Một trong những vấn đề quan trọng để xây dựng và hoàn thiện khung chính sách, pháp luật về nhà ở xã hội (NƠXH) đó là phải làm rõ mục tiêu của chính sách này cũng như vai trò, trách nhiệm của các chủ thể trong việc đầu tư xây dựng NƠXH. Bài viết này sẽ tìm hiểu kinh nghiệm của một số quốc gia về chính sách NƠXH. Từ đó, tác giả sẽ đưa ra một số luận cứ, nhằm xác định rõ ai nên là người chịu trách nhiệm chính cho việc phát triển NƠXH ở Việt Nam, và đưa ra một số giải pháp vĩ mô mang tính định hướng cho việc hoàn thiện pháp luật về NƠXH.
BÁO CÁO NHÀ Ở XÃ HỘI VIỆT NAM 2023 LỜI MỞ ĐẦU Việt Nam đạt mốc 100 triệu dân vào năm 2023, trở thành quốc gia đông dân thứ khu vực ASEAN, sau Indonesia Philippines xếp thứ 15 toàn giới Trong đó, tỷ lệ thị hóa nước tăng từ 20% năm 1993 lên gấp đôi vào năm 2022 với tỷ lệ 41,7% Q trình thị hóa nhanh chóng góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, làm gia tăng khoảng cách giàu nghèo Giá nhà Việt Nam cao khoảng 20 lần so với thu nhập bình quân đầu người hàng năm, khiến người Việt Nam ngày khó sở hữu nhà Thực trạng đặt yêu cầu phải có giải pháp tái cân bằng, cụ thể phát triển nhà xã hội(*) công cụ bảo đảm an sinh xã hội thúc đẩy tính bền vững thị trường bất động sản Từ đó, đất nước có sáng kiến để thực hóa mục tiêu giúp người dân cải thiện chất lượng sống, tiêu biểu như: Đề án xây dựng triệu đơn vị nhà xã hội, nhà cơng nhân; gói tín dụng 120.000 tỷ đồng phát triển dự án nhà xã hội, nhà công nhân; sửa đổi Luật Nhà 2014 để bổ sung nhiều sách thơng thống ưu đãi hấp dẫn; sách khác có liên quan để thúc đẩy phát triển nhà xã hội Tính đến Q1 2023, Việt Nam hoàn thành 301 dự án nhà xã hội đô thị dự án nhà công nhân khu công nghiệp, với tổng quy mô gần 156.000 Khoảng 401 dự án chuẩn bị xây dựng, với tổng quy mô khoảng 454.000 Tuy nhiên, nguồn cung loại hình nhà chưa đáp ứng đầy đủ so với nhu cầu Theo khảo sát Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà xã hội cho công nhân thu nhập thấp khu công nghiệp khoảng 2,4 triệu cho giai đoạn 2021 – 2030 Cụ thể, tính hết nguồn cung hồn thành hữu nguồn cung tương lai thị trường thiếu triệu căn, tương đương với 51% tổng nhu cầu Để cập nhật đến Quý Khách hàng Độc giả diễn biến nhất, khám phá hội tiềm lĩnh vực thiếu nguồn cung này, Cushman & Wakefield xin giới thiệu ấn phẩm nghiên cứu mới: NHÀ Ở CHO MỌI NGƯỜI Chúng hy vọng ấn phẩm giúp Quý Khách hàng Độc giả bắt kịp chuyển động thị trường Việt Nam Trang Bùi Tổng Giám Đốc, Việt Nam bui.trang@cushwake.com A HOME NHÀ Ở CHO MỌI NGƯỜI NỘI DUNG CHÍNH 01 Sơ Lược Thị Trường 02 Một Số Thị Trường Tham Khảo Trong Khu Vực 03 Luật & Nghị Định TUYÊN BỐ MIỄN TRỪ TRÁCH NHIỆM Thông tin Cushman & Wakefield cung cấp dự thảo sửa đổi năm 2023 nhằm mục đích tham khảo Công ty không đảm bảo tính xác, đầy đủ hợp lệ thông tin dự thảo sửa đổi năm 2023 sửa đổi năm 2023 định dạng dạng Dự thảo chưa Chính phủ phê duyệt thức Tất tuyên bố dựa kế hoạch khơng có hiệu lực tài liệu dự thảo phê duyệt Do đó, sách quan điểm thay đổi lúc mà khơng cần thông báo trước FOR ALL CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG CHÍNH SƠ LƯỢC THỊ TRƯỜNG Trong năm qua, phủ Việt Nam có sáng kiến để thực hóa mục tiêu giúp người dân cải thiện chất lượng sống, tiêu biểu như: Đề án xây dựng triệu đơn vị nhà xã hội, nhà cơng nhân; gói tín dụng 120.000 tỷ đồng phát triển dự án nhà xã hội, nhà công nhân; sửa đổi Luật Nhà 2014 để bổ sung nhiều sách thơng thống ưu đãi hấp dẫn; sách khác có liên quan để thúc đẩy phát triển nhà xã hội Tính đến đầu năm 2023, Việt Nam hồn thành 301 dự án nhà xã hội đô thị dự án nhà công nhân khu công nghiệp, với tổng quy mô gần 156.000 Khoảng 401 dự án chuẩn bị xây dựng, với tổng quy mô khoảng 454.000 Tuy nhiên, nhu cầu loại hình nhà chưa đáp ứng đầy đủ Theo khảo sát Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà xã hội cho công nhân thu nhập thấp khu công nghiệp khoảng 2,4 triệu cho giai đoạn 2021 – 2030 Cụ thể, nguồn cung hoàn thành hữu nguồn cung tương lai đáp ứng khoảng 20 – 30% tổng nhu cầu Thơng thường, mơ hình nhà xã hội Việt Nam xây dựng hai hình thức: hộ nhà HÌNH 1: gắn liền với đất Đối với hộ có ba loại diện tích tương ứng với số phịng ngủ, đó, hộ phịng ngủ rơi vào khoảng 46 m2, hộ đến phịng ngủ có nhiều diện tích 46-51-57-69 m2 Đối với nhà liền thổ xây từ đến tầng diện tích đất khoảng 50 đến 75 m2 Nhà xã hội xếp vào nhóm bất động sản ưu tiên, vậy, khơng phải tất người dân mua sở hữu nhà xã hội Cụ thể, nhà xã hội xây dựng chủ yếu hướng đến an sinh xã hội cho nhóm hộ gia đình có thu nhập thấp, nhóm cơng nhân khu cơng nghiệp nhóm người có cơng với cách mạng Đa phần dự án nhà xã hội phát triển chủ đầu tư nước Một số chủ đầu tư điển hình kể đến HUD Việt Nam, BIC Việt Nam Him Lam khu vực phía bắc Khu vực miền trung có Xuân Phú Hải, Saigon Invest Group Vicoland; Và phía nam có Nam Long, Hồng Qn Sacomreal nhiều chủ đầu tư khác TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở XÃ HỘI Nguồn: Bộ Xây Dựng Việt Nam Lưu ý: Số liệu ước tính dựa liệu thu thập từ Bộ Xây Dựng dành cho mục đích tham khảo CÁC TỈNH THÀNH CÓ CHỈ TIÊU NHÀ Ở XÃ HỘI CAO NHẤT – TẦM NHÌN ĐẾN NĂM 2030 TỈNH/THÀNH PHỐ TỔNG NHU CẦU (CĂN) CHỈ TIÊU (CĂN) TP HCM 345,388 69,750 Bình Dương 115,836 86,877 Long An 310,000 71,250 Bình Phước 84,489 44,243 Hà Nội 136,000 56,250 Bắc Ninh 128,327 72,185 Bắc Giang 99,928 74,946 Hưng Yên 56,700 42,525 Nghệ An 77,750 39,895 Hải Phòng 52,700 33,476 Nguồn: Bộ Xây Dựng Việt Nam Lưu ý: Số liệu ước tính dựa tình hình thực tế dự án nhà xã hội công bố Điều bao gồm dự án công bố số lượng tổng số hộ KHN PHÁP LÝ & CHÍNH SÁCH QUAN HỆ ĐỐI TÁC CƠNG TƯ ĐẦU TƯ & TÀI CHÍNH TIẾN BỘ CÔNG NGHỆ CƠ SỞ HẠ TẦNG VÀ TIỆN ÍCH CỘNG ĐỒNG TÍNH BỀN VỮNG HIỆU QUẢ THIẾT KẾ & THI CƠNG THỊ TRƯỜNG THAM KHẢO CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI CỦA HỒNG KƠNG Chính phủ Hồng Kông áp dụng chiến lược “Long Term Housing Strategy” (“LTHS” – Chiến Lược Nhà Ở Xã Hội Dài Hạn) nhằm tạo thúc đầu nguồn cung cho nhà xã hội, chiến lược LTHS tập trung vào yếu tố: (i) cung cấp lựa chọn thuê nhà nguồn cung hữu; (ii) tăng lượng sở hữu nhà xã hội qua nguồn cung hữu phát triển nguồn cung tương lai; (iii) quy định nguồn cung đất nguồn cầu nhằm ổn định công / tư hữu tài sản thị trường nhà Thêm vào đó, nhà xã hội Hồng Kơng thiết kế với tỷ lệ quy định bếp/nhà vệ sinh khơng gian sống/sinh hoạt tính tốn kỹ lưỡng nhằm linh hoạt việc phân chia phòng thống khí Đáng ý, chiến lược LTHS lần cập nhật 2018 đẩy mạnh tỷ lệ sở hữu công / tư nguồn cung nhà từ 60:40 thành 70:30, với mục tiêu đạt 301,000 nhà xã hội giai đoạn 2023-24 đến 2032-33 Hồng Kông đẩy mạnh tỷ lệ công/tư nhà mức 70:30 tổng nguồn cung nhằm đảm bảo nguồn đầu tư cho dự án nhà xã hội Trong đó, thị trường Việt Nam chưa có quy định cụ thể tỷ lệ Chủ trương thiết kế Quy định Thiết kế: So sánh Hồng Kông Việt Nam Ban Quản lý Nhà Hồng Kông áp dụng thiết kế mô-đun cho dự án nhà xã hội Chi tiết hơn, quy định cho phép tính linh hoạt thiết kế không gian, quy định chặt chẽ phạm vi loại hộ: hộ “1 đến người” không vượt 18 m2; hộ “2 đến người” không vượt 22 m2; hộ phịng ngủ khơng vượt 31 m2; phịng ngủ khơng vượt 40 m2 HỒNG KƠNG So sánh quy định Hồng Kơng Việt Nam Nhà xã