Phân tích tài chính của dự án đầu tư xây dựng tháp dầu khí tại tổng công ty cổ phần xây lắp dầu khí việt nam

HỆ THỐNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ

Theo điều 3 - Luật đầu tư:

“ Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các tài sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản và tiến hành hoạt động đầu tư theo quy định của luật đầu tư và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Đầu tư trực tiếp là hình thức đầu tư do nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lý hoạt động đầu tư. Đầu tư gián tiếp là hình thức đầu tư thông qua việc mua cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu, các giấy tờ có giá khác, quỹ đầu tư chứng khoán và thông qua các định chế tài chính trung gian khác mà nhà đầu tư không trực tiếp tham gia quản lý hoạt động đầu tư.”

Như vậy, Đầu tư là sự hi sinh hay sử dụng các nguồn lực ở hiện tại ( tài chính, nhân lực, tài nguyên …) nhằm thu về cho nhà đầu tư các kết quả nhất định trong tương lai lớn hơn các nguồn lực bỏ ra để đạt được kết quả đó Nói cách khác là sử dụng các nguồn lực nhằm thu về lợi nhuận hoặc lợi ích xã hội.

Một cách vắn tắt, có thể nói đầu tư là việc sử dụng tiền của nhằm mục đích sinh lợi Tính sinh lợi là đặc trưng hàng đầu của đầu tư Không thể coi là đầu tư nếu việc sử dụng tiền không nhằm mục đích thu lại một khoản có giá trị lớn hơn khoản đã bỏ ra ban đầu.

1.2 Mục đích của đầu tư

- Mục đích của nhà nước là nhằm nâng cao phúc lợi xã hội và tăng tài sản các công trình nhà nước

- Mục đích của doanh nghiệp là lợi nhuận sinh lời.

- Mục đích của cá nhân và hộ gia đình là tối đa hóa mục đích sử dụng và giá trị thẩm mỹ.

Tóm lại, mục đích chủ yếu của đầu tư là sinh lợi Khả năng sinh lợi là điều kiện tiên quyết để đầu tư – người ta không đầu tư nếu không thấy triển vọng sinh lợi Để tránh những cuộc đầu tư không sinh lợi, để đảm bảo sinh lợi tối đa một khi đã bỏ vốn, đầu tư phát triển phải được tiến hành một cách có hệ thống, có phương pháp, theo một tiến trình gồm nhiều bước.

- Bước 1: Nghiên cứu, đánh giá cơ hội đầu tư ( sản phẩm của bước này là báo cáo kinh tế - kỹ thuật về cơ hội đầu tư)

- Bước 2: Nghiên cứu tiền khả thi.

- Bước 3: Nghiên cứu khả thi.

- Bước 4: Thẩm định và ra quyết định đầu tư ( hoặc quyết định về việc đầu tư, quyết định sửa đổi mục tiêu, phương án thực hiện v.v…)

- Bước 6: Tổ chức đấu thầu, đàm phán, ký hợp đồng ( về chuyển giao công nghệ, cung cấp thiết bị, xây dựng, lắp đặt, vận tải v.v…)

- Bước 7: Xây dựng, lắp đặt, tuyển dụng, đào tạo nhân lực.

- Bước 8: Nghiệm thu, bàn giao, thanh quyết toán.

Sau 8 bước là giai đoạn vận hành, khai thác công trình Các bước 1 – 4 thường gọi chung là giai đoạn chuẩn bị đầu tư Các bước 5 – 8 thường được gọi chung là giai đoạn thực hiện đầu tư

1.3.1 Theo chức năng quản lý vốn đầu tư

 Đầu tư trực tiếp: Là phương thức đầu tư trong đó chủ đầu tư trực tiếp tham gia quản lý vốn đã bỏ ra Người bỏ vốn và người quản lý vốn là một chủ thể

+ Có thể giám sát, điều hành 1 dự án

+ Nắm bắt các kết quả của đầu tư

+ Dự báo rủi ro và xử lý rủi ro kịp thời

+ Làm chủ nguồn vốn và biết chất lượng của quá trình đầu tư

+ Không phải ai cũng tham gia thực hiện được quá trình đầu tư vì có các rào cản về chuyên môn, kỹ thuật.

+ Khó khăn trong việc chuyển đổi vốn.

 Đầu tư gián tiếp: Là phương thức đầu tư mà nhà đầu tư không trực tiếp tham gia vào quá trình sản xuất, sử dụng vốn của công trình, dự án Họ đầu tư bằng cách mua các chứng chỉ có giá trị như cổ phiếu, chứng khoán, trái khoán … để được hưởng lợi tức Với hình thức đầu tư này, người bỏ vốn và người sử dụng vốn, quản lý vốn không phải một chủ thể

+ Nhà đầu tư hoàn toàn độc lập với quá trình phát triển công trình.

+ Không bị giới hạn về vốn đầu tư.

+ Khả năng chuyển đổi vốn linh hoạt.

+ Không giám sát được chủ đầu tư gồm: Giám sát việc sản xuất, sử dụng vốn, hoàn thành công trình …

+ Nguồn vốn đầu tư gián tiếp không ổn định Đối với BĐS đầu tư gián tiếp thường không hiệu quả bằng đầu tư trực tiếp.

1.3.2 Phân loại theo nguồn vốn - Nguồn vốn trong nước

 Nguồn vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

 Nguồn vốn đầu tư ra nước ngoài

1.3.3 Phân loại theo tính chất đầu tư

 Đầu tư theo chiều rộng ( đầu tư mới ): Là đầu tư xây dựng mới các công trình, nhà máy, công ty …Hình thức đầu tư này có đặc điểm:

- Không phải dựa trên những cái hiện có mà đầu tư mới phải cần vốn lớn, trình độ quản lí công nghiệp mới.

- Thời gian thực hiện đầu tư, thời gian thu hồi vốn lâu

 Đầu tư theo chiều sâu: Là loại đầu tư nhằm khôi phục, cải tạo, nâng cấp, trang bị lại, đồng bộ hóa, hiện đại hóa, mở rộng các chương trình hiện có. Đặc điểm:

- Chủ đầu tư trực tiếp tham gia quản lý vốn đã bỏ ra.

- Thời gian thu hồi vốn nhanh.

1.3.4 Phân loại theo thời gian sử dụng

1.3.5 Phân loại theo tính chất sử dụng vốn đầu tư

 Đầu tư phát triển: Là phương thức đầu tư trong đó việc bỏ vốn nhằm gia tăng giá trị tài sản, tạo ra các tài sản mới cho nền kinh tế, làm tăng các tiềm lực sản xuất kinh doanh và các hoạt động xã hội khác Đặc điểm:

- Thời gian đầu tư dài

- Hiệu quả đầu tư cao: tăng lợi ích của chủ đầu tư và của xã hội.

 Đầu tư chuyển dịch: Là phương thức đầu tư trong đó việc bỏ vốn nhằm chuyển dịch quyền sở hữu tài sản, giá trị tài sản.

1.3.6 Đầu tư theo ngành kinh tế

Là phương thức đầu tư trong đó việc bỏ vốn được xem xét đầu tư vào từng lĩnh vực, ngành nghề.

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, tại điều

174 có quy định: “ BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định.”

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, rất đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước.

2.2 Khái niệm đầu tư Bất động sản Đầu tư BĐS là một lĩnh vực đầu tư trong hoạt động đầu tư nói chung, đây là loại đầu tư đặc thù và đầu tư có điều kiện theo quy định của nhà nước. Đầu tư bất động sản là những hoạt động làm hao phí các nguồn lực ( nguồn vốn, sức lao động, thời gian ) vào lĩnh vực xây dựng các công trình bất động sản nhằm đến được kỳ vọng về các lợi ích trong tương lai.

Bên cạnh đó, Đầu tư BĐS còn là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản là BĐS mua, bán, khai thác và cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ BĐS, hoạt động đầu tư BĐS nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội.

Các lợi ích và rủi ro trong đầu tư bất động sản:

Lợi ích từ công trình bất động sản:

- Công dụng của các công trình BĐS khi được đưa vào khai thác, sử dụng.

- Mang lại danh tiếng cho nhà đầu tư ( kể cả khi khai thác đến khi bán đi).

- Sản phẩm bất động sản mang lại niềm tự hào và ham muốn về mặt sở hữu của chủ đầu tư.

Lợi ích từ tài chính bao gồm:

- Mỗi một đầu tư bất động sản đều kỳ vọng một mức lợi nhuận đặc trưng của đầu tư bất động sản.( đầu tư bất động sản có lợi nhuận tương đối cao so với các ngành khác ).

- Sự gia tăng về giá trị đầu tư: Mang lại lợi ích nhiều hơn so với lợi nhuận bình quân, phụ thuộc vào tài năng của nhà quản lý và đầu tư bất động sản.

- Giá trị thị trường có thể góp phần mang lại lợi ích cho nhà đầu tư về mặt tài chính nếu như nhà đầu tư đánh giá đúng thời điểm.

 Mang lại thu nhập từ công trình bất động sản.

 Trong kinh doanh bất động sản việc kiểm soát đầu tư là tương đối rõ ràng.

 Đầu tư bất động sản có thể bảo toàn giá trị đầu tư trong điều kiện lạm phát ( sau lạm phát giá trị bất động sản lại tăng lên ).

Những rủi ro chung của lĩnh vực kinh doanh bất động sản:

- Rủi ro về thời gian đầu tư kéo dài và phản ứng chậm.

- Tập trung vốn nên không phân tán rủi ro.

- Khả năng phân chia của bất động sản thấp.

- Rút khỏi thị trường khó.

Vì vậy khi xác định đầu tư vào bất động sản, nhà đầu tư phải tính trước rủi ro và các phương án giải quyết. Đối với từng dự án có thể gặp rủi ro riêng:

- Rủi ro về mặt pháp lý.

- Sự thay đổi về chính sách, quy hoạch.

- Rủi ro do tranh chấp.

- Rủi ro về mặt tài sản do thiên nhiên ( động đất, lũ lụt, mưa bão… ), con người ( hoả hoạn, quá trình vận hành sử dụng gây ra hỏng…).

2.3 Đặc điểm của đầu tư Bất động sản

Thứ nhất - Đầu tư Bất động sản đòi hỏi vốn đầu tư lớn do đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn, vì vậy nhà đầu tư cần phải phân bổ, chu chuyển, bảo toàn vốn để thu được lợi nhuận cao.

Thứ hai – Thời gian từ khi bắt đầu dự án đến khi kết thúc của một dự án đầu tư và đạt thành quả phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm ( do thời gian chuẩn bị đầu tư thường kéo dài, liên quan nhiều đến thủ tục hành chính, pháp lý bên cạnh đó thời gian xây dựng bất động sản là dài ) Trong thời gian đầu tư đó có nhiều biến động vì vậy nhà đầu tư phải có những dự đoán các biến động có thể xảy ra;phải lên kế hoạch chi tiết, cụ thể cho từng giai đoạn đầu tư và phân bổ sử dụng các nguồn vốn hợp lý; Cung cấp vốn kịp thời để rút ngắn thời gian đầu tư, giảm thiểu rủi ro có thể xảy ra trong quá trình đầu tư.

Thứ ba – những thành quả đầu tư BĐS tạo dựng tài sản có giá trị sử dụng lâu dài, đời sống kinh tế của dự án thường dài … vì vậy trong đầu tư cần phải chú ý chất lượng của các công trình: từ khâu lựa chọn nguyên vật liệu, cân đối khoản mục thi công công trình …

Thứ tư – các thành quả hoạt động đầu tư là công trình xây dựng gắn liền với đất có vị trí cố định, gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, môi trường nhất định Vì vậy các hoạt động đầu tư BĐS phải nắm vững đặc điểm tự nhiên, kinh tế, môi trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như các tác dụng sau này với hoạt động đầu tư.

2.4 Vai trò của đầu tư Bất động sản

Trước tiên Đầu tư BĐS là tiền đề cho các ngành, các lĩnh vực kinh tế khác.

Bởi BĐS mang lại lợi ích về mặt kinh tế - xã hội – môi trường BĐS tạo ra công ăn việc làm cho công nhân xây dựng công trình, cán bộ công nhân viên làm việc cho công trình BĐS còn tạo ra cảnh quan môi trường đẹp.

Thứ hai , Đầu tư BĐS mang lại lợi ích cho chủ đầu tư bằng cách tối đa hóa lợi nhuận Ngoài ra còn mang lại danh tiếng cho chủ đầu tư từ khi bắt đầu xây dựng đến khi đưa công trình vào sử dụng, gây dựng thương hiệu cho chủ đầu tư.

