Thực trạng và giải pháp đáp ứng nhu cầu vốn hoạt động kinh doanh cho doanh nghiệp bất động sản trên Sàn giao dịch chứng khoán Hồ Chí Minh

Các tiêu chí đánh giá hoạt động kinh doanh

Ngược lại, nếu chỉ tiêu này thấp chứng tỏ các tài sản luân chuyển chậm, nguyên nhân có thể là do hàng tốn kho còn tồn nhiều hoặc sản phẩm sản xuất còn dở dang nhiều, hay TSCĐ hoạt động chưa đạt công suất tối đa kéo theo hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp bị trì trệ. Tuy nhiên, khi số vòng quay các khoản phải thu quá lớn chứng tỏ doanh nghiệp chủ yếu bán hàng thu bằng tiền mặt, hạn chế chính sách cho nợ, điều này sẽ bất lợi cho doanh nghiệp trong điều kiện đối thủ cạnh tranh có chính sách bán hàng chấp nhận nợ tốt hơn. Nếu chỉ tiêu này lớn hơn 1 thì chứng tỏ doanh nghiệp có khả năng thanh toán và nếu chỉ tiêu này nhỏ hơn 1 thì doanh nghiệp gặp rủi ro về thanh toán, doanh nghiệp mất dần khả năng thanh toán tài sản doanh nghiệp hiện có không đủ để trang trải những khoản nợ đến hạn của doanh nghiệp.

Nếu chỉ tiêu này lớn hơn hoặc bằng một cho thấy doanh nghiệp đang được đảm bảo và thừa khả năng thanh toán các khoản nợ ngắn hạn do doanh nghiệp hoàn toàn thuận lợi trong việc chuyển các TSNH có khả năng thanh toán cao sang tiền và các khoản tương đương tiền.

Mối quan hệ của vốn hoạt động kinh doanh đối với hoạt động hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp

Để đảm bảo cho doanh nghiệp hoạt động ổn định thì hệ số này lớn hơn hoặc bằng một. Mối quan hệ của vốn hoạt động kinh doanh đối với hoạt động hiệu quả kinh doanh.

Bài học kinh nghiệm

Một số nước quản lý vốn nhà nước đầu tư vào doanh nghiệp được quản lý chung trong việc quản lý tài sản hay tài chính công bởi Luật Quản lý tài sản nhà nước, Luật Quản lý tài sản công hay Luật Quản lý tổ chức công (Đức, Hungary, Nam Phi, Hàn Quốc, Slovenia, Singapore…), trong khi một số nước quản lý vốn và tài sản Nhà nước tại doanh nghiệp được quy định bởi một đạo luật độc lập như Trung Quốc, Phần Lan, Ba Lan, New Zealand. Ví dụ: Trước năm 2001, doanh nghiệp nhà nước (DNNN) Trung Quốc có mặt ở hầu khắp mọi lĩnh vực của nền kinh tế, tuy nhiên từ khi có Uỷ ban Quản lý giám sát Tài sản Nhà nước (thành lập năm 2003), Quốc vụ Viện Trung Quốc đã đẩy mạnh cải cách các doanh nghiệp Nhà nước theo hướng sáp nhập, giải thể và niêm yết trên thị trường chứng khoán. Trong đó, chú trọng việc xác định mức đảm bảo vốn cho sản xuất kinh doanh, xây dựng định mức, dự toán đối với từng thành phần vốn kinh doanh, bao gồm vốn lưu động và vốn cố định, chi tiết cho từng khoản vốn như vốn bằng tiền, các khoản phải thu, hàng tồn kho, sản phẩm dở dang, các khoản vốn về đầu tư tài chính ngắn hạn và dài hạn, các loại TSCĐ hữu hình và TSCĐ vô hình;.

“Thứ bảy, Tăng cường công tác truyền thông nội bộ nhằm giúp tất cả các nhân viờn trong doanh nghiệp hiểu rừ ý nghĩa của cụng tỏc quản trị núi chung và quản trị vốn kinh doanh nói riêng để từ đó tạo sự đồng thuận trong toàn doanh nghiệp nhằm nâng cao tinh thần trách nhiệm và ý thức tự giác trong hoạt động SXKD, qua đó nâng cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp.”.

