Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý bất động sản

Lê Duy Thanh - KDBĐS46 Lời mở đầu Ngày cao ốc đầu tư xây dựng ngày nhiều thị trường kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản hứa hẹn nhiều hội hấp dẫn Dịch vụ cho thuê trở thành thị trường dịch vụ đặc biệt liên quan đến sử dụng BĐS, biểu việc khan nguồn cung tăng mạnh nhu cầu thuê văn phòng giai đoạn thị trường sơi động Nhà quản trị nhà hay hộ cho thuê có ý thức họ họat động thị trường cho thuê mướn, cần ý đến tình trạng “xuất hiện” thị trường có tính nguyên tắc Một định đưa BĐS cho thuê thị trường cần tuân thủ nguyên tắc chung thị trường, tôn trọng thay đổi thị trường cung, cầu, thay đổi thị hiếu mong đợi từ phía khách hàng tiềm năng, thay đổi mức giá cho thuê Những kết thu từ nghiên cứu thị trường cho thuê không tiền đề cho định nhà quản trị mà cịn nguồn thông tin kiến thức cần thiết để chuẩn bị kí kết thương vụ cho thuê Cần phải lưu ý rằng, thu nhập từ việc cho thuê nguồn thu từ phần Bđs cho thuê Vì chúng, giống lợi nhuận công ty yếu tố thúc đẩy khía cạnh việc phân tích chi phí thu nhập, lên kế hoạch kiểm soát tài Quản trị diện tích lĩnh vực hoạt động chuyên nghiệp nhà quản trị BĐS, xuất phát từ quan tâm đặc biệt chất lượng phạm vi dịch vụ tiện ích liên quan tới bảo đảm điều kiện sức khỏe, điều hòa nhiệt độ, giữ ẩm, cảnh quan diện tích sử dụng, tiếp cận tính sử dụng diện tích chung riêng, - bảo đảm điều kiện cho sử dụng hiệu diện tích Một yếu tố quan trọng dạng quản trị Quản lý nội dung hợp đồng thuê quản lý BĐS Lê Duy Thanh - KDBĐS46 quản trị kí kết thực hợp đồng liên quan đến sử dụng diện tích quản lí việc cho thuê Việc quản trị thương vụ quản lý cho th có tính chất đặc biệt liên quan đến phạm vi rộng phức tạp trách nhiệm mà chủ sở hữu hay nhà quản trị BĐS phải gánh vác Quản trị thuê mướn dựa việc lên kế hoạch cấu cho thuê, tính tốn chi phí thu nhập từ tiền thuê, dựa đàm phán kí kết hợp đồng Quản lý nội dung hợp đồng cho thuê xem nội dung quan trọng việc đảm bảo lợi ích bên thuê bên cho th Chính lý chun đề sâu nghiên cứu mảng vấn đề quản lý nội dung hợp đồng thuê quản lý BĐS Lý nghiên cứu Việt Nam đà hội nhập phát triển Trong thời gian vừa qua với hàng loạt kiện bật diễn giới nước tác động mạnh mẽ đến kinh tế nước ta Đặc biệt vào cuối tháng 12/2006 với việc tham gia vào tổ chức thương mại giới WTO làm cho vị Việt Nam nâng lên góp phần đưa nước ta trở thành địa điểm hấp dẫn khơng nhà đầu tư nước mà cịn nhà đầu tư nước Với kinh tế hứa hẹn nhiều tiềm đà phát triển mạnh mẽ đã, có nhiều dự án đầu tư Bất động sản vào thị trường Việt Nam phải kể đến là: chung cư cao cấp, văn phịng cao ốc cho thuê, khu thương mại…tạo động lực vô lớn cho phát triển kinh tế xã hội, ngày làm thay đổi mặt đô thị Phát triển cao ốc coi mục tiêu chiến lược nhiều công ty BĐS nước Cùng với xuất nhiều tòa nhà cao Quản lý nội dung hợp đồng thuê quản lý BĐS Lê Duy Thanh - KDBĐS46 tầng, cao ốc văn phòng cho thuê địi hỏi cần có quản lý cơng