1035 vốn hoạt động kinh doanh của các cty bất động sản trên sàn chứng khoán hồ chí minh (hose) 2023

CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VỐN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH

Các tiêu chí đánh giá hoạt động kinh doanh

1.2.1 Chỉ tiêu phản ánh cơ cấu tài chính và cơ cấu tài sản

Khi phân tích mối quan hệ giữa tài sản và nguồn vốn thường có 2 chỉ tiêu được sử dụng hệ số nợ và hệ số tự tài trợ trong đó chỉ tiêu hệ số nợ được thể hiện qua công thức:

Chỉ tiêu nay phản ánh nguồn hình thành tài sản của doanh nghiệp chủ yếu là do các khoản đi vay mà nên và phản ánh mức độ tự chủ của doanh nghiệp trong kỳ Nếu chỉ tiêu này càng lớn thì mức độ tự chủ của doanh nghiệp trong kỳ sẽ thấp và ngược lại mức độ tự chủ của doanh nghiệp sẽ cao Chỉ tiêu nay có ý nghĩa vô cùng quan trọng để các ngân hàng các nhà đầu tư quyết định có nên cho vay hay đầu tư tiền vào DN đang nghiên cứu hay không.

Ngoài ra, mối quán hệ giữa tài sản và nguồn vốn của doanh nghiệp còn được thể hiện thông qua việc doanh nghiệp dùng nguồn vốn của mình để tài trợ cho từng loại tài sản tương ứng như nguồn vốn dài hạn sẽ được dùng để tài trợ cho cả TSDH và TSNH

Hệ số tự tài trợ = VCSH

(Equity Ratio-ER) Tổng tài sản

Chỉ tiêu này cho biết một đồng tài sản trong kinh doanh được huy động từ bao nhiêu đồng VCSH Chỉ tiêu này phản ánh mức độ độc lập về mặt tài chính của doanh nghiệp Chỉ tiêu này cho biết VCSH chiếm bao nhiêu phần trong tổng nguồn vốn của doanh nghiệp Nếu chỉ tiêu này càng lớn và tiến dần về một cho thấy mức độ tự chủ của doanh nghiệp lớn và ngược lại càng nhỏ và tiền dần về không cho thấy khả năng tự chủ về mặt tài chính của doanh nghiệp càng thấp Chỉ tiêu này càng nhỏ hơn một chứng tỏ những tài sản mà doanh nghiệp mua sắm được tài trợ từ ít nguồn VCSH tức tài trợ từ vốn vay nhiều hơn qua đó phản ánh mức độ độc lập tài chính của doanh nghiệp thấp, mức độ phụ thuộc tài chính cao.

Nếu doanh nghiệp làm ăn thua lỗ thì chỉ tiêu này sẽ nhỏ hơn không do việc kinh doanh của doanh nghiệp ăn sâu vào VCSH.

1.2.2 Chỉ tiêu về khả năng sinh lời

1.2.2.1 Hệ số lợi nhuận sau thuế so với tài sản (ROA) Để thấy được lợi nhuận tạo ra từ tài sản đầu tư, các nhà phân tích thường tính chỉ tiêu sức sinh lời của tài sản, và chỉ tiêu này được tính theo công thức sau:

Hệ số lợi nhuận sau thuế so Lợi nhuận sau thuế với tài sản (ROA) Tài sản bình quân

Lợi nhuận sau thuế được lấy từ chỉ tiêu mã số 60 thuộc báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh.

Tài sản đầu năm + Tài sản cuối năm Tài sản bình quân 2

Chỉ tiêu này cho biết trong kỳ phân tích 1 đồng tài sản đầu tư bỏ ra thì thu được bao nhiêu đồng lợi nhuận sau thuế Chỉ tiêu này càng cao càng chứng tỏ hiệu quả sử dụng tài sản tốt, đó là nhân tố góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng vốn.

1.2.2.2 Sức sinh lời của doanh thu (ROS)

Chỉ tiêu này được xác định như sau:

Lợi nhuận sau thuế Sức sinh lời của doanh thu (ROS) Doanh thu

Lợi nhuận sau thuế được lấy từ chỉ tiêu mã số 60, doanh thu được lấy từ chỉ tiêu mã số

10 thuộc Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh.

Chỉ tiêu này cho biết trong kỳ phân tích, cứ 1 đồng doanh thu tạo ra bao nhiêu đồng lợi nhuận sau thuế Chỉ tiêu này càng cao chứng tỏ hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp càng cao.

1.2.2.3 Sức sinh lời của vốn chủ sở hữu (ROE)

Khả năng tạo ra lợi nhuận của vốn chủ sở hữu mà doanh nghiệp sử dụng cho hoạt động kinh doanh được xác định như sau:

Sức sinh lời của vôn chủ sở hữu Lợi nhuận sau thuế

(ROE) Vốn chủ sở hữu bình quân

Lợi nhuận sau thuế được lấy từ chỉ tiêu mã số 60 thuộc Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh, vốn chủ sở hữu bình quân được xác định bằng trung bình giữa vốn chủ sở hữu cuối năm, đầu năm mã số 400 trên Bảng cân đối kế toán.

Chỉ tiêu này cho biết trong kỳ phân tích, DN đầu tư 1 đồng vốn chủ sở hữu, thì thu được bao nhiêu đồng lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp, chỉ tiêu này càng cao chứng tỏ hiệu quả sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp là tốt, góp phần nâng cao khả năng đầu tư của chủ doanh nghiệp.

1.2.3 Chỉ tiêu đánh giá hoạt động

1.2.3.1 Phân tích hiệu suất sử dụng tài sản

Tài sản là cơ sở vật chất kỹ thuật của doanh nghiệp, phản ánh năng lực hiện có của doanh nghiệp Chính vì vậy, sử dụng tài sản hiện có một cách có hiệu quả vào hoạt động kinh doanh là một trong những giải pháp quan trọng để nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp Hiệu suất sử dụng tài sản thông thường được đánh giá qua ba chỉ tiêu là hiệu suất sử dụng tổng tài sản, hiệu suất sử dụng tài sản ngắn hạn và hiệu suất sử dụng tài sản dài hạn Cụ thể:

- Hiệu suất sử dụng tổng tài sản:

Hiệu suất sử dụng tổng tài sản dùng để đánh giá hiệu quả sử dụng tài sản (bao gồm cả TSNH và TSDH) của doanh nghiệp.

Chỉ tiêu này được tính dựa vào công thức sau:

Hiệu suất sử dụng Doanh thu thuần

Tổng tài sản Tổng tài sản bình quân

Chỉ tiêu này cho biết bình quân mỗi đồng tài sản của doanh nghiệp tạo ra bao nhiêu đồng doanh thu trong một kỳ phân tích Chỉ tiêu này càng cao càng có lợi cho doanh nghiệp, chứng tỏ trong kỳ, doanh nghiệp sử dụng tài sản càng hiệu quả Ngược lại, nếu chỉ tiêu này thấp chứng tỏ các tài sản luân chuyển chậm, nguyên nhân có thể là do hàng tốn kho còn tồn nhiều hoặc sản phẩm sản xuất còn dở dang nhiều, hay TSCĐ hoạt động chưa đạt công suất tối đa kéo theo hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp bị trì trệ.

- Hiệu suất sử dụng TSNH:

Hiệu suất sử dụng TSNH của doanh nghiệp thể hiện khả năng sử dụng toàn bộ các nguồn lực ngắn hạn của doanh nghiệp và cường độ sử dụng các nguồn lực đầu vào để tạo ra kết quả kinh doanh trong quá trình hoạt động.

Chỉ tiêu phân tích hiệu suất sử dụng TSNH được tính dựa vào công thức sau:

TSNH Tổng TSNH bình quân

Chỉ tiêu này cho biết, trong một kỳ phân tích, bình quân 1 đồng TSNH mà doanh nghiệp đã đầu tư thì mang lại được mấy đồng doanh thu.

