Pháp Luật Về Hợp Đồng Mua Bán Tài Sản Qua Thực Tiễn Tại Tòa Án Nhân Dân Thành Phố Kon Tum Và Một Số Kiến Nghị Hoàn Thiện'' .Pdf

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM TRẦN PHƯƠNG BẢO TRÂN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN QUA THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ KON TUM VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN Kon Tum, tháng 06 năm 2023 ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM BÁO CÁO TỐT NGHIỆP PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN QUA THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ KON TUM VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN : Th.S TRƯƠNG THỊ HỒNG NHUNG SINH VIÊN THỰC HIỆN : TRẦN PHƯƠNG BẢO TRÂN LỚP : K19LK MSSV : 1917380107024 Kon Tum, tháng 06 năm 2023 MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT iii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Bố cục đề tài CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ KON TUM, TỈNH KON TUM 1.1 LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA TAND THÀNH PHỐ KON TUM, TỈNH KON TUM 1.2 CHỨC NĂNG, NHIỆM VỤ VÀ CƠ CẤU TỔ CHỨC CỦA TAND THÀNH PHỐ KON TUM 1.2.1 Chức nhiệm vụ 1.2.2 Cơ cấu tổ chức TAND thành phố Kom Tum KẾT LUẬN CHƯƠNG 10 CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN VÀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN 11 2.1 TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN VÀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN 11 2.1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng mua bán tài sản tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản… 11 2.1.2 Các phương thức giải tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản 14 2.1.3 Ý nghĩa việc giải tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản 15 2.2 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN 16 2.2.1 Quy định hợp đồng mua bán tài sản 16 2.2.2 Quy định giải tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản tòa án nhân dân…… 28 KẾT LUẬN CHƯƠNG 29 CHƯƠNG THỰC TIỄN TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ KON TUM VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 30 3.1 THỰC TRẠNG TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN TẠI TAND THÀNH PHỐ KON TUM 30 3.1.1 Tình hình tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản TAND thành phố Kon Tum………………………………………………………………………………………30 i 3.1.2 Đánh giá thực tiễn thực pháp luật hợp đồng mua bán tài sản Toà án nhân dân thành phố Kon Tum, tỉnh Kon Tum 34 3.2 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN 36 3.2.1 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán tài sản 36 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản TAND thành phố Kon Tum 38 KẾT LUẬN CHƯƠNG 40 KẾT LUẬN 41 TÀI LIỆU THAM KHẢO………………………………………………………………41 BÁO CÁO CÔNG VIỆC HÀNG THÁNG TẠI ĐƠN VỊ THỰC TẬP BẢNG ĐÁNH GIÁ QUÁ TRÌNH THỰC TẬP CỦA SINH VIÊN GIẤY XÁC NHÂN HOÀN THÀNH BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT TỪ VIẾT TẮT TỪ GIẢI THÍCH BLDS Bộ Luật dân BLTTDS Bộ luật Tố tụng dân BLTTHS Bộ luật Tố tụng hình LTM Luật Thương mại TAND Tịa án nhân dân iii MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Cùng với phát triển xã hội nhu cầu người ngày tăng lên, hoạt động mua bán tài sản diễn thường xuyên ngày phổ biến Đặc biệt, loại tài sản có giá trị nhỏ, phục vụ nhu cầu sinh hoạt thường ngày việc mua bán diễn cách đơn giản, dễ dàng Tuy nhiên loại tài sản có giá trị lớn u cầu cấp thiết cần phải có pháp lý đảm bảo cho hoạt động diễn đảm bảo tránh tranh chấp khơng đáng có Nhận thấy tầm quan trọng hợp đồng mua bán tài sản quan hệ xã hội mà Nhà nước pháp luật có quy định cụ thể nhằm điều chỉnh mối quan hệ hoạt động mua bán tài sản pháp lý hợp đồng mua bán tài sản Tuy nhiên, thực tế thường xuyên có tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán tài sản Nguyên nhân nững tranh chấp xuất phát từ quy định pháp luật dân hợp đồng mua bán tài sản văn pháp luật khác liên quan đến hợp đồng mua bán tài sản nhiều điều bất cập, chưa đồng bộ, nhiều quy định khó áp dụng chưa phát huy tính hiệu lực thực tiễn Bên cạnh đó, có nhiều quan hệ hợp đồng mua bán tài sản lại chưa có pháp luật điều chỉnh dẫn tới có tranh chấp xảy khó giải Về phía chủ thể thiếu hiểu biết nhận thức không đắn tham gia vào số hợp đồng mua bán tài sản chưa tuân thủ quy định pháp luật dẫn đến nhiều vi phạm, tranh chấp trình giao kết thực hợp đồng TAND thành phố Kon Tum thành phố thuộc tỉnh Kon Tum khu vực Tây Nguyên nước ta Nơi có nhiều truyền thống văn hóa người dân tộc, đồng thời tỉnh thuộc khu vực Tây Nguyên định hướng phát triển kinh tế vượt bậc Hoạt động mua bán tài sản thành phố Kon Tum diễn tương đối sôi nổi, nhiên có khó khăn, hạn chế định điều kiện địa lý người nơi Trước khó khăn này, yêu cầu cần thiết việc hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán tài sản nói riêng hợp đồng dân nói chung để hoạt động xã hội đảm bảo ổn định hạn chế tranh chấp xảy Xuất phát từ nguyên nhân trên, với mong muốn hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán tài sản nhằm hướng đến xã hội, thị trường mua bán tài sản ổn định hài hòa mà tác giả lựa chọn đề tài “Pháp luật hợp đồng mua bán tài sản qua thực tiễn thực Tòa án nhân dân thành phố Kon Tum số kiến nghị hoàn thiện” để thực cho báo cáo Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu báo cáo làm rõ quy định pháp luật hợp đồng mua bán tài sản, tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản đồng thời sở thực tiễn nghiên cứu