Lập dư án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao hùng phong tp pleiku

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM -o0o - ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHÁCH SẠN SAO HÙNG PHONG – TP.PLEIKU NGÀNH : KINH TẾ XÂY DỰNG HỆ : CHÍNH QUY SVTH: VÕ CƠNG HIẾU MSSV: 7091140064 KON TUM, THÁNG 12 NĂM 2014 ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM -o0o - ẢNH 4x6 ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHÁCH SẠN SAO HÙNG PHONG – TP.PLEIKU NGÀNH : KINH TẾ XÂY DỰNG HỆ : CHÍNH QUY SVTH: VÕ CÔNG HIẾU MSSV: 7091140064 GVHD 1: TS ĐẶNG VĂN MỸ GVHD 2: KS NGUYỄN VĂN LINH KON TUM, THÁNG 12 NĂM 2014 LỜI CẢM ƠN Kính thưa q Thầy giáo ! Trải qua thời gian gần năm học tập ghế giảng đường trường đại học em thầy cô truyền thụ học, kiến thức chun mơn, mà cịn kinh nghiệm quý báu đạo lý làm người, giúp em ngày hồn thiện thân Những điều khơng có khơng có quan tâm, ủng hộ gia đình, sẻ chia bè bạn đặc biệt kiến thức quý báu thầy cô Khoa Quản lý dự án khoa khác Đó móng để em tự tin bước tiếp đường nghiệp tương lai Em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến: TS Đặng Văn Mỹ : Giáo viên hướng dẫn kinh tế KS Nguyễn Văn Linh : Giáo viên hướng dẫn kiến trúc Dẫu ngày tháng làm đồ án tốt nghiệp cho em hội để hiểu rõ có nhìn hồn thiện ngành học theo đuổi, t hân em nhiều hạn chế lần đầu vận dụng tất kiến thức học vào đồ án, nên khó tránh khỏi sai sót Kính mong q thầy góp ý dẫn để em bổ sung kiến thức mình, làm hành trang tiếp bước đường nghi ệp sau Một lần nữa, em xin kính gửi đến Thầy giáo lịng biết ơn tơn kính sâu sắc Tình cảm đọng suốt chặng đường nghiệp sau Em xin kính chúc thầy gia đình sức khỏe, hạnh phúc thành cơng Kon Tum, tháng 12 năm 2014 Sinh viên VÕ CÔNG HIẾU MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i MỤC LỤC iv DANH MỤC CÁC BẢNG ix DANH MỤC CÁC HÌNH x CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU 1.1 Tình hình phát triển ngành du lịch 1.1.1 Tình hình phát triển ngành du lịch Thế giới 1.1.2 Tình hình phát triển ngành du lịch Việt Nam 1.1.3 Tình hình phát triển ngành du lịch Gia Lai 1.2 Tổng quan thị trường khách sạn 1.2.1 Các loại hình khách sạn giới 1.2.2 Các khách hang chủ yếu khách sạn Việt Nam và Gia Lai 1.2.3 Hoạt động kinh doanh chủ yếu khách sạn Việt Nam và Gia Lai 1.2.4 Cơ hội cho phát triển dịch vụ lưu trú ở Gia Lai CHƯƠNG 2: NHỮNG CĂN CỨ ĐỂ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ 2.1 XUẤT XỨ VÀ CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ HÌNH THÀNH DỰ ÁN : 2.1.1 Các văn định hướng: 2.1.2 Các văn pháp quy: 2.1.3 Các văn chủ trương Tỉnh Gia Lai: 2.2 CÁC ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, TÀI NGUYÊN, KINH TẾ XÃ HỘI LIÊN QUAN ĐẾN DỰ ÁN: 2.2.1 Điều kiện tự nhiên: 2.2.2 Điều kiện kinh tế xã hội: 10 2.2.3 Điều kiện tài nguyên du lịch: 10 2.4 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG: 13 2.4.1 Thống kê số lượng khách sạn Gia Lai 13 2.4.2 Thống kê lượng khách đến Gia lai: 14 2.4.3 Dự báo lượng khách đến Gia Lai: 15 2.4.4 Dự báo số lượng khách lưu trú đến Gia Lai từ 2014 đến 2025 18 2.4.5 Thống kê dự báo số lượng cung phòng Gia Lai 19 2.4.6 Phân tích đánh giá thị trường, khả cạnh tranh, khả xâm nhập thị trường: 21 2.4.6.3 Khả cạnh tranh: 22 2.5 MỤC TIÊU ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN: 25 2.5.1 Các mục tiêu: 25 2.5.2 Kết luận cần thiết phải đầu tư: 26 CHƯƠNG 3: HÌNH THỨC ĐẦU TƯ, CÔNG SUẤT CỦA DỰ ÁN 27 3.1 GIỚ I THIỆU DỰ ÁN 27 3.1.1 Dự án xây dựng 27 3.1.2 Giới thiệu chủ đầu tư dự án 27 3.2 HÌNH THỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN 27 3.3 XÁC ĐỊNH QUY MÔ VÀ CÔNG SUẤT CỦA DỰ ÁN: 27 3.3.1 Xác định quy mô dự án: 27 3.3.2 Xác định công suất: 28 CHƯƠNG 4: LỰ A CHỌN ĐIẠ ĐIỂM THỤC HIỆN DỰ ÁN 29 4.1 Giới thiệu địa điểm 29 4.2 Phân tích lựa chọn địa điểm: 29 4.3 Đặc điểm địa hình, địa chất thủy văn cơng trình: 30 4.3.1 Đặc điểm khu đất: 30 4.3.2 Đặc điểm địa chất: 30 4.3.4 Đặc điểm thủy văn: 30 4.3.5 Điều kiện khí hậu: 30 4.3.6 Điều kiện hạ tầng kỹ thuật khu vực: 30 CHƯƠNG 5: GIẢI PHÁP XÂY DỰNG 31 5.1 Xác định cấp hạng cơng trình: 31 5.2 Phương Án Kiến Trúc: 31 5.2.1 Tiêu chuẩn áp dụng 31 5.2.2 Tổng quan