Báo cáo thực tập sàn giao dịch bđs k17

Báo cáo thực tập Sàn Giao Dịch - BĐS K17 PHẦN I GIỚI THIỆU VỀ SÀN GIAO DỊCH Giới thiệu chung sàn giao dịch: Công ty Cổ phần Bất động sản Thế kỷ - CENTURY thành lập theo định số 0103000476 Sở Kế hoạch Đầu tư Thành phố Hà Nội với chức năng: Đầu tư, khai thác, tư vấn, cho thuê, môi giới tiếp thị thẩm định giá bất động sản… Từ lúc thành lập với 03 nhân viên thức văn phịng 82 Nguyễn Chí Thanh, sau năm hoạt động đến CENTURY có tổng số 100 chuyên viên tư vấn, cán quản lý, cán dự án, nhân viên kinh doanh… với địa điểm kinh doanh nằm vị trí chiến lược Tp Hà Nội Tp Hồ Chí Minh là: 82 Nguyễn Chí Thanh - Đống Đa - Hà Nội Tịa nhà CT4, khu thị Mỹ Đình - Mễ Trì - Hà Nội 304 Trần Khát chân - Hai Bà Trưng - Hà Nội 671 Lạc Long Quân - Ciputra - Tây Hồ - Hà Nội Tòa nhà Detech - Đại học FPT - Từ Liêm - Hà Nội 011 Nguyễn Văn Linh - P Tân Phong - Q7 - Tp HCM Website: http://centurygroup.vn Hiện khách hàng biết đến Công ty CP BĐS Thế kỷ - CENTURY nhà cung cấp dịch vụ bất động sản chuyên nghiệp như: Cung cấp dịch vụ thẩm định giá, cung cấp dịch vụ môi giới, dịch vụ quản lý bất động sản, khai thác tạo giá trị gia tăng cho bất động sản Khách hàng CENTURY mảng dịch vụ bao gồm: - Là công ty tập đồn nước như: Tập đồn FPT, Viglacera, Vinaconex, Cơng ty DETECH, Cơng ty TNHH Tịa nhà Kinh Đơ 93 Lò Đúc… Học viên : Hà Ngọc Anh Báo cáo thực tập Sàn Giao Dịch - BĐS K17 - Các ngân hàng: Ngân hàng TMCP quốc doanh (VP bank), Ngân hàng TMCP Quân đội (MB), Techcombank, Ngân hàng NN PTNN Việt Nam, Ngân hàng Đầu tư Phát triển VN (BIDV)… - Các công ty, tổ chức nước ngoài: YAMAHA VIETNAM, YAMAJAKI, TOYOTA VIETNAM, MEIKO VIETNAM, HONDA VIETNAM, CIMAS, FOXCON, AVASYS, CIMAS - Các trường đại học: Đại học Quốc gia HN, HSB, Đại học FPT - Bên cạnh đó, khách hàng chúng tơi nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp, doanh nhân thành đạt, chủ nhân Tòa nhà, biệt thự, hộ… khắp nước Ngoài dịch vụ nêu trên, CENTURY tham gia đầu tư phát triển dự án BĐS như: tham gia góp vốn IPA (Cơng ty mẹ cơng ty chứng khốn VNDS) tham gia xây dựng Tịa cao ốc văn phịng 252 Hồng Quốc Việt CENTURY bỏ vốn đầu tư cải tạo tồn Tịa nhà DETECH Đại học FPT thuê để làm trụ sở cho 1500 SV học tập Trong thời gian tới CENTURY tham gia đầu tư số dự án BĐS khác nhà phân phối số dự án BĐS lớn Hà Nội tỉnh lân cận Hiện CENTURY thành viên của: - Hội doanh nghiệp trẻ TP Hà Nội - Hiệp hội bất động sản nhà đất Việt Nam - Hiệp hội thẩm định giá Việt Nam - Phịng thương mại cơng nghiệp Việt Nam - Một 16 sáng lập viên Mạng sàn bất động sản Việt Nam sanbatdongsan.net.vn Mục tiêu CENTURY là: Trở thành chuỗi hệ thống sàn giao dịch bất động sản hàng đầu Việt Nam mang phong cách chuyên nghiệp, mang thương hiệu riêng & đồng có khắp tỉnh thành Học viên : Hà Ngọc Anh Báo cáo thực tập Sàn Giao Dịch - BĐS K17 nước địa đáng tin cậy cho nhà đầu tư, khách hàng có nhu cầu bất động sản Quy mô hoạt động 2.1 Mục tiêu phấn đấu CENTURY: - Trở thành hệ thống cơng ty, văn phịng cửa hàng với thương hiệu CENTURY - mang phong cách chuyên nghiệp, đồng có khắp tỉnh thành nước - Trong năm tới, tối thiếu 50% dân số Việt Nam biết đến thương hiệu CENTURY thương hiệu gần gũi đáng tin cậy - Trở thành Top công ty bất động sản có mơi trường làm việc & sách đãi ngộ nhân viên tốt Việt Nam 2.2 Định hướng phát triển CENTURY: - Xây dựng qui trình làm việc, quản lý chuyên nghiệp theo tiêu