TAND thành phố Kon Tum nhằm đề xuất kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản giải pháp nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản TAND thành phố Kon Tum Để hoàn thành mục tiêu trên, báo cáo đề nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể là: - Nghiên cứu tổng quan TAND thành phố Kon Tum - Phân tích số vấn đề lý luận quy định pháp luật hợp đồng mua bán tài sản tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản - Nghiên cứu thực tiễn thực thi pháp luật qua số án, báo cáo cụ thể TAND thành phố Kon Tum - Đưa số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản đồng thời đưa giải pháp nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản TAND thành phố Kon Tum Đối tượng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu báo cáo quy định pháp luật hành hợp đồng mua bán tài sản tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản đồng thời nghiên cứu thực tiễn thực thi pháp luật tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản TAND thành phố Kon Tum 3.2 Phạm vi nghiên cứu Về thời gian: Số liệu thực tiễn báo cáo nghiên cứu từ năm 2019 đến 2022 Về không gian: Báo cáo thực Tòa án nhân dân thành phố Kon Tum Phương pháp nghiên cứu Để hoàn thành báo cáo, tác giả sử dụng số phương pháp cụ thể như: Phương pháp tổng hợp: tác giả sử dụng nhằm đưa cách khái quát vấn đề nghiên cứu mặt lý luận, pháp luật hợp đồng mua bán tài sản tình hình tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản Phương pháp phân tích tác giả sử dùng xuyên suốt báo cáo nhằm làm rõ vấn đề khái quát để nghiên cứu, mang đến nhìn tổng quan hợp đồng mua bán tài sản tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản Phương pháp đánh giá: tác giả sử dụng nhằm đưa nhận định khách quan quy định pháp luật, tình hình thực tiễn hợp đồng mua bán tài sản tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản nhiều góc độ khác Phương pháp thống kê, thu thập số liệu: tác giả sử dụng nhằm đưa vấn đề thực tiễn cách xác khách quan tình hình tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản Phương pháp dự liệu tính khả thi: tác giả sử dụng nhằm đưa số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật giải pháp nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản Ngoài tác giả sử dụng số phương pháp khác so sánh, lịch sử, nghiên cứu tài liệu … để hồn thành báo cáo cách hồn chỉnh Bố cục đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, danh mục từ viết tắt, nội dung báo có kết cấu gồm chương: Chương Tổng quan Tòa án nhân dân thành phố Kon Tum, tỉnh Kon Tum Chương Một số vấn đề hợp đồng mua bán tài sản tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản Chương Thực tiễn thực pháp luật hợp đồng mua bán tài sản Tòa án nhân dân thành phố Kon Tum, tỉnh Kon Tum số kiến nghị hoàn thiện CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ KON TUM, TỈNH KON TUM 1.1 LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA TAND THÀNH PHỐ KON TUM, TỈNH KON TUM Ngay sau Cách mạng tháng tám thành công, nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa thành lập; ngày 13/9/1945, thay mặt Chính phủ lâm thời, Chủ tịch Hồ Chí Minh ký ban hành Sắc lệnh số 33C thiết lập Tịa án qn tồn lãnh thổ nước Việt Nam Từ đó, hệ thống Tịa án cấp thành lập, hồn thiện phát triển Gắn liền với phát triển, lớn mạnh đất nước, hệ thống Tòa án nhân dân, Tòa án nhân dân tỉnh Kon Tum thành lập Sau miền Nam giải phóng, đất nước thống (30/4/1975), với việc xây dựng quyền địa phương tỉnh phía Nam Tịa án nhân dân địa phương thành lập, có Tịa án nhân dân tỉnh Gia Lai - Kon Tum Trong giai đoạn 1975-1985, hệ thống Tòa án nhân dân tỉnh có nhiệm vụ trọng tâm xét xử trấn áp bọn phản cách mạng ngụy quân, ngụy quyền khơng chịu cải tạo, bọn FULRO lẩn trốn ngồi rừng hoạt động tập kích khủng bố cán nhân dân Nhằm bảo vệ Đảng quyền cách mạng tỉnh, góp phần củng cố xây dựng quyền địa phương vững mạnh, cải tạo xây dựng chủ nghĩa xã hội địa bàn tỉnh, cán bộ, công chức, Thẩm phán tỉnh kiên định lập trường trị, nêu cao tinh thần cách mạng tiến công, phối hợp tốt với quan khối nội quan hữu quan kịp thời đưa xét xử vụ án hình tội phản cách mạng, phá hoại an ninh trị, sách đồn kết dân tộc, xâm phạm trật tự an toàn xã hội Giải tranh chấp dân xảy địa bàn tỉnh, nhằm góp phần bảo vệ vững quyền, bảo vệ sống bình yên hạnh phúc nhân dân dân tộc tỉnh, bảo vệ tốt quyền lợi ích hợp pháp tập thể công dân Bước sang giai đoạn 1986-1990, đất nước ta bước vào thời kỳ đổi mới, lãnh đạo Tỉnh ủy, Tòa án nhân dân tối cao, hệ thống Tòa án nhân dân tỉnh Gia Lai – Kon Tum phấn đấu hồn thành tốt nhiệm vụ trị giao Bằng hoạt động mình, giai đoạn Tịa án góp phần to lớn vào việc củng cố lòng tin nhân dân vào Đảng, góp phần làm thất bại chiến lược “Diễn biến hịa bình” lực thù địch Đến năm 1991, sau thời gian sáp nhập chung Tòa án nhân dân tỉnh Gia Lai thành tỉnh Gia Lai - Kon Tum Ngày 12/8/1991, kỳ họp thứ Quốc hội khóa IX trí chia tách tỉnh Gia Lai - Kon Tum thành tỉnh: Gia Lai Kon Tum Cùng với việc tái lập tỉnh, thị xã Kon Tum trở thành trung tâm của tỉnh Kon Tum Tòa án nhân dân tỉnh Kon Tum thành lập vào hoạt động từ tháng 10/1991, với thành lập TAND thị xã Kon Tum Đến tháng 4/2009 Thị xã Kon Tum Chỉnh phủ định thành phố Kon Tum trực thuộc tỉnh Kom Tum theo Nghị định số 15/2009/NĐ-CP ngày 01/4/2009 từ đây, TAND thị xã Kon Tum đổi tên thành TAND thành phố Kon Tum Tòa án nhân dân thành phố Kon Tum TAND thành phố tương đương cấp huyện, TAND cấp trực tiếp TAND tỉnh Kon Tum, có trụ sở 72B Bà Triệu, Phường Thắng