh số 96/2019/NĐ-CP nhưng nội dung các quy định tồn tại nhiều hạn chế, quy trìnhban hành khung giá đất chậm tiến độ, không phản ánh được nền tảng thị trường điềunày được minh chứng trong những phân tích về nội dung ban hành quyết định quản lývà quyết định giá đất.Bộ TN&MTchưa bảo đảm đầy đủ các trách nhiệm được phângiao, như: nhiệm vụ xây dựng dữ liệu giá đất và bản đồ giá đất đến nay vẫn chưa hoànthành và chưa triển khai vào công tác quản lý; nội dung tham mưu điều chỉnh khunggiáđấtchưađượcthựchiệntronggiaiđoạnkhunggiáđấttạiNghịđịnhsố104/2014/NĐ- CP; chưa thực thi hiệu quả công tác kiểm tra, thanh tra, xử lý vi phạm,bởi các sai phạm về giá đất chủ yếu được phát hiện qua công tác thanh tra của Thanhtra Chính phủ và hoạt động kiểm toán.Bộ Tài chínhvới vai trò chính yếu về thẩm địnhgiá đất đã thực hiện đầy đủ chức năng, nhiệm vụ, nhất là việc thống nhất ban hànhThông tư liên tịch số 87/2016/TTLT-BTC- BTNMT.UBND cấp tỉnhcòn tồn tại nhữnghạn chế nhất định về ban hành hướng dẫn thực hiện các quy định về giá đất; chưa hoànthiệnvàvậnhànhhiệuquảdữliệugiáđất,bảnđồgiáđất;chưathựchiệnchứcnăngdự báo về giá đất; công tác báo cáo thực thi pháp luật về giá đất chưa bảo đảm Nhữnghạn chế trong quá trình thực hiện chức năng, nhiệm vụ quản lý của các chủ thể ảnhhưởng nghiêm trọng đến hiệu quả QLNN về giá đất, nhất là nền tảng thị trường trongquảnlýgiáđấtởnướcta.
Hai là, quy định và tổ chức bộ máy phụ trách QLNN về giá đất ở các địaphương chưa bảo đảm nhiệm vụ quản lý.Theo Thông tư liên tịch số 50/2014/TTLT-BTNMT-
BNV ngày 28/8/2014 về nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của SởTN&MT thì không thống nhất quy định thành lập phòng chuyên môn tham mưu quảnlý giá đất. Hiện nay, qua khảo sát của tác giả về cơ cấu tổ chức của Sở TN&MT đượcbiết 02 địa phương thành lập Phòng trực thuộc Sở thực hiện nhiệm vụ giá đất là tỉnhSơn La - Phòng giá đất và giải phóng mặt bằng, tỉnh Hải Dương - Phòng giá đất; mộtsố địa phương thành lập Phòng trực thuộc Chi cục quản lý đất đai thuộc Sở để thammưu về giá, ví dụ: ở thành phố Hà Nội thì Phòng kinh tế đất đai thuộc Chi cục quản lýđất đai sẽ thực hiện công tác tham mưu quản lý giá đất, 248 tỉnh Phú Yên thì tổ chứcPhòngg i á đ ấ t v à b ồ i t h ư ờ n g , h ỗ t r ợ , t á i đ ị n h c ư t h u ộ c C h i c ụ c , 249 t ỉ n h H ư n g Y ê n ,
UBNDngày15/10/2016củaUỷbannhândânthànhphốHàNộivềviệcthànhlậpChicục quảnlýđấtđai trực thuộc SởTài nguyênvà MôitrườngthànhphốHàNội.
249 Quyếtđịnhsố905/QĐ-UBNDngày26/6/2012củaUBNDtỉnhPhúYênvềviệcthànhlậpChicụcQuảnlýđất đai.
Phòng tổng hợp và định giá đất trực thuộc Chi cục… 250 hoặc địa phương do đơn vị sựnghiệp thuộc Sở thực hiện là Trung tâm kỹ thuật TN&MT như: tỉnh Gia Lai, Lai Châu,VĩnhPhúc…
Hiện nay, công tác quản lý đất đai ở cấp tỉnh chưa được tổ chức thống nhất, chỉ chủ yếu thực hiện việc tham mưu công tác quản lý giá đất, do các bộ phận kiêm nhiệm hoặc công chức, viên chức phụ trách nghiệp vụ giá đất thực hiện Tổng số cán bộ làm công tác này thuộc các Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ có 169 người, bình quân mỗi phòng chưa tới 3 cán bộ, không đáp ứng được khối lượng công việc ngày càng lớn và đòi hỏi chuyên môn cao, ảnh hưởng nhiều đến hiệu quả quản lý giá đất.
Ba là, chưa phân định rạch ròi chức năng quản lý và chức năng thẩm định giáđất.Khoản 5 Điều 2 Thông tư liên tịch số 50/2014/TTLT-BTNMT-BNV quy định
SởTN&MT là cơ quan tham mưu QLNN về giá đất ở địa phương sẽ thực hiện chủ trì xâydựng bảng giá đất, thực hiện xác định giá đất cụ thể Việc không phân định hai chứcnăng trên vô hình chung đã không bảo đảm nguyên tắc được chỉ đạo tại Nghị quyết số19-NQ/TW:“cơ quan tham mưu xây dựng giá đất và cơ quan thẩm định giá đất là haicơquanđộclập”.Theoquyđịnhtạiđiểmbkhoản3Điều16Nghịđịnhsố44/2014/NĐ-
Quy trình thẩm định giá đất theo Thông tư liên tịch 87/2016 do Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) thực hiện, bao gồm thẩm định phương án giá đất và hoàn chỉnh phương án để trình UBND cấp tỉnh phê duyệt Việc cơ quan quản lý kiêm luôn thẩm định và hoàn chỉnh phương án dẫn đến thiếu tính độc lập, khách quan trong quá trình xác định giá đất Quy trình khép kín giữa các cơ quan nhà nước tiềm ẩn tiêu cực, tham nhũng Thực tế, Thông báo kết luận thanh tra số 636/TB-TTCP của Thanh tra Chính phủ đã chỉ ra trường hợp Sở Tài chính tỉnh Kiên Giang tham mưu xác định sai giá đất tại Dự án khu du lịch sinh thái đảo Phú Quốc, dẫn đến thất thoát hơn 17 tỷ đồng.
Bốn là, cơ quan quản lý giá đất chưa hoạt động chặt chẽ giữa quản lý theongànhvàchứcnăng.BộTàichínhthựchiệnchứcnăngquảnlýchungcáchoạtđộng về giá theo Luật Giá, trong đó có hoạt động thẩm định giá, cụ thể Bộ đã ban hành cácTiêu chuẩn định giá Việt Nam. Trong khi đó, giá đất do Bộ TN&MT quản lý, thammưuđềxuấtvàhướngdẫncácquyđịnhvềnguyêntắc,phươngphápđịnhgiáđất.Vì
250 Quyết định số 558/QĐ-UBND ngày 24/12/2018 của UBND tỉnh Hưng Yên về việc quy định chức năng,nhiệm vụ, quyềnhạncủa cácphòngthuộcChicục quảnlýđấtđai.
Bộ Tài chính cấp, Chứng chỉ hành nghề thẩm định giá đất do Bộ Tư pháp cấp, nội dung đào tạo của hai Bộ chưa thống nhất Do đó, đơn vị thẩm định gặp khó khăn về trình độ chuyên môn, năng lực nghề nghiệp của người thẩm định, chưa có nguồn cán bộ đủ năng lực, thiếu các quy định hướng dẫn thẩm định giá đất khi áp dụng theo từng mục đích cụ thể dẫn đến kết quả định giá chưa chính xác, chưa đáp ứng yêu cầu thực tiễn.
Bộ TN&MTquản lý theo Thông tư số 61/2015/TT-BTNMT hoặc có Thẻ thẩm định viên về giá doBộ Tài chính quản lý theo Thông tư số 46/2014/TT-BTC Mặc dù Thẻ thẩm định viênvề giá được quy định không thời hạn, nội dung thi để được cấp Thẻ có môn thẩm địnhgiá bất động sản và nhiều yêu cầu chuyên môn cao nhưng do giá đất hiện nay đượcquản lý bởi Bộ TN&MT nên Thẩm định viên về giá muốn đủ điều kiện thực hiện địnhgiá đất phải có thêm Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa học bồi dưỡng về định giáđất theo chương trình bồi dưỡng về định giá đất do Bộ TN&MT ban hành, theo quyđịnh tại Nghị định số 136/2018/NĐ-CP Nội dung trên cho thấy chưa có sự phối hợpchặtchẽgiữaBộTN&MTvới BộTàichínhtrongquảnlýcôngtácthẩmđịnhgiáđất.
Năm là, nhiệm vụ và cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý giá đất chưa tươngxứng gây những khó khăn nhấtđ ị n h t r o n g q u á t r ì n h q u ả n l ý g i á đ ấ t Công tác theodõi, dự báo và quản lý giá cả hàng hóa do ngành tài chính thực hiện, cụ thể, trong cơcấu tổ chức Bộ Tài chính có thành lập Cục quản lý giá; Sở Tài chính là Phòng quản lýgiá và công sản Việc quản lý, theo dõi thị trường bất động sản, công bố chỉ số giá bấtđộng sản thuộc chức năng của ngành xây dựng do Cục quản lý nhà và thị trường bấtđộng sản thuộc Bộ Xây dựng thực hiện, ở địa phương là Phòng quản lý nhà và thịtrường bất động sản trực thuộc Sở Xây dựng Trong khi đó, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP lại giao nhiệm vụ thống kê, theo dõi, xây dựng dữ liệu giá đất và công bố chỉ sốbiến động giá đất trên thị trường cho ngành TN&MT trong khi cơ cấu của ngành lạikhông tổ chức chuyên biệt thực hiện nhiệm vụ theo dõi, cập nhật thông tin giá đất thịtrường và cũng không có CSDL thị trường bất động sản Có thể lý giải, việc theo dõi,cập nhật và dự báo về giá đất dựa trên thông tin đăng ký đất đai khi giao dịch chuyểnquyền Tuy nhiên, quy định của Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015 về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chếhoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai lại không quy định về nhiệm vụ xây dựngCSDL,cậpnhậtgiáđất.
Thựctrạngvềnộidungquảnlýđấtđaiảnhhưởngđếnhiệuquảquảnlýnhànướcv ềgiáđất
Qua phân tích tại mục 2.4 cho thấy ba nhóm nội dung cơ bản trong quản lý đấtđai ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả quản lý giá đất ở Việt Nam hiện nay Thực trạngnhững nội dung quản lý tồn tại nhiều bất cập ảnh hưởng đến quá trình triển khai nộidungQLNNvềgiáđất, gâyranhữnghạnchếnhấtđịnhtrong cơchếQLNNvềgi áđất,cụthể: Đăng ký đất đai và hoàn thiện CSDL đất đailà một trong những công tác cónhiều kết quả đáng chú ý trong thời gian qua Theo số liệu từ Tổng cục quản lý đất đaithì năm 2019 tỉ lệ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất lần đầu đạt trên 97,36% tổng diện tích cần cấp 260 Việc thànhlập hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai một cấp đã mang lại nhiều hiệu quả tích cựctrong hoạt động đăng ký đất đai, cụ thể: giảm được 30 thủ tục hành chính về đất đai,tiết kiệm chi phí và rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục hành chính đăng ký đấtđai 261 Tuy nhiên, đến tháng 5 năm 2020 chỉ có 59/63 tỉnh, thành phố đã thành lập Vănphòng đăng ký đất đai một cấp theo quy định 262 Quá trình kiện toàn Văn phòng đăngkýđấtđaikéodàiđãtạonhiềukhókhăntrongviệcchuyểngiaovàxây dựngCSD Lđất đai ở các địa phương Trong nghiên cứu của Ngân hàng thế giới về cải thiện quảntrị đất đai tại Việt Nam cho thấy: Việt Nam được xếp hạng yếu nhất trong những lĩnhvực về đăng ký đất đai như tính hoàn thiện của thông tin đăng ký, độ tin cậy của thôngtinđăngkýđượccậpnhậtđầyđủ,chínhxác kếtquảđánhgiávềthôngtinđăngký hồ sơ địa chính được cập nhật ở Việt Nam được xếp ở khung đánh giá thấp nhất với tỷlệ dưới 50% thông tin trong hệ thống đăng ký/hồ sơ địa chính được cập nhật 263 Việcxây dựng và tích hợp CSDL địa chính là nền tảng quan trọng để xây dựng dữ liệu đấtđai thống nhất phục vụ đa mục tiêu nhưng hiện chỉ có 192/707 đơn vị hành chính cấphuyện tại 49/63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đang vận hành, quản lý, khaithác sử dụng đồng bộ cơ sở dữ liệu đất đai để phục vụ công tác quản lý 264 Đến nay,CSDLđịachínhởcácđịaphươngvẫnchưađượcxâydựngthốngnhất,cậpnhật vàbảo đảm tính chính xác nênchưa thể chiasẻcác côngtác quản lýliên quan.N h ữ n g hạn chế trong việc xây dựng, cập nhật và khai thác CSDL địa chính, công tác đăng kýđấtđailàkhiếmkhuyếtlớnvềdữliệunềntảngtrongquảnlýđấtđaiởnướctahiện
260 Bích Liên (2020), “Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt hơn 97,36%”,Báo điện tử Đảng Cộng sảnViệtNam,http://dangcongsan.vn/xa-hoi/cap-giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat-dat-hon-97-36-
261 Chính phủ (2018), “Báocáo số221/BC-CPngày 31/5/2018 của Chính phủ báoc á o t ì n h h ì n h q u ả n l ý n h à nướcvề đấtđai”,tr.5.