chuẩn ISO 9001:2000 - Giữ vững ngày tăng tốc độ phát triển tiêu: doanh số, thị phần, nhân lực, giá trị thương hiệu, số lượng công ty nhượng quyền thương hiệu - Phát huy nâng cao mạnh sẵn có cơng ty quản lý, nhân lực, cung cách phục vụ lên tầm cao để đáp ứng với nhu cầu ngày cao khách hàng để sẵn sàng việc Việt Nam hội nhập WTO 2.3 Các khách hàng lớn CENTURY: - Là cơng ty tập đồn nước như: Tập đồn FPT, Viglacera, Vinaconex, Công ty DETECH, IPA, Công ty TNHH Tịa nhà Kinh Đơ… - Các ngân hàng: Ngân hàng TMCP quốc doanh (VP bank), Ngân hàng TMCP Quân đội (MB), Techcombank, Ngân hàng NN PTNN Việt Nam, Ngân hàng Đầu tư Phát triển VN (BIDV)… Học viên : Hà Ngọc Anh Báo cáo thực tập Sàn Giao Dịch - BĐS K17 - Các công ty, tổ chức nước ngoài: YAMAHA VIETNAM, YAMAJAKI, TOYOTA VIETNAM, MEIKO VIETNAM, HONDA VIETNAM, CIMAS, FOXCON, AVASYS, CIMAS - Các trường đại học: Đại học Quốc gia Hà Nội, HSB, Đại học FPT Mơ hình cấu máy tổ chức Học viên : Hà Ngọc Anh Báo cáo thực tập Sàn Giao Dịch - BĐS K17 PHẦN II NỘI DUNG HOẠT ĐỘNG Nôi dung hoạt động 1.1 Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS Tất hoạt động mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản diễn sàn sôi Sàn giao dịch bất động sản 671 Lạc Long Quân tập trung vào việc tiếp thị, phân phối, môi giới, cho thuê & cho thuê lại dự án bất động sản…tại Tây Hồ khu vực lân cận Đặc biệt, sàn giao dịch cung cấp toàn dịch vụ quản lý khai thác tồ nhà văn phịng, biệt thự hộ cao cấp, từ dễ dàng cho thuê tạo giá trị gia tăng cho chủ đầu tư bất động sản Việc mở sàn giao dịch thứ nằm chiến lược phát triển CENTURY năm 2007 Sàn giao dịch số 82 Nguyễn Chí Thanh, Đống Đa, HN Sàn giao dịch số Tầng Tịa nhà CT4, khu Đơ thị Mỹ Đình Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội CENTURY công ty hoạt động lĩnh vực Quản lý bất động sản, Đầu tư, Kinh doanh bất động sản thẩm định giá bất động sản tài sản…Dự kiến năm 2008 sàn giao dịch bất động sản CENTURY có mặt TP HCM, Hà Tây… Mục tiêu CENTURY đến năm 2010 có khoảng 50 sàn giao dịch bất động sản toàn quốc & trở thành tập đoàn chuyên cung cấp dịch vụ bất động sản trở thành hệ thống chuyên kinh doanh bất động sản hàng đầu Việt Nam Hệ thống sàn giao dịch bất động sản CENTURY địa đáng tin cậy cho nhà đầu tư, cho khách hàng có nhu cầu giao dịch bất động sản giúp lành mạnh hoá thị trường bất động sản Học viên : Hà Ngọc Anh Báo cáo thực tập Sàn Giao Dịch - BĐS K17 Đầu tư phát triển dự án Ngồi nguồn lực tài sẳn có, chúng tơi cịn có mối liên hệ rộng rãi với ngân hàng trong, ngồi nước tổ chức tín dụng khác Chúng tơi ln tìm kiếm sẳn sàng đầu tư dự án bất động sản, đặc biệt các thành phố lớn Việt Nam Chúng làm: - Khai thác dự án bất động sản để đầu tư kêu gọi hợp tác đầu tư - Tìm nguồn tài kết nối nhà đầu tư tham gia dự án 1.2 Môi giới bất động sản Mơi giới sản phẩm lẻ Ngồi hoạt động phân phối độc quyền thức dự án lớn, chúng tơi cịn nơi nhận mơi giới sản phẩm đơn lẻ đa dạng Căn hộ, đất nền, nhà đất hữu… tất phục vụ Mua bán bất động sản Bên cạnh chức mơi giới, chúng tơi cịn kinh doanh sản phẩm chúng tơi tự mua bán Chúng tơi mua & bán hộ, đất, phần dự án mức cao mua bán lại nguyên dự án Phân phối độc quyền thức dự án bất động sản Là cầu nối đáng tin cậy nhà đầu tư người tiêu dùng * Với nhà đầu tư: công cụ tiếp thị bán hàng hữu hiệu thông qua mạng lưới phân phối rộng, danh sách khách hàng có sẳn mối liên hệ chúng tơi để nhanh chóng