Lợi, thành phố Kon Tum tỉnh Kon Tum 1.2 CHỨC NĂNG, NHIỆM VỤ VÀ CƠ CẤU TỔ CHỨC CỦA TAND THÀNH PHỐ KON TUM 1.2.1 Chức nhiệm vụ Chức năng, nhiệm vụ TAND thành phố Kon Tum thực chức xét xử vụ án thuộc thẩm quyền theo quy định pháp luật Cụ thể: a Thẩm quyền giải vụ án hình Theo Điều 268 Bộ luật tố tụng hình 2015 quy định “Thẩm quyền xét xử Tòa án” Tòa án nhân dân cấp quận, huyện sau: “1 Tòa án nhân dân cấp huyện Tòa án quân khu vực xét xử sơ thẩm vụ án hình tội phạm nghiêm trọng, tội phạm nghiêm trọng tội phạm nghiêm trọng, trừ tội phạm quy định điểm a, b, c d khoản Điều 268 BLTTHS Trong đó: - Tội phạm nghiêm trọng tội phạm có tính chất mức độ nguy hiểm cho xã hội không lớn mà mức cao khung hình phạt Bộ luật quy định đới với tội phạt tiền, phạt cải tạo không giam giữ hoặc phạt tù đến 03 năm; - Tội phạm nghiêm trọng tội phạm có tính chất mức độ nguy hiểm cho xã hội lớn mà mức cao khung hình phạt Bộ luật quy định đối với tội từ 03 năm đến 07 năm tù; - Tội phạm nghiêm trọng tội phạm có tính chất mức độ nguy hiểm cho xã hội lớn mà mức cao khung hình phạt Bộ luật quy định đối với tội từ 07 năm đến 15 năm tù Để biết tội phạm mà bị can bị truy tớ có thuộc thẩm quyền xét xử Toà án nhân dân cấp huyện, Toà án quân khu vực cần vào hồ sơ vụ án; tội danh, điều khoản Bộ luật hình mà Viện kiểm sát định truy tố.”[3, Điều 268] Theo quy định trên, Tòa án nhân dân thành phố Kon Tum Tòa án nhân dân cấp quận, huyện khác có thẩm quyền xét xử sơ thẩm tội phạm mà Bộ luật hình 2015 quy định hình phạt từ 15 năm tù trở xuống, trừ tội quy định điểm nêu Điều 268 Bộ luật tố tụng hình 2015 b Thẩm quyền giải vụ việc dân (1)Tòa án nhân dân thành phớ Kon Tum có thẩm quyền giải theo thủ tục sơ thẩm tranh chấp sau đây: - Tranh chấp dân sự, nhân gia đình bao gồm: (1) Tranh chấp quốc tịch Việt Nam cá nhân với cá nhân (2) Tranh chấp quyền sở hữu quyền khác tài sản (3) Tranh chấp giao dịch dân sự, hợp đồng dân (4) Tranh chấp quyền sở hữu trí tuệ, chuyển giao công nghệ (5) Tranh chấp thừa kế tài sản (6) Tranh chấp bồi thường thiệt hại hợp đồng (7) Tranh chấp khai thác, sử dụng tài nguyên nước, xả thải vào nguồn nước theo quy định Luật tài nguyên nước (8) Tranh KẾT LUẬN CHƯƠNG Hợp đồng mua bán tài sản chất hợp đồng dân sự, mang đặc điểm pháp lý hợp đồng dân hợp đồng mua bán tài sản, thỏa thuận nhằm xác lập, thay đổi chấm dứt quyền nghĩa vụ quan hệ mua bán Bản chất pháp lý hợp đồng mua bán hàng hóa thương mại hình thành sở quy định BLDS hợp đồng mua bán tài sản Pháp luật quy định tương đối đầy đủ hợp đồng mua bán tài sản chủ thể, nội dung, hình thức hợp đồng, quyền nghĩa vụ … Tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản mâu thuẫn xung đột trình giao kết, thực hợp đồng Về tranh chấp phát sinh từ việc thực không không thực nghĩa vụ theo hợp đồng Việc giải tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản theo pháp luật dân thực hình thức như: thương lượng, hịa giải tòa án Việc giải tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản Tòa án tùy thuộc vào lãnh thổ, vụ việc mà việc phân định thẩm quyền có khác TAND tỉnh TAND huyện Giải tranh chấp tài sản TAND pháp luật quy định cụ thể trình tự thủ tục từ giai đoạn tiếp nhận hồ sơ, thụ lý vụ án, chuẩn bị xét xử tổ chức phiên tòa 29 CHƯƠNG THỰC TIỄN TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ KON TUM VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 3.1 THỰC TRẠNG TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN TẠI TAND THÀNH PHỐ KON TUM 3.1.1 Tình hình tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản TAND thành phố Kon Tum Kon Tum tỉnh miền núi vùng cao, biên giới, nằm phía bắc Tây Nguyên Thành phố Kon Tum, nơi có 43.289,74 diện tích tự nhiên, với tổng dân số có (tính đến ngày 31/12/2018) khoảng 174.754 người Trong năm gần đây, thành phố Kon Tum tập trung đẩy mạnh chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng cơng nghiệp hóa, tăng dần tỷ trọng ngành công nghiệp – xây dựng, dịch vụ, giảm dần tỷ trọng ngành nông lâm nghiệp Giá trị sản xuất địa bàn năm 2018 ước đạt 26.285 tỷ đồng, 100,03% KH, tăng 18,6% so với năm 2017; Trong đó: Tỷ trọng ngành cơng nghiệp - xây dựng 64,82% (tăng 0,11%), ngành thương mại, dịch vụ chiếm 30,37% (tăng 0,05%), ngành nông lâm thủy sản 4,81% (giảm 0,16%) Kinh tế phát triển tồn diện động lực thúc đẩy lĩnh vực văn hoá xã hội đời sống người dân ngày nâng cao Hệ thống trường học địa bàn thành phố, từ mầm non đến trường đào tạo chuyên nghiệp ngày hồn thiện chuẩn hố Hiện nay, ngồi trường phổ thơng cấp, thành phố có 01 trường cao đẳng cộng đồng phân hiệu đại học đại học Đà Nẵng Đây trung tâm đào tạo nhân lực quan trọng không cho địa phương, mà cho tỉnh nói chung lâu dài khu vực tam giác kinh tế giàu tiềm Đứng trước tình hình kinh tế phát triển tồn tỉnh, tình hình mua bán hàng hóa thành phố Kon Tum diễn ngày sôi phổ biến, với việc tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản thành phố Kon Tum nói riêng Tịa án nhân dân thành phố Kon Tum khái quát sau: Về chủ thể tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản: Chủ thể tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản thường cá nhân với hộ gia đình với cá nhân, có trường hợp doanh nghiệp tư nhân, hộ kinh doanh tranh chấp với cá nhân việc thực hợp đồng mua bán tài sản Thực tiễn Thành phố Kon Tum năm qua cho thấy số lượng tranh chấp vi phạm chủ thể không nhiều có số tranh chấp liên quan đến hạn chế lực chủ thể cá nhân Ví dụ tranh chấp hợp đồng mua bán xe máy anh D anh H Theo đó, buổi uống rượu với hai say xỉn