Tổng cục Quản lý đất đai cần quyết liệt hơn nữa trong việc thực hiện nhiệm vụ năm 2020, theo bài báo điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
264 TrườngGiang(2021),“Xâydựngcơsởdữliệuđấtđaihoànchỉnh:chưavượtđượckhókhănđểvềđích”,Bá o điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường,https://baotainguyenmoitruong.vn/xay-dung-co-so-du-lieu-dat-dai-hoan-chinh-chua- vuot-duoc-kho-khan-de-ve-dich-319185.html[truycập ngày14/5/2021]. nay Thực trạng trên đã ảnh hưởng trực tiếp đến nội dung xây dựng dữ liệu giá đất, bảnđồgiáđấtvàtíchhợp,ứngdụngcôngnghệtrong QLNNvềgiáđất ở nước ta.
Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất còn hạn chế trong việc công khai thông tin và tính khả thi Mặc dù có khung pháp luật thống nhất, nhưng quy hoạch sử dụng đất lại không còn là một hệ thống Những bất cập trong quy hoạch ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản, dẫn đến giá đất thị trường méo mó và thiếu lành mạnh Thiếu đồng bộ giữa quy hoạch sử dụng đất với các loại quy hoạch khác, thậm chí có tình trạng lập quy hoạch không sát với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội Hạn chế trong công khai thông tin quy hoạch tạo ra khoảng trống cho giới đầu cơ đẩy giá đất vượt xa giá trị thực tế Những tồn tại này ảnh hưởng trực tiếp đến cơ sở quyết định giá đất nhà nước và sự phát triển lành mạnh của thị trường đất đai, đồng thời gây hệ lụy đến giá đất thị trường.
Quản lý thị trường bất động sảncòn tồn tại nhiều hạn chế, được minh chứngqua những lần biến động giá trên thị trường, những hệ lụy cho sự phát triển của thịtrường bất động sản và nền kinh tế Cụ thể với quy định cho phép thực hiện giao dịchvề quyền sử dụng đất của LĐĐ năm 1993 đã tạo nên tăng giá đột ngột trên thị trường,đỉnh điểm là từ tháng 4 năm 2001 đến tháng 03 năm 2002 giá tăng 06 - 07 lần so vớitrước năm
2000 267 Sau cơn sốt thị trường rơi vào tình trạng đóng băng (2004 - 2006)trong hoạt động động mua bán, chuyển nhượng, cụ thể như ở thành phố Hồ Chí Minhgiaodịchtrênthịtrườngquyềnsửdụngđấtgiảm60%sovớigiaiđoạntrướckhiđóng
Để quy hoạch sử dụng đất trở thành động lực phát triển, việc khai thác hợp lý, bền vững nguồn lực đất đai, tăng cường kiểm soát, quản lý chặt chẽ đất đai, đặc biệt là đất nông nghiệp, đất có vị trí thuận lợi là điều cần thiết Trong bài viết "Để quy hoạch sử dụng đất trở thành động lực phát triển" đăng trên Thời báo Ngân hàng ngày 265 (2019), tác giả nhấn mạnh: "Quy hoạch sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong việc phân bổ, sử dụng hiệu quả tài nguyên đất, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bảo vệ môi trường".
266 Quỳnh Anh (2019), “Hoàn thiện cơ chế, mở lối cho chuyển dịch đất đai hiệu quả”,Báo điện tử của Kiểm toánnhà nước,http://baokiemtoannhanuoc.vn/bat-dong-san/hoan-thien-co-che-mo-loi-cho-chuyen-dich-dat-dai-hieu- qua-141814[truycậpngày15/02/2020].
267 Nguyễn Điển (2012),Quản lý nhà nước thị trường bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh – thực trạng vàgiảipháp”,NXBChínhtrị quốc gia, Hà Nội,tr.138. băng 268 Những ảnh hưởng trên tác động đến các nhà đầu tư nhằm vào thị trường bấtđộngsảngâyrahiệntượngsốtgiálầnthứbavàonăm2007-
2008.Cuốinăm2007đầu năm 2008, giá bất động sản bị đẩy tới mức cao kỷ lục chỉ trong thời gian ngắn, đấtnềnở H à N ộ i v à t h à n h p h ố H ồ C h í M i n h t ă n g t ừ 5 0 % đ ế n 3 0 0 % s o v ớ i c u ố i n ă m 2006 Gần đây nhất, từ sự ra đời của LĐĐ năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 và chínhsách phát triển kinh tế đã làm cho giá đất tại một số địa phương tăng đột ngột, cụ thểđất ở Vân Đồn - Quảng Ninh tăng 05, 06 lần so với năm 2016, ở Phú Quốc - KiênGiang giá đất được đẩy lên rất cao, gấp vài chục lần… thị trường bất động sản cả nướcdiễn ra rất sôi động trong năm 2017 và đầu năm 2018, được xem là lần sốt giá thứ 4trong lịch sử 269 Những đợt biến động giá đất trên thị trường đã gây ra những hệ lụynhất định cho nền kinh tế và đời sống xã hội Bên cạnh đó, sự phát triển không đồngđều và chưa thể hiện tính quy hoạch của các sàn giao dịch bất động sản làm cho hoạtđộng của sàn kém hiệu quả, ảnh hưởng đến hiệu quả kiểm soát và điều tiết thị trường.Cụthểhiệncó40/63tỉnh,thànhđềucósàngiaodịchbấtđộngsản,vớisốlượngl ớntậptrungtạithànhphốHàNộicó534sàngiaodịch,thànhphốHồChíMinhlà477sàn giao dịch; 270 trong khi đó số giao dịch ngầm không đăng ký với cơ quan nhà nướcchiếm khoảng 70% 271 Bên cạnh đó, giao dịch “ngầm” đối với đất nông nghiệp diễn raphổb i ế n t r o n g t h ờ i g i a n gầ n đ â y vìl ý d o n h ữ n g r à o c ả n p há p l ý t r o n g t i ế p cậ n đ ấ t nông nghiệp, chiếm khoảng 50% các giao dịch về loại đất này 272 Song song đó là sựphổb i ế n c ủ a t ì n h t r ạ n g t h ỏ a t h u ậ n k h a i m a n g i á đ ấ t g h i t r o n g h ợ p đ ồ n g , t h ấ p h ơ n nhiều so với giá giao dịch thật trong thỏa thuận giữa các bên 273 Những hạn chế, yếukém trong quản lý thị trường bất động sản ở nước ta ảnh hưởng trực tiếp đến cơ chếhình thành giá đất thị trường và quá trình quyết định giá đất nhà nước Sự lỏng lẻotrongk i ể m so át c á c g i a o d ị c h t r ê n t h ị t r ư ờ n g ả n h h ư ở n g t r ự c t i ế p đ ế n c ô n g t á c x â y dựngdữliệuvàdựbáogiáđất,khôngbảođảmtínhchínhxác củathôngtingiáđ ấtlàmcăncứquyếtđịnhgiáđấtnhànước.Vớiđịnhhướngquảnlýgiáđấttheocơchếthị trường mà yếu tố thị trường không được bảo đảm thì không thể mang lại hiệu quảtốiưutrongQLNNvềgiáđất.
269 Vietnam Report (2018),Báo cáo thị trường bất động sản – xây dựng Việt Nam tư bước tiến 2017 tới triểnvọng2018,http://vietnamreport.net.vn/Bao-cao-Tong-quan-thi-truong-Bat-dong-san Xay-dung-Viet-Nam-
Tu-buoc-tien-2017-den-trien-vong-2018-1196/Product/Du-lieu Bao-cao.html[truycập ngày15/7/2019].
Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng, tính đến ngày 01/10/2020, danh sách sàn giao dịch bất động sản đã đăng ký hoạt động được công bố tại địa chỉ http://quanlynha.gov.vn/Desktop.aspx/Tin_tuc-Su_kien/Tin- chuyennganh/Danh_sach_san_giao_dich_bat_dong_san_da_dang_ky_hoat_dong/.
271 LêHoàiNam(2019),“GiảipháppháttriểnbềnvữngthịtrườngbấtđộngsảnViệtNam”,TạpchíTàichính,http:// tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/giai-phap-phat-trien-ben-vung-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-302760.html[truycậpngày02/7/2020].
272 ĐặngHùngVõ(2018),“Thịtrường“ngầm”quyềnsửdụngđấtnôngnghiệpđang“nổi””,https:// www.thesaigontimes.vn/281655/thi-truong-ngam-quyen-su-dung-dat-nong-nghiep-dang-noi.html[ t r u y cập ngày12/5/2021].
273 Kim Phụng (2018), “Báo động: khai man giá mua bán nhà, đất”,Báo pháp luật thành phố Hồ Chí Minh ngày30/7/2018,https://plo.vn/thoi-su/bao-dong-khai-man-gia-mua-ban-nha-dat-
Những tồn tại trong các nội dung mang tính chất tác nghiệp quản lý đất đai nêutrên đã tạo nên những ảnh hưởng đến hiệu quả xây dựng cơ chế quản lý giá đất khoahọc, hiện đại và ảnh hưởng trực tiếp đến sự hình thành và vận động của giá đất thịtrường;quađóảnhhưởngđếnquản lýgiáđấttheocơ chếthịtrường.
Nhậnxéthiệuquảquảnlýnhànướcvềgiáđất
Nhữngthayđổi,chuyểnbiếnvàđónggóptíchcựccủagiáđấttrongtàichínhđất đai đã phần nào thể hiện vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất ở nước ta.Tuy nhiên, những xung đột, mâu thuẫn về giá đất và thất thoát, tham nhũng trong quảnlý đất đai ở Việt Nam đã cho thấy QLNN về giá đất vẫn tồn tại nhiều bất cập Trên nềntảngứngdụngnhững đặc trưng củaquảntrịtốtnhằmđổimớiQLNNvềgiáđấttại Việt Nam theo hướng khoa học, hiện đại và hiệu quả, tác giả sẽ đánh giá thực trạngquản lý giá đất ở nước ta so với các yêu cầu đã được xây dựng nhằm bảo đảm hiệu quảquảnlýgiáđất.
