Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất qua thực tiễn thực hiện tại tỉnh đắk nông

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, kết nghiên cứu nêu Luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình Tơi xin cam đoan, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn, thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Hà Nội, ngày T c tháng ả u Trầ V i v Duy năm 2021 LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hồn thành Luận văn, tơi nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy cô giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Với tình cảm trân trọng lịng biết ơn sâu sắc, tơi xin gửi lời cảm ơn tới Ban giám hiệu trường Đại học Hịa Bình, thầy giáo Viện Đào tạo Sau đại học, thầy cô Khoa Luật - Trường Đại học Hịa Bình đặc biệt PGS.TS Lê Thị Châu người trực tiếp tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tơi suốt thời gian nghiên cứu hồn thành Luận văn Trong trình làm Luận văn, thân tơi tìm hiểu tài liệu thực tiễn để tổng hợp, đánh giá nhiên không tránh khỏi thiếu sót, mong nhận góp ý thầy cô giáo đọc giả Xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, tháng 06 năm 2021 ii Tác giả lu v Trầ V Duy MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN .ii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT v DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, BIỂU ĐỒ vi MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài 3 Mục tiêu – nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục tiêu nghiên cứu 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Ý nghĩa thực tiễn đề tài 6 Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu 6.1 Phương pháp luận 6.2 Phương pháp nghiên cứu 7 Bố cục luận văn CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Nhu cầu điều chỉnh pháp luật đấu giá 1.1.1 Sự đời chế định đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.2 Các khái niệm liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất 1.2 Nội dung điều chỉnh pháp luật đấu giá 16 1.2.1 Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất 16 1.2.2 Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất 17 1.2.3 Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất 18 1.2.4 Điều kiện để tổ chức thực đấu giá 19 1.3 Yếu tố tác động đến đấu giá quyền sử dụng đất 21 1.4 Kinh nghiệm đấu giá số địa phương học 24 1.4.1 Bài học kinh nghiệm từ đấu giá quyền sử dụng đất 24 1.4.2 Bài học kinh nghiệm từ đấu giá quyền sử dụng đất 25 KẾT LUẬN CHƢƠNG 27 iii CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỈNH ĐẮK NÔNG 29 2.1 Thực trạng pháp luật Việt Nam hành đấu giát 29 2.1.1 Các pháp lý hành 29 2.1.2 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 30 2.2 Khái quát tình hình đất đai thực pháp luật 31 2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên tỉnh Đắk Nông 31 2.2.2 Khái quát điều kiện kinh tế, xã hội tỉnh Đắk Nông 34 2.2.3 Khái quát quản lý đất đai địa bàn tỉnh Đắk Nông 36 2.3 Đánh giá kết thực đấu giá quyền sử dụng đất 45 2.3.1 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất 45 2.3.2 Thực trạng thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất 56 2.3.3 Kết việc thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất 60 2.4 Hạn chế, bất cập đấu giá quyền sử dụng đất nguyên nhân 66 2.4.1 Hạn chế, bất cập đấu giá quyền sử dụng đất 66 2.4.2 Nguyên nhân hạn chế bất cập 68 CHƢƠNG III: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA VIỆC THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 71 3.