anh D có đồng ý để lại xe máy hiệu Honda cho anh H với giá triệu đồng, anh H đưa tiền cho anh D sau buổi uống rượu xe nhà Sau đó, người nhà anh D biết chuyện bán xe với giá triệu đồng khơng đồng ý, hai bên dẫn đến tranh chấp 30 Trong trường hợp này, anh D anh H người có đầy đủ lực hành vi dân lực pháp luật, nhiên, thời điểm giao kết hợp đồng mua bán tài sản hai anh tình trạng khơng tỉnh táo khơng làm chủ hành vi Về hình thức hợp đồng mua bán tài sản Về hình thức hợp đồng mua bán tài sản qua thực tiễn tranh chấp TAND thành phố Kon Tum cho thấy đa số hợp đồng mua bán tài sản ký kết hình thức văn bản, có số trường hợp giao kết lời nói Các hợp đồng đảm bảo quy định việc công chứng, chứng thực tài sản quyền sử dụng đất tài sản động sản phải đăng ký quyền sở hữu Ví dụ trường hợp nêu hợp đồng giao kết hai bên lời nói Tuy nhiên, thực tiễn tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản TAND thành phố Kon Tum chưa có vụ việc tranh chấp mà nguyên nhân phát sinh tranh chấp xuất phát từ hình thức hợp đồng mua bán tài sản Tuy nhiên, thực tiên có trường hợp bên khơng xác lập hợp đồng hình thức văn bản, lời nói hay hành vi cụ thể mà kết hợp sử dụng đồng thời nhiều hình thức khác để giao kết hợp đồng Hiện tượng tìm thấy phổ biến thực tiễn xét xử Như vậy, việc bên sử dụng hình thức nào, sử dụng đồng thời nhiều hình thức khác để giao kết hợp đồng thực tế phổ biến Về đối tượng hợp đồng mua bán tài sản Đối tượng tài sản tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản TAND thành phố Kon Tum thường mặt hàng nông sản, vật liệu xây dựng, quyền sử dụng đất, động sản … Ví dụ: Vụ việc tranh chấp toán tiền vật liệu xây dựng bà Nguyễn Thị N bán vật liệu xây dựng cho anh Nguyễn Văn H., thời gian đầu anh H trả tiền đầy đủ giai đoạn sau toán chậm trể Tính đến ngày 27/01/2017 hai bên đối chiếu cơng nợ xác nhận, anh H nợ bà N số tiền 945.000.000 đồng, cam kết chậm đến ngày 20/02/2017 trả đủ, trường hợp không trả nợ gốc cịn phải trả lãi suất 1%/tháng Q trình giải vụ án anh H cho chị Th (vợ anh H.) trả hai lần 500.000.000 đồng (ngày 16/4/2017 chuyển khoản 300.000.000 đồng ngày 12/02/2018 chuyển khoản 200.000.000 đồng) Tuy nhiên, bà N thừa nhận trả 200.000.000 đồng cho khoảng nợ bà Còn số tiền 300.000.000 đồng chuyển vào tài khoản Nguyễn Công T1 (con bà N.) để trả nợ tiền cước xe vận chuyển vôi cho Nguyễn Công T2 (em T1.), khơng liên quan đến khoản nợ bà N Vì đến ngày 11-7-2017 anh Nguyễn Văn H tiếp tục viết lại giấy nhận nợ, xác nhận nợ bà N với số tiền 945.000.000 đồng cam kết đến ngày 30/12/2017 đến ngày 12/02/2018 chuyển khoản 200.000.000 đồng Số tiền 300.000.000 đồng nói khơng liên quan đến việc trả nợ cho bà Vì vậy, bà N yêu cầu anh Nguyễn Văn H trả số tiền gốc 745.000.000 đồng tiền lãi theo thỏa thuận 1%/tháng tính từ ngày 21/2/2017 chậm trả nợ 20/8/2018 Hay vụ việc tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản mà đối tượng cà phê nêu bên Bên cạnh có số loại tài sản khác phân bón, thức ăn chăn ni, giống … 31 Về giá hợp đồng mua bán tài sản Giá hợp đồng mua bán tài sản chủ yếu vào giá thị trường loại tài sản tương tự bên thỏa thuận Ví dụ: Niên vụ cà phê năm 2019, chị Đinh Thị M (tên gọi hác: Mận) đặt vấn đề mua cà phê tươi gia đình nhà ơng Th (ông Th., bà B., chị Ch1., anh L.) thỏa thuận giá theo thời điểm, giao nhận đầu lô, xe chở người mua chịu trách nhiệm, cộng tiền bao bì đựng cà phê Ngày 29, 30/11/2019 chị M dẫn anh Nguyễn Thủy Ch Đến đầu lô cà phê gia đình nhà ơng Anh Ch chị M gia đình ơng Th trực tiếp cân, giao cà phê, anh Ch người trực tiếp ghi sổ có chứng kiến chị M Do ông Biện Văn Đức người tổ dân phố trực tiếp chở cà phê cho anh Ch đổ đường Hà Huy Tập, số lượng cụ thể sau: Ngày 29/11/2019 2.970 g (đã trừ bì); ngày 30/11/2019 2.752 g, hai ngày chị M sổ Tiếp theo từ ngày 01/12/2019 đến ngày 03/12/2019 xã Đă Ngọc, anh Ch trực tiếp đến nhận cân cà phê tươi theo xe anh Đức chở cho anh Ch đường Hà Huy Tập, thị trấn Đ.H, huyện Đ.H, tỉnh Kon Tum, số lượng (đã trừ bì) cụ thể sau: Ngày 01/12/2019 2.412 g; ngày 02/12/2019 2.607 g ngày 03/12/2019 811 kg, ba ngày anh Ch nhận Tổng cộng 05 ngày 11.552 g cà phê tươi nhân với giá thời điểm 6.800 đồng/ g cà phê tươi, thành tiền 78.553.600 đồng (bảy mươi tám triệu, năm trăm năm mươi ba ngàn, sáu trăm đồng) Do tuổi cao mắt nên ơng Th có giao cho dâu Nguyễn Thị Ch1 ghi chép, cân giao nhận sổ sách Tuy nhiên đến thời điểm trả tiền anh Ch khơng thực nghĩa vụ tốn dẫn đến tranh chấp Về hiệu lực hợp đồng mua bán tài sản: Thông thường hợp đồng mua bán tài sản giao kết hai phương thức phương thức giao kết trực tiếp phương thức giao kết gián tiếp Phương thức giao kết trực tiếp việc bên đại diện hợp pháp bên gặp gỡ trực tiếp (hoặc gọi điện thoại trực tiếp) để bàn bạc đến thống nội dung hợp đồng Phương thức giao kết gián tiếp việc bên tham gia giao dịch không cần phải trực tiếp gặp để đàm phán nội dung hợp đồng mà cần trao đổi thông tin thông qua phương tiện thơng tin, liên lạc thư tín, điện tín, mạng Internet Mặt khác, thời điểm giao kết hợp đồng phụ thuộc vào hình thức trả lời chấp nhận Như vậy, bên đề nghị sử dụng hình thức đề nghị gì, thời điểm giao kết hợp đồng phụ thuộc phương thức giao kết hình thức việc trả lời chấp nhận Thực tế lúc bên sử dụng hình thức để giao kết hợp đồng với nhau, mà sử dụng đồng thời nhiều hình thức khác để giao kết hợp đồng đặc biệt thời kỳ kinh tế phát triển, tảng công nghệ số thương mại điện tử ngày phát triển mạnh mẽ Mặt khác, pháp luật khơng cấm khơng có quy định bắt buộc bên phải giao kết hợp đồng