3.4.1 Côngkhai,minhbạchtrongquảnlýnhànướcvềgiáđất Đánh giá chung về công khai minh bạch thông tin quản lý đất đai ở Việt Nam,trong thông cáo báo chí về kết quả nghiên cứu gần đây của Ngân hàng thế giới đã kếtluận:“việc công khai thông tin đất đai tại Việt Nam đã được cải thiện, nhưng thực tếvẫn chưa đầy đủ so với yêu cầu của luật pháp” 274 Hoạt động quản lý giá đất cơ bảnbảo đảm tính công khai, minh bạch, tạo điều kiện thuận lợi để mọi người tiếp cận. Cácthông tin trong quá trình quản lý được công khai theo quy định, cụt h ể h ệ t h ố n g c á c quy định pháp luật vềg i á đ ấ t , n ộ i d u n g k h u n g g i á đ ấ t c ủ a C h í n h p h ủ c ô n g b ố c ô n g khai đầy đủ, dễ tiếp cận Trong kết quả nghiên cứu so sánh của Ngân hàng thế giới thìtính minh bạch trong định giá đất ở Việt Nam cao hơn mức trung bình, xếp thứ 5 trong14 quốc gia được đánh giá 275 Việc công bố, công khai thông tin về bảng giá đất đượcquy định tại Điều 114 LĐĐ năm 2013 là công bố vào ngày 01/01 của năm đầu kỳnhưng thực tiễn bảnggiá đất ở các địa phương giai đoạn
2020 - 2024 đến tháng0 2 năm 2020 vẫn chưa được công bố, công khai rộng rãi 276 Tính đến ngày 10/02/2020,qua thông tin được công bố công khai về các Nghị quyết, Quyết định của các tỉnh,thànhbanhànhbảnggiáđấtthìcó40/63địaphươngđãcôngbố,côngkhaivàcóthể
274 Ngân hàng thế giới (2014), “Công khai thông tin đất đai tại Việt Nam đã có tiến bộ, nhưng vẫn cần nỗ lựcnhiềuhơnnữa”,https://www.worldbank.org/vi/news/press-release/2014/12/12/land-information-disclosure-in- vietnam-improved-but-more-progress-needed[truycậpngày 17/7/2019].
276 Cụthể,trêntrangthôngtinđiệntửcủaSởTàinguyênvàMôitrườngthànhphốCầnThơ:http://cantho.gov.vn/wps/ portal/sotnmt/Home/NoiDung_Menu/!ut/p/ b0/04_Sj9CPykssy0xPLMnMz0vMAfGjzOIdg5yCfC2DjU38LM0NDDx9vNxdgoK8jd1DDPULsh0VAUM2hOM!/[truy cậpn g à y
–2019.Đếnngày10/02/2020trangwebđãđiềnlinkdẫnđếnbảnggiáđấtđịnhkỳ05năm2020–2024nhưngkhôngt h ể t r u y c ậ p n ộ i d u n g , m i n h c h ứ n g k h i n h ấ n t r u y c ậ p v à o h ệ t h ố n g b á o l ỗ i : T h e r e q u e s t e d U R L /wps/portal/sotnmt/Home/http://cantho.gov.vn/wps/PA_VBDH/Files/1580784219801.pdf/!ut/p/b1/ dY5LC4MwEIR_i79gN2pNc4yP-opCV8Eml5JCEcHHpfT3N-
2tls5hYJlvlgEDmnHGfcSQh3ABs9rnNNrHtK12ft8mukqKqRFdELYnLvDM8jKRSJgUvgP0F9BQhqXKeqoVS0V3 2PUFRxdXeUpUB3nPYAAdOzM77vfNB8A_kggVmHHebm7zkEBbbMsdFjOriI7BKD3vBfmB0To!/dl4/d5/
L2dBISEvZ0FBIS9nQSEh/wasnotfoundonthisserver. tiếpc ậ n đ ư ợ c n ộ i d u n g b ả n g g i á đ ấ t 277 T á c g i ả c h o r ằ n g , m ộ t t r o n g n h ữ n g n g u y ê n nhân dẫn đến nhiều bất đồng của người dân đối với giá đất do Nhà nước quyết định làsự thiếu minh bạch về công khai các thông tin, căn cứ tiến hành quyết định giá đất; haynói cách khác là người dân không biết được vì sao Nhà nước lại quyết định giá đất đó,nhất là bất đồng về giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 278 Các quyđịnh pháp luật hiện hành chủ yếu chỉ công khai kết quả của các quyết định quản lýđược ban hành; các căn cứ và thông tin là cơ sở ban hành các quyết định chưa đượccông khai và khó tiếp cận Điển hình, những thông tin khảo sát thị trường là căn cứ đểxây dựng khung giá đất được quy định tại khoản 2 Điều 3 Thông tư số 69/2017/TT-BTNMT và kết quả điều tra, tổng hợp thông tin giá đất thị trường trong quá trình xâydựng bảng giá đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 12 Nghị định số 44/2014/NĐ-CPkhông được công bố công khai nhằm chứng minh căn cứ và bảo đảm nguyên tắc phùhợp giá đất phổ biến trên thị trường Ngoài ra, các thông tin trong quá trình quyết địnhgiá đất cụ thể là không được công khai, các bên liên quan rất khó tiếp cận vì Điều 16Nghị định số44/2014/NĐ-CPvề trình tự xácđịnhgiá đấtc ụ t h ể k h ô n g q u y đ ị n h v ề nộidunglấyýkiếndựthảophươngángiáđất.
Xét về phương thức công khai, thực tiễn chỉ chú trọng công tác công khai theoquy định, thực hiện nghĩa vụ công khai của chủ thể quản lý; phương thức công khaitheo yêu cầu chưa được quy định cụ thể và áp dụng dù Luật Tiếp cận thông tin năm2016 đã có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2018 Đồng thời, công khai thông tin trongcác nội dung quản lý giá đất hiện nay chủ yếu thông qua việc tổ chức lấy ý kiến đónggóp và công bố quyếtđịnh ban hành giáđấtnhưng vẫn cònrất hạnc h ế Đ i ể n h ì n h , việc lấy ý kiến về Bảng giá đất chỉ thông qua trang thông tin điện tử, niêm yết, chưatriển khai lấy ý kiến đến từng người sử dụng đất, trong khi giá đất đó là quyết định chochính thửa đất của họ Chính những hạn chế về việc tiếp cận thông tin của người dântrong quá trình xác định giá đất; chưa minh bạch, công khai các thông tin, căn cứ đốivới các quyết định về giá đất trong quá trình quản lý của Nhà nước nên chưa tạo sựthuyết phục và đồng thuận với giá đất được quyết định Thực tiễn quản lý giá đất ởnước ta phản ánh hạn chế lớn trong công khai, minh bạch các thông tin về giá đất,những thông tin bắt buộc phải công khai chưa bảo đảm thực hiện đúng, đủ; các căn cứ,thôngtinkhiNhànướcquyếtđịnhgiáđấtchưađượccôngkhai.Cóthểnóihạnchế
277 Nguồn do tác giả tổng hợp các Nghị quyết, Quyết định ban hành bảng giá đất ở các địa phươngtính đến ngày10/02/2020có 40/63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã công bố công khai bảng giá đất giai đoạn
2020 –2024 trên trang thông tin điện tử UBND cấp tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường gồm: Bà Rịa – Vũng Tàu, BắcGiang, Bắc Ninh, Bình Dương, Bến Tre, Bình Thuận, Bình Định, Bắc Kạn, Cao Bằng, Cà Mau, Đồng Nai, ĐồngTháp, Điện Biên, Đắk Lắk, Hà Giang, Hà Nội, Hà Nam, Hậu Giang, Hòa Bình, Hưng Yên, Kon Tum, KiênGiang, Lào Cai, Lạng Sơn, Nam Định, Phú Thọ, Phú Yên, Tây Ninh, Trà Vinh, Tuyên Quang, Thừa Thiên Huế,thành phố Hồ Chí Minh, Thanh Hóa, Quảng Nam, Quảng Trị, Sơn La, Sóc Trăng, Vĩnh Phúc, Yên Bái, VĩnhLong.
278 Châu Hoàng Thân (2018), “Công khai thông tin trong xác định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thuhồiđất”,TạpchíNhànước vàphápluật,9(365),tr.56-63, 74. này là nguyên nhân dẫn đến những nghi ngại của người dân về tiêu cực trong quyếtđịnhgiáđất,khótạođượcsự đồngthuậnđối vớicácquyếtđịnh vềgiáđất.
Sự tham gia của Nhân dân trong quản lý giá đất là rất cần thiết, được thể hiệnchủ yếu thông qua đóng góp ý kiến dự thảo các quy định quản lý giá đất, đặc biệt là sựthamgiaquátrìnhquyếtđịnhgiáđấtnhànước,đượcquyđịnhcụthểtrongtrìnht ựxây dựng, ban hànhvà điều chỉnh khunggiá đất, bảng giá đất tại Nghị định số44/2014/NĐ-
Tuy nhiên, quy định pháp luật hiện hành chưa cụ thể hóa về cách thức xử lý kết quả lấy ý kiến và trách nhiệm của chủ thể tổ chức lấy ý kiến, dẫn đến ảnh hưởng tới hiệu quả tham gia của người dân Cụ thể, trong toàn bộ hồ sơ trình ban hành khung giá đất tại khoản 3 Điều 2 Thông tư số 09/2020/TT-BTNMT không có bất cứ quy định nào về việc xử lý và công khai kết quả lấy ý kiến.
2 Điều 8 và hồ sơ ban hành bảng giá đất tại khoản 2, 3 Điều 12 Nghịđịnh số 44/2014/NĐ-CP không có bất kỳ văn bản hay báo cáo nào về nội dung lấy ýkiến Vì vậy, sự tham gia của Nhân dân trong quá trình xây dựng, ban hành và điềuchỉnh khung giá đất, bảng giá đất chỉ dừng lại ở việc đóng góp ý kiến, không có cơ chếbảo đảm hiệu quả cho sự tham gia Bên cạnh đó, việc mở rộng sự tham gia của các chủthể ngoài nhà nước trong nội dung quyết định giá đất là rất quan trọng, góp phần bảođảm cân bằng lợi ích trong quyết định giá đất Tuy nhiên, thực tế quyết định giá đất cụthể thì người sử dụng đất vẫn chưa được tham gia quá trình quyết định giá đất, ngườicóđấtthuhồi- đốitượng bịtác độngtrực tiếpvẫnđứng bênngoài quá trình quyết định giá đất, thậm chí không được đóng góp ý kiến về dự thảo giá đất được quyết định.Một trong những nguyên nhân gây ra hạn chế sự tham gia của Nhân dân đó là tồn tạitrong tiếp cận thông tin, cụ thể kết quả khảo sát nghiên cứu tại Hòa Bình, Hà Tĩnh vàCần Thơ tham vấn 180 người của Viện chính sách và phát triển nông nghiệp nông thôn(Ipsard - Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn) cho thấy hơn 50% người dân đượchỏi cho biết họ không tiếp cận được các thông tin liên quan đến đất đai, có 02/04 xã,phường khảo sát chưa có bất kỳ kế hoạch nào liên quan đến giám sát đất đai 279 Việctiếp nhậnvà xử lýý kiến phản hồi củangười dân trong côngkhaithông tinđ ấ t đ a i được đánh giá thấp hơn mức trung bình trong yêu cầu của khung quản trị đất đai hiệnđại 280 Bên cạnh đó,sựthamgia trựctiếp giámsát hoặcthông quacáctổchứcchính trị
Giá đất là một nội dung phức tạp, quá trình thực hiện kéo dài, mang tính chuyên môn cao, gây khó khăn trong việc phát huy hiệu quả của xã hội Bên cạnh đó, hạn chế trong việc công khai, minh bạch thông tin đã ảnh hưởng đến quá trình giám sát, cản trở sự tham gia của cộng đồng trong việc giám sát giá đất.
Trách nhiệm giải trình được xem xét trong quá trình thực hiện các hoạt độngquảnlýgiáđấtbaogồm:tráchnhiệmgiảitrìnhhànhchính,tráchnhiệmgiảitrình xã
279 Phúc Nguyên (2018), “Vai trò của người dân về quyền giám sát quản lý đất đai còn hạn chế”, Thời báo Tàichính,http://thoibaotaichinhvietnam.vn/pages/xa-hoi/2018-04-12/vai-tro-nguoi-dan-ve-quyen-giam-sat-quan- ly-dat-dai-con-han-che-56099.aspx[truycậpngày15/10/2019].
