Thủ tục đầu tư chủ đầu tư cần làm của dự án đầu tư xây dựng khách sạn mini tại thành phố việt trì tỉnh phú thọ

BÀI THỦ TỤC ĐẦU TƯ CHỦ ĐẦU TƯ CẦN LÀM CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHÁCH SẠN MINI TẠI THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ TỈNH PHÚ THỌ Bài làm I TỔNG QUAN DỰ ÁN XÂY DỰNG KHÁCH SẠN MINI Chủ đầu tư Doanh nghiệp tư nhân Ngư[.]

BÀI: THỦ TỤC ĐẦU TƯ CHỦ ĐẦU TƯ CẦN LÀM CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHÁCH SẠN MINI TẠI THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ -TỈNH PHÚ THỌ Bài làm I TỔNG QUAN DỰ ÁN XÂY DỰNG KHÁCH SẠN MINI - Chủ đầu tư: Doanh nghiệp tư nhân - Người đại diện: Trương Văn Thủy - Địa chỉ: Cát Trù- Cẩm Khê-Phú Thọ - Địa điểm xây dựng: Phường Âu Cơ-Thành phố Việt Trì-Tỉnh Phú Thọ - Qui mơ vốn đầu tư: 50,000,000,000 đồng - Qui mơ cơng trình: 01 nhà khách sạn 10 tầng (01 tầng trệt): Nhà cấp II, bậc chịu lửa bậc II - Qui hoạch tổng mặt bằng: + Diện tích khu đất: 270m2 + Diện tích đất xây dựng: 235m2 + Tổng diện tích sàn: 2350m2 + Tổng số phòng nghỉ: 52 phòng + Diện tích sân, xanh: 35m2 - Nguồn vốn đầu tư: + Vốn tự có: 35 tỷ + Vốn vay: 15 tỷ, lãi suất vay 15%/năm - Hình thức đầu tư: Tổ chức đấu thầu xây dựng hoàn toàn - Hình thức quản lý dự án: Chủ đầu tư tự quản lý dự án đồng thời đảm bảo tuân thủ qui định pháp luật - Hình thức kinh doanh: Khách sạn, nhà hàng ăn, dịch vụ giải trí - Giá mua quyền sử dụng đất: tỷ đồng Trên sở đặc điểm khái quát dự án, để thấy rõ trình tự thủ tục mà chủ đầu tư dự án phải làm xem xét thủ tục theo trình tự dự án từ dự án ý đồ đầu tư hoàn thành đưa vào vận hành Sơ đồ qui trình sau:  Giai đoạn chuẩn bị đầu tư Khảo sát trạng Nghiên cứu cần thiết phải đầu tư Công văn xin giới thiệu địa điểm Nộp sở quy hoạch Văn trả lời đồng ý Công văn xin thỏa thuận địa điểm với địa phương (phường Âu cơ) Văn trả lời đồng ý Tờ trình xin chủ trương đầu tư (lập báo cáo tiền khả thi) Xin thỏa thuận qui hoạch chi tiết qui hoạch kiến trúc -Nộp UBND cấp phường Âu Cơ - Lập quy hoạch chi tiết Công văn xin thoả thuận với quan chuyên ngành điện, nước, môi trường, quân sự… Văn cam kết với ngân hàng việc đảm bảo nguồn vốn cho dự án Chủ đầu tư cầm giấy phép đầu tư  Giai đoạn thực đầu tư Nộp báo cáo nghiên cứu khả thi để làm thủ tục đăng kí đầu tư (hay lập dự án đầu tư) Tờ trình xin thẩm định hồ sơ thiết kế, tổng dự toán toán Tài liệu liên quan đến đấu thầu Thủ tục xin giao đất cho thuê đất Thủ tục xin xét duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt tái định cư Chủ đầu tư triển khai dự án Xin giấy phép xây dựng& giấy phép khai thác tài ngun Tài liệu liên quan q trình thi cơng, xây lắp, lắp đặt thiết bị Biên tổng nghiệm thu Chủ đầu tư nộp hồ sơ đăng kí tài sản GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ CÔNG VĂN XIN GIỚI THIỆU ĐỊA ĐIỂM 1.1 Hồ sơ xin giới thiệu địa điểm - Đơn xin giới thiệu địa điểm cấp chứng quy hoạch chủ đầu tư (theo mẫu có sẵn) - Văn chủ trương đầu tư quan chủ quản đầu tư - Văn đề nghị giới thiệu địa điểm đầu tư xây dựng cơng trình Chủ tịch UBND cấp phường biên liên ngành quan có liên quan việc thống vị trí địa điểm