hình thức Các bên thực việc giao kết hợp đồng, đề nghị trả lời chấp nhận đề nghị một, nhiều hình thức khác Ví dụ: Bên đề nghị gửi chào hàng văn bản, cịn bên đề nghị trả lời lời nói trực tiếp, cách gọi điện 32 thoại, văn bản, hành vi cụ thể Trong trường hợp này, xác định thời điểm giao kết hợp đồng dựa vào hình thức hợp đồng quy định Điều 400 BLDS năm 2015, mà phải xác định thời điểm giao kết hợp đồng dựa hình thức trả lời giao kết phương thức giao kết Điều 400 BLDS 2015 có quy định tiến so với BLDS 2005 nhiên chưa có liên kết hình thức khác mà xác định trường hợp hợp đồng giao kết lời nói sau xác lập băn việc xác định thời điểm mà chưa có quy định hình thức ngược lại giao kết văn sau xác lập lời nói Do vậy, số trường hợp cịn có lúng túng định Về trình tự thủ tục giải tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản TAND thành phố Kon Tum Về việc áp dụng thủ tục tố tụng giải tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản TAND thành phố Kon Tum tuân thủ quy định pháp luật đảm bảo tuân thủ thời gian giai đoạn tiến hành tố tụng Tòa án Việc giải tranh chấp hợp đồng mua tài sản TAND thành phố Kon Tum thực theo thủ tục sơ thẩm với bước cụ thể như: Bước 1: Nộp đơn thụ lý vụ án Người làm đơn khởi kiện phải nộp đơn theo mẫu hồ sơ tài liệu liên quan TAND, người nộp đơn khởi kiện nộp trực tiếp TAND thành phố Kon Tum Tòa án phải nhận đơn khởi kiện đương nộp trực tiếp Tòa án tiến hành ghi vào sổ nhận đơn cấp Giấy xác nhận nhận đơn cho người khởi kiện TAND xem xét đơn khởi kiện vòng 03 ngày làm việc, nội dung xem xét đơn khởi kiện có thc thẩm quyền giải hay khơng, hồ sơ tài liệu có cần sửa đổi, bổ sung hay không … tiến hành thụ lý vụ án Bước 2: Hòa giải chuẩn bị xét xử Trong thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án, TAND tiến hành hóa giải để bên tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản thỏa thuận với việc giải vụ án Việc hịa giải tiến hành theo ngun tắc tơn trọng tự nguyện thỏa thuận đương sự, đồng thời nội dung thỏa thuận không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội Ra định hịa giải thành khơng có đương thay đổi ý kiến thỏa thuận; Trong trường hợp hòa giải khơng thành, Thẩm phán chủ tọa phiên hịa giải lập biên hịa giải khơng thành thực thủ tục để đưa vụ án xét xử Trong vòng 01 tháng để chuẩn bị xét đơn yêu cầu, Tòa án yêu cầu bổ sung tài liệu, chứng cứ, định đình xét đơn, trưng cầu giám định, định giá tài sản, mở phiên tịa giải việc dân sự… Nếu chưa có kết giám định, định giá tài sản kéo dài thời gian chuẩn bị xét đơn yêu cầu không vượt 01 tháng Trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày có định đưa vụ án xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa, trường hợp có lý đáng thời hạn 02 tháng 33 Bước 3: Đưa vụ án xét xử Việc đưa vụ án xét xử TAND thành phố Kon Tum đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật thời hạn đưa vụ án xét xử, thành phần tham gia phiên tịa trình tự bước diễn phiên tòa 3.1.2 Đánh giá thực tiễn thực pháp luật hợp đồng mua bán tài sản Toà án nhân dân thành phố Kon Tum, tỉnh Kon Tum a Thành tựu đạt trình thực pháp luật hợp đồng mua bán tài sản Toà án nhân dân thành phố Kon Tum, tỉnh Kon Tum Thực tiễn xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản TAND thành phố Kon Tum cho thấy công tác xét xử ngành Tịa án nói chung TAND thành phố Kon Tum nói riêng đạt nhiều kết đáng mừng đặc biệt việc giải tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản Trong phạm vi không gian nghiên cứu, TAND thành phố Kon Tum khơng có vụ án xảy kháng cáo, kháng nghị giải theo thủ tục phúc thẩm, tái thẩm, bên đương thống với cách giải Tòa án theo thủ tục sơ thẩm Thời gian giải vụ án dân tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản diễn thời gian quy định BLTTDS, với có nhiều vụ việc giải hịa giải thành khơng phải xét xử Tòa án gây thời gian chi phí cho việc giải quyết, khơng có vụ án tranh chấp hợp đồng để xảy mâu thuẫn căng thẳng phức tạp khó giải Biểu vụ tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản khởi kiện Tòa án nhân dân ngày đi, số lượng vụ việc phức tạp Qua thực tiễn cho thấy, có số nguyên nhân dẫn đến việc tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản như: Thứ nhất, bên bán không thực cam kết tài sản giao cho bên mua Vi phạm thể đa dạng nhiều hình thức khác Có thể kể đến vài nguyên nhân do: Bên bán giao chậm so với thỏa thuận; Bên bán giao tài sản không chủng loại số lượng chất lượng cam kết; Bên bán không đảm bảo thời gian, địa điểm phương thức cam kết với bên mua Bên bán giao cho bên thứ ba thực cơng việc vận chuyển Có ảnh hưởng xảy chất lượng tài sản đến tay bên mua, bên bán không thực nghĩa vụ bên mua hoàn tất đặt cọc… Thứ hai, tranh chấp phổ biến tranh chấp việc bên mua vi phạm nghĩa vụ tốn Đó việc bên mua nhận tài sản đến hạn toán theo hợp đồng thỏa thuận lại khơng thực nghĩa vụ Đây coi nghĩa vụ quan trọng bên mua Nghĩa vụ ảnh hưởng lớn đến quyền lợi bên bán Ở quyền lợi bên bán bị xâm phạm nghiêm trọng Thứ ba, chủ quan bên việc thiết lập hợp đồng Do tin tưởng tính chất đó, số hợp đồng thỏa thuận miệng Nên bị ảnh hưởng khó chứng minh quyền nghĩa vụ bên Từ đó, phát sinh tranh chấp b Một số khó khăn bất cập nguyên nhân dẫn đến trình thực pháp luật hợp đồng mua bán tài sản Toà án nhân dân thành phố Kon Tum, tỉnh Kon Tum 34 Bên cạnh kết quả, thành tựu đạt trình giải tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản TAND thành phố Kon Tum có khó khăn, hạn chế bất cập định ví dụ: + Vẫn cịn tồn số vụ án tranh chấp hợp đồng