Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao sunshine tại tam đảo vĩnh phúc

DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHÁCH SẠN SAO “ SUNSHINE ” TẠI TAM ĐẢO - VĨNH PHÚC Chương I Giới thiệu dự án I GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN * Tóm tắt dự án: - Tên dự án: Xây dựng khách sạn “ Sunshine ” Tam Đảo – Vĩnh Phúc - Địa điểm: Huyện Tam Đảo tỉnh Vĩnh Phúc - Đặc Điểm đầu tư: Đầu Tư phát triển - Chủ đầu tư: - Nguồn vốn đầu tư: 70 tỷ đồng - Sản phẩm dự án bao gồm:  Nơi cư trú: + 30 phòng nghỉ với giá 400-600k + villa nghỉ dưỡng chất lượng cao giá 200$/ ngày  Dịch vụ du lịch: + phòng hội nghị với số lượng chỗ ngồi 100, 200,300 chỗ + khu mua sắm, hoạt động giải trí + Tổ chức tour du lịch địa điểm tham quan + Kèm theo dịch vụ khác phụ vụ nhu cầu khách du lịch * Nội dung đầu tư: - Đầu tư xây lắp cơng trình, sở hạ tầng khách sạn, khu nghỉ dưỡng, khu mua sắm, vui chơi giải trí, sở vật chất phục vụ cho hoạt động dự án máy bơm, máy phát điện - Đầu tư mua sắm thiết bị phục vụ cho dự án lĩnh vực hoạt động dự án - Đầu tư cải tạo cảnh quan - Đầu tư đào tạo nguồn nhân lực dự án * Mục tiêu: Xây dựng khách sạn cung cấp dịch vụ du lịch Tam Đảo, Vĩnh phúc Đáp ứng nhu cầu lưu trú phục vụ dịch vụ du lịch cho khách du lịch nước Đồng thời giúp địa phương phát triển ngành dịch vụ du lịch II CĂN CỨ ĐỂ XÁC ĐỊNH ĐẦU TƯ * Nghiên cứu thị trường: Hiện nhu cầu khách du lịch người dân lớn, với tiềm du lịch Tam Đảo-Vĩnh Phúc dần thu hút số lượng đông đảo vào năm Theo thống kê năm 2009 số lượng khách du lịch tỉnh 1,17tr lượt Năm 2010 số lượng khách 1.938.837 lượt, có 26.500 lượt khách du lịch quốc tế Và ước tính năm 2011 số lượng khách du lịch 2.177.300 lượt khách tham quan, có 27.800 lượt khách quốc tế Tam Đảo nơi du lịch thu hút khách tỉnh Vĩnh Phúc Với thuận lợi điều kiện thiên nhiên, vị trí địa lý, nhiều danh lam thắng cảnh đẹp Tam Đảo địa điểm du lịch lý thú Tuy nhiên thực tế tỉnh Vĩnh phúc, toàn tỉnh có 152 sở lưu trú, có 50 khách sạn, 19 khách sạn 1-2 sao, với 2.650 phòng đáp ứng tốt nhu cầu nghỉ dưỡng du khách đến với Vĩnh Phúc Mặc dù Tam đảo nơi thu hút lượng khách lớn tỉnh sở hạ tầng hạn chế, chưa có quy hoạch đồng bộ, địa điểm vui chơi giải trí thiếu đơn điệu Khách du lịch đến đơn nghỉ ngơi Mới có Cty Thương mại Du lịch Xanh mạo hiểm đầu tư vào khách sạn Buổi tối khơng có hoạt động vui chơi, giải trí Du khách có địa điểm truy cập mạng Internet khách sạn Hương Rừng, sản phẩm du lịch tỉnh chưa thật phong phú, chưa có sản phẩm du lịch đặc trưng cho du lịch địa phương Đội ngũ doanh nghiệp lữ hành cịn mỏng Hiện Vĩnh Phúc có đơn vị kinh doanh du lịch lữ hành quốc tế Các địa điểm du lịch tách dời, chưa có liên kết Mặt khác, Tam đảo có Belvedere Resort đại nhất, nhiên giá khu nghỉ dưỡng đắt, khả cạnh tranh dự án có khả * Xét yếu tố xã hội, kinh tế: Nghị Đại hội Đảng tỉnh lần thứ XIV xác định: “Tập trung phát triển du lịch, đưa du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn để khai thác tiềm du lịch tỉnh, nhằm tạo giá trị dịch vụ cao, giải nhiều việc làm, tăng thu ngân sách tạo môi trường thu hút đầu tư, phấn đấu tốc độ tăng trưởng ngành dịch vụ bình quân 13% - 14%/năm Xây dựng khu du lịch tầm cỡ quốc gia Tam Đảo, Tây Thiên, Đại Lải, Đầm Vạc, đồng thời quan tâm đầu tư khai thác tiềm du lịch địa bàn khác tỉnh Phát triển kinh tế du lịch đôi với tăng cường quản lý Nhà nước du lịch” Theo Nghị Đại hội Đảng tỉnh lần thứ XV, Vĩnh Phúc tiếp tục đẩy mạnh phát triển bước nâng cao chất lượng lĩnh vực dịch vụ, lấy phát triển du lịch làm mũi nhọn Với mục tiêu đến năm 2020 dự tính doanh thu từ du lịch tỉnh 3500 tỷ đồng Tỉnh Vĩnh Phúc Tam Đảo có sách khuyến khích phát triển đầu tư du lịch tỉnh, khuyến khích dự án khách sạn phục vụ du lịch, đặc biệt cho xây dựng sở hạ tầng phục vụ cho phát triển du lịch, thế, dự án hứa hẹn ủng hộ từ phía địa phương * Thuận lợi xã hội: Điều kiện xã hội Tam Đảo tốt, sở hạ tầng tương đối ổn định, có đường đường nhựa từ Hà Nội lên thẳng Tam Đảo, có đường nối khu du lịch với nhau, bên cạnh Tam Đảo cịn có điều kiện thuận lợi tài nguyên thiên nhiên lớn Diện tích đất chưa sử dụng huyện cịn nhiều, dự án có hội hoạt động mặt lớn Số lượng địa danh thực dịch vụ du lịch lớn, quan tâm thu hút lượng khách du lịch lớn, tạo lợi so với địa phương khác * Kết tài xã hội: Dự đốn chi phí cho xây dựng 70 tỷ, xây dựng năm Hoạt động 15 năm Cug cấp dịch vụ: - Cung cấp nơi - Tổ chức kiện - Dịch vụ du lịch Với tốc độ tăng lượng khách du lịch trung bình 18%/năm tỉnh Năm 2014 dự án bắt đầu vào hoạt động: Ước tính số lượng du khách đạt 3,5 tr lượt khách Dự tính doanh thu dự án năm 50 tỷ Dự án không mang lại lợi nhuận lợi ích tài mà mang lại nhiều lợi ích xã hội khác: - Tạo công ăn việc làm cho người lao động địa phương - Tạo điều kiện đê địa phương phát triển du lịch - Giải nhiều vấn đề xã hội cho địa phương * Nhận xét : + Ưu điểm  Dự án phù hợp với quy hoạch chiến lược phát triển địa phương.Nên hưởng sách ưu đãi cho dự án  Khả cạnh tranh dự án Thị trường dự án rộng chưa khai thác hết, hay nói cách khác, thị trường lớn cho dự án hoạt động Mặt khác, với trạng khách sạn dịch vụ du lịch địa phương khả cạnh tranh khách sạn - du lịch cao  Các điều kiện để phát triển khách sạn – du lịch thời gian dài tốt ( thiên nhiên, xã hội, sách ) + Khuyết điểm  Dự án sử dụng vốn lớn, tính rủi cao  Doanh thu khách sạn không ổn định, khách du lịch chủ yếu tập trung vào mùa hè mùa thu Với lợi sách xã hội, điều kiện tự nhiên, lợi cạnh tranh Dự án chúng tơi chọn độ khả thi dự án Chương II Nội dung nghiên cứu khả thi dự án I NGHIÊN CỨU ĐIỀU KIỆN VĨ MÔ Căn pháp lý - Căn vào luật khuyến khích đầu tư nước - Căn vào Nghị số 52/1999/NĐ-CP