đầu tư xây dựng cơng trình - Sơ đồ vị trí khu đất tỷ lệ 1/1000 1/2000 (trong trường hợp khơng có đồ tỷ lệ 1/1000,1/2000 dùng đồ địa hình tỷ lệ 1/10.000 – 1/50.000) - Đề cương tóm tắt dự án đầu tư xây dựng cơng trình khách sạn mini chủ đầu tư 1.2 Thẩm quyền thẩm đinh, phê duyệt giới thiệu địa điểm xây dựng đầu tư xây dựng cơng trình a UBND tỉnh Phú Thọ: phê duyệt giới thiệu địa điểm đầu tư xây dựng cơng trình sau Sở Xây dựng thẩm định thỏa thuận lựa chọn địa điểm b Sở Xây dựng tỉnh Phú Thọ: Giám đốc Sở Xây dựng giới thiệu, trình UBND tỉnh Phú Thọ cho phép khảo sát địa điểm lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình đối với: - Các khu chức ngồi thị (các khu ven Quốc lộ, Tỉnh lộ, khu bảo tồn di tích, khu du lịch, khu kinh tế đặc thù, khu công nghiệp vừa nhỏ) - Những nơi chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nơng thơn cấp có thẩm quyền phê duyệt - Những nơi có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 phê duyệt nằm địa giới hành hai huyện trở lên - Những nơi có quy hoạch chi tiết 1/500 phê duyệt song chưa có thiết kế thị c UBND cấp phường (huyện): Phòng Hạ tầng kinh tế cấp phường (huyện) giới thiệu trình Chủ tịch UBND cấp phường(huyện) cho phép khảo sát địa điểm lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình phạm vi địa giới hành quản lý nơi có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thiết kế đô thị 1.3 Thời gian giải quyết: Thời gian 07 ngày làm việc kể từ nhận đủ hồ sơ hợp lệ Trong thời gian 03 ngày phịng có trách nhiệm thơng báo nội dung u cầu bổ sung để thông báo cho chủ đầu tư biết để thực hiện.Sau có cơng văn trả lời đồng ý quan có thẩm quyền chủ đầu tư tiếp tục làm thủ tục CÔNG VĂN XIN THỎA THUẬN ĐỊA ĐIỂM VỚI ĐỊA PHƯƠNG: Chủ đầu tư làm tờ trình xin thỏa thuận địa điểm với địa phương sau UBND Tỉnh phê duyệt giới thiệu địa điểm qui hoạch phù hợp với chủ đầu tư Hồ sơ đề nghị thoả thuận địa điểm đầu tư:  Văn đề nghị thỏa thuận địa điểm đầu tư, thể đầy đủ nội dung sau: - Tên, địa doanh nghiệp cá nhân chủ đầu tư - Lĩnh vực đầu tư, mục tiêu đầu tư, sản phẩm - Tên dự án, tiến độ thực hiện, thời hạn hoạt động dự án, dự kiến tổng vốn nguồn vốn đầu tư cho dự án - Dự kiến quy mơ, hình thức đầu tư - Dự kiến địa điểm đầu tư nhu cầu sử dụng đất; xác định rõ đất dùng cho sản xuất, đất dùng cho nhà xưởng văn phòng  Các hồ sơ liên quan tư cách pháp lý chủ đầu tư (bản hợp lệ): - Đối với doanh nghiệp: Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh văn khác có giá trị tương đương - Đối với cá nhân: Giấy chứng minh nhân dân hộ chiếu TỜ TRÌNH XIN CHỦ TRƯƠNG ĐẦU TƯ: Đối với dự án tư nhân dự án thủ tục tờ trình xin chủ trương đầu tư không quan trọng.Nhưng để đảm bảo chủ trương đầu tư chủ đầu tư hợp pháp nằm quy hoạch Tỉnh chủ đầu tư nên làm để tránh rắc rối sau Hồ sơ đề nghị phê duyệt chủ trương đầu tư: -Tờ trình xin phê duyệt chủ trương đầu tư - Bản thuyết minh nêu rõ cần thiết phải đầu tư - Kế hoạch sử dụng kinh phí cấp thẩm quyền phê duyệt XIN THỎA THUẬN VỀ QUI HOẠCH CHI TIẾT VÀ QUI HOẠCH KIẾN TRÚC Thành phần, số lượng hồ sơ qui hoạch chi tiết Thành phần hồ sơ, gồm: - Tờ trình đề nghị thoả