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất 71 3.1.1 Giải pháp công tác xây dựng pháp luật đấu 71 3.1.2 Giải pháp hoàn thiện số quy định cụ thể đấu giá 72 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật bán đấu giá 77 3.2.1 Giải pháp nâng cao hiệu hoạt động 77 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu hoạt động tổ chức 82 3.2.3 Giải pháp đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất 83 3.2.4 Giải pháp nâng cao hiệu công tác tạo quỹ đất 86 KẾT LUẬN CHƢƠNG 88 KẾT LUẬN 89 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 91 iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản QSDĐ : Quyền sử dụng đất TNMT : Tài nguyên môi trường UBND : Ủy ban nhân dân HĐND : Hội đồng nhân dân CCHC : Cải cách hành TTHC : Thủ tục hành v DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, BIỂU ĐỒ Bảng 2.1 Diện tích, cấu đất đai phân theo đơn vị hành chính…………….40 Bảng 2.2 Phí hồ sơ áp dụng trường hợp bán đấu giá QSD đất……….55 Bảng 2.3 Bảng tổng hợp kết thu tiền sử dụng đất địa bàn tỉnh Đắk nông giai đoạn 2017 – 2019………………………………………………… 61 Biểu đồ 2.4 Biểu đồ diện tích bán đấu giá quyền sử dụng đất qua năm tỉnh Đắk Nông…………………………………………………………………62 Biểu đồ 2.5 Biểu đồ kết bán đấu giá quyền sử dụng đất qua năm tỉnh Đắk Nông…………………………………………………………………63 vi MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá, đặc biệt nguồn lực có vai trị quan trọng phát triển kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phịng quốc gia, nguồn lực quan trọng chủ thể tham gia vào hoạt động kinh doanh, quyền sử dụng đất nguồn tài sản quý giá sở hữu cá nhân Trong trình phát triển kinh tế, hội nhập quốc tế nước ta nay, sách, pháp luật đất đai đóng vai trị quan trọng, góp phần khai thác nguồn lực từ đất đai cách hợp lý hiệu để phục vụ cho mục tiêu phát triển đất nước Đất đai quản lý theo pháp luật1, thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý2 Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định Luật đất đai3 Nhằm khai thác có hiệu tiềm đất đai, bên cạnh việc quản lý đất đai biện pháp hành giao đất, pháp luật đất đai ngày trọng đến việc quản lý đất đai biện pháp kinh tế thơng qua quy định tài đất đai, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất… Đấu giá quyền sử dụng đất chế định góp phần khắc phục tình trạng xin – cho, giảm thiểu tham nhũng, tiêu cực việc phân phối đất đai đảm bảo cơng bằng, bình đẳng sử dụng đất, góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước để phát triển kinh tế xã hội địa phương Tuy nhiên, thực tế cịn có tượng Khoản Điều 54 Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 2013 Điều 53 Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 2013 Điều Luật đất đai 2013 lợi dụng sơ hở pháp luật, thẩm quyền để tư lợi đấu giá quyền sử dụng đất… Tỉnh Đắk Nông tỉnh thuộc khu vực Tây Nguyên, nằm cửa ngõ Tây Nguyên, Đắk Nơng có Quốc lộ 14 nối thành phố Hồ Chí Minh tỉnh miền Đông Nam Bộ với tỉnh Tây nguyên, cách thành phố Hồ Chí Minh 230 km phía Bắc cách thành phố Bn Mê Thuột (tỉnh Đắk Lắk) 120 km phía Tây Nam; có Quốc lộ 28 nối Đắk Nơng với tỉnh Lâm Đồng, tỉnh Bình Thuận tỉnh Duyên hải miền Trung, cách Thành phố Đà Lạt (tỉnh Lâm Đồng) 120 km Thành phố Phan Thiết (tỉnh Bình Thuận) 160 km phía Đơng Đắk Nơng có 130 km đường biên giới tiếp giáp với tỉnh Mondulkiri, có 02 cửa Bu Prăng Đắk Peur nối thông với Mondulkiri, Kratie, Kandal, Phnom Penh, Siem Reap Campuchia Vị trí địa lý tạo điều kiện cho Đắk Nông mở rộng giao lưu với tỉnh khu vực Tây nguyên, vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, Duyên hải miền Trung nước bạn Campuchia, nguồn động lực để Đắk Nông thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tương lai trở thành trung tâm phát triển kinh tế động khu vực Tây Ngun Do đó, tốc độ thị hóa tỉnh tương đối nhanh nhu cầu hồn thiện sở hạ tầng, nhu cầu đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp cho người dân tăng mạnh Mặc dù năm qua, quyền địa phương nỗ lực việc khai thác tiềm từ đất đai thông qua việc thực đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất bên cạnh hình thức nhà nước giao đất, cho thuê đất… Tuy nhiên bên cạnh mặt đạt được, thực tiễn thi hành quy định pháp luật vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh gặp phải vướng mắc, bộc lộ bất cập hạn chế Thực trạng làm giảm hiệu quản lý Nhà nước đất đai, khiến mục đích đắn sách đấu giá quyền sử dụng đất khơng đạt trực tiếp gây ảnh hưởng đến quyền lợi ích đáng cơng dân, gây thất thoát cho ngân sách Nhà nước làm trì trệ tốc độ phát triển kinh tế, xã hội địa phương Vấn đề đặt cần nghiên cứu cách tồn diện có hệ thống quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất qua thực tiễn áp dụng pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất địa phương để tìm nguyên nhân bất cập, vướng mắc Từ đó, đề xuất kiến nghị nhằm góp phần hồn thiện pháp luật, nâng cao hiệu tổ chức, thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Từ nhu cầu trên, em chọn đề tài: “Ph p u t đấu quyề sử dụ đất qua thực t ễ thực h ệ tạ tỉ h Đắk Nô ” để nghiên cứu làm Luận văn tốt nghiệp cao học Luật kinh tế Tình hình nghiên cứu đề tài Nội dung nghiên cứu liên quan đến pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất nhiều tác giả quan tâm qua cơng trình nghiên cứu cơng bố Điển số cơng trình nghiên cứu sau: Luận án tiến sĩ luật học tác giả Trần Tiến Hải (2015) “Thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam nay” - nghiên cứu trình thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất thể vai trò quan trọng phát triển kinh tế - xã hội đất nước Luận văn thạc sĩ “Đấu giá tài sản quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất để thi hành án dân theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn tỉnh Thái Nguyên” tác giả Hoàng Nguyên Khang (2018) Học viện khoa học xã hội Luận văn thạc sĩ (2014) “Thi hành pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Bắc Giang” tác giả Cao Thị Thu Trang, Đại học Quốc gia Hà Nội Các công trình nghiên cứu, tìm hiểu thực tiễn thi hành pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn cụ thể như: Luận văn “Đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang” - Luận văn thạc sĩ tác giả Phạm Văn Vượng (2011); “Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất hiệu sử dụng quỹ đất sau đấu giá số dự án địa bàn Quận Hà Đông - thành phố Hà Nội” - Luận văn thạc sĩ tác giả Nguyễn Trung Đạt (năm 2012) Như vậy, vấn đề đấu giá tài sản nói chung từ lâu nhận nhiều quan tâm, tìm hiểu tác giả, có nhiều cơng trình nghiên cứu, viết vấn đề Riêng hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, vấn đề khơng cịn mẻ, thực tiễn hoạt động diễn phong phú, phức tạp nhiều vướng mắc chưa có nhiều nghiên cứu chuyên sâu, trực tiếp vấn đề Mỗi cơng trình nghiên cứu tiếp cận đấu giá quyền sử dụng đất theo khía cạnh khác Trong cơng trình nghiên cứu chung pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam đem lại nhìn tổng quan hệ thống pháp luật, đánh giá thực trạng thực tiễn áp dụng pháp luật quy mơ tồn quốc nghiên cứu địa bàn định lại đem đến nhìn cụ thể hơn, góp phần quan trọng vào đánh giá hiệu thi hành pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất thực tiễn Mỗi cách tiếp cận có ưu, nhược điểm riêng Việc nghiên cứu vấn đề pháp lý đặt đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn địa phương, sở đề xuất giải pháp hoàn thiện giải pháp hoàn thiện pháp luật không tránh khỏi hạn chế định Tuy nhiên, giải pháp đưa xuất pháp từ thực trạng thi hành pháp luật địa phương nên có tính phù hợp cao giá trị tham khảo địa phương có điều kiện tương đồng Về mặt lý luận, hệ thống hóa sở lý luận đấu giá quyền sử dụng đất Từ đánh giá hiệu công tác áp dụng pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất thực tiễn quy định thực hiệu quả, văn quy định chưa rõ ràng, thống Trong trường hợp vậy, việc tổng kết thực tiễn để đề xuất quan có thẩm quyền có giải pháp tháo gỡ, thân quan, đơn vị cần chủ động tìm biện pháp phù hợp để khắc phục khó khăn trước mắt Chẳng hạn để khắc phục khó khăn Sở tư pháp việc quản lý Nhà nước hoạt động bán đấu giá địa bàn quy định pháp luật vướng mắc, chưa rõ ràng Sở Tư pháp xây dựng quy chế phối hợp với Sở Kế hoạch đầu tư để cụ thể hóa trách nhiệm phối hợp rà sốt, theo dõi cập nhật thơng tin Doanh nghiệp bán đấu giá chuyên nghiệp hoạt động địa bàn, chi nhánh Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản có trụ sở ngồi địa bàn Ngồi văn phòng đại diện địa phương Doanh nghiệp phải đăng kí với Sở Kế hoạch đầu tư, thơng qua Quy chế phối hợp, Sở tư pháp đưa nội dung quản lý hoạt động Văn phòng đại diện vào hoạt động phối hợp quản lý mình… Các quan, đơn vị cần phát huy trí tuệ tập thể, nâng cao trách nhiệm cá nhân thông qua việc phát động phong trào thi đua, đề xuất sáng kiến kinh nghiệm để lựa chọn, tìm giải pháp phù hợp khắc phục khó khăn, vướng mắc để hồn thành nhiệm vụ, góp phần nâng