đưa sản phẩm đến người tiêu dùng * Với người tiêu dùng: người đại diện lựa chọn, tư vấn cho họ sản phẩm chất lượng, giá hợp lý với tính khoản cao an toàn pháp lý 1.3 Tư vấn Hoạch định tổ chức triển khai hoạt động kinh doanh Marketing Học viên : Hà Ngọc Anh Báo cáo thực tập Sàn Giao Dịch - BĐS K17 Với dự án mới, với kỹ kinh nghiệm giúp khách hàng hoạch định phương án kinh doanh, tiếp thị, truyền thơng hiệu tuỳ theo tình hình thị trường với chi phí tối ưu Ngồi ra, khách hàng khơng đủ nhân khơng có khả thực thi kế hoạch hoạch định, chúng tơi giúp q khách tổ chức triển khai thực Nghiên cứu thị trường - Chúng tôi, qua gần 10 năm hoạt động liên tục thị trường bất động sản Việt Nam, thường xuyên cập nhật lưu giữ nhiều thông tin thị trường Việc phân tích, đánh giá biến động phát triển thị trường phần công việc quan trọng chúng tơi hàng ngày - Chúng tơi có khả cung cấp cho khách hàng thông tin thị trường mà khách hàng quan tâm, báo cáo xu thị trường định hướng sản phẩm kinh doanh tối ưu thị trường bất động sản Thực trạng nhân thông tin BĐS 2.1.Nhiệm vụ quyền hạn Giám đốc - Chịu trách nhiệm quản lý điều hành toàn hoạt động công ty việc thực nhiệm vụ UBND Thành phố Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường Nhà đất giao Quyết định vấn đề liên quan đến hoạt động công ty chịu trách nhiệm pháp lý định cá nhân - Xây dựng kế hoạch, chương trình hoạt đồng cơng ty trình cấp có thẩm quyền phê duyệt tổ chức thực kế hoạch, chương trình phê duyệt - Xây dựng trình Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường nhà đất định cấu tổ chức máy, cấu tiêu chuẩn chức danh cán bộ, viên chức trực tiếp quản lý, bố trí sử dụng cán bộ, viên chức, nhân viên lao động hợp đồng công ty Được ủy quyền Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường Nhà đất ký hợp đồng lao động với viên chức, lao động hợp Học viên : Hà Ngọc Anh Báo cáo thực tập Sàn Giao Dịch - BĐS K17 đồng làm việc công ty theo quy định Pháp luật phân cấp quản lý cán bô, công chức, viên chức lao động hợp đồng Thành phố - Xây dựng Quy định nội quy, chế độ làm việc cơng ty - Trình cấp có thẩm quyền định khen thưởng, kỷ luật cán bộ, công chức, nhân viên hợp đồng lao động theo phân cấp quản lý - Có quyền định bổ nhiệm miễn nhiệm Phó Giám đốc Trung tâm theo trình tự quy định cơng tác cán công ty - Quyết định bổ nhiệm miễn nhiệm chức vụ Trưởng, Phó phận, đơn vị thuộc công ty - Ký hợp đồng dịch vụ, tư vấn, môi giới, ủy thác liên quan đến bất động sản, giao dịch bất động sản hợp đồng nghiên cứu khoa học hợp đồng thuê, mướn chuyên gia biên soạn, biên tập vấn đề nghiên cứu khoa học lĩnh vực công tác giao - Chịu trách nhiệm báo cáo tốn tài chế độ thu chi tài cơng ty tn thủ quy định hành Nhà nước Thành phố quản lý tài - Thực quy chế dân chủ quan Chấp hành quy định tra, kiểm tra Nhà nước cấp quản lý có thẩm quyền 2.2 Phó Giám đốc - Phó Giám đốc cơng ty người giúp việc Giám đốc công ty quản lý, điều hành số mặt công tác Giám đốc công ty phân công ủy quyền, chịu trách nhiệm trực tiếp trước Pháp luật Giám đốc công ty mặt cơng tác giao - Phó Giám đốc công ty Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường Nhà đất Hà Nội định bổ nhiệm, miễn nhiệm theo đề nghị Giám đốc công ty 2.3 Các phịng nghiệp vụ Phịng Hành – Quản trị - Giúp Giám đốc công ty xây dựng kế hoạch dài hạn, ngắn hạn, định hướng chiến lược phát triển cơng ty trình Giám đốc Sở Tài ngun Mơi