phương án kiến trúc : 31 5.2.3 Bố trí tổng mặt bằng: 32 5.2.4 Thiết kế mặt dây chuyền công năng: 32 5.2.5 Thiết kế mặt đứng cơng trình: 33 5.2.6 Giải pháp giao thông tòa nhà: 33 5.2.7 Giải pháp chiếu sáng: 33 C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 5.2.8 Giải pháp thơng gió: 34 5.3 Giải pháp vật liệu sử dụng cơng trình 34 5.3.1 Vật liệu chịu lực: 34 5.3.2 Vật liệu hoàn thiện: 34 5.3.3 Cửa phụ kiện: 35 5.3.4 Trang bị nội thất: 35 5.3.5 Hệ thống kho, bếp, khối phục vụ: 35 5.4 Giải pháp kết cấu : 35 5.4.1 Các tiêu chuẩn thiết kế: 35 5.4.2 Giải pháp kết cấu phần móng 36 5.4.3 Giải pháp kết cấu phần thân 36 5.5 Giải pháp hệ thống kỹ thuật: 37 5.5.1 Tiêu chuẩn áp dụng 37 5.5.2 Hệ thống điện 37 5.6 Hệ thống cấp, thoát nước 38 5.6.1 Hệ thống cấp nước 38 5.6.2 Hệ thống thoát nước 38 5.7 Hệ thống chống sét phòng cháy, chữa cháy 39 5.7.1 Hệ thống chống sét 39 5.7.2 Hệ thống nối đất an toàn 39 5.7.3 Giải pháp phòng cháy chữa cháy 39 5.8 Hệ thống điều hịa khơng khí, thơng gió 40 5.8.1 Hệ thống điều hồ khơng khí 40 5.8.2 Hệ thống thơng gió 40 5.9 Giải pháp thông tin liên lạc 40 5.9.1 Hệ thống điện thoại 40 5.9.2 Hệ thống mạng máy tính 41 CHƯƠNG 6: TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN ĐẾN MÔI TRƯỜNG 42 6.1 Tác động dự án đến môi trường xã hội 42 6.2 Ảnh hưởng đến môi trường tự nhiên: 42 6.2.1 Ảnh hưởng đến môi trường tự nhiên trình xây dựng: 42 6.2.2Ảnh hưởng đến môi trường tự nhiên dự án hoàn thành, đưa vào khai thác : 43 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 6.3 Các biện pháp giảm thiểu tác động tiêu cực giai đoạn thi công xây dựng: 44 6.3.1Công tác thi công san nền: 44 6.3.2 Các biện pháp giảm thiểu nhiễm mơi trường loại khí thải: 44 6.3.3 Giảm thiểu ô nhiễm tiếng ồn: 45 6.3.4 Biện pháp khống chế ô nhiễm môi trường nước: 45 6.3.5 Các biện pháp kiểm soát chất thải rắn: 45 6.4 Các biện pháp giảm thiểu tác động tiêu cực tới môi trường dự án vào hoạt động: 46 6.4.1 Xử lý nước thải: 46 6.4.2 Xử lý chất thải rắn rác: 46 6.4.3 Xử lý khói chống ồn: 46 6.5 Các giải pháp an toàn vệ sinh lao động phịng chống cố mơi trường: 47 6.5.1 Các giải pháp an toàn, vệ sinh lao động: 47 6.5.2 Các giải pháp phịng chống cố mơi trường trật tự trị an: 47 CHƯƠNG 7: NHU CẦU LAO ĐỘNG VÀ TIẾN ĐỘ DỰ ÁN 49 7.1 Bộ máy vận hành Dự Án 49 7.2 Nguồn nhân lực kế hoạch đào tạo 51 7.2.1 Nguồn nhân lực kế hoạch tuyển dụng 51 7.2.2 Yêu cầu nhân viên khách sạn 51 7.2.3 Kế hoạch đào tạo nhân lực 52 7.3 Lương dự kiến 52 7.4 Một số sách nhân viên 52 CHƯƠNG 8: XÁC ĐỊNH NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ VÀ 54 QUY MÔ VỐN CỦA DỰ ÁN 54 8.1 XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ 54 8.1.1 Cơ sở để tính tổng mức đầu tư xây dựng 54 8.1.2 Các thành phần tổng mức đầu tư 54 8.1.3 Tính toán thành phần Tổng mức đầu tư 55 8.2 NGUỒN VỐN VÀ KẾ HOẠCH HUY ĐỘNG VỐN 57 8.2.1 Nguồn vốn 57 8.2.2 Kế hoạch huy động vốn 58 8.3.1 Nguồn trả nợ vốn đầu tư dự án 59 8.3.2 Phương án hoàn trả vốn 59 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an CHƯƠNG 9: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 60 9.1 XÁC ĐỊNH DOANH THU 60 9.2 CHI PHÍ SẢN XUẤT KINH DOANH 60 9.2.1 Chi phí bất biến 60 9.2.2 Chi phí khả biến: 62 9.3 PHÂN TÍCH DÒNG NGÂN LƯU VÀ CÁC CHỈ TIÊU PHẢN ÁNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍ NH 64 9.3.1 Xác đinh ̣ suấ t chiế t khấ u 64 9.3.2 Ngân lưu theo quan điể m tổ ng đầ u tư 65 9.4 PHÂN TÍCH ĐIỂM HỊA VỐN 66 9.5 PHÂN TÍCH KHẢ NĂNG TRẢ NỢ 66 9.6 CÁC TỶ SỐ SINH LỢI 66 9.7 PHÂN TÍ CH RỦ I RO DỰ ÁN 67 9.7.1 Phân tích độ nhạy chiều 68 9.7.2 Phân tích độ nhạy chiều 68 CHƯƠNG 10: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN 71 10.1 GIÁ TRỊ GIA TĂNG QUỐC DÂN THUẦN DO DỰ ÁN TẠO RA 71 10.2 GIÁ TRỊ THẶNG DƯ 71 10.3 ĐÓNG GÓP CỦA DỰ ÁN VÀO NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC 71 10.4 MỨC THU HÚT NGƯỜI LAO ĐỘNG VÀO LÀM VIỆC 72 10.5 HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI KHÁC 73 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 74 KẾT LUẬN 74 KIẾN NGHỊ 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO 75 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1: Thống kê số khách sạn, nhà nghỉ Pleiku 17 Bảng 2.2: Số liệu khách du lịch đến tỉnh Gia Lai từ 2004-2013 …….