- Hiệu suất sử dụng TSDH:

Hiệu suất sử dụng TSDH của doanh nghiệp thể hiện khả năng sử dụng toàn bộ các nguồn lực dài hạn của doanh nghiệp và cường độ sử dụng các nguồn lực đầu vào để tạo ra kết quả kinh doanh trong quá trình hoạt động.

Chỉ tiêu phân tích hiệu suất sử dụng TSDH dựa vào công thức sau:

TSDH Tổng TSDH bình quân

Chỉ tiêu này cho biết, trong một kỳ phân tích, bình quân 1 đồng TSDH mà doanh nghiệp đã đầu tư thì mang lại được mấy đồng doanh thu.

1.2.3.2 Phân tích hiệu năng hoạt động Để phân tích hiệu năng hoạt động (số vòng quay của các nguồn lực) ta cần phân tích các chỉ tiêu phản ánh hiệu suất hoạt động của từng nguồn lực đầu vào thông qua số vòng quay của các nguồn lực sử dụng.

Chỉ tiêu số vòng quay của các nguồn lực cho biết để thu được 1 đơn vị đầu ra phải tiêu tốn bao nhiêu đơn vị nguồn lực đầu vào; hay nói cách khác, trong một kỳ hoạt động, nguồn lực đầu vào sử dụng luân chuyển được bao nhiêu lần Chỉ số này càng lớn, phản ánh số vòng chu chuyển các nguồn lực đầu vào càng cao, hiệu suất hoạt động càng cao và ngược lại.

Mối quan hệ của vốn hoạt động kinh doanh đối với hoạt động hiệu quả kinh

Vốn kinh doanh luôn là điều kiện cho các doanh nghiệp nâng cao chất lượng sản phẩm, đổi mới thiết bị công nghệ, tiết kiệm chi phí, hạ giá thành, tăng lợi nhuận cho doanh nghiệp… và vai trò của vốn chỉđược phát huy trên cơ sở thực hành tiết kiệm và hiệu quả Do đó doanh nghiệp phải sử dụng hợp lý vốn để tăng vòng quay vốn, nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh.

Vốn là điều kiện tiền đề quyết định sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp, nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp Vốn là cơ sở xác lập địa vị pháp lý của doanh nghiệp, vốn đảm bảo cho sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo mục tiêu đã định.

Vốn được xem là một trong những cơ sở quan trọng nhất để đảm bảo sự tồn tại tư cách pháp nhân của một doanh nghiệp trước pháp luật

Vốn là yếu tố quyết định đến mở rộng phạm vi hoạt động của doanh nghiệp Để có thể tiến hành tái sản xuất mở rộng thì sau một chu kỳ kinh doanh vốn của doanh nghiệp phải sinh lời, tức là hoạt động kinh doanh phải có lãi đảm bảo cho doanh nghiệp được bảo toàn và phát triển.

Vốn là cơ sở để doanh nghiệp tiếp tục đầu tư sản xuất, thâm nhập vào thị trường tiềm năng từ đó mở rộng thị trường tiêu thụ, nâng cao uy tín của doanh nghiệp trên thương trường.

Bài học kinh nghiệm……………………………………………….…….21 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỐN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN CHỨNG KHOÁN HỒ CHÍ

1.4.1 Kinh nghiệm một số doanh nghiệp trên thế giới

Một là, quản lý vốn Nhà nước đầu tư vào doanh nghiệp: Để đảm bảo các mục tiêu an sinh xã hội, an ninh năng lượng, an ninh lương thực và an ninh quốc gia, một số nước như: Canada, Singapore, Philippines, Malaysia, Trung Quốc… đã thực hiện đầu tư vốn vào doanh nghiệp Tuy nhiên, phương thức và khung khổ pháp lý để quản lý vốn nhà nước đầu tư vào doanh nghiệp tại các nước này thường không giống nhau Một số nước quản lý vốn nhà nước đầu tư vào doanh nghiệp được quản lý chung trong việc quản lý tài sản hay tài chính công bởi Luật Quản lý tài sản nhà nước, Luật Quản lý tài sản công hay Luật Quản lý tổ chức công (Đức, Hungary, Nam Phi, Hàn Quốc, Slovenia, Singapore…), trong khi một số nước quản lý vốn và tài sản Nhà nước tại doanh nghiệp được quy định bởi một đạo luật độc lập như Trung Quốc, Phần Lan, Ba Lan, New Zealand

Hai là, phạm vi Nhà nước đầu tư vốn: Ở nhiều quốc gia, Nhà nước đầu tư vốn vào nhiều lĩnh vực, nhưng nhìn chung đều tập trung vào những ngành, lĩnh vực trọng điểm như giao thông vận tải, truyền thông, năng lượng, dịch vụ tài chính, ngân hàng Tuy nhiên, việc đầu tư vốn Nhà nước vào các lĩnh vực có thể thay đổi qua các thời kỳ/giai đoạn của nền kinh tế (Pháp, Hàn Quốc, Chile, Trung Quốc, Philippines, Singapore ).

Ví dụ: Trước năm 2001, doanh nghiệp nhà nước (DNNN) Trung Quốc có mặt ở hầu khắp mọi lĩnh vực của nền kinh tế, tuy nhiên từ khi có Uỷ ban Quản lý giám sát Tài sản Nhà nước (thành lập năm 2003), Quốc vụ Viện Trung Quốc đã đẩy mạnh cải cách các doanh nghiệp Nhà nước theo hướng sáp nhập, giải thể và niêm yết trên thị trường chứng khoán Theo đó, các ngành nghề kinh doanh của các doanh nghiệp Nhà nước dần thu hẹp lại, chỉ tập trung đầu tư vốn vào 3 nhóm ngành chủ yếu: (i) Cung cấp dịch vụ công, không vì mục tiêu lợi nhuận như: Thiết bị quốc phòng, giao thông thành thị, môi trường đô thị, thủy lợi…; (ii) Cung cấp dịch vụ công là chủ đạo, hoạt động kinh doanh là thứ yếu, chủ yếu trong các lĩnh vực độc quyền về tài nguyên như đường sắt, nước tự nhiên, khí tự nhiên, điện lực, sân bay…; (iii) Cung cấp cả dịch vụ công và hoạt động kinh doanh vì mục tiêu lợi nhuận, trong đó hoạt động kinh doanh nhằm duy trì dịch vụ công…

Ba là, thẩm quyền cấp vốn đầu tư: Chính phủ Pháp có thẩm quyền quyết định đầu tư trực tiếp và gián tiếp vào doanh nghiệp Trong đó, Chính phủ quyết định đầu tư trực tiếp vào các ngành điện, ga và bưu chính Đối với các lĩnh vực khác, Chính phủ ra quyết định đầu tư gián tiếp thông qua 02 tổ chức là Quỹ Đầu tư chiến lược và Cơ quan Quản lý phần vốn góp Nhà nước.

Chính phủ Singapore trực tiếp quyết định việc cấp vốn cho 2 quỹ quốc gia hoạt động dưới dạng mô hình là Tổng công ty Đầu tư của Chính phủ (CIIC) và Tập đoàn Đầu tư vốn nhà nước vào doanh nghiệp (Temasek) thông qua Bộ Tài chính trên cơ sở

Dự toán đầu tư vốn đã được Quốc hội phê chuẩn Ví dụ, năm 2008, Tập đoàn Temasek đã được cấp 10 tỷ đô la Singapore từ Bộ Tài chính Một số năm khác, Bộ Tài chính đã tái đầu tư cổ tức vào Tập đoàn Temasek.

Chính phủ Malaysia có quyền trong việc ra các quyết định quan trọng liên quan đến hoạt động đầu tư lớn… thông qua việc can thiệp trực tiếp hoặc qua các Quỹ Đầu tư của Chính phủ như Khazanah trên tỷ lệ cổ phần để nắm quyền kiểm soát.

Bốn là, người đại diện và vấn đề tiền lương người đại diện: Ở các nước có phần vốn Nhà nước đầu tư vào doanh nghiệp đều có cơ chế cử người đại diện phần vốn Nhà nước trong các doanh nghiệp (do Thủ tướng Chính phủ phê duyệt hoặc thông qua một cơ quan quản lý, giám sát vốn Nhà nước đầu tư tại doanh nghiệp).

