Dự án đầu tư xây dựng khách sạn cao cấp tại khu đô thị nam trung yên

Trường Đại học kinh tế Quốc dân Dự án đầu tư xây dựng khách sạn cao cấp khu đô thị Nam Trung n Nhóm 1: Hồng Thị Thùy Dương Nguyễn Quỳnh Hương Vũ Thị Phương Thảo Khoa Đầu tư Giáo viên hướng dẫn: Nguyễn Bạch Nguyệt CHƯƠNG I: NGHIÊN CỨU CÁC ĐIỀU KIỆN VĨ MÔ CỦA DỰ ÁN I Căn pháp lý • Căn Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ • Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 Chính phủ hướng dẫn thi hành số điều Luật đầu tư • Căn Nghị định số 12/2009/NĐ- CP ngày 10/02/2009 phủ Quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình • Căn nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 Chính phủ quản lý chất lượng cơng trình xây dựng • Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/6/2007 phủ Quản lý đầu tư xây dựng cơng trình • Thơng tư 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 Bộ xây dựng hướng dẫn lập quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng cơng trình • Thơng tư 02/2007/TT-BXD ngày 14/2/2007 Bộ Xây dựng hướng dẫn số nội dung lập thẩm định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng cơng trình • Văn số 2902/UBND-KH&DT UBND thành phố Hà Nội ngày 30/5/2007 việc chấp thuận địa điểm đầu tư xây dựng khách sạn gara cao tầng kết hợp trạm xăng ô đất B12 khu đô thị Nam Trung Yên • Quyết định số 1452/VP-XDĐT ngày 13/08/2007 UBND thành phố Hà Nội việc điều chỉnh quy hoạch đất ký hiệu B12 khu ĐTM Nam Trung Yên • Quyết định số 1558/QHKT-UB ngày 18/05/2011 Sở Quy hoạch - kiến trúc thành phố Hà Nội việc chấp thuận Quy hoạch tổng mặt phương án kiến trúc sơ cơng trình tổ hợp gara cao tầng, thương mại - dịch vụ, văn phòng, khách sạn văn phịng cho th B12, khu thị Nam Trung Yên, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội • Quyết định số 5861/UBND - TH ngày 15/07/2011 UBND thành phố Hà Nội việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất ô đất B12, khu ĐTM Nam Trung Yên, quận Cầu Giấy • Căn vào luật, quy trình, quy phạm văn xây dựng Việt Nam • Tiêu chuẩn quốc tế phép áp dụng cho thiết kế cao ốc -> Chính vậy, việc xây dựng khách sạn phù hợp với đường lối sách, chủ trương lãnh đạo cấp II Tình hình phát triển kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến đời dự án Tình hình phát triển kinh tế Mặc dù có tác động khủng hoảng tài suy giảm kinh tế diễn tồn giới nói chung Việt Nam nói riêng, thiên tai dịch bệnh diễn biến phức tạp, kinh tế Thủ đô tăng trưởng khá, cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tích cực, hội nhập kinh tế quốc tế ngày sâu rộng a) Quy mô tốc độ tăng trưởng kinh tế Tổng quy mô GDP Hà Nội năm 2008 đạt 178,5 nghìn tỷ đồng (giá thực tế), tương đương với 10,77 tỷ USD, chiếm nửa tổng GDP vùng Đồng sông Hồng 12,1% nước Nếu xét theo thứ tự quy mô GDP theo tỉnh, thành nước, Thủ Hà Nội đứng vị trí thứ hai 61,5% tổng GDP địa phương đứng đầu Thành phố Hồ Chí Minh Biểu 1: Tốc độ tăng trưởng đóng góp vào tăng trưởng ngành Đơn vị tính: % Tốc độ tăng trưởng 20012005 11,0 Năm 2006 12,2 Năm 2008 10,6 Năm 2009 6,7 ƯTH 2010 10,9 20062010 10,6 - Dịch vụ 10,7 10,3 10,9 7,4 11,0 10,4 - Công nghiệp - xây dựng 13,4 17,2 11,9 6,8 11,5 12,3 - Nông, lâm, thuỷ sản Đóng góp cho tăng trưởng - Dịch vụ 4,1 1,3 2,0 0,1 6,2 2,5 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 50,7 43,8 52,1 56,1 51,1 50,1 - Công nghiệp - xây dựng 45,2 55,3 46,7 43,8 47,4 48,7 - Nông, lâm, thuỷ sản 4,1 0,9 1,1 0,1 1,5 1,2  Chỉ tiêu Nguồn: Tính tốn từ Niên giám thống kê Hà Nội 2008,2009 số liệu dự báo Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân Hà Nội thời kỳ 2001-2008 11,3% (thời kỳ 2001-2005 11,0%), cao gấp 1,49 lần nước Trong đó, ngành dịch vụ với tốc độ tăng thời kỳ 10,9%, đóng góp 49,9% cho tăng trưởng Ngành cơng nghiệp có tốc độ tăng trưởng cao với 13,8% có lúc có mức đóng góp cho tăng trưởng cao ngành dịch vụ, xét toàn thời kỳ 2001-2008, tỷ lệ đóng góp cho tăng trưởng ngành cơng nghiệp đạt 47,4%, xấp xỉ ngành dịch vụ Tốc độ tăng trưởng khối ngành nông nghiệp giai đoạn 2001-2008 3,3%, gần mức tăng trưởng ngành nông nghiệp phạm vi nước (3,83%) Với tốc độ tăng trưởng thấp nhiều so với khu vực phi nơng nghiệp, đóng góp vào tăng trưởng ngành nông nghiệp giảm nhanh từ 4,1% thời kỳ 2001-2005 xuống 1,1% năm 2008 Xét tổng thời kỳ 2001-2008, mức đóng góp cho tăng trưởng ngành nông nghiệp đạt 2,7% Dự kiến giai đoạn 2006-2010 tốc độ tăng trưởng kinh tế thành phố đạt 10,6%/năm è Tốc độ tăng trưởng kinh tế cao có triển vọng trì thời gian dài nên hội đầu tư vào dự án cung cấp dịch vụ chất lượng cao có nhiều khả thành công b) Cơ cấu kinh tế • Cơ cấu kinh tế theo ngành Hà Nội có dịch chuyển nhanh theo hướng tích cực, tỷ trọng ngành nơng nghiệp cịn 6,5% năm 2008 Khu vực dịch vụ có tỷ trọng 52,4% cấu kinh tế địa bàn thành phố năm 2008 ngành có tỷ trọng cao Hà Nội số địa phương có tỷ trọng dịch vụ cao ngành công nghiệp Theo “Báo cáo tình hình hội nhập kinh tế quốc tế Thành phố Hà Nội sau năm Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại giới (WTO) (2007-2009) phương hướng, nhiệm vụ năm 2010 năm tiếp theo” ủy Ban Nhân Dân Thành phố Hà Nội :  Các thành phần kinh tế Thành phố khuyến khích phát triển Các doanh nghiệp Nhà nước củng cố, xếp lại, tiếp tục giữ vị trí quan trọng (năm 2008 khu vực Nhà nước chiếm 44,2% cấu GDP) Khu vực kinh tế Nhà nước phát triển mạnh số lượng quy mơ, góp phần đáng kể vào tăng trưởng kinh tế giải việc làm Khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi hoạt động có hiệu quả, góp phần nâng cao trình độ cơng nghệ, trình độ quản lý tay nghề người lao động Hình thành nhiều tập đồn kinh tế, tổng cơng ty, cơng ty mạnh, có khả cạnh tranh cao Biểu 2: Cơ cấu kinh tế thành phố Hà Nội Chỉ tiêu Cơ cấu GDP theo ngành - Dịch vụ - Công nghiệp - xây dựng - Nông, lâm, thuỷ sản Cơ cấu GDP theo thành phần kinh tế Khu vực kinh tế nước - Nhà nước - Ngồi Nhà nước Khu vực có vốn đầu tư nước Thuế nhập (Theo phân ngành kinh tế 2007) Năm Năm ƯTH 2008 2009 2010 100,0 100,0 100,0 52,4 52,6 52,5 41,1 41,1 41,4 6,5 6,3 6,1 Năm 2000 100,0 53,2 36,4 10,4 Năm 2005 100,0 52,4 40,7 6,9 Năm 2006 100,0 52,2 41,4 6,4 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 81,9 50,7 31,2 81,5 49,6 31,9 81,1 47,0 34,1 81,8 44,2 37,6 81,9 43,9 38,0 81,8 43,5 38,3 14,9 16,1 17,3 16,6 16,5 16,7 3,2 2,4 1,6 1,6 1,6 1,5 Nguồn: Xử lý từ số liệu Niên giám thống kê Hà Nội 2008 số liệu dự báo c) Đóng góp vào ngân sách Hà Nội số địa phương nhiều năm