CHƯƠNG 2 LỜI MỞ ĐẦU *** TÍNH CÊP THIÕT CỦA ĐÒ TÀI Trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa hiện nay thì việc xây dựng lên các khu công nghiệp ngày càng nhiều và chiếm 1 phần lớn diện tích đất tron[.]
1 LỜI MỞ ĐẦU *** TÍNH CÊP THIÕT CỦA ĐỊ TÀI Trong q trình cơng nghiệp hóa đại hóa việc xây dựng lên khu cơng nghiệp ngày nhiều chiếm phần lớn diện tích đất diện tích nhà người dân bị giải tỏa để phục vụ cho việc xây dựng Trong quỹ đất hạn hẹp cịn dân số ngày tăng nhanh Thay vào hàng loạt dự án xây dựng nhà ở, bao gồm khu chung cư cao cấp, trung cấp nhà xã hội, nhà cho công nhân, áp lực sốt giá nhà cung không đủ cầu bị đẩy lùi Nhiều chuyên gia nhận định, từ đến 2015, hội người có nhu cầu tiếp cận nhà thực rõ nét với giá phải chăng, điều ngăn chặn tình trạng gom hàng đầu Thành phố Hà Nội địa phương nước xây dựng thực chương trình phát triển nhà để giải vấn đề nhà cho đối tượng dân cư địa bàn Tuy nhiên, kết dừng mức độ mơ hình thí điểm, Hà Nội thiếu nhà nghiêm trọng, người nghèo, người thu nhập thấp, công chức, viên chức Việc xây dựng khu chung cư vấn đề cấp thiết khơng riêng quyền Hà Nội mà mối quan tâm dân cư thành phố Sống chung cư trở thành trào lưu, với giới trẻ Hà Nội Giá hợp lý, thiết kế đại mơi trường sống thống đãng khiến mặt hàng chung cư bán dù điều kiện thị trường nhà đất ảm đạm Trong khu chung cư xây dựng lên vấn đề đặt việc quản lý khu chung cư tiến hành nào? lẽ Hà Nội nhiều thành phố khác vụ tai nạn chung cư thường xuyên xảy hỏa hoạn, xuống cấp gây sập nhà… vụ việc giải trách nhiệm bên liên quan đến đâu người biết đến Quản lý sử dụng vận hành nhà chung cư cao tầng lĩnh vực nhạy cảm phức tạp thực trạng, hình thái nhà chung cư phát triển đa dạng, có nhà chung cư độc lập, có nhà chung cư hỗn hợp gồm văn phòng, siêu thị, nhà Trong lại có sở hữu riêng người mua, sở hữu riêng chủ đầu tư Thế sở pháp lý để chứng minh, xác định rõ quyền sở hữu chung, sở hữu riêng quyền sử dụng chung chưa rõ rµng Mặt khác, Luật Nhà , ban Đề tài Công tác qun lý khu chung cư Hà N Nội nay: thực trạng N giải ph¸p” quản trị chủ sở hữu bầu, có trách nhiệm quyền hạn lớn thay mặt dân ký hợp đồng cung cấp dịch vụ, bảo trì; thu quản lý kinh phí vận hành; bàn giao quản lý tài khoản kinh phí bảo trì Nhưng Ban quản trị lại khơng có tư cách pháp nhân nên khơng đủ thẩm quyền giải vấn đề nảy sinh vận hành, thực tế chưa có chủ đầu tư dự án áp dụng quy định Ngoài bất cập quy định cịn có bất cập xuất phát từ thực tiễn Có thể thấy hầu hết nhà đầu tư dự báo sai không quan tâm xây dựng diện tích chung đủ đáp ứng nhu cầu người dân, quan quản lý địa phương chưa hướng dẫn, giám sát chặt chẽ, dẫn đến tình trạng thiếu chỗ để xe, nảy sinh mâu thuẫn, tranh chấp Phương tiện lại, dừng đỗ tùy tiện sân chơi, vỉa hè mà không tổ chức quản lý Trong khu chung cư liên tục xây dựng lên để giải vấn đề nhà việc tìm hiểu thực trạng quản lý đề giải pháp cho khu chung cư trở nên cấp thiết hết Thời gian qua phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư việc giải lúng túng, chủ yếu văn pháp luật chưa đầy đủ, chưa phù hợp với điều kiện cụ thể thành phố Việc nghiên cứu giúp cho có nhìn rõ nét vấn đề chung cư Vì định nghiên cứu đề tài : “Công tác quản lý khu chung cư Hà Nội nay: thực trạng giải pháp” MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU * Đề tài nghiên cứu với mục tiêu hiệu là: - Tìm hiểu việc thực cơng tác quản lý khu chung cư để đánh giá mặt tích cực mặt cịn tồn - Trên sở việc đánh giá đề xuất biện pháp để quản lý chung cư đạt hiệu cao - Tìm hiểu qu¶n lý chung cư vào thực tế nào? Từ rút nội dung cha phù hợp chưa hoàn chỉnh * Yêu cầu - Nắm vững nội dung định quản lý chung cư nhà nước bên có liên quan - Đảm bảo tính trung thực khách quan q trình đánh giá thực trạng việc quản lý sử dụng đất đai đô thị - Những kiến nghị đề xuất phải phù hp vi iu kin thc t ca a Đề tài Công tác qun lý khu chung c ti H N Nội nay: thực trạng N giải ph¸p” phương PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Để hoàn thành đề tài, với góc độ sinh viên khoa QTKD bất động