Tiêu biểu như ở Pháp, theo điều 139 Luật số 2001- 420 ngày 15/5/2001, Nhà nước có thể cử một hoặc nhiều đại diện trong Hội đồng quản trị, hội đồng giám sát của doanh nghiệp mà Nhà nước nắm giữ từ 10% vốn trở lên Người đại diện được cơ quan có thẩm quyền quy định dựa vào đề nghị của bộ quản lý ngành, liên bộ hoặc do Cơ quan Quản lý phần vốn góp của Nhà nước Về trả lương, Nghị định số 2012- 915 ngày 26/7/2012 ban hành về giám sát của Nhà nước đối với vấn đề trả lương cho lãnh đạo DNNN quy định mức trần là 450.000 Euro/năm chưa tính thuế.

1.4.2 Kinh nghiệm với các doanh nghiệp Việt Nam

“Thứ nhất, Trong mỗi doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trước hết cần thiết lập một bộ máy quản trị doanh nghiệp nói chung và bộ phận quản trị tài chính, quản trị vốn kinh doanh nói riêng Bộ máy này bao gồm một số nhà quản trị các cấp và các nhân viên ở các bộ phận chuyên môn, nghiệp vụ liên quan đến công tác quản lý vốn kinh doanh trong doanh nghiệp, nhất là các nhân viên về tài chính kế toán, nhân viên kiểm toán nội bộ và nhân viên quản trị kinh doanh.”

“Thứ hai, doanh nghiệp cần xây dựng chính sách quản trị vốn kinh doanh phù hợp với loại hình hoạt động và theo từng thời kỳ nhất định, đặc biệt là việc xây dựng kế hoạch đối với công tác quản trị vốn kinh doanh Trong đó, chú trọng việc xác định mức đảm bảo vốn cho sản xuất kinh doanh, xây dựng định mức, dự toán đối với từng thành phần vốn kinh doanh, bao gồm vốn lưu động và vốn cố định, chi tiết cho từng khoản vốn như vốn bằng tiền, các khoản phải thu, hàng tồn kho, sản phẩm dở dang, các khoản vốn về đầu tư tài chính ngắn hạn và dài hạn, các loại TSCĐ hữu hình và TSCĐ vô hình; Thường xuyên theo dõi sự biến động của tỷ giá hối đoái để đảm bảo cho việc xác định nhu cầu vốn cũng như dự trữ xăng, dầu đáp ứng nhu cầu tiêu thụ mặt hàng này được bình thường, không bị ảnh hưởng bởi sự biến động tỷ giá.”

“Thứ ba, Xác định hệ thống chỉ tiêu quản trị đối với từng loại vốn kinh doanh phù hợp với năng lực và trình độ quản trị của các nhà quản trị các cấp cũng như đội ngũ chuyên môn Trên cơ sở các chỉ tiêu đã được xác định, công tác lập, triển khai thực hiện kế hoạch và đánh giá tình hình thực hiện kế hoạch để xác định nguyên nhân chênh lệch của từng chỉ tiêu và cung cấp thông tin cho nhà quản trị cấp cao trong việc ra các quyết định kinh doanh.”

“Thứ tư, Tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát tình hình thực hiện công tác huy động và sử dụng vốn kinh doanh ở tất cả các bộ phận chức năng được giao nhiệm vụ bởi một Ban kiểm soát được lập ra trong doanh nghiệp nhằm tránh được những rủi ro và khắc phục những yếu kém trong quá trình thực hiện quản trị vốn kinh doanh.”

“Thứ năm, Thường xuyên thực hiện công tác đào tạo và bồi dưỡng trình độ quản trị nói chung và quản trị tài chính nói riêng cho nhà quản trị các cấp trong doanh nghiệp cũng như trình độ chuyên môn, nghiệp vụ cho đội ngũ nhân viên, nhất là các nhân viên công tác tài chính kế toán, nhân viên kiểm soát nội bộ…;”

“Thứ sáu, Mạnh dạn đổi mới tư duy, đặc biệt là đổi mới tổ chức bộ máy quản lý, thực hiện phân cấp, phân quyền trong doanh nghiệp và thực hiện tinh giản biên chế, giảm bớt sự cồng kềnh trong bộ máy nhân sự.

Tổng quan về các công ty bất động sản trên sàn chứng khoán Hồ Chí Minh (HOSE)

Trong hai năm gần đây, nền kinh tế Việt Nam đối mặt với những khó khăn, thử thách do đại dịch Covid-19 mang lại, khiến cho hoạt động sản xuất, kinh doanh ngưng trệ, nhiều doanh phá sản, du lịch không phát triển,… Theo đó, thị trường bất động sản cũng vô cùng ảm đạm, dịch vụ tư vấn, môi giới trực tiếp không được tiến hành, nhà đầu tư e ngại rủi ro nên nguồn vốn huy động không đủ để tài trợ dự án mới.

Sơ đồ 1: Quy mô các doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán Hồ Chí

Minh (HOSE) u Tỷ lệ dư nợ tín dụng BĐS/Tổng dư nợ tín dụng ^^^Tỷ trọng đóng góp của ngành BĐS vào GDP

■■■■Tốc độ tăng trưởng GDP

Nguồn: Tổng hợp từ Báo cáo của NHNN và Tổng cục thống kê

Theo khảo sát của Tổng cục Thống kê Việt Nam (GSO), quy mô tài sản bất động sản chiếm 20,8% trong tổng tài sản chung của nền kinh tế Con số này ước tính tăng lên là21,2% (2025) và đạt 22% (2030) Theo đó khi giá trị sản xuất của ngành bất động sản giảm

10% thì GDP sẽ giảm 1,247% Nhìn vào biểu đồ trên có thể thấy rõ tốc độ tăng trưởng GDP Việt Nam giảm mạnh trong hai năm 2020-2021, tỷ lệ đóng góp của ngành bất động sản vào GDP cũng giảm từ 7,7% xuống 4,42% Bên cạnh đó, tỷ trọng dư nợ tín dụng của ngành đang tăng ở mức đáng báo động Nhóm các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu liên tục với tổng khối lượng gần 17,2 tỷ đồng, chiếm 43,4% tổng giá trị phát hành (quý I/2022) Việc huy động nguồn vốn lớn, lãi suất cao sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro cho thị trường, ảnh hưởng đến tính thanh khoản của các định chế tài chính khác như công ty chứng khoán, NHTM,…

Song song với những mặt tiêu cực, thị trường bất động sản Việt Nam được kỳ vọng sẽ sôi động trở lại vào nửa cuối năm 2022 Nguyên nhân xuất phát từ việc nguồn cầu tăng mạnh khi thị trường phục hồi diện rộng, hệ thống pháp lý cải thiện tạo điều kiện gia tăng nguồn cung, cùng với đó là ưu đãi về lãi suất cho vay mua nhà từ các NHTM Bên cạnh đó, Việt Nam vẫn được đánh giá là điểm đến an toàn cho các dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) khi nền kinh tế thế giới gặp nhiều biến động như hiện nay.

Sơ đồ 2: Vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam giai đoạn 2016 – nay

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ báo cáo của Bộ Kế hoạch & Đầu tư

Theo thống kê, trong giai đoạn 2016-2020, dòng vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam gồm 428 dự án, chiếm 13% trên tổng vốn đầu tư Năm 2018 đánh dấu là bước chuyển mình sau 10 năm kể từ cuộc khủng hoảng tài chính 2008, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận gần 6,6 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài, tập trung chủ yếu vào các ngành sản xuất, logistics, bất động sản khu công nghiệp,… Tuy nhiên, do ảnh hưởng từ dịch Covid-19, nguồn vốn FDI chững lại và suy giảm ở những năm 2019-2021 Tình hình khả quan hơn khi bước sang năm 2022, hầu hết các doanh nghiệp đều hoạt động trở lại, các dự án bất động sản được mở bán, xu hướng đô thị hóa ở các địa phương (Long An, Tây Ninh,…) giúp đón đầu sự dịch chuyển vốn và tiếp cận nhiều đối tượng khách hàng tiềm năng khác.