có mức bội thu ngân sách đóng góp lớn cho ngân sách Trung ương Năm 2008, tỷ lệ thu ngân sách huy động vào GDP 37,8% mức bội thu ngân sách lên tới 46,9 nghìn tỷ đồng, chiếm 26,3% GDP d) Lạm phát Lạm phát (tính theo GDP deflator) Hà Nội thời kỳ 2001-2008 8,4%, cao mức lạm phát nước (8,1%) tỷ số tăng trưởng lạm phát Hà Nội lớn 1, tức tăng trưởng cao lạm phát (1,35 lần) tỷ số nước nhỏ (0,93 lần), số tích cực phát triển Hà Nội Dù vậy, tiêu năm 2008 0,62 lần yếu tố tác động khủng hoảng lạm phát tăng cao nước Biểu 3: Một số tiêu trạng kinh tế thành phố Hà Nội Chỉ tiêu GDP (giá hành) Quy đổi USD - GDP/người - NSLĐ GDP giá so sánh 1994 Vốn đầu tư (giá h hành) - VĐT/GDP Xuất - Xuất khẩu/GDP - Nhập - Chênh lệch XNK - CLXNK/GDP Thu ngân sách Đơn vị Tỷ đồng Tỷ USD USD USD Tỷ đồng Tỷ đồng Năm Năm Năm Năm ƯTH 2000 2005 2006 2008 2010 39.944 92.425 110.736 178.535 249.100 2,82 5,83 6,92 10,77 13,3 524 986 1.148 1.696 2.021 % Triệu USD % Triệu USD 1.221 2.180 26.228 44.130 19.356 42.384 48,5 45,9 1.449 3.003 51,4 51,5 3.937 10.687 2.491 49.512 67.180 60,7 3.947 57,0 12.575 Triệu USD -2.488 -7.684 -8.628 % Tỷ đồng 88,2 131,8 14.084 32.390 124,6 41.031 3.594 4.157 61.619 72.913 99.013 175.063 55,5 70,3 6.936 7.644,2 64,4 57,5 23.544 21.434,9 -16.608 13.790,7 154,2 103,7 67.430 90.947 Chỉ tiêu - Thu ngân sách so GDP - Bội thu ngân sách - Tỷ lệ bội thu so GDP Điện Đơn vị Năm Năm Năm 2000 2005 2006 35,3 35,0 37,1 9.849 19.423 24.949 24,7 21,0 22,5 2.271,0 4.004,0 4.442,0 Năm ƯTH 2008 2010 37,8 37,8 46.931 62.556 26,3 26,0 5.300,0 6.240,0 % Tỷ đồng % Triệu KWh KWh/ - Tiêu thụ điện/GDP 0,81 0,69 0,64 0,49 0,48 1$GDP Ghi chú: Mức tỷ giá hối đoái 1USD = 14.168 VNĐ (2000); 15.859 VNĐ (2005); 15.994 VNĐ (2006); 16.074 VNĐ (2007); 16.577 VNĐ (2008) Nguồn: Xử lý từ số liệu Niên giám thống kê Hà Nội 2008 số liệu dự báo Tình hình văn hóa –xã hội • Đời sống nhân dân ngày nâng cao GDP bình quân đầu người 2008: 1700$, gấp 1,7 lần trung bình nước 1,75 lần tồn vùng đồng sơng Hồng • An ninh trị, trật tự an tồn xã hội giữ vững • Xây dựng quản lý thị có bước phát triển mới, hệ thống hạ tầng bước đầu cải thiện - Hồn thành nhiều tuyến đường, nút giao thơng quan trọng - Xây dựng số cơng trình lớn, cải tạo nhiều hồ, công viên - Mở rộng, cải tọa hệ thống phân phối mạng cấp nước Hoàn thành Giai đoạn I Dự án nước Hà Nội • Du lịch Theo số liệu thống kê Sở Văn hóa, thể thao Du lịch Hà Nội, năm 2011 số lượng khách quốc tê đến Thủ đô đạt 1.887.000 lượt, tăng 11% , lượt khách nội địa ước tính đạt 11.660.000 lượt, tăng 10% so với năm 2010 èViệc triển khai xây dựng khách sạn cung cấp lượng phòng khách sạn lượng khách du lịch ngày tăng đến thủ đô Đồng thời tạo dịch vụ công cộng thương mại tiện nghi, đáp ứng nhu cầu dịch vụ ăn uống, giải trí - thư giãn, mua sắm cảnh quan thành phố từ cao phục vụ rộng rãi quần chúng thành phố vùng lân cận, góp phần nâng cao đời sống nhân dân thủ đơ, góp phần làm đẹp kiến trúc cảnh quan Khu đô thị Nam Trung n cơng trình bề thế, xứng đáng với tiềm Thủ đô thời đại III Điều kiện tự nhiên Lợi vị trí địa lý, đầu mối giao thơng, số điều kiện tự nhiên tài nguyên để phát triển đô thị kinh tế - xã hội Từ Hà Nội thành phố, thị xã Bắc Bộ nước dễ dàng đường ô tô, sắt, thủy