Học viên : Hà Ngọc Anh Báo cáo thực tập Sàn Giao Dịch - BĐS K17 trường Nhà đất phê duyệt triển khai tổ chức thực kế hoạch phê duyệt; - Xây dựng trình Giám đốc cơng ty kế hoạch sử dụng tài lập dự án thu, chi tài hàng tháng, hàng quý, hàng năm theo chế độ quy định hành Nhà nước Thành phố; Nghiên cứu đề xuất chế độ sách liên quan đến mức thu, chi phục vụ nhiệm vụ công ty; - Tham mưu, giúp Giám đốc công ty thực công tác tổ chức quản lý cán bộ, viên chức lao động hợp đồng công ty; công tác thi đua khen thưởng, kỷ luật, lao động tiền lương, chế độ sách; cơng tác, hành quản trị, văn phòng, đảm bảo sở vật chất, phương tiện làm việc cho công ty hoạt động theo nhiệm vụ giao; - Giúp Giám đốc công ty tổng hợp tình hình hoạt động thực nhiệm vụ công ty báo cáo Sở UBND Thành phố theo quy định - Thực công tác đào tạo, bồi dưỡng cán bộ, viên chức công ty; Phối hợp với quan đơn vị có chức năng, tổ chức khóa học đào tạo, bồi dưỡng chun mơn, nghiệp vụ cho đối tượng có liên quan đến họat động giao dịch bất động sản - Quản lý tài sản, trang thiết bị quan, thực công tác văn thư, lưu trữ quản lý hồ sơ cán bộ, viên chức lao động hợp đồng theo qui định hành Nhà nước phân cấp quản lý Thành phố - Xây dựng trình Giám đốc cơng ty phê duyệt nội quy, quy chế làm việc quan, quy định quản lý bảo vệ tài sản công, bảo vệ an ninh, an toàn đơn vị - Thực nhiệm vụ khác Giám đốc cơng ty giao Phịng Dịch vụ bất động sản - Tham mưu, giúp Giám đốc công ty tổ chức hoạt động hỗ trợ tài chính, hỗ trợ tìm kiếm nguồn vốn từ ngân hàng, tổ chức tài chính, tín dụng giúp tổ chức, cá nhân (khi có nhu cầu) thực đầu tư, mua, bán, chuyển nhượng bất động sản theo quy định hành pháp luật Học viên : Hà Ngọc Anh Báo cáo thực tập Sàn Giao Dịch - BĐS K17 - Giúp Giám đốc công ty tổ chức phiêm đấu giá bất động sản có dịch vụ đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, quỹ nhà, dự án có liên quan đến quyền sử dụng theo yêu cầu tổ chức cá nhân - Dịch vụ môi giới, giới thiệu bất động sản; - Nhận ủy thác khách hàng thực hiện: Chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng, đăng ký quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất; thuê, cho thuê, cho thuê lại - Thực khoản nghĩa vụ tài giao dịch bất động sản; bảo lãnh để chấp vay vốn quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà đất; - Tổ chức dịch vụ cung cấp thông tin, quảng cáo, quảng bá bất động sản hoạt động tổ chức, cá nhân đầu tư, kinh doanh bất động sản theo thỏa thuận Bản tin bất động sản trang Web cơng ty Phịng Tư vấn bất động sản - Tư vấn thủ tục pháp lý bất động sản, hoạt động giao dịch bất động sản - Dịch vụ tư vấn giá chuyển nhượng quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất - Tư vấn quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch chi tiết thực dự án đầu tư - Tư vấn giới thiệu địa điểm sử dụng đất - Tư vấn lập hồ sơ đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực dự án có sử dụng đất - Tiếp nhận niêm yết giá bất động sản thuộc dự án phát triển đô thị theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản Phịng Thơng tin- Lưu trữ bất động sản a) Tiếp nhận, thu nhập, phân loại, xếp bảo quản loại hồ sơ, tư liệu bất động sản gồm: - Dữ liệu hồ sơ địa dạng số; 10 Học viên : Hà Ngọc Anh Báo cáo thực tập Sàn Giao Dịch - BĐS K17 - Số liệu thông tin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân địa bàn Thành phố; - Số liệu thông