Với đặc điểm của thị trường bất động sản là mang tính khu vực, địa phương sâu sắc nên những vùng, thành phố lớn có mật độ dân số cao, dân cư đô thị đông đúc, mức thu nhập trên trung bình tiêu biểu như Hà Nội, Hải Phòng, TP Hồ Chí Minh, Bình

Dương, là những khu vực có thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ và sôi động nhất cả nước Phần lớn các doanh nghiệp bất động sản cũng tập trung ở những tỉnh thành này với các sản phẩm chính bao gồm căn hộ, chung cư, văn phòng, khu công nghiệp,… Ở một số khu vực có hoạt động du lịch phát triển như Đà Nẵng, Phú Quốc, Nha Trang, thì phân khúc bất động sản được chú ý là du lịch-nghỉ dưỡng Phân khúc này sẽ là động lực thúc đẩy nền kinh tế giai đoạn tới khi dịch bệnh được kiểm soát tốt và thị trường du lịch hoạt động mạnh mẽ trở lại.

Thực trạng kinh doanh bất động sản Việt Nam

2.2.1 Cơ cấu tài chính và cơ cấu tài sản

Bảng 2.1: Cơ cấu tài sản, nguồn vốn các doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán Hồ Chí Minh (HOSE) giai đoạn năm 2019 đến năm 2021

Chỉ tiêu ĐVT CN2019 CN2020 CN2021

Hệ số tự tài trợ Lần 0,30 0,40 0,35 0,10 33,33 (0,05) (12,50)

Nguồn: Tác giả tự tính toán

Từ bảng ta thấy mức độ sử dụng nợ của các doanh nghiệp trên là rất cao thường lớn hơn

70% cho thấy đòn bẩy tài chính cao, lá chắn thuế thấp do các công ty sử dụng nợ sẽ phát sinh chi phí lãi vay được tính vào chi phí thuế TNDN Do đặc trưng của ngành bất động sản sử dụng vốn lớn nên việc sử dụng tiền vay nhiều hơn là điều hiển nhiên Việc sử dụng tiền vay của các nhà tín dụng sẽ làm cho mức độ tự chủ của các công ty thấp Tuy nhiên có sự giảm dần qua các năm cho thấy tín hiệu đáng mừng do ảnh hưởng của đại dịch Covid 19 nên các doanh nghiệp này sẽ thu hẹp quy mô kinh doanh.

Ngược lại với hệ số nợ hệ số tự tài trợ của các doanh nghiệp này có tín hiệu tăng dần qua các năm cho thấy các doanh nghiệp đã quan tâm hơn đến mức độ tự chủ của mình.

Ta có biểu đồ thể hiện cơ cấu nguồn vốn và tài sản của các doanh nghiệp bất động sản trên như sau:

Biểu đồ 2.1: Cơ cấu tài sản, nguồn vốn các doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán Hồ Chí Minh (HOSE) trong giai đọan từ năm 2019 đến năm 2021

Nguồn: Tác giả tự tính toán CN 2019 CN 2020 CN 2021

■ Hệ số nợ ■ Hệ số tự tài trợ

Bảng 2.2: Khả năng sinh lời các doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán Hồ Chí Minh (HOSE) giai đọan từ năm 2019 đến năm 2021

10,80 (19,02) 4,20 9,13 Tổng tài sản bình quân

Theo bảng ta có thể thấy chỉ tiêu này của 49 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán Hồ Chí Minh (HOSE) không có sự biến động nhiều qua các năm trong giai đoạn 2019-2021 chỉ có 2% Trong các công ty niêm yết thì Vingroup có hệ số cao nhất và cao hơn mức trung bình Như vậy nhìn vào hệ số ROA có thể thấy xu thế biến động tăng giàm của các doanh nghiệp đều có nguyên nhân khách quan và chủ quan mà chủ yếu là do sự ảnh hưởng của đại dịch Covid 19 ảnh hưởng trực tiếp đến cả ngành kinh tế nói chung và của các công ty bất động sản của sàn chứng khoán Hồ Chí Minh (HOSE) nói riêng Do đại dịch nên nguời dân thắt chặt chi tiêu, nhu cầu về bất động sản cũng giảm dần và nhà quản trị cần có những biện pháp để nâng cao chỉ tiêu này thông qua việc tiết kiệm chi phí và sử dụng có hiệu quả tài sản của chính doanh nghiệp mình. 2.2.2.2 Chỉ tiêu ROS

Với các nhà quản trị thì chỉ tiêu này thể hiện năng lực của doanh nghiệp từ việc có doanh thu thuần kết chuyển sang chi phí và nộp thuế Ngoài ra chỉ tiêu này còn thể hiện công tác điều hành, quản lí cũng như tiết kiệm chi phí của doanh nghiệp càng cao thì chỉ tiêu này càng cao.

Từ bảng tính toán ta thấy mức trung bình chỉ tiêu ROE của 49 doanh nghiệp từ năm

2019 đến năm 2021 không có sự thay đổi nhiều là 0,1 lần Trong đó Vingroup luôn là công ty có chỉ số này cao nhất Cho thấy công ty tiết kiệm được chi phí của mình.

Tuy nhiên nhìn chung chỉ tiêu này của 49 công ty đều ở mức trung bình nguyên nhân là do sự tác dộng của dịch Covid nên tất cả các chi phí về cung cầu vầ tài chính của ngành bất động sản đều cao và các doanh nghiệp cần có những biện pháp để khắc phục chỉ tiêu trên. 2.2.2.3 Chỉ tiêu ROE

Nhìn vào bảng ta thấy chỉ tiêu này có sự biến động giảm qua các năm và mức trung bình của 49 công ty là 0,04 lần.

Nhìn chung chỉ tiêu này so với mặt bằng chung là khá cao trong đó Vingroup (VIC) là công ty có hệ số cao nhất và các công ty còn lại có các chỉ tiêu gần như sát nhau.

Nguyên nhân của sự giảm này là do ảnh hưởng của dịch Covid khiến cho nền kinh tế bị chao đao, giá nguyên liệu đầu vào tăng, các loại vật tư đều tăng giá, chi phí lãi vay lớn và các doanh nghiệp cần có sự khắc phục tình trạng trên.

Từ phân tích và bảng ta có biểu đồ thể hiện khả năng sinh lời của các doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán Hồ Chí Minh (HOSE):

Biểu đồ 2.2: Khả năng sinh lời các doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán Hồ Chí

2.2.3 Chỉ tiêu đánh giá hoạt động

2.2.3.1 Hiệu suất sử dụng tài sản

Bảng 2.3: Hiệu suất sử dụng tài sản các doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán Hồ Chí Minh (HOSE) giai đoạn từ năm 2019 đến năm 2021

Nghìn tỷ 567,90 459,90 501,90 - 108,00 (19,02) 42,00 9,13 Tổng tài sản bình Nghìn 3.010,00 3.031,05 3.130,10 21,05 0,70 99,05 3,27 quân tỷ

Nghìn tỷ 1.396,65 1.473,15 1.560,80 76,50 5,48 87,65 5,95 TSDH bình quân

55,45 (3,44) 11,40 0,73 Hiệu suất sử dụng tổng tài sản Lần 0,19 0,15 0,16 (0,04) (19,58) 0,0

Thứ nhất, chỉ tiêu hiệu suất sử dụng tổng tài sản: Nhìn vào bảng ta thấy, chỉ tiêu này có sự biến động qua các năm qua 3 năm 2019, 2020, 2021 lần lượt là 19%, 15%,16% Tuy nhiên nhìn chung chỉ tiêu này vẫn còn thấp, mỗi đồng tài sản của doanh nghiệp tạo ra 0,16 đồng doanh thu cho thấy việc sử dụng tài sản của doanh nghiệp không hiệu quả, tài sản luân chuyển chậm.