cao hiệu chung công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Thứ ba, việc định giá quyền sử dụng đất đưa đấu giá cần sát với giá thị trường Định giá quyền sử dụng đất để làm sở đưa đấu giá có vai trị vơ quan trọng Nếu định giá đúng, sát với giá thị trường động viên người tham gia đấu giá, hạn chế bớt thiệt hại Nhà nước Ngược lại, định giá không sát với giá thị trường dễ tạo việc thơng đồng, móc nối với để "dìm giá" thu lợi bất Để định giá quyền sử dụng đất sát với giá thị trường trước định giá cần tiến hành điều tra, khảo sát giá, áp dụng linh hoạt phương pháp 78 định giá quy định Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất là: Phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Thực tế thời gian qua tỉnh Quảng Bình thường áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế, xã hội tỉnh Quảng Bình Bên cạnh đó, hội đồng định giá cần có những chuyên gia lĩnh vực tài chính, thuế, mơi trường Q trình định giá hội đồng định giá cần thực địa xem xét đất, khu vực cụ thể, từ để có định giá sát với giá thị trường Tránh trường hợp Hội đồng ngồi phòng họp, nghe đơn vị tư vấn báo cáo kết từ để đưa giá cho đất, vùng đất Để hội đồng định giá khách quan, đưa giá đất sát đúng, phù hợp với giá thị trường bên cạnh việc tuyển chọn chuyên gia lĩnh vực tài chính, thuế cần có chế riêng, độc lập cho hội đồng Tránh can thiệp quan hành nhà nước cá nhân có thẩm quyền việc định giá Thứ tư, cần có chế quản lý chặt chẽ hồ sơ đấu giá Việc quản lý chặt chẽ hồ sơ đấu giá ngững giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, đồng thời hạn chế nạn "cò mồi" đấu giá quyền sử dụng đất Có trường hợp để biết thơng tin người tham gia đấu giá, bọn “cò mồi” thường nắm thông tin qua cán tổ chức đấu giá Trong trường hợp có giúp sức người quản lý hồ sơ, hay gọi có “tay trong” từ tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp Sau người tham gia đấu giá nộp hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất, thơng tin hồ sơ đấu họ tên, địa chỉ, số điện thoại, số đất, số tiền đặt trước thông tin cá nhân khác người quản lý hồ sơ tổ chức đấu giá chuyên nghiệp cung cấp cho “cò đất” Do vậy, kinh nghiệm rút trường hợp 79 cần quy định cụ thể quy chế đấu giá quyền sử dụng đất việc quản lý hồ sơ đấu giá, trách nhiệm người nhận hồ sơ tính bảo mật việc quản lý hồ sơ đấu giá Thứ năm, quan, đơn vị, tổ chức có trách nhiệm hoạt động bán đấu giá quyền sử dụng đất cần tuân thủ nghiêm túc chế độ thông tin, báo cáo hoạt động bán đấu giá theo quy định Nghị định 62/2017/NĐCP văn hướng dẫn Quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Việc thông tin, báo cáo kịp thời phục vụ nhiệm vụ quản lý Nhà nước hoạt động bán đấu giá quyền sử dụng đất giúp đánh giá hiệu hoạt động, lực thực trách nhiệm của quan, đơn vị, tổ chức Ngồi ra, thơng qua báo cáo, thống kê kết thực công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất giúp đánh giá việc thực thi quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất thực tế, quy định phù hợp, quy định vướng mắc để tổng kết kinh nghiệm, tham mưu cho quan có thẩm quyền có biện pháp khắc phục khó khăn, vướng mắc Vì thế, việc thực nghiêm túc chế độ thông tin, báo cáo quan, đơn vị, tổ chức theo quy định phải đưa vào tiêu thi đua, việc thực không đầy đủ, thời hạn chế độ báo cáo phải rút kinh nghiệm kiểm điểm nghiêm túc đơn vị để nâng cao trách nhiệm phận làm công tác tổng hợp, báo cáo Thứ sáu, tăng cường tra, kiểm tra hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, phát hiện, xử lý kịp thời vi phạm cơng khai kết xử lí vi phạm lĩnh vực đấu giá quyền sử dụng đất Hàng năm, Sở tư pháp ban hành Kế hoạch tra, kiểm tra việc triển khai thực quy định liên quan đến công tác bán đấu giá tài sản tổ chức hoạt động tổ chức bán đấu giá địa bàn huyện để phát kiến nghị xử lý kịp thời số tồn tại, hạn chế, vi phạm công tác bán đấu giá tài sản nói chung, bán đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng Bên cạnh đó, kết xử lý vi 80 phạm hoạt động đấu giá tài sản, đấu giá quyền sử dụng đất cần công bố công khai, rộng rãi, vừa tạo minh bạch hoạt động đấu giá, vừa phương thức tuyên truyền pháp luật hiệu