tin bất động sản dự án phát triển đô thị; - Hồ sơ, liệu quy hoạch phát triển đô thị quận, huyện Thành phố quy hoạch chi tiết dự án phát triển thị đựơc cấp có thẩm quyền phê duyệt; - Các loại hồ sơ, liệu khác liên quan đến bất động sản b) Khai thác, cập nhật thông tin, tài liệu liên quan bất động sản, tiếp nhận chuyển giao công nghệ thông tin, phát triển mạng thông tin bất động sản mạng Internet c) Cung cấp thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất địa bàn Thành phố; cung cấp sách Pháp luật liên quan đến bất động sản d) Cung cấp thông tin chi tiết thực trạng tình trạng pháp lý sản phẩm bất động sản đăng ký công ty thông tin bất động sản thực giao dịch trung tâm; đ) Theo dõi, cập nhật, đánh giá dự báo tình hình biến động thị trường bất động sản, dự báo xu hướng thị trường tin riêng mạng Internet e) Tổ chức thu nhập, dịch thuật tổng hợp tài liệu nước có liên quan đến bất động sản phục vụ nhiệm vụ giao Quy trình bán hàng 3.1 Mục đích: Qui trình thiết lập để đảm bảo tất yêu cầu khách hàng Sàn giải nhằm thỏa mãn nhu cầu khách hàng cách cao trình giao dịch Đảm bảo q trình bán hàng ngày hồn thiện hơn, đảm bảo quyền lợi sàn khách hàng, đồng thời tránh rắc rối không cần thiết trình thực qui trình bán hàng 3.2 Phạm vi áp dụng: 11 Học viên : Hà Ngọc Anh Báo cáo thực tập Sàn Giao Dịch - BĐS K17 Thủ tục áp dụng cho tất trường hợp có liên quan đến hợp đồng hợp tác đầu tư/ mua bán Sàn với khách hàng hoạt động kinh doanh bất động sản 3.3 Định nghĩa từ viết tắt - Sản phẩm: Là loại bất động sản Sàn chào bán giao dịch - Bảng khống chế bán hàng: Là bảng dùng để tránh trường hợp sản phẩm bán cho hai khách hàng - Công cụ hỗ trợ bán hàng: vật dụng dùng làm để giải thích, minh chứng làm sang tỏ cho trình thuyết phục khách hàng mua sản phẩm - Hợp đồng: Bao gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng mua bán hộ… BGĐ: Ban giám đốc GĐKD: Giám đốc kinh doanh NVKD: nhân viên kinh doanh CNQSHN: chứng nhận quyền sở hữu nhà QSDĐ: Quyền sử dụng đất CMND: chứng minh nhân dân DVKH: Dịch vụ khách hàng 3.4 Hướng dẫn thực Giai đoạn trước bán hàng GĐKD tiếp nhận sản phẩm tiêu thụ từ BGĐ phải triệu tập nhân viên để mở họp nghiên cứu thảo luận sản phẩm Tùy dự án, GĐKD lên kế hoạch tiếp thị, phương thức góp vón, kế hoạch chào bán, marketing, thiết kế tài liệu dụng làm đạo cụ kinh doanh tài liệu cần thiết cho việc đào tạo nhân viên Trưởng phòng kinh doanh phải thu thập tài liệu liên quan đến sản phẩm tiêu thụ đồng thời tham mưu đánh số thứ tự sản phẩm, kế hoạch bán để hoàn thiện kế hoạch trước trình BGĐ xét duyệt 12 Học viên : Hà Ngọc Anh Báo cáo thực tập Sàn Giao Dịch - BĐS K17 Tổ trưởng kinh doanh xếp thời gian để phối hợp với GĐKD, Trưởng phòng kinh doanh cử nhân viên tham gia huấn luyện kiến thức sàn phẩm, cách thức phương thức bán hàng sau kế hoạch huấn luyện BGĐ xét duyệt NVKD nhận tài liệu tiếp thị từ phòng Marketing , phân phối sử dụng hợp lý nhằm hạn chế chi phí tiếp thị Tùy dự án, GĐKD có cách bố trí thời gian đào tạo kiểm tra thích hợp Giai đoạn bán hàng Các bước bán hàng: Bước 1: - Giới thiệu dự án tiếp xúc khách hàng - Giới thiệu quy hoạch tổng thể dự án sàn kinh doanh - Giới thiệu chi tiết sản phẩm mà khách hàng quan tâm - Dẫn khách tham quan dự án nhà mẫu - Giới thiệu giá thời hạn toán, điều kiện trước nhận nhà chi phí khác nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà - Giới thiệu thời gian khởi