Thứ hai, chỉ tiêu sử dụng TSNH: nhìn vào bảng ta thấy, chỉ tiêu này của các doanh nghiệp có xu hướng tăng trong đó năm 2021 chỉ tiêu này đạt 0,32 lần, biến động tăng 0,01 lần so với năm 2020 Cho thấy, trong năm 2021 một đồng TSNH của các doanh nghiệp mang lại 0,32 đồng doanh thu Nhìn chung, so với mặt bằng thì chỉ tiêu này cũng cao. 2.2.3.2 Hiệu năng hoạt động

Bảng 2.4: Hiệu năng hoạt động các doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán Hồ Chí Minh (HOSE) giai đoạn từ năm 2019 đến năm 2021

Số ngày vòng quay của TSNH

Bảng 2.5: Khả năng thanh toán các doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán Hồ Chí Minh (HOSE) trong giai đọan từ năm 2019 đến năm 2021

Nợ phải trả Nghì n tỷ 2.095,

Tiền và các khoản Nghì n 681,48 551,88 602,28 - (19,02) 50,40 9,13 tương đương tiền tỷ 129,60

Tổng nợ ngắn hạn Nghì n tỷ

Hệ số khả năng thanh toán tổng quát Lần 1,43 1,67 1,54 0,24 16,67 (0,13) (7,69)

Hệ số khả năng thanh toán nhanh Lần 0,46 0,36 0,38 (0,10) (20,98) 0,02 4,91

2.2.4.1 Hệ số khả năng thanh toán tổng quát

Từ bảng tính toán ta thấy hệ số khả năng thanh toán tổng quát của các doanh nghiệp đều

>1 cho thấy tổng tài sản mà doanh nghiệp có đều có khả năng đảm bảo các khoản nợ phải trả đến hạn của mình và có xu hướng biến động tăng, giảm qua các năm trong đó năm 2020 chỉ tiêu này là 1,67 lần biến động tăng 0,24 lần so với năm 2019 và năm 2021 chỉ tiêu này là 1,54 lần biến động giảm 0,13 lần so với năm 2020 và biến động tăng 0,11 lần so với năm 2019. Cho thấy trình độ quản lý tài sản của các doanh nghiệp ở mức chấp nhận được Các doanh nghiệp cũng nên có những biện pháp để khắc phục và duy trì tình trạng trên.

2.2.4.2 Hệ số khả năng thanh toán nhanh

Hệ số khả năng thanh toán nhanh cho biết sự lưu thông về dòng tiền của các doanh nghiệp, trên thực tế tiền là tài sản có sự linh hoạt cao Nếu doanh nghiệp nào có hệ số khả năng thanh toán nhanh cao thì cho thấy doanh nghiệp quản lý tốt khoản tài sản lưu động của mình, doanh nghiệp sử dụng nguồn vốn hiệu quả và ngược lại, doanh nghiệp có hệ số khả năng thanh toán nhanh thấp thì trình độ quản lí dòng tiền của doanh nghiệp không tốt.

Từ phân tích ta thấy, chỉ tiêu này của 49 doanh nghiệp đều ở mức thấp và có xu hướng giảm qua các năm cho thấy sự linh hoạt về các tài sản của các doanh nghiệp đang có xu hướng giảm và các doanh nghiệp cần khắc phục tình trạng trên.

Nhận xét và đánh giá

Nhìn chung thị trường bất động sản Việt Nam năm 2020 vẫn có nhiều cơ hội được hình

Thứ nhất, những động thái của Chính phủ về chính sách - pháp lý, tiêu biểu như giải quyết những vướng mắc tồn đọng trong các dự án từ 2019 trở về trước, quy trình thủ tục được cải thiện thuận tiện hơn; những quy định chính thức về condotel - officetel; sự quyết liệt của chính quyền trung ương và địa phương trước những vi phạm Những yếu tố này tạo động lực mới cho thị trường phát triển lành mạnh và hiệu quả hơn Ngoài ra, dù dịch bệnh COVID-19 là bất ngờ và chỉ có tác động trong ngắn hạn, nhưng Chính phủ đã có các biện pháp hỗ trợ kịp thời để thị trường bất động sản có thể hồi phục tốt sau dịch bệnh với một loạt các chính sách ưu đãi được ban hành bao gồm giảm thuế, gia hạn nộp thuế, tiền thuê đất và gói hỗ trợ tín dụng cho người dân và doanh nghiệp chịu ảnh hưởng của dịch bệnh. Thứ hai, các chủ đầu tư Việt Nam với năng lực ngày càng lớn mạnh, linh hoạt hơn (đa dạng cơ cấu vốn, đầu tư chú trọng hơn vào chất lượng).

Thứ ba, nguồn vốn FDI vào lĩnh vực bất động tiếp tục gia tăng Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, giải ngân vốn FDI năm 2019 vào Việt Nam đạt 38,02 tỷ USD, tăng 7,2% so với cùng kỳ năm 2018, lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư 3,88 tỷ USD, chiếm 10,2% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Thứ tư, xu hướng hồi hương tránh dịch COVID-19 của kiều bào Lượng kiều hối của Việt Nam ba năm liên tiếp trong top 10 nước nhận kiều hối lớn nhất thế giới, với 16.7 tỉ USD trong năm 2019, 15.9 tỉ USD năm 2018 và 13.8 tỉ USD năm 2017 theo đường chính thức Trong đó, hơn 20% lượng kiều hối dành cho lĩnh vực bất động sản Theo các chuyên gia nhận định, nếu Việt Nam tiếp tục kiểm soát dịch tốt như hiện nay và vượt qua dịch bệnh sẽ là điểm sáng an toàn về dịch tễ, kinh tế và chính trị, từ đó tạo niềm tin, thu hút kiều bào về nước đầu tư cũng như người nước ngoài đến sinh sống và làm việc khi lượng người về Việt Nam tránh dịch ngày càng tăng.

Thứ năm, Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - Liên minh châu Âu (EVFTA) đã được thông qua trong tháng 2 và dự kiến sẽ có hiệu lực từ tháng 7/2020, sẽ thúc đẩy mạnh mẽ các lĩnh vực công nghiệp và xuất khẩu tại Việt Nam thông qua việc gỡ bỏ 99% thuế quan với hàng hóa, từ đó đối tượng nhóm khách thuê được mở rộng với sự gia tăng nhu cầu thuê từ các nhà sản xuất châu Âu.

Thứ sáu, cơ sở hạ tầng ngày càng được quan tâm đầu tư tại nhiều tỉnh thành tạo động lực thu hút nhà đầu tư bất động sản Thêm vào đó, dưới tác động của dịch COVID-19, đầu tư công được thúc đẩy sẽ tạo cơ hội cho sự phát triển của ngành bất động sản Như trong năm 2020, TP Hồ Chí Minh sẽ khởi công xây dựng 27 dự án giao thông, trong đó có nhiều dự án trọng điểm sẽ tạo cơ hội cho giá trị bất động sản trong khu vực như bến xe miền Đông mới, cầu Thủ Thiêm 2… được nâng lên.

Thứ nhất, chỉ tiêu hệ số nợ của 49 doanh nghiệp trên còn cao cho thấy mức độ tự chủ của các doanh nghiệp trên thấp và mức độ độc lập tài chính cũng thấp, đòn bẩy tài chính cao.

Thứ hai, các chỉ tiêu phản ánh khả năng sinh lời giảm qua các năm và ở mức trung bình so với ngành bất động sản và toàn ngành kinh tế đều xuất phát từ những nguyên nhân khách quan và chủ quan trong đó nguyên nhân chủ yếu là do sự tác động của đại dịch Covid

19 và đặc biệt là công tác quản trị vốn của các doanh nghiệp bất động sản còn chưa tốt, trình độ công nghệ cũng như năng suất lao động còn thấp, hệ thống quản trị nội bộ chưa đáp ứng được yêu cầu quản lí gây lãng phí.

Thứ ba, các chỉ tiêu đánh giá khả năng thanh toán cũng có xu hướng biến động tăng giảm qua các năm và vẫn có trị số thấp đặc biệt là khả năng thanh toán nhanh cho thấy lượng tiền các công ty có giảm, tính thanh khoản thấp, số dư trên các tài khoản ngân hàng cũng như tiền mặt còn thấp và doanh nghiệp cần có những biện pháp để quản lí tốt dòng tiền của mình.