mà việc giải tranh chấp kéo dài, chưa đảm bảo thời gian ngắn gọn theo quy định pháp luật + Việc giải vụ án tranh chấp hợp đồng tài sản hình thành tương lai cịn có thiếu thống việc áp dụng pháp luật cách thức giải + Đội ngũ cán bộ, cơng chức Tịa án cịn thiếu số lượng chưa đáp ứng yêu cầu việc giải tranh chấp với việc đào tạo bồi dưỡng kỹ giải tranh chấp hợp đồng thực cử học đào tạo lớp thẩm phán, lớp tạo nguồn nhiều vụ việc dẫn đến việc giải tranh chấp chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn đặc biệt vụ án phức tạp, yêu cầu vận dụng kỹ hòa giải, kỹ thuyết phục lớn để tránh xảy mâu thuẫn lớn đương + Hệ thống sở vật chất Tòa án nhân dân thành phố Kon Tum cịn có hạn chế định đặc biệt sở vật chất kho tang vật, vật chứng hay sở vật chất phục vụ cho nhu cầu thiết yếu đội ngũ cán cơng chức làm việc Tịa dẫn đến thiếu thốn định, đội ngũ cán cơng chức có phân tâm q trình giải vụ án Những khó khăn bất cập nêu việc xác định tranh chấp giải tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản xuất phát từ nguyên nhân là: Thứ nhất, việc xác định luật điều chỉnh tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản theo pháp luật dân việc điều chỉnh tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa theo pháp luật thương mại Thực tế cho thấy, cịn có mập mờ mâu thuẫn quy định hợp đồng mua bán tài sản theo luật dân hợp đồng mua bán hàng hóa theo luật thương mại mà Tịa án nhân dân thành phố Kon Tum tòa án khác cịn có lúng túng định Thứ hai, hạn chế pháp luật nhìn nhận hợp đồng mua bán tài sản hình thành tương lai, thực tiễn, việc mua bán tài sản hình thành tương lai cịn gặp rào cản pháp lý định liên quan đến hợp đồng mẫu Theo đó, nhiều vụ tranh chấp hợp đồng diễn phức tạp, nguyên nhân chủ yếu bên bán với đội ngũ chuyên gia nhiều kinh nghiệm, am hiểu pháp luật nắm thông tin đối tượng mua bán nên tiến hành giao kết khéo lồng ghép vào quy định điều kiện có lợi cho tiến độ tốn phạt hợp đồng, chi phí liên quan… Nếu khách hàng khơng tìm hiểu, khơng tư vấn kỹ người có chun mơn dễ chịu thiệt tranh chấp xảy Nói cách đơn giản hơn, chủ thể khách hàng tham gia vào hợp đồng mua bán tài sản hình thành tương lai dễ gặp phải xâm hại đến quyền lợi ích hợp pháp xuất phát từ lực, trình độ am hiểu chế pháp lý, trình độ chun mơn, nghiệp vụ bên bán hợp đồng Đây xem hạn chế pháp luật việc thống chế quản lý hợp đồng mua bán tài sản hình thành 35 tương lai hạn chế việc bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên hợp đồng Thứ ba, việc xác định hợp đồng vô hiệu hậu pháp lý hợp đồng vơ hiệu cịn nhiều bất cập ví việc xác định lỗi bồi thường, người thứ ba tình Thứ tư, Chưa có đầu tư quan tâm trọng đến công tác đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ, cơng chức Tịa án nói chung chưa có đầu tư trang thiết bị sở vật chất TAND thành phố Kon Tum cách thỏa đáng Nguyên nhân khó khăn nêu phần xuất phát từ hạn chế quy định pháp luật, đồng thời có phần xuất phát từ phía chủ thể giao kết hợp đồng mua bán tài sản như: phận thiếu ý thức tôn trọng pháp luật chí có số người coi thường pháp luật Một nguyên nhân trình độ hiểu biết pháp luật người dân nước ta thấp nên giao kết hợp đồng mua bán tài sản, chủ thể khơng thực hình thức dẫn đến tranh chấp làm ảnh hưởng đến quyền lợi họ Về phía quan chức năng, q trình áp dụng pháp luật không thống với nhau, nơi áp dụng kiểu làm cho người dân niềm tin vào pháp luật Nhiều trường hợp xử đi, xử lại nhiều lần, lần định khác cách áp dụng pháp luật không thống có sai lầm thiếu sót, chí vi phạm quy định pháp luật trình giải làm cho tranh chấp kéo dài Trong quy định pháp luật lại khơng hướng dẫn cụ thể cho người dân nên có nhiều trường hợp cán cịn hạch sách gây khó khăn, sách nhiễu nhân dân, làm cho người dân có tâm lý “lo sợ” đến quan nhà nước Từ lý làm cho người dân có tâm lý ngại làm thủ tục quan nhà nước dẫn đến vi phạm pháp luật hợp đồng 3.2 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN 3.2.1 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán tài sản Thứ nhất, hợp đồng mua bán tài sản tài sản hình thành tương lai, cần hoàn thiện pháp luật theo hướng cần hoàn thiện quy định hợp đồng mẫu Hợp đồng mẫu tạo nhằm đáp ứng tính nhanh chóng, hiệu cho chủ thể có nhu cầu xác lập hợp đồng mua bán tài sản hình thành tương lai Tuy nhiên, thực tiễn phát sinh cho thấy, trường hợp xảy chưa nhận điều chỉnh pháp lý thống nhất, rõ ràng tạo “nhập nhằng” chế điều chỉnh Việc hoàn thiện pháp luật cần giải triệt để vấn đề “thế không trái quy định pháp luật” Sự điều chỉnh cụ thể quy định pháp luật giúp chủ thể dễ dàng việc định hướng hành vi, cách xử vấn đề cho phù hợp với định hướng pháp lý, tránh việc bị áp dụng chế tài pháp lý không tuân thủ pháp luật.