công, thời gian giao đất(giao nhà) - Các bước tiền hành thủ tục làm giấy CNQSHN QSDĐ Bước 2: - Khách hàng chuẩn bị định đặt cọc - NVKD phải giới thiệu điều kiện phiếu đặt cọc, lịch toán, thời gian ký hợp đồng…Phải nói rõ cho khách hàng hiểu đặt cọc thay đổi ý định không mua đặt cọc - Mang “ hợp đồng” cho khách hàng tham khảo trước định ký thỏa thuận đặt cọc, khách hàng thắc mắc nhân viên bán hàng phải giải thích cho khách hàng điều khoản hợp đồng, khách hàng mượn hợp đồng mẫu mang NVKD phải giải thích cho khách hàng hiểu: trường hợp khách hàng đặt cọc mua cho mượn hợp đồng mẫu mang tham khảo Trong trình đàm phán với khách hàng, có vấn đề cịn thắc mắc đến khách hàng chưa 13 Học viên : Hà Ngọc Anh Báo cáo thực tập Sàn Giao Dịch - BĐS K17 định đặt cọc NVKD phải báo cáo cho cấp quản lý trực tiếp để hỗ trợ cần thiết (Lưu ý: phải xem xác giá hộ lơ đất bán nhằm tránh trùng lập) Nếu khách hàng định đặt cọ, NVKD lấy thơng tin khách hàng cách phô tô CMND, hộ khách hàng làm thỏa thuận đặt cọc cho khách hàng “Thỏa thuận đặt cọc” “ biên nhận” phải lập theo mẫu sàn ban hành thời điểm phải kèm với vảng “Thơng tin sản phẩm” (đính kèm) Khách hàng phải ký vào “ biên nhận” “Thỏa thuận đặt cọc” “Thông tin sản phẩm” kèm theo biên nhận cọc điều bắt buộc Biên nhận cọc phải NVKD lập kiểm tra cấp nhân viên quản lý trực tiếp trước trình GĐKD BGĐ ký tên đóng dấu Phiếu “Thơng tin sản phẩm” bảng nêu lên thông hiểu khách hàng sản phẩm, nội dung hợp đồng, lịch tốn, khoản phí…và xem chứng cho việc NVKD tư vấn đầy đủ sản phẩm Sau tiếp xúc khách hàng dù khách hàng mua hay chưa mua, NVKD phải làm ngày“ Bảng ghi nhận trình tiếp khách” theo mẫy sàn gửi cho thư ký kinh doanh để tiện cho việc thông kê hàng tuần Căn vào bảng báo cáo định vị khách hàng tiềm xác định rõ khách hàng nhân viên sau mợt htowif gian khách hàng quay lại sàn mua sản phẩm Bước 3: - Giai đoạn chuẩn bị ký hợp đồng NVKD dựa vào thỏa thuận đặt cọc lập để xác định ngày khách hàng đến ký hợp đồng thức Điền thông tin khách hàng vào bảng “Thông tin khách hàng ký hợp đồng” (đính kèm) Bảng thơng tin khách hàng phải có cấp quản lý ký xác nhận nội dung thơng tin xác kiểm tra Khi chuyển 14 Học viên : Hà Ngọc Anh Báo cáo thực tập Sàn Giao Dịch - BĐS K17 thông tin cho cấp quản lý kiểm tra, NVKD phải kèm theo phô tô CMND, hộ biên nhận cọc để tiện cho việc kiểm tra Trong trường hợp khách hàng có thay đổi điều khoản hợp đồng giảm giá, nhân viên phải làm: “ Phiếu đề nghị thay đổi hợp đồng” “ phiếu đề nghị giảm giá”trình cấp quản lý xét duyệt Chuyển bảng “ Thông tin khách hàng ký hợp đồng” phiếu duyệt cho nhân viên pháp lý trước 01 ngày khách ký hợp đồng Khi chuyển phiếu thông tin khách hàng cho nhân viên pháp lý cần có bàn giao rõ rang cách yêu cầu nhân viên pháp lý ký nhận Bảng “Thông tin khách hàng ký hợp đồng” phiếu “Sổ theo dõi hợp đồng: phòng kinh doanh Nhân viên pháp lý tiếp nhận bảng thông tin nhập thơng tin khách hàng vào máy tính in ấn thành hợp đồng duyệt theo mẫu để kịp thời gian ký hợp đồng theo nội dung phiếu thông tin hợp đồng Nhận viên pháp lý chịu trách nhiệm trước nội dung in hợp đồng Dựa vào bảng “Thông tin khách hàng ký hợp đồng” phiếu duyệt NVKD gửi có chữ ký cấp quản lý, nhân viên pháp lý đối chiếu để hợp đồng in xác tuyệt đối Vì nhân viên pháp lý cần phải lưu lại bảng “Thông tin khách hàng ký hợp đồng” phiếu duyệt để làm cho việc xử lý có sai lệch nội dung thơng