hội Việt Nam có thêm loại hình nhà liền thổ cịn nhiều quỹ đất Việt Nam khơng chuẩn hóa thiết kế mặt cho nhà xã hội Trong đó, nhà xã hội Hồng Kơng có thiết kế mặt thống tương tự nhằm giảm thiểu chi phí; ngược lại, nhà xã hội Việt Nam có nhiều lựa chọn cấu tạo phù hợp cho nhiều mục đích nhu cầu sử dụng MƠ HÌNH NHÀ Ở XÃ HỘI ĐIỂN HÌNH LOẠI HÌNH phòng ngủ / hộ người LOẠI TÀI SẢN Nhà xã hội: hộ DIỆN TÍCH 30 – 31 mét vng - Thiết kế theo mơ-đun; cư dân tự phân chia phịng GHI CHÚ - Bao gồm ban công giá phơi đồ - Quy chuẩn khung cửa, ổ cắm điện, đường dẫn nước - Cải thiện hệ thông chiếu sáng thông gió KHÁCH HÀNG - Các gia đình & cá nhân có mức thu nhập trung bình thấp MỤC TIÊU - Có chương trình hỗ trợ mua & cho th Nguồn: Cục Nhà Hồng Kông, Hội đồng Lập pháp Nhà ở, MDPI Thị trường nhà Hồng Kông biết đến với mức giá cao, dẫn đến nhu cầu cần thiết chiến lược phát triển nhà xã hội cho thị trường So sánh quy định Singapore Việt Nam Singapore đẩy mạnh dự án nhà lơn cao tầng với tiện ích cơng cộng cho cư dân quỹ đất hạn chế quốc gia Việt Nam, đó, áp dụng sách hạn mức xây dựng nhà xã hội dự án nhà ở, bao gồm chung cư nhà liền thổ Khan đất Singapore góp phần tạo nên thành phố theo chiều dọc, nguồn cung nhà phù hợp cho đại đa số người dân THỊ TRƯỜNG THAM KHẢO CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI CỦA SINGAPORE Chiến lược Nhà Xã hội Singapore Chủ trương thiết kế Chính phủ có trách nhiệm đến vấn đề nhà Singapore – Housing & Development Board (“HDB” Ban điều hành & phát triển nhà ở) đặt hai chiến lược cho chương trình nhà xã hội: dễ tiếp cận giá & chất lượng; cộng đồng & an ninh thu nhập HDB nhấn mạnh tiêu chí sạch, hiệu quả, suất cho tài sản, thơng qua chi phí phát triển thấp dựa công ty cổ phần nhà nước cung cấp nguyên vật liệu thiết kế tiêu chuẩn Dễ tiếp cận giá & chất lượng mục tiêu nhằm cung cấp tài sản đảm bảo chất lượng mức giá dễ tiếp cận thơng qua chương trình hỗ trợ tài cho người mua Chiến lược tài trợ trái phiếu phủ cho mượn trợ cấp cho cá nhân có nhu cầu Các dự án chung cư HDB nguồn cung cho đa phần dân số Singapore; đó, thiết kế theo nhiều lựa chọn mua cho thuê như: phòng ngủ cho gia đình hệ Sự linh hoạt thiết kế nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng thị trường nhà Singapore quy định nghiêm Việt Nam chương trình nhà xã hội với tiêu chí sàn lọc cư dân, chế độ sỡ hữu 99-năm nhằm giúp phủ Singapore chọn lọc nhu cầu nhà phù hợp với nguồn cung hữu Quy định Thiết kế: So sánh Singapore Việt Nam HDB có hướng dẫn tiêu chuẩn thiết kế nhằm tăng hiệu khâu phát triển dự án Hơn nữa, HDB cịn phối hợp với cơng ty cổ phần nhà nước nhằm quản lý chi phí đầu vào giảm thiểu chi phí phát triển dự án Việt Nam phụ thuộc vào nhà phát triển dự án để thiết kế xây dựng dự án Chiến lược này, tạo nhiều lựa chọn cho người mua, lại không giảm thiểu tối đa chi phí cho phát triển dự án SINGAPORE MƠ HÌNH NHÀ Ở XÃ HỘI ĐIỂN HÌNH LOẠI HÌNH Căn hộ gian (3 phòng ngủ) LOẠI TÀI SẢN Nhà xã hội: hộ DIỆN TÍCH 85 – 90 mét vuông - Thiết kế layout tiêu chuẩn GHI CHÚ - Đa dạng lựa chọn loại hình sản phẩm Cộng đồng & an ninh thu nhập thực thơng qua đầu tư tiện ích cơng cộng & phân bổ hạn mức người Các tiêu xét duyệt giúp phân loại nhu cầu nhà đến với nguồn cung nhà xác - Tập trung vào tiện ích cơng cộng cho cư dân - Đại đa số người dân Singapore KHÁCH HÀNG MỤC TIÊU - Có lựa chọn phù hợp cho cá nhân đến gia đình hệ Nguồn: Cushman & Wakefield, Singapore HDB, Centre for LiveableCities Singapore, Global-is-Asian THỊ TRƯỜNG THAM KHẢO CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI CỦA HÀN QUỐC Ngay từ sớm, phủ Hàn Quốc nhận tầm quan trọng hệ thống Nhà Xã hội Vào thập niên 1970, công ty Korea Housing thành lập, tên Korea Land & Housing (LH) Tính đến năm 2018, cơng ty chiếm 75% tổng số nhà xã hội cho thuê Hàn Quốc LH trực tiếp đảm nhận dự án phát triển dũy đất đô thị để xây dựng nhà xã hội cung cấp nhà xã hội(để bán cho thuê) mức giá thị trường Trong đó, nhà xã hội để bán có giá khoảng 80% giá thị trường, nhà xã hội cho thuê có giá 50 đến 80% giá thị trường, tùy theo loại hình Chủ trương thiết kế Chính phủ Hàn Quốc không quy định cụ thể thiết kế nhà xã hội, ngoại trừ diện tích khơng vượt q 85 m2 Do đó, có đa dạng lựa chọn: từ hộ người (21 m2), hộ dành cho cặp đôi (31 m2) đến hộ gia đình (44 m2) dành cho cặp vợ chồng trẻ đứa trẻ thứ mười nhóm giàu có Các khoản hỗ trợ phân bổ tương ứng cho nhóm với đặc điểm sau: Nhóm khơng có khả trả tiền th nhà (nhóm 1, nhóm 2) Nhóm khơng có khả mua nhà (nhóm 3, nhóm 4) Nhóm mua nhà với hỗ trợ Nhà nước (nhóm 5, nhóm 6) nhóm tự mua nhà (nhóm 7, 8, 9, 10) Các thủ tục hành dự án nhà xã hội đơn giản hóa nhiều Nếu quy hoạch dự án Chính phủ phê duyệt, 30 thủ tục pháp lý liên quan khác giảm bớt, đặc biệt giai đoạn lập hồ sơ giai đoạn thực Trong đó, nhà phát triển nhà xã hội Việt Nam phải trải qua thủ tục hành kéo dài tỷ suất lợi nhuận bị giới hạn mức 10% trở xuống Quy định Thiết kế: So sánh Hàn Quốc Việt Nam Hàn Quốc Việt Nam có quy định cụ thể loại hộ quy mơ hộ khơng có quy định cụ thể cách bố trí hộ tương tự Singapore Hồng Kông So sánh quy định Hàn Quốc Việt Nam Chính phủ Hàn Quốc chia dân số thành 10 nhóm thu nhập, nhóm nhóm thu nhập thấp nhóm HÀN QUỐC MƠ HÌNH NHÀ Ở XÃ HỘI ĐIỂN HÌNH LOẠI HÌNH Căn hộ gia đình LOẠI TÀI SẢN Nhà xã hội: hộ DIỆN TÍCH 44 mét vng GHI CHÚ Bao gồm: phịng đơi, phịng giường đơn, khu vực học tập, văng chữ L, bếp nhỏ sảnh nối phịng Thơng qua cấu trúc khung thiết kế độc tạo nhiều không gian nội thất khác - Cặp đôi trẻ KHÁCH HÀNG - Giới chuyên gia trẻ MỤC TIÊU - Cần thêm không gian chứa đồ, không gian tiếp khách, bàn ăn, không gian cho trẻ em Dự án: Sejong Public Housing Development Chủ đầu tư: Korea Land and Housing Corp Nguồn: Báo Xây Dựng, Korea Land & Housing Corporation Mơ hình phát triển nhà xã hội Hàn Quốc coi trường hợp thành công, cung cấp cho Việt Nam gợi ý đề xuất hữu ích việc hình thành sách LUẬT & NGHỊ ĐỊNH MỐC THỜI GIAN Nguồn: Cushman & Wakefield Vietnam TRƯỚC 2005 2005 2011 2014 2023 NHÀ Ở DÀNH CHO CÁN BỘ CÔNG NHÂN VIÊN CHỨC LUẬT NHÀ Ở 2005 ĐÁNH DẤU BƯỚC ĐỘT PHÁ VỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI DÂN ĐÔ THỊ LUẬT NHÀ Ở SỬA ĐỔI 2014 PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN DIỆN RỘNG Hoàn thiện khái niệm đối tượng hưởng lợi trực tiếp từ NOXH Mục tiêu xây dựng triệu m2 NOXH đến năm 2030 Thị trường chưa có khái niệm cụ thể nhà xã hội Nhà hỗ trợ cho cán công nhân viên chức nhà nước mua thuê với mức giá ưu đãi Khái niệm nhà xã hội lần luật hóa Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến 2030 NOXH ghi nhận Hà Nội: dự án CT1 Ngô Thì Nhậm quận Hà Đơng Gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỷ đồng Gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng CHÍNH SÁCH NHÀ NƯỚC 2013 - 2016 DỰ KIẾN SỬA ĐỔI CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI 2013 - 2023 X Gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng Chính phủ cung cấp nhằm tạo điều kiện thuận lợi hỗ trợ người nghèo, người thu nhập thấp vay vốn mua nhà xã hội. X Khoảng 53.000 cá nhân, hộ gia đình tiếp cận tín dụng ưu đãi để mua, sửa chữa nhà Nhờ gói tín dụng này, khả tốn người nghèo tăng lên chủ đầu tư vượt qua rào cản, đẩy