tác quản lý phải có tính chun nghiệp cao, đáp ứng nhu cầu Tuy nhiên thực tế trọng đến lĩnh vực đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê cho thuê mua, thị trường kinh doanh dịch vụ bất động sản bỏ trống, đặc biệt kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản lĩnh vực Việt Nam Hầu hết cơng trình tổ hợp cơng trình BĐS tổ chức nước ngồi quản lý Trong xu hướng chung khơng có nhà đầu tư nước ngồi mà doanh nghiệp Việt Nam có xu hướng chuyển vào tồ nhà văn phịng cao cấp, để hưởng dịch vụ tốt hơn, nâng cao hình ảnh thương hiệu trước đối tác Để kết nối nhà đầu tư kinh doanh văn phịng cho th khách hàng muốn tìm cho văn phịng lý tưởng ngồi biện pháp quảng cáo, marketing nhà quản lý BĐS phải đặc biệt quan tâm đến việc soạn thảo nội dung hợp đồng cho thuê cho chặt chẽ hợp lý, phù hợp với dạng BĐS mà quản lý Đây công việc quan trọng nhiệm vụ nhà quản lý chuyên nghiệp để quản lý tốt hợp đồng cho thuê cho chủ nhà hạn chế rủi ro gặp phải trình thực hợp đồng Để hiểu rõ công tác soạn thảo nội dung hợp đồng-một mắt xích quan trọng quản lý BĐS, em thực chuyên đề: “Quản lý nội dung hợp đồng thuê quản lý Bất Động Sản ” Quản lý nội dung hợp đồng thuê quản lý BĐS Lê Duy Thanh - KDBĐS46 Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu thường xuyên  Những yêu cầu nội dung cần thiết hợp đồng thuê BĐS  Liệt kê phân loại loại hợp đồng thuê BĐS  Các yếu tố cấu thành hợp đồng thuê BĐS  Phát triển mở rộng phạm vi, quyền hạn người thuê Mục tiêu chiến lược Có thể đề hợp đồng chuẩn, đạt tính chất:  Tính linh động quan hệ hợp đồng bảo đảm khả sửa đổi chúng sau  Tính xác việc làm thích ứng nội dung hợp đồng với dạng BĐS  Sự rõ ràng tính xác việc định dạng trách nhiệm bên phạm trù rủi ro phải chịu  Nhằm góp phần hồn thiện công tác quản lý BĐS cho thuê nâng cao lực quản lý nhà quản lý BĐS, đồng thời làm kiểu mẫu cho người vào nghề Phương pháp nghiên cứu Chuyên đề sử dụng phương pháp tiếp cận nghiên cứu là: Nghiên cứu tham khảo tài liệu Những mẫu tài liệu hợp đồng thuê BĐS, tư liệu nước nước ngồi sưu tập phân tích, nghiên cứu tổng hợp để hệ thống hoá nội dung mảng hợp đồng thuê có liên quan Quản lý nội dung hợp đồng thuê quản lý BĐS Lê Duy Thanh - KDBĐS46 Phạm vi nghiên cứu Trong quản trị việc cho thuê mướn bao gồm nhiều nhiệm vụ cụ thể đặt cho nhà quản trị bao gồm: Lập kế hoạch cấu người thuê, định hướng đạt kết điều hòa ổn định cấu người thuê; Kí kết hợp đồng thuê mướn; Quản lý tiền thuê; Theo dõi việc thực hợp đồng thuê mướn Phạm vi viết đề cập đến nội dung mảng quản lý hợp đồng quản lý cho thuê Bất động sản Bố Cục Đề Tài Mục lục Lời mở đầu Phần I: Các khái niệm PhầnII: Quy định pháp luật hợp đồng giao dịch Bđs Phần II: Yêu cầu nội dung hợp đồng cho thuê BĐS Phần IV: Đề xuất mẫu hợp đồng cho thuê BĐS Kết luận Tài liệu tham khảo Phụ lục Quản lý nội dung hợp đồng thuê quản lý BĐS Lê Duy Thanh - KDBĐS46 Phần I: Các khái niệm I Khái niệm hợp đồng cho thuê BĐS Khái niệm Hợp đồng cho thuê BĐS hợp đồng