280 Ngân hàngthếgiới(2013),tlđd (50),tr.213. hội và chịu trách nhiệm về các quyết định được ban hành trong quản lý giá đất. Tráchnhiệm giải trình hành chính được đánh giá trong hệ thống cơ quan QLNN về giá đấtgồm: giải trình theo chiều dọc giữa cấp trên - cấp dưới và chiều ngang - giữa các cơquan cùng cấp trong phối hợp thực hiện nhiệm vụ quản lý Trách nhiệm giải trình củađịa phương với trung ương trong quản lý giá đất được bảo đảm thực hiện thông quaquy định tại điểm đkhoản 3 Điều2 1 N g h ị đ ị n h s ố 4 4 / 2 0 1 4 / N Đ -
Những hạn chế,bấtcập vànguyênnhân tồn tạitrong quản lýn h à
Thực trạng QLNN về giá đất ở Việt Nam được đánh giá cụ thể qua nội dungquản lý, chủ thể quản lý, hình thức và phương pháp quản lý đã cho thấy những hạn chếcả trong quy định lẫn thực tiễn triển khai quy định quản lý giá đất ở nước ta Nhữnghạnchế,bấtcậptrong QLNNvềgiáđấtđượckháiquát như sau:
Thứ nhất, cơ chế QLNN về giá đất thể hiện sự chi phối mạnh mẽ của ý chí hànhchính, chưa phản ánh đầy đủ bản chất của giá đất và các quy luật thị trường.Vớinhững nội dung phân tích quy định pháp luật và thực tiễn quản lý giá đất cho thấy đâylà tồn tại bản chất trong cơ chế quản lý giá đất ở nước ta; điều này tạo nên những bấtđồng, xung đột về giá đất khi ý chí chủ quan đã áp đặt giá đất, bỏ qua những thuộc tínhvốn có của giá đất Độ chênh lệch giữa quy định về các nội dung quản lý giá đất và nộihàm các quy định về nguyên tắc, phương pháp định giá đất đã thể hiện sự áp đặt ý chíchủ quan của chủ thể quản lý Công tác quản lý giá đất hiện nay chỉ chú trọng để giáđất thể hiện ý chí của cơ quan quản lý hơn là thiết lập một cơ chế quản lý hiệu quả chosựvậnđộngcủagiáđất.
Thứ hai, chưa xây dựng mục tiêu và nguyên tắc QLNN về giá đất, chưa nhậnthức toàn diện vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất Mục tiêu chiến lược vẫnchưa được xác định cụ thể trong công tác quản lý giá đất ở nước ta, hiện chỉ là nhữngđịnh hướng chung về quản lý đất đai Nguyên tắc QLNN về giá đất chưa được quyđịnh,khôngthiếtlậptrụcộttronghệthốngcácquyđịnhvềgiáđất;LĐĐchỉdừnglạiở việc xác định giá đất là nội dung quản lý trong lĩnh vực đất đai Chính những khiếmkhuyết trên đã không thể hình thành vai trò toàn diện của Nhà nước trong quản lý giáđất ở nước ta; thiếu mục tiêu là khiếm khuyết cơ sở thiết lập cơ chế quản lý, không cónguyêntắclàkhôngthểbảođảmsự vậnhànhhiệuquảcủacơchế.
Thứ ba, pháp luật QLNN về giá đất chưa toàn diện, chưa đồng bộ, thiếu tínhkhả thi Thực trạng đã phần nào cho thấy những khiếm khuyết trong pháp luật QLNNvề giá đất ở nước ta, ngay LĐĐ là văn bản nền tảng trong quản lý đất đai bao gồmQLNN về giá đất vẫn chưa quy định về hai nội dung chính yếu thiết lập cơ chế QLNNvề giá đất là nguyên tắc quản lý giá đất và nội dung QLNN về giá đất Bên cạnh đó,quy định nội dung QLNN về giá đất chưa toàn diện và thiếu sự gắn kết để mang lạihiệu quả quản lý tối ưu nhất Điển hình, quyết định giá đất là nội dung chiếm tỉ trọngđángkể n h ấ t t ro ng q u y địnhv ề g i á đấ t, t r o n g k hi đ ó n h ữ n g q uy địnhvề c h ứ c n ă n g định hướng, dự báo thể hiện vai trò quản lýc ủ a N h à n ư ớ c l à r ấ t h ạ n c h ế V ớ i n h ữ n g bấtcậptrongquyđịnhphápluậtQLNNvềgiáđất-côngcụchínhyếuđểvậnhànhcơ chế quản lý giá đất đã rào cản rất lớn hiệu quả quản lý, thể hiện phần nào qua thực tiễngiáđấtnướctathờigianqua.
Thứ tư, nền tảng thị trường chưa được bảo đảm trong quy định và thực tiễn quản lý nhà nước (QLNN) về giá đất Đặc biệt, sự ràng buộc của khung giá đất với mức cụ thể trong khi định giá theo thị trường đã dẫn đến xung đột, ảnh hưởng hiệu quả định giá đất Giá đất cụ thể là tiến bộ của QLNN về giá đất năm 2013, nhưng vẫn chịu chi phối mạnh của cơ chế hành chính khép kín và ý chí chủ quan Bên cạnh đó là hạn chế về dữ liệu thị trường trong quyết định giá đất, quy định chưa phù hợp đặc điểm giá đất và quy luật thị trường, hạn chế quản lý đất đai và thị trường bất động sản ảnh hưởng đến sự phát triển thị trường đất đai "Nền tảng thị trường" trong QLNN về giá đất đang tồn tại bất cập xây dựng thị trường lành mạnh, phát triển ổn định, bền vững; quy định pháp luật chưa phản ánh đầy đủ yếu tố thị trường Việc nhận thức chưa đầy đủ vai trò đất đai, bản chất giá đất trong nền kinh tế thị trường, cùng bất cập thị trường bất động sản, thiếu thông tin giá đất thị trường dẫn đến nền tảng thị trường trong QLNN về giá đất chưa được bảo đảm.
Thứ năm, thực trạng QLNN về giá đất bộc lộ những tồn tại trong yêu cầu củamột thể chế quản trị đất đai hiện đại.Đối chiếu thực trạng QLNN về giá đất ở
ViệtNam với những yêu cầu được xây dựng dựa trên lý thuyết quản trị tốt cho thấy nhữnghạn chế trong công khai, minh bạch; trách nhiệm giải trình; sự tham gia của Nhân dântrong quản lý giá đất Bên cạnh đó, những hạn chế của cơ chế giải quyết khiếu nại vàgiới hạn về thẩm quyền của Tòa án đã không thể thiết lập một cơ chế giải quyết hiệuquả các tranh chấp về giá đất trong quá trình quản lý Điều này ảnh hưởng nhất địnhđến tính dân chủ trong cơ chế quản lý giá đất và những hạn chế trong kiểm soát hoạtđộngquảnlýgiáđấtởnước ta.
Thứ sáu, hệ thống cơ quan QLNN về giá đất chưa được tổ chức thống nhất,chưa tương xứng nhiệm vụ và không bảo đảm các yêu cầu trong phân cấp quản lý.Hệthống cơ quan QLNN về giá đất chưa được tổ chức chặt chẽ, thống nhất, chưa có sựphốihợpthốngnhất trongquátrìnhthực hiệnchứcnăng,nhiệm vụquảnlýgiáđ ất.Đặc biệt, sự lẫn lộn giữa chức năng quản lý và chức năng thẩm định giá đất trong quátrình quản lý đã ảnh hưởng nhiều đến hiệu quả quản lý và chất lượng quyết định giáđất Sự tham gia của các tổ chức tư vấn thẩm định giá đất rất hạn chế và hiệu quả thấp;sự tham gia trực tiếp của Nhân dân chưa được bảo đảm cả trong quy định lẫn thực tiễnquảnlý.Chínhhạnchếnàytạonênđiềukiệnchiphốimạnhmẽýchíchủquancủa chủ thểquản lý vànhững bất cập trong thựcthi sựcânbằng lợi ích trong QLNNvềgiáđất. QLNN về giá đất ở nước ta bộc lộ nhiều hạn chế nhất định từ xây dựng tư duy,chủ thuyết quản lý đến chất lượng pháp luật và thực tiễn quản lý Phần nào nguyênnhân tồn tại trong quản lý giá đất theo cơ chế thị trường ở nước ta có thể lý giải bởimong muốn kiểm soát chặt chẽ, quyết định giá đất theo kế hoạch hành chính đượchoạch định tạo sự bình ổn cho giá đất Đồng thời, sự e ngại với nền tảng thị trườngmạnhmẽ trong quản lý giá đấtsẽ dẫn đến vô hiệu hóavai tròq u ả n l ý c ủ a
Việc thiết lập cơ chế quản lý giá đất trên nền tảng thị trường không làm mất đi quyền lực của Nhà nước mà là thiết kế cơ chế phù hợp với bản chất kinh tế của giá đất, bảo đảm hiệu quả hoạt động trong một cơ chế quản lý khoa học, hiện đại Điều này góp phần hạn chế tình trạng nhà nước can thiệp vào thị trường một cách tùy tiện, tạo điều kiện cho thị trường phát triển lành mạnh và bền vững hơn.
Qua nghiên cứu thực tiễn QLNN về giá đất ở Việt Nam, những nguyên nhân cơbảntồntạicụthểnhư sau:
Mộtlà,quanđiểm,địnhhướngxâydựngthểchếquảnlýđấtđaichưatạosựđột phá trong QLNN về giá đất.Nền tảng đổi mới QLNN về giá đất phải từ sự đột phátrong quan điểm, định hướng vai trò của Nhà nước trong thể chế quản lý đất đai; quảnlý và điều tiết giá đất đúng theo bản chất thị trường Những định hướng trong quản lýđất đai nói chung và giá đất nói riêng hiện nay đi vào những nội dung chi tiết, chưa thểhiện sự thay đổi ở bản chất, tạo ra sự đột phá Thực trạng trên phần nào phản ánh nhậnthứcvề v a i t rò của giá đất tr on gt hể c h ế quả nl ýđ ất đai ở ViệtNa m B ê n cạ nh đ ó, đánh giá chung về thể chế pháp lý trong quản lý đất đai, có quan điểm cho rằng: phảiđặt ra yêu cầu đổi mới tư duy làm luật, đất đai cần “một chiếc áo pháp lý” đủ rộng đểpháth u y vait r ò c ủ a l o ạ i t à i n g u yê n đ ặ c b iệ t n à y 288 P L Đ Đ n ó i ch u n g b a o g ồ m q uyđịnh pháp luật QLNN về giá đất chỉ có thể mang lại hiệu quả quản lý thật sự khi có sựthay đổi mạnh mẽ trong nhận thức và tư duy thiết lập thể chế quản lý đất đai ở ViệtNam.
Hai là, nhận thức chưa toàn diện, chưa phù hợp vai trò quản lý của Nhà nướcđối với giá đất, thiết lập cơ chế quản lý cứng nhắc, không đáp ứng đặc điểm của giáđất.Bất cập trong nhận thức và tư duy thiết lập cơ chế quản lý giá đất ở nước ta là hệquả của sự vận dụng thiếu linh hoạt vai trò quản lý của Nhà nước trên nền tảng sở hữutoàn dân về đất đai trong quá trình phát triển kinh tế thị trường Chính quan niệm chưađầy đủ về vai trò của đất đai và áp dụng cứng nhắc tính chất độc quyền của Nhà nướctrong sở hữu toàn dân đã tạo nên những điểm nghẽn, những xung đột, bất đồng trongQLNN về giá đất Thực trạng PLĐĐ nước ta qua các thời kỳ đã phần nào chứng minhrằng,đấtđailàcôngcụđểNhànướcthựchiệnkhốngchếcáncângiaicấp,thựchiện
288 TrầnHữuHiệp(2019),“Cầnmaylạichiếcáopháplýchođấtđai”,TạpchíđiệntửNhàđầutư,https://nhadautu.vn/cafe- cuoi-tuan-can-may-lai-chiec-ao-phap-ly-cho-dat-dai-d22088.html [truy cập16/11/2020]. công bằng xã hội ở một khía cạnh nhất định và bảo đảm an toàn sản xuất, an ninhlương thực Điều này được minh chứng ngay từ LĐĐ năm 1987 chúng ta đã khôngthừa nhận giá đất, không xem đất đai là một loại hàng hóa, phủ nhận bản chất đặc thùcủa đất đai.