nhanh tiêu dùng giảm nợ xấu DỰ THẢO SỬA ĐỔI NĂM 2023 Ưu đãi cho chủ đầu tư: X Miễn tiền sử dung đất, tiền thuê đất X Giảm 50% thuế GTGT thuế TNDN X Tiếp nhận hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật dự án X Cho vay ưu đãi với lãi suất thấp X Nhà đầu tư dành 20% tổng diện tích dự án nhà xã hội để đầu tư xây dựng, kinh doanh thương mại Chủ đầu tư dự án nhà thương mại từ 10 (hoặc ha) trở lên đô thị loại (hoặc loại 1) trở lên phải dành 20% diện tích đất dự án để xây dựng nhà xã hội 2018-2020 Chủ đầu tư dự án nhà thương mại từ 10 (hoặc ha) trở lên đô thị loại (hoặc loại 1) trở lên khơng cịn phải dành 20% diện tích đất dự án để xây dựng nhà xã hội Lợi nhuận không vượt q 10% tổng chi phí đầu tư X Thêm gói tín dụng 3.000 tỷ đồng: Thêm 1.000 tỷ đồng Ngân hàng Chính sách xã hội theo Nghị định số 71/2018/QH14 2.000 tỷ đồng ngân hàng thương mại Ngân hàng Nhà nước định hỗ trợ vay vốn nhà xã hội X Gói tín dụng 3.000 tỷ đồng bổ sung vay nhà xã hội hỗ trợ doanh nghiệp, người dân vượt qua khó khăn, khơi phục hoạt động sản xuất kinh doanh bị ảnh hưởng dịch COVID-19 Lãi suất cho vay không vượt 50% lãi suất cho vay bình quân ngân hàng thương mại thời kỳ Chưa quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trích 10% diện tích đất thu từ dự án phát triển nhà thương mại, đô thị để đầu tư, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, kết nối giao thông dự án nhà xã hội Các chủ đầu tư thương mại khơng cịn chịu trách Các chủ đầu tư thương mại chịu trách nhiệm thực sách nhà xã hội góp phần phát triển nhiệm thực sách nhà xã hội góp nhà xã hội phần phát triển nhà xã hội Nguồn: Cushman & Wakefield Vietnam 2023 X Ngày 12/3, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng Ngân hàng Trung ương Việt Nam phê duyệt thực Lãi suất cho vay người xây dựng người mua nhà thấp 1,5-2% lãi suất cho vay bình quân ngân hàng thị trường thời kỳ. X Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng triển khai nhằm thúc đẩy hoàn thành tối thiểu triệu hộ nhà xã hội vào năm 2030 hỗ trợ chủ đầu tư, người mua dự án nhà xã hội vay lãi suất thấp. Nguồn: Cushman & Wakefield Vietnam LUẬT & NGHỊ ĐỊNH LIÊN QUAN: Luật Nhà 2014: Điều số 55, số 69, số 50, số 95, số 92, số 42, số 88, số 51 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quản lý phát triển nhà xã hội Nghị định số 49/2021/NĐ-CP: Sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội Dự thảo Luật sửa đổi 2023 Nghị số 33/NQ-CP giải pháp tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững Nguồn: Cushman & Wakefield Vietnam NGHỊ ĐỊNH LIÊN QUAN TẠI VIẸT NAM NHÀ Ở XÃ HỘI ĐỐI TƯỢNG ĐƯỢC HƯỞNG CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ: ĐIỀU KIỆN ĐỂ HƯỞNG CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ X Những người có cơng với cách mạng X Điều kiện 1: Điều kiện nhà X Hộ nghèo, cận nghèo khu vực nơng thơn X Người chưa có nhà thuộc sở hữu mình, chưa mua, thuê nhà xã hội, chưa hưởng sách hỗ trợ, khơng sở hữu đất hình thức nơi sinh sống, học tập trường hợp có nhà thuộc sở hữu diện tích nhà bình qn 10 m2/người X Các hộ gia đình khu vực nông thôn thường xuyên bị ảnh hưởng thiên tai, biến đổi khí hậu X Người có thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo khu vực thành thị X Người lao động làm việc doanh nghiệp ngồi khu cơng nghiệp X Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân quan, đơn vị thuộc Công an, Quân đội nhân dân X Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định pháp luật X Những người trả lại nhà công vụ X Sinh viên học viện, đại học, cao đẳng, trường dạy nghề; Học sinh trường dân tộc nội trú công lập sử dụng nhà thời gian học tập X Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất phải phá dỡ nhà theo quy định pháp luật chưa Nhà nước bồi thường nhà ở, đất X Doanh nghiệp, hợp tác xã X Điều kiện 2: Điều kiện cư trú X Phải có đăng ký thường trú tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà xã hội Trường hợp khơng có đăng ký thường trú phải có đăng ký tạm trú từ năm trở lên tỉnh, thành phố nơi có nhà xã hội, trừ trường hợp khoản X Điều kiện 3: Điều kiện thu nhập X Không thuộc đối tượng nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định pháp luật thuế thu nhập cá nhân Nói cách khác, người phải người có thu nhập hàng tháng từ 11 triệu đồng trở xuống (132 triệu đồng/năm) khơng có người phụ thuộc X Hộ nghèo cận nghèo theo quy định Thủ tướng Chính phủ X Người vay vốn để mua, thuê mua nhà xã hội phải đáp ứng điều kiện vay vốn theo quy định pháp luật tổ chức tín dụng Trong trình đăng ký mua nhà xã hội, người mua phải chờ bốc thăm nộp nhiều giấy tờ chứng minh đủ điều kiện nhà xã hội Quá trình kéo dài phức tạp khiến việc tiếp cận nhà xã hội ngày khó khăn người dân có nhu cầu nhà thực tế, cấp bách Kiểm tra lý lịch điểm đáng quan tâm có trường hợp chủ đầu tư bán hộ nhà xã hội cho người nằm danh sách đủ điều kiện Source: Cushman & Wakefield Vietnam NGHỊ ĐỊNH NHÀ Ở XÃ HỘI LIÊN QUAN CÁC MỤC TIÊU NHẰM TẠO NÊN CHIẾN LƯỢC PHÁT TRIÊN QUỸ NHÀ Ở XÃ HỘI HƯỚNG ĐẾN NGƯỜI TIÊU DÙNG TIÊU CHUẨN NHÀ PHỐ THẤP TẦNG CHÍNH SÁCH NHÀ Yêu cầu cung cấp sách khuyến khích NƯỚC 01 QUY HOẠCH ĐƠ THỊ X Diện tích đất xây dựng không 70m2 X Không vượt 2,0 lần hệ số sử dụng đất Đảm bảo quỹ đất hạ tầng dân cư cho nhà xã hội đô thị loại đô thị loại 2. X Phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đầu tư nhà xã hội; Đặt chiến lược dài hạn đảm bảo tăng trưởng nguồn cung NHÀ PHÁT TRIỂN 05 TIÊU CHUẨN NHÀ CHUNG CƯ THÁCH THỨC ĐỐI VỚI NGƯỜI MUA X Kích thước sàn phải từ 25m2 đến 70 m2 Vẫn đối mặt với tình trạng khơng rõ ràng sách nhà xã hội; X Tối đa 1,5 lần hệ số sử dụng đất QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG X Phải thiết kế thi cơng theo phong cách khép kín X Có thể Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh với điều kiện: Quản lý giao dịch sơ cấp thứ cấp nhằm tránh gia tang giá trị tài sản tượng đầu - Tăng khơng q 10% so với diện tích hộ tối đa 70m2 - Tỷ lệ hộ có diện tích sàn 70m2 khơng vượt q 10% tổng số hộ 04 GIÁ BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI Giá bán/giá thuê tính nguyên tắc bao gồm chi phí xây dựng, lãi vay (nếu có), chi phí vận hành lợi nhuận định mức (tối đa 10% tổng chi phí đầu tư) Hai phương án giá dự thảo luật sửa đổi: X Phương án 1: chủ đầu tư tính tốn, xác định giá bán/giá th theo nguyên tắc trình UBND tỉnh thẩm định, phê duyệt X Phương án 2: chủ đầu tư tính tốn định giá bán/giá thuê theo nguyên tắc Khi cơng trình hồn thành, chủ đầu tư tiến hành toán, kiểm toán trả lại cho người mua phần giá trị hộ thừa (nếu có) 02 Thiếu lựa chọn khu vực nội thành đô thị loại và/hoặc khu vực gần nơi làm việc Phát triển nguồn cung nhà xã hội tương lai gần; Chuẩn hóa thiết kế quy hoạch nhằm giảm thiểu chi phí & thời gian xây dựng; Nhấn mạnh phát triển bền vững dự án xanh NHÀ THẦU Quản lý hiệu chi phí & thời gian cần để ưu tiên phát triển nhà xã hội phục vụ nhu cầu người dân 03 KẾT LUẬN: - Các nhu cầu nhà thành phần quan trọng việc phát triển bền vững thị trường bất động sản nên kinh tế - Đối với nhà phát triển muốn tham gia vào thị trường tương lai gần, yếu tố quan trọng cần làm tìm cân giá bán, chất lượng xây dựng, yếu tố xanh/bền vững dự án Các nhà