…… .18 Bảng 2.3 : Tính tốn số liệu lượng khách đến Gia Lai 20 Bảng 4: Dự báo lượng khách đến Gia Lai từ 2014 đến 2025 20 Bảng 2.5: Dự báo lượng khách lưu trú Gia Lai từ 2014 đến 2025 22 Bảng 2.6: Lượng cung phòng Gia Lai từ 2003 đến 2012 23 Bảng 2.7: Tính tốn số liệu lượng cung phòng từ 2013 đến 2022 24 Bảng 2.8: Dự báo lượng cung phòng Gia Lai từ 2013 đến 2024 24 Bảng 3.1: Dự kiến công suất sử dụng phòng 27 Bảng 5.1: Nhu cầu dùng điện 45 Bảng 5.2: Nhu cầu dùng nước 46 Bảng 8.1: Tổng hợp chi phí xây dựng thiết bị .52 Bảng 8.2: Tổng hợp tổng mức đầu tư 64 Bảng 8.3: Kế hoạch huy động vốn 62 Bảng 8.4: Thời gian khấu hao tài sản cố định 67 Bảng 9.1: Tỷ lệ trích BHYT, BHXH, BHTN, KPCĐ 70 Bảng 9.2: Giá điện sản xuát kinh doanh 71 Bảng 9.4: Chi phí sử dụng vốn bình quân 73 Bảng 9.5: Các tiêu tài 74 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1: Thác Phú Cường .5 Hình 2: Bản đồ vị trí địa lý Gia Lai 11 Đồ thị 2.1: Thống kê lượng khách đến Gia Lai từ 2004 đến 2013 19 Đồ thị 2.2: Dự báo lượng khách du lịch đến Gia Lai từ 2014 đến 2025 21 Đồ thị 2.3: Dự báo lượng khách lưu trú Gia Lai từ 2014 đến 2025 23 Biểu đồ 2.4: Lượng cung phòng Gia Lai từ 2013 đến 2024 25 Biểu đồ 6.1: Biểu đồ cấu nguồn vốn 65 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 9.2.1.1 Chi phí khấu hao, phân bở tài sản dự án Theo thông tư 203/2009/TT-BTC ngày 20/10/2009 Bộ Tài Chính “Hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cớ ̣nh”, tài sản cố định dự án áp dụng phương pháp khấu hao theo năm Tham khảo Phu ̣ lu ̣c “ Khung thời gian sử dụng các loại tài sản cố ̣nh” ban hành kèm thông tư 203/2009/TT-BTC, các tài sản của dư ̣ án đươ ̣c trích khấ u hao với thời gian sau: - Đố i với giá tri ̣ xây lắp: dư ̣ án bao gồ m các công trình có kế t cấ u kiên cố có thời gian khấu hao từ 25 đế n 50 năm Dư ̣ án cho ̣n thời gian khấ u hao cho toàn giá tri xây ̣ lắ p là 25 năm - Đố i với giá trị thiết bi:̣ thiế t bi ̣ dư ̣ án đươ ̣c quy đinh ̣ thời gian khấu hao là đến 10 năm Chọn thời gian năm để khấ u hao cho toàn bô ̣ giá tri thiế ̣ t bi ̣ của dư ̣ án - Đối với chi phí khác ta cho ̣n thời gian phân bổ 10 năm (Chi tiết xem Phụ lục 8: Chi phí khấu hao, phân bổ) 9.2.1.2 Thuế môn Thuế môn khoản thu có tính chất lệ phí thu hàng năm vào sở hoạt động sản xuất kinh doanh thuộc thành phần kinh tế Theo thông tư số 42/2003/TT-BTC Hướng dẫn về kê khai, nộp thuế môn bài, dự án vố n đầu tư 10 tỷ đồ ng, mức thuế môn bài năm phải nô ̣p là 3.000.000 đồ ng 9.2.1.3 Chi phí laĩ vay Chi phí lãi vay dài hạn tính với lãi suất 12%/ năm, trả lãi năm Lãi vay tính từ lúc giải ngân trả năm, đến năm 2015 bắt đầu trả nợ gốc (Chi tiết xem Phụ lục9: Kế hoạch vay- trả nợ) 9.2.1.4 Chi phí tu, sửa chữa tài sản cố ̣nh - Duy tu sửa chữa hàng năm: hàng năm dư ̣ án cầ n tu, sửa chữa để khắ c phục hư hỏng nhe ̣, đồ ng thời làm mới hang ̣ mu ̣c công trình của dư ̣ án, điều khá quan tro ̣ng, nhấ t đố i với dư ̣ án về dich ̣ vu ̣ Khách sạn Hùng Phong Theo kinh nghiê ̣m, chi phí đươ ̣c tạm lấy 0,5% tổng chi phí xây dư ̣ng và thiết bi ̣ dư ̣ án - Duy tu, sửa chữa lớn: năm lầ n, dư ̣ án tiế n hành tu sửa chữa lớn toàn các hang ̣ mu ̣c và thiết bi ̣ của công trình giúp dư ̣ án hoaṭ đô ̣ng mô ̣t cách ổ n đinh ̣ và hiệu Theo kinh nghiê ̣m, chi phí lấ y bằ ng 2% tổng chi phí xây dư ̣ng và thiế t bi.̣ Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 61 C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 9.2.1.5 Chi phí lương, quản lý hàng năm Căn vào số lượng cán công nhân viên quản lý điều hành dự án mức lương trả hàng tháng, đồng thời dự kiến năm tăng 3% lương đến công suất ổn định, ta xác đinh ̣ đươ ̣c chi phí lương, quản lý hàng năm (Chi tiết xem Phụ lục 10: Chi phí lương) 9.2.1.6 Chi phí BHYT, BHXH, BHTN, KPCĐ Theo quy đinh ̣ các khoản chi phí BHYT, BHXH, BHTN, KPCĐ xác đinh ̣ bằ ng tỷ lê ̣ phần trăm chi phí lương hàng năm với các mức tỷ lê ̣ sau: Bảng 9.1 TỶ LỆ TRÍ CH BHYT, BHXH, BHTN, KPCĐ STT Khoản mục Tỷ lệ Bảo hiểm y tế 3% Bảo hiểm xã hội 18% Kinh phí cơng đồn 2% Bảo hiểm thất nghiệp 1% TỔNG CỘNG 24% 9.2.1.7 Chi phí đào ta ̣o Hàng năm dự án bỏ mô ̣t khoản chi phí cho vấ n đề đào taọ nhân viên để nâng cao trình độ, chất lượng phu ̣c vu ̣ của dự án Theo kinh nghiê ̣m chi phí này xác đinh ̣ khoảng 1,5 triệu đờ ng/người/năm 9.2.2 Chi phí khả biến: bao gờ m khoản mu ̣c chi phí sau - Chi phí lươ ̣ng, nguyên vâṭ liê ̣u - Chi phí mua sắ m công cu ̣, du ̣ng cu ̣ - Chi phí marketing, hoa hồ ng - Chi phí khác 9.2.2.1 Chi phí lượng, nguyên vâ ̣t liê ̣u - Chi phí điê ̣n: đươ ̣c xác đinh ̣ dư ̣a trên: + Công suất tiêu thụ điện dự án + Giá bán điện sản xuấ t kinh doanh: Thông tư số 38/2012/TT-BCT ngày 20/12/2012 Bộ Công thương quy định giá bán điện hướng dẫn thực Theo đó, giá bán điện có biểu giá áp dụng từ 22/12/2012 cụ thể sau: Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 62 C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Bảng 9.2 GIÁ ĐIỆN SẢN XUẤT KINH DOANH STT ĐIỆN SẢN XUẤT GIÁ BÁN (VND/KWH) Giờ bình thường 1.217 Giờ thấp điể m 754 Giờ cao điểm 2.177 Trong đó: - Giờ bình thường: từ 4h đến 9h30, từ 11h30 đến 17h, và từ 20h đến 22h - Giờ thấp điểm: từ 22h đến 4h sáng ngày hôm sau - Giờ cao điểm: từ 9h30 đến 11h30 từ 17h đến 20h Dự án dư ̣ kiế n phu ̣c vu ̣ khách 24/24 Riêng khu nhà hàng, cafe phu ̣c vu ̣ từ 6h đế n 22h hàng ngày Bảng 9.3 GIÁ ĐIỆN SẢN XUẤT KINH DOANH TRUNG BÌNH TT SỐ GIỜ GIÁ ĐIỆN (VND) TỔNG CỘNG Giờ bình thường 13 1.217 15.821 Giờ thấp điểm 754 4.524 Giờ cao điểm 2.177 10.885 Giá điện bình quân (VND) 1.501 (Chi tiết xem Phụ lục 11: Chi phí điện hàng năm) - Chi phí nước: nước mua từ nhà máy nước Pleiku Dư ̣a vào nhu cầ u dùng nước ta xác đinh ̣ chi phí dùng nước của dư ̣ án (Chi tiết xem Phụ lục 12: Chi phí nướchàng năm) - Chi phí điện thoại, internet: cước phí theo hợp đồng, thực trả phát sinh trình sử dụng, tạm tính theo kinh nghiệm (Chi tiết xem Phụ lục 13: Tổng hợp Chi phí) - Chi phí nguyên vâṭ liê ̣u khu nhà hàng, café: dựa vào dự án tương tự, ta xác định chi phí nguyên vật liệu chiếm 40% doanh thu (Chi tiết xem Phụ lục 13: Tổng hợp Chi phí) 9.2.2.2 Chi phí mua sắ m cơng cu ̣, du ̣ng cu ̣ - Chi phí đờ dùng cho khu phịng nghỉ, khu nhà hàng, café: đươ ̣c xác đinh ̣ qua viê ̣c thố ng kê các đồ dùng cầ n thiết cho kinh doanh phòng nghỉ và sinh hoat,̣ giá cả của các loaị hàng hóa đươ ̣c lấy theo giá thi ̣ trường (Chi tiết xem Phụ lục 13: Tổng hợp Chi phí) Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 63 C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 9.2.2.3 Chi phí marketing, hoa hồ ng - Chi phí marketing, hoa hồ ng: bao gồ m các chi phí cầ n thiế t cho hoaṭ đô ̣ng marketing, tiếp thị, giới thiê ̣u sản phẩ m dư ̣ án đế n khách hàng… chi phí này đươ ̣c lấ y theo kinh nghiê ̣m (Chi tiết xem Phụ lục 13: Tổng hợp chi phí) 9.2.2.3 Chi phí khác - Chi phí khác: bao gồ m chi phí chưa kể tiền mặt, cơng tác phí, chi phí tiếp khách…trong q trình kinh doanh Chi phí lấ y theo kinh nghiê ̣m (Chi tiết xem Phụ lục 13: Tổng hợp chi phí) 9.3 PHÂN TÍ CH DÒ NG NGÂN LƯU VÀ CÁC CHỈ TIÊU PHẢN ÁNH HIỆU QUẢ TÀ I CHÍ NH 9.3.1 Xác ̣nh suấ t chiế t khấ u Trong tính tốn phân tích hiê ̣u quả kinh tế tài chính dư ̣ án, suấ t chiế t khấ u r là thông số để quy đổi tương đương giá tri ̣ tiề n tê ̣ ở mố c thời gian này sang mố c thời gian khác, nó có ý nghiã quan tro ̣ng đối với viê ̣c đánh giá dư ̣ án đầ u tư - Trường hơ ̣p vay vố n để đầu tư thì r go ̣i là mức laĩ suất vay rd (chi phí sử du ̣ng nợ vay) Đố i với dư ̣ án này rd = 10% - Trường hơ ̣p vố n đầ u tư đươ ̣c tài trơ ̣ bằ ng nguồ n vố n tư ̣ có thì r đươ ̣c go ̣i là chi phí sử du ̣ng vố n chủ sở hữu re Suất chiết khấu phản ánh cách chi phí hội vốn tương ứng với lợi nhuận mà nhà đầu tư có lượng vốn đem đầu tư chỗ khách với mức độ rủi ro hợp lý Việc xác định chi phí hội vốn có ý nghĩa lớn Tùy trường hơ ̣p cu ̣ thể cũng mong muố n của chủ đầ u tư cho rằ ng với re bằ ng thì đáng để đầ u tư Để xác định chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu r e đồ án em sử dụng tỷ suất lợi nhuận vốn chủ sở hữu (ROE).Tham khảo số liệu thống kê năm gần ta có ROE ngành Kinh doanh dịch vụ- du lịch sau: Năm 2008 2009 2010 2011 2012 ROE 34% 11% 15% 13% 24% Để tính tốn giá trị cho tồn dự án quan điểm tổng đầu tư, suất chiết khấu phải bình quân suất chiết khấu có