[14] Thứ hai, Khi giải hậu pháp lý hợp đồng vô hiệu vấn đề quan trọng phải xác định mức độ lỗi bên việc dẫn đến vô hiệu hợp đồng để có xác định bồi thường tương ứng với mức độ lỗi Tuy nhiên, chưa có văn pháp luật cụ thể quy định vấn đề 36 mà việc đánh giá chứng bên cung cấp đa phần dựa vào Thẩm phán giải vụ việc, mặt khác, hướng dẫn chi tiết trước lại áp dụng hợp đồng mua bán nhà vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu mà hợp đồng khác không dẫn chiếu Pháp luật cần quy định cụ thể xác định lỗi gây thiệt hại phải bồi thường để tạo thống khoa học pháp lý thực tiễn áp dụng Có nhiều quan điểm khác cụ thể hóa quy định này, song quan điểm xác định lỗi phải dựa mức độ quan tâm chủ thể đến việc thực nghĩa vụ mình, lỗi bên giải hậu để xác định trách nhiệm dân việc bồi thường thiệt hại bên không phù hợp với thực tiễn, hợp tình hợp lý Ngồi ra, quy định khơng thể hồn trả vật trị giá thành tiền để hoàn trả nhà làm luật cần quy định cách cụ thể, rõ ràng việc xác định giá tiền ngang với vật để tốn bảo đảm quyền lợi ích bên Do đó, kiến nghị cần sớm ban hành văn hướng dẫn việc xác định yếu tố lỗi, khoản cần phải bồi thường hợp đồng vô hiệu sử dụng chung cho tất loại hợp đồng Thứ ba, cần sớm có quy định bổ sung khái niệm người thứ ba tình có văn hướng dẫn thuật ngữ “ngay tình” điều kiện, dấu hiệu để nhận diện xác người thứ ba tình giao dịch dân sự, tránh trường hợp chủ thể lợi dụng quy định pháp luật để bảo vệ người thứ ba tình nhằm tạo giao dịch giả để trục lợi Thứ tư, cần có hướng hồn thiện quy định hình thức hợp đồng đặc biệt quy định hợp đồng mẫu Cụ thể [13]: - Cần thống định nghĩa hợp đồng theo mẫu văn pháp luật Theo đó, nên áp dụng thống hợp đồng theo mẫu theo quy định Điều 405 Bộ luật Dân năm 2015, định nghĩa đầy đủ, phù hợp pháp luật Việt Nam hành Cần sửa đổi định nghĩa hợp đồng theo mẫu Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 thống với Bộ luật Dân năm 2015 - Sửa đổi nội dung danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu bắt buộc phải đăng ký hợp đồng theo mẫu Theo tác giả, nên sửa tên danh mục thành “Danh mục hàng hóa, dịch vụ bắt buộc phải đăng ký hợp đồng theo mẫu”, bỏ cụm từ “thiết yếu” sử dụng Bên cạnh đó, cần xem xét sửa đổi danh mục hàng hóa, dịch vụ theo hướng hợp lý hơn, thêm hàng hóa, dịch vụ phổ biến khác dịch vụ vận tải hành khách đường vào danh mục - Cần sửa đổi quy định công khai đăng ký hợp đồng theo mẫu Cụ thể, cần quy định tất hợp đồng theo mẫu phải đăng ký với quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng chung trình tự, thủ tục đăng ký dù hàng hóa, dịch vụ thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu hay khơng có việc đăng ký với quan nhà nước có thẩm quyền bảo đảm tính cơng khai hợp đồng theo mẫu Ngoài ra, phải áp 37 dụng đồng biện pháp công khai khác doanh nghiệp có sử dụng website phải đăng tải website doanh nghiệp - Sửa đổi quy định giải thích hợp đồng theo mẫu, cụ thể khoản Điều 404 Bộ luật Dân năm 2015 giải thích hợp đồng Theo đó, sửa quy định “trường hợp bên soạn thảo đưa vào hợp đồng nội dung bất lợi cho bên giải thích hợp đồng phải theo hướng có lợi cho bên kia” thành “trường hợp bên đưa hợp đồng theo mẫu có điều khoản vi phạm nghiêm trọng quyền lợi ích đáng bên chấp nhận hợp đồng phải giải thích hợp đồng theo hướng có lợi cho bên chấp nhận hợp đồng” Sửa đổi tránh trường hợp bên soạn thảo hai bên trực tiếp giao kết hợp đồng tránh việc nhìn nhận “nội dung bất lợi” cách phiến diện mà phải đặt chúng mối tương quan với toàn nội dung khác hợp đồng để xem điều khoản có vi phạm nghiêm trọng quyền lợi ích đáng bên chấp nhận giao kết hay chưa - Sửa đổi quy định điều khoản vô hiệu hợp đồng theo mẫu Cụ thể sửa quy định điều khoản vơ hiệu thành: “Trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản miễn trách nhiệm bên đưa hợp đồng theo mẫu, tăng trách nhiệm bên chấp nhận hợp đồng cách không hợp lý, làm ảnh hưởng hoặc quyền lợi ích đáng bên chấp nhận hợp đồng điều khoản khơng có hiệu lực” Cách quy định vừa xem xét mức độ, phạm vi giới hạn điều khoản miễn trách nhiệm, cho phép sử dụng điều khoản cách hợp lý vừa bỏ quy định “trừ trường hợp có thoả thuận khác” chưa phù hợp 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản TAND thành phố Kon Tum Thứ nhất, cần phải nâng cao khả thực thi hợp đồng việc nâng cao ý thức chấp hành pháp luật nghiêm túc thực hợp đồng Dù quy định pháp luật có đầy đủ đến mấy, hợp đồng có thiết lập cách chặt chẽ bên tham gia hợp đồng không xem hợp đồng ký kết “luật” để ràng buộc nghĩa vụ thực ý nghĩa hợp đồng hồn tồn khơng có giá trị Ở khía cạnh khác, có vi phạm nghĩa vụ xảy ra, biện pháp xử lý không áp dụng không khả thi lại làm cho động phá vỡ hợp đồng củng cố, tái diễn thường xuyên Hầu hết hợp đồng mua bán tài sản ký kết khả thực lại phụ thuộc hoàn toàn vào ý thức thói quan giao dịch người dân Sự hiểu biết thực thi theo quy định pháp luật người dân nước ta nói chung cịn thấp, xem việc khơng thực theo thỏa thuận hợp đồng bình thường mà khơng cảm thấy vi phạm mặt nhận thức pháp luật.[10] Để giảm hành vi hội nhằm phá vỡ hợp đồng bên bên cạnh việc phải tăng cường đảm bảo thực thi hợp đồng thể chế pháp lý như: quan thực thi pháp luật tăng cường xử lý hành vi vi phạm hợp đồng, nâng cao ý thức thực hợp đồng chủ thể tham gia Đồng thời phải tăng cường tuyên truyền pháp luật 38 trách nhiệm pháp lý bên thực hợp đồng cần triển khai cách có hiệu Hoạt động tuyên truyền bên cạnh việc cung cấp kiến thức pháp luật cần phải làm cho người dân hiểu quyền lợi giải pháp kỹ cần thiết để bảo vệ quyền gặp phải vấn đề vi phạm hợp đồng cách củng cố chứng pháp lý để bảo vệ quyền lợi tham gia tố tụng Cụ thể: Thứ hai, cần tuyên truyền giáo dục pháp luật Các quan chức cần tuyên truyền phổ biến pháp luật đến người dân vùng miền nước cách hiệu thực chất, tránh tượng tuyên truyền hô hào hình thức Có thể đưa vụ việc điển hình loại tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản, lĩnh vực mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất lên báo chí, lên phương tiện thông tin đại chúng để người dân biết rút kinh nghiệm cho Kết hợp với việc tuyên truyền phổ biến pháp luật, phải giáo dục ý thức pháp luật cho người dân Đây điều quan trọng mà làm tốt hạn chế mức thấp tranh chấp xẩy Thứ ba, Cần nâng cao chất lương đội ngũ cán công chức Phải nâng cao chất lượng đội ngũ cán làm