Cần tăng cường mối quan hệ tổ chức bán đấu giá với quan công an: Thực tế thời gian qua, khơng có vào quan cơng an đấu giá quyền sử dụng đất thường có “cị mồi”, “đầu gấu” tham gia nhằm thơng đồng, dìm giá Tuy rằng, Luật Đấu giá tài sản có quy định đấu giá viên có quyền: “Truất quyền tham dự đấu giá người tham gia đấu giá có hành vi vi phạm quy định khoản Điều Luật này; dừng đấu giá phát có hành vi thơng đồng, dìm giá gây rối, trật tự đấu giá thông báo cho tổ chức đấu giá tài sản”, song thực tế khó thực Bởi vì, cầm lời đe doạ “đầu gấu” tác động lớn đến tâm lý đấu giá viên hành đấu giá Bên cạnh đó, đấu giá viên Quảng Bình, tuổi đời trẻ, kinh nghiệm điều hành đấu giá quyền sử dụng đất xử lý tình xảy phiên đấu giá chưa tốt, khơng có liên kết quan cơng an khó tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công Thứ bảy, UBND huyện, thành phố phải kịp thời tổ chức rà soát, lập định hướng kế hoạch, quy hoạch để tranh thủ bố trí nguồn lực đầu tư xây dựng dự án hạ tầng giao thông, hạ tầng kỹ thuật để kết nối đồng bộ, tạo quỹ đất bán đấu giá, phát triển thị trường bất động sản địa bàn tỉnh, tăng nguồn thu cho ngân sách Bên cạnh cần cân đối quỹ đất để đấu giá, tạm dừng đấu giá số khu đất chưa thực có nhu cầu nhà nước người dân Đồng thời, cần trích đủ tiền thu từ đấu giá QSDĐ để phục vụ lập quy hoạch chi tiết, đo đạc, lập phương án đấu giá lơ đất; rà sốt danh mục đầu tư để phân bổ nguồn vốn từ tiền đấu giá QSDĐ có hiệu quả, rà sốt quy hoạch nơng thơn cho phù hợp tạo quỹ đất bán đấu giá cho năm 81 Thứ tám, cần áp dụng linh hoạt hình thức đấu giá Hiện theo quy định Luật Đấu giá tài sản có nhiều hình thức đấu giá như: Đấu giá trực tiếp lời nói tồ; đấu giá bỏ phiếu trực tiếp đấu giá; đấu giá bỏ phiếu gián tiếp; đấu giá trực tuyến, trình tổ chức đấu giá tài sản thỏa thuận với người có tài sản đấu giá lựa chọn hình thức để tiến hành đấu giá Việc đấu giá sử dụng linh hoạt hình thức giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất, hạn chế việc thơng đồng, dìm giá đấu giá quyền sử dụng đất 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu hoạt động tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp Đối với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp địa bàn giai đoạn kiện toàn cấu tổ chức bước nâng cao chất lượng hoạt động Do vậy, bên cạnh việc phát triển doanh nghiệp bán đấu giá địa phương đáp ứng tốt yêu cầu tăng cường hiệu bán đấu giá Trung tâm dịch vụ bán đấu giá cần củng cố, kiện toàn cấu, tổ chức hoạt động Trung tâm gắn với lộ trình chuyển đổi trung tâm sang hoạt động theo mơ hình Doanh nghiệp, phát huy chế tự chủ, tự chịu trách nhiệm hoạt động bán đấu giá trung tâm Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp cần chủ động việc nâng cao chất lượng hoạt động thơng qua nâng cao trình độ chuyên môn kĩ hành nghề đấu giá đấu giá viên Hiện nay, đấu giá viên đào tạo nghề đấu giá hội cọ xát thực tế; quy định hành điều kiện để trở thành đấu giá viên đơn giản, dễ dàng; thời gian đào tạo nghề đấu giá ba tháng (bao gồm thời gian đào tạo thực tập) cịn so với chức danh bổ trợ tư pháp khác (so với luật sư công chứng viên 12 tháng); chưa có quy định thực hành nghề nghiệp đấu giá 82 viên, quy định bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ viên Đấu giá chưa ang năm cho đấu giá ang nghề, không thường xuyên làm việc tổ chức đấu kiêm nhiệm nhiều công việc khác Để nâng cao chất lượng đấu giá viên đặc biệt điều kiện nước ta cơng việc khó ang lâu dài Tuy nhiên học tập kinh nghiệm số nước để cải thiện chất lượng đội ngũ đấu giá viên có xây dựng đội ngũ đấu giá viên chất lượng cao tương lai 3.2.3 Giải pháp đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất công tác quy hoạch sử dụng đất Một là, đảm bảo quyền thơng tin, đóng góp ý kiến quy hoạch sử dụng đất người dân, nghĩa cần có tham gia người dân công tác quy hoạch, thách thức lớn để cải thiện ang quy hoạch sử dụng đất Bởi cán lập quy hoạch phần lớn thiếu kinh nghiệm lực thực có tham gia người dân Do chưa hiểu rõ mục đích tham gia này, nhiều trường hợp, nhiều cán quan niệm việc lấy ý kiến khó làm, nhiều thời gian gây thêm mâu thuẫn giải vấn đề Tuy nhiên, cần phải nhấn mạnh tầm quan trọng tham gia đóng góp ý kiến cộng đồng thay đổi nhận thức cán lập quy hoạch, lẽ vấn đề liên quan mật thiết với lợi ích sống người dân, phần lớn sinh kế họ dựa vào nguồn lực đất đai vậy, ý kiến họ tác động đến quy hoạch sử dụng đất Dù quy hoạch ang quyền lập ra, không trọng đến cân với nhu cầu lợi ích đơng đảo người dân sở tôn trọng ý kiến họ quy hoạch khó triển khai, chí khơng thể thực Cần đảm bảo dự án quy hoạch sử dụng đất trước trình ang quan có thẩm quyền phê duyệt bắt buộc phải đưa để người 83 dân đóng góp ý kiến, phê duyệt, phải tiếp tục nhanh chóng cơng bố cơng khai đến người dân Việc tham vấn ý kiến cộng đồng nên quy định thành yêu cầu bắt buộc tất cấp quy hoạch không dừng lại quy hoạch sử dụng đất chi tiết Nhằm đảm bảo ý kiến đóng góp xác đáng, ghi nhận, giúp người dân hiểu rõ dự án quy hoạch sử dụng đất đai, quy định pháp luật cần cụ thể biện pháp thực hiện; có quy trình tổ chức lấy ý kiến rõ ang: chế tài phục vụ cơng tác lấy ý kiến người dân dự thảo quy hoạch sử dụng đất chi tiết; đẩy mạnh công tác tuyên truyền, nâng cao nhận thức cộng đồng vai trò, ý nghĩa cộng đồng vai trò, ý nghĩa quy hoạch sử dụng đất, cách thức tham gia, bày tỏ ý kiến,… Thực tế cho thấy, khơng phải người dân có kiến thức chuyên môn quy hoạch, phần lớn dạng đồ quy hoạch thường khó hiểu Do đó, cơng bố, trưng bày quy hoạch, nên có thuyết minh chi tiết để khuyến khích người dân tìm hiểu góp ý kiến vào nội dung quy hoạch Có thể nơi tổ chức lấy ý kiến nơi công bố công khai quy hoạch sử dụng đất cần thường xuyên có diện cán chun mơn theo định kì để giải đáp thắc mắc người dân; giải thích, phổ biến rõ đường lối, sách Nhà nước; mục đích, ý nghĩa hiệu dự án quy hoạch sử dụng đất Khi người dân đóng góp ý kiến quan, cán có thẩm quyền phải tiếp thu, xem xét, có phản hồi, phân tích ý kiến chấp nhận không chấp nhận với lý rõ ang, tạo cho người dân niềm tin, động lực vào đóng góp mình, phát huy dân chủ nhân dân Hai là, đảm bảo ổn định sống người dân quy hoạch vấn đề cần có quan tâm điều chỉnh 84 Đối với người có đất thuộc khu quy hoạch, giới hạn quyền lợi hợp pháp họ việc khai thác, sử dụng bất động sản đất sửa chữa, xây dựng nhà chí chuyển nhượng bất động sản chưa giải pháp phù hợp Bởi lẽ, giới hạn xâm phạm làm hạn chế quyền sở hữu hợp pháp tài sản người dân, từ đó, ảnh hưởng đến nhu cầu người nhu cầu Thiết nghĩ, dù quy hoạch phê duyệt chưa triển khai nên cho phép người sử dụng đất khu quy hoạch cải tạo, sửa chữa, xây dựng nhà để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt an toàn thiết thực họ, kèm theo cam kết người sử dụng đất việc tự tháo dỡ khơng bồi hồn quy hoạch thực biện pháp xử lí cưỡng chế Nhà nước họ không chấp hành, vi phạm cam kết Tương tự, không nên hạn chế việc chuyển nhượng bất động sản khu vực đất quy hoạch bị thu hồi, giao dịch tiến hành tự nguyện thỏa thuận bên, họ phải tự chịu trách nhiệm thiệt hại hành vi gây Điều quan trọng quy hoạch sử dụng đất cần phải quyền cơng bố cơng khai để người có nhu cầu dễ dàng nắm thơng tin quy hoạch Trên sở đó, họ, người nhận chuyển nhượng, tự cân nhắc tham gia giao dịch Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khơng nên thuận tiện cho cơng tác quản lý mà đặt hạn chế quyền sở hữu bất động sản đất người sử dụng đất khu quy hoạch, gây ảnh hưởng đến ổn định sống họ thời gian chờ quy hoạch triển khai, mà thời gian này, nhiều trường hợp, bị kéo dài nhiều năm Đối với việc thu hồi đất, pháp luật cần trọng đến công tác hậu bồi thường thông qua việc quy định trách nhiệm, nghĩa vụ cụ thể nhà đầu tư Trong đó, việc xây dựng khu tái định cư chất lượng phải tiến hành 85 trước nhà đầu tư xây dựng cơng trình để kinh doanh Những hỗ trợ ổn định sống đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp, tạo việc làm cho người bị thu hồi đất chủ đầu tư tiến hành phải thực sở kế hoạch với tiến độ cụ thể đặt hỗ trợ, giám sát quyền địa phương Làm tốt công tác tạo nên an tâm chấp nhận thay đổi sống từ phía người bị thu hồi đất Cuối cùng, cần cho phép đảm bảo người sử dụng đất có quyền khiếu nại cơng tác quy hoạch sử dụng đất, trường hợp quyền thơng tin, đóng góp ý kiến họ khơng đảm bảo quyền lợi họ bị xâm phạm quy hoạch sử dụng đất khơng khả thi chậm triển khai Theo đó, pháp luật nên có quy định cụ thể việc khiếu nại giải khiếu nại người sử dụng đất trường hợp Nên chăng, quyền lợi cộng đồng người bị xâm phạm quy hoạch sử dụng đất, để bảo vệ quyền lợi họ nhằm giảm bớt thời gian, thủ tục việc giải khiếu nại quan có thẩm quyền, quyền khiếu nại tập thể người sử dụng đất cần ghi nhận 3.2.4 G ả ph p â cao h ệu tro cô t c tạo quỹ đất - Giải pháp sách: Thực tốt công tác thu hút đầu tư nhiều biện pháp, tập trung nâng cao số lực cạnh tranh, tạo điều kiện cho người dân đóng góp ý kiến tham gia vào trình lập, triển khai thực quy hoạch sử dụng đất, công khai đầy đủ, chi tiết quy hoạch sử dụng đất để người dân biết thực Nghiên cứu đề xuất trung ương ban hành quy định quy hoạch sử dụng đất đô thị thay cho quy hoạch sử dụng đất tại… Giải pháp tài chính: Nhà nước quy định sử dụng nguồn kinh phí đấu giá đề đầu tư phát triển nhà cho đối tượng sách, thu nhập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp tái định cư để cần thu hồi đất có sẵn quỹ đất cho người bị thu hồi đất nhằm đẩy nhanh tiến độ 86 bồi thườn giải phóng mặt tạo quỹ đất đấu giá Cần tuân thủ quy định trích đủ % nguồn thu từ đất tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất, tiền đấu giá quyền sử dụng đất để đưa vào tạo lập quỹ phát triển đất xây dựng hạ tầng kỹ thuật Nâng cao trách nhiệm, hiệu tổ chức phát triển quỹ đất tỉnh đồng thời xây dựng quy chế phối hợp chặt chẽ quỹ phát triển đất Trung tâm Phát triển quỹ đất địa bàn tỉnh Rà soát, kiểm tra chặt chẽ thường xuyên dự án đầu tư, xây dựng địa bàn tỉnh mà không triển khai thực hiện, không đưa đất vào sử dụng, vi phạm quy định Điều 64 Luật Đất đai năm 2013, Luật Đầu tư… để kịp thời thu hồi đất vi phạm có phương án bố trí sử dụng quỹ đất nêu hiệu Giải pháp quy hoạch: Triển khai rà soát, điều chỉnh, bổ sung điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 tỉnh Đắk Nông Quy hoạch sử dụng đất thời kỳ 2021 – 2030 cấp huyện Chú trọng tính toán hiệu sử dụng đất lập đề án quy hoạch sử dụng đất địa phương, qua phân bổ kế hoạch sử dụng đất phù hợp, tránh lãng phí Đồng thời, rà sốt chặt chẽ quy hoạch treo, không khả thi, thời hạn năm cần cơng bố hủy quy hoạch có phương an bố trí, quản lý sử dụng khác hiệu 87 KẾT LUẬN CHƢƠNG Hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất vấn đề cấp thiết, góp phần tạo nên pháp lý để tạo nguồn vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng, phát triền kinh tế xã hội Tuy nhiên, để hạn chế bất cập pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất cần đáp ứng yêu cầu thực tiễn điều chỉnh quan hệ xã hội xuất trình đấu giá quyền sử dụng đất Việc hoàn thiện pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất cần phải thực theo định hướng với giải pháp: Hoàn thiện pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất phải bước cụ thể hóa chế độ sở hữu toàn dân đất đai điều kiện xác định đất đai loại hàng hóa đặc biệt tham gia vào thị trường bất động sản Hoàn thiện pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất phải bảo đảm tính thống Trình tự, thủ tục phải có quy định rõ ràng, cơng khai, minh bạch, dễ thực hiện, không gây phiền hà cho chủ thể tham gia đấu giá Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất phận cấu thành không tách rời pháp luật đất đai, dân sự, kinh tế, hành chính… Do đó, việc hồn thiện phải nằm mối tương quan tổng thể với việc hoàn thiện lĩnh vực pháp luật tăng cường hiệu công tác quản lý Nhà nước sử dụng đất đai Hoàn thiện pháp luật đấu giá quyền sử đụng đất phải đáp ứng yêu cầu trình hội nhập quốc tế; góp phần tạo mơi trường pháp lý bình đáng cho thành phần kinh tế, chủ thể tham gia quan hệ đấu giá tạo ổn định, an tồn q trình thực giao dịch liên qaun đến quyền sử dụng đất nhằm khơi thông thêm nguồn vốn Nhà nước thúc đẩy thị trường bất động sản phát triền 88 KẾT LUẬN Hoạt động bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất ngày trọng hiệu mà hoạt động mang lại không khai thác nguồn thu tài từ đất đai mà cịn nhiều phương diện khác như: Góp phần bình ổn thị trường nhà đất, hạn chế đầu cơ, làm giá, giúp người thực có nhu cầu sử dụng đất tiếp cận với quyền sử dụng đất mà thông qua khâu trung gian, Tuy nhiên, mục đích sách đấu giá quyền sử dụng đất đạt pháp luật bán đấu giá quyền sử dụng đất thi hành hiệu thực tế Vì việc nghiên cứu quy định pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất thực tế địa bàn định cần thiết Đối với tỉnh Đắk Nông, công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất coi phương thức để thực giao đất, cho thuê đất, giảm thiểu tình trạng xin - cho lĩnh vực quản lý đất đai, hướng tới thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, vững chắc; đồng thời với việc gia tăng số lượng phiên đấu giá huyện xa trung tâm; mở rộng phạm vi đối tượng tham gia đấu giá Đảm bảo thực mục tiêu hoạt động đấu giá là: khai thác nguồn nội lực từ đất đai, điều tiết nguồn lợi đất đai tạo bảo đảm nguồn lợi từ đất đai nguồn tài quan trọng phục vụ cơng trình cấp bách, trọng điểm, phục vụ xây dựng nông thôn mới, phát triển hạ tầng sở địa phương Tuy nhiên, thực tiễn hoạt động bán đấu giá quyền sử dụng đất tiềm ẩn nhiều rủi ro, pháp luật bán đấu giá quyền sử dụng đất số vấn đề tồn tại, hạn chế, gây khó khăn thực tiễn áp dụng “kẽ hở” dễ bị lợi dụng; thực tiễn hoạt động số quan, đơn vị hữu quan có trách nhiệm hoạt động bán đấu giá quyền sử dụng đất 89 bộc lộ vấn đề bất cập Những khó khăn, vướng mắc ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu thực công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Đắk Nơng Trong nội dung đề tài mình, với phạm vi khả hạn chế em mạnh dạn đưa số đánh giá nguyên nhân dẫn đến hạn chế bán đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Đắk Nông; qua đề xuất số giải pháp góp phần hoàn thiện quy định pháp luật bán đấu giá quyền sử dụng đất nâng cao hiệu công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Đắk Nông 90 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng điều chỉnh bảng giá đất tư vấn xác định giá đất Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tư Pháp (2015), Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/04/2015 quy định việc tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dung đất cho thuê đất Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên Môi trường (2016), Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT-BTC-BTNMT ngày 22/06/2016 quy định hồ sơ trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài đất đai người sử dụng đất Bộ Tài (2017), Thơng tư số 48/TT-BTC ngày 15/5/2017 quy định chế độ tài hoạt động đấu giá tài sản Bộ Tư Pháp (2015), Báo cáo tổng kết năm thực Nghị định 17/2010/NĐ-CP bán đấu giá tài sản, công tác lập quản lý tổ chức đấu giá tài sản chuyên nghiệp địa phương, Hà Nội Chi cục thống kê tỉnh Đắk Nông, Niên giám thống kê 2015 Chi cục thống kê tỉnh Đắk Nông, Niên giám thống kê 2016 Chi cục thống kê tỉnh Đắk Nông, Niên giám thống kê 2017 Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 2013 10 Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định giá đất 91 11 Chính phủ (2017), Nghị định số 62/2017/NĐ-CP ngày 16/05/2017 quy định chi tiết số điều biện pháp thi hành Luật Đấu giá tài sản 12 Nguyễn Trung Đạt, Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất hiệu sử dụng quỹ đất sau đấu giá số dự án địa bàn quận Hà Đông – thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ năm 2012 13 Trần Quang Huy (2008), Pháp luật hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, Luận án tiến sĩ 14 Hoàng Nguyên Khang, Đấu giá tài sản quyền sử dụng đất tài sản gắn liền đất để thi hành án dân theo phap luật Việt Nam từ thực tiễn tỉnh Thái Nguyên, Luận văn thạc sĩ Luật học, Học viện Khoa học Xã hội năm 2018 15 Nguyễn Quang Thi (2016), Giáo trình Định giá đất Bất động sản, Thái Nguyên 16 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1987), Luật Đất đai, Hà Nội 17 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1993), Luật Đất đai, Hà Nội 18 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 19 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Đất đai, Hà Nội 20 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2016), Luật Đấu giá tài sản, Hà Nội 92