ngày 8/7/1999 phủ ban hành quy chế quản lý đầu tư xây dựng - Căn vào chiến lược phát triển du lịch Việt Nam giai đoạn 2010-2020 - Căn định số 904/2005/QĐ-UB ngày 06/4/2005 UBND tỉnh Vĩnh Phúc phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Vĩnh Phúc đến năm 2010 định hướng đến năm 2020 - Căn định số 1266/QĐ-UB ngày 23/4/2004 UBND tỉnh Vĩnh Phúc việc phê duyệt đề cương dự tốn kinh phí quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội huyện Tam Đảo giai đoạn 2006 - 2010 định hướng đến năm 2020 - Xét đề nghị Sở Kế hoạch Đầu tư Tờ trình số 715/TTr-SKH&ĐT ngày 25/11/2005 việc đề nghị phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội huyện Tam Đảo giai đoạn 2006 - 2010 định hướng đến năm 2020 Tình hình kinh tế xã hội ảnh hưởng đến sư đời dự án 2.1 Tình hình phát triển kinh tế xã hội chung đất nước Sự ổn định mặt kinh tế - xã hội giai đoạn 2007 – 2010 yếu tố quan trọng giúp kinh tế Việt Nam đạt thành tựu phát triển thời gian qua Tăng trưởng kinh tế năm 2007-2010 có giảm sút ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế, tài chính, ngân hàng tồn cầu, trì chuỗi tăng trưởng kinh tế mức cao liên tục giai đoạn trước Ba năm 2007, 2008, 2009 kinh tế đạt tốc độ tăng trưởng 8,46%, 6,18%, 5,20%, 6,7% Mức tăng trưởng tổ chức quốc tế đánh giá mức cao, thành tựu to lớn xét điều kiện khó khăn kinh tế giới thời gian qua Tăng trưởng kinh tế trì, nhờ thu nhập bình qn đầu người cải thiện đáng kể Trong năm từ 2007-2010, GDP bình quân đầu người đạt tương ứng 835USD, 1.034USD, 1.109USD 1.200USD So sánh quốc tế tốc độ tăng trưởng kinh tế Khu vực/Năm 200 2008 2009 Thế giới 5,1 2,5 -1,0 Khu vực Euro 2,6 1,3 -1,5 Châu Á -TBD 8,3 6,6 2,75-4,5 Việt Nam 8,46 6,18 5,2 Cùng với đó, cấu kinh tế theo giá thực tế chuyển dịch theo hướng tích cực phù hợp với yêu cầu phát triển Đến năm 2009, tỷ trọng GDP khu vực nơng, lâm nghiệp, thủy sản giảm cịn 20,44%, khu vực công nghiệp - xây dựng tăng dần đạt 40,18% khu vực dịch vụ có xu hướng tăng chiếm 39,38% Tuy cấu chuyển dịch kinh tế chậm so với mục tiêu đặt a Lãi suất: Lãi suất cho vay VNĐ tháng 2-2011 bình quân mức 16,23%/năm Lãi suất cho vay VNĐ tăng khoảng 0,5-1% Lãi suất huy động VNĐ biến động so với cuối tháng 1/2011, bình quân mức 13,04%/năm Cho vay lĩnh vực nông nghiệp, nông thôn xuất mức 14-16%/năm; lĩnh vực phi sản xuất 18-20%/năm Lãi suất huy động USD tương đối ổn định so với tháng 01/2011, bình quân 4,2%/năm; lãi suất cho vay USD bình quân 6,37%/năm Với lãi suất với lĩnh vực phi sản xuất 18-20% việc thu hồi vốn chậm hiệu mang lại dự án bị ảnh hưởng ( giảm lợi nhận hàng năm ), tăng gánh nặng trả nợ dự án b Lạm phát: Kết thúc năm 2010, tỷ lệ lạm phát nước ta 11,75% Đây số cao so với năm trở lại Với lạm phát tăng khiến chi phí trang thiết bị dự án tăng cao hơn, lợi nhuận đem lại thấp hơn, kèm theo với việc lạm