thuận hồ sơ quy hoạch xây dựng UBND cấp phường Âu Cơ - 02 Bộ vẽ Thiết kế quy hoạch xây dựng (Kèm theo hồ sơ nhiệm vụ quy hoạch xây dựng duyệt hồ sơ chưa gửi lưu trữ Sở Xây dựng); - 02 Thuyết minh quy hoạch xây dựng - Văn chủ trương thoả thuận cấp có thẩm quyền cho phép lập quy hoạch, đầu tư xây dựng cơng trình (Đối với khu vực chưa có quy hoạch có điều chỉnh so với quy hoạch chung xây dựng duyệt) - Đăng ký kinh doanh nhà thầu tư vấn thiết kế, nhà thầu khảo sát xây dựng; chứng hành nghề thiết kế người chủ nhiệm đồ án, chủ trì khảo sát địa chất, địa hình, chủ trì thiết kế (Đối với cá nhân, đơn vị có hồ sơ lực, chứng hành nghề lưu Sở Xây dựng khơng cần phải nộp lại hồ sơ này) * Đối với hồ sơ quy hoạch chi tiết thuộc dự án đầu tư xây dựng cấp Giấy phép đầu tư (hoặc chấp thuận đầu tư) cần bổ sung thêm hồ sơ sau: - 02 Quyển Dự án đầu tư (hoặc báo cáo kinh tế kỹ thuật) kèm theo Giấy chứng nhận đầu tư Thông báo chấp thuận dự án đầu tư - Hồ sơ đất đai (Bản có cơng chứng chứng thực giấy tờ quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai; hồ sơ trích lục đồ địa chính; Quyết định cho thuê giao đất ) Số lượng hồ sơ: 02 Thành phần hồ sơ xin thoả thuận quy hoạch kiến trúc: -Văn đề nghị Chủ đầu tư (Cty tư vấn thiết kế soạn) - Quyết định giao đất, cho thuê đất cấp có thẩm quyền giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp (UBND TP cấp) -Văn ý kiến quy hoạch quan có thẩm quyền theo quy định (UBND Quận, Sở QHKT, Sở Tài Chính, Sở XD,Cục Hàng Khơng UBND TP -Sơ đồ vị trí khu đất TL 1/2000 – 1/5000 (Đơn vị thiết kế lập) - Bản đồ trạng khu đất TL 1/200 – 1/500 (Đơn vị thiết kế lập) - Bản vẽ tổng mặt công trình TL 1/500 (Đơn vị thiết kế lập) - Bản vẽ thiết kế sơ kiến trúc TL 1/100 – 1/200 (Đơn vị thiết kế lập) - Bản vẽ phối cảnh màu cơng trình (Đơn vị thiết kế lập) CÔNG VĂN XIN THOẢ THUẬN VỚI CƠ QUAN CHUYÊN NGÀNH ĐIỆN, NƯỚC, MÔI TRƯỜNG, QUÂN SỰ… Chủ đâu tư phải gửi công văn xin thỏa thuận việc sử dụng điện, nước, sử dụng tài nguyên thiên nhiên để quan định có cho phép chủ đầu tư sử dụng nguồn điện, nước, tài nguyên hay không hay chủ đầu tư phải đảm bảo tiêu chuẩn, điều kiện nào? VĂN BẢN CAM KẾT VỚI NGÂN HÀNG VỀ VIỆC ĐẢM BẢO NGUỒN VỐN CHO DỰ ÁN Chủ đầu tư nộp văn cam kết với ngân hàng việc bảo đảm nguồn vốn đầu tư cho dự án.Đây văn bắt buộc phải có để chủ đầu tư cấp giấy chứng nhận đầu tư 7 TRÌNH TỰ LẬP VÀ PHÊ DUYỆT DỰ ÁN ĐẦU TƯ Do dự án có qui mơ vốn đầu tư 50 tỷ đồng (nhỏ 1500 tỷ đồng) nên phải làm thủ tục đăng kí đầu tư sau: 7.1 Nội dung dự án đầu tư Sau thực đăng ký đầu tư cấp giấy chứng nhận đầu tư, chủ đầu tư lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình (tồn phần hạng mục cơng trình đăng ký ghi giấy chứng nhận đầu tư) gồm phần thuyết minh dự án thiết kế sở sau: 7.1.1 Nội dung phần thuyết minh dự án: Chủ đầu tư phải nêu rõ vấn đề sau: a) Sự cần thiết mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm dự án sản xuất, kinh doanh; hình thức đầu tư xây dựng cơng trình; địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu, nhiên liệu yếu tố đầu vào khác b) Mơ tả quy mơ diện tích xây dựng cơng trình, hạng mục cơng trình