trọng số tỷ lệ phần trăm loại nguồn vốn, ta gọi hệ số WACC WACC = %D x r d + %E x re Trong đó : %D: tỷ lê ̣ nơ ̣ vay %E: tỷ lê ̣ vố n chủ sở hữu Nguồn: www.cophieu68.com Nguồn: Kinh tế đầu tư xây dựng- GS.TSKH Nguyễn Văn Chọn Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 64 C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an rd: laĩ suấ t vay nơ ̣ re: suấ t sinh lời đò i hỏ i của vớ n chủ sở hữu Bảng 9.4: CHI PHÍ SỬ DỤNG VỐN BÌNH QUÂN STT Nguồn vốn Số tiền (1000VND) Tỷ trọng (%) Chi phí sử dụng vốn(%) Vốn tự có 29.820.433 55% 14% Vốn vay 24.398.536 45% 12% Tổng cộng 54.218.969 100% 14% Chi phí sử dụng vốn bình quân= 55%*14%+45%*12%=13,1% 9.3.2 Ngân lưu theo quan điể m tở ng đầ u tư - Dịng ngân lưu vào: gồm doanh thu, thu hồi vốn lưu động vào năm cuối, giá trị lí vào năm cuối (nếu có) - Dịng ngân lưu ra: gờ m chi phí sản xuất, thuế thu nhập doanh nghiệp, chi đầu tư (trừ lãi vay thời gian xây dựng) - Suất chiết khấu: WACC = 13,10% Bảng 9.5: CÁC CHỈ TIÊU TÀ I CHÍ NH QUAN ĐIỂM TỔNG ĐẦU TƯ CÁC CHỈ TIÊU GIÁ TRI ̣ Hiê ̣n giá thu hồ i ròng dư ̣ án NPV 39.511.459.000VND Suấ t thu hồ i nô ̣i bô ̣ dự án IRR 27,34% Tỷ số lợi ích/chi phí B/C 1,23 Thời gian hoàn vố n có chiế t khấ u năm tháng Thời gian hoàn vố n không chiế t khấ u năm tháng Qua bảng ta thấ y NPV > 0, IRR = 27,34% > WACC = 13,10%, B/C >1 nên dự án khả thi mặt tài Thời gian hồn vốn có chiết khấu năm tháng chấp nhận so với vòng đời dự án 15 năm (Chi tiết xem Phụ lục 14: Ngân lưu dự án theo quan điểm tổng đầu tư) Qua tính toán ta có thể đưa đế n kế t luân: ̣ Theo quan điểm tổng đầu tư: dự án thực hiê ̣n theo đúng tiế n độ dư ̣ kiế n và trình tiêu thu ̣ giả thiết thì dư ̣ án có các chỉ tiêu tài tớ t, quan nhà nước và nhà cho vay vốn hoàn toàn có sở để quyế t đinh ̣ cấ p phép cũng cấ p vốn vay cho dư ̣ án Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 65 C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Tuy nhiên, tất sư ̣ tính toán chỉ là giả đinh, ̣ cần phải phân tích rủi ro, các tình h́ ng tớ t, xấ u có thể xảy để chủ đô ̣ng trước vấ n đề phát sinh và đánh giá hiê ̣u quả dư ̣ án mô ̣t cách tổ ng quát nhấ t 9.4 PHÂN TÍCH ĐIỂM HỊA VỐN Điểm hịa vốn điểm mà doanh thu vừa đủ để trang trải khoản chi phí bỏ ra7 Doanh thu hịa vốn doanh thu cần thiết mà dự án phải đạt để hiệu tài khơng lời mà khơng lỗ (hịa vốn) Doanh thu hịa vốn = Tổng định phí / (1 – Biến phí /Doanh thu) Mức hòa vố n các năm = Doanh thu hòa vố n/Doanh thu Thời gian hòa vố n các năm = (Mức hòa vố n các năm) x 12 tháng Doanh thu hịa vốn trung bình: 7.789.122.000 VND Mức hịa vốn trung bình dự án: 28% Thời gian hịa vốn trung bình dự án: tháng (Chi tiết xem Phụ lục 15: Phân tích hịa vốn) Nhận xét: Doanh thu hịa vốn có ý nghĩa quan trọng với doanh nghiệp Căn vào mà doanh nghiệp có chiến lược phù hợp nhằm nâng cao khả tiêu thụ sản phẩm Một doanh nghiệp đạt đựợc mức tiêu thụ sản phẩm doanh thu hồ vốn thu đựơc lợi nhuận điều chỉnh lại giá bán sản phẩm cho vừa đảm bảo mức lợi nhuận cho doanh nghiệp mà lại có giá phù hợp với khả toán khách hàng, làm tăng khả cạnh tranh 9.5 PHÂN TÍCH KHẢ NĂNG TRẢ NỢ - Dựa vào bảng báo cáo thu nhâp̣ dự án, xác định nguồn trả nợ bao gồm: lợi nhuận laị (sau trích các quỹ chuyên dùng) khấ u hao (bảng khấ u hao, phân bổ ) - Dựa vào nguồn trả nợ, tiế n hành trả nợ gốc vòng năm - Kế hoạch trả nợ tính tốn phụ lục bảng tính đính kèm - Hệ số trả nợ (DSCR) =2,32 > nên dự án có khả trả nợ (Chi tiết xem Phụ lục 21: Khả trả nợ) 9.6 CÁC TỶ SỐ SINH LỢI Tỷ số lợi nhuận doanh thu: Tỷ số lợi nhuận doanh thu kỳ định tính cách lấy lợi nhuận sau thuế kỳ chia cho doanh thu kỳ Chỉ tiêu cho biết với đồng doanh thu từ bán hàng cung cấp dịch vụ tạo đồng lợi nhuận Tỷ suất lớn hiệu hoạt động doanh nghiệp cao Nguồn: Phân tích kinh tế dự án đầu tư- Vũ Công Tuấn Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 66 C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Tỷ số lợi nhuận doanh thu (%) = (Lợi nhuận sau thuế/doanh thu)x100% = 47,74% Như lợi nhuận chiếm 47,74% doanh thu Tỷ số mang giá trị dương nghĩa dự án kinh doanh có lãi Tỷ số lợi nhuận vốn đầu tư (ROA): ROA cung cấp cho nhà đầu tư thông tin khoản lãi tạo từ lượng vốn đầu tư Tài