phát cao khiến phủ có sách nhằm hạn chết lạm phát tăng lãi suất cho vay, điều dẫn đến chi phí dự án lên cao c Thâm hụt ngân sách phủ: Từ năm 2008-2010, sức ép khủng hoảng kinh tế giới, phủ chi tiền nhằm ổn định tình hình kinh tế, tăng trưởng kinh tế mức cao, tạo nên thâm hụt ngân sách lớn năm vừa qua Với mức thâm hụt ngân sách năm 4,7% , 7%, với mức thâm hụt ngân sách này, nhà nước phải vay nợ nhiều dẫn đến ảnh hưởng tới lãi suất vốn vay với dự án, từ làm tăng chi phí đầu vào dự án d Chính sách phủ: Hiện nhằm hạn chế lạm phát bù thâm hụt ngân sách nhà nước đưa sách tiền tệ thắt chặt khiến cho tác động lên giá việc vay tiền => chi phí dự án lên cao 2.2 Tình hình phát triển kinh tế xã hội tỉnh Vĩnh Phúc - Nền kinh tế đạt tốc độ tăng trưởng cao, ổn định, thúc đẩy nhanh tiến trình cơng nghiệp hóa - đại hóa địa bàn tỉnh Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân giai đoạn 2007-2010 ước đạt 17,4%/năm; cấu kinh tế năm 2010 ước đạt: công nghiệp xây dựng 56%; dịch vụ 30,23%; nông, lâm nghiệp thuỷ sản đạt 13,74% Du lịch trọng phát triển Hoạt động dịch vụ có bước phát triển Quy mô giá trị tăng thêm (GDP) liên tục tăng qua năm, cụ thể: Năm 2006 đạt 2.044,9 tỷ đồng, năm 2007 đạt 2.437,5 tỷ đồng, năm 2008 ước đạt 2.8341,1 tỷ đồng, tốc độ tăng trưởng bình quân năm giai đoạn 2006-2008 19,35%/năm đạt vượt so với mục tiêu kế hoạch đề ( tăng 13-13% ) - Về mặt xã hội: Ước đến cuối năm 2010, tổng kim ngạch xuất địa bàn đạt 500 triệu USD; thu ngân sách đạt 10 ngàn tỷ đồng; GDP bình quân đầu người năm 2010 ước đạt 1.630 USD, vượt mục tiêu đề (1.380 USD/người); giải việc làm cho 21 ngàn lao động/năm; tỷ lệ hộ nghèo giảm xuống khoảng 6% - Cơ sở hạ tầng: Để phát triển kinh tế - xã hội, tỉnh tập trung đầu tư phát triển sở hạ tầng, tạo môi trường đầu tư thuận lợi liên tực cải thiện nhằm thu hút đầu tư phát triển - Quốc phòng an ninh, trật tự an toàn xã hội đảm bảo => điều kiện kinh tế xã hội thuận lợi cho việc hình thành dự án, từ việc đảm bảo yếu tố đầu vào thị trường đầu Điều kiện tự nhiên tiềm thị trường Tam Đảo- Vĩnh Phúc 3.1 Điều kiện tự nhiên: a Vị trí địa lý Huyện Tam Đảo nằm phía Đơng Bắc tỉnh Vĩnh Phúc Huyện lỵ tạm thời huyện Tam Đảo đóng địa bàn xã Hợp Châu, cách thị xã Vĩnh Yên 10km phía Đơng Bắc cách thành phố Hà Nội 67km - Phía Bắc giáp tỉnh Thái Nguyên tỉnh Tuyên Quang - Phía Đơng giáp huyện Bình Xun tỉnh Thái Nguyên - Phía Nam giáp huyện Tam Dương huyện Bình Xun - Phía Tây giáp huyện Tam Dương huyện Lập Thạch Trục Quốc lộ 2B chạy dọc huyện với chiều dài 20km, nối liền thị xã Vĩnh Yên với khu nghỉ mát Tam Đảo, địa bàn huyện cịn có trục tỉnh lộ 310, tỉnh lộ 314 tạo mạng lưới giao thông tương đối liên hoàn Tuy nhiên chất lượng mặt đường chưa tốt, ảnh hưởng đáng kể đến tiến tình phát triển kinh tế-xã hội huyện năm qua Huyện Tam Đảo thành lập sở điều chỉnh địa giới