bao gồm cơng trình chính, cơng trình phụ cơng trình khác; phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, cơng nghệ công suất c) Các giải pháp thực bao gồm: - Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư phương án hỗ trợ xây dựng hạ tầng kỹ thuật có - Các phương án thiết kế kiến trúc cơng trình thị cơng trình có u cầu kiến trúc - Phương án khai thác dự án sử dụng lao động; - Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực quản lý dự án d) Đánh giá tác động môi trường, giải pháp phòng, chống cháy, nổ yêu cầu an ninh, quốc phòng đ) Tổng mức đầu tư dự án; khả thu xếp vốn; nguồn vốn khả cung cấp vốn theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn; tiêu tài phân tích đánh giá hiệu kinh tế, hiệu xã hội dự án 7.1.2 Nội dung thiết kế sở dự án: a) Phần thuyết minh: - Đặc điểm tổng mặt bằng; phương án tuyến cơng trình cơng trình xây dựng theo tuyến; phương án kiến trúc cơng trình có yêu cầu kiến trúc; phương án sơ đồ công nghệ dự án có u cầu cơng nghệ; - Phịng chống cháy nổ, bảo vệ mơi trường, kết nối với cơng trình hạ tầng kỹ thuật hàng rào b) Phần vẽ thiết kế sở thể với kích thước chủ yếu, bao gồm: - Bản vẽ tổng mặt bằng, phương án tuyến cơng trình cơng trình xây dựng theo tuyến; - Bản vẽ tổng mặt vẽ thể phương án kiến trúc cơng trình có u cầu kiến trúc; - Sơ đồ cơng nghệ cơng trình có u cầu cơng nghệ; - Bản vẽ thể kết cấu chịu lực cơng trình; vẽ hệ thống kỹ thuật hệ thống hạ tầng kỹ thuật cơng trình - Các dự án sử dụng rừng, đất rừng phải có: + Bản đồ đánh giá trạng rừng + Bản đồ bố trí sử dụng đất rừng theo mục tiêu dự án 7.2 Thẩm định thiết kế sở Trước phê duyệt dự án đầu tư, chủ đầu tư phải trình quan Nhà nước có thẩm quyền thẩm định thiết kế sở; cụ thể sau: 7.2.1 Thẩm quyền thẩm định thiết kế sở: Sở Xây dựng thẩm định thiết kế sở dự án đầu tư xây dựng cơng trình dân dụng, cơng nghiệp dự án đầu tư xây dựng cơng trình khác Chủ tịch UBND tỉnh yêu cầu Đối với dự án bao gồm nhiều loại cơng trình khác nhau: - Sở xây dựng chủ trì thẩm định thiết kế sở có chức quản lý loại cơng trình định tính chất, mục tiêu dự án (được xác định loại cơng trình có mức vốn đầu tư cao dự án) - Sở chủ trì tổ chức thẩm định thiết kế sở có trách nhiệm lấy ý kiến văn sở (hoặc bộ) quản lý cơng trình chun ngành quan liên quan để thẩm định thiết kế sở 7.2.2 Nơi tiếp nhận hồ sơ, số lượng hồ sơ: a) Nơi tiếp nhận hồ sơ: Cơ quan Nhà nước thực việc thẩm định thiết kế sở nêu khoản điều quan trực tiếp tiếp nhận hồ sơ dự án kèm thiết kế sở b) Số lượng hồ sơ phải nộp để thẩm định thiết kế sở tùy thuộc quan chủ trì thẩm định thiết kế sở yêu cầu tương ứng với số quan cần lấy ý kiến thẩm định; phải có 7.2.3 Thời gian thẩm định thiết kế sở Dự án quan trọng quốc gia: không 30 ngày b) Dự án nhóm A: khơng q 20 ngày c) Dự án nhóm B: khơng q 15 ngày d) Dự án nhóm C: không 10 ngày 7.3 Thẩm định phê duyệt dự án Sau có kết thẩm định thiết kế sở phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường xác nhận cam kết bảo vệ môi trường, chủ đầu tư tự tổ chức thẩm định dự án định đầu tư, người định đầu tư người đứng đầu tổ chức, sở sản xuất kinh doanh 10 đất, cho