Thực trạng kinh doanh bất động sản Việt Nam 1. Cơ cấu tài chính và cơ cấu tài sản

Năm 2018 đánh dấu là bước chuyển mình sau 10 năm kể từ cuộc khủng hoảng tài chính 2008, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận gần 6,6 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài, tập trung chủ yếu vào các ngành sản xuất, logistics, bất động sản khu công nghiệp,… Tuy nhiên, do ảnh hưởng từ dịch Covid-19, nguồn vốn FDI chững lại và suy giảm ở những năm 2019-2021. Tình hình khả quan hơn khi bước sang năm 2022, hầu hết các doanh nghiệp đều hoạt động trở lại, các dự án bất động sản được mở bán, xu hướng đô thị hóa ở các địa phương (Long An, Tây Ninh,…) giúp đón đầu sự dịch chuyển vốn và tiếp cận nhiều đối tượng khách hàng tiềm năng khác. Như vậy nhìn vào hệ số ROA có thể thấy xu thế biến động tăng giàm của các doanh nghiệp đều có nguyên nhân khách quan và chủ quan mà chủ yếu là do sự ảnh hưởng của đại dịch Covid 19 ảnh hưởng trực tiếp đến cả ngành kinh tế nói chung và của các công ty bất động sản của sàn chứng khoán Hồ Chí Minh (HOSE) nói riêng.

Nếu doanh nghiệp nào có hệ số khả năng thanh toán nhanh cao thì cho thấy doanh nghiệp quản lý tốt khoản tài sản lưu động của mình, doanh nghiệp sử dụng nguồn vốn hiệu quả và ngược lại, doanh nghiệp có hệ số khả năng thanh toán nhanh thấp thì trình độ quản lí dòng tiền của doanh nghiệp không tốt.

Nhận xét và đánh giá 1. Điểm mạnh

Ngoài ra, dù dịch bệnh COVID-19 là bất ngờ và chỉ có tác động trong ngắn hạn, nhưng Chính phủ đã có các biện pháp hỗ trợ kịp thời để thị trường bất động sản có thể hồi phục tốt sau dịch bệnh với một loạt các chính sách ưu đãi được ban hành bao gồm giảm thuế, gia hạn nộp thuế, tiền thuê đất và gói hỗ trợ tín dụng cho người dân và doanh nghiệp chịu ảnh hưởng của dịch bệnh. Thứ hai, các chỉ tiêu phản ánh khả năng sinh lời giảm qua các năm và ở mức trung bình so với ngành bất động sản và toàn ngành kinh tế đều xuất phát từ những nguyên nhân khách quan và chủ quan trong đó nguyên nhân chủ yếu là do sự tác động của đại dịch Covid 19 và đặc biệt là công tác quản trị vốn của các doanh nghiệp bất động sản còn chưa tốt, trình độ công nghệ cũng như năng suất lao động còn thấp, hệ thống quản trị nội bộ chưa đáp ứng được yêu cầu quản lí gây lãng phí. Do tác động của dịch COVID-19 và hạn chế phát triển bất động sản trong năm 2019- 2020, thị trường bất động sản đã bị phân hóa, những công ty lớn, có tiềm lực tài chính mạnh thì giữ được thị trường thậm chí có thời cơ phát triển, nhưng những công ty trung bình và nhỏ gặp nhiều khó khăn, nhiều doanh nghiệp phải đóng cửa vì không có nguồn việc và không có lực lượng công nhân.

Để khắc phục hậu quả từ dịch bệnh Covid-19, nhiều chính sách đã được ban hành, với các gói hỗ trợ lớn bao gồm: Chính sách tiền tệ, trọng tâm là cơ cấu lại nợ, miễn, giảm lãi suất, hỗ trợ tín dụng với quy mô 250 nghìn tỷ đồng, chính sách hỗ trợ bảo đảm an sinh xã hội 62 nghìn tỷ đồng; chính sách tài khóa, trọng tâm là gia hạn thời hạn nộp thuế và tiền thuê đất với quy mô 180 nghìn tỷ đồng….