Thứ ba, sản phẩm BĐS mang lại niềm tự hào, ham muốn sở hữu do yếu tố thẩm mỹ, kiến trúc độc đáo … tạo nên tính sở hữu trí tuệ của công trình khác nhau.

Thứ tư, Việc đầu tư vào BĐS mang lại lợi nhuận cho các tổ chức tín dụng, các nhà đầu tư gián tiếp khác, mang lại lợi nhuận cho nhà sử dụng, người sở hữu và người cung cấp nguyên vật liệu

SỰ CẦN THIẾT PHẢI PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS

“ Dự án Đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”

Dự án đầu tư BĐS là tổng thể các dự kiến, các nguồn lực và chi phí dự kiến hoặc là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn vào lĩnh vực đầu tư, KDBĐS Hoạt động bố trí theo một kế hoạch chi tiết chặt chẽ với thời gian, địa điểm cụ thể nhằm từng bước tạo ra sản phẩm công trình hoặc dịch vụ BĐS. Đặc điểm Dự án Đầu tư BĐS:

- Dự án đầu tư xây dựng BĐS có tác động trực tiếp vào đất đai, các công trình BĐS được xây dựng trên đất để kinh doanh nhằm mang lại lợi ích cho chủ đầu tư. Như chúng ta đã biết đất đai là tài nguyên quý giá của quốc gia, do đó mọi hoạt động liên quan đến đất đai đều phải được nghiên cứu và phân tích kỹ càng nhằm mang lại hiệu quả cao nhất không chỉ ở mặt tài chính mà còn cả ở mặt kinh tế - xã hội.

- Do đặc điểm của các dự án công trình xây dựng BĐS là cần thời gian đầu tư xây dựng dài, dó đó trong quá trình thực hiện sẽ có rất nhiều rủi ro có thể xảy ra như ảnh hưởng của lạm phát, trượt giá, ảnh hưởng của tự nhiên như thiên tai, hỏa hoạn, lũ lụt … Vì vậy trong phân tích tài chính cần phải xem xét, đánh giá mức độ tác động của các nhân tố đó, từ đó đưa ra các phương án nhằm giảm thiểu rủi ro, mang lại lợi ích cao cho nhà đầu tư

- BĐS là loại tài sản có giá trị lớn vì thế đầu tư BĐS cần phải huy động một nguồn vốn lớn Do đó trong phân tích tài chính dự án đầu tư BĐS cần phải có các kế hoạch huy động vốn, lựa chọn sử dụng nguồn vốn hợp lý đảm bảo cho dự án không gặp khó khăn và kịp tiến độ.

3.2 Vai trò của dự án đầu tư BĐS

- Dự án đầu tư là căn cứ để cơ quan quản lý phê duyệt, cấp phép hoặc ra quyết định đầu tư với những dự án liên quan đến vốn, ngân sách nhà nước.

- Dự án là căn cứ để xử lý, hòa giải các mâu thuẫn, tranh chấp về quyền lực, nghĩa vụ trong quá trình thực hiện dự án.

- Dự án đầu tư là căn cứ để thi hành luật phá sản.

 Đối với doanh nghiệp và nhà đầu tư

- Dự án đầu tư là căn cứ để quyết định bỏ vốn đầu tư.

- Là căn cứ, cơ sở xây dựng kế hoạch thực hiện dự án đầu tư từ đó theo dõi, đôn đốc quá trình thực hiện và kiểm tra quá trình thực hiện.

- Là căn cứ để thuyết phục các tổ chức tài chính trong và ngoài nước tài trợ vốn cho dự án, là căn cứ để xử lý kịp thời các thiếu sót trong quá trình triển khai dự án.

- Là căn cứ để xử lý kịp thời các thiếu sót trong quá trình triển khai dự án.

- Là căn cứ quan trọng để xem xét, xử lý các mối quan hệ về quyền và nghĩa vụ của mỗi bên tham gia đồng thời là cơ sở pháp lý để xử lý tranh chấp.

3.3 Tài chính Dự án Đầu tư.

Tài chính dự án đầu tư là tất cả những quan hệ về tiền tệ trong quá trình triển khai thực hiện một dự án đầu tư bao gồm từ khâu quan hệ về vốn, thu chi và phân phối.

3.4 Phân tích tài chính Dự án Đầu tư.

Phân tích tài chính DA ĐT là một nội dung kinh tế quan trọng trong quá trình soạn thảo DA Phân tích tài chính DA ĐT là quá trình tính toán, đánh giá, phân tích các chỉ tiêu đo lường các mối quan hệ tài chính của một dự án đầu tư BĐS nhằm giúp cho các nhà đầu tư lựa chọn và đưa ra quyết định phù hợp và hiệu quả nhất.

3.4.2 Vai trò của phân tích tài chính Dự án đầu tư:

- Đối với chủ đầu tư:

Phân tích tài chính cung cấp các thông tin cần thiết của dự án để chủ đầu tư đưa ra các quyết định có nên đầu tư hay không dựa trên những nguồn lực mà mình có Phân tích tài chính là một trong những bước quan trọng đối với chủ đầu tư vì mục tiêu của họ chính là lợi nhuận, Họ chỉ đầu tư khi chắc chắn rằng dự án ấy sẽ mang lại lợi nhuận cho mình.

- Đối với các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định đầu tư

Phân tích tài chính là một trong những căn cứ quan trọng để các cơ quan này xem xét cho phép đầu tư, đặc biệt với những dự án sử dụng nguồn vốn của nhà nước.

- Đối với các cơ quan tài trợ vốn cho dự án

Các cơ quan tài trợ vốn phải đánh giá xem dự án có khả năng trả nợ hay không, nghĩa là dự án phải được đánh giá khả thi về mặt tài chính.

- Phân tích tài chính còn là cơ sở tiến hành phân tích khía cạnh kinh tế xã hội

“ Phân tích tài chính và phân tích kinh tế - xã hội đều phải dựa trên việc so sánh các lợi ích thu được và các khoản chi phí bỏ ra Song phân tích tài chính chỉ tính đến những chi phí và những lợi ích sát thực đối với cá nhân và tổ chức đầu tư. Còn phân tích kinh tế - xã hội, các khoản chi phí và lợi ích được xem xét trên giác độ nền kinh tế, xã hội Do đó dựa trên những chi phí và lợi ích trong phân tích tài chính tiến hành điều chỉnh để phản ánh những chi phí cũng như lợi ích mà nền kinh tế xã hội phải bỏ ra hay thu được”

3.4.3 Mục đích của Phân tích tài chính

Phân tích tài chính nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về mặt tài chính thông qua việc

- Xem xét nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện có hiệu quả dự án đầu tư.

NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS

4.1 Xác định nhu cầu vốn:

- Là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư

- Dựa vào nhu cầu vốn để xác định hiệu quả đầu tư của dự án

- Nhu cầu vốn đầu tư của dự án được dự tính dựa trên nội dung phân tích kỹ thuật của dự án.

- Nếu vốn đầu tư dự tính quá thấp dự án sẽ không có khả năng thực hiện, nếu vốn dự tính quá cao sẽ không phản ánh đúng hiệu quả tài chính của dự án, do đó phải xác định nhu cầu vốn với độ chính xác cao nhất.

- Xác định nhu cầu vốn đầu tư đòi hỏi phải có khả năng phân tích thị trường trong thời điểm hiện tại và khả năng dự báo xu hướng của thị trường trong tương lai đề phòng sự tăng giá của trang thiết bị và nguyên vật liệu.

Xác định nhu cầu vốn đầu tư chính là xác định tổng mức đầu tư xây dựng công trình của dự án.

- Tổng mức vốn đầu tư là tổng chi phí dự tính để thực hiện toàn bộ quá trình đầu tư xây dựng BĐS Đây là chi phí tối đa của BĐS được xác định trong quyết định đầu tư ( bao gồm cả dự toán công trình, đất, chi phí khác …)

- Tổng dự toán công trình là tổng mức chi phí cần thiết cho việc đầu tư xây dựng công trình ( chi phí tạo lập công trình)

Tổng mức đầu tư một dự án BĐS bao gồm các chi phí:

- Giai đoạn chuẩn bị: Chi phí nghiên cứu giai đoạn đầu tư , chi phí nghiên cứu giai đoạn tiền khả thi của dự án, các chi phí liên quan quá trình thẩm định từng giai đoạn …

- Giai đoạn thực hiện dự án đầu tư: Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí đất, chi phí lập và thẩm định thiết kế, chi phí lập tổng dự toán công trình, các chi phí liên quan đến hoàn tất các thủ tục đầu tư, chi phí cơ sở hạ tầng ( điện, nước

…), chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí dự phòng, chi phí bảo hiểm công trình

- Giai đoạn kết thúc dự án, đưa vào khai thác: Chi phí thuê chuyên gia, chi phí đào tạo nhân viên, chi phí quản lý và vận hành thiết bị trong công trình, chi phí vận hành thử thiết bị, chi phí làm báo cáo quyết toán vốn đầu tư hoàn thành, chi phí thẩm tra và phê duyệt quyết toán vốn đầu tư, chi phí phá dỡ công trình tạm, công trình phụ phục vụ thi công, chi phí dọn vệ sinh công trình, chi phí nghiệm thu công trình, bàn giao công trình.

4.1.4 Phương pháp xác định tổng mức vốn đầu tư:

Cơ sở pháp lý - Theo các văn bản của bộ xây dựng:

+ Nghị định 112/2009/NĐ – CP ngày 14/12/2009 về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình.

+ Thông tư 04/2010/TT – BXD ngày 25/05/2010 về hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình theo nghị định 112.

+ Quyết định số 954/QĐ – BXD ngày 29/09/2009 công bố định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình.

+ Nghị định 12/2009/NĐ – CP ngày 12/02/2009 về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình

+ Thông tư 03/ 2009/ TT – BXD ngày 26/03/2009 quyết định chi tiết một số nội dung của NĐ 12

+ Nghị định 197/2004/NĐ – CP ngày 02/12/2004 và Nghị định 69/2009/NĐ –

CP ngày 13/08/2009 về đền bù giải phóng mặt bằng.

+ Nghị định 198/2004/ NĐ – CP ngày 02/12/2004 và thông tư 117/2004/TT – BXD ngày 07/12/2004 về thu tiền sử dụng đất.

+ Nghị định 142/2005/NĐ – CP ngày 14/11/2005 và thông tư 120/2005/TT – BTC về thu tiền thuê đất.

+ Thông tư 05/2007/TT-BXD hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình.

Có 4 phương pháp cơ bản để xác định tổng mức đầu tư:

 Phương pháp 1: Tính theo thiết kế cơ sở của dự án

Tổng mức vốn đầu tư được xác định theo công thức:

V = Ivo = Gxd + Gtb + Gbttđc + Gqlda + Gtv + Gk + Gdp

V ( Ivo) : tổng vốn đầu tư

Gxd: giá trị xây dựng – bao gồm:

- Chi phí phá dỡ công trình xây dựng cũ, san lấp mặt bằng xây dựng.

- Chi phí xây dựng các hạng mục công trình chính, phụ.

- Chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công.

- Chi phí nhà tạm tại hiện trường để ở và phục vụ thi công.

G xdct = ( ∑ Q XDi x Z i + G QXDK ) x ( 1 + T GTGT – XD ) i=1

Trong đó: n: số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án. m: số công tác xây dựng chủ yếu/ bộ phận kết cấu chính của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án. i: số thứ tự công tác xây dựng chủ yếu thứ i / bộ phận kết cấu chính thứ i của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.

Q XDi : khối lượng công tác xây dựng chủ yếu thứ i/bộ phận kết cấu chính thứ i của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án

Z i : đơn giá xây dựng chủ yếu thứ i/đơn giá theo bộ phận kết cấu chính thứ i của công trình

G QXDK : chi phí xây dựng các công tác khác còn lại/ bộ phận kết cấu khác còn lại của công trình, hạng mục công trình được ước tính theo tỉ lệ phần trăm trên tổng chi phí xây dựng các công tác xây dựng chủ yếu/ tổng chi phí xây dựng các bộ phận kết cấu chính của công trình, hạng mục công trình.

T GTGT-XD : mức thuế suất thuế GTGT quy định cho công tác xây dựng

Gtb: giá trị thiết bị - bao gồm:

- Chi phí vận chuyển, lắp đặt, bảo hành, thuế.

- Chi phí đào tạo chuyển giao công nghệ, phí và các chi phí khác có liên quan.

Gbttđc: giá trị bồi thường, tái định cư – bao gồm:

- Bồi thường nhà cửa, công trình, vật kiến trúc, cây trồng và chi phí bồi thường khác.

- Khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất.

- Chi phí thực hiện tái định cư, chi phí tổ chức liên quan đến bồi thường hỗ trợ tái định cư.

- Chi phí xây dựng đất trong thời gian xây dựng.

- Chi phí chi trả cho hạ tầng kỹ thuật đã đầu tư.

Gqlda: giá trị quản lý dự án

Gtv: giá trị tư vấn

Gqlda , Gtv , Gk được xác định bằng cách lập dự toán, hoặc tính theo định mức tỷ lệ phần trăm, hoặc tổng các chi phí này ( không bao gồm lãi vay trong thời gian thực hiện dự án và vốn lưu động ban đầu) có thể được ước tính từ 10% - 15% của tổng chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của dự án Vốn lưu động ban đầu ( đối với các dự án SXKD ) và lãi vay trong thời gian thực hiện dự án ( đối với dự án có sử dụng vốn vay ) thì tùy theo điều kiện cụ thể, tiến độ thực hiện và kế hoạch phân bổ vốn của từng dự án để xác định.

Gdp: giá trị dự phòng – bao gồm:

- Dự phòng cho những khoản bỏ sót chưa tính đến.

- Dự phòng cho trượt giá ( dựa trên chỉ số giá xây dựng bình quân 3 năm để đưa ra tỉ lệ % )

 Phương pháp 2: Tính theo diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình và giá xây dựng tổng hợp theo bộ phận, kết cấu, theo diện tích, công năng sử dụng ( gọi là giá xây dựng tổng hợp ) , suất vốn đầu tư xây dựng công trình tương ứng tại thời điểm lập dự án có điều chỉnh, bổ sung những chi phí chưa tính trong giá xây dựng tổng hợp và suất vốn đầu tư để xác định tổng mức đầu tư.

V = G XD + G TB + G GPMB + G QLDA + G TV + G K + G DP

S XD : suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc năng lực phục vụ/ đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.

G CT-SXD : Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng hoặc chưa tính trong đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.

N: diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.

S TB : Suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc năng lực phục vụ hoặc tính cho một đơn vị diện tích của công trình thuộc dự án.

G CT-STB : Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí thiết bị của công trình thuộc dự án

 Phương pháp 3: Tính trên cơ sở số liệu của các dự án có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã thực hiện Khi áp dụng phương pháp này phải tính quy đổi các số liệu của dự án tương tự về thời điểm lập dự án và điều chỉnh các khoản mục chi phí chưa xác định trong tổng mức đầu tư.

“ Các công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự là những công trình xây dựng có cùng loại, cấp công trình, quy mô, công suất của dây chuyền thiết bị, công nghệ ( đối với công trình sản xuất) tương tự nhau.

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG THÁP DẦU KHÍ TẠI TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY LẮP DẦU KHÍ VIỆT NAM

TỔNG QUAN VỀ TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY LẮP DẦU KHÍ VIỆT NAM ( PVC)

1 TỔNG QUAN VỀ TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY LẮP DẦU KHÍ VIỆT NAM ( PVC)

Tổng Công ty Cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam (PVC) là thành viên của Tập đoàn Dầu khí Quốc gia Việt Nam ( PetroVietnam) – Tập đoàn kinh tế hùng mạnh hàng đầu đất nước Trong gần 30 năm qua, PVC đã nỗ lực vươn lên trở thành một doanh nghiệp xây lắp chủ lực của ngành, với trình độ quản lý và công nghệ mang tầm quốc tế trong xây lắm chuyên ngành Dầu khí và các công trình công nghiệp dân dụng quy mô lớn.

Tên giao dịch bằng : TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY LẮP DẦU KHÍ tiếng Việt VIỆT NAM

Tên giao dịch bằng tiếng Anh

STOCK CORPORATION ( PVC ) Địa chỉ trụ sở chính : Tòa nhà CEO, Lô HH2, Khu Đô thị mới Mễ Trì Hạ, Đường Phạm Hùng, Từ Liêm, Hà Nội Điện thoại : (0084) 4 – 3768 9291

1.2 Quá trình hình thành của Tổng Công ty Cổ phần Xây lắp

Tiền thân là Xí nghiệp Liên hợp Xây lắp Dầu khí, ra đời từ năm 1983 với nhiệm vụ chủ yếu là chuẩn bị cơ sở vật chất phục vụ cho ngành Dầu khí.

- Tháng 8/1983 Chủ tịch Hội đồng bộ trưởng cho phép Tổng cục Dầu khí thành lập Xí nghiệp liên hợp xây lắp dầu khí.

- 14/09/1983 Tổng cục Dầu khí đã quyết định thành lập xí nghiệp liên hợp xây lắp Dầu khí.

- 19/09/1995 Xí nghiệp liên hợp xây lắp Dầu khí đổi tên thành Công ty Thiết kế và Xây dựng Dầu khí.

- 17/03/2005 Bộ trưởng bộ công nghiệp phê duyệt phương án cổ phần hóa và chuyển Công ty thiết kế và xây dựng dầu khí thành Công ty CP Xây lắp dầu khí.

- 26/10/2007 Tập đoàn Dầu khí Việt Nam thông qua đề án chuyển đổi Công ty

CP xây lắp Dầu khí thành Tổng công ty CP Xây lắp Dầu khí Việt Nam.

- 21/11/2007 Đại hội cổ đông Tổng công ty thông qua đề án chuyển đổi Công ty

CP Xây lắp Dầu khí thành Tổng công ty CP Xây lắp Dầu khí Việt Nam.

- 27/06/2008 Đại hội cổ đông thường niên Tổng công ty CP Xây lắp Dầu khí Việt Nam đã thông qua phương án tăng vốn điều lệ lên 1.500 tỷ đồng.

- 16/05/2009 Đại hội cổ đông thường niên Tổng công ty CP Xây lắp Dầu khí Việt Nam (PVC) thông qua kế hoạch niêm yết cổ phiếu lên sở giao dịch chứng khoán Hà Nội và chiến lược phát triển đến năm 2015, định hướng đến năm 2025.

- 19/08/2009 Tổng công ty CP Xây lắp Dầu khí Việt Nam thực hiện Niêm yết 150.000.000 cổ phiếu với mã cổ phiếu là PVX trên Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội.

- 20/01/2010 Đại hội đồng cổ đông bất thường Tổng công ty Cổ phần Xây lắpDầu khí Việt Nam đã thông qua phương án tăng vốn điều lệ lên 2.500 tỷ đồng.

1.3 Quá trình phát triển của Tổng Công ty Cổ phần Xây lắp

PVC đang ngày càng phát triển hoạt động của mình bằng việc mở rộng quy mô và thành lập thêm nhiều đơn vị thành viên và đơn vị liên kết của PVC Các đơn vị thành viên của PVC :

 Công ty Cổ Phần Xây lắp Dầu khí Hà Nội ( PVC – HN) Địa chỉ : Tầng 5-6 tòa nhà San Nam, Phường Dịch Vọng Hậu, Quận Cầu Giấy, TP Hà Nội Điện thoại : 04 – 37950130 Fax : 04 – 37950132 Website : www.pvchanoi.vn.

 Công ty Cổ phần thi công cơ giới và lắp máy Dầu khí ( PVC-ME) Địa chỉ : Tầng 4 – 5 tòa nhà San Nam, P Dịch Vọng Hậu, Quận Cầu Giấy, TP Hà Nội Điện thoại : 04 – 3711604 Fax : 04 – 3711675 Website : www.pvc-me.vn

 Công ty cổ phần kết cấu kim loại và lắp máy dầu khí ( PVC – MS) Địa chỉ : Số 35G, Đường 30/4, Phường 9, TP Vũng Tàu Điện thoại : 064 – 3848229

Fax : 064 – 3848408 Email : sales@pvc-ms.vn Website : www.pvc-ms.vn

 Công ty cổ phần xây lắp đường ống và bể chứa dầu khí (PVC – PT) Địa chỉ : Số 654, Đường Nguyễn An Ninh, Phường 8, TP Vũng Tàu Điện thoại : 064 – 3832293

Fax : 064 – 3838375 Email : @pvc-pt.vn Website : www.pvc-pt.vn

 Công ty cổ phần xây lắp dầu khí Miền Trung ( PVC – MT) Địa chỉ : Tầng 6 – 7 tòa nhà trung tâm Tài chính Dầu khí , Lô A2.1 – Đường 30/4 – Quận Hải Châu – TP Đà Nẵng. Điện thoại : (+84 511) 3635 888

Fax : (+84 511) 3635 777 Website : www.pvcmt.vn

 Công ty Cổ phần Xây dựng Công nghiệp và Dân dụng dầu khí (PVC – IC) Địa chỉ : Số 35D – Đường 30/4 – Phường 9 – TP Vũng Tàu Điện thoại : (+84) – 64 – 3834784 / 3832057 / 3838224 Fax : (+84) – 64 – 3839925

 Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Dầu khí ( PVC – Mekong) Địa chỉ : Số 131 Trần Hưng Đạo, Phường An Phú, Quận Ninh Kiều,

TP Cần Thơ, Tỉnh Cần Thơ Điện thoại : 0710 – 3735678 Fax : 0710 – 3735666 Email : pvccm@yahoo.com.vn

 Công ty cổ phần Đầu tư và Xây lắp Dầu khí Sài Gòn ( PVC – SG ) Địa chỉ : Tầng 8, Tòa nhà Medianet, số 11Bis, Nguyễn Gia Thiều, P.6 – Q.3 – TP HCM Điện thoại : 08 – 3930 1981 Website : www.pvcsg.com.vn

 Công ty cổ phần đầu tư hạ tầng và đô thị dầu khí ( PVC – Petroland) Địa chỉ : số 16 Trương Định, P.6 – Q3 TPHCM Điện thoại : 08 – 39309889

Fax : 08 – 39309879 Email : petroland@hcm.fpt.vn Website : www.petroland.com.vn

 Công ty Cổ phần Bất động sản Tài chính Dầu khí Việt Nam ( PVFC land) Địa chỉ : Số 9, CT5, KĐT Mỹ Đình, Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội. Điện thoại : 04 – 37 855 650 Fax : 04 – 37 855 424 Email : info@pvfc-land.com.vn Website : pvfc-land.vn

 Công ty cổ phần bất động sản xây lắp dầu khí Việt Nam ( PVC land) Địa chỉ : Phòng 6C1, lầu 6, tòa nhà Han Nam, số 65 Nguyễn Du, Phường Bến Nghé, Quận 1, TP HCM Điện thoại : 08 38279647 / 48Fax : 08 38272607

Email : pvland@pvcland.com.vn Website : www.pvcland.com.vn

 Công ty cổ phần kinh doanh dịch vụ cao cấp dầu khí ( PVCR) Địa chỉ : Tầng 6 tòa nhà Anh Minh, P Hoàng Cầu, Q Đống Đa, TP

Hà Nội Điện thoại : 04 – 3726 2955 Fax : 04 – 3726 2956 Website : www.pvr.vn

 Công ty cổ phần thiết bị nội ngoại thất Dầu Khí ( PVC – Metal) Địa chỉ : Tầng 6 tòa nhà Median, số 11Bis, Nguyễn Gia Thiều, P.6, Q.3, TPHCM Điện thoại : 08 – 3930 7888/ 7880 Fax : 08 – 3930 1333 Email : contract@pvc-metal.vn Website : www.pvc-metal.vn

 Công ty cổ phần đầu tư và thương mại Dầu khí Thái Bình (PVC THAIBINH JSC) Địa chỉ : Số 458, phố Lý Bôn, Phường Đề Thám, TP Thái Bình, tỉnh Thái Bình Điện thoại : 0363 831 789 Fax : 0363 835 074 Email : mail.pvctb.vn Website : www.pvctb.vn

SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ XÂY DỰNG THÁP DẦU KHÍ VIỆT NAM

2.1.1 Những căn cứ pháp lý chung:

- Căn cứ Luật đất đai ngày 26/11/2003; Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai; Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về việc bổ sung, sửa đổi một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai;

- Căn cứ Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003;

- Căn cứ Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;

- Căn cứ Luật đầu tư năm 2005; Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 29/09/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đầu tư;

- Căn cứ Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc quản lý chất lượng công trình xây dựng; Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày18/4/2008 của Chính phủ về việc sủa đổi một số điều của Nghị định số209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 về việc quản lý chất lượng công trình xây dựng

- Căn cứ Nghị định 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của Chính phủ về quy hoạch xây dựng;

- Căn cứ Quyết định số 15/2007/QĐ-UBND ngày 23/01/2007 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành Quy định về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội;

2.1.2 Những căn cứ pháp lý liên quan đến dự án:

- Công văn số 221/Ttg-DK ngày 14/2/2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc đồng ý về nguyên tắc Tập đoàn Dầu khí Việt Nam đầu tư xây dựng để kinh doanh Khu công viên kết hợp tổ hợp khách sạn 5 sao, trung tâm thương mại và tháp dầu khí tại Hà Nội

- Quyết định số 998/QĐ-UBND ngày 15/3/2007 của UBND TP Hà Nội về việc lựa chọn Tập đoàn Dầu khí Việt Nam là chủ đầu tư xây dựng khách sạn 5 sao tại vị trí X3 – khu công viên văn hóa thể thao Tây Nam tại Mỹ Đình, Từ Liêm, Hà Nội.