thuê đất trả hồ sơ cho Sở Tài nguyên Môi trường để trả kết cho nhà đầu tư 8.4 Trình tự thủ tục thuê, giao đất để thực dự án đầu tư thuộc nguồn vốn trường hợp giải phóng mặt khơng phải giải phóng mặt Đối với dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất trường hợp đất giải phóng mặt khơng cần giải phóng mặt bằng, nhà đầu tư lập hồ sơ xin thuê đất giao đất với thủ tục sau: 8.4.1 Thành phần hồ sơ: 02 bộ, bao gồm: a) Đơn xin giao đất, thuê đất; b) Giấy chứng nhận đầu tư văn thỏa thuận địa điểm đầu tư quan nhà nước có thẩm quyền (trường hợp dự án đăng ký đầu tư mà không yêu cầu cấp giấy chứng nhận đầu tư) văn khác có giá trị tương đương; văn thoả thuận bồi thường với người sử dụng đất trường hợp tự thỏa thuận bồi thường c) Trường hợp dự án thăm dò, khai thác khống sản phải có giấy phép kèm đồ thăm dò, khai thác mỏ; trường hợp sử dụng đất vào mục đích sản xuất gạch ngói, làm đồ gốm phải có định đăng ký kinh doanh sản xuất gạch ngói dự án đầu tư quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt d) Trường hợp đất lâm nghiệp, phải có hồ sơ kiểm kê tài nguyên rừng kèm theo văn thẩm định Sở Nông nghiệp Phát triển nông thôn đ) Văn xác nhận Sở Tài nguyên Môi trường việc chấp hành pháp luật đất đai dự án Nhà nước giao cho thuê trước e) Các giấy tờ có liên quan khác (nếu có): Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất, thuê đất 8.4.2 Thời gian quy trình giải quyết: a) Địa điểm tiếp nhận hồ sơ trả kết quả: Sở Tài nguyên Môi trường 19 b) Thời gian giải quyết: không 20 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cụ thể: - Sở Tài nguyên Môi trường tiếp nhận hồ sơ, thẩm tra đạo Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất làm trích lục đồ địa trích đo địa khu đất nơi chưa có đồ địa Sở Tài nguyên Môi trường thẩm định hồ sơ, dự thảo định UBND tỉnh, lập tờ trình chuyển hồ sơ UBND tỉnh (thông qua Văn phòng UBND tỉnh): 16 ngày; - Văn phòng UBND tỉnh trình UBND tỉnh ký ban hành trả kết cho Sở Tài nguyên Môi trường: 03 ngày; - Sở Tài nguyên Môi trường trả hồ sơ cho nhà đầu tư: 01 ngày THỦ TỤC XIN XÉT DUYỆT PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ TÁI ĐỊNH CƯ 9.1 Về giải phóng mặt bằng, tái định cư, tái định cư a) Phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư, tái định canh (nếu có) phải lập lúc với dự án đầu tư Thực giải phóng mặt đồng loạt, dứt điểm cụm, khu vực theo hạng mục cơng trình làm thủ tục giao đất cho thuê đất để nhà đầu tư triển khai dự án theo tiến độ đầu tư xác định giấy chứng nhận đầu tư Đối với dự án sử dụng đất có kết hợp bồi thường giải phóng mặt giao cho thuê đất cơng sản, có phương án bồi thường giải phóng mặt tái định cư, tái định canh phê duyệt lập thủ tục giao phần đất công để nhà đầu tư triển khai dự án tính thời hạn thực đầu tư kể từ giao đất Nhà nước tổ chức thực bồi thường giải phóng mặt để giao phần đất cịn lại nhà đầu tư triển khai đầu tư b) Việc sử dụng đất để xây dựng hạng mục cơng trình đất mà chưa xác định định giao đất, cho thuê đất phải lập hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo trình tự quy định Các dự án sử dụng rừng đất rừng, phải chuyển 20