phát triển cần lưu ý cẩn trọng việc nghiên cứu tính khả thi vấn đề pháp lý trước bắt đầu dự án - Nhà nước đẩy mạnh sách nhằm khuyến khích dự án phát triển nhà xã hội, bảo gồm nguồn cung đất, kết nối hạ tầng, sách ưu đãi, chế độ tài ưu đãi cần thiết nhằm kích tích nguồn vốn đầu tư cho thị trường quan trọng này, với mục đích cung cấp nhà cho người 10 năm Nguồn: Cushman & Wakefield Vietnam Nguồn: Cushman & Wakefield Vietnam đây, theo Luật Nhà năm 2005, “hợp đồng nhà phải có chứng nhận công chứng chứng thực Ủy ban nhân dân cấp huyện nhà đô thị, chứng thực Ủy ban nhân dân xã nhà nông thôn, ngoại trừ số trường hợp như: cá nhân cho thuê nhà sáu tháng; bên bán, bên cho thuê nhà tổ chức có chức kinh doanh nhà ở; thuê mua NOXH; bên tặng cho nhà tổ chức”29 Nhằm tăng cường quản lý chặt chẽ hơn, nhà nước yêu cầu “việc mua bán, thuê, thuê mua NOXH phải lập thành văn theo hợp đồng mẫu Bộ Xây dựng quy định ban hành30” Nhiều chuyên gia nhận định, quy định “khắt khe” hạn chế tự giao kết bên Quy định hành hạn chế bất cập nêu Theo đó, việc mua bán NOXH “do bên thỏa thuận sở tham khảo hợp đồng mẫu Bộ Xây dựng ban hành”31 Mẫu hợp đồng ban hành kèm theo Điều 11 Thông tư số 20/2016/TT-BXD Về mẫu hợp đồng, trước đây, Thông tư số 19/2016/TT- BXD ngày 30/6/2016 Bộ Xây dựng, Nhà nước đưa mẫu hợp đồng thuê, mẫu hợp đồng thuê mua mẫu hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu nhà nước Đến nay, theo Nghị định số 76/2015/NĐ- CP, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP32, Thông tư số 02/2019/TT-BXD33 Văn hợp số 03/VBHN-BXD ngày 04/3/2020 hợp Thông tư số 02/2019/TT-BXD Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, Nhà nước yêu cầu trước ký hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư phải đăng ký hợp đồng mẫu với quan có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, bên yếu giao dịch NOXH Tuy nhiên, số lượng chủ đầu tư đăng ký so với số lượng dự án bất động sản mở bán Theo báo cáo thường niên năm 2018, 2019 2020 Cục Cạnh tranh Bảo vệ người tiêu dùng công bố cho thấy, số lượng hồ sơ đăng ký hợp đồng theo mẫu/điều kiện giao dịch chung lĩnh vực mua bán chung cư năm 2018, 2019, 2020 151, 130 159 hồ sơ34 Trong đó, năm 2019, báo cáo từ 37/63 Ủy ban nhân dân, năm có 335 dự án phát triển nhà với 175.801 hộ cấp phép; “cả năm 2020, nước, có 322 dự án với 110.181 hộ Sở Xây dựng có văn thơng báo đủ điều kiện bán nhà hình thành tương lai”35 29 Khoản Điều 93 BLDS năm 2005 Khoản Điều 16 Nghị định số 188/2013/NĐ-CP phát triển quản lý nhà xã hội ngày 20/11/2013 31 Khoản Điều 24 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP phát triển quản lý nhà xã hội, vay vốn ưu đãi để thực sách nhà xã hội,quản lý sử dụng nhà ngày 20/10/2015 32 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà 33 Thông tư số 02/2019/TT-BXD ngày 01/7/2019 Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn chi tiết chế độ báo cáo định kỳ; sửa đổi, bổ sung, thay số điều Thông tư liên quan đến chế độ báo cáo định kỳ thuộc phạm vi quản lý nhà nước Bộ Xây dựng, có hiệu lực kể từ ngày 15/8/2019 34 Cục Quản lý Nhà nước cạnh tranh (2018), Báo cáo thường niên năm 2018 Cục Quản lý Nhà nước cạnh tranh (2019), Báo cáo thường niên năm 2019 Cục Quản lý Nhà nước cạnh tranh (2020), Báo cáo thường niên năm 2020 35 Bộ Xây dựng (2021), Thông cáo 06/TC-BXD Bộ Xây dựng ngày 05/2/2021 việc công bổ thông tin nhà thị trường bất động sản Quỹ IV/2020 năm 2020 30 183 Bên cạnh đó, nhà nước quy định, mua bán, cho thuê mua NOXH khơng bắt buộc phải cơng chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp bên có nhu cầu36 (khoản Điều 122 Luật Nhà năm 2014) Trong trường hợp này, “thời điểm có hiệu lực hợp đồng bên thỏa thuận; trường hợp bên khơng có thỏa thuận thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm ký kết hợp đồng” Các quy định tương đồng với pháp luật kinh doanh bất động sản Như vậy, hình thức hợp đồng mua bán NOXH phải lập thành văn bản; không bắt buộc phải công chứng, chứng thực giao kết theo mẫu nhà nước ban hành Quy định cho thấy quản lý nhà nước nhà phù hợp với quy luật kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Các bên hợp đồng tự định đoạt quyền, nghĩa vụ mình37 Quy định nội dung hợp đồng thuê mua NOXH Hợp đồng thuê, thuê mua, mua bán NOXH phải có nội dung quy định Điều 11 Thông tư số 20/2016/TT-BXD, bao gồm: “tên, địa bên; thông tin nhà giao dịch; giá mua bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua; phương thức thời hạn toán; thời hạn giao nhận nhà ở; bảo hành nhà ở; quyền nghĩa vụ bên; cam kết bên; chấm dứt hợp đồng; thỏa thuận khác; giải tranh chấp; hiệu lực hợp đồng” Riêng NOXH hộ chung cư hợp đồng thuê mua phải ghi rõ phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, phần sử dụng riêng, phần sử dụng chung chủ đầu tư người mua, thuê, thuê mua hộ; diện tích sàn xây dựng hộ; diện tích sàn sử dụng hộ (diện tích thơng thủy) để tính tiền mua bán, th, th mua, kinh phí bảo trì; mức phí ngun tắc điều chỉnh mức phí quản lý vận hành nhà chung cư thời gian chưa thành lập Ban quản trị nhà chung cư Với mong muốn vừa đảm bảo quyền lợi bên yếu giao dịch vừa đảm bảo tính linh hoạt giao dịch, nhà nước quy định: mẫu hợp đồng để bên tham khảo trình thương thảo, ký kết hợp đồng; “các bên thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung Điều khoản hợp đồng mẫu cho phù hợp hợp đồng bên ký kết phải bảo đảm có đầy đủ nội dung quy định khoản 1, khoản Điều không trái với quy định pháp luật dân pháp luật nhà ở”38 Tuy nhiên, thấy áp dụng vào thực tiễn, chủ thể tham gia hợp đồng chỉnh sửa hợp đồng mẫu mức Tác giả cho không nên cho phép thêm điều khoản tùy nghi nghĩa vụ người mua Bên cạnh đó, khơng xem hợp đồng mẫu mang chất tham khảo mà điều khoản bắt buộc phải có hợp đồng Tinh thần phải ghi nhận cụ thể điều khoản áp dụng hợp đồng mẫu, không nên quy định 36 Khoản Điều 122 LNO năm 2014 Đỗ Văn Đại (Chủ biên) (2021), Giao dịch dân Bất động sản – Tập 2, Nxb Sự Thật, Tr 94 38 Khoản Điều 11 Thông tư số 20/2011 37 184 Ngoài ra, cần ghi nhận chế bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng theo pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng quyền lựa chọn phương thức giải tranh chấp thuộc người tiêu dùng thuê mua NOXH Đồng thời, sửa đổi, bổ sung Điều Nghị định số 76/2015/NĐ-CP, theo quy định: nội dung hợp đồng mẫu điều kiện tối thiểu bắt buộc phải có hợp đồng; chủ đầu tư phải đảm bảo quyền lợi tối thiểu mà hợp đồng mẫu pháp luật quy định cho khách hàng quan hệ hợp đồng Với quy định này, tất hợp đồng mẫu quy định khơng cịn mang giá trị tham khảo pháp luật hành mà quy định pháp luật khơng tối thiểu phải có hợp đồng mua bán chung cư hình thành tương lai Kết luận An cư lạc nghiệp mục tiêu quan trọng đời người, đặc biệt người Châu Á Do đó, sở hữu nhà, cải thiện môi trường sống mục tiêu quan trọng không dễ dàng đạt nhiều người Tại Việt Nam, phát triển nhanh chóng kinh tế, bùng nổ thị lớn đem lại nhiều thay đổi tích cực sống người dân đồng thời làm gia tăng nhanh chóng giá bất động sản, tác động mạnh mẽ đến khả an cư phận khơng nhỏ dân cư Khơng có hỗ trợ, ưu đãi từ sách NOXH, phận cư dân hồn tồn khơng có khả lựa chọn cho mơi trường sống tốt hơn, trang trải cho nhà sau sở hữu ngơi