có giới hạn thời gian tạo chủ sở hữu hay quản lý BĐS (được coi đại lý chủ sở hữu) cung cấp cho người thuê quyền chiếm hữu BĐS thời gian định để nhận vài hình thức xem xét (tiền cho thuê) Hợp đồng cho thuê quy định cam kết có hiệu lực trách nhiệm hai bên cung cấp quyền sở hữu tạm thời cho người thuê, không cung cấp quyền sở hữu 1.1 Quyền nghĩa vụ chủ BĐS (chủ sở hữu/ người quản lý) a Quyền chủ BĐS (chủ sở hữu/ người quản lý)  Chủ BĐS có đầy đủ quyền kiểm sốt cơng trình cho th ngun vẹn giá trị cơng trình cho th thu tiền thuê để đảm bảo nguồn thu nhập ổn định từ việc cho thuê  Chủ BĐS nhận tiền bồi thường người thuê không đáp ứng đủ yêu cầu hợp đồng thu hồi lại BĐS, chấm dứt hợp đồng người th khơng tốn tiền th hay vi phạm điều khoản hợp đồng b Nghĩa vụ chủ BĐS (chủ sở hữu/ người quản lý) Cung cấp BĐS dịch vụ theo thoả thuận hai bên giao BĐS hạn, bảo dưỡng tài sản 1.2 Quyền nghĩa vụ người thuê a Quyền người thuê Quản lý nội dung hợp đồng thuê quản lý BĐS Lê Duy Thanh - KDBĐS46  Quyền sử dụng Trong hợp đồng thuê, quyền sử dụng đương nhiên trao cho người thuê mà tranh cãi Tuy quyền sử dụng bị hạn chế qua việc định mục đích sử dụng cơng trình để đảm bảo tiện nghi sử dụng mong muốn hợp với mặc định sử dụng BĐS  Quyền lựa chọn dạng tiền thuê Sự lựa chọn dạng tiền thuê có ý nghĩa để hình thành quan hệ người cho thuê người thuê Có hai dạng tiền thuê :tiền thuê uỷ thác tiền thuê cố định Nếu tiền thuê dạng uỷ thác người cho thuê chịu phần rủi ro liên quan đến hoạt động người thuê b Nghĩa vụ người thuê  Người thuê phải bảo quản bất động sản thuê, tiến hành sửa chữa hư hại gián tiếp trực tiếp gây tuân thủ theo lụât lệ nguyên tắc ghi hợp đồng Ngưịi th khơng phép làm hư hại đến tài sản thuê, không phép người khác làm bất động sản phải đảm bảo tính n tĩnh cho người thuê khác  Người thuê không phép sửa chữa thứ mà khơng đồng ý thức chủ sở hữu  Người thuê phải nộp tiền đặt cọc cho người cho th Khơng có quy định chung tiền đặt cọc nên số lượng loại hình đặt cọc điều kiện trả lại quy định tuỳ theo thoả thuận bên tham gia Tiền đặt cọc trả tiền mặt, chứng khốn trái phiếu phủ Nếu chủ sở hữu hay người quản lý nắm giữ phần tất tiền đặt cọc phải có chứng từ việc sử dụng số tiền Quản lý nội dung hợp đồng thuê quản lý BĐS Lê Duy Thanh - KDBĐS46 Phân loại hợp đồng cho thuê a Phân loại theo thời gian thuê  BĐS cho thuê theo năm BĐS cho thuê theo năm tức xác định thời điểm bắt đầu kết thúc Kết thúc hợp đồng thuê, bên tham gia hợp đồng không cần thông báo hợp đồng thuê dã hết hiệu lực, người thuê trả lại BĐS cho chủ BĐS BĐS cho thuê theo năm không bị gián đoạn người thuê chủ BĐS chết Nếu điều xảy ra, quyền nghĩa vụ bên chuyển tiếp thành quyền thừa kế Do BĐS thuê theo năm có thời điểm kết thúc, chủ BĐS muốn người thuê có kế hoạch chuyển sang giai đoạn kết thúc, cần phải ghi giai đoạn hợp đồng  BĐS thuê theo giai đoạn Hợp đồng cho thuê heo giai đoạn hợp đồng mà tự động gia hạn hai bên khơng đưa thoả thuận Thời gian thay đổi từ tuần đến tối đa sáu tháng trước kết thúc hợp đồng  BĐS thuê tuỳ ý Việc thuê BĐS tuỳ ý không xác định thời gian thuê Hợp đồng loại BĐS có giá trị hai bên muốn BĐS th cịn tiếp tục Khơng giống thuê BĐS theo năm theo giai đoạn, việc thuê BĐS tuỳ ý kết thúc hai bên tham gia hợp đồng bị chết  BĐS thuê hạn Quản lý nội dung hợp đồng thuê quản lý BĐS Lê Duy Thanh - KDBĐS46 Loại hợp đồng xảy người thuê có quyền chiếm hữu BĐS cách hợp pháp nắm giữ BĐS mà không cấn đồng ý chủ sở hữu hết hạn hợp đồng Người thuê BĐS trường hợp khơng có quyền sở hữu Việc thuê BĐS hạn tiếp tục người chủ sở hữu có hoạt động cách hợp pháp tự rời bỏ hợp đồng cách tự nguyện b Phân loại theo phương thức tốn hợp đồng th  Hợp đồng th tồn Loại hình cịn gọi hợp đồng thuê trực tiếp Người thuê trả khoản tiền thuê cố định người chủ sở hữu BĐS trả tất chi phí liên quan đến BĐS Hình thức phổ biến cho th tồn hợp đồng cho thuê nhà dân cư  Hợp đồng cho th rịng Theo loại hình này, người th trả trước số tất chi phí phát sinh sử dụng BĐS ngồi tiền thuê ấn định trước Theo lý thuyết, có biến tướng hợp đồng cho thuê ròng: hợp đồng cho thuê ròng, hợp đồng cho thuê ròng túy hợp đồng cho thuê ròng ròng túy  Hợp đồng cho thuê theo phần trăm Loại hình gọi cho thuê phần dư, sử dụng cho BĐS nhỏ lẻ Theo hợp đồng người thuê phải toán khoản tiền thuê cố định cộng với % tổng thu nhập ngưòi thuê vượt lượng tiền bán tối thiểu xác định trước Quản lý nội dung hợp đồng thuê quản lý BĐS Lê Duy Thanh - KDBĐS46 II Sự cần thiết quản lý nội dung hợp đồng thuê BĐS Thứ nhất: Để đạt mục tiêu chủ sở hữu thực tốt nhiệm vụ mình, nhà quản lý BĐS cần đảm bảo thoải mái dựa thỏa thuận chung bên quan tâm, thân thiện hài lòng khách hàng toàn thời gian hiệu lực hợp đồng thuê Trên thực tế, đòi hỏi hay mong đợi người thuê thường xuyên thay đổi hay không minh bạch, rõ ràng, khó thực Vì nội dung hợp đồng thuê BĐS mang ý nghĩa thực tế xác định tính xác, chặt chẽ phạm vi quyền nghĩa vụ bên thông qua điều khoản hợp đồng Từ tránh tranh chấp pháp lý ảnh hưởng đến uy tín chủ nhà hình ảnh BĐS cho thuê Hợp đồng thuê trước hết mang tính chất điều chỉnh nội dung chúng cho phù hợp với dạng BĐS trở thành công cụ để làm tối ưu cấu người thuê Hợp đồng thuê không điều chỉnh quan hệ qua lại người cho thuê người thuê, mà xác định yếu tố tồn người thuê Thứ hai: Thu nhập từ việc cho thuê nguồn thu BĐS cho thuê quản trị cho th cần tính tốn mức giá cho thuê cách đắn, thiết phải xác định mức giá mong đợi, mức giá tối thiểu cho đơn vị diện tích Mức giá tối thiểu bảo đảm cho ổn định tài BĐS Tuy nhiển thực tế thường xảy xu hướng khơng có lợi từ mức giá tối thiểu Vì cần làm sáng tỏ nguyên nhân xu hướng bất lợi cần thiết cho việc rá soát lại hợp đồng thuê đến thời điểm, hay tiến hành cách cụ thể toàn diện việc mổ xẻ lại dự án để trả lại ổn định tài cho BĐS Hơn việc tính tốn mức giá cho th hợp lý giúp giảm tác động ngoại biên thị trường lạm phát, biến động giá làm tăng Quản lý nội dung hợp đồng thuê quản lý BĐS