Từ khi bắt đầu quy định về giá đất ở thời kỳ LĐĐ năm 1993 đến nay thìluôn ghi nhận sự độc quyền quyết định giáđ ấ t c ủ a N h à n ư ớ c v à s ự p h ổ b i ế n , r ộ n g khắp của giá đất nhà nước trong quan hệ pháp luật đất đai Bên cạnh đó, LĐĐ qua cácthời kỳ được xây dựng trên góc độ tiếp cậnH i ế n p h á p - h à n h c h í n h v ớ i n h ữ n g n ộ i dung chủ yếu về quản lý nhà nước đối với đất đai, không phản ánh đầy đủ bản chất vàvai trò của đất đai Những hạn chế trong nhận thức về vai trò củađ ấ t đ a i v à t ư d u y thiết lập thể chế quản lý đất đai ở Việt Nam đã định khung bản chất hành chính mạnhmẽtácđộng đếnquátrìnhhìnhthànhvàvậnhànhcủacơchếQLNNvềgiáđất.
Ba là, pháp luật QLNN về giá đất chưa được xây dựng trên nền tảng lý luậnkhoa học, chặt chẽ, kết hợp hài hòa yếu tố hành chính trong quản lý với đặc điểm, bảnchất của giá đất.Qua thực tiễn quy định pháp luật QLNN về giá đất cho thấy quy địnhchủ yếu nhằm giải quyết những nội dung nổi bật trong thực tiễn quản lý giá đất; đaphần hình thành từ nhu cầu thực tiễn quản lý, mang tính rời rạc Những quy định nhằmtruyền đạt ý chí chủ quan của chủ thể quản lý lên giá đất, chưa nhìn nhận toàn diện đặcđiểm của giá đất, chưa đánh giá thấu đáo sự tác động ngược trở lại của giá đất đến chủthể quản lý. Nội dung pháp luật QLNN về giá đất phải là sự kếth ợ p h à i h ò a g i ữ a khuônk h ổ t r u y ề n t h ố n g c ủ a Q L N N t r o n g k h o a h ọ c l u ậ t h à n h c h í n h v ớ i n h ữ n g đ ặ c điểmcủagiáđấtvàđịnhhướngquảnlýtheocơchếthịtrường.
Bốn là, chưa bảo đảm yêu cầu về tính độc lập và chuyên môn hóa trong phâncấp quảnlý giá đất;sự tham gia củacác chủ thể ngoài nhà nước rất hạn chế.H ệthống cơ quan quản lý giá đất chưa được tổ chức thống nhất từ trung ương đến địaphương, cán bộ phụ trách còn kiêm nhiệm nhiều nhiệm vụ Cơq u a n q u ả n l ý g i á đ ấ t vừa thực hiện chức năng quản lý vừa thực hiện thẩm định giá đất và có sự chi phối lớntrong toàn bộ quá trình quyết định giá đất nên ảnh hưởng đến tính độc lập, khách quanvà tính chính xác của giá đất được quyết định Sự chồng chéo trong phân công chứcnăng, nhiệm vụ giữa cơ quan quản lý giá đất và cơ quan liên quan dẫn đến những xungđột, mâu thuẫn trong quá trình quản lý Bên cạnh đó, hoạt động kém hiệu quả của cáctổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai chưa tạo được hiệu ứng tích cực trong quảnlý giá đất Quy định và thực tiễn chưa bảo đảm sự tham gia rộng rãi, đa dạng của cácchủ thể ngoài nhà nước trong quản lý giá đất, chủ yếu vẫn là một quy trình hành chínhkhép kín, sự tham gia của các chủ thể ngoài nhà nước mang nặng tính hình thức, chưapháthuyhiệuquả.
ĐịnhhướnghoànthiệnquảnlýnhànướcvềgiáđấtởViệtNam
Thực trạng quản lý giá đất ở Việt Nam thời gian qua cho thấy sự chi phối mạnhmẽ ý chí chủ quan của chủ thể quản lý đối với giá đất, định hướng quản lý giá đất theocơc h ế t h ị t r ư ờ n g c h ư a t h ể h i ệ n đ ú n g b ả n c h ấ t , c h ư a đ ư ợ c b ả o đ ả m trong q u á t r ì n h quản lý giá đất ở nước ta Những định hướng đổi mới QLNN về giá đất nhằm tạo sựgắn kết, tập trung của các giải pháp cụ thể với những tồn tại trong thực trạng quản lý,bảođảmhiệuquảcácmục tiêuQLNN vềgiáđất.
GiáđấtlàkhíacạnhkinhtếcủađấtđainêncơsởđểbảođảmhiệuquảQLNNvề giá đất phải là nhận thức đầy đủ và đúng đắn về vai trò của đất đai Giá đất chỉ cóthểp h á t h u y tốiư u h i ệ u q u ả t r o n g t h ự c h i ệ n c á c m ụ c t i ê u p h á t t r i ể n k h i đ ư ợ c n h ì n nhận đúng bản chất và thiết lập một cơ chế quản lý phù hợp Sự thay đổi nhận thứctrong QLNN về giá đất ở Việt Nam phải thể hiện tính toàn diện, linh hoạt vai trò quảnlý của Nhà nước và bản chất của giá đất Dựa trên quan điểm của Mác về công hữu tưliệu sản xuất, Lênin đã khẳng định:“Nhà nước chỉ là người quản lý, người giám đốcđiều hành nhằm bảo vệ lợi ích của chủ thể sở hữu là toàn dân” 289 Như vậy, sở hữutoàn dân nhằm mục đích mang lại quyền lợi cao nhất cho cộng đồng, cho xã hội Đấtđai được xác định là một loại hàng hóa đặc biệt trên thị trường, là nguồn lực cho sựphát triển của con người 290 Vì vậy, vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai phảipháth uy tốiưu gi á t r ị k i n h t ế c ủ a đất đ a i h ư ớ n g đế nm ụ c t iê up h á t t r i ể n b ề n vữ n g Hiệu quả đó chỉ có thể được thực hiện khi cơ chế quản lý phù hợp với bản chất của đấtđai, tạo môi trường thích hợp để đất đai phát huy đúng bản chất là một loại hàng hóatrên thị trường Trong giai đoạn phát triển mạnh mẽ của kinh tế thị trường ở nước tahiện nay, cần xác định sứ mệnh chính trị của đất đai đã cơ bản ổn định mà giờ đây vấnđềcốtlõilàpháthuygiátrịcủađấtđaichosựpháttriểnbềnvững Sựchuyểnbiến
289 Nguyễn Khắc Thanh (2020), “Sở hữu toàn dân về đất đai- cống hiến xuất sắc của V.I Lê- Nin trong phát triểnlý luận về sở hữu đất đai của C.Mác”,Tạp chí Cộng sản,https://www.tapchicongsan.org.vn/web/guest/ky-niem-150-nam- ngay-sinh-v.i.-le-nin-22-4-1870-22-4-2020-/
Full ownership over land - outstanding scientific contributions by V.I Lenin in developing C Marx's theory of land ownership.
290 Mohamed M El-Barmelgy, Ahmad M Shalaby, Usama A Nassar, and Shaimaa M Ali (2014),
Nhận thức đúng đắn về đất đai là tiền đề thay đổi vai trò quản lý của Nhà nước, thiết lập cơ chế quản lý nhà nước về giá đất (QLNN về giá đất) phản ánh đúng bản chất thị trường Để đổi mới nhận thức này, cần phá vỡ các định kiến, thay đổi toàn diện vai trò của Nhà nước và ứng dụng lý thuyết quản trị tốt để tạo nên cơ chế QLNN về giá đất năng động, sáng tạo và hiệu quả Các định hướng hoàn thiện QLNN về giá đất bao gồm: hoàn thiện cơ sở lý luận, hoàn thiện hệ thống quy định pháp luật, ứng dụng công nghệ hiện đại, xác định chủ thể và phương pháp quản lý phù hợp, học tập kinh nghiệm quốc tế Những đổi mới này sẽ tạo nền tảng xây dựng cơ sở lý luận khoa học, hiện đại và hiệu quả cho QLNN về giá đất.
Giảip h á p h o à n t h i ệ n n ộ i d u n g q u ả n l ý v à h ì n h t h ứ c q u ả n l ý n h à n ƣ ớ
Chính sựg ắ n k ế t v à đ ô i k h i l à t r ù n g l ắ p g i ữ a n ộ i d u n g v à h ì n h t h ứ c t r o n g QLNN về giá đất được phân tích trong cơ sở lý luận và thực trạng QLNN về giá đất ởViệtNam.Vìthếtrongnộidungnàytácgiảđề xuấtnhững giảipháphoànthiệnvề hìnhthức quảnlýtrongtừngnộidungquảnlýcụthể.
Hiện nay, đường lối, chủ trương QLNN về giá đất chỉ được thể hiện trong NghịquyếtcủaĐảngCộngsảnViệtNam,cụthểlàNghịquyếtsố19-NQ/TWvàKếtluận số36-KL/
TW.Nhữngđịnhhướngchiếnlượctrongquảnlýđấtđainóichungvàgiáđất nói riêng chưa được thể hiện trong văn bản chủ đạo của Chính phủ Đồng thời, việcban hành kế hoạch quản lý giá đất ở các địa phương chưa được bảo đảm đồng bộ vàđầy đủ Xây dựng chiến lược QLNN về giá đất phải dựa trên sự thay đổi nhận thức vaitrò của đất đai và đổi mới trong thể chế quản lý đất đai với quan niệm đúng bản chấtđất đai - hàng hóa đặc biệt trên thị trường Giá đất là công cụ khai phá nguồn lực củađất đai cho quá trình phát triển, cơ chế quản lý phải dựa trên đặc điểm của từng loạigiá, dung hòa bản chất kinh tế của giá đất với mục tiêu quản lý thông qua yếu tố pháplý trong QLNN về giá đất Trên cơ sở đó, chiến lược và kế hoạch QLNN về giá đất cầnthựchiệncácgiảiphápsau: Đối với chiến lược quản lý giá đất,được thể hiện đầy đủ và trong tổng thể chiếnlược quản lý đất đai sẽ mang lại hiệu quả tích cực vì mối quan hệ giữa nội dung giá đấtvà các nội dung khác Với vai trò là cơ quan quản lý nhà nước tối cao, Chính phủ phảixây dựng chiến lược QLNN về giá đất nhằm bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ củaQLNN về giá đất trong quản lý đất đai và chiến lược phát triển kinh tế - xã hội Chiếnlược cụ thể hóa địnhh ư ớ n g Q L N N v ề g i á đ ấ t t h e o c ơ c h ế t h ị t r ư ờ n g , x á c đ ị n h t o à n diệnvaitròquảnlýcủaNhànướcđốivớigiáđất,pháthuytốiđagiátrịkinhtếđ ấtđai Chiến lược phải xác định rõ vai trò quản lý của Nhà nước đối với từng loại giá đấtnhà nước và mối quan hệ giữa giá đất nhà nước và giá đất thị trường Cơ chế quản lýđượcthiếtlậpkhoahọc,phùhợpđặctrưngcủagiáđất,phảnánhđầyđủcácyêucầu củathểchếquản trịđấtđaihiệnđại,hướngđếnmục tiêupháttriểnbềnvững Kiệnt oànbộmáyquảnlýgiáđấtvàhệthốngtổchứcthẩmđịnhgiáđápứngcácyêucầucủa phân cấp quản lý Chiến lược QLNN về giá đất được thể hiện chủ yếu qua cácquyếtđịnhchủđạođềracácmụctiêu,chiếnlượcquảnlýgiáđất;kếthợpvớihình thứctổchứcHộinghị, hộithảođểtuyêntruyềnvàcụthểhóacácchiếnlược. Đối với kế hoạch quản lý giá đất,kế hoạch nhằm cụ thể hóa các mục tiêu thànhnhững côngviệc cụthể, những kết quảcầnđạt, xácđ ị n h n h ữ n g p h ư ơ n g t h ứ c t h í c h hợp,thờiđiểmthựchiệnvàchủthểtiếnhành.Chínhvìvậy,kếhoạchquảnlýgiáđấ tlà nội dung cần được triển khai xây dựng ở tất cả các cấp, các chủ thể quản lý gắn vớimục tiêu, nhiệm vụ, quyền hạn trong quátrình quản lý.Vớiđ ố i t ư ợ n g q u ả n l ý l à g i á đất nhà nước thì kế hoạch giữ vai trò rất quan trọng bảo đảm tiến độ, hiệu quả của hoạtđộng quản lý, là bước đệm triển khai vào thực tiễn hoạt động chấp hành, điều hành cácquy định pháp luật QLNN về giá đất Kế hoạch quản lý giá đất phải bảo đảm cơ bảncác nội dung sau: đánh giá tình hình, mục tiêu cần đạt được, nội dung công việc thựchiện,chủt h ể t iế n hành, các ht h ứ c thực h iệ n, t hời điểmthực h iệ nvà các y ế u tố b ả o đảm thực hiện kế hoạch Kế hoạch giúp bảo đảm kết quả, tiến độ thực hiện các nộidung quản lý, nhất là những hoạt động mang tính chuyên môn cao, phức tạp và đòi hỏisự phối hợp của nhiều chủ thể Để bảo đảm hiệu quả quản lý, những kế hoạch quantrọng thực hiện các nội dung quản lý giá đất cần được quy định cụ thể trong văn bảnquy phạm pháp luật Tùy vào mục tiêu mà xây dựng kế hoạch phù hợp, trong quản lýgiá đất là sự kết hợp chủ yếu của các loại kế hoạch sau: kế hoạch tổng thể, kế hoạchhàng năm và kế hoạch nhiệm vụ cụ thể Quy định về giá đất phải xác định cụ thể tráchnhiệm lập kế hoạch, nội dung kế hoạch, công khai kế hoạch và cơ chế bảo đảm hiệuquảcủakếhoạch trong QLNNvề giáđất.Xâydựngkếhoạchquảnlýgiáđấtđư ợcthựchi ện t h ô n g q u a c á c h ì n h t h ứ c t á c n g h i ệ p t r o n g q u ả n l ý ; k ế h o ạ c h p hả i đ ư ợ c tổ chứclấyýkiếncácchủthểliênquanvàđượccôngbốcôngkhaisaukhiphêduyệt,b ảođảmmụctiêuvàtiếnđộtrongkếhoạch.Đồngthời,thôngquahìnhthứcbáocáovàkiểm tra,đánhgiánhằmkiểmsoátquátrìnhthực hiệnkếhoạch.