nhà thơng qua giao dịch th mua NOXH Các chương trình NOXH, vậy, có vai trị then chốt khơng việc cải thiện điều kiện sống người dân có điều kiện kinh tế hạn chế mà ổn định tình hình trật tự, an ninh khu vực dựa vào việc xây dựng cộng đồng dân cư bền vững Việc xây dựng hành lang pháp lý vững cho chương trình thuê mua NOXH Việt Nam thực cần thiết để sử dụng hiệu nguồn lực nhà nước việc cải thiện môi trường sống, giải hiệu nhu cầu NOXH đó, tăng cường cung cấp NOXH theo hình thức th mua cho chủ thể có nhu cầu nhà thông qua quy định đối tượng thuê mua NOXH Tài liệu tham khảo: Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư năm 2020; Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014; Luật Nhà năm 2014; Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết số điều Luật Kinh doanh bất động sản; Nghị định số 100/2015/NĐ-CP Chính phủ phát triển quản lý NOXH Nghị định số 188/2013/NĐ-CP phát triển quản lý nhà xã hội ngày 185 20/11/2013 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư Nghị định số 49/2021/NĐ-CP Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 100/2015/NĐ-CP Chính phủ phát triển quản lý NOXH Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà 10 Thông tư số 02/2019/TT-BXD ngày 01/7/2019 Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn chi tiết chế độ báo cáo định kỳ; sửa đổi, bổ sung, thay số điều Thông tư liên quan đến chế độ báo cáo định kỳ thuộc phạm vi quản lý nhà nước Bộ Xây dựng 11 Đỗ Văn Đại (Chủ biên) (2021), Giao dịch dân Bất động sản – Tập 2, Nxb Sự Thật 12 Doãn Hồng Nhung (2006), Những vấn đề pháp lý hợp đồng thuê mua Việt Nam, Luận án Tiến sĩ , Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội 13 Dương Thanh Hải (2017), Hợp đồng thuê mua nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn quỹ phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ, Học viện Khoa học Xã hội 14 Hoàng Hà (2021), “Nhiều vi phạm sử dụng nhà xã hội”, https://nhandan.vn/baothoinay-dothi/nhieu-vi-pham-trong-su-dung-nha-o-xa- hoi579435 15 Minh Thư (2023), “Dự án nhà xã hội: Cần thống quy định lựa chọn nhà đầu tư”, Báo Đấu thầu https://baodauthau.vn/du-an-nha-o-xa-hoi-can-thong-nhatquy-dinh-ve-lua-chon-nha-dau-tu-post137189.html 16 Phạm Thị Hương Lan (2021), “Bàn sách pháp luật cho người mua nhà xã hội”, Tạp chí Nhân lực Khoa học xã hội, số 9/2021 17 Phạm Thị Như Hoa (2016), “Kinh nghiệm quốc tế phát triển nhà xã hội học kinh nghiệm cho Việt Nam”, Tạp chí Khoa học Công nghệ xây dựng, số 29 18 Phạm Yến Nhi (2023), Pháp luật thuê mua nhà xã hội, Luận án Tiến sĩ, Trường Đại học Kinh tế - Luật Thành phố Hồ Chí Minh 186 QUY ĐỊNH VỀ GIÁ BÁN, CHO THUÊ, CHO THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI THEO DỰ THẢO LUẬT NHÀ Ở SỬA ĐỔI VÀ MỘT SỐ GĨP Ý HỒN THIỆN Ths Trần Linh Huân Khoa luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP.HCM Nguyễn Thị Kim Anh Sinh viên lớp Luật Thương mại 45.1, Trường Đại học Luật TP.HCM Tóm tắt: Bài viết tập trung đánh giá, làm rõ số vấn đề pháp lý quy định giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội, từ đưa số đề xuất góp ý hồn thiện nội dung Dự thảo Luật Nhà sửa đổi nhằm đạt mục tiêu đẩy mạnh phát triển nhà xã hội, đáp ứng nhu cầu cho đối tượng sách xã hội góp phần vào việc thực sách an sinh xã hội chung đất nước Từ khóa: Giá bán, cho thuê, cho thuê mua, nhà xã hội, dự thảo, hoàn thiện Đặt vấn đề Nhà xã hội vấn đề Đảng Nhà nước đặc biệt quan tâm điều kiện phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa theo tinh thần Nghị Đại hội XIII Đảng1 Chính tầm quan trọng mà pháp luật nhà ở, cụ thể Luật Nhà năm 2014 trải qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung có hồn thiện định với mục tiêu quản lý, điều hòa mối quan hệ xã hội có liên quan đến nhà xã hội Trong vấn đề pháp lý đó, giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội coi quy định quan trọng Nhà nước để quản lý nhà xã hội, hoạt động đóng vai trị quan trọng việc phát triển nhà để hỗ trợ đối tượng sách xã hội, người có thu nhập thấp, người nghèo để đạt mục tiêu đề ra, hoạt động quản lý Nhà nước nhà xã hội Quy định giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội không công cụ để Nhà nước thiết lập chế quản lý nhà xã hội, tạo hội cho đối tượng sách xã hội quyền sử dụng nhà xã hội mà để tạo hành lang pháp lý thuận lợi để thúc đẩy việc phát triển nhà xã hội, nâng cao hiệu lực, hiệu công tác quản lý nhà nước lĩnh vực Cho đến nay, Luật Nhà năm 2014 quy định giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội Luật trở thành tảng quan trọng để Nhà nước thực chức quản lý Tuy nhiên, bối cảnh nước ta có nhiều thay đổi, hạn chế, bất cập Anh Châu, “Phát triển nhà xã hội điều kiện phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam nay”, https://tapchicongsan.org.vn/web/guest/nghien-cu/-/2018/826438/phat-trien-nha-o-xa-hoitrong-dieu-kien-phat-trien-nen-kinh-te-thi-truong-dinh-huong-xa-hoi-chu-nghia-o-viet-nam-hien-nay.aspx, truy cập ngày 20/05/2023 187 quy định giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội dần lộ rõ, vấn đề cần phải sửa đổi, bổ sung Thực trạng giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội Luật Nhà năm 2014 văn hướng dẫn thi hành quan trọng để Nhà nước đưa quy định phù hợp nhằm quản lý nhà xã hội có hiệu quả, đặc biệt hoạt động quy định giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội Tuy nhiên, với phát triển nhanh chóng kinh tế thay đổi sách nhà xã hội nước ta, Luật Nhà năm 2014 bộc lộ số bất cập, hạn chế Những bất cập thể rõ thông qua trình áp dụng pháp luật giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội vào thực tiễn, cụ thể: Theo thống kê Bộ Xây dựng, tính đến năm 2022, địa bàn nước, hoàn thành 301 dự án nhà xã hội khu vực đô thị nhà công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng 155.800 căn, với tổng diện tích 7.790.000 m22 Cả nước tiếp tục triển khai 401 dự án với quy mô xây dựng khoảng 454.360 có tổng diện tích khoảng 22.718.000 m2; đó, có 245 dự án với quy mơ 300.000 hộ thực thủ tục đầu tư 156 dự án quy mô 156.700 hộ đầu tư xây dựng3 Đối với dự án nhà xã hội khu vực đô thị, đến nay, nước hoàn thành việc đầu tư xây dựng 175 dự án, quy mô khoảng 93.090 hộ với tổng diện tích ước đạt 4.654.480 m2; tiếp tục triển khai 274 dự án, quy mơ 293.460 hộ có tổng diện tích khoảng 14.673.000 m2 Riêng nhà cơng nhân khu cơng nghiệp hồn thành việc đầu tư xây dựng 126 dự án với 62.700 hộ có tổng diện tích 3,13 triệu m2 Số dự án tiếp tục triển khai (bao gồm dự án chấp thuận đầu tư triển khai đầu tư xây dựng) 127 dự án với quy mơ xây dựng khoảng 160.900 hộ có tổng diện tích 8.045.000 m2 Trong bối cảnh chi phí đầu tư xây dựng tăng cao nay, giá nhà xã hội giá nhà thương mại phân khúc trung cấp Có thể kể đến dự án nhà xã hội HQC Bình Trưng Đông nằm mặt tiền đường Nguyễn Duy Trinh Đỗ Xuân Hợp Bảo Yến , Nghĩa Đức, “Tiêu chí, điều kiện hưởng sách hỗ trợ nhà xã hội: bảo đảm bao trùm đối tượng cần phù hợp với thực tiễn”, https://quochoi.vn/tintuc/Pages/tin-hoat-dong-cua-quoc-hoi.aspx?ItemID=75186, truy cập ngày 20/05/2023 Lê Xuân, “Triển khai xây dựng 401 dự án nhà xã hội với khoảng 454.360 hộ cho người có thu nhập