sản cơng ty hình thành từ vốn vay vốn chủ sở hữu Cả hai nguồn vốn sử dụng để tài trợ cho hoạt động công ty Hiệu việc chuyển vốn đầu tư thành lợi nhuận thể qua ROA ROA cao tốt công ty kiếm nhiều tiền lượng đầu tư Lợi nhuận so với vốn đầu tư (mức doanh lợi đồng vốn đầu tư) dự án: ROA = (Lợi nhuận sau thuế /tổng vốn)x100% = 24,83% Đồng thời, tỷ suất = 24,83% > lãi suất vay (12%) Tỷ số lợi nhuận vốn chủ sở hữu (ROE): Chỉ số thước đo xác để đánh giá đồng vốn bỏ tích lũy tạo đồng lời Tỷ lệ ROE cao chứng tỏ công ty sử dụng hiệu đồng vốn mình, có nghĩa công ty cân đối cách hài hịa vốn tự có với vốn vay để khai thác lợi cạnh tranh trình huy động vốn, mở rộng quy mơ Cho nên hệ số ROE cao hấp dẫn nhà đầu tư Lợi nhuận vốn chủ sở hữu (mức doanh lợi đồng vốn chủ sở hữu) ROE = (Lợi nhuận sau thuế /vốn tự có)x100% = 45,15% Đồng thời tỷ số này: 45,15% > chi phí hội xác định 14% Nhận xét: Qua kết tính tốn ta thấy tỷ số sinh lợi tương đối cao (Chi tiết xem Phụ lục 18: Báo cáo Thu nhập) 9.7 PHÂN TÍ CH RỦ I RO DỰ ÁN Dự án Khách sạn Hùng Phong đầu tư xây dựng hoạt động kinh doanh chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố tác động tạo nên rủi ro cho dự án Rủi ro sai lệch giá trị ước tính giá trị thực tế Các giá trị ước tính dự báo nên ln ln kèm với sai số phụ thuộc nhiều vào biến động bên : kinh tế, mơi trường kinh doanh, để khắc phục rủi ro không lường trước lập dự án cần phân tích rủi ro dễ xảy dự án Tùy theo dự án mà xem xét yếu tố khác Do dự án thuộc lĩnh vực kinh doanh dịch vụ du lịch nên thường chịu ảnh hưởng nhiều tác động chi đầ u tư, giá bán, cơng suất hoạt động chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh - Trong khoản mục chi phí, phần lớn biến phí tính tốn theo phần trăm doanh thu mà doanh thu khu nhà hàng lại chiếm tỷ trọng lớn nên thay đổi doanh thu biến phí thay đổi theo Bên cạnh đó, theo kết hoạt động kinh Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 67 C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an doanh cơng trình tương tự, định phí thay đổi ảnh hưởng khơng nhiều đến thay đổi NPV IRR, yếu tố chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh khơng lựa chọn để phân tích Như vậy, ta sử dụng chức Table Microsoft excel để khảo sát độ nhạy dự án tác động các nhân tớ : doanh thu chi phí 9.7.1 Phân tích độ nhạy chiều Phân tích độ nhạy chiều bước phân tích rủi ro Kiểm định độ nhạy kết dự án (NPV, IRR) theo thay đổi giá trị tham số lần Bảng 9.6: BIẾN ĐỘNG NPV VÀ IRR THEO DOANH THU KHÁCH SẠN NP V 39.511.45 -40% -20% -10% 0% 10% 20% 40% 8.345.366 15.674.71 27.607.21 39.511.45 51.401.20 63.258.63 86.973.47 -40% -20% -10% 0% 10% 20% 40% 9,98% 18,81% 23,10% 27,34% 31,54% 35,68% 43,84% IRR 27,34% Nhận xét: Khi doanh thu tăng, NPV IRR tăng nhanh, tính khả thi dự án cao Bảng 9.7: BIẾN ĐỘNG NPV VÀ IRR THEO CHI PHÍ KHÁCH SẠN NP V 39.511.45 -40% -20% -10% 0% 10% 20% 40% 62.530.92 51.037.35 45.277.56 39.511.45 33.745.35 27.979.25 16.431.20 -40% -20% -10% 0% 10% 20% 40% 36,74% 31,98% 29,64% 27,34% 25,09% 22,90% 18,69% IRR 27,34% Nhận xét: Khi chi phí giảm NPV, IRR tăng dự án khả thi Khi chi phí tăng NPV, IRR giảm, chi phí tăng đến 15% NPV giảm đáng kể chuyển sang âm, lúc dự án khơng cịn khả thi Qua phân tić h bảng chiều, ta thấ y dự án có đô ̣ an toàn về tài chiń h khá lớn trước những biế n đô ̣ng của từng yế u tớ , đó mức tăng chi phí từ 15% trở lại chấp nhận khoảng biến động cao nên dự án có khả chịu rủi ro chi phí thay đổi 9.7.2 Phân tích độ nhạy chiều Trong thư ̣c tế , các yếu tố thường biế n đô ̣ng đồ ng thời nên ta cầ n tiến hành phân tích chiều để có cái nhìn tở ng quát và thực tế trước những biế n đô ̣ng ảnh hưởng đế n an toàn về tài dư ̣ án, qua có sách kịp thời để xử lý Kết phân tích biến động NPV IRR doanh thu chi phí thay đổi thể qua bảng sau: Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 68 C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Bảng 7.8: BIẾN ĐỘNG NPV VÀ IRR THEO DOANH THU Doanh thu NPV Chi phí 39.511.45 -40% -20% -10% 0% -40% 30.608.05 15.742.38 8.456.327 -20% 19.357.97 40.410 -10% 13.831.69 10% 20% 40% 1.217.641 5.995.371 13.172.66 27.498.17 9.638.827 19.208.55 28.743.11 38.266.51 57.275.64 7.871.909 