- Công văn số 752/QHKT-P1ngày 01/6/2007 của Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội thỏa thuận địa điểm tại xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm để Tập đoàn Dầu khí Việt Nam nghiên cứu xây dựng Khu công viên kết hợp tổ hợp khách sạn 5 sao, trung tâm thương mại và tháp dầu khí.

- Công văn số 5241/DKVN-QLĐT ngày 06/9/2007 của Tập đoàn Dầu khí Việt Nam về việc Tổ chức thi tuyển phương án thiết kế kiến trúc Tổ hợp khách sạn

5 sao, văn phòng cho thuê và căn hộ cao cấp thuộc lô X3, có minh họa các công trình thuộc lô X1 và X2.

- Quyết định số 7698/QĐ-DKVN ngày 17/12/2007 của Tập đoàn Dầu khí Việt Nam về việc Phê duyệt danh sách các phương án thi tuyển kiến trúc đoạt giải.

- Nghị quyết số 551/NQ-DKVN ngày 21/1/2008 của Tập đoàn Dầu khí Việt Nam Lựa chọn phương án đoạt giải nhì của đơn vị tư vấn Herrim Architects & Planner Co.Ltd (Hàn Quốc) để đầu tư xây dựng công trình.

- Hợp đồng hợp tác đầu tư số 9986/2009/PVN-SSG ngày 10/12/2009 giữa Tập đoàn Dầu khí Việt Nam và Công ty cổ phần Tập đoàn S.S.G thành lập Công ty cổ phần Xây dựng, đầu tư và kinh doanh dịch vụ nhà ở Dầu khí-SSG (PV-SSG).

- Quyết định số 307/QĐ-UBND ngày 22/1/2010 của UBND TP Hà Nội phê duyệt Quy hoạch chi tiết Khu công viên kết hợp Khách sạn 5 sao, Trung tâm thương mại và Tháp dầu khí - tỉ lệ 1/500.`

- Báo cáo số 034/BC-TGĐ ngày 7/5/2010 của Công ty cổ phần đầu tư, xây dựng và kinh doanh dịch vụ nhà ở - SSG về tình hình và tiến độ triển khai dự án tháng 4/2010.

- Thỏa thuận nguyên tắc Hợp tác đầu tư số 01/OGC-PVC/2010 ngày 07/5/2010 giữa Tổng công ty cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam (PVC) và Công ty cổ phần Tập đoàn Đại Dương (Ocean Group-OCG)

2.2 Sự cần thiết phải đầu tư

2.2.1 Giới thiệu chung về Hà Nội.

Hà Nội là thủ đô, đồng thời cũng là thành phố lớn thứ hai của Việt Nam về dân số với 6,233 triệu người và thứ nhất về diện tích sau khi mở rộng Thuộc đồng bằng sông Hồng trù phú, nơi đây đã sớm trở thành một trung tâm chính trị và tôn giáo ngay từ những buổi đầu của lịch sử Việt Nam.

Sau đợt mở rộng địa giới hành chỉnh vào tháng 8 năm 2008, Hà Nội hiện nay có diện tích 3.324,92 km2, gồm một Thị xã, 10 Quận và 18 Huyện ngoại thành. Cùng với Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội là một trong hai trung tâm kinh tế của cả nước Năm 2007, GDP của thành phố tăng khoảng 12,1% tổng giá trị xuất khẩu đạt trên 4 tỷ USD, tổng thu ngân sách khoảng 45.709 tỷ đồng Hà Nội cũng là một trung tâm văn hoá, giáo dục với các nhà hát, bảo tàng, các làng nghề truyền thống, những cơ quan truyền thông cấp quốc gia và các trường đại học lớn.

Kiến trúc và quy hoạch đô thị: Lịch sử lâu đời cùng nền văn hoá phong phú đã giúp Hà Nội có được kiến trúc đa dạng và mang dấu ấn riêng Về mặt kiến trúc, có thể nói chia Hà Nội thành bốn khu vực: khu phố cổ, khu thành cổ, khu phố Pháp và các khu mới quy hoạch.

THÔNG TIN CHUNG VỀ DỰ ÁN

Tên dự án : Trung tâm thương mại và tháp dầu khí Việt Nam ( PetroVietnam

Tower). Địa điểm : Xã Mễ Trì, Huyện Từ Liêm, Thành phố Hà Nội.

Chủ đầu tư : Tổng công ty cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam.

Tháp Dầu Khí Việt Nam

3.2 Vị trí địa lý , điều kiện tự nhiên – xã hội

3.2.1 Vị trí Ô đất ký hiệu VP-TM, khu Công viên văn hóa thể thao Tây Nam Hà Nội tại xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội, giới hạn bởi:

- Phía Tây Bắc là tuyến đường quy hoạch Bảo tàng Dân tộc học, Yên Hòa-Phú Đô.

- Phía Tây Nam là trục đường vào Khu liên hợp thể dục, thể thao Mỹ Đình.

- Phía nam giáp đường quy hoạch và Trung tâm sản xuất phim truyền hình, Đài truyền hình Việt Nam.

- Phía đông bắc giáp đường quy hoạch và Trường PTCS và tiểu học Mễ Trì.

3.2.2 Điều kiện tự nhiên - xã hội: a Địa hình, địa mạo

Phạm vi khảo sát có địa hình thuộc kiểu trầm tích, tích tụ nguồn gốc sông hồ hỗn hợp tạo nên Phủ trên cùng là lớp đất nhân tạo hình thành do quá trình san lấp của con người Khu đất nằm cạnh đường cao tốc Láng- Hòa Lạc có diện tích khoảng 6,ha Khu vực nghiên cứu quy hoạch chủ yếu là đất trống, có địa hình tương đối bằng phẳng, cao độ khoảng từ +5,10 m ( +6,70m Riêng tuyến đường Lê Quang Đạo có cốt cao độ khoảng từ +6,50m ( +7,50m) Đây là khu vực ruộng lúa và các công trình xây dựng của nhân dân đã được giải phóng nên địa hình ở đây tương đối bằng phẳng và khô ráo, điều kiện địa chất thuận lợi, hạ tầng đầy đủ nhiều dự án mới đang được triển khai Do đó dự án được xây dựng ở vị trí này là rất phù hợp. b Khí hậu:

Khu đất nằm ở trung tâm Hà Nội, khu vực đồng bằng Bắc Bộ: khí hậu nhiệt đới ẩm có mùa đông lạnh với nhiệt độ hàng năm trung bình khoảng 24 độ C Mùa hè nóng, nhiệt độ cao nhất có khả năng tới 38 độ C, độ ẩm khoảng 80%

Mùa đông lạnh, lúc lạnh nhất trung bình 10 độ C, thường có mưa phùn ẩm ướt,độ ẩm cao Mưa nhiều, tổng lượng mưa trung bình hàng năm khoảng 1563,8mm, mùa ẩm mùa khô không đồng nhất - Vào thời gian từ tháng 1 đến tháng

3 hàng năm thời tiết nồm và độ ẩm rất lớn, hơi nước từ không khí đọng lại trên bề mặt công trình thiết bị.

Bão thường xuyên xuất hiện vào tháng 7, cấp gió giao động từ 8 đến 10 hoặc có khi cấp 12 Nói chung điều kiện tự nhiên ở khu vực này ổn định, không gây ảnh hưởng đến việc xây dựng và tiến độ thi công. c Địa chất

Các số liệu cụ thể về địa chất sẽ được xác định trong giai đoạn thiết kế thi công. d Cảnh quan tự nhiên:

Trong khu vực nghiên cứu quy hoạch có một số yếu tố về cảnh quan tự nhiên cần được khai thác trong đồ án quy hoạch này là:

- Các đình chùa có giá trị lịch sử và nghệ thuật kiến trúc

- Khai thác cảnh quan dọc đường Láng - Hoà Lạc và khu vực lân cận Trung tâm Hội nghị quốc gia, Trung tâm Hội chợ quốc gia.

3.2.3 Hiện trạng dân cư và lao động:

Trong khu vực nghiên cứu, đất ở dân cư làng xóm chiếm tỷ lệ rất nhỏ mà chủ yếu là phần đất sân, vườn Dân số khoảng 80 người tương đương 20 hộ Độ tuổi chủ yếu là thanh thiếu niên và trung niên Tỷ lệ giới tính: Nam chiếm 51%, nữ chiếm 49% Trình độ văn hóa: đa số tốt nghiệp phổ thông Nghề nghiệp: chủ yếu là lao động phi nông nghiệp Lao động nông nghiệp rất ít.

3.2.4 Hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật:

Chạy qua khu vực nghiên cứu là tuyến đường Lê Quang Đạo, có mặt cắt ngang đường rộng 100m, 6 làn xe chạy, vỉa hè 8m, giải phân cách giữa rộng 60m. Đây là tuyến đường chính dẫn từ đường Láng - Hòa Lạc tới sân vận động Mỹ Đình Trong phạm vi nghiên cứu, tuyến đường này có chiều dài khoảng 660m Phía Bắc khu đất có đường Bảo tàng dân tộc học - Yên Hòa - Phú Đô rộng 50m lòng đường rộng 34m, gồm 8 làn xe, vỉa hè 8m Trong phạm vi nghiên cứu, tuyến đường này có chiều dài khoảng 170m Phía Tây có tuyến đường Mễ Trì nối từ đường Láng - Hòa Lạc ra đường Lê Quang Đạo, lòng đường rộng 5-6 m, kết cấu bê tông nhựa Trong phạm vi nghiên cứu, tuyến đường này có chiều dài khoảng 550m Phía Đông khu vực nghiên cứu có hệ thống đường làng xóm thuộc thôn Mễ Trì thượng , lòng đường rộng 4-6 m, kết cấu gạch đất Trong phạm vi nghiên cứu , hệ thống đường này có chiều dài khoảng 200m.

Hệ thống thoát nước chủ yếu là các ao, hồ hiện có và hệ thống thoát nước 2xD1000 trên đường Lê Quang Đạo và trên đường Bảo tàng Dân tộc học - Yên Hòa - Phú Đô

Cấp nước hiện tại trong khu vực nghiên cứu đã xây dựng một số tuyến ống truyền dẫn như sau:

+ Trên trục đường Lê Quang Đạo đã xây dựng 1 tuyến ống truyền dẫn D600 nối từ ống truyền dẫn D1500 trên đường Láng Hòa Lạc.Tổng chiều dài trong phạm vi nghiên cứu là 380m.

+ Tuyến ống D300 trên đường Bảo tàng dân tộc học - Yên Hòa - Phú Đô nối từ đường ống D300 trên đường vành đai 3 với tuyến D600 trên đường Lê Quang Đạo Tổng chiều dài trong phạm vi nghiên cứu là 164m.

Cấp điện cho khu vực hiện có 1tuyến điện cao thế 110KV Tổng chiều dài trong phạm vi nghiên cứu là 900m chạy dọc theo đường Bảo tàng dân tộc học Yên Hòa- Phú Đô đến được Láng Hòa Lạc, và 1 tuyến 6KV chạy dọc phía Tây chùa Mễ Trì Thượng, có chiều dài trong phạm vi nghiên cứu là 250m.