hành số xã, thị trấn thuộc huyện Bình Xuyên, Tam Dương, Lập Thạch thị xã Vĩnh Yên Hiện tại, huyện có đơn vị hành cấp xã là: Xã Minh Quang, Xã Hợp Châu, xã Hồ Sơn, Xã Tam Quan xã Đại Đình, Thị trấn Tam Đảo; Xã Đạo Trù, xã Bồ Lý, xã n Dương, Ngồi cịn số tổ chức đóng địa bàn như: Lâm trường Tam Đảo, Vườn Quốc gia Tam Đảo, số đơn vị quốc phòng số doanh nghiệp nhỏ b Địa hình Địa hình huyện Tam Đảo tương đối đa dạng, phức tạp, có vùng miền núi núi cao, có vùng đồi gị, có vùng đất bãi ven sơng Mỗi vùng có điều kiện tự nhiên đặc thù với thuận lợi, khó khăn khác phát triển sản xuất nông, lâm nghiệp Vùng miền núi núi cao với diện tích khoảng 11.000 ha, chủ yếu Vườn Quốc gia Tam Đảo Lâm trường Tam Đảo quản lý Diện tích cịn lại bao gồm vùng núi thấp, vùng bãi xã quản lý sử dụng Với đặc điểm địa tạo điều kiện cho Tam Đảo phát triển kinh tế nông, lâm nghiệp hàng hố phong phú, đa dạng c Khí hậu - thời tiết Do địa hình tương đối phức tạp nên khí hậu thời tiết Tam Đảo chia thành tiểu vùng: Tiểu vùng khí hậu Tam Đảo núi quanh năm mát mẻ, thuận tiện cho việc phát triển kinh tế du lịch hình thành khu nghỉ mát; Tiểu vùng khí hậu vùng thấp mang đặc điểm khí hậu gió mùa nội chí tuyến vùng Đơng Bắc Bắc - Nhiệt độ trung bình 22-23 0C, vùng núi cao nhiệt độ thấp 3-4 0C so với vùng thấp (18-18,40C) - Độ ẩm tương đối trung bình 85-86 % Vùng núi cao quanh năm có sương mù tạo nên cảnh quan đẹp - Lượng mưa trung bình 2570mm/năm Mưa thường tập trung vào tháng từ tháng đến tháng - Hướng gió chủ đạo: Mùa hè hướng Đông Nam, mùa Đông hướng Đơng Bắc Nhìn chung, khí hậu Tam Đảo tương đối thuận lợi cho phát triển nông nghiệp, đặc biệt vùng Tam Đảo núi có chế độ khí hậu lý tưởng cho việc phát triển khu nghỉ mát phát triển du lịch sinh thái d Thuỷ văn, nguồn nước Tam Đảo có sơng Phó Đáy nhiều suối nhỏ ven chân núi Những năm gần đây, rừng bảo vệ tốt nên nguồn sinh thuỷ cải thiện, nguồn nước tương đối dồi Đây điều kiện thuận lợi tưới nước, phục vụ phát triển sản xuất nông nghiệp hàng hoá * Nước mặt: Nguồn nước mặt chủ yếu sông suối, ao, hồ Hiện địa bàn huyện xây dựng số hồ nước tương đối lớn phục vụ cho phát triển sản xuất như: Hồ Xạ Hương với dung tích chứa 23 triệu m 3, Hồ Làng Hà 2,3 triệu m3, hồ Vĩnh Thành dung tích triệu m 3, Theo đánh giá Cơng ty khai thác cơng trình thuỷ lợi cho thấy chất lượng nguồn nước mặt tất hồ chứa tốt, khai thác, xử lý để cung cấp nước cho sinh hoạt * Nước ngầm: Hiện chưa có nghiên cứu khai thác nước ngầm qua khảo sát cho thấy, chất lượng nước ngầm giếng khoan nhân dân tốt Do cho phép nhận định nguồn nước ngầm Tam Đảo tương đối dồi dào, đảm bảo chất lượng để khai thác nước sinh hoạt e Tài ngun đất Tổng diện tích tự nhiên tồn huyện thành lập 23.589,90 ha, phân bổ cho mục đích sử dụng sau: Biểu Hiện trạng cấu sử dụng đất huyện Tam Đảo Loại đất Diện tích (ha) Cơ cấu (%) 10