Xây dựng chiến lược và kế hoạch là nội dung thể hiện tính chất quản lý, địnhhướng trong QLNN về giá đất Nội dung này giúp xác định rõ các mục tiêu và phươnghướng triển khai công tác quản lý nhằm bảo đảm các mục tiêu đề ra Nội dung nàyphải được quy định cụ thể trong văn bản quy phạm pháp luật về giá đất, xác định rõtráchnhiệmvànội dungxâydựngchiếnlược,kếhoạchQLNNvềgiáđất.
Việc ban hành quyết định quản lý giá đất là vô cùng quan trọng, tạo tiền đề và căn cứ để áp dụng các biện pháp quản lý giá đất của Nhà nước Không những vậy, quyết định quản lý giá đất còn tác động đến sự hình thành giá đất thị trường và việc Nhà nước can thiệp, điều tiết giá đất thị trường Trên cơ sở tình hình thực tế và lý luận về công tác ban hành quyết định quản lý giá đất nước ta, tác giả đưa ra một số giải pháp cụ thể như sau:
Một là, quyết định quản lý phải phù hợp với bản chất của giá đất, phát huynguồn lực kinh tế của đất đai, không là sự áp đặt ý chí chủ quan.Quyết định quản lýthể hiện ý chí của chủ thể quản lý, là cơ sở thực hiện các phương pháp quản lý, tácđộng đến giá đất để thực hiện các mục tiêu quản lý Với bản chất đất đai là hàng hóađặc biệt và thuộc tính kinh tế của giá đất - giá cả của loại hàng hóa đặc biệt thì quyếtđịnh quản lý phải là sự kết hợp hài hòa ý chí của chủ thể quản lý trên cơ sở bảo đảmcác đặc điểm, thuộc tính vốn có của giá đất, phù hợp các quy luật thị trường Với sự đadạng của các loại giá đất, với những mục tiêu cụ thể của từng loại giá đất thì nội dungcác quyết định quản lý phải bảo đảm kết hợp hài hòa giữa đặc điểm chung của giá đấtvà đặc thù của từng loại giá Bởi, khi quyết định quản lý là kết quả áp đặt ý chí chủquan của nhà quản lý lên thuộc tính của giá đất, phá vỡ bản chất của giá đất thì giá đấtsẽ bị bóp nghẽn, không phát huy giá trị kinh tế của đất đai, gây những hệ lụy nhất địnhđếnthịtrường.
Hai là, các quyết định quản lý phải thể hiện toàn diện vai trò quản lý của Nhànước đối với giá đất và đáp ứng các yêu cầu của quản trị đất đai hiện đại.Chúng taphải xác định đầy đủ vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất, không chỉ bó hẹpquyền quyết định giá đất như hiện nay Trên cơ sở xác định toàn diện vai trò quản lýgiá đất của Nhà nước, LĐĐ phải bổ sung quy định về nguyên tắc, nội dung QLNN vềgiáđất,làmnềntảngtriểnkhaicácquyđịnhchitiếttrongtừngnộidungquảnlýcụt hể Bên cạnh đó, hệ thống các quyết định về giá đất phải bảo phủ toàn diện các nộidung quản lý và đáp ứng các yêu cầu của thể chế quản trị đất đai hiện đại, cụ thể: côngkhai, minh bạch các thông tin, căn cứ ban hành và nội dung quyết định; trách nhiệmgiải trình của chủ thể ban hành quyết định phải được quy định và thực thi nghiêm túc;bảo đảm hiệu lực, hiệu quả sự tham gia của Nhân dân trong quá trình ban hành cácquyết định quản lý; nội dung các quyết định phải phù hợp bản chất của giá đất, các quyluật trên thị trường và cân bằng lợi ích; tuân thủ quy định về nội dung và trình tự, hìnhthức ban hành các quyết định quản lý, đáp ứng tính toàn diện, đồng bộ, thống nhất, khảthivàhiệulựccủacácquyếtđịnhquảnlýgiáđất.
Ba là, phát huy vai trò của các quyết định chủ đạo trong quản lý giá đất.Chínhphủvớivaitròlàcơquanhànhchínhnhànướccaonhất,thốngnhấtquảnlýđ ấtđaicần xây dựng cụ thể những mục tiêu, định hướng và hoạch định chiến lược QLNN vềgiáđấtthôngquaviệcbanhànhquyếtđịnhchủđạo.Vớinhữngđặcđiểmcủagiáđấtvà tác động của giá đất đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội chúng ta cần xác địnhhai loại quyết định chủ đạo trong quản lý giá đất: (i) quyết định chủ đạo mang tínhhành chính chính trị - từ những chủ trương, đường lối về công tác quản lý đất đai, quảnlý giá đất Chính phủ ban hành quyết định chủ đạo thể hiện chiến lược quản lý cụ thểhóacácmụctiêuchínhtrị;đồngthờilàcơsở,mụctiêubanhànhcácquyếtđịnhquy phạm, tổ chức hệ thống quản lý (ii) Quyết định chủ đạo triển khai các quy định, tổchức QLNN về giá đất Đây là những quyết định dựa trên quy phạm pháp luật để xâydựng những định hướng cụ thể ở các cấp, các ngành trong tổ chức thực hiện các nhiệmvụquảnlýgiáđất.
Bốn là, bảo đảm tính hợp pháp của quyết định quản lý là điều kiện tiên quyếtkhẳngđ ị n h s ự t h ư ợ n g t ô n p h á p l u ậ t t r o n g Q L N N v ề g i á đ ấ t Đ ểb ả o đ ả m t í n h h ợ p pháp của quyết định, trước hết là sự tuân thủ quy định thẩm quyền ban hành quyếtđịnh Việc phân cấp, uỷ quyền ban hành quyết định quản lý phải bảo đảm phù hợp quyđịnh, khả thi, đạt hiệu quả tối ưu và xác định rõ trách nhiệm, với nguyên tắc, bảo đảmtính chuyên nghiệp, hiệu quả trong quản lý Điển hình, nghiên cứu hoàn thiện thốngnhấtcơchếphâncấpquyếtđịnhgiáđấtcụthểởcácđịaphương.Khắcphụcnh ữnghạn chế, chồng chéo, mâu thuẫn trong các quy định về giá đất; thống nhất những quyđịnh về thẩm định giá đất trong PLĐĐ với Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, đặcbiệt là quy định về các phương pháp định giá đất; tuân thủ quy định về hình thức, trìnhtự ban hành các quyết định, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ, kịp thời và phát huyhiệuq uả t r o n g t h ự c ti ễn Đ ể d u n g h ò a tí nh h ợ p p háp và t ín h h ợ p l ý c ủ a qu yết đ ị n h quản lý, bảo đảm hiệu lực thi hành các quyết định quản lý thì nội dung quyết định phảiphùhợpđặcđiểmcủagiáđất,khônglàsựápđặtýchỉchủquantráingượccácquyluật thị trường Mặc dù giá đất nhà nước là sản phẩm của quy trình hành chính nhưngcácquyếtđịnhquản lýkhôngthểchỉlàsựápđặtmộtchiều.
Năm là, tính hợp lýcủa quyết định quản lýgiá đất tạo sựđ ồ n g t h u ậ n t r o n g cộng đồng, giải quyếtc á c b ấ t đ ồ n g , m â u t h u ẫ n v ề g i á đ ấ t ; b ả o đ ả m t í n h k h ả t h i v à hiệu lực của quyết định.Với đặc điểm của giá đất và mục tiêu QLNN về giá đất thìdung hòa tính toàn diện và cụ thể trong các quyết định là tiền đề bảo đảm tính hợp lýcủa quyết định quản lý giá đất Quyết định được ban hành phải điều chỉnh đầy đủ cácnội dung, tương tác phù hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để mang lại hiệu quảquản lý cao nhất Bên cạnh đó, quyết định phải thoả mãn tính cụ thể của đối tượngquản lý là giá đất nhà nước trong mối quan hệ tác động của cơ chế hai giá đất Để đánhgiátínhhợplýcủacácquyếtđịnhtrongquảnlýgiáđấtchủyếudựavàotínhkhảthi,có căn cứ và vấn đề lợi ích trong các quyết định Các quyết định quản lý phải được banhành trên cơ sở vận dụng linh hoạt tính khuôn mẫu, định hướng của quản lý trên nềntảng thị trường Tính khả thi được bảo đảm bởi sự phù hợp giữa ýc h í , m ụ c t i ê u c ủ a chủ thể quản lý với hoàn cảnh, điều kiện khách quan hiện tại của giá đất Đồng thời,tính có căn cứ của quyết định tạo cơ sở chặt chẽ, nâng cao tính thuyết phục của quyếtđịnh Tính căn cứ của quyết định quản lý là sự kết hợp của căn cứ pháp lý và sự đồngthuận cộng đồng đối với quyết định Điều này yêu cầu quá trình ban hành quyết địnhphải xem xét thận trọng, thảo luận để lựa chọn những giải pháp tối ưu nhất, đặc biệt làbảo đảm tính công khai, minh bạch các thông tin, mở rộng sự tham gia của các chủ thểngoàinhànướctrongquátrìnhbanhànhquyếtđịnh,nhấtlàquyếtđịnhgiáđất.Song song đó, hoàn thiện kỹ thuật ban hành các quyết định là rất cần thiết, cần bảo đảm tínhchínhxác,thốngnhấttrongngôntừ;hạnchế tốiđacác quyđịnhtùynghi,duyýchí.