Hệ thống thoát nước bẩn Trong khu vực nghiên cứu hiện nay chủ yếu là đất ruộng và hồ ao, đất đang canh tác nên không có hệ thống thoát nước bẩn riêng

- Tổng diện tích sàn: 651.135 m2 (chưa kể tầng hầm và kỹ thuật)

Các công trình xây dựng bao gồm:

+ 01 tòa tháp văn phòng cao 102 tầng, tổng diện tích sàn 510.510 m2

+ 01 Trung tâm thương mại cao 30 tầng, tổng diện tích sàn 67.890 m2

+ 01 Trung tâm thương mại cao 15 tầng, tổng diện tích sàn 17.235 m2

+ Khối đế và hành lang cao 05 tầng, tổng diện tích 55.500 m2 Đây là công trình có chiều cao lớn nhất Việt Nam hiện nay và sẽ được áp dụng các thành tựu kỹ thuật và phương pháp thi công mới nhất trong công nghệ xây dựng để nâng cao hiệu quả đầu tư và giá trị thương hiệu các đơn vị tham gia dự án.

STT Nội dung Đơn vị tính Giá trị

1 Diện tích khu đất nghiên cứu m 2 64.964

5 Diện tích sàn tầng hầm m 2 78.000

6 Hệ số sử dụng đất Lần 5,13

Quy mô đầu tư xây dựng

TỔ CHỨC THỰC HIỆN DỰ ÁN

Các công tác quản lý và theo dõi thực hiện dự án được tiến hành theo các quy định của Nhà nước về quản lý đầu tư xây dựng – Nghị định 12/2009/NĐ-CP và Nghị định 209/2004/NĐ-CP về quản lý chất lượng công trình xây dựng.

- Tổng công ty cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam và các đối tác tham gia hợp tác đầu tư dự sẽ trực tiếp đầu tư xây dựng đồng bộ toàn bộ hệ thống Trung tâm thương mại và Tháp Dầu khí với cơ cấu góp vốn dự kiến như sau:

 Tập đoàn Dầu khí Việt Nam : 25%

 Ngân hàng thương mại cp Đại Dương (Ocean Bank) : 25%

 Công ty cổ phần Tập đoàn SSG : 25%

4.3 Hình thức tổ chức quản lý thực hiện dự án

Sau khi thống nhất về cơ cấu vốn góp và các thoả thuận đề ra Các bên sẽ tiến hành ký hợp đồng hợp tác đầu tư và thành lập Công ty cổ phần Công ty cổ phần sẽ trực tiếp đứng ra quản lý và triển khai thực hiện dự án theo các quy định pháp luật hiện hành do nhà nước quy định.

Công ty cổ phần sẽ chịu trách nhiệm trực tiếp điều hành mọi hoạt động của Dự án từ các công việc chuẩn bị đầu tư dự án dự án đến khi kết thúc đầu tư dự án đưa dự án vào khai thác vận hành

Dự kiến thời điểm hoàn thành góp vốn thành lập công ty vào Quý III-2010

4.4 Tiến độ thực hiện dự án

 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư :

 Lập báo cáo phương án đầu tư trình các cấp có thẩm quyền phê duyệt chấp thuận chủ truơng giao làm chủ đầu tư dự án

 Ký hợp đồng hợp tác kinh và thành lập công ty cổ phần

 Liên hệ với địa phương và các cấp có thẩm quyền để xin chấp thuận địa điểm xây dựng, chủ trương đầu tư và cấp phép đầu tư.

 Lập quy hoạch tổng mặt bằng và xin phê duyệt tổng mặt bằng

 Khảo sát địa hình, địa chất công trình.

 Lập dự án đầu tư (Thuyết minh dự án + Thiết kế cơ sở).

 Thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư

 Giai đoạn thực hiện đầu tư :

 Làm các thủ tục để được giao đất, chuyển quyền sử dụng đất.

 Thiết kế kỹ thuật thi công.

 Lập dự toán, tổng dự toán công trình.

 Lập hồ sơ mời thầu, tổ chức xét thầu và phê duyệt kết quả đấu thầu các gói thầu xây dựng thi công xây lắp và mua sắm, lắp đặt thiết bị.

 Tổ chức thi công xây dựng các hạng mục công trình trong dự án.

 Nghiệm thu hoàn thành công trình, đưa vào sử dụng.

 Giai đoạn vận hành khai thác dự án.

 Bảo hành, bảo trì công trình theo luật định.

 Các mốc thời gian chính

 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư : Quý III-2010 đến Quý II/2011

 Giai đoạn thực hiện đầu tư : Quý III/2011 đến Quý IV/2013.(2,5 năm)

 Khởi công xây dựng : Tháng 07/2011

 Hoàn thành CT đưa vào sử dụng : Tháng 12/2013

TỔNG MỨC ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN

- Nghị định số 99/2007/NĐ- CP ngày 13/06/2007 của Chính phủ về việc Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;

- Thông tư số 05/2007/TT- BXD ngày 25/07/2007 của Bộ xây dựng về việc Hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;

- Quyết định số 411/2009/QĐ-BXD ngày 31/03/2010 của Bộ Xây dựng về việc công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2009;

- Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/09/2009 của Bộ Xây dựng về việc công bố định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình;

- Quyết định số 33/2004/QĐ-BTC ngày 12/04/2004 của Bộ trưởng bộ tài chính về việc ban hành Quy tắc, Biểu phí bảo hiểm xây dựng, lắp đặt;

- Thông tư số 33/2007/TT-BTC ngày 09/04/2007 của Bộ tài chính về việc hướng dẫn quyết toán dự án hoàn thành;

- Thông tư số 109/2000/TT-BTC ngày 13/11/2000 của Bộ tài chính về việc hướng dẫn chế độ thu, nộp và sử dụng lệ phí thẩm định đầu tư;

- Thông tư 130/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 Hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 và Nghị định số 124/2008/NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp;

- Thông tư số 30/2008/TT – BTC của bộ tài chính ngày 16 tháng 4 năm 2008 sửa đổi, bổ sung thông tư số 32/2007/TT-BTC ngày 9/4/2007 hướng dẫn thi hành nghị định số 158/2003/NĐ-CP ngày 10/12/2003, nghị định số 148/2004/NĐ-CP ngày 23/7/2004 và nghị định số 156/2005/NĐ-CP ngày 15/12/2005 của chính phủ quy định chi tiết thi hành luật thuế giá trị gia tăng và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thuế giá trị gia tăng.

5.2 Nội dung cấu thành tổng mức đầu tư dự án

Tổng vốn đầu tư được xác định trong dự án bao gồm : chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí giải phóng mặt bằng (bao gồm tiền sử dụng đất), chi phí quản lý dự án, tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác (không bao gồm lãi vay trong thời gian xây dựng), chi phí dự phòng, lãi vay trong thời gian xây dựng.

TMĐT = G XD + G TB + G GPMB + G QLDA + G TV + G K + G DP + G LV

 Chi phí xây dựng (G XD )

Kinh phí đầu tư xây dựng dự án bao gồm các khoản mục chính sau:

- Kinh phí đầu tư xây dựng phần kiến trúc đô thị: bao gồm phần ngầm (5 tầng) và phần thân toàn bộ khối trung tâm thương mại TM1 (30 tầng), TM2 (15 tầng), Khối đế hành lang (5 tầng) và Tòa tháp Dầu khí (102 tầng)

- Kinh phí đầu tư phần hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà bao gồm: Sân đường, cây xanh cảnh quan, Trạm biến áp, cấp và xử lý nước, vui chơi giải trí, thể dục thể thao……

Bảng 2.1 Bảng tổng hợp chi phí xây dựng

STT Khoản mục chi phí Giá trị dự toán sau thuế

I Phần kiến trúc đô thị 6.815.840.000.000

1.2 Phần hoàn thiện tầng ngầm 81.120.000.000

1.3 Phần cọc, móng, tường vây khác 585.000.000.000

2.4 Khối chung cư tháp chính 1.485.000.000.000

2.5 Khối chung cư tháp nhỏ 1.355.750.000.000

II Phần hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà 99.446.985.000

1 Hạ tầng kỹ thuật trong nhà 50.050.000.000

2 Hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà 49.396.958.000

 Chi phí thiết bị (G TB )

Bao gồm thiết bị đầu tư cho phần kiến trúc đô thị và thiết bị phần hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà.

Bảng 2.2 Bảng tổng hợp chi phí thiết bị

4 Khối chung cư tháp chính 297.000.000.000

5 Khối chung cư tháp nhỏ 271.150.000.000

II Thiết bị hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà 33.916.457.300

1 Thiết bị hạ tầng kỹ thuật trong nhà 25.025.000.000

2 Thiết bị hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà 8.891.457.300

 Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng (G GPMB ) bao gồm cả tiền sử dụng đất

- Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng bao gồm: Đền bù đất đai, hoa mầu, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, tái định cư….)

- Tiền sử dụng đất: Là tiền thuê đất dự án trong 50 năm: Căn cứ Quyết định số 57/2009/QĐ-UBND ngày 30/03/2009 về việc xác định đơn giá cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội thì Phí thuê đất dự án 1 năm với trường hợp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng với mục đích kinh doanh được tính bằng 0,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê Ở đây Giá đất để tính chi phí thuê đất được lấy bằng bình quân giá đất (theo quy định tại Bảng giá đất quy định tại Quyết định số 124/20009/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 của UBND thành phố Hà Nội) ở Vị trí 1 tại 3 con đường đi qua khu đất là đường Lê Quang Đạo, đường Yên Hòa đến Đại Mỗ (đoạn qua xã Mễ Trì), và đường Láng Hòa Lạc.

Bảng 2.3 Bảng chi phí đền bù giải phóng mặt bằng + tiền sử dụng đất

1 Chi phí thuê đất trong năm xây dựng 91.147.702.786

2 Chi phí đền bù GPMB ( tạm tính) 89.407.000.000

 Chi phí quản lý dự án (G QLDA )

Chi phí quản lý dự án là các khoản mục chi phí để tổ chức thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao đưa công trình vào khai thác sử dụng, bao gồm:

- Chi phí tổ chức lập báo cáo đầu tư, chi phí tổ chức lập dự án đầu tư hoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật;

- Chi phí tổ chức thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư;

- Chi phí tổ chức thi tuyển thiết kế kiến trúc;

- Chi phí tổ chức thẩm định dự án đầu tư, báo cáo kinh tế - kỹ thuật, tổng mức đầu tư; chi phí tổ chức thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán xây dựng công trình;

- Chi phí tổ chức lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;

- Chi phí tổ chức quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ và quản lý chi phí xây dựng công trình;

- Chi phí tổ chức đảm bảo an toàn và vệ sinh môi trường của công trình;

- Chi phí tổ chức lập định mức, đơn giá xây dựng công trình;

- Chi phí tổ chức kiểm tra chất lượng vật liệu, kiểm định chất lượng công trình theo yêu cầu của chủ đầu tư;

- Chi phí tổ chức kiểm tra và chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình;

- Chi phí tổ chức nghiệm thu, thanh toán, quyết toán hợp đồng; thanh toán, quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình;

- Chi phí tổ chức nghiệm thu, bàn giao công trình;

- Chi phí khởi công, khánh thành, tuyên truyền quảng cáo;

- Chi phí tổ chức thực hiện một số công việc quản lý khác.

Trong dự án này, chi phí quản lý dự án tính theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/09/2009 của Bộ Xây dựng về việc công bố định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình và được nhân với hệ số tư vấn nước ngoài dự kiến K=2

Chi phí quản lý dự án : 84.586.588.355 đồng

 Chi phí tư vấn (G TV )

Chi phí tư vấn trong dự án bao gồm các khỏan mục chi phí sau:

- Chi phí đo đạc, khảo sát địa chất, địa hình phục vụ lập dự án đầu tư xd

- Chi phí thi tuyển thiết kế kiến trúc

- Chi phí Thỏa thuận, cắm mốc tọa độ, xin chi giới đường đỏ, định vị công trình…

- Chi phí thiết kế Kỹ thuật công trình loại công trình cấp đặc biệt, thiết kế 3 bước (công trình đặc thù áp dụng K1=1,2, hệ số tư vấn nước ngoài giả định K2=3

- Chí phí thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công

- Chi phí thẩm tra tính hiệu quả và khả thi của dự án đầu tư

- Chi phí thẩm tra thiết kế

- Chi phí thẩm tra dự toán công trình

- Chi phí khoan khảo sát phục vụ thi công công trình

- Chi phí Lập HSMT, đánh gía HSDT thi công xây dựng

- Chi phí Lập HSMT, đánh gía HSDT cung cấp và lắp đặt thiết bị

- Chi phí giám sát thi công xây dựng

- Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị

- Chi phí kiểm tra chất lượng vật liệu, kiểm định chất lượng công trình

- Chi phí đánh giá chứng nhận sự phù hợp chất lượng xây dựng

- Chi phí lập định mức, đơn giá xây dựng công trình

- Chi phí quản lý chi phí đầu tư xây dựng (Tổng mức đầu tư, dự toán, định mức, đơn giá xây dựng công trình, hợp đồng…

- Chi phí lập, thẩm tra báo cáo đánh giá tác động môi trường

Các chi phí tư vấn đầu tư xây dựng công trình được tính theo Quyết định 957/QĐ-BXD 29/09/2009 của Bộ Xây dựng về việc công bố định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình; còn lại một vài chi phí khác căn cứ theo giá trị dự toán, hoặc ước lượng giá trị tạm tính theo kinh nghiệm.

Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: 924.883.067.000 đồng

Là các khỏan mục chi phí còn lại không thuộc các khỏan mục chi phí ở trên bao gồm :

- Chi phí rà phá bom mìn(25triệu/ha)

- Chi phí thí nghiệm cọc

- Chi phí khởi công, khánh thành bàn giao khai trương công trình

- Chi phí đào tạo chuyển giao công nghệ

- Chi phí quan trắc biến dạng công trình

- Chi phí đấu nối điện nước ngoài nhà

- Lệ phí thẩm định DAĐT

- Lệ phí thẩm định thiết kế cơ sở

- Chi phí Bảo hiểm công trình

- Phí thẩm định thiết kế kỹ thuật

- Phí thẩm định Tổng Dự toán

- Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán

Các chi phí trên được tính theo Thông tư 109/2000/TT-BTC ngày 13/11/2000 về việc hướng dẫn chế độ nộp, thu và sử dụng lệ phí thẩm định đầu tư, Thông tư 33/2007/TT-BTC ngày 09/04/2007 về hướng dẫn quyết toán dự án hòan thành, Quyết định số 33/2004/QĐ-BTC ngày 12/04/2004 của Bộ trưởng bộ tài chính về việc ban hành Quy tắc, Biểu phí bảo hiểm xây dựng, lắp đặt công trình Một số chi phí căn cứ theo giá trị dự toán, hoặc ước lượng giá trị tạm tính.

Bảng 2.4 Bảng tổng hợp chi phí khác

1 Chi phí rà phá bom mìn 986.000.000

2 Chi phí thí nghiệm cọc 7.040.000.000

3 Chi phí khởi công, khánh thành, bàn giao công trình

4 Chi phí đào tạo chuyển giao công nghệ 2.750.000.000

5 Chi phí quan trắc biến dạng công trình 6.050.000.000

6 Chi phí đấu nối điện nước ngoài nhà 2.750.000.000

7 Chi phí thẩm định dự án 283.250.000

8 Phí thẩm định thiết kế cơ sở 283.250.000

9 Chi phí bảo hiểm công trình 24.512.260.327

10 Phí thẩm định thiết kế kỹ thuật 449.391.439

11 Thẩm định tổng dự toán 326.830.138

13 Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán 1.346.004.000

 Chi phí dự phòng (G DP )

Do công trình có thời gian thực hiện đến 2 năm, do đó chi phí dự phòng được tính bằng 10% trên tổng chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác được tính theo công thức:

G DP % x (G XD + G TB + G GPMB + G QLDA + G TV + G K ) Chi phí dự phòng: 941.089.359.434 đồng

 Chi phí lãi vay (G LV )

Dự kiến vốn vay chiếm 30% Tổng vốn thực hiện dự án

Trên cơ sở đó dự án tính lãi vay trong thời gian xây dựng với lãi suất huy động vốn vay là r = 15%/năm, vay trong 3 năm xây dựng.

Chi phí lãi vay: 1.065.918.152.035 đồng

Bảng 2.5 Tổng hợp vốn đầu tư

TRÌNH CÁCH TÍNH GIÁ TRỊ DỰ TOÁN

3 Chi phí đền bù GPMB 180.554.702.786

5 Chi phí quản lý dự án 84.586.588.355

8 Lãi vay trong thời gian XD 1.065.918.152.035

9 Tổng hợp mức đầu tư 11.416.817.386.327

5.3 Nguồn vốn thực hiện dự án

Theo phương án tính toán sơ bộ ta có:

(Suất đầu tư/1m2 sàn xây dựng là : 27,78 Trđ/m2 sàn xd);

(Suất đầu tư xd + tb/1m2 sàn xây dựng là : 19,88 Trđ/m2 sàn xd);

 Cơ cấu vốn đầu tư dự kiến:

STT NGUỒN VỐN GIÁ TRỊ TỶ TRỌNG

 Lập kế hoạch huy động vốn theo tiến độ

Bảng 2.6 : Tổng hợp nhu cầu vốn từng năm Đơn vị tính : triệu đồng

STT Hạng mục Tổng cộng Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015

3 Chi phí thuê đất + Đền bù

4 Chi phí quản lý dự án + chi phí tư vấn + chi phí khác

6 Lãi vay trong thời gian xây dựng

XÉT TÍNH HIỆU QUẢ KINH TẾ CỦA DỰ ÁN

6.1 Phương pháp tính Để đánh giá khả năng đầu tư sinh lợi của dự án và làm cơ sở cho việc thẩm định, xét duyệt đưa dự án vào hoạt động, dự án dùng các phương pháp phân tích chủ yếu sau:

- Phương pháp tình giá trị hiện tại ròng (Net Present Value - NPV).

- Phương pháp tính tỷ suất thu hồi nội bộ (Internal Rate of Return - IRR).

- Phương pháp hoàn vốn (Pay back Method - T).

6.2 Các thông số đầu vào - đầu ra của dự án

6.2.1 Thông số đầu vào dự án

- Diện tích khu đất nghiên cứu : 64.964 m2

- Tổng diện tích sàn tầng hầm (5 tầng) : 203.500 m2

- Tổng diện tích sàn xd : 651.135 (không gồm tầng hầm)

- Vốn tự có chiếm : chiếm 15% Tổng vốn

- Vốn huy động khách hàng : chiếm 55% Tổng vốn

- Vốn vay : chiếm 30% Tổng vốn

- Lãi suất vay vốn : 14%/năm

- Thời gian vay trong xd : 3 năm

- Tổng mức đầu tư xây dựng công trình : 25.162,55 Tỷ đồng

- Suất đầu tư xây dựng, thiết bị (không bao gồm hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà):

- Suất đầu tư xây dựng, thiết bị (bao gồm hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà):

- Suất đầu tư xây dựng xây dựng toàn bộ công trình:

6.2.2 Thông số đầu ra dự án

- Tổng S kinh doanh chiếm khoảng 70% Tổng S sàn xd tương đương: 602.020 m2

 Diện tích kinh doanh tầng hầm để xe (tầng hầm 2, 3, 4, 5) chiếm 68% Diện tích sàn xây dựng tương đương: 110.704 m2

 Diện tích kinh doanh tầng hầm làm dịch vụ công cộng, thương mại, bảo tàng, công viên khoa học (tầng hầm 1) chiếm 70% diện tích sàn xây dựng: 28.490 m2

 Diện tích kinh doanh sàn khối đế hành lang chiếm 75% diện tích sàn xây dựng khối đế tương đương: 41.625 m2

 Diện tích kinh doanh sàn tháp Dầu khí 102 tầng chiếm 70% diện tích sàn xây dựng tương đương: 357.357 m2

 Diện tích kinh doanh sàn Trung tâm thương mại TM1, TM2 chiếm 75% diện tích sàn xây dựng tương đương: 63.844 m2

- Giá cho thuê kinh doanh sàn tầng hầm để xe (2,3,4,5) : 15

- Giá cho thuê kinh doanh sàn tầng hầm dịch vụ : 35

- Giá cho thuê kinh doanh sàn khối đế hành lang : 55

- Giá cho thuê kinh doanh sàn tháp 102 tầng : 50

- Giá cho thuê kinh doanh TT Thương mại TM1, TM2 :

- Tốc độ tăng giá cho thuê : 2% sau mỗi năm

- Thời gian trả nợ trong vận hành 7 năm, gốc trả đều vào cuối năm, lãi trả định kỳ được tính trên dư nợ gốc, r %.

6.3 Phương pháp xác định doanh thu – chi phí của dự án

6.3.1 Chi phí sản xuất kinh doanh dự án:

Bao gồm Chi phí khấu hao, chi phí hoạt động và chi phí lãi vay trong vận hành

6.3.1.1 Chi phí khấu hao: Theo khung khấu hao nhà nước quy định tại Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC của BộTrưởng Bộ tài chính ban hành ngày 12 tháng 12 năm 2003 Dự án tính

- Chi phí nhà cửa vật kiến trúc thời gian khấu hao : 50 năm

- Chi phí thiết bị thời gian khấu hao : 15 năm

- Chi phí ĐBGPMB, chi phí đất thời gian K.hao : 47 năm

- Chi phí QLDA, TVĐTXD, khác, DP, LV Tg K.hao : 10 năm

6.3.1.2 Chi phí Hoạt động: Bao gồm các khoản mục chi phí sau

- Chi phí điện nước dịch vụ công cộng dự kiến bằng 2% Doanh thu hoạt động cho thuê dịch vụ Tốc độ tăng theo tốc độ tăng doanh thu.

- Chi phí tiếp thị quảng cáo (chỉ tính cho 5 năm đầu vận hành) bằng 0,5% Doanh thu hoạt động cho thuê dịch vụ

- Chi phí sửa chữa bảo dưỡng thường xuyên bằng 1% Doanh thu hoạt động cho thuê dịch vụ

- Chi phí sửa chữa lớn (5 năm/lần) tốc độ tăng chi phí là 2% sau mỗi lần sửa chữa tính dự kiến chi phí mỗi lần sửa chữa bằng 1%*giá trị đầu tư thiết bị

- Chi phí trả lương hằng năm (tốc đô tăng lương 2% sau mỗi năm) Dự kiến

200 người, bình quân 8 trđ/người/tháng

- Chi phí bảo hiểm XH, KPCĐ tính trên mức lương cơ bản Dự án tạm tính lương tối thiểu là 730.000đ/tháng, tốc độ tăng lương tối thiểu 12% sau mỗi năm - hệ số lương cấp bậc bình quân mỗi cán bộ 2,69)

- Chi phí quản lý khác bằng 1% doanh thu hđ cho thuê dịch vụ

6.3.1.3 Chi phí lãi vay trong vận hành

- Thời gian trả nợ trong vận hành 7 năm, gốc trả đều vào cuối năm, lãi trả định kỳ được tính trên dư nợ gốc, lãi suất vay ngân hàng r = 15%

Bảng 2.7 Bảng tổng hợp chi phí SXKD

( đơn vị tính: triệu đồng)

STT Nội dung Tổng cộng

1 Chi phí khấu hao khối dịch vụ cho thuê 5.424.192

2 Chi phí giá thành chung cư tháp chính 2.645.927

3 Chi phí giá thành chung cư tháp nhỏ 2.415.633

4 Chi phí lãi vay trong vận hành 535.668

5 Chi phí điện, nước, dịch vụ 915.337

6 Chi phí tiếp thị, quảng cáo 42.519

7 Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng thường xuyên hoạt động cho thuê dịch vụ

8 Chi phí sửa chữa bảo dưỡng thường xuyên căn hộ 131.704

9 Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng máy móc, thiết bị ( dự kiến 10 năm/lần)

10 Chi phí trả lương cho bộ phận quản lý, phục vụ, bảo vệ hàng năm

12 Chi phí trả tiền thuê đất hàng năm 745.754

( Chi tiết xem Phụ lục 08 – kèm theo )

Theo thống kê trên thị trường bất động sản tại khu vực Hà Nội hiện nay, thì mức giá cho thuê văn phòng hạng A dự kiến trung bình khoảng 45USD/m2/tháng Do đó căn cứ các chỉ tiêu số liệu đầu vào và giá thị trường đầu ra của các dự án tại những khu vực lân cận trên địa bàn Hà Nội, dự án xác định giá cho thuê và doanh thu cụ thể như sau:

Các khoản Doanh thu dự kiến của dự án bao gồm:

6.3.2.1 Doanh thu từ hoạt động cho thuê sàn làm dịch vụ để xe (các tầng hầm

- Diện tích sàn kinh doanh dự kiến chiếm : 68% diện tích sàn xd

- Giá cho thuê dự kiến : 15 USD/m2/tháng

- Công suất khai thác với dịch vụ cho thuê là: 70% năm vận hành đầu tiên, 75% năm vận hành thứ 2, 80% năm vận hành thứ 3, 90% năm vận hành thứ 4,5,6 Từ năm thứ 7-năm thứ 24 đạt 95% năm, và đạt 100% công suất khai thác ở các năm còn lại

- Tốc độ tăng giá cho thuê dự kiến : Tăng 2% sau mỗi năm

6.3.2.2 Doanh thu từ hoạt động cho thuê sàn làm dịch vụ công cộng, thương mại, bảo tàng, công viên khoa học (tầng hầm 1)

- Công suất khai thác với dịch vụ cho thuê: như phần 2.1

6.3.2.3 Doanh thu từ hoạt động cho thuê sàn Khối đế hành lang làm trung tâm dịch vụ, thương mại (5 tầng)

6.3.2.4 Doanh thu từ hoạt động cho thuê sàn Tháp dầu khí làm Văn phòng làm việc, trung tâm tài chính ngân hàng, trung tâm thông tin truyền thông (102 tầng)

6.3.2.5 Doanh thu từ hoạt động cho thuê sàn Trung tâm thương mại TM1,

TM2 làm siêu thị, cửa hàng, dịch vụ thương mại (30 tầng)

Bảng 2.8 Tổng hợp Doanh thu của dự án

(đơn vị tính: triệu đồng)

STT Nội dung Doanh thu

II Doanh thu tầng nổi 98.719.563

1 Doanh thu cho thuê kinh doanh TTTM, dịch vụ khối đế hành lang

2 Doanh thu kinh doanh văn phòng 32.807.201

3 Doanh thu kinh doanh khách sạn 14.786.899

4 Doanh thu bán chung cư tháp chính 3.618.266

5 Doanh thu bán chung cư tháp nhỏ 3.625.446

( Chi tiết xem Phụ lục 07 kèm theo )

6.4 Các chỉ tiêu phân tích dự án

6.4.1 Chỉ tiêu đánh giá tiềm lực của doanh nghiệp

Tổng vốn đầu tư của dự án: 11 416 817 triệu đồng

Vốn tự có : 7 991 772 triệu đồng

+ Vốn chủ sở hữu : 1 712 522,600 triệu đồng

+ Vốn huy động : 6 279 249, 400 triệu đồng

Hệ số vốn tự có so với vốn đi vay:

Tỷ trọng vốn tự có trong tổng vốn đầu tư:

Ta thấy dự án này có khả năng độc lập về tài chính, doanh nghiệp có khả năng tự chủ về vốn Dự án có thể tránh rủi ro trong quá trình huy động vốn.

6.4.2 Chỉ tiêu thu nhập thuần của dự án

 Tỷ suất chiết khấu của dự án

Với lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư là 12%/năm, lãi suất đi vay là 15%/năm ta tính được tỷ suất chiết khấu như sau:

Vốn tự có x Lợi nhuận kỳ vọng + Vốn vay x Lãi suất vốn vay r Tổng số vốn

 Thu nhập thuần của dự án:

(Trong đó CFi là dòng tiền chiết khấu của năm thứ i) Dựa vào bảng tính NPV của dự án (xem phụ lục 10), ta tính được:

Kết luận: NPV > 0 nên dự án được chấp nhận Ta thấy NPV của dự án là khá lớn, tức là chủ đầu tư thu được lợi tức lớn hơn chi phí mà mình bỏ ra.

6.4.3 Tỷ suất hoàn vốn nội tại ( IRR)

Ta sử dụng phương pháp nội suy để tính IRR của dự án:

Ta tính được IRR của dự án

Ta thấy: IRR > r (= 13,795%), nên dự án được chấp nhận.

6.4.4 Thời gian thu hồi vốn đầu tư

Dựa vào bảng tính thời gian thu hồi vốn đầu tư (xem phụ lục 11) ta tính được thời gian thu hồi vốn đầu tư là: 7 năm 9 tháng kể từ khi dự án được khởi công xây dựng.

ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY LẮP DẦU KHÍ VIỆT

7.1 Các kết quả đạt được

Xét về mặt tổng thể, dự án được đánh giá có tính khả thi cao, mang tầm cỡ quốc tế trên địa bàn Hà Nội Dự án Tháp Dầu Khí Việt Nam đã xây dựng hình ảnh, thương hiệu cho ngành dầu Khí nói chung và cho Tập đoàn Dầu Khí Quốc Gia nói riêng.

Dự án xây dựng xong sẽ cung cấp cho các công ty trong nước và ngoài nước thêm một địa điểm làm việc, nghỉ ngơi theo các tiêu chuẩn quốc tế, đáp ứng nhu cầu cấp thiết về văn phòng và trung tâm thương mại dịch vụ cho thuê với lượng diện tích lớn (khoảng 602.020 m2), góp phần duy trì những lợi thế và môi trường đầu tư, phát triển kinh tế, xã hội.

Lợi nhuận ròng sau khi dự án kết thúc dự kiến đạt được 1.246.245 triệu đồng/năm

Giá trị hiện tại ròng ( NPV) là 112.684 triệu đồng > 0

Suất thu lợi nội tại ( IRR) là 17,03% /năm > 13,795% /năm (tỷ lệ chiết khấu r năm)

Dự án đóng góp vào nguồn thu của ngân sách nhà nước với giá trị 122.363 tỷ đồng, tạo ra công ăn việc làm cho người lao động Việt Nam, góp phần trực tiếp cho sự phát triển kinh tế đất nước và đóng góp gián tiếp cho sự bình ổn xã hội.

Dự án đạt được những ưu điểm trên là nhờ:

- Chủ đầu tư đã tuân thủ tương đối đầy đủ các bước trong quá trình phân tích tài chính dự án KD BĐS và thực hiện dựa trên các văn bản Pháp luật hiện hành.

- Nhu cầu huy động vốn hợp lý, kế hoạch huy động phù hợp với tiềm lực tài chính của chủ đầu tư.

- Trong quá trình phân tích tài chính, sử dụng số liệu chính xác, chú ý tới giá trị thời gian của tiền và ảnh hưởng của các nhân tố như lạm phát, trượt giá dẫn tới các chỉ tiêu tài chính có độ chính xác và an toàn cao.

BẢNG TỔNG HỢP CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ - TÀI CHÍNH

STT CÁC CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH Đơn vị TRỊ SỐ

1 Tổng mức đầu tư (có lãi vay trong xây dựng) Triệu đồng 11.417.901

2 Thời gian tính toán dự án (kể cả 3 năm xây dựng) năm 50

3 Tổng doanh thu trước thuế Triệu đồng 396.793.790

4 Tổng chi phí sản xuất kinh doanh trước thuế Triệu đồng 57.608.256

5 Tổng lợi nhuận ròng (47 năm) Triệu đồng 254.389.150

6 Lợi nhuận ròng bình quân Triệu đồng 5.087.783

7 Mức doanh lợi vốn đầu tư (= LN bq năm/ Vđt) 23,48%

8 Tỉ lệ lợi nhuận và doanh thu (= LN bq năm/ DT bq năm) 64,11%

9 Lãi suất tối thiểu chấp nhận được 14,00%

10 Giá trị hiện tại NPV Triệu đồng 112,684

11 Suất thu lợi nội tại IRR 17,03%

Thời gian hoàn vốn không chiết khấu (nhờ lợi nhuận và khấu hao) - không kể năm xd

13 Thời gian hoàn vốn có chiết khấu 16 năm 6 tháng

(Chi tiết tính toán xem Phụ lục đính kèm)

7.2 Những hạn chế còn tồn tại

Bên cạnh những thành quả đạt được Dự án vẫn còn những mặt hạn chế như :

- Do dự án được thiết kế với quy mô lớn, cao tầng ( 79 tầng ) do đó về mặt kết cấu phải có nhiều cột lớn, trụ lớn để có thể nâng đỡ được khối lượng lớn của tòa nhà nên tỷ lệ Diện tích Kinh doanh / Tổng diện tích sàn là nhỏ dẫn đến Hiệu quả kinh tế của tòa nhà không cao.

- Dự án đầu tư với quy mô hoành tráng, tập trung nhiều vào hình ảnh và quảng bá thương hiệu do đó Tổng mức Đầu tư lớn nên hiệu quả của dự án không cao

- Quá trình phân tích tài chính dự án mới sử dụng 3 chỉ tiêu phân tích là NPV, IRR và PP do đó chưa đánh giá hết được các khả năng rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện dự án.

- Quá trình phân tích không phân tích đến độ nhạy của dự án.

Từ những mặt hạn chế đó, chúng ta có thể đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế của dự án như:

- Trong quá trình lập dự án, Xây dựng nhiều phương án từ đó lựa chọn một phương án thiết kế công trình thật tiết kiệm nhằm giảm Tổng mức đầu tư dự án và tăng diện tích sàn kinh doanh, nhằm mục đích tăng hiệu quả kinh tế dự án mà vẫn không làm mất đi hình ảnh, thương hiệu mà Dự án mang lại.

- Nâng cao công tác quảng bá thông tin về Dự án nhằm thu hút vốn đầu tư từ các đối tác trong và ngoài nước cùng tham gia hợp tác đầu tư dự án nhằm mục đích tăng khả năng huy động vốn từ đó giảm nguồn vốn vay, giảm lãi vay trong quá trình Xây dựng , nâng cao hiệu quả kinh tế của Dự án.

- Xây dựng phương án kinh doanh, chiến lược kinh doanh hợp lý nhằm thu hút vốn đầu tư từ khách hàng để giảm nguồn vốn vay thương mại.

- Tăng cường tìm kiếm nguồn vốn vay ưu đãi cho dự án.

- Trong quá trình chuẩn bị đầu tư và xây dựng, tập trung mọi nguồn lực ( vốn, nhân lực, máy móc, công nghệ … ) nhằm mục đích thi công công trình trong thời gian nhanh nhất , đảm bảo tiến độ và chất lượng công trình , giảm thiểu các chi phí phát sinh Thời gian xây dựng ngắn sẽ giảm được lãi suất nguồn vốn vay, nâng cao hiệu quả sử dụng đồng vốn để nâng cao hiệu quả kinh tế cho dự án.

- Trong quá trình khai thác vận hành dự án, giảm các chi phí hoạt động bằng cách nâng cao hiệu quả công tác quản lý của Ban Quản lý dự án từ đó tiết kiệm được chi phí, giảm chi phí sản xuất kinh doanh.

- Thực hiện công tác đánh giá tốt hơn bằng cách sử dụng thêm các chỉ tiêu để nâng cao tính chính xác của các dữ liệu, dự đoán được các tình huống có thể xảy ra trong quá trình thực hiện dự án, từ đó đưa ra các phương án giảm thiểu rủi ro cho dự án cũng như cho chủ đầu tư.

CHƯƠNG III GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS TẠI TỔNG CÔNG TY

CỔ PHẦN XÂY LẮP DẦU KHÍ VIỆT NAM

ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY LẮP DẦU KHÍ VIỆT NAM

Phát triển Tổng công ty Cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam ( PVC) trên cơ sở phát huy thế mạnh là một thành viên của Tập đoàn kinh tế hàng đầu đất nước – Tập đoàn Dầu khí quốc gia Việt Nam

Phát huy tối đa các nguồn lực sẵn có của PVC, tranh thủ sự hỗ trợ của Tập đoàn Dầu khí quốc gia Việt Nam và hợp tác chặt chẽ với các đối tác trong và ngoài nước để tạo bước đột phá phát triển, tạo ra lợi thế cạnh tranh trong thị trường trong nước và quốc tế.

- Phát triển PVC theo mô hình đa sở hữu hoạt động theo mô hình Công ty mẹ

- Công ty con có ngành nghề đa dạng lấy các dự án trong ngành dầu khí là mục tiêu để hoạt động.

- Tăng nhanh tỷ trọng sản xuất công nghiệp.

- Tập trung trọng tâm vào xây lắp các dự án có tỷ trọng chất xám lớn và công nghệ cao.

- Tăng dần quy mô các dự án làm tổng thầu EPC

- Năm 2015 PVC trở thành Tập đoàn công nghiệp – xây dựng số 1 Việt Nam và là một trong ba thương hiệu xây lắp dầu khí lớn nhất Đông Nam Á.