Giải pháp đáp ứng nhu cầu vốn hoạt động kinh doanh cho doanh nghiệp 1. Xây dựng phương thức quản trị vốn kinh doanh

Do đó các doanh nghiệp bất động sản cần lựa chọn cho mình một ngành nghề phù hợp không nên đăng kí quá nhiều ngành nghề kinh doanh không bị trái với pháp luật cũng như phù hợp với sự phát triển của đất nước, phù hợp với năng lực tài chính, bộ máy quản trị, vốn điều lệ hay vồn pháp định của doanh nghiệp. Thứ nhất, hoàn thiện cơ chế quản trị nội bộ: Đây chính là việc hoàn thiện trình độ và hiệu quả quản lí của doanh nghiệp đó thông qua các quy định hay thể chế hoá các vấn đề liên quan đến cơ cấu tổ chức, phân cấp phân quyền, những vấn đề liên quan đến đầu tư, quản lí nhân sự tài chính, kiểm soát nội bộ cũng như quản lí rủi ro doanh nghiệp. Chỉ tiêu bảo toàn và phát triển VCSH: Bảo toàn vốn chính là đảm bảo VCSH không bị giảm đi dù ở dưới dạng tài sản hữu hình hay vô hình, tiền hay hiện vật hay nói cách khác chính là đảm bảo cho tài sản của công ty không bị giảm đi mà còn phải bù đắp theo mức giá trị thị trường.

Chỉ tiêu khả năng thanh toán và nợ quá hạn: Các chỉ tiêu khả năng thanh toán của các công ty còn thấp mặc dù vẫn có khả năng thanh toán nhung vẫn còn chưa có độ thanh khoản cao nên viẹc sử dụng các chỉ tiêu này là cần thiết trong việc đánh giá hiệu quả hoạt động cũng như đánh giá rủi ro về phá sản của các doanh nghiệp.

Kiến nghị

Cụ thể, Nhà nước cần ban hành quy định rừ ràng về hợp đồng mua bỏn, giao dịch bất động sản, quyền sở hữu bất động sản, căn cứ xử lý khi xảy ra tranh chấp,… Song song đó, các chính sách, hệ thống pháp luật cần được thực hiện đồng bộ, nhất quán, các điều luật không chồng chéo để tránh tạo ra những khe hở pháp luật. Các Bộ, Cơ quan ban ngành cần phối hợp để hoàn chỉnh hệ thống thông tin, xây dựng bộ dữ liệu về thị trường bất động sản, công bố đề án quy hoạch từng địa phương, thực hiện đúng tiến độ các công trình hạ tầng giao thông,… Điều này sẽ giúp các doanh nghiệp nắm bắt thông tin kịp thời để điều chỉnh dự án và đáp ứng tốt nhu cầu thị trường. Thành lập cơ quan, tổ chức cấp nhà nước chuyên quản lý và điều hành các hoạt động trên thị trường bất động sản bao gồm các việc như xây dựng chỉ số giá, quản lý giao dịch, giám sát dự án bất động sản thuộc về Chính phủ, thông tin về những sửa đổi trong pháp luật liên quan đến giao dịch bất động sản,… Cơ quan này còn có trách nhiệm trong việc đưa ra chính sách điều tiết giá bất động sản, cung cấp phân tích, chỉ báo về thị trường làm cơ sở cho các nhà đầu tư tham khảo.

Mặt khác các ngân hàng cần có chính sách mới để phát triển tín dụng bất động sản, không chỉ cho vay, thế chấp mà có thể kết hợp với nhiều hình thức khác như bảo lãnh, góp vốn,… Tuy nhiên cũng cần đề xuất kế hoạch để giải quyết tình trạng dư nợ bất động sản, kiểm soát, đánh giá chất lượng các khoản vay, kiểm tra lịch sử tín dụng của khách hàng nhằm hạn chế nợ xấu và có biện pháp hiệu quả để thu hồi nợ.