Quá trình ban hành quyết định quản lý phải là sự tuân thủ, kết hợp hài hòa giữatính hợp pháp và tính hợp lý trong từng quyết định, giữa bản chất, đặc điểm của giá đấtvà đặc trưng của từng loại giá đất Đây là nội dung quan trọng, quyết định hiệu quảquản lý giá đất qua hình thức mang tính pháp lý Vì vậy, chính quy định về thẩmquyền, trình tự ban hành các quyết định phải được chuẩn hóa, bảo đảm hiệu lực thựcthi.Ngoàira,cácquyếtđịnhquảnlýgiáđấtphảiđượctổchứclấyýkiếnđónggóp ,tiếp thu và giải trình đầy đủ, nâng cao tính công khai, minh bạch trong quá trình banhànhq u y ế t đ ị n h Q u y ế t đ ị n h p h ả i đ ư ợ c t u y ê n t r u y ề n k ị p t h ờ i , p h ổ b i ế n r ộ n g r ã i đ ể triển khai vào thực tiễn, có cơ chế bảo đảm hiệu lực thi hành Những thay đổi, chuyểnbiến trong công tác ban hành quyết định QLNN về giáđất cần được khởi phátt ừ những quyết định chủ đạo trên cơ sở thay đổi tư duy về mối quan hệ quản lý của Nhànước đối với giá đất.Mức độ toàn diện, thống nhất, đồng bộ, khảt h i c ủ a c á c q u y ế t định quy phạm quản lý giá đất là nền tảng cho hiệu quả ban hành các quyết định cábiệt.
Quyết định giá đất là nội dung đặc trưng, trọng tâm trong QLNN về giá đất ởViệt Nam Quyết định giá đất vừa là nội dung vừa thể hiện kết quả quản lý giá đất nhànước, ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình hình thành giá đất thị trường Trước thực trạngkhung giá đất và bảng giá đất vấp phải nhiều bất đồng trong dư luận vì cho rằng quáthấp so với giá thị trường, LĐĐ năm 2013 đã ban hành giải pháp nhằm giảm sự chênhlệch giữa giá nhà nước và giá thị trường đó là áp dụng phổ biến giá đất cụ thể Tuynhiên, kết quả quyết định giá đất vẫn còn nhiều hạn chế, là nguyên nhân chủ yếu phátsinh mâuthuẫngiữanhànước-ngườisử dụngđấttrongquảnlý giáđất.
Kinh nghiệm về quyết định giá đất tại một số quốc gia cụ thể như sau: kinhnghiệm về định giá đất hàng loạt thông qua ứng dụng công nghệ CAMA (Computer-Assisted mass appraisal), đây là phương pháp được sử dụng phổ biến ở các nước tiêntiến như: Mỹ, Úc, Canada, Nga, Thụy Điển, Hàn Quốc… kết quả định giá đất hàngloạt là cơ sở thu các loại thuế, ví dụ ở Thụy Điển tất cả loại thuế bất động sản đều dựatrên kết quả định giá đất hàng loạt, giá trị này bằng 75% giá trị thị trường của bất độngsản 291 Bên cạnh đó, một số phương pháp quyết định giá đất rất đặc trưng, được triểnkhai hiệu quả ở các quốc gia, điển hình là Đài Loan, người có đất phải đăng ký giá đấttheo từng năm theo đánh giá của mình Đồng thời, hàng năm chính quyền sẽ tiến hànhđịnhgiáđấtđếntừngthửathôngquaviệcthuêtổchứccungcấpdịchvụđịnhgiáthực
Pháttriểnvàhộinhập, 22(32), tr.32-40. hiện và được Ủy ban định giá đất cấp tỉnh phê duyệt 292 Như vậy, ở Đài Loan quyếtđịnh giá đất được thực hiện dựa trên sự kết hợp giữa định giá đất độc lập và công tácđăngkýgiáđấtcủangườidân.
Kinh nghiệm về quyết định giá đất trong phân phối đất đai và quyết định giá đấtbồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là những nội dung cần thiết trước những tồn tại,hạn chế trong thực tiễn quyết định giá đất ở Việt Nam Qua nghiên cứu giá đất tronghoạt động phân phối đất đai ở một số quốc gia có nền kinh tế phát triển như Mỹ, Phápvà quốc gia có nét tương đồng trong quản lý đất đai với Việt Nam như Trung Quốc thìgiá đất trong phân phối đất đai đều xác định theo nguyên tắc thị trường, thông qua đấugiá,đấuthầuhoặclàsựthỏathuậncácbênvớichuẩngiátốithiểutrongthỏathuậ n.Giá đất được xác định trên cơ sở thị trường, thậm chí có sự giám sát của Tòa án, khônglà quyền quyết định đơn phương từ nhà nước 293 Trong quyết định giá đất tính tiền bồithường, tại Điều 8, chương 8.04, mục 010
Bộ luật sửa đổi của bang Washington quyđịnh: khi viênchức, ủy ban,hội đồng hoặc cơ quanđạidiện nhà nước được cơq u a n lập pháp uỷ quyền trưng mua bất kỳ đất, bất động sản… một bản kiến nghị sẽ đượcchuyển lên ban bồi thẩm để quyết định cơ chế đền bù… Trong trường hợp không cóban bồi thẩm, việc xác định sẽ được Tòa dân sự thực hiện theo quy định và các khoảnbồi thường sẽ thực hiện theo quyết định của Tòa án 294 Trong khi đó, Trung Quốc ápdụng rộng rãi việc thẩm định giá, người dân trong khu vực giải tỏa được chính quyềncho phép trưng cầu cơ quan thẩm định giá để định giá nhà đất làm căn cứ đền bù; nếukết quả thẩm định giá chênh lệch với giá thị trường, gây khó khăn trong thương lượnggiá thì chính quyền hoặc người dân sẽ trưng cầu thẩm định lại 295 Ở Hàn Quốc, giá đấttính tiền bồi thường được quyết định trên cơ sở kết quả thẩm định giá do ít nhất hai tổchức định giá thực hiện, đây là các tổ chức tư vấn định giá độc lập Khi người có đấtthu hồi yêu cầu thì chủ đầu tư thực hiện dự án lựa chọn thêm tổ chức thứ ba tham giathẩm định giá Giá đất tính tiền bồi thường là giá trung bình cộng của hai hoặc ba kếtquả thẩm định giá từc á c t ổ c h ứ c t ư v ấ n t h ẩ m đ ị n h g i á đ ộ c l ậ p 296 Qua kinh nghiệmmột số quốc gia cho thấy sự tham gia rộng rãi của các tổ chức tư vấn thẩm định giánhằm chuyên nghiệp hóa và tăng tính độc lập, khách quan khi quyết định giá đất; thậmchí là quyền quyết định giá đất được trao cho Tòa án Quyết định giá đất phải bảo đảmtínhcôngkhai,minhbạchvàcơchếgiámsát, kiểmsoáthiệuquảtừ bênngoài.
292 Nguyễn Thế Chinh (chủ nhiệm, 2014), Báo cáo tổng hợp đề tài nghiên cứu khoa học cấp bộ “Nghiên cứu ảnhhưởng của cơ chế hai giá đất đối với việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và đề xuất giải pháp để giá đất doNhà nước quy định phù hợp với giá thị trường”,Viện chiến lược, chính sách tài nguyên và môi trường - BộTN&MT,Hà Nội, tr.8-11.
293 Ninh Thị Hiền (2017),Pháp luật về trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất độngsản ởViệtNam,LuậnánTiếnsĩ,TrườngĐạihọcLuậtthành phố HồChíMinh,tr.135,141, 154,159.
294 WashingtonStateLegislature(2020),RevisedCodeofWashington,https://apps.leg.wa.gov/rcw/default.aspx? cite=8.04.010[truycập ngày10/10/2020].
Giảipháphoànthiệnnhữngnộidungcơbảntrongquảnlýđấtđainângcaohiệ uquảquảnlýnhànướcvềgiáđất
Công tác đăng ký và xây dựng dữ liệu đất đai, công tác quy hoạch sử dụng đấtvà quản lý thị trường bất động sản là nền tảng bảo đảm triển khai các nội dung QLNNvề giá đất, ảnh hưởng quyết định đến hiệu quả quản lý giá đất theo cơ chế thị trường.Trước thực trạng ảnh hưởng của những nội dung quản lý trong lĩnh vực đất đai đếnQLNNvềgiáđất,tácgiảđềxuấtnhữnggiảiphápcụthểnhư sau: Đối với công tácđăngký đấtđai và hoàn thiện CSDL đấtđai,đ â y l à d ữ l i ệ u nền trong quản lý đất đai, là cơ sở áp dụng những biện pháp QLNN về giá đất, ảnhhưởng trực tiếp đến quá trình hình thành giá đất Trên nền tảng hệ thống đăng ký đấtđai tích hợp thông tin xây dữ liệu quan trọng trong quản lý giá đất, cụ thể như: một hệthống giá cả đặc biệt được xây dựng trên cơ sở thông tin về giá bán, thông tin về cácđối tượng (thửa đất) và thông tin vềmối quan hệ giữa người bánvà ngườim u a Ở nước ta, công tác đăng ký đất đai và xây dựng CSDL đất đai đã đạt được những thànhcông nhất định, hệ thống CSDL đất đai được xác định là một trong những nền tảng dữliệu xây dựng Chính phủ điện tử Trong bộ máy quản lý đất đai hiện nay, chủ thể trựctiếp và chịu trách nhiệm chính cho nội dung này là hệ thống Văn phòng đăng ký đấtđai Vì vậy, công tác kiện toàn tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai từquy định đến thực tiễn là yếu tố quyết định cho nền tảng dữ liệu trong quản lý đất đai,baogồmquảnlýgiáđất.
Bên cạnh đó, tác giả cho rằng công tác đăng ký và xây dựng CSDL đất đai cầnthựchiệnmộtsốgiảiphápsau:
Thứ nhất, nhanh chóng hoàn thiện công tác đo đạc và lập bản đồ địa chính đođạc theo quy chuẩn kỹ thuật tại Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT; công tác thống kê,kiểmkêđấtđaivàlậpbảnđồhiệntrạngsửdụngđấtđượctriểnkhaithườngxuyê n, bảo đảm tiến độ và chuẩn xác bởi đây là những dữ liệu nền trong quản lý đất đainhưngcònnhiềuhạnchế.Cụthểcôngtáckiểmkêvàlậpbảnđồhiệntrạngsửdụngđất năm2019,tínhđếnngày31/7/2020cótới50tỉnh,thànhphốchưahoàntấtcôngtác kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, công tác đưa dữ liệu lên phầnmềm TK online cũng diễn ra rất chậm chạp, có 93% tổng số đơn vị cấp xã đã hoànthành công tác kiểm kê nhưng đến ngày 11/8/2020 chỉ có 33 tỉnh, thành phố hoàn tấtviệc đưa dữ liệu cấp xã lên hệ thống 324 Hoàn thiện bản đồ địa chính và bảo đảm tínhchínhxác, cậ p n h ậ t l i ê n t ục t r o n g đ ă n g k ý đ ấ t đa i l à đ i ề u k i ệ n t i ê n q u y ế t t r o n g x â y dựng dữ liệu giá đất, lập bản đồ giá đất và ứng dụng các công nghệ hiện đại trong địnhgiáđất.
Triển khai thống nhất các chương trình, phần mềm kỹ thuật cao hỗ trợ công tác đăng ký và quản lý thông tin đất đai giúp hoàn thiện, cập nhật nhanh chóng cơ sở dữ liệu (CSDL), đa dạng hóa nguồn thông tin liên quan đến đất đai, thống nhất dữ liệu trong quản lý ngành liên quan đến đất đai Thông tin giá đất là dữ liệu quan trọng trong quản lý giá đất, quyết định hiệu quả chức năng dự báo giá đất Giải pháp hoàn thiện dữ liệu thông tin giá đất đảm bảo tính công khai, minh bạch, sự tham gia của Nhân dân trong quản lý nhà nước về giá đất Thông tin đất đai chính xác, đầy đủ, hệ thống đóng vai trò "nguyên liệu" chất lượng, mang lại hiệu quả tối ưu cho cơ chế quản lý nhà nước về giá đất.
Thứ ba, cải cách hành chính trong đăng ký đất đai nhằm đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn thời gian thực hiện, xử lý nghiêm trách nhiệm người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đăng ký Mặc dù có nhiều cải thiện, nhưng mức độ hài lòng của người dân về sự phục vụ hành chính trong lĩnh vực đất đai vẫn còn thấp, theo chỉ số SIPAS 2019 Nhằm tạo điều kiện thuận lợi và độ tin cậy của người sử dụng đất, cải cách quy trình đăng ký, cập nhật liên tục dữ liệu đất đai là điều cần thiết, đảm bảo hiệu quả quản lý đất đai, bao gồm cả quản lý giá đất.