thấp”, https://thuonghieucongluan.com.vn/trien-khai-xay-dung-401-du-an-nha-o-xa-hoi-voi-khoang-454-360-can-ho-chonguoi-co-thu-nhap-thap-a182311.html, truy cập ngày 20/05/2023 Văn Thái, “Phát triển nhà xã hội nhiều vướng mắc”, https://bqlkcn.binhthuan.gov.vn/mDefault.aspx?sid=1426&pageid=5564&catid=65138&id=627160&catname=tintuc-quy-hoach&title=phat-trien-nha-o-xa-hoi-van-con-nhieu-vuong-mac, truy cập ngày 20/05/2023 Song Hoàng, “ 21 dự án nhà xã hội, công nhân đủ điều kiện đề xuất vay 7.100 tỷ đồng”, https://en.vneconomy.vn/21-du-an-nha-o-xa-hoi-cong-nhan-du-dieu-kien-de-xuat-vay-hon-7-100-ty-dong.htm, truy cập ngày 20/05/2023 Cổng thơng tin điện tử Chính phủ, “Phát triển nhà xã hội: Vẫn nhiều vướng mắc”, https://baodantoc.vn/phattrien-nha-o-xa-hoi-van-con-nhieu-vuong-mac-1667381294417.htm, truy cập ngày 06/04/2023 188 (TP Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh) Công ty cổ phần Tư vấn Thương mại Dịch vụ địa ốc Hoàng Quân làm chủ đầu tư vừa khánh thành bàn giao cho người dân vào cuối năm 2022 có giá tăng gần gấp đơi Cụ thể, năm 2017, chủ đầu tư công bố mở bán có giá từ 18 - 22 triệu đồng/m2, đến nay, giá chuyển nhượng thị trường thứ cấp dự án lên 30 - 35 triệu đồng/ m2, tức tăng gần gấp đôi sau năm7 Không dự án này, hàng loạt dự án nhà xã hội TP Hồ Chí Minh sau nửa thập niên mắt thị trường với mốc ban đầu 13,8 - 18 triệu đồng/m2, chào bán 29 - 30 triệu đồng8 Chẳng hạn, Dự án Topaz Home (Đường Phan Văn Hớn, Quận 12) mắt năm 2016, có giá bán 13,8 triệu đồng/m2, chào bán thứ cấp với giá 29 triệu đồng/m2; tương tự, dự án nhà xã hội đường Phạm Thế Hiển (Quận 8) bàn giao nhà vào năm 2020, đến giá bán thị trường thứ cấp thấp ghi nhận 32 triệu đồng/m2, tăng gấp 2,1 lần so với cách nửa thập niên (bán giá 14,9 triệu đồng/m2)9 Không dự án nhà xã hội bàn giao đưa vào sử dụng, số dự án vừa khởi công xây dựng dự án chung cư nhà xã hội thuộc khu dân cư Tân Thuận Tây (phường Tân Thuận Tây phường Bình Thuận, Quận 7) khu nhà phường Phú Hữu (TP Thủ Đức) có giá bán - 1,6 tỷ đồng/căn10 Theo thống kê Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, nay, lao động độ tuổi 30 trở xuống có mức thu nhập trung bình khoảng 15 triệu đồng/tháng, trừ khoản sinh hoạt phí thị lớn TP Hồ Chí Minh hay Hà Nội cịn dư lại khoảng triệu đồng, cần 20 năm tích cóp 1,5 tỷ đồng; với mức thu nhập 20-30 triệu đồng/tháng, muốn mua hộ 1,5 tỷ đồng phải tích cóp 10-15 năm11 Thực trạng diễn giá nhà xã hội cao so với khả chi trả đối tượng hưởng sách theo quy định Luật Nhà 2014 Giá bán nhà xã hội trung bình mức 15 triệu đồng/m2, có khu vực lên tới 21 - 25 triệu đồng/m2 cao hơn12 Mức giá cao so với thu nhập đối tượng nằm diện ưu đãi, phù hợp với đối tượng có thu nhập từ mức trung bình trở lên Trọng Tín, “Lo giá nhà xã hội tăng”, https://baodautu.vn/batdongsan/lo-gia-nha-o-xa-hoi-tang-d182124.html, truy cập ngày 06/04/2023 Trọng Tín, “Lo giá nhà xã hội tăng”, https://amp.baodautu.vn/lo-gia-nha-o-xa-hoi-tang-d182124.html, truy cập ngày 20/05/2023 Vũ Lê, “Nhà xã hội TP HCM tăng giá gấp đôi năm”, https://vnexpress.net/nha-o-xa-hoi-tp-hcm-tang-giagap-doi-trong-5-nam-4521162.html, truy cập ngày 20/05/2023 10 Trọng Tín, “Lo giá nhà xã hội tăng”, https://baodautu.vn/batdongsan/lo-gia-nha-o-xa-hoi-tang-d182124.html, truy cập ngày 06/04/2023 11 Thái Nguyên, “Mức lợi nhuận làm nhà xã hội cần quy định để thu hút chủ đầu tư?”, https://danviet.vn/quydinh-xac-dinh-gia-ban-nha-o-xa-hoi-can-kiem-dinh-chat-che-20230305143545061.htm, truy cập ngày 06/04/2023 12 Anh Tú, “15-25 triệu đồng/m2: Người nghèo khó mua nhà xã hội”, https://vietnamnet.vn/15-25-trieu-dong-m2nguoi-ngheo-kho-mua-nha-o-xa-hoi-2019144.html, truy cập ngày 20/05/2023 189 Một số điểm Dự thảo Luật Nhà sửa đổi so với Luật Nhà năm 2014 giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội hạn chế Luật Nhà năm 2014 quy định giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội bao gồm hai vấn đề xác định giá thuê, giá thuê mua nhà xã hội Nhà nước đầu tư xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà xã hội Nhà nước đầu tư xây dựng ghi nhận Điều 60 Điều 61 Ngoài ra, quy định giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội điều chỉnh Điều 21 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP phát triển quản lý nhà xã hội Giá bán nhà xã hội chủ đầu tư dự án xác định sở tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) lợi nhuận định mức tồn dự án khơng vượt q 10% tổng chi phí đầu tư; khơng tính khoản ưu đãi Nhà nước quy định Điều 58 Luật Nhà vào giá bán nhà xã hội Giá thuê mua nhà xã hội chủ đầu tư dự án xác định sở tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) lợi nhuận định mức tồn dự án khơng vượt q 15% tổng chi phí đầu tư; khơng tính khoản ưu đãi Nhà nước quy định Điều 58 Luật Nhà vào giá thuê mua nhà xã hội Bên thuê mua phải nộp lần đầu 20% giá trị nhà nộp phần lại theo định kỳ bên cho thuê mua bên thuê mua thỏa thuận, tính từ thời điểm bàn giao nhà đó; thời hạn thuê mua nhà xã hội tối thiểu 05 năm, kể từ ngày bên cho thuê mua bàn giao nhà cho bên thuê mua Giá cho thuê nhà xã hội chủ đầu tư dự án xác định sở tính đủ chi phí bảo trì; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) lợi nhuận định mức tồn dự án khơng vượt q 15% tổng chi phí đầu tư; khơng tính khoản ưu đãi Nhà nước quy định Điều 58 Luật Nhà vào giá thuê nhà xã hội; thời hạn thu hồi vốn tối thiểu 15 năm, kể từ ngày ký hợp đồng Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao quan chức trực thuộc thực thẩm định giá bán, thuê mua, thuê nhà xã hội đầu tư xây dựng theo dự án nguồn vốn ngân sách nhà nước phạm vi địa bàn Đối với nhà xã hội hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng thuê, cho thuê mua bán chủ đầu tư tự xác định giá không cao khung giá Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Người thuê nhà xã hội có trách nhiệm nộp trước cho bên cho thuê nhà khoản tiền đặt cọc theo thỏa thuận hai bên, tối đa không vượt 12 tháng, tối thiểu không thấp 03 tháng tiền thuê nhà để bảo đảm thực nghĩa vụ người thuê nhà Cho phép bên cho thuê bên thuê nhà xã hội thỏa thuận khoản tiền đặt cọc cao mức nộp quy định Khoản này, khoản tiền đặt cọc không vượt 50% giá trị nhà cho thuê Trong trường hợp bên thuê nộp khoản tiền đặt cọc theo quy định Khoản giảm giá cho th nhà khơng phải đóng tiền thuê nhà thời hạn định hai bên thỏa thuận Trường hợp người thuộc hộ nghèo, hộ cận nghèo đối tượng quy định Khoản 1, 3, 10 Điều 49 Luật Nhà khơng bắt buộc phải nộp tiền đặt cọc thuê nhà xã hội Người mua, thuê, thuê mua nhà xã hội vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội tổ chức tín dụng Nhà nước định để toán tiền mua, thuê, thuê mua nhà xã hội 190 Đối với nhà xã hội Nhà nước đầu tư, dự thảo Luật Nhà sửa đổi, việc xác định giá thuê, thuê mua, bán nhà xã hội Nhà nước đầu tư quy định Điều 83 Dự thảo Theo đó, ngồi việc mang nội dung giống Điều 60 Luật Nhà năm 2014, Dự thảo ghi nhận thêm vài điểm xác định giá thuê, thuê mua, bán nhà xã hội Nhà nước đầu tư xây dựng sau: Trường hợp cho th nhà giá th tính đủ chi phí bảo trì nhà ở; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà thời hạn tối thiểu 20 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê; trường hợp cho thuê mua nhà giá thuê mua tính đủ chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà thời hạn tối thiểu 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua; trường hợp bán nhà giá bán thực theo quy định điểm a khoản Điều 84 Luật này; khơng tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất diện tích đất xây dựng nhà xã hội13 Như vậy, so với Luật Nhà năm 2014, Dự thảo Luật Nhà sửa đổi có điểm sau: Thứ nhất, Dự thảo Luật Nhà sửa đổi Khoản Điều 83 bỏ quy định việc xác định giá thuê nhà xã hội Nhà nước đầu tư “đối với nhà cho học sinh, sinh viên th tính đủ chi phí quản lý vận hành chi phí bảo trì, khơng tính chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở14” Quy định hiểu là, từ Dự thảo này, đối tượng học sinh, sinh viên thuê nhà xã hội nhà nước đầu tư việc xác định giá thuê xác định giống đối tượng khác mà khơng có ngoại lệ trước đây, lúc này, giá thuê tính đủ chi phí bảo trì nhà chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà thời hạn tối thiểu 20 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê Như vậy, theo Dự thảo, học sinh, sinh viên khơng cịn đối tượng quy định riêng mà điều chỉnh giống đối tượng hưởng sách hỗ trợ nhà xã hội Tuy nhiên thấy việc quy định không thực đảm bảo cơng cho nhóm đối tượng học sinh, sinh viên mà giá thuê nhà họ cịn phải tính thêm chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà thời hạn tối thiểu 20 năm, kể từ ngày ký hợp đồng th Điều khơng hợp lý, đối tượng học sinh sinh viên hưởng ưu đãi khoảng thời gian định, vượt mức thời hạn 20 năm, quy định chưa đảm bảo tính bình đẳng Hơn nữa, học sinh, sinh viên thuộc nhóm đối tượng chưa có thu nhập thu nhập thấp nên việc áp dụng cách xác định đối tượng ưu đãi khác điều khơng phù hợp Vì vậy, Dự thảo cần xem xét để có cách áp dụng sách ưu đãi phù hợp đảm bảo cho đối tượng hưởng cách công bằng, thỏa đáng nhất, bảo vệ tốt quyền lợi ích hợp pháp cho nhóm đối tượng khác Thứ hai, việc xác định giá thuê, thuê mua, bán nhà xã hội Nhà nước đầu tư xây dựng, Dự thảo có bổ sung thêm trường hợp Khoản Điều 83 sau: “Trường hợp bán nhà giá bán thực theo quy định điểm a khoản Điều 13 14 Điều 83 Dự thảo Luật Nhà sửa đổi Khoản Điều 60 Luật Nhà năm 2014 191 84 Luật này” Đây trường hợp hoàn toàn Dự thảo ghi nhận mà chưa Luật Nhà hành điều chỉnh Việc xác định giá bán nhà xã hội nhà nước đầu tư góp phần hồn thiện quy định mà pháp luật nhà thiếu sót Như vậy, theo Dự thảo, giá bán nhà xã hội Nhà nước đầu tư xây dựng xác định sở tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà (bao gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư, chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật (nếu có) phạm vi dự án), lãi vay (nếu có), chi phí hợp lý, hợp lệ doanh nghiệp (chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí hợp lý khác), lợi nhuận định mức quy định khoản Điều 82 Luật khơng tính khoản ưu đãi Nhà nước quy định khoản 1, 2, 5, Điều 82 Luật này15 Đối với nhà xã hội Nhà nước đầu tư xây dựng, việc xác định giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội quy định Điều 84 dự thảo Luật Nhà sửa đổi So với Điều 61 Luật Nhà năm 2014, Dự thảo Luật Nhà có sửa đổi, bổ sung xác định giá thuê, thuê mua, bán nhà xã hội Nhà nước đầu tư xây dựng Cụ thể, “Giá bán xác định sở tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà (bao gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư, chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật (nếu có) phạm vi dự án), lãi vay (nếu có), chi phí hợp lý, hợp lệ doanh nghiệp (chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí hợp lý khác), lợi nhuận định mức quy định khoản Điều 82 Luật khơng tính khoản ưu đãi Nhà nước quy định khoản 1, 2, 5, Điều 82 Luật Giá thuê mua xác định theo quy định điểm a khoản này, khơng tính kinh phí bảo trì nhà người thuê mua nộp theo quy định Luật Nhà Giá thuê xác định sở tính đủ chi phí bảo trì nhà ở, chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), chi phí hợp lý, hợp lệ doanh nghiệp (chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí hợp lý khác), lợi nhuận định mức quy định khoản Điều 82 Luật khơng tính khoản ưu đãi Nhà nước”16 Theo đó, chủ đầu tư dự án nhà xã hội xây dựng phương án giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội sở đảm bảo nguyên tắc quy định khoản Điều 84 trình quan chun mơn tỉnh thẩm định thời điểm nhà đủ điều kiện bán, cho thuê, cho thuê mua theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản Đối với nhà xã hội thành viên hộ gia đình, cá nhân tự đầu tư xây dựng giá thuê nhà phải bảo đảm không cao khung giá Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định Như vậy, so với Điều 61 Luật Nhà năm 2014, cách quy định xác định giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội quy định Điều 84 dự thảo Luật Nhà sửa đổi có điểm định, cụ thể sau: 15 16 Điểm a Khoản Điều 84 Dự thảo Luật Nhà sửa đổi Điều 84 Dự thảo Luật Nhà sửa đổi 192 Một là, việc xác định giá bán nhà xã hội Nhà nước đầu tư xây dựng , Dự thảo bổ sung thêm khoản chi phí mà điểm c Khoản Điều 61 Luật Nhà năm 2014 khơng có quy định, “các chi phí hợp lý, hợp lệ doanh nghiệp (chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí hợp lý khác) theo quy định Chính phủ” Tương tự vậy, vấn đề xác định giá thuê nhà xã hội Nhà nước đầu tư xây dựng18, Dự thảo có bổ sung tương tự Sở dĩ, Dự thảo có bổ sung quy định đối tượng hưởng sách hỗ trợ nhà xã hội, Dự thảo bổ sung thêm đối tượng doanh nghiệp19 mà trước Luật Nhà ở20 chưa ghi nhận Do đó, thiết phải bổ sung thêm khoản chi phí hợp lý, hợp lệ doanh nghiệp (chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí hợp lý khác) theo quy định Chính phủ Quy định giúp đảm bảo việc xác định giá bán, giá thuê nhà nhà xã hội cho doanh nghiệp để tránh khỏi thiếu sót khoản chi phí liên quan tới đối tượng 17 Hai là, việc xác định giá thuê mua nhà nhà xã hội Nhà nước đầu tư xây dựng21, Dự thảo khơng cịn viện dẫn đến quy định kinh phí bảo trì nhà ở22 Luật Nhà năm 201423 mà quy định cách chung chung “theo quy định Luật Nhà ở” Tuy nhiên, thấy rằng, cách quy định theo Dự thảo khơng rõ ràng, viện dẫn cách khơng cụ thể vấn đề kinh phí bảo trì nhà cụ thể điều chỉnh không nêu rõ, chí cịn gây khó hiểu so với việc dẫn cụ thể đến Điều 150 Dự thảo Ba là, Dự thảo khơng cịn quy định trách nhiệm chủ đầu tư điểm d Khoản Điều 61 Luật Nhà năm 2014: “Chủ đầu tư xây dựng nhà xã hội có trách nhiệm xây dựng báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà xã hội tổ chức thẩm định giá thuê, giá thuê mua, giá bán trước công bố” mà ghi nhận sau: “Chủ đầu tư dự án nhà xã hội xác định giá bán, cho thuê, cho thuê mua đảm bảo nguyên tắc quy định khoản Điều trình quan chun mơn tỉnh thẩm định thời điểm nhà đủ điều kiện bán, cho thuê, cho thuê mua theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản24” Quy định xây dựng bao quát trách nhiệm chủ đầu tư, câu từ khác nhìn chung nội dung giống bản, Dự thảo đề cập đến pháp luật kinh doanh bất động sản để nhà đầu tư có trách nhiệm ngồi thực quy định Luật cịn phải làm theo điều chỉnh pháp luật 17 Điểm a Khoản Điều 84 Dự thảo Luật Nhà sửa đổi Điểm c Khoản Điều 84 Dự thảo Luật Nhà sửa đổi 19 Khoản 12 Điều 73 Dự thảo Luật Nhà sửa đổi 20 Điều 49 Luật Nhà năm 