tin hợp đồng Chuyển “hợp đồng” sau in ấn kiểm tra xong cho tổ trưởng bán hàng nhân viên bán hàng để tiến hành ký hợp đồng với khách hàng Trong trường hợp khách hàng xin thay đổi lịch toán hay nội dung điều khoản hợp đồng, NVKD phải giải thích cho khách hàng, trường hợp khó khăn phải trình cấp quản lý để xin ý kiến đạo Sau khách hàng ký hợp đồng, NVKD phô tô hợp đồng kèm theo biên nhận cọc cho Thư ký kinh doanh để tiện theo dõi Trưởng phòng DVKH ký nháy nội dung hợp đồng trung với biên nhận cọc trước trình cho Tổng giám đốc ký thức chuyển đĩnh dấu Chuyển giao hợp đồng cho khách hàng 01 lưu giữ lại sàn 15 Học viên : Hà Ngọc Anh Báo cáo thực tập Sàn Giao Dịch - BĐS K17 02 Phòng kinh doanh có sổ giao nhận hợp đồng lưu lại nhằm làm chứng cho việc hồn thành cơng việc xử lý sau Bước 4: - Hoàn tất thủ tục bán hàng: Hoàn tất thủ tục bán hàng khách hàng ký hợp đồng chuyển hợp đồng đến phận 16 Học viên : Hà Ngọc Anh Báo cáo thực tập Sàn Giao Dịch - BĐS K17 PHẦN III KIẾN NGHỊ - ĐỀ XUẤT Tiềm năng, thuận lợi Lãnh đạo sàn cán lâu năm nghề có nhiều kinh nghiệm lĩnh vực Bất động sản, Quản trị kinh doanh, có lực tài tốt Sàn giao dịch doanh nghiệp có mối quan hệ tốt với quyền cấp Hà Nội nên việc giải thủ tục giấy mời nhanh thuận lợi Vị trí văn phịng sàn vị trí đánh giá thuận lợi Hà Nội Đội ngũ cán kinh doanh trẻ, động có nhiều kinh nghiệm công việc Công ty bước xây dựng quy chế kiểm tra, Kiểm soát nội bộ, nhân sự, tài làm cho máy trung tâm tinh thần làm việc tốt Về thị trường bất động sản Việt Nam nhiều tiềm lâu dài thi trường bất động sản Việt Nam tăng trưởng với đa dạng dịch vụ sản phẩm, Hà Nội Đây hộ thử thách cho doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản, thể rõ nét vai trò doanh nghiệp cung cấp dịch vụ Bất động sản Tuy nhiên điều kiện hệ thống pháp luật bất động sản xây dựng vào ổn định sách nhà nước cịn thiếu đồng góp phần làm minh bạch hóa dần thông tin lĩnh vực bất động sản phải thông qua sàn giao dịch tiền đề để hoạt động môi giới trước thông qua trung tâm mơi giới nhỏ lẻ khơng có tính pháp lý chuyển trung tâm giao dịch Theo dự báo từ đầu năm 2010 trở nên kinh tế ổn định, với hỗ trợ sách quyền sở hữu hộ người nước ngoài, thị trường nước ngoài, thị trường hộ nhận định sôi động trở lại sàn giao dịch giải pháp cho đối tượng 17 Học viên : Hà Ngọc Anh Báo cáo thực tập Sàn Giao Dịch - BĐS K17 Khó khăn Chiến lược Công ty phận rõ ràng nhiên quy trình thủ tục nội chặt chẽ nên chưa tạo tính linh hoạt, chủ động cao với hoạt động cá nhân trung tâm Mối liên kết phòng, ban, chưa chặt nên phải giải nhiều việc chồng chéo dẫn đến thời gian giải công việc dài, chưa kịp thời với nhu cầu thị trường Khâu hoàn thiện tiêu chuẩn lực cho hệ thống nhân viên bán hàng, lúng túng công việc phát triển đội ngũ nhân lực kinh doanh cho Công ty Công ty thực chưa tốt việc thu hút nguồn nhân lực, nhân giỏi vào Công ty làm việc Những đổi thay chất lượng sống, thiết kế, quy hoạch chủ đầu tư đẩy sản phẩm bất động sản đến việc cạnh tranh vị trí khách hàng khó phân biệt chất lượng sản phẩm Thương hiệu khuynh hướng mà khách hàng mua sản phẩm, vị trí tiêu chí cho họ lựa chọn, hành vi ứng xử chất lượng dịch vụ yếu tố cạnh tranh mà điều doanh nghiệp non trẻ Việt Nam yếu Giá mặt hàng thiết yếu: xăng dầu, giá đền bù tăng, giá nguyên vật liệu xây dựng tăng nhanh, phủ lại có khuynh hướng kìm giá sản phẩm đất nên Khi giá sản phẩm đất khơng tăng