- Năm 2025 PVC sẽ lọt vào danh sách 20 nhà thầu lớn nhất thế giới trong ngành xây lắp dầu khí

Phấn đấu đạt tốc độ tăng trưởng chung:

Mục tiêu cụ thể từng lĩnh vực như sau

 Lĩnh vực xây lắp các công trình dầu khí

-Xây lắp các công trình dầu khí trên biển: tập trung đầu tư cơ sở vật chất và con người, đẩy mạnh phát triển dịch vụ xây lắp các công trình dầu khí trên biển.

Mục tiêu đến năm 2015 chiếm lĩnh trên 60% thị phần dịch vụ sửa chữa và bảo dưỡng các giàn khoan khai thác, khoảng 40% thị phần lắp đặt, tháo dỡ giàn khoan khai thác và thu dọn mỏ, đủ năng lực để triển khai lắp đặt đường ống dẫn dầu và khí tại Việt Nam Từ 2016 trở đi bắt đầu thực hiện các dịch vụ này tại các nước trong khu vực và quốc tế.

-Xây lắp các nhà máy chế biến dầu khí và công nghiệp khí điện : PVC có đủ năng lực làm tổng thầu EPC hoặc là đơn vị chủ lực trong tổ hợp nhà thầu EPC đảm nhiệm thực hiện xây lắp nhà máy chế biến dầu khí và các dự án công nghiệp Khí Điện Đến năm 2015 thị phần của PVC trong các dự án lọc hóa dầu và công nghiệp Khí Điện tại Việt Nam đạt trên 40% và từ 2020 PVC sẽ tham gia vào thị trường EPC các dự án lọc hóa dầu, công nghiệp Khí Điện quốc tế.

-Xây lắp hệ thống tàng trữ và vận chuyển các sản phẩm dầu khí : tiếp tục củng cố năng lực để khẳng định là tổng thầu EPC số một Việt Nam trong các công trình bể chứa dầu thô và các sản phẩm dầu khí Mục tiêu đến 2015 , PVC chiếm lĩnh trên 70% thị phần kho cảng xăng dầu và LPG tại Việt Nam Từ 2016 trở đi PVC thực hiện thành công các dự án kho cảng LPG hoặc kho xăng dầu, dầu thô ở nước ngoài.

 Lĩnh vực cơ khí lắp đặt, chế tạo thiết bị dầu khí, phát triển căn cứ dịch vụ

Tập trung đầu tư cơ sở vật chất để đẩy mạnh phát triển cơ khí lắp đặt, chế tạo thiết bị dầu khí, trở thành ngành nghề kinh doanh chiếm tỷ trọng lớn trong doanh thu hàng năm của PVC Mục tiêu cụ thể đối với lĩnh vực cơ khí chế tạo dầu khí như sau :

- Xây dựng cảng biển gắn liền với căn cứ dịch vụ và chế tạo thiết bị dầu khí tại khu công nghiệp dịch vụ dầu khí Tiền Giang.

- Từng bước làm chủ công nghệ chế tạo giàn khoan, giàn khai thác, đặc biệt là chế tạo chân đế giàn khoan với độ sâu trên 110m nước.

- Xây dựng cơ sở vật chất và con người để phát triển công nghiệp đóng tàu và sửa chữa tàu phục vụ cho các hoạt động dầu khí Đến năm 2015 đóng được các tàu dầu khí loại lớn ( tàu chở sản phẩm dầu trên 30.000DWT , tàu chở dầu thô trên 100.000DWT)

- Sản xuất kết cấu thép phi tiêu chuẩn đạt 20.000 tấn/năm, đáp ứng nhu cầu tiêu thụ trong lĩnh vực cơ khí chế tạo và 50% phần kết cấu thép của các nhà máy chế biến dầu khí tại Việt Nam

 Lĩnh vực đầu tư khu công nghiệp, căn cứ dịch vụ dầu khí

Tập trung đầu tư để khai thác có hiệu quả các khu công nghiệp, đặc biệt là các khu công nghiệp phục vụ cho ngành Dầu khí Phấn đấu đến 2015, quản lý và vận hành hiệu quả trên 2000ha khu công nghiệp

 Lĩnh vực xây lắp nhà cao tầng và đầu tư bất động sản Đến năm 2015 trở thành một trong những nhà thầu lớn nhất tại Việt Nam trong lĩnh vực xây lắp nhà cao tầng, đặc biệt là các loại nhà sử dụng kết cấu thép, doanh thu đạt 10% tổng doanh thu của PVC Tham gia đầu tư phát triển một số khu đô thị mới có hiệu quả để tăng hiệu suất sử dụng vốn và nguồn lực Đến năm 2015 doanh thu từ lĩnh vực KD BĐS chiếm từ 5 – 10% tổng doanh thu hàng năm củaPVC.

MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CỦA PVC

2.1 Các giải pháp liên quan đến những yếu tố thuộc môi trường kinh tế vĩ mô 2.1.1 Áp dụng tiến bộ khoa học – kỹ thuật

Các hoạt động đầu tư tại thành phố phải đi theo trào lưu công nghiệp hóa, hiện đại hóa nền kinh tế Bởi vậy, mục tiêu cần đề ra cho công tác lập dự án là phải tìm hiểu, đi sát với quá trình phát triển của khoa học - công nghệ để từ đó có thể dự đoán hết được những rủi ro của dự án đầu tư có thể xảy ra do sự tiến bộ của khoa học kỹ thuật gây ra.

Dự án áp dụng kỹ thuật – công nghệ cao sẽ tiết kiệm được thời gian thực hiện dự án, với độ chính xác và an toàn cao, nâng cao chất lượng dự án, đảm bảo uy tín, thương hiệu cho chủ đầu tư và quan trọng nhất là nâng cao hiệu quả kinh tế, giúp quá trình phân tích tài chính diễn ra được dễ dàng và thuận lợi hơn với độ chính xác cao hơn.

Hoạt động phân tích tài chính cũng cần áp dụng khoa học kỹ thuật, sử dụng những phần mềm tính toán hiện đại, có độ chính xác cao, rút ngắn thời gian tính toán, tiết kiệm thời gian và chi phí cho hoạt động phân tích từ đó rút ngắn thời gian lập dự án đầu tư, nhanh chóng đưa dự án vào thực hiện nếu khả thi và nhanh mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư.

2.1.2 Chú trọng đến các yếu tố kinh tế

Chức năng của đầu tư là phải sinh lời và bảo toàn nguồn vốn Do đó trước lúc đầu tư để đảm bảo thực hiện tốt chức năng trên, cần phải từng bước xem xét những rủi ro có thể xảy ra đối với dự án đầu tư trên cơ sở xem xét, đánh giá khả năng tăng trưởng GDP – GNP trong khu vực, tình hình lạm phát, lãi suất, tiền lương bình quân, tỷ giá hối đoái, những lợi thế so sánh của khu vực so với những nơi khác. Mục đích của khâu phân tích tài chính là nhằm đánh giá dự án từ quan điểm của toàn bộ nền kinh tế nhằm xác định xem việc thực hiện dự án có cải thiện được tình hình kinh tế, có mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư hay không.

Do đó trong quá trình phân tích tài chính, cần quan tâm tới các yếu tố kinh tế và xem xét tác động của chúng tới dự án, từ đó đánh giá chính xác được biến động của các chỉ tiêu để đưa ra các biện pháp có nên thực hiện dự án hay không, nếu thực hiện thì phải có giải pháp giảm thiểu rủi ro như thế nào để vẫn đảm bảo được lợi nhuận cho chủ đầu tư.

2.1.3 Thực hiện việc phân tích tài chính theo đúng chính sách, pháp luật của Nhà nước

Chiến lược đầu tư có sự chi phối từ chính sách của Nhà nước Bởi vậy trong suốt quá trình hoạt động đầu tư đều phải bám sát theo những chủ trương và sự hướng dẫn của Nhà nước.

Công tác phân tích tài chính phải được dựa trên căn cứ là các văn bản pháp luật để đảm bảo tính logic, chặt chẽ trong suốt quá trình thực hiện, từ đó mới có sức thuyết phục cao đối với chủ đầu tư và những người phê duyệt dự án.

2.2 Các giải pháp liên quan đến các yếu tố thuộc môi trường kinh tế vi mô

2.2.1 Đánh giá các vấn đề tài chính của đơn vị

Chuyên viên thẩm định phải xem xét tình hình tài chính của doanh nghiệp có lành mạnh và vững chắc không ? Để đánh giá điều này dựa trên các nhóm sau :

Nhóm 1 : Khả năng thanh toán

Tỷ số thanh toán hiện thời = ( TS LĐ + ĐT ngắn hạn) / Nợ ngắn hạn

Tỷ số thanh toán nhanh = (( TS LĐ + ĐT ngắn hạn ) – Tồn kho ) / nợ ngắn hạn

Nhóm 2 : Các tỷ số về cơ cấu vốn Được sử dụng để đo lường khả năng góp vốn của chủ doanh nghiệp hay phản ánh mức độ tự chủ tài chính của doanh nghiệp Nhóm tỷ số này bao gồm :

Tỷ số nợ = Tổng nợ / Tổng tài sản

Khả năng tự chủ tài chính = Vốn tự có / Tổng vốn

Nhóm 3 : Các tỷ số về hoạt động Đo lường khả năng điều hành và hoạt động của doanh nghiệp hay đánh giá việc sử dụng tài sản của doanh nghiệp, bao gồm các tỷ số :

Vòng quay tồn kho = Doanh thu / Tồn kho

Kỳ thu tiền bình quân = ( Khoản phải thu x 360 ) / Doanh thu

Hiệu suất sử dụng TSCĐ = Doanh thu / TSCĐ

Vòng quay vốn = Doanh thu / Tổng tài sản

Nhóm 4 : Các tỷ số sinh lời Được sử dụng để đo lường hiệu năng quản trị doanh nghiệp hay nó là đáp số cuối cùng để đánh giá hoạt động, chính sách mà doanh nghiệp áp dụng.

Doanh lợi tiêu thụ = Lãi ròng / Doanh thu

Doanh lợi trên tài sản ( ROA) = Lãi ròng / Tổng vốn

Doanh lợi trên vốn tự có ( ROE) = Lãi ròng / Vốn tự có

Như vậy, người phân tích tài chính phải là người có đủ năng lực và trình độ để đánh giá tiềm lực của doanh nghiệp và phân tích một các chính xác các thông số của dự án.

2.2.2 Sử dụng đầy đủ và linh hoạt các chỉ tiêu phân tích tài chính Đây là nội dung rất quan trọng trong dự án đầu tư, là cơ sở ra quyết định đầu tư, xin tài trợ vốn, vay vốn Vì vậy, để công tác phân tích tài chính đạt được tính chính xác cao vần bổ sung một số vấn đề như sau :

Trong nghiên cứu tài chính thì cần xác định tỷ suất chiết khấu theo đúng các luận chứng kinh tế kỹ thuật

Các chỉ tiêu phân tích hiệu quả tài chính trong các dự án vẫn chưa đầy đủ. Qua nghiên cứu một số dự án được lập tại Công ty có thể thấy rằng các chỉ tiêu về mặt tài chính rất được chú trọng như: NPV, IRR, T Nhưng với một số dự án thì các chỉ tiêu này chưa đủ để đánh giá chính xác tính khả thi của dự án Ngoài 3 chỉ tiêu trên cần bổ sung thêm một số chỉ tiêu phân tích quan trọng khác như: chỉ tiêu lợi ích chi phí (B/C), chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư (RR), vòng quay vốn lưu động, điểm hòa vốn,…nhằm đảm bảo tính khả thi của dự án Ngoài ra, khi phân tích tài chính Công ty cần tính toán thêm các chỉ tiêu đánh giá tiềm lực tài chính của dự án như: hệ số vốn tự có so với vốn vay, tỷ trọng vốn tự có so với tổng vốn đầu tư,… phân tích để đảm bảo khả năng huy động vốn cũng như tiềm lực tài chính cho dự án, đảm bảo tính khả thi của dự án.

2.2.3 Nâng cao chất lượng công tác thu thập thông tin và xử lý số liệu

Thông tin có vai trò rất quan trọng trong mọi hoạt động của sản xuất kinh doanh đặc biệt là trong hoạt động kinh doanh BĐS vì BĐS là tài sản có giá trị lớn và thời gian đầu tư dài Nếu không thu thập thông tin chính xác và dự báo thì BĐS sẽ gặp nhiều rủi ro.

Định dạng
Số trang	94
Dung lượng	1,14 MB