2014 21 Điểm b Khoản Điều 84 Dự thảo Luật Nhà sửa đổi 22 Điều 150 Dự thảo Luật Nhà sửa đổi 23 Khoản Điều 108 Luật Nhà năm 2014 24 Khoản Điều 84 Dự thảo Luật Nhà sửa đổi 18 193 kinh doanh bất động sản có liên quan Việc giúp tránh lối quy định dài lòng, không tổng quát, xa trọng tâm vấn đề, đồng thời nhằm tránh thiếu sót quy định trách nhiệm chủ đầu tư việc xác định giá bán, cho thuê, cho thuê mua dự án nhà xã hội Một số góp ý hồn thiện quy định giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội Các quy định Luật Nhà hành xác định giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội có tác động tích cực đến cơng tác bán, cho th, cho thuê mua nhà xã hội Mặc dù dự thảo Luật Nhà sửa đổi đưa quy định điều chỉnh xác định giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội theo hướng tích cực, tiến Tuy nhiên, cịn số vấn đề chưa thật hoàn thiện Do đó, cần phải tiếp tục hồn thiện quy định giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội Dự thảo Luật Nhà theo hướng sau: Một là, Dự thảo nên tiếp tục ghi nhận quy định việc xác định giá thuê nhà xã hội Nhà nước đầu tư đối tượng học sinh, sinh viên hoăc điều chỉnh vấn đề Nghị định phát triển quản lý nhà xã hội theo tinh thần Luật Nhà năm 2014 Theo đó, nhà cho học sinh, sinh viên th tính đủ chi phí quản lý vận hành chi phí bảo trì, khơng tính chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà Việc quy định đảm bảo bình đẳng đối tượng hưởng ưu đãi với nhau, hỗ trợ tốt cho học sinh sinh viên có điều kiện để học tập, nghiên cứu cách tốt nhất, đồng thời giúp khẳng định ý nghĩa xã hội to lớn sách từ phía Đảng Nhà nước Hơn nữa, học sinh, sinh viên đối tượng mà sách nhà xã hội hướng đến lẽ đối tượng chưa có thu nhập thu nhập thấp, sống xa nhà việc điều chỉnh phương thức xác định giá thuê nhà xã hội riêng học sinh, sinh viên cách quy định đáng nhà soạn luật quan tâm Chính vậy, nhóm tác giả đề xuất nên điều chỉnh Khoản Điều 83 Dự thảo Luật Nhà sửa đổi theo hướng sau: “Trường hợp cho thuê nhà giá th tính đủ chi phí bảo trì nhà ở; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà thời hạn tối thiểu 20 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê Đối với nhà cho học sinh, sinh viên thuê tính đủ chi phí quản lý vận hành chi phí bảo trì, khơng tính chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở” Thứ hai, việc xác định giá bán nhà xã hội Nhà nước đầu tư xây dựng, theo nhóm tác giả, Dự thảo không nên quy định giá bán “khơng tính khoản ưu đãi Nhà nước quy định khoản 1, 2, 5, Điều 82”, thay vào đó, Dự thảo cần quy định trường hợp xác định giá bán “khơng tính khoản ưu đãi Nhà nước quy định Điều 82 Luật này” Bởi ngồi khoản 1, 2, 5, Điều 82 khoản ưu đãi cịn lại khơng tính xác định giá bán nhà xã hội, chẳng hạn như: ưu đãi hưởng lợi nhuận định mức 10% phần diện tích xây dựng nhà 194 xã hội25; ưu đãi dành phần quỹ đất phạm vi dự án phần diện tích sàn thuộc phần khối đế cơng trình theo quy hoạch chi tiết quan có thẩm quyền phê duyệt để xây dựng, kinh doanh cơng trình kinh doanh dịch vụ, thương mại; ưu đãi bán, cho thuê mua nhà xã hội chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với nhà cho đối tượng theo quy định Điều 74 Luật này; ưu đãi khác (nếu có) Và Dự thảo khơng ghi nhận tất khoản ưu đãi Điều 82 khoản khơng tính xác định giá bán khơng phù hợp, khoản ưu đãi cịn lại Điều 82 cần phải thuộc nhóm khơng tính để xác định giá bán nhà xã hội không Nhà nước đầu tư xây dựng Thứ ba, việc xác định giá thuê mua nhà nhà xã hội Nhà nước đầu tư xây dựng, cần viện dẫn điểm b Khoản Điều 84 Dự thảo đến Điều 150 Dự thảo để thay cho cách viện dẫn đến điểm a Khoản Điều 84 Dự thảo điều chỉnh trực tiếp Nghị định hướng dấn vấn đề Theo đó, điểm b Khoản Điều 84 sửa đổi sau: “Giá thuê mua xác định theo quy định điểm a khoản này, không tính kinh phí bảo trì nhà người th mua nộp theo quy định Điều 150 Luật này” Quy định minh thị cách rõ ràng vấn đề cần lưu ý kinh phí bảo trì nhà ở, theo người th mua hiểu rằng, phải đóng phần trăm giá trị thuê cho kinh phí bảo trì nhà khoản tiền quy định rõ hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua Kết luận Như vậy, giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội nội dung quan trọng công tác quản lý Nhà nước liên quan đến nhà nói chung nhà xã hội nói riêng Với chủ trương Đảng, sách pháp luật Nhà nước, vấn đề nhà xã hội, đặc biệt xác định giá bán, cho thuê, cho thuê mua ngày quan tâm Đối với vấn đề này, Dự thảo Luật Nhà sửa đổi đưa số quy định góp phần khắc phục vấn đề cịn hạn chế tồn Luật Nhà năm 2014 Tuy nhiên, phân tích với nội dung quy định vấn đề liên quan đến giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội Dự thảo chưa thật đáp ứng yêu cầu thực tiễn khắc phục lỗ hỏng việc tiếp tục nghiên cứu, đánh giá đưa góp ý để góp phần hồn thiện Dự thảo vấn đề điều quan trọng, cấp thiết bối cảnh Tài liệu tham khảo Luật Nhà năm 2014 Dự thảo Luật Nhà sửa đổi 25 Khoản Điều 82 Dự thảo Luật Nhà sửa đổi 195 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội Cổng thông tin điện tử Chính phủ, “Phát triển nhà xã hội: Vẫn nhiều vướng mắc”, https://baodantoc.vn/phat-trien-nha-o-xa-hoi-van-con-nhieu-vuong-mac1667381294417.htm, truy cập ngày 06/04/2023 Anh Châu, “Phát triển nhà xã hội điều kiện phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam nay”, https://tapchicongsan.org.vn/web/guest/nghien-cu/-/2018/826438/phat-trien-nha-o-xahoi-trong-dieu-kien-phat-trien-nen-kinh-te-thi-truong-dinh-huong-xa-hoi-chu-nghia-oviet-nam-hien-nay.aspx, truy cập ngày 20/05/2023 Song Hoàng, “ 21 dự án nhà xã hội, công nhân đủ điều kiện đề xuất vay 7.100 tỷ đồng”, https://en.vneconomy.vn/21-du-an-nha-o-xa-hoi-cong-nhan-du-dieu-kien-dexuat-vay-hon-7-100-ty-dong.htm, truy cập ngày 20/05/2023 Vũ Lê, “Nhà xã hội TP HCM tăng giá gấp đôi năm”, https://vnexpress.net/nha-o-xa-hoi-tp-hcm-tang-gia-gap-doi-trong-5-nam-4521162.html, truy cập ngày 20/05/2023 Thái Nguyên, “Mức lợi nhuận làm nhà xã hội cần quy định để thu hút chủ đầu tư?”, https://danviet.vn/quy-dinh-xac-dinh-gia-ban-nha-o-xa-hoi-can-kiem-dinh-chatche-20230305143545061.htm, truy cập ngày 06/04/2023 Văn Thái, “Phát triển nhà xã hội nhiều vướng mắc”, https://bqlkcn.binhthuan.gov.vn/mDefault.aspx?sid=1426&pageid=5564&catid=65138&i d=627160&catname=tin-tuc-quy-hoach&title=phat-trien-nha-o-xa-hoi-van-con-nhieuvuong-mac, truy cập ngày 20/05/2023 10 Trọng Tín, “Lo giá nhà xã hội tăng”, https://baodautu.vn/batdongsan/lo-gia-nhao-xa-hoi-tang-d182124.html, truy cập ngày 06/04/2023 11 Anh Tú, “15-25 triệu đồng/m2: Người nghèo khó mua nhà xã hội”, https://vietnamnet.vn/15-25-trieu-dong-m2-nguoi-ngheo-kho-mua-nha-o-xa-hoi2019144.html, truy cập ngày 20/05/2023 12 Lê Xuân, “Triển khai xây dựng 401 dự án nhà xã hội với khoảng 454.360 hộ cho người có thu nhập thấp”, https://thuonghieucongluan.com.vn/trien-khai-xay-dung401-du-an-nha-o-xa-hoi-voi-khoang-454-360-can-ho-cho-nguoi-co-thu-nhap-thapa182311.html, truy cập ngày 20/05/2023 13 Bảo Yến , Nghĩa Đức, “Tiêu chí, điều kiện hưởng sách hỗ trợ nhà xã hội: bảo đảm bao trùm đối tượng cần phù hợp với thực tiễn”, https://quochoi.vn/tintuc/Pages/tin-hoat-dong-cua-quoc-hoi.aspx?ItemID=75186, truy cập ngày 20/05/2023 196