2.3.3 Nguyên nhân những hạn chế

Do tác động của dịch COVID-19 và hạn chế phát triển bất động sản trong năm 2019-

2020, thị trường bất động sản đã bị phân hóa, những công ty lớn, có tiềm lực tài chính mạnh thì giữ được thị trường thậm chí có thời cơ phát triển, nhưng những công ty trung bình và nhỏ gặp nhiều khó khăn, nhiều doanh nghiệp phải đóng cửa vì không có nguồn việc và không có lực lượng công nhân Trong báo cáo tác động của dịch bệnh Covid-19 đối với doanh nghiệp Việt Nam do Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam khảo sát, ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng Ban Pháp chế VCCI cho biết: Doanh nghiệp FDI trong ngành bất động sản có tỷ lệ chịu ảnh hưởng tiêu cực cao: 100% trong đó nghiên cứu cũng tìm hiểu sâu hơn về các tác động đến lực lượng lao động Để cầm cự trước dịch bệnh, 35% doanh nghiệp tư nhân và 22% doanh nghiệp FDI ngành bất động sản đã phải cho người lao động nghỉ việc Các doanh nghiệp tư nhân quy mô nhỏ, siêu nhỏ là nhóm có tỷ lệ phải thực hiện biện pháp này cao nhất, lần lượt ở mức 36% và 35%, 26% doanh nghiệp quy mô vừa và 32% doanh nghiệp quy mô lớn phải cho một lượng lao động nhất định nghỉ việc.

Các khó khăn lớn đối với doanh nghiệp tư nhân trong đại dịch xếp theo tỷ lệ chịu ảnh hưởng lần lượt là: Tiếp cận khách hàng (50%), dòng tiền (46%), lao động (38%), và chuỗi cung ứng (33%) Dịch bệnh đã gây nên những xáo trộn nhiều nhất đối với doanh nghiệp FDI là về tiếp cận khách hàng (63%), dòng tiền (42%), chuỗi cung ứng (41%) và lao động (34%) Có thể nói dịch COVID-19 đã tạo ra sự phân hóa rất rõ, hay nói cách khác, đây chính là sự sàng lọc của thị trường như “lửa thử vàng”.

Công tác quản lí, tổ chức và sử dụng vốn của các doanh nghiệp còn nhiều thiếu sót, chưa duy trì thường xuyên, việc quản lí trong từng khâu còn lỏng lẻo, tính thanh khoản thấp dẫn đến việc sử dụng vốn kinh doanh không hiệu quả. Để khắc phục hậu quả từ dịch bệnh Covid-19, nhiều chính sách đã được ban hành, với các gói hỗ trợ lớn bao gồm: Chính sách tiền tệ, trọng tâm là cơ cấu lại nợ, miễn, giảm lãi suất, hỗ trợ tín dụng với quy mô 250 nghìn tỷ đồng, chính sách hỗ trợ bảo đảm an sinh xã hội 62 nghìn tỷ đồng; chính sách tài khóa, trọng tâm là gia hạn thời hạn nộp thuế và tiền thuê đất với quy mô 180 nghìn tỷ đồng…

Tuy nhiên, các chính sách ban hành còn bộc lộ bất cập, cộng đồng doanh nghiệp kiến nghị Chính phủ, các bộ ngành và chính quyền các địa phương cần phổ biến rộng rãi hơn thông tin về các chính sách hỗ trợ, cắt giảm mạnh mẽ các thủ tục hành chính, đơn giản hoá các tiêu chí, điều kiện tiếp cận cũng như đảm bảo công bằng giữa các đối tượng trong diện được hỗ trợ.

Quản lí và sử dụng vốn kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào chính sách cũng như thể chế chính trị của Chính Phủ Đó là các chính sách liên quan đến giá cả, lạm phát, xuất nhập khẩu, lãi suất, hỗ trợ kinh doanh… Chẳng hạn như các chính sách về lãi suất sẽ ảnh hưởng đến sự huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản Nếu Chính phủ thắt chặt trong chính sách tiền tệ thì lãi suất tăng ảnh hưởng trực tiếp đến sự vay vốn và hiệu quả sử dụng vốn kinh doanh của các doanh nghiệp.

Trong chương 2 của bài khoá luận, từ việc tìm hiểu lý luận về vốn kinh doanh của doanh nghiệp tác giả đã đánh giá được thực trạng vốn hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán Hồ Chí Minh (HOSE).

Chương 2 của bài khóa luận tác giả đã đưa ra những vấn đề sau:

GIẢI PHÁP ĐÁP ỨNG NHU CẦU VỐN HOẠT ĐỘNG KINH

Chủ trương định hướng của Chính phủ, Bộ ngành

Thị trường bất động sản năm 2021-2022 được xem là năm phục hồi sau hậu Covid, và yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản năm 2021-2022 đó chính là các chính sách mới từ Chính phủ Các chính sách mới từ Chính phủ được xem là giải pháp giúp giải quyết nhiều khó khăn về pháp lý cho thị trường bất động sản.

3.1.1 Quyết định 430/QĐ-TTG Đầu tiên có thể kể đến là chính sách mới về quyết định 430/QĐ-TTG vào ngày 3 tháng 4 năm 2020 Quyết định này được Thủ tướng Chính phủ ban hành về vấn đề phê duyệt, điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung TP.Hồ Chí Minh đến năm 2025 Theo đó điều chỉnh này ngay lập tức tác động rõ đến thị trường bất động sản ở 3 khu vực là Quận 2, Quận 9 và Quận Thủ Đức (phía đông TP.Hồ Chí Minh) Tạo điều kiện cho khu vực này phát triển mạnh mẽ.

3.1.2 Bổ sung chức năng Khu công nghệ cao

Khu công nghệ cao với quy mô lên đến 166.2 ha tính chất là khu vực thực nghiệm, nghiên cứu và chuyển giao ứng dụng Khoa học-Công nghệ, liên kết và bổ sung các chức năng cho Khu công nghệ cao và làm cơ sở để nghiên cứu khu đô thị sáng tạo tương tác cao khu vực phía Đông thành phố bao gồm 3 quận là quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức Đảm bảo có sự bố trí đầy đủ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật dựa theo quy định tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch và xây dựng. Đồng thời điều chỉnh hướng tuyến đối với tuyến đường chính nội đô dự kiến được định hướng ở Quy hoạch năm 2010 bổ sung cầu qua sông Tắc nhằm kết nối cùng với đường vành đai 3 TP.Hồ Chí Minh cùng Khu công nghệ TP.Hồ Chí Minh.

3.1.3 Đối với khu vực phường Long Bình và Long Thạnh Mỹ, Quận 9

Thay đổi định hướng quy hoạch đất ở khu du lịch nghỉ dưỡng nhằm phát triển mới và thực hiện những điều chỉnh bao gồm: Bổ sung chức năng đất khu ở phát triển mới quy mô diện tích 135.3 ha Đảm bảo bố trí đầy đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, xã hội dựa theo quy định tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về vấn đề quy hoạch xây dựng.

Ngoài ra còn thực hiện điều chỉnh vị trí cũng như tăng quy mô diện tích khu cây xanh công viên thể dục thể thao cấp độ đô thị từ 3.7 ha lên đến khoảng 36 ha Và điều chỉnh vị trí cũng như tăng quy mô cho diện tích khu công cộng cấp đô thị từ 9.7 ha lên đến 13.1 ha.

Thực hiện bổ sung tuyến đường nhằm mục đích kết nối đường vành đai 3 – TP.Hồ Chí Minh cùng với đường Long Phước dựa theo quy chuẩn đường chính đô thị.

Và thực hiện điều chỉnh những tuyến đường giao thông khu vực nhằm kết nối đồng bộ những khu vực khác của thành phố.

Với quyết định 41/2020/NĐ-CP được ban hành vào ngày 8 tháng 4 năm 2020. Quyết định này nói đến việc gia hạn thời hạn nộp thuế quy định và gia hạn nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp và tiền thuê đất Đặc biệt trong đó Chính phủ cũng đã quyết định bổ sung hoạt động kinh doanh bất động sản vào trong đối tượng được hưởng gia hạn.

Nghị định này có hiệu lực ngay lập tức tác động tích cực đến hoạt động kinh tế nói chung và doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản nói riêng.

3.1.5 Nghị quyết số 41/NQ-CP

Vào ngày 9 tháng 4 năm 2020 thì Thủ tướng Chính phủ cũng đã ban hành Nghị quyết 41/NP-CP đối với việc hỗ trợ an sinh xã hội và thực hiện phòng chống dịch bệnh. Đồng thời thực hiện các giải pháp đối với quá trình sản xuất kinh doanh và trong đó có thị trường bất động sản.

Theo Nghị quyết thì Chính phủ thực hiện giảm 15% tiền thuế đất phải nộp trong năm 2020 của doanh nghiệp, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hiện đang được Nhà nước cho thuê đất trực tiếp theo quyết định.

Hợp đồng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền dưới hình thức trả tiền thuê đất hàng năm phải ngưng sản xuất kinh doanh vì ảnh hưởng dịch Covid-19 sẽ giảm 2% lãi suất cho vay trực tiếp, gián tiếp với doanh nghiệp vừa và nhỏ từ Quỹ Phát triển doanh nghiệp nhỏ và vừa Và thực hiện giảm 30% thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp trong năm 2020 với doanh nghiệp nhỏ và siêu nhỏ.

Giải pháp đáp ứng nhu cầu vốn hoạt động kinh doanh cho doanh nghiệp…43 1 Xây dựng phương thức quản trị vốn kinh doanh

3.2.1 Xây dựng phương thức quản trị vốn kinh doanh

3.2.1.1 Quản trị tốt khâu huy động, quản lí và sử dụng vốn kinh doanh

Các doanh nghiệp bất động sản nên lựa chọn các hình thức về huy động vốn khác nhau như tăng đòn bẩy tài chính, tăng nợ vay giảm tỷ lệ chia lợi nhuận cho các cổ đông.

Từ phân tích ta thấy hệ số nợ của các doanh nghiệp cao cho thấy hầu hết các doanh nghiệp bất động sản hoạt động phụ thuộc nhiều vào nguồn tín dụng từ các ngân hàng hay các nhà tín dụng thì các doanh nghiệp đó mới có thể SXKD, tạo ra lợi nhuận mở rộng ngành nghề quy mô Các doanh nghiệp này cần có những chỉ tiêu để đánh giá sự hiệu quả của huy động vốn.

Các doanh nghiệp cần xây dựng cho mình kế hoạch tài chính phù hợp để xác định mức chi phí sử dụng vốn, với nhiều hình thức huy động vốn khác nhau và phải xác định chi phí vốn của từng nguồn Công ty nên có bộ phận chuyên trách để theo dõi tình hình sử dụng vốn, theo dõi giám sát tình hình hoạt động sử dụng vốn và hiệu quả sủ dụng vốn của các doanh nghiệp, việc chấp hành các quy định của pháp luật để taọ sự cạnh tranh, bình đẳng.

3.2.1.2 Quản trị vốn trong khâu phải thu khách hàng

Các doanh nghiệp cần có kinh nghiệm thu các khoản nợ phải thu khó đòi, khoản chưa thu cụ thể như sau:

Các doanh nghiệp cần phân loại tuổi nợ, số tiền nợ, đối tượng nợ, thời gian nợ để phân loại khách hàng để có biện pháp tránh sự lạm dụng vốn.

Sau đó làm rõ nguyên nhân vì sao khách hàng chưa trả tiền để phân loại là nguyên nhân khách quan hay nguyên nhân chủ quan để xác định xem nguyên nhân nào có thể khắc phục được hay không để xây dựng các kế hoạch cũng như biện pháp thu hồi khoản phải thu.

3.2.2 Xây dựng chiến lược phát triển doanh nghiệp bất động sản

Thứ nhất, Xây dựng chiến lược về ngành nghề kinh doanh: Lựa chọn cho mình một ngành nghề kinh doanh đúng hường là nhân tố hàng đầu quyết định đến sự thành công hay thất bại của một doanh nghiệp Do đó các doanh nghiệp bất động sản cần lựa chọn cho mình một ngành nghề phù hợp không nên đăng kí quá nhiều ngành nghề kinh doanh không bị trái với pháp luật cũng như phù hợp với sự phát triển của đất nước, phù hợp với năng lực tài chính, bộ máy quản trị, vốn điều lệ hay vồn pháp định của doanh nghiệp.

Thứ hai, Xây dựng chiến lược về thị trường: Các doanh nghiệp không chỉ quan tâm đến ngành nghề kinh doanh, chi phối tính chất của sản phẩm mà còn phải quan tâm đến chất lượng sản phẩm, an toàn lao động Các doanh nghiệp cần phải xây dựng thương hiệu thị trường, qua đó xác định thị trường lâu dài để quảng bà thương hiệu thông qua chi phí môi giới và tiếp thị.

Thứ ba, xây dựng chiến lực tăng vốn điều lệ: Các doanh nghiệp cần đánh giá lại hiệu quả vốn đầu tư để sử dụng các nguồn vốn của doanh nghiệp Cần phải đảm bảo, nghiên cứu đảm bảo nguồn vốn cho đầu tư và phát triển cho việc tăng vốn điều lệ qua các năm Việc huy động cồn cần phải có những phương án đảm bảo việc trả nợ được khả thi, tuân thủ đúng quy định của pháp luật Ngoài ra, cần xây dựng những phương án trả nợ, lãi suất vay, nguồn trả nợ và có chính sách thu hồi công nợ

3.2.3 Đầu tư và áp dụng công nghệ thông tin

Các doanh nghiệp cần triển khai nghiên cứu ứng dụng, đầu tư đổi mới CNTT để có phương án đầu tư, đổi mới công nghệ, đổi mới sản phẩm để nâng cao giá trị cho sản phẩm, đáp ứng môi trường làm việc, thay thế những thiết bị, công nghệ cũ đã lỗi thời để xây dựng đúng công trình. Đầu tư có chiều sâu thiết bị để nâng cao hiệu quả công việc, lụa chọn và tiếp cận những công nghệ có tính cạnh tranh cao và phát triển kĩ thuật công nghệ.

3.2.4 Tăng cường biện pháp quản trị trong doanh nghiệp

Thứ nhất, hoàn thiện cơ chế quản trị nội bộ: Đây chính là việc hoàn thiện trình độ và hiệu quả quản lí của doanh nghiệp đó thông qua các quy định hay thể chế hoá các vấn đề liên quan đến cơ cấu tổ chức, phân cấp phân quyền, những vấn đề liên quan đến đầu tư, quản lí nhân sự tài chính, kiểm soát nội bộ cũng như quản lí rủi ro doanh nghiệp.

Thứ hai, xây dựng các chỉ tiêu quản trị rủi ro:

Chỉ tiêu bảo toàn và phát triển VCSH: Bảo toàn vốn chính là đảm bảo VCSH không bị giảm đi dù ở dưới dạng tài sản hữu hình hay vô hình, tiền hay hiện vật hay nói cách khác chính là đảm bảo cho tài sản của công ty không bị giảm đi mà còn phải bù đắp theo mức giá trị thị trường.

Chỉ tiêu khả năng thanh toán và nợ quá hạn: Các chỉ tiêu khả năng thanh toán của các công ty còn thấp mặc dù vẫn có khả năng thanh toán nhung vẫn còn chưa có độ thanh khoản cao nên viẹc sử dụng các chỉ tiêu này là cần thiết trong việc đánh giá hiệu quả hoạt động cũng như đánh giá rủi ro về phá sản của các doanh nghiệp.

Chỉ tiêu về khả năng sinh lời: cần sử dụng các chỉ tiêu về hiệu quả sử dụng vốn như tỷ suất LNST trên vốn kinh doanh, tỷ suất LNST trên doanh thu thuần.