sản kinh tế tài nguyên, nhóm tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu học như: - Phương pháp điều tra dự báo - Phương pháp phân tích tổng hợp - Phương pháp quy nạp diễn giải - Phương pháp diễn dịch ĐèI TƯỢNG PH¹M VI NGHIÊN CỨU CỦA ĐỊ TÀI Đề tài có đối tượng công tác quản lý chủ đầu tư nhà nước khu nhà chung cư Hà Nội Chung cư loại nhà có nhiều hộ khép kín ( tức bảo đảm người thực hoạt động riêng tư đó) có khơng gian sử dụng chung hành lang, cầu thang, thang máy… tiện ích chung hệ thồng điện nước, thoát nước, điện thoại v.v Chung cư có vai trị quan trọng phát triển thị đại, phát triển thị hóa tập trung dân cư đơng đúc lúc nảy sinh vấn đề, nhu cầu (bức xúc nhà ở, giá thành nhà ở, tiện ích cơng cộng khác ) Sự phát triển chung cư để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo hội nhà cho nhiều người tầng lớp khác Ngày 2/6/2008, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 14 phân hạng sử dụng nhà chung cư Có tất bốn loại chung cư phân hạng theo Thơng tư Theo đó, nhà chung cư cao cấp (hạng 1) hạng có chất luợng cao nhất, đảm bảo yêu cầu quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo Nhà chung cư hạng hạng có chất luợng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tuơng đối hoàn hảo Nhà chung cư hạng nhà có chất lượng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị điều kiện cung cấp dịch vụ qun lý s dng t mc khỏ Đề tài Công tác qun lý khu chung c ti H N Nội nay: thực trạng N giải ph¸p” Cuối nhà chung cư có chất luợng sử dụng trung bình, đảm bảo yêu cầu quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng KÕT CẤU CỦA ĐỀ TÀI Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục danh mục, tài liệu tham khảo đề tài gồm chương: Chương 1: Cơ sở lý luận quản lý chung cư Chương 2: Thực trạng quản lý khu chung cư Hà Nội hiÖn Chương 3: Giải pháp tăng cường cơng tác quản lý chung cư Hà Nội §Ị tài Công tác qun lý khu chung c ti Hà N Nội nay: thực trạng N giải ph¸p” CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ CHUNG CƯ *** I Tổng quan bất động sản Trước tìm hiểu chung cư cần phải có nhìn tổng quan Bất động sản Khái niệm đặc điểm Bất động sản Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Điều 174 có quy định: “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” *Đặc điểm bất động sản + Tính cá biệt tính khan Đặc điểm BĐS xuất phát từ tính cá biệt tính khan đất đai Tính khan đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính tính khan hiếm, tính cố định khơng di dời đất đai nên hàng hố BĐS có tính cá biệt Trong khu vực nhỏ kể hai BĐS cạnh có yếu tố khơng giống Trên thị trường BĐS khó tồn hai BĐS hồn tồn giống chúng có vị trí khơng gian khác kể hai cơng trình cạnh xây theo thiết kế + Tính bền lâu Do đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, vật kiến trúc cơng trình xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu Vì vậy, tính bền lâu BĐS tuổi thọ vật kiến trúc cơng trình xây dựng.Tính chất lâu bền hàng hố BĐS đất đai khơng bị đi, khơng bị lý sau q trình sử dụng, lại sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hố BĐS phong phú đa dạng, khơng cạn + Tính chịu sư ảnh hưởng lẫn BĐS chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá trị BĐS bị tác động BĐS khác Đặc biệt, trng hp Nh nc u t xõy Đề tài Công tác qun lý khu chung c ti H N Nội nay: thực trạng N giải ph¸p” dựng cơng trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cáo giá trị sử dụng BĐS khu vực Trong thực tế, việc xây dựng BĐS làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn BĐS khác tượng phổ biến + Các tính chất khác a Tính thích ứng Lợi ích BĐS sinh trình sử dụng BĐS trình sử dụng điều chỉnh cơng mà giữ nét đặc trưng nó, đồng thời đảm bảo yêu cầu sử dụng người tiêu dùng việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh hoạt động khác b Tính phụ thuộc vào lực quản lí Hàng hố BĐS địi hỏi khả chi phí quản lý cao so với hàng hố thơng thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, BĐS địi hỏi cần có khả quản lý thích hợp tương xứng c Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hố thơng thường khác Nhu cầu BĐS vùng, khu vực, quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán người dân sinh sống Yếu tố tâm lý xã hội, chí vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu hình thức BĐS Phân loại Bất động sản Từ kinh nghiệm nhiều nước kết nghiên cứu nước ta, bất động sản phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS khơng có đầu tư xây dựng BĐS sản đặc biệt BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng cơng trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS trụ sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm BĐS bản, chiếm tỷ trọng lớn, tính chất phức tạp cao chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan khách quan Nhóm có tác động lớn đến q trình cơng nghiệp hoá, đại hoá đất nước phát triển thị bền vững Nhưng quan trọng nhóm BĐS chiếm tuyệt đại đa số giao dịch thị trường BĐS nước ta cỏc nc trờn th gii Đề tài Công tác qun lý c¸c khu chung cư Hà N Nội nay: thực trạng N giải ph¸p” BĐS khơng đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại chủ yếu đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v BĐS đặc biệt BĐS cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hố vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm loại BĐS khả tham gia thị trường thấp Việc phân chia BĐS theo loại cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng chế sách phát triển quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội nước ta Hàng hoá bất động sản a Khái niệm đặc trưng hàng hoá BĐS.Hàng hóa BĐS bao gồm loại chủ yếu:Đất đai &Vật kiến trúc xây dựng xong Hàng hố BĐS có đặc tính quan trọng khác như: Tính cố định vàGiá trị phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng + Tính cố định đặc trưng khác biệt hàng hoá BĐS so với hàng hoá khác Các hàng hố khác, người bán, người mua dễ dàng đem hàng hoá nơi tuỳ ý với BĐS khơng thể di dời được.Chủ nhân phải chuyển đến nơi có BĐS Hàng hố BĐS khơng thể đem thị trường (siêu thị – chợ) để trưng bày loại hàng hoá khác mà phải giới thiệu thông qua mô tả mơ hình, hình ảnh, vẽ, mơ tả khác Tính cố định cịn tạo hàng hố BĐS mang “tính địa điểm” “tính địa phương” cao Cùng loại BĐS địa điểm khác có giá trị khác + Giá trị hàng hố BĐS có đặc thù khác biệt so với loại BĐS khác Giá trị hàng hoá BĐS phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng hay nói cách khác phụ thuộc vào tác động yếu tố người làm tăng khả sinh lời BĐS Khi đất đai quy hoạch vào sản xuất nơng nghiệp lâm nghiệp thường có giá trị thấp so với trường hợp đất đai quy hoạch phát triển nhà kinh doanh dịch vụ, thương mại… Nói cách khác, cơng tác quy hoạch có vai trò ảnh hưởng định giá trị BĐS nói chung nâng cao hiệu sử dụng đất nói riêng + Các loại quyền liên quan đến BS Đề tài Công tác qun lý khu chung cư Hà N Nội nay: thực trạng N giải ph¸p” Quyền sở hữu: gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt tài sản chủ sở hữu theo quy định pháp luật Quyền sử dụng: Là quyền chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Người khơng phải chủ sở hữu có quyền sử dụng tài sản trường hợp chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng pháp luật quy định Quyền định đoạt: quyền chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho người khác từ bỏ quyền sở hữu Chủ sở hữu có quyền tự bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ thực hình thức định đoạt khác tài sản Chủ sở hữu cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ quyền quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt tài sản Người chủ sở hữu có quyền chiếm hữu tài sản trường hợp chủ sở hữu chuyển giao pháp luật quy định Quyền chiếm hữu: quyền chủ sở hữu tự nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu Ở nước ta, chế độ sở hữu đất đai sở hữu toàn dân mà nhà nước người đại diện cho quyền sở hữu đất đai, có Nhà nước có quyền giao cho thuê đất, hoạt động thị trường giao cho thuê đất (thị trường sơ cấp), Nhà nước có vai trị độc quyền định đoạt hồn tồn b Điều kiện để BĐS trở thành