18.637.84 29.365.58 40.079.41 50.781.19 72.124.55 -8.345.366 15.674.71 27.607.21 39.511.45 51.401.20 63.258.63 86.973.47 -2.884.181 23.467.98 36.562.65 49.649.73 62.692.89 75.736.06 101.819.7 97 20% 2.556.511 31.233.00 45.518.10 59.755.67 73.984.58 88.213.49 116.626.6 17 40% 13.391.90 46.763.04 63.367.18 79.967.57 96.567.96 113.133.5 52 146.240.2 58 27,34% -40% -20% -10% 0% 10% 20% 40% -40% 18,71% 27,89% 32,37% 36,74% 41,05% 45,29% 53,57% -20% 14,25% 23,25% 27,63% 31,98% 36,23% 40,43% 48,68% -10% 12,09% 21,01% 25,34% 29,64% 33,86% 38,04% 46,25% 0% 9,98% 18,81% 23,10% 27,34% 31,54% 35,68% 43,84% 10% 7,89% 16,68% 20,91% 25,09% 29,25% 33,35% 41,45% 20% 5,80% 14,61% 18,78% 22,90% 27,00% 31,07% 39,09% 40% 1,56% 10,59% 14,68% 18,69% 22,66% 26,62% 34,47% 0% 10% Doanh thu IRR Chi phí Nhận xét: Khi doanh thu nhà hàng/khách giảm đến -20%, chi phí tăng 10%, NPV < 0, IRR < WACC, dự án khơng cịn khả thi Qua kết phân tích bảng chiều, ta lần khẳng định yếu tố doanh thu yếu tố đáng quan tâm, NPV IRR có độ nhạy lớn trước biến động yếu tố Vì cầ n có những chính sách kinh doanh nhà hàng Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 69 C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an hơ ̣p lý, không ngừng nâng cao chất lượng thức ăn, uống, phong cách phục vụ… để haṇ chế mức rủi ro thấ p nhấ t yế u tố này gây Mặc dù trường hợp xấu nhấ t làm cho NPV âm IRR < WACC, nhà đầu tư vẩn không bỏ qua hội đầu tư vào dự án, q trình tính toán đươ ̣c dư ̣a những sở số liệu xác, đồng thời dự án tăng chi đầu tư nghĩa mở rộng kinh doanh, nâng cao chất lượng dịch vụ… để phục vụ tốt thơng thường doanh thu tăng nên xác suất để tấ t các biến đô ̣ng xấ u của yế u tố này cùng xảy là không cao Chính vì vây,̣ dự án hội đầu tư tốt cho nhà đầu tư Với phân tích tài thấy dự án đáng giá khả thi mặt tài thơng qua hai số đánh giá tài dự án tiêu NPV > IRR > r Ngoài nhờ kế hoạch vay nợ, đánh giá khả trả nợ dự án, dự án hồn tồn an tồn mặt tài đủ khả trả nợ Phân tích độ nhạy thể tính vững mạnh, tính khả thi mặt tài dự án trường hợp rủi ro Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 70 C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an CHƯƠNG 10: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN 10.1 GIÁ TRỊ GIA TĂNG QUỐC DÂN THUẦN DO DỰ ÁN TẠO RA Đây tiêu hiệu kinh tế xã hội bản, cho biết tuổi thọ kinh tế dự án đóng góp cho kinh tế quốc dân giá trị tuyệt đối Giá trị gia tăng lớn dự án đóng góp tạo nên tổng sản phẩm quốc dân nhiều, hiệu kinh tế xã hội lớn Giá trị gia tăng khoản chênh lệch giá trị đầu vào giá trị đầu  Giá trị đầu gồm: giá trị sản phẩm dự án tạo ra, giá trị lại,  Giá trị đầu vào gồm: - Vốn đầu tư dự án - Giá trị đầu vào vật chất dự án  Giá trị gia tăng quốc dân hàng năm tính sau: NNVA = DT - CT Trong đó: NNVA: Giá trị gia tăng nước mà dự án mang lại năm t Dt : Doanh thu dự án năm t Ct : Chi phí đầu vào năm t, bao gồm vốn đầu tư chi phí đầu vào vật chất Giá trị gia tăng tạo đời dự án: NNVA = 467.976.032,000 đồng Nhận xét : Giá trị sản phẩm gia tăng đạt mức cao cho thấy đóng góp dự án vào tổng sản phẩm quốc dân mức cao Giá trị gia tăng bình quân tính cho đồng vốn dự án : 8.63 đồng Nghĩa đầu tư đồng vốn sinh 8.63 đồng giá trị gia tăng túy ( Xem phụ lục Bảng : Các tiêu kinh tế xã hội) 10.2 GIÁ TRỊ THẶNG DƯ Chỉ tiêu giá trị thặng dư SS biểu thị phần giá trị thực tế mà dự án đóng góp cho xã hội hay kinh tế quốc dân SSt = NNVAt –Wt Trong : W lương cơng nhân viên năm t Giá trị thặng dư cho đời dự án : SS = 407.889.328,000 đồng Giá trị thặng dư tính cho đồng vốn dự án : 7.52 đồng Nghĩa đầu tư đồng vốn sinh 7.52 đồng giá trị thặng dư 10.3 ĐÓNG GÓP CỦA DỰ ÁN VÀO NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC Chỉ tiêu lớn hiệu kinh tế xã hội cao Các khoản nộp Ngân sách chủ yếu thuế loại tiền thuê đất kinh doanh Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 71 C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN): Thuế TNDN = Thu nhập trước thuế x Thuế suất = (Doanh thu – chi phí) x 20% Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 20% Tiền mua đất: Theo bảng giá đấ t 2013 ban hành kèm quyế t đinh ̣ số 51/2012/QĐ UBND định số 07/2013/QĐ-UBND việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất địa bàn tỉnh Gia Lai năm 2013, khu đất thuộc đường loại 3C dùng cho hoạt động kinh doanh phi nơng nghiệp nên tính 80% giá đất theo loại đường tương ứng với đơn giá là 3.300.000/m2 , với hệ số điều chỉnh giá đất Do vâỵ tiền mua đất là: 3.300.000 x x 80% x 2.066= 5,454.240,000 VNĐ Thuế giá trị gia tăng Thuế giá trị gia tăng thuế tính giá trị tăng thêm hàng hố, dịch vụ phát sinh q trình từ sản xuất, lưu thơng đến tiêu dùng Hàng hóa, dịch vụ sử dụng cho sản xuất, kinh doanh tiêu dùng Việt Nam đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng - Mức thuế suất 10% Thuế môn Thuế môn bài sắc thuế gián thu hay gọi thuế mở cửa thường đánh vào giấy phép kinh doanh (môn bài) doanh nghiệp hộ kinh doanh Thuế môn thu theo năm Mức thu phân theo bậc, dựa vào số vốn đăng ký doanh thu năm kinh doanh kế trước giá trị gia tăng năm kinh doanh kế trước tùy nước địa phương Theo hướng dẫn Tổng cục Thuế Nghị định số 75/2002/NĐ-CP ngày 30/8/2002 điều chỉnh mức thuế Mơn bài, thuế Mơn Bài năm 2013 tiếp tục thực theo nguyên tắc công văn 3701/TCT-CS ngày 23/9/2010 Với mức tổ ng đầ u tư 10 tỷ, thuế môn bài năm 3,000,000 đồ ng Việc nộp thuế năm 2015 (Xem phụ lục Bảng: Bảng trích nộp ngân sách cho nhà nước) 10.4 MỨC THU HÚT NGƯỜI LAO ĐỘNG VÀO LÀM VIỆC Khi dự án vào hoạt động tạo việc làm cho 39 lao động, với: + Thu nhập bình qn năm theo đầu người (tính cho năm 2015): TNbq năm = 2.232.000.000 /39 = 57.231 ,000 đồng/năm/1 người + Thu nhập bình quân tháng theo đầu người: 4.769 000 đồng Tạo việc làm cho khối lượng lớn người lao động vòng gần năm thực dự án Dự án đời kéo theo phát triễn ngành, nghề liên quan gián tiếp đóng góp vào mục tiêu Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 72 C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 10.5 HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI KHÁC Lợi ích kinh tế xã hội mà dự án mang lại : - Góp phần thúc đẩy trình phát triển kinh tế- xã hội thành phố Pleiku nói riêng tỉnh Gia Lai nói chung - Gia tăng tỉ trọng phát triển dịch vụ khách sạn khu vực nước - Tạo công ăn việc làm cho 40 lao động, nâng cao thu nhập cải thiện đời sống người lao động - Nâng cao dân trí đào tạo tay nghề - Đóng góp vào Ngân sách Nhà nước khoản đáng kể - Phù hợp với đường lối phát triển chung đất nước, tạo sở hạ tầng để phát triển ngành du lịch, dịch vụ, cải thiện chất lượng tiêu dùng cho xã hội, hiệu văn hoá, y tế, giáo dục Cải thiện mơi sinh, chống nhiễm mơi trường góp phần phát triển kinh tế địa phương nơi đặt dự án Như vậy, hàng năm dự án đóng góp phần đáng kể cho ngân sách nhà nước có giá trị sản phẩm gia tăng cao Xét mặt hiệu kinh tế xã hội dự án khả thi Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 73 C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN Dự án xây dựng Khách sạn Hùng Phong triển khai hồn thành đưa vào hoạt động có ý nghĩa việc nâng cao hệ thống hạ tầng, kiến trúc thị thành phố Pleiku Dự án có tính khả thi cao, đạt hiệu kinh tế tài cho Chủ đầu tư mà cịn mang lại hiệu kinh tế xã hội, thơng qua giá trị đóng góp hàng năm vào ngân sách Nhà nước, tạo nhiều cơng ăn việc làm cho xã hội, góp phần thay đổi môi trường sống khu vực, nâng cao hiệu sử dụng tài nguyên đất, khai thác tiềm du lịch góp phần chuyển dịch cấu địa phương Bên cạnh đó, dự án cịn thể chủ trương đắn, phù hợp với định hướng phát triển tỉnh Gia Lai Góp phần giải vấn đề thiếu sở lưu trú cho khách Gia Lai Qua phân tích cho thấy việc xây dựng khách sạn Hùng Phong Gia Lai cần thiết đắn, mang lại nhiều hiệu thiết thực KIẾN NGHỊ Để tạo điều kiện thuận lợi cho dự án sớm thực hiện, kính đề nghị UBND thành phố Gia Lai, quan, ban ngành cấp quan tâm tạo điều kiện thuận lợi cho dự án mặt sau: - Xem xét phê duyệt dự án, hỗ trợ xúc tiến thủ tục pháp lý giải pháp tích cực để cơng trình tiến hành thuận lợi theo thủ tục hành - Trong trình thực dự án, đề nghị Nhà nước cho phép dự án hưởng sách ưu đãi đầu tư hành thuế dịch vụ xã hội khác - Do quy mô vốn đầu tư dự án tương đối lớn nên kinh mong đơn vị tín dụng chấp thuận cho vay vốn đầu tư dự án Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 74 C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn