Tác động của thị trường bất động sản năm 2013 tới quyết định mua nhà cho nhu cầu tiêu dùng của khách hàng tại thành phố hà nội

Chuyên đề thực tập 2014 LỜI CẢM ƠN Em xin gửi lời cảm ơn chân thành biết ơn sâu sắc thầy cô trường Đại học Kinh Tế Quốc Dân, đặc biệt thầy cô khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyêncủa trường tạo điều kiện cho em hồn thành chương trình thực tập tốt nghiệp Và em xin chân thành cám ơn thầy T.S Nguyễn Minh Ngọc nhiệt tình hướng dẫn hướng dẫn em hồn thành tốt khóa thực tập Trong trình thực tập, trình làm báo cáo, làm chuyên đề thực tập khó tránh khỏi sai sót, mong thầy, bỏ qua Đồng thời trình độ lý luận kinh nghiệm thực tiễn hạn chế nên chuyên đề thực tập tránh khỏi thiếu sót, em mong nhận ý kiến đóng góp thầy, để em học thêm nhiều kinh nghiệm sống Sau cùng, em xin kính chúc Thầy Cô Khoa Bất động sản kinh tế tài nguyên thật dồi sức khỏe, niềm tin để tiếp tục thực sứ mệnh cao đẹp truyền đạt kiến thức cho hệ mai sau Em xin chân thành cảm ơn Hà Nội ngày 24 tháng năm 2014 Sinh viên thực Nguyễn Đức Dũng Nguyễn Đức Dũng Chuyên đề thực tập 2014 MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Tổng quan thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm thị trường bất động sản 1.1.2 Phân loại thị trường bất động sản 1.1.3 Những đặc điểm chủ yếu thị trường bất động sản 1.1.4 Vai trị vị trí thị trường bất động sản 13 1.2 Phân loại mục tiêu mua nhà cho nhu cầu tiêu dùng khách hàng 14 1.3 Những tác động thị trường bất động sản đến định mua nhà cho nhu cầu tiêu dùng khách hàng 17 1.3.1 Những tác động tích cực 17 1.3.2 Về tác động tiêu cực 17 CHƯƠNG II: NHỮNG TÁC ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI 2013 ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA NHÀ CHO NHU CẦU TIÊU DÙNG CỦA KHÁCH HÀNG 19 2.1 Tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội năm 2013 .19 2.1.1 Về biến động giá bất động sản năm 2013 Hà Nội .19 2.1.2 Về tình hình giao dịch bất động sản nhà ở: 20 2.1.3 Tình hình tồn kho bất động sản địa bàn thành phố Hà Nội tính đến hết tháng 12/2013: .21 2.1.4 Số liệu dự án phát triển nhà ở, khu đô thị 23 2.1.5 Nguồn vốn cho thị trường BĐS Việt Nam tiếp tục bị suy giảm 24 2.2 Các tác động tích cực thị trường bất động sản Hà Nội năm 2013 tới định mua nhà cho nhu cầu tiêu dùng khách hàng 26 2.2.1 Xu hướng thị trường bất động sản ngắn hạn 26 2.2.2 Tác động gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng cho thị trường bất động sản 27 2.3 Các yếu tố ảnh hưởng tiêu cực tới định mua nhà cho nhu cầu tiêu dùng khách hàng 29 2.3.1 Thơng tin khơng hồn hảo thị trường bất động sản người mua nhà cho nhu cầu tiêu dùng 29 Nguyễn Đức Dũng Chuyên đề thực tập 2014 2.3.2 Rủi ro từ sách vốn thị trường bất động sản 30 2.4 Đánh giá tác động thị trường bất động sản nên định mua nhà cho nhu cầu tiêu dùng khách hàng Hà Nội 31 2.4.1 Về sách hỗ trợ cung nhà xã hội .31 2.4.2 Về sách hỗ trợ cầu nhà xã hội 33 2.5 Nguyên nhân tác động tiêu cực thị trường bất động sản 34 2.5.1 Do cân cung – cầu thị trường không cân đối tác động tiêu cực tới định người mua nhà .34 2.5.1.1 Đánh giá nhu cầu thị trường bất động sản Hà Nội 34 2.5.1.2 Đánh giá cung hàng hoá bất động sản 35 2.5.1.3 Đánh giá cân đối cung cầu 36 2.5.2 Do nguồn vốn cho thị trường bất động sản 38 2.5.3 Do tình hình giao dịch giá bất động sản hợp lý 40 2.5.3.1 Về giao dịch bất động sản thị trường bất động sản 40 2.5.3.2 Về tình hình giá bất động sản .41 CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY CÁC ẢNH HƯỞNG TÍCH CỰC VÀ GIẢI QUYẾT CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TIÊU CỰC TỚI QUYẾT ĐỊNH MUA NHÀ CHO NHU CẦU TIÊU DÙNG CỦA KHÁCH HÀNG 43 3.1 Dự báo xu hướng thị trường bất động sản năm 2014 43 3.2 Những giải pháp nhằm thúc đẩy tác động tích cực hạn chế tác động tiêu cực 45 3.2.1 Tăng cường quản lý nhà nước 46 3.2.2 Thúc đẩy hợp tác thị trường tài chính, đẩy mạnh liên kết ngân hàng lĩnh vực bất động sản 47 3.2.3 Cơ cấu lại thị trường nhà 48 3.2.3.1 Tập trung phát triển nhà xã hội 48 3.2.3.2 Tạm dừng triển khai dự án nhà chậm tiến độ, khơng đủ vốn, kinh phí 49 3.2.4 Tạo niềm tin vào thị trường bất động sản cho khách hàng có nhu cầu mua nhà thật 51 KẾT LUẬN 54 TÀI LIỆU THAM KHẢO 56 Nguyễn Đức Dũng Chuyên đề thực tập 2014 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thị trường bất động sản nước ta thời gian vừa qua có bước phát triển quan trọng, nhiều dự án phát triển nhà ở, công trình dịch vụ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng hình thành làm thay đổi mặt đô thị, nâng cao điều kiện sống tầng lớp dân cư, góp phần chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, đại hóa, đồng thời thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội đất nước; bước đáp ứng nhu cầu nhà tầng lớp nhân dân, góp phần bảo đảm an sinh xã hội Thị trường bất động sản thu hút đáng kể nguồn vốn đầu tư nước, thúc đẩy ngành sản xuất khác phát triển Hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động thị trường bất động sản bước hoàn thiện, cấu tổ chức thị trường hình thành, có phối hợp quan có liên quan công tác quản lý nhà nước, tạo điều kiện thuận lợi, mơi trường đầu tư thơng thống để thị trường bất động sản phát triển Tuy nhiên, bên cạnh mặt tích cực đạt được, hoạt động thị trường bất động sản thời gian vừa qua bộc lộ yếu kém, phát triển thiếu lành mạnh không ổn định Trong giai đoạn 2006-2010 thị trường phát triển nóng, doanh nghiệp đua đầu tư bất động sản, địa phương cấp phép đầu tư tràn lan không theo quy hoạch kế hoạch, tổ chức cá nhân đầu tư theo phong trào Từ năm 2010 đến thị trường rơi vào tình trạng trầm lắng,các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, hàng tồn kho lớn không bán dẫn đến nhiều doanh nghiệp phải dừng triển khai dự án, nhiều doanh nghiệp phá sản Người mua nhà gặp khó khăn chủ đầu tư không bàn giao nhà hạn, nhiều dự án xảy tranh chấp người mua chủ đầu tư dự án, nhiều vụ lừa đảo xảy gây rủi ro cho người dân Giá hàng hóa bất động sản, đặc biệt giá nhà đứng mức cao, diễn biến phức tạp, đô thị lớn; cấu hàng hóa bất động sản nhà cân đối, thiếu hàng hóa có quy mơ vừa nhỏ, có giá phù hợp với đa số nhu cầu Nguyễn Đức Dũng Chuyên đề thực tập 2014 người dân, đặc biệt thiếu loại hình nhà cho th; tình trạng đầu cơ, kích giá cịn phổ biến; giao dịch bất động sản có chiều hướng giảm sút, việc huy động nguồn lực để triển khai chương trình phát triển nhà xã hội phục vụ đối tượng sách xã hội, người có thu nhập thấp khu vực đô thị, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân lao động khu cơng nghiệp cịn hạn chế, quỹ nhà xã hội có điều tiết Nhà nước cịn thiếu, gây khó khăn cho việc giải nhà cho phận lớn dân cư thị Tình trạng đầu tư xây dựng nhà thiếu vào nhu cầu thị trường, chưa có quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà Tình trạng đầu tư tràn lan, tự phát hay dự án chậm tiến độ diễn phổ biến, dẫn đến tình trạng phát triển khơng đồng bộ, thiếu kết nối hạ tầng, lãng phí tài nguyên đất đai vốn đầu tư xã hội Thị trường bất động sản có mối quan hệ, tác động qua lại với định mua nhà phần lớn khách hàng, kể nhà đầu tư người có nhu cầu mua nhà thực Sự thay đổi thị trường sách nhà nước, cung cầu nhà ở, thu nhập khách hàng, nhạy cảm giá với lãi suât thị trường… tác động tới tâm lý khách hàng Chính biến động khó lường thị trường bất động sản ảnh hưởng nhiều tới định người mua nhà cho nhu cầu để cách thực phù hợp với nhu cầu thiết yếu sống, thị trường bất động sản tồn nhiều dự án với tiến độ hoàn thiện khách nhau, giá cả, vị trí khác nhau, ảnh hưởng tới suy nghĩ, định khách hàng bỏ số tiền lớn để mua chỗ ổn định sống cho gia đình Mục tiêu nghiên cứu - Hệ thống hóa sở lý luận thị trường bất động sản tác động tới định mua nhà cho nhu cầu tiêu dùng khách hàng thị trường Hà Nội - Đánh giá thực tế tác động mực độ tác động từ thị trường bất động sản - Đề xuất giải pháp thúc đẩy mặt tích cực hạn chế tác động tiêu cực Nguyễn Đức Dũng Chuyên đề thực tập 2014 Đối tượng nghiên cứu Thị trường bất động sản Hà Nội năm 2013 định người mua nhà cho nhu cầu tiêu dùng thành phố Hà Nội mối quan hệ, tác động lẫn Phạm vi nghiên cứu Không gian: Thành phố Hà Nội Thời gian: số liệu năm 2013, năm 2014 Phương pháp nghiên cứu Trong sử dụng phương pháp nghiên cứu nhằm hoàn thiện cho công việc thu thập, đánh giá, xử lý thông tin như: - Khảo cứu tài liệu: nghiên cứu tài liệu báo cáo thị trường bất động sản năm 2013 xây dựng, khái niệm, đặc điểm thị trường để làm rõ nội dung thị trường bất động sản - phân tích đánh giá, tổng hợp, xử lí số liệu: đánh giá số, nội dung đề cập báo cáo thị trường bất động sản xây dựng nhằm có nhận định thực tế, gắn liền với thực tiễn nhằm đánh giá nội dung mà báo cáo thực tập chuyên đề hướng đến Kết cấu đề tài Ngoài nội dung kể trên, Kết cấu báo cáo tổng hợp chuyên đề thực tậpcòn bao gồm phần: - Chương I: Cơ sở lý luận thị trường bất động sản - Chương II: Các tác động thị trường bất động sản Hà Nội năm 2013 đến định mua nhà cho nhu cầu tiêu dùng khách hàng - Chương III: Các giải pháp thúc đẩy tác động tích cực hạn chế tiêu cực thị trường bất động sản đến định mua nhà cho nhu cầu tiêu dùng khách hàng Trước vấn đề cấp thiết việc đáp ứng nhu cầu nhà cho người dân thủ đô Hà Nội, em xin chọn đề tài: “Tác động thị trường bất động sản năm 2013 tới định mua nhà cho nhu cầu tiêu dùng khách hàng thành phố Hà Nội” để nghiên cứu hoàn thành chuyên đề thực tập tốt nghiệp Nguyễn Đức Dũng Chuyên đề thực tập 2014 Với nhiều hạn chế kiến thức, kinh nghiệm thực tế điều kiện nghiên cứu nên viết không tránh khỏi thiếu sót Kính mong nhận đóng góp q thầy( cơ) để viết hồn thiện Em xin chân thành cảm ơn bảo, hướng dẫn tận tình thầy T.S Nguyễn Minh Ngọc giúp em hoàn thành chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên thực hiện: Nguyễn Đức Dũng Nguyễn Đức Dũng Chuyên đề thực tập 2014 CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Tổng quan thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm thị trường bất động sản Có nhiều cách hiểu khác thị trường bất động sản, song quan niệm có điểm chung khái quát thị trường bất động sản tổng hòa quan hệ giao dịch bất động sản thực thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ Bất động sản bao gồm nhiều loại khác nhau, song bất động sản gắn liền không tách rời yếu tố đất đai Do vậy, đặc trưng hàng hóa thị trường đất đai ln yếu tố đóng vai trị trọng tâm chi phối toàn hoạt động thị trường bất động sản Thị trường bất động sản hợp phần bắt buộc sản xuất hàng hóa bất động sản Nó đời phát triển với đời phát triển sản xuất hàng hóa bất động sản Có nhiều định nghĩa cách hiểu khác thị trường bất động sản Tuy nhiên, cách hiểu khái quát phổ biến thị trường bất động sản tổng hòa quan hệ trao đổi hàng hóa bất động sản, tức quan hệ giao dịch người mua người bán, cung cầu thực quan hệ chuyển dịch giá trị bất động sản Tất quan hệ giao dịch bất động sản thơng qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ coi quan hệ thị trường tạo nên thị trường bất động sản Thị trường bất động sản đời mà xã hội có trao đổi mua, giao dịch bán hàng hóa bất động sản Theo dịng lịch sử đất đai loại hàng hóa bất đonọg sản Khi chế độ sở hữu đất đai xác lập, mà hoạt động kinh tế phát triển, nhu cầu sử dụng đất để phục vụ sản xuất đời sống tăng lên quan hệ đất đai phát triển đất đai trở thành hàng hóa Như vậy, đời phát triển thị trường bất động sản gắn liền với trình đất đai chuyển thành hàng Nguyễn Đức Dũng Chuyên đề thực tập 2014 hóa tất yếu nhu cầu sử dụng đất phát triển hoạt động kinh tế xã hội Trên thực tế, nội dung thị trường bất động sản cách quan niệm phổ biến thị trường bất động sản theo nghĩa hẹp, thị trường nhà đất Vì bất động sản nhà đất vừa mang ý nghĩa kinh tế, trị xã hội to lớn, thị trường bất động sản thị trường nhà đất hình thành rõ rệt vận hành sôi động Thị trường đất đai trước hết hiểu nơi hành vi mua bán hàng hóa quyền sử dụng đất đai dịch vụ gắn liền với hàng hóa Q trình trao đổi quyền sử dụng đất vận động phát triển làm cho phương thức giao dịch, trao đổi diễn nhiều dạng khác Bất động sản khác với hàng hóa khác chỗ chúng khơng mua bán, mà đối tượng nhiều giao dịch khác cho thuê, chấp, chuyển dịch quyền sử dụng Do đó, thị trường bất động sản hồn chỉnh khơng thể quan hệ người mua người bán bất động sản mà nơi diễn giao dịch liên quan đến bất động sản cho thuê, chấp, bảo hiểm, chuyển dịch quyền sử dụng bất động sản… Do vậy, thị trường bất động sản hiểu cách khái quát sau: Thị trường bất động sản tổng thể giao dịch bất động sản dựa quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn khơng gian thời gian định Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường thị trường bất động sản thường nhắc đến nơi diễn quan hệ giao dịch bất động sản, người mua người bán tác động qua lại lẫn để xác định giá số lượng hàng hóa dịch vụ bất động sản giao dịch Trong cách diễn đạt này, khái niệm “nơi” đơn địa điểm mà bao hàm yếu tố không gian thời gian quan hệ giao dịch bất động sản diễn 1.1.2 Phân loại thị trường bất động sản Tùy theo mục tiêu nghiên cứu tiếp cận, người ta phân loại thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác Dựa vào loại hàng hóa bất động sản, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở; thị trường bất động sản Nguyễn Đức Dũng Chuyên đề thực tập 2014 dùng dịch vụ; thị trường bất động sản dùng cho văn phịng, cơng sở; thị trường bất động sản cơng nghiệp Dựa vào tính chất mối quan hệ xuất thị trường, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán; thị trường thuê cho thuê; thị trường chấp bảo hiểm Việc phân chia dựa vào tính chất quan hệ bất động sản giúp cho nhà kinh doanh lựa chọn hướng đầu tư kinh doanh cho phù hợp với khả điều kiện Dựa vào trình tự tham gia, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay gọi chung thị trường đất đai; thị trường xây dựng cơng trình bất động sản để bán cho thuê (thị trường sơ cấp); thị trường bán cho thuê lại bất động sản (gọi thị trường thứ cấp) Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia thị trường bất động sản thành Thị trường thức hay thị trường có kiểm sốt thị trường phi thức, hay thị trường khơng kiểm soát 1.1.3 Những đặc điểm chủ yếu thị trường bất động sản Hàng hóa bất động sản loại hàng hóa đặc biệt, khác với loại hàng hóa thơng thường nên thị trường bất động sản có đặc điểm riêng Thứ nhất, Tính cách biệt hàng hóa với địa điểm giao dịch - Đối với hàng hóa thơng thường, địa điểm giao dịch thường nơi diện hàng hóa giao dịch, cịn hàng hóa bất động sản, địa điểm giao dịch lại cách biệt với hàng hóa bất động sản giao dịch Đó đặc điểm hàng hóa bất động sản có vị trí cố định, khơng thể di dời Do vậy, hoạt động giao dịch bất động sản thường tiến hành chợ hàng hóa bất động sản ảo Các chợ đa dạng, trung tâm giao dịch lớn (chợ địa ốc) địa điểm nhỏ hẹp với vật dụng đơn sơ tối thiểu, nhà riêng, nhà hàng, quán nước, qua mạng internet…đều tạo nên chợ giao dịch bất động sản Nguyễn Đức Dũng