công tác xét xử đáp ứng với yêu cầu thực tiễn, có quy chế tuyển chọn bổ nhiệm thẩm phán phù hợp Cần phải có đãi ngộ xứng đáng với người làm công tác xét xử để họ yên tâm cống hiến cho xã hội Thường xuyên phải cập nhật văn pháp luật thông tin lĩnh vực mua bán tài sản cho cán bộ, thẩm phán trực tiếp làm công tác giải vụ án mua bán tài sản, bên cạnh kiến thức kỹ nghề nghiệp phải có kinh nghiệm thực tiễn Thứ tư, Đảm bảo độc lập tòa án xét xử Phải xây dựng thực mô hình tịa án theo cấp xét xử tránh can thiệp khơng cấp ủy Đảng, quyền địa phương vào hoạt động tồ án nói chung giải tranh chấp việc mua bán tài sản nói riêng Bên cạnh cịn có giải pháp khác như: Hoàn thiện hệ thống sàn giao dịch bất động sản, hoàn thiện tổ chức hành nghề công chứng, cải cách thủ tục đăng ký tài sản (tài sản có đăng ký quyền sỡ hữu) 39 KẾT LUẬN CHƯƠNG Thực tiễn nghiên cứu việc tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản TAND thành phố Kon Tum cho thấy, nhiều tranh chấp xảy nhiên có xu hướng giảm so với năm trước Khái quát tình hình tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản TAND thành phố Kon Tum cho thấy chủ thể diễn tranh chấp có đẩy đủ thành phần xã hội, đối tượng tài sản thường quyền sử dụng đất, tài sản mặt hàng nông sản cà phê, hoa màu, phân bón … Thực tiễn cho thấy, nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản thường xuất phát từ điều khoản toán vi phạm điều khoản thực hợp đồng, bên cạnh có nguyên nhân xuất phát từ quy định pháp luật ý thức người dân tuân thủ quy định pháp luật Bên cạnh kết đạt cịn nhiều khó khăn bất cập có liên quan đến tranh chấp giải tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản mà cần có hướng hồn thiện cụ thể quy định pháp luật mà giải pháp nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng thực tiễn 40 KẾT LUẬN Hợp đồng mua bán tài sản có vai trị quan trọng đặc biệt khơng cá nhân, tổ chức mà cịn có vai trò đặc biệt quan trọng cộng đồng xã hội Nó cơng cụ để người thực giao dịch tài sản nhằm phục vụ cho sống mình, thúc đẩy phát triển xã hội Quan hệ mua bán có mặt hầu hết hoạt động cá nhân, quan, tổ chức nhằm phục vụ cho nhu cầu ngày cao từ nhu cầu nhỏ đến nhu cầu lớn người, từ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày nhu cầu học tập, làm việc, vui chơi Trong kinh tế thị trường có điều tiết Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa, hợp đồng mua bán tài sản góp phần thúc đẩy sản suất kinh doanh phát triển tạo điều kiện cho thành phần kinh tế phát triển, bước đưa kinh tế khỏi tình trạng phát triển Sự quan trọng hợp đồng mua bán tài sản thực tế đời sống xã hội mà thể quy định pháp luật dân nước ta Hợp đồng mua bán tài sản pháp luật quy định tương đối cụ thể chặt chẽ, thực tiễn nghiên cứu qua tranh chấp diễn Tòa án nhân dân thành phố Kon Tum cho thấy cịn có khó khăn bất cập định giải tranh chấp có liên quan đến mua bán tài liệu Nhưng khó khăn bất cập xuất phát từ nguyên nhân khách quan lẫn nguyên nhân chủ quan, khách quan đến từ quy định pháp luật chủ quan đến từ chủ thể quan hệ hợp đồng chủ thể tham gia giải tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản Thông qua việc tìm hiểu nguyên nhân hạn chế bất cập mà tác giả đề xuất số kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện quy định pháp luật giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác giải tranh chấp hợp đồng nói chung hợp đồng mua bán tài sản nói riêng 41 TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn pháp luật [1] Bộ luật dân 2015 [2] Bộ luật tố tụng dân 2015 [3] Bộ Luật Tố tụng hình 2015 [4] Luật Tố tụng hành 2015 [5] Luật Tổ chức Tòa án nhân dân 2014 [6] Luật Trọng tài Thương mại 2010 Tài liệu tham khảo [7] Nguyễn Ngọc Điện (2018), Giáo trình luật dân sự, tập 2, Nxb Đại học quốc gia thành phố Hồ Chí Minh, tr 36 [8] Nguyễn Thanh Đình (2020), Hợp đồng mua bán hàng hóa nơng sản từ thực tiễn Đồng sông Cửu Long nay, Luận án tiến sĩ, Học viện Khoa học Xã hội [9] Nguyễn Ngọc Khánh (2007), Chế định hợp đồng Bộ luật Dân Việt Nam, Nxb Tư pháp, Hà Nội [10] Nguyễn Ngọc Khánh (2006), “Hợp đồng: Thuật ngữ khái niêm”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số (8) [11] Vũ Hồng Nam (2022), Hoàn thiện pháp luật hợp đồng mẫu, Tạp chí Tịa án nhân dân, https://tapchitoaan.vn/hoan-thien-phap-luat-ve-hop-dong-theo-mau6498.html truy cập ngày 10/4/2023 [12] Lê Thị Thùy Nhi (2022), Một số hạn chế quy định pháp luật hợp đồng mua bán tài sản hình thành tương lai, Tạp chí Tịa án, https://tapchitoaan.vn/tapchi/public/index.php/mot-so-han-che-cua-quy-dinh-phap-luatve-hop-dong-mua-ban-tai-san-hinh-thanh-trong-tuong-lai6953.html truy cập ngày 15/4/2023 [13] Trần Thế Hệ (2012), Hợp đồng mua bán tài sản theo pháp luật dân Việt Nam (Qua thực tiễn tỉnh Thừa Thiên Huế), Luận văn thạc sĩ, Khoa Luật – Đại học quốc gia Hà Nội [14] Trần Hải Hưng (2006), Đổi pháp luật hợp đồng Bộ luật Dân 2005, Nxb Tư pháp, Hà Nội [15] Viện sử học Việt nam (1991), Bộ Quốc triều hình luật, Nxb Khoa học pháp lý, Hà Nội Tài liệu web [16] http://kontum.toaan.gov.vn [17] http://congbobanan.toaan.gov.vn [18] http://kontumcity.kontum.gov.vn 42 GIẤY XÁC NHẬN HOÀN THÀNH BÁO CÁO TỐT NGHIỆP Họ tên: Trần Phương Bảo Trân Lớp: K19LK Mã sinh viên: 1917380107024 Xác nhận sinh viên Trần Phương Bảo Trân chỉnh sửa báo cáo tốt nghiệp theo ý kiến Giảng viên Hội đồng đánh giá Tên báo cáo tốt nghiệp: Pháp luật hợp đồng mua bán tài sản qua thực tiễn thực Tòa án Nhân dân thành phố Kon Tum số kiến nghị hoàn thiện Kon Tum, ngày tháng Trưởng khoa năm 2023 Người hướng dẫn