Vì vậy, những giải pháp về hoàn thiện công tác xây dựng dữ liệu đất đai phảiđược bảo đảm bởi tính chính xác, thường xuyên của hoạt động đăng ký nhằm bảo đảmchất lượng dữliệu,thông tin vận hànhhiệu quảcơ chếQLNN vềgiáđấtở nướcta.Dữ
Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường (2020), dữ liệu chính xác, đầy đủ và được quản lý hiệu quả là yếu tố tiên quyết khi áp dụng công nghệ hiện đại vào công tác định giá đất cũng như thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về giá đất Trích dẫn từ trang thông tin điện tử của Bộ Nội vụ (2020), chỉ số Chỉ số hài lòng của người dân và doanh nghiệp đối với sự phục vụ của cơ quan hành chính nhà nước (SIPAS) năm 2019 phản ánh sát thực tế cung ứng dịch vụ công của các cơ quan hành chính các cấp tại 63 địa phương.
Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtquyết định giá trị kinh tế đất đai, ảnhhưởng cơ chế hình thành giá đất, là công cụ phân bổ hợp lý đất đai, điều tiết cung - cầutrênthịtrườngtácđộngnhấtđịnhđếngiáđấtthịtrường.Vìvậy,côngtácquyhoạchsử dụng đất tác động trực tiếp đến quá trình hình thành giá đất nhà nước và cả giá đấtthịtrường.Quyhoạchsửdụng đấtkhôngbảođảmtínhgắnkết,tíchhợpvớinhữn gquy hoạch liên quan; thể chế và phương pháp quy hoạch còn hạn chế, chưa tiếp cậnphương pháp tiến bộ, cần đổi mới 326 Đây là những vấn đề cơ bản phải được giải quyếttriệt để từ quy định đến thực tiễn triển khai Tác giả kiến nghị những giải pháp cụ thểsau:mộtlà,bảođảmcânbằnglợiíchtrongquyhoạch,kếhoạchsửdụngđất.Lợiíchở đây cần xem xét cả về lợi ích kinh tế, lợi ích xã hội, văn hóa, môi trường và đặc biệtlà phương án điều tiết lợi ích của các bên liên quan khi thực hiện quy hoạch Việc xemxét cân bằng lợi ích không chỉ trong quá trình lập quy hoạch mà bao gồm giai đoạntriển khai thực hiện quy hoạch nhằm mang lại hiệu quả tối ưu của quy hoạch.Hai là,hoànth iệ nq uy đ ị n h p há pl uậ t v ề cô n g t ác q u y h oạc h t h e o h ư ớ n g c h u y ê n m ô n h ó a , hiện đại, khoa học, gắn liền với trách nhiệm.Bảo đảm tính độc lập, khách quan vàtráchnhiệmcácchủthểtiếnhànhlập,thẩmđịnhvàquyếtđịnhphêduyệtquyhoạch,kế hoạch sử dụng đất Ứng dụng những phương pháp quy hoạch và kỹ thuật hiện đạitrong xây dựng, quản lý và triển khai quy hoạch theo hướng chuyên môn hóa Đồngthời, quy định pháp luật về quy hoạch phải bảo đảm tính ổn định và trách nhiệm củacácchủthểliênquantrongxâydựng,thẩmđịnh,phêduyệtvàtriểnkhaiquyhoạc h.Balà,nângcaohiệuquảthamgiacủaNhândântrongquátrìnhlậpquyhoạch.Cụthể quy định và triển khai đa dạng các hình thức tham gia của cộng đồng trong quátrình lập, triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất, đặc biệt là cơ chế bảo đảm thựchiện quyền tham gia của công dân, đây là kinh nghiệm rất thành công ở một số quốcgia trong khu vực như: Thái Lan, Singapore… 327 Sự tham gia của Nhân dân phải đượcbảo đảm bởi một cơ chế trách nhiệm giải trình rõ ràng, minh bạch.Bốn là, công khai,minh bạch và dễ tiếpcận các thông tin vềquy hoạch,k ế h o ạ c h s ử d ụ n g đ ấ t Đây làyếutốảnhhưởngtrựctiếpđếnhiệu lực vàtínhkhảthicủaquy hoạchsửdụngđất; côngkhai,minh bạchthôngtin vềquyhoạchgópphần bảođảmtính chínhxáccủaquá
326 Đặng Hùng Võ, “Tạo quỹ đất sạch để thu hút đầu tư- Thách thứcvà cơ hội”,K ỷ y ế u H ộ i t h ả o k h o a h ọ c “ThựctrạngcơchếtạoquỹđấtsạchthuhútđầutưtrênđịabànthànhphốCầnThơ-
Thànhtựuvàhạnchế”,tạiTrườngĐạihọc CầnThơ ngày10/7/2018, tr.6, 7.
327 TrangthôngtinđiệntửBộXâydựng(2006),“Phươngphápquyhoạchvàquảnlýđôthịcósựthamgiacủacộngđồng” ,http://moc.gov.vn/tl/tin-tuc/49680/phuong-phap-quy-hoach-va-quan-ly-do-thi-co-su-tham-gia-cua-cong- dong.aspx#:~:text=S%E1%BB%B1%20tham%20gia%20c%E1%BB%A7a%20c%E1%BB%99ng
%E1%BB%93ng%20l%C3%A0%20qu%C3%A1%20tr%C3%ACnh%20trong,d%E1%BB%8Bch%20v%E1%BB
%A5%20l%C3%A0%20m%E1%BB%99t%20lo%E1%BA%A1i[truycậpngày10/10/2020]. trình thẩm định giá đất Sự minh bạch và dễ tiếp cận các thông tin về quy hoạch tácđộngtíchcực đếnthịtrườngbấtđộngsản,đến quátrìnhhìnhthànhgiáđất.
Tóm lại, công tác quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam cần được đổi mới cả về tưduy, phương pháp và quy định, thực tiễn triển khai theo định hướng cân bằng lợi íchtrong quy hoạch; sự tham gia hiệu quả của cộng đồng; công khai, minh bạch trong quátrình xây dựng, thực hiện quy hoạch Nâng cao chất lượng và công khai, tiếp cận thôngtin quy hoạch là những yêu cầu đổi mới cơ bản trong công tác quy hoạch sử dụng đất,điều này tác động trực tiếp đến tính ổn định và quá trình vận động của giá đất thịtrường, tạo sự bền vững trong QLNN về giá đất theo cơ chế thị trường Khi chất lượngquy hoạch được bảo đảm, các thông tin chính thống về quy hoạch được công khai dễtiếp cận sẽ đẩy lùi hiện tượng đầu cơ, tạo sự cân bằng nhất định về cung - cầu trên thịtrường, qua đó thiết lập tính ổn định và sự tăng trưởng phù hợp của giá đất, ngăn ngừahiệuquảhiệntượng“bongbónggiá”.
Công tác quản lý thị trường bất động sản là yếu tố mang tính quyết định giá đất thị trường, tác động đến giá đất nhà nước Những tồn tại trong quản lý thị trường bất động sản đã tạo nên những biến động bất thường của giá đất thị trường, tạo nên những hiện tượng sốt giá cục bộ, sự kém minh bạch trong giao dịch đã gây rất nhiều khó khăn trong việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường và tính chính xác của giá đất này Trước những hạn chế trong quản lý thị trường bất động sản, tác giả đề xuất những giải pháp cụ thể sau:
(i) Đa dạng phương pháp kinh tế trong điều tiết nguồn vốn đầu tư vào thịtrường, hạn chế những biến động giá đất, giá bất động sản dẫn đến hiện tượng
“bongbóng giá”.Sự đa dạng trong tổ chức và hoạt động của tổ chức tài chính ở Mỹ là mộttrong những kinh nghiệm nổi bật về điều tiết nguồn vốn đầu tư vào thị trường. Điểnhình là hai tổ chức tài chính lớn: Fannie Mae (Hiệp hội thế chấp quốc gia liên bang) vàFreddie Mac (Công ty thế chấp cho vay bất động sản liên bang) đây là hai tổ chức tíndụng được Chính phủ bảo trợ có trách nhiệm hỗ trợ chức năng thị trường cho vay thếchấp bằng cách mua lại các khoản vay và chứng khoán hóa các khoản vay này, đẩynhanh tốc độ chu chuyển vốn trong nền kinh tế 328 Bên cạnh những tích cực mà môhình này mang lại thì hai tổ chức này đã từng đứng trước nguy cơ phá sản khi cuộckhủnghoảngnhàđấtlansangthịtrườngtàichính vàonhữngnăm2007-
2008,dẫnđến Chính phủ Mỹ đã chi 187, 5 tỷ USD để giải cứu hai tổ chức này 329 Mô hình quỹtín thác đầu tư bất động sản (Real Estate Investment trust - REITs) là mô hình thànhcông ở các nước phát triển thông qua chứng khoán hóa bất động sản thành cổ phần vàbánchocácnhàđầutưnhỏ.Đếnnay,Mỹcókhoảng300REITs,trongđógần70
328 Đinh Văn Ân (chủbiên, 2009),C h í n h s á c h p h á t t r i ể n t h ị t r ư ờ n g b ấ t đ ộ n g s ả n : k i n h n g h i ệ m q u ố c t ế v à b à i họcchoViệtNam,NXBThốngKê,Hà Nội, tr.108-111.
329 PhươngNga(2017),“NguyênnhânChínhphủMỹném“phaocứusinh”choFreddievàFannie,https://bnews.vn/ nguyen-nhan-chinh-phu-my-nem-phao-cuu-sinh-cho-freddie-va-fannie/70431.html[truycậpngày17/7/2019]. được niêm yết trên thị trường chứng khoán, với tổng giá trị vốn hóa trên 30 tỷ USD 330 Ở Malaysia, mô hình Công ty thế chấp quốc gia do Ngân hàng trung ương thành lậpvào tháng 12 năm 1986 nhằm khuyến khích sở hữu bất động sản của người dân, pháttriển thị trường vốn Công ty này mua lại các khoản cho vay bất động sản từ các ngânhàng, sau đó dựa trên các gói cho vay được mua lại Công ty phát hành trái phiếu huyđộng vốn từ thị trường 331 Thông qua những tổ chức này, Nhà nước sẽ thực hiện cácbiện pháp kinh tế để điều tiết lượng vốn cho thị trường ở từng giai đoạn theo mục đíchnhất định, qua đó tác động đến giá đất, giá bất động sản, tạo sự phát triển ổn định, bềnvững cho thị trường Vì vậy, chúng ta cần cân nhắc đánh giá mức độ phù hợp và hiệuứng về mô hình hoạt động của Ngân hàng thế chấp và chứng khoán hóa các khoản vaycủaNgân hàng thếchấpvàohoạtđộngtài chínhởViệtNam.
(ii) Điều chỉnh chính sách tín dụng, cụ thể là các khoản vay thế chấp bất độngsản vừa thu hút đầu tư vừa bảo đảm mục tiêu phát triển bền vững.Mức lãi suất ngânhàng là công cụ tácđ ộ n g t r ự c t i ế p đ ế n c u n g - c ầ u t r ê n t h ị t r ư ờ n g , t á c đ ộ n g t r ự c t i ế p đếndiễnbiếncủagiáđất;nhấtlàkhinguồnvốntíndụngtrênthịtrườngbấtđộngsản ở ViệtNam chiếm tới70% 332 Kinh nghiệm ởHàn Quốcc h o t h ấ y , k h i c ầ n t h ắ t c h ặ t các khoản vay cân bằng cầu trên thị trường thì quy định điều chỉnh giá trị khoản vaydựatrênthunhậpchứkhôngcăncứvàogiátrịtàisản,mứctrầnchovaybấtđộngsảnở những khu vực được coi là đầu cơ bị giảm xuống 333 Qua các dữ liệu trên thị trườngvà phân tích kinh tế để đưa ra những điều chỉnh phù hợp về mức lãi suất, mức trần vayđối với bất động sản tùy từng thời điểm, từng khu vực nhằm ổn định thị trường và địnhhướngđầutư.