hàng hoá thị trường BĐS coi hàng hoá thị trường đáp ứng điều kiện sau đây: BĐS phải có chủ sở hữu cụ thể, phải pháp luật cho phép phải có đủ điều kiện để giao dịch Cụ thể có xác nhận quyền sở hữu (có giấy chứng nhận), khơng thuộc vùng cấm sử dụng, không nằm vùng quy hoạch phải di dời thay đổi mục đích sử dụng theo kế hoạch Nhà nước không gây ô nhiễm môi trường Chung cư loại hàng hố BĐS thuộc loại BĐS có đầu tư xây dựng Để hiểu rõ chung cư tiến hành nghiên cứu chung cư II Khái niệm chung vể chung cư Theo Điều 70 Lut Nh 2005: Đề tài Công tác qun lý c¸c khu chung cư Hà N Nội nay: thực trạng N giải ph¸p” Nhà chung cư nhà có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng hộ gia đình, cá nhân phần sở hữu chung tất hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư Phần sở hữu riêng nhà chung cư bao gồm: a) Phần diện tích bên hộ, bao gồm diện tích ban cơng, lơgia gắn liền với hộ b) Phần diện tích khác nhà chung cư cơng nhận sở hữu riêng theo quy định pháp luật c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng Phần sở hữu chung nhà chung cư bao gồm: a) Phần diện tích nhà cịn lại nhà chung cư ngồi phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định khoản Điều này; b) Không gian hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao nhà, tường phân chia hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả phần khác không thuộc sở hữu riêng hộ nào; c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên kết nối với nhà chung cư III Nhà chung cư cao tầng Hà Nội Ngày Hà Nội xuất ngày nhiều chung cư từ tầng trở lên gọi chung cư cao tầng Các chung cư có hệ thống quy chuần phân loại riêng * Tại Hội nghị quốc tế Kiến trúc năm 1972, nhà cao tầng (cao ốc) phân thành loại sau: + Nhà cao tầng loại 1: 9~16 tầng ( cao không 50 m) + Nhà cao tầng loại 2: 17~25 tầng ( cao không 75 m) + Nhà cao tầng loại 3: 26~40 tầng ( cao không 100 m) + Nhà cao tầng loại 4: > 40 tầng ( cao 100 m) * Về mặt sử dụng, chung cư cao ốc có loại hình: 1.Cao ốc có cn h (chung c n thun) Đề tài Công tác quản lý c¸c khu chung cư Hà N Nội nay: thực trạng N giải ph¸p” 10 2.Cao ốc hỗn hợp: tầng mở rộng làm cửa hàng, tầng hình tháp gồm hộ 3.Cao ốc đa năng: gồm có cửa hàng, văn phịng hộ * Về mặt sở hữu, chung cư phân thành hai nhóm: + Chung cư cho thuê thuộc chủ sở hữu + Chung cư sở hữu chung có nhiều chủ sở hữu Chung cư cao ốc sở hữu chung dạng chung cư phát triển mạnh mẽ nhiều đô thị nước ta Nhà chung cư cao tầng Hà Nội bao gồm nhà chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước nhà chung cư cao tầng thuộc khu đô thị a Nhà chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước Nhà chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước Hà Nội nhà nước xây dựng chủ yếu thời chế bao cấp nhà Đây giải pháp để giải nhu cầu bách chỗ cho người dân đô thị b Nhà chung cư cao tầng dự án xây dựng khu đô thị Nhà chung cư cao tầng dự án xây dựng khu đô thị để bán cho thuê c Đặc điểm chung cư cao tầng: Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung nhà chung cư thuộc sở hữu chung tất chủ sở hữu hộ phân chia Chủ sở hữu hộ nhà chung cư có quyền nghĩa vụ ngang việc quản lý, sử dụng phần diện tích thiết bị chung Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ, chủ sở hữu hộ nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất nhà chung cư theo quy định pháp luật IV Vị trí chung cư việc phát triển đô thị đại: Hiện nay, Việt Nam nước chuyển dịch cấu kinh tế từ kế hoạch hoá tập trung sang kinh tế thị trường để thúc đẩy kinh tế phát triển Tốc độ thị hố nhanh trình độ phát triển khoa học kỹ thuật chậm kéo theo vấn đề xã hội như: việc làm, môi trường, quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật , hạ tầng xã hội,… đặc biệt vấn đề nhà đô thị, có vấn đề nhà cho cơng nhân khu công nghiệp tập trung, nhà cho phận đối tượng sinh viên trường chưa có điều kiện để tạo lập nhà …điều tạo sức ép lớn cho Chính phủ nhà hoạch định sách nhà Mặt khác, tốc độ tăng dân s nhanh Đề tài Công tác qun lý khu chung cư Hà N Nội nay: thực trạng N giải ph¸p”