giá trung cư bị quy luật cung - cầu chặn lại Mà giá bán chung cư lại cao Đây mối đe dọa kinh doanh xut Mi quan hệ hữu gia thị trờng tài tiền tệ thị trờng bất động sản mối quan hệ mật thiết, không tách rời chúng có tác động bổ trợ Sự suy giảm thị trờng có tác động xấu tới thị trờng lại, cần phải: - Chứng khoán hóa dự án bất động sản đợc coi giải pháp huy động vốn hữu hiệu cho công trình Trong giai đoạn cần giải tức toán vốn cho vay hoạt đông kinh doanh bất động sản, đa hoạt động 18 Hc viờn : Hà Ngọc Anh Báo cáo thực tập Sàn Giao Dch - BS K17 kinh doanh bất động sản vào thị trờng vốn thứ cấp, dới quản lý nhà nớc - Tháo gỡ vớng mắc ngân hàng ®èi víi kinh doanh bÊt ®éng s¶n Trong bèi c¶nh thị trờng tài nớc ta nay, tín dụng ngân hàng kên cung cấp vốn chủ yếu cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhiên, vốn để việc huy động kênh hiệu cần phải tăng cờng huy động vốn trung dài hạn ngân hàng kết hợp với nâng tỉ lệ sử dụng vốn ngắn hạn vay trung dài hạn Đồng thời, cần phải thiết lập nâng cao chất lợng kênh thông tin thị trờng bất động sản để làm sở cho ngân hàng thẩm định dự án, đánh giá vê khả chi trả chủ đầu t Hiện nay, Luật Đất đai cha có quy định việc sử lý giá trị quyền sử dụng đất thê chấp để thu hồi nợ, cha có quy nh để xác định giá trị tài sản sử dụng đất doanh nghiệp Nhà nớc đợc giao đất trớc đõy chuyển sang thuê đà khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn việc tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng Do đó, cần phải sớm hoàn thiện, chỉnh sửa bổ sung số quy định hệ thống pháp luật đất đai, bất động sản để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động cho vay đầu t, kinh doanh vào bất động sản - Thu hút vốn đầu t trực tiếp nớc vào lĩnh vực bất động sản Đây kênh huy động vốn đầu t vao bất động sản hiệu biết tranh thủ thời tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu t nớc vào bất động sản để đảm bảo toán chi phí xây dựng bên hàng rào, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, có sách giá với dịch vụ Đặc biệt,cơ quan quản lý phải công bố danh mục dự án phát triển bất động sản, kêu gọi đầu t trực tiếp nớc ngoài, thành lập công ty phát triển quỹ nhà đất đảm trách việc chuẩn bị nguồn đất làm dịch vụ công bất động sản Đồng thời phải thống đợc với nhà đầu t mức đền bù giải tỏa, tỷ lệ nhà đợc bán, mức giá, trách nhiệm xà hội Ngoài ra, điều kiện nay, để huy động vốn phát triển khu đô thị mới, khu kinh tÕ tËp trung míi… cã thĨ ¸p dơng c¸c hình thức khác nh mời doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia đấu giá đổi đất lấy sở hạ tầng, kêu gọi hộ dân diện giải phóng góp đất, vốn theo nghĩa nh cổ đông dự án kinh doanh bất động sản để hởng cổ tức 19 Hc viờn : H Ngọc Anh Báo cáo thực tập Sàn Giao Dịch - BS K17 Bên cạnh đó, để tăng khả huy động vốn, cần có chế cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đợc huy động vốn cách bán sản phẩm, dịch vụ theo hình thức thu tiền trớc nhng phải đăng kí với quan chức ngân hàng thơng mại đảm nhận LỜI CẢM ƠN Tôi xin chân thành cảm ơn trường ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN, Khoa BẤT ĐỘNG SẢN - KTTN Xin cảm ơn Ban Chủ nhiệm khoa tồn thể thầy giáo, giảng viên nhiệt tình tham gia giảng dạy tạo điều kiện chúng tơi tham gia hồn thành khố học Từ giảng giảng viên, tơi có kiến thức lĩnh vực kinh doanh bất động sản, nâng cao kiến thức nghiệp 20 Học viên : Hà Ngọc Anh