hàng không Hà Nội có sân bay dân dụng, đầu mối giao thông tuyến đường sắt, tuyến đường quốc lộ qua trung tâm Hà Nội cịn có vị trí quan trọng hai hành lang kinh tế Việt Nam - Trung Quốc: Côn Minh - Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng Nam Ninh - Lạng Sơn - Hà Nội - Hải Phòng Sau mở rộng Hà Nội có quỹ đất lớn, địa chất cơng trình thuận lợi để phát triển thị, cơng nghiệp Có hệ thống sơng, hồ, núi đa dạng nhiều thắng cảnh đẹp Hồ Tây, núi Ba Vì, hồ Suối Hai, động Hương Tích IV UN) Tình hình dân số • Dân số Hà nội năm 2009: 6472200 người • Mật độ dân số 1935 người/km2, gấp gần 50 lần mật độ dân số chuẩn (theo • Mức tăng dân số (đặc biệt nhập cư) nhanh: 2,1% thời kỳ 2001-2008 • Hà Nội có lợi người, nguồn nhân lực tiềm lực khoa học - công nghệ Hà Nội nơi tập trung nhiều sở đào tạo, nhiều cán khoa học quản lý có cấp cao, tiềm lực khoa học kỹ thuật lớn mạnh nước Tỷ lệ lao động qua đào tạo đạt 35% (năm 2010) Số giáo sư, phó giáo sư, tiến sỹ, tiến sỹ khoa học sinh sống làm việc Hà Nội chiếm 65% tổng số nhà khoa học nước Người Hà Nội lịch, văn minh, động Trên địa bàn Hà Nội có 50 trường Đại học, 29 trường Cao đẳng, 45 trường Trung cấp chuyên nghiệp, 113 quan nghiên cứu khoa học (khoảng 85% tổng số viện nghiên cứu nước) V Hệ thống sách kinh tế liên quan đến dự án • Theo Báo cáo chiến lược phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hà Nội đến năm 2030, mục tiêu dài hạn - tầm nhìn đến năm 2050 đưa Hà Nội thành Thành phố - Thủ đô: - Trung tâm kinh tế, tài chính, dịch vụ thương mại lớn phía Bắc, thứ hai nước có vị trí cao khu vực - Hệ thống kết cấu hạ tầng đa dạng, đại, đồng liên hoàn kết nối thông suốt thành phố với tất địa phương nước quốc tế - Thành phố xanh, kết hợp hài hồ thị khu vực nông thôn với hệ sinh thái bền vững, sạch, đẹp, mơi trường bảo vệ tốt • - Theo phương hướng phát triển kinh tế giai đoạn 2010 – 2015, Hà Nội coi trọng : Chất lượng phát triển hạ tầng Chất lượng sống người dân Đầu tư dịch vụ trình độ cao, sản phẩm chất lượng cao Thu hút nguồn VĐT nước Thu hút khách du lịch Những ngành công nghiệp địi hỏi nhiều nhân cơng, giá trị gia tăng thấp có nguy gây nhiễm mơi trường bị hạn chế phát triển di dời khỏi nội đô Hà Nội - Trở thành địa phương đầu nước phát triển công nghiệp sạch, ngành cơng nghiệp, dịch vụ tài chính, ngân hàng, bất động sản Kết luận: I Dự án tiến hành khai thác điểm thuận lợi ưu đãi từ điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG II Phân tích tổng thể trạng cung- cầu Hiện trạng cầu a.Hiện trạng cầu gara trông giữ xe Trong năm gần đây, đời sống người dân nâng cao, nhu cầu phương tiện giao thông cá nhân lại lớn Hiện năm 2011, Hà Nội có khoảng gần triệu xe máy, 500 nghìn ơtơ Ước tính 2020: Việc sử dụng mô tô, xe máy chiếm tỷ lệ 30% Hà Nội 35% TPHCM Xe máy Ô tô 38,8 - 40,5 triệu 18,6-20.1 triệu xe xe 2,4 - 2,5 người/xe 6.1-.6.2 người/ xe  nhu cầu chỗ trông giữ xe văn minh, đại, an toàn yêu cầu cấp bách Hà nội b) Hiện trạng cầu khách sạn Khách du lịch quốc tế đến Việt Nam giai đoạn 2005 – 2010 Sự tăng cao trở lại lượng khách quốc tế năm 2010 giải thích viêc khỏi khủng hoảng kinh tế tỷ giá có lợi cho du khách quốc tế đến Việt Nam nỗ lực chương trình xúc tiến quảng bá du lịch Việt Nam