Chỉ tiêu về tài sản và nguồn vốn: Ngoài chỉ tiêu về hệ số nợ, hệ số tự tài trợ thì các chỉ tiêu phản ánh kết cấu tài sản phản ánh rõ nét tính chất của từng doanh nghiệp.Xây dựng các chỉ tiêu phản ánh mối quan hệ giữa tài sản và nguồn vốn sẽ thấy được sự cân bằng về tài chính của doanh nghiệp qua đó đánh giá được rủi ro tài chính của doanh nghiệp.

Kiến nghị

Vai trò quản lý của Nhà nước cần được nâng cao nhằm mang lại tính thiết thực, hiệu quả hơn thông qua việc tạo lập hành lang pháp lý đối với thị trường bất động sản.

Cụ thể, Nhà nước cần ban hành quy định rõ ràng về hợp đồng mua bán, giao dịch bất động sản, quyền sở hữu bất động sản, căn cứ xử lý khi xảy ra tranh chấp,… Song song đó, các chính sách, hệ thống pháp luật cần được thực hiện đồng bộ, nhất quán, các điều luật không chồng chéo để tránh tạo ra những khe hở pháp luật Ngoài ra, Chính phủ cũng cần có những chính sách ưu đãi về thuế, giảm thiểu phi phí hành chính, giấy tờ,… để giúp thu hút thêm nhiều doanh nghiệp đầu tư vào thị trường.

Các Bộ, Cơ quan ban ngành cần phối hợp để hoàn chỉnh hệ thống thông tin, xây dựng bộ dữ liệu về thị trường bất động sản, công bố đề án quy hoạch từng địa phương, thực hiện đúng tiến độ các công trình hạ tầng giao thông,… Điều này sẽ giúp các doanh nghiệp nắm bắt thông tin kịp thời để điều chỉnh dự án và đáp ứng tốt nhu cầu thị trường.

Thành lập cơ quan, tổ chức cấp nhà nước chuyên quản lý và điều hành các hoạt động trên thị trường bất động sản bao gồm các việc như xây dựng chỉ số giá, quản lý giao dịch, giám sát dự án bất động sản thuộc về Chính phủ, thông tin về những sửa đổi trong pháp luật liên quan đến giao dịch bất động sản,… Cơ quan này còn có trách nhiệm trong việc đưa ra chính sách điều tiết giá bất động sản, cung cấp phân tích, chỉ báo về thị trường làm cơ sở cho các nhà đầu tư tham khảo Đồng thời, xem xét việc thành lập các sàn giao dịch bất động sản tập trung, là nơi để giới thiệu những người mua có nhu cầu thực về bất động sản, người có nhu cầu thuê, cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất động sản,

Mặt khác, Nhà nước cũng cần ban hành chính sách, quy định cụ thể để mở rộng các kênh huy động vốn, thông qua các quỹ và chứng khoán hóa bất động sản Đặc biệt cần nghiên cứu và áp dụng Luật về Quỹ đầu tư tín thác bất động sản, vì đây là kênh quan trọng để thu hút vốn FDI vào thị trường Việt Nam Những biện pháp này sẽ giúp giảm gánh nặng tín dụng và sự phụ thuộc của các doanh nghiệp vào nguồn vốn củaNHTM.

Nhà nước còn có vai trò quan trọng trong việc xây dựng chính sách tiền tệ, điều tiết lãi suất, kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô để kiểm soát cung cầu thị trường, giá nguyên vật liệu đầu vào, qua đó điều chỉnh giá bất động sản về đúng giá trị thật của nó.

3.3.2 Đối với các ngân hàng và tổ chức tín dụng

Trong giai đoạn hiện nay, nguồn vốn tài trợ cho các dự án đầu tư bất động sản vẫn còn lệ thuộc nhiều vào NHTM Tuy nhiên tình hình dịch bệnh kéo dài, thị trường đóng băng khiến nhiều ngân hàng cũng thận trọng hơn trong việc cấp tín dụng và giải ngân số tiền lớn Vì thế các NHTM nên tham khảo một số đề xuất để tìm ra giải pháp phù hợp cho tình hình hiện tại. Đầu tiên, các ngân hàng cần điều chỉnh cơ cấu tín dụng, tăng cường khả năng huy động vốn trung và dài hạn để đáp ứng nhu cầu về vay vốn đầu tư bất động sản của doanh nghiệp Bên cạnh đó, các NHTM có thể cùng liên kết, liên doanh với nhau để tài trợ cho dự án bất động sản.

Thiết lập và nâng cao chất lượng các kênh thông tin làm cơ sở cho việc định giá, thẩm định dự án bất động sản, đồng thời các ngân hàng cũng cần giám sát việc thực thi dự án của doanh nghiệp nhằm đảm bảo tiến độ để có kế hoạch giải ngân phù hợp.

Mặt khác các ngân hàng cần có chính sách mới để phát triển tín dụng bất động sản, không chỉ cho vay, thế chấp mà có thể kết hợp với nhiều hình thức khác như bảo lãnh, góp vốn,… Tuy nhiên cũng cần đề xuất kế hoạch để giải quyết tình trạng dư nợ bất động sản, kiểm soát, đánh giá chất lượng các khoản vay, kiểm tra lịch sử tín dụng của khách hàng nhằm hạn chế nợ xấu và có biện pháp hiệu quả để thu hồi nợ.

Ngoài ra cần chú trọng việc nâng cao trình độ, kỹ năng xử lý tình huống cho nhân viên, đơn giản hóa quy trình, thủ tục cho vay để tiết kiệm chi phí và gia tăng hiệu quả hoạt động.

3.3.3 Đối với các doanh nghiệp, cá nhân tham gia vào thị trường Để thị trường bất động sản Việt Nam hoạt động lành mạnh và phát triển bền vững, các doanh nghiệp trước tiên cần ý thức thực hiện tốt các quy định và pháp luật của nhà nước Ngoài ra, trong giai đoạn hội nhập quốc tế như hiện nay, vấn đề cạnh tranh là không thể tránh khỏi, vì thế cần chú trọng xây dựng và phát triển thương hiệu, tăng khả năng tiếp cận, thông tin sản phẩm đến với khách hàng tiềm năng. Đối với những cá nhân đơn lẻ, hoạt động mua bán bất động sản cũng cần tuân theo thủ tục pháp lý của nhà nước về cho thuê, chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản, Bên cạnh đó, các chủ thể này cần thường xuyên theo dõi, cập nhật tin tức thị trường, xem xét kỹ lưỡng về nguồn gốc, hình thức góp vốn, điều khoản hợp đồng, để hạn chế rủi ro phát sinh sau này Thông thường, các tổ chức tài chính quyết định cho vay dựa vào độ tin cậy về thu nhập, hoặc tài sản đảm bảo, vì thế người đi vay cần cung cấp đầy đủ, rõ ràng, trung thực để tổ chức này tiến hành xác minh và cấp tín dụng. Để hoàn thiện hệ thống chính sách và phát triển bền vững thị trường bất động sản là quá trình nỗ lực, hợp tác, hành động nhất quán giữa cơ quan quản lý và các chủ thể tham gia Những kiến nghị trên xuất phát từ ý kiến cá nhân của tác giả, do đó tùy theo tình hình thực tế trên thị trường, giai đoạn và điều kiện cụ thể để cân nhắc lựa chọn giải pháp phù hợp với từng đối tượng.

Từ thực trạng đã nêu ở chương 2 cùng với việc đưa ra những hạn chế của việc sử dụng vốn kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán Hồ Chí Minh (HOSE) tác giả đã tiến tới việc đưa ra những giải pháp của Chương 3 Trong chương 3 của bài khoá luận tác giả đã giải quyết được những vấn đề sau: Đưa ra được những chủ trương của Chính phủ bộ ban ngành về ngành bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

Từ những hạn chế ở chương 2, tác giả đưa ra những giải pháp nhằm đáp ứng nhu cầu vốn hoạt động kinh doanh cho các doanh nghiệp bất động sản.

Sau đó, tác giải đưa ra những kiến nghị đối với nhà nước, ngân hàng tổ chức tín dụng và các doanh nghiệp cá nhân tham gia vào thị trường tài chính.

Định dạng
Số trang	69
Dung lượng	114,95 KB