Đang tải... (xem toàn văn)
So sánh 1 – 3 quy định pháp luật của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2020) với Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và phân tích, bình luậnLuật Kinh doanh bất động sản 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2020) đã đã quy định mở rộng và rõ ràng cụ thể hơn so với trước về quyền kinh doanh bất động sản đối với bất động sản hình thành trong tương lai. Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng không chỉ có sẵn mà còn hình thành trong tương lai.
Đề kiểm tra: Anh chị hãy: So sánh – quy định pháp luật Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (đã sửa đổi, bổ sung năm 2020) với Luật Kinh doanh bất động sản 2006 phân tích, bình luận So sánh quy định đưa Bất động sản hình thành tương lai đưa vào kinh doanh Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (đã sửa đổi, bổ sung năm 2020) đã quy định mở rộng rõ ràng cụ thể so với trước quyền kinh doanh bất động sản bất động sản hình thành tương lai Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, cơng trình xây dựng khơng có sẵn mà cịn hình thành tương lai Luật Kinh doanh bất Luật Kinh doanh bất động sản 2014 động sản 2006 (đã sửa đổi, bổ sung năm 2020) Điều Các loại bất động Điều Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh sản đưa vào kinh Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy doanh định Luật (sau gọi bất động sản) bao Các loại bất động sản gồm: đưa vào kinh doanh bao gồm: Nhà, công trình xây dựng có sẵn tổ chức, cá a) Các loại nhà, cơng trình nhân; xây dựng theo quy định Nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai pháp luật xây dựng; tổ chức, cá nhân; b) Quyền sử dụng đất Nhà, cơng trình xây dựng tài sản công tham gia thị trường bất động quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh sản theo quy định pháp doanh; luật đất đai; Các loại đất phép chuyển nhượng, cho thuê, c) Các loại bất động sản khác cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định pháp theo quy định pháp luật luật đất đai phép kinh doanh quyền sử dụng đất Luật khơng quy định kinh doanh quyền sử dụng đất hình thành tương lai Có nhiều loại nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai đưa vào kinh doanh, chẳng hạn nhà đất bất động sản chiếm đại đa số giao dịch thị trường Nhà đất có nhiều loại, nhìn chung chia thành hai loại chủ yếu nhà đất thương mại nhà xã hội: nhà đất thương mại nhà tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu chế thị trường Nhà xã hội nhà Nhà nước doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho đối tượng có thu nhập thấp thị mua, thuê mua (chủ yếu nhằm thực sách xã hội); loại nhà này, chủ đầu tư bán theo định quan nhà nước có thẩm quyền Tương tự vậy, cơng trình xây dựng hình thành tương lai có nhiều loại: cơng trình xây dựng khu cơng nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế cơng trình kinh doanh thương mại, dịch vụ, du lịch; nhà đất xây dựng sở sản xuất phi nơng nghiệp nằm ngồi khu cơng nghiệp, cụm cơng nghiệp, khu chế xuất, doanh nghiệp; đất nghĩa trang, nghĩa địa… Các chủ đầu tư thực đầu tư xây cải tạo sửa chữa nhà, cơng trình xây dựng đất thực giao dịch Kinh doanh bất động sản hình thành tương lai theo quy định pháp luật để thu lợi nhuận Muốn bán, cho thuê mua nhà nhà hình thành tương lai bắt buộc chủ dự án phải có bảo lãnh Bảo lãnh mua bán nhà hình thành tương lai nhằm bảo vệ quyền, lợi ích bên mua nhà Vấn đề trả tiền đến hạn lại không nhận nhà bên bán khơng hồn thành xong việc xây dựng hoàn thành việc xây nhà không đáp ứng yêu cầu nên chưa nghiệm thu tình người mua nhà thường mắc phải Chính vậy, pháp luật quy định đièu kiện để mua bán, cho thuê nhà hình thành tương lai Khác với trước đây, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (đã sửa đổi, bổ sung năm 2020) Điều 56 bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai phải ngân hàng thương mại có đủ lực thực bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng chủ đầu tư không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết với khách hàng Trường hợp chủ đầu tư không thực bàn giao nhà theo tiến độ cam kết bên mua, th mua có u cầu bên bảo lãnh có trách nhiệm hồn lại số tiền ứng trước khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hợp đồng bảo lãnh ký kết Trong trường hợp bán dự án bất động sản hình thành tương lai (ví dụ nhà chung cư), bên chủ đầu tư phải đảm bảo đầy đủ yếu tố cân thiết (1) pháp lý dự án có đảm bảo hay khơng; (2) có văn chấp thuận đủ điều kiện bán quan quản lý nhà nước cấp tình; (3) Có ngân hàng đủ điều kiện bảo lãnh việc mua bán nhà hình thành tương lai không Các yếu tố kể quan trọng việc bán nhà hình thành tương lai Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai nhà, cơng trình xây dựng trình xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng Theo quy định Luật Nhà năm, nhà hình thành tương lai nhà trình đầu tư xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng Có thể thấy thời điểm bên mua tham gia mua nhà nhà chưa hình thành cách hữu Những rủi ro xảy bên mua trường hợp bên chủ đầu tư khơng thể giao nhà khơng có nhà để giao theo hạn Việc bảo lãnh ngân hàng mua bán nhà hình thành tương lai quan trọng, trực tiếp bảo vệ cho người mua nhà hình thành tương lai Do vậy, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (đã sửa đổi, bổ sung năm 2020) dã đưa thêm quy định bảo lãnh vô cần thiết quan trọng, nhằm bảo vệ quyền lợi cho khách hàng an toàn đầu tư kinh doanh bất động sản, tránh tình trạng chủ đầu tư khơng đủ vốn đầu tư kinh doanh dự án, đầu tư dự án dàn trải, sử dụng vốn huy động sai mục đích, kéo dài thời gian bàn giao nhà ở, cơng trình xây dựng khơng đầu tư dự án theo thỏa thuận hợp đồng, gây thiệt hại cho khách hàng Quy định điều kiện kinh doanh bất động sản Theo Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, từ ngày 01/07/2015, vốn pháp định phải có 20 tỷ VND thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Trước đó, mức vốn pháp định quy định 06 tỷ VND Luật Kinh doanh bất động sản 2006 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP Chính phủ Quy định bộc lộ nhiều hạn chế: - Mức vốn 06 tỷ VND q thấp, khơng phù hợp với tình hình kinh tế Việt Nam Do vậy, phần lớn doanh nghiệp bất động sản có lực tài yếu nên phải phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng để đầu tư, kinh doanh bất động sản, vừa gây rủi ro lớn cho hệ thống ngân hàng, vừa làm tăng chi phí giá bất động sản Việt Nam (do phải gánh lãi suất tính vào chi phí đầu vào doanh nghiệp); - Mức vốn pháp định thấp nên nhiều chủ đầu tư huy động vốn chủ yếu từ bán bất động sản “trên giấy” để có tiền làm dự án, gây rủi ro cho người mua Đây xem nguyên nhân làm phát sinh nhiều tranh chấp phức tạp, với vụ lừa đảo, vi phạm pháp luật xảy nhiều thị trường bất động sản thời gian qua, gián tiếp làm sụt giảm niềm tin người mua vào thị trường bất động sản, làm chậm trình phục hồi thị trường bất động sản so với tình hình chung giới (thị trường bất động sản Hoa Kỳ Việt Nam bước vào thời kỳ bị suy thoái từ năm 2008, đến năm 2011 thị trường bất động sản Hoa Kỳ phục hồi, thị trường bất động sản Việt Nam đến thời điểm 2015 dừng lại ở… có dấu hiệu phục hồi) Do vậy, Việc nâng mức vốn pháp định lên 20 tỷ VND để kinh doanh bất động sản khoản Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sẽ đem lại hai đảm bảo quan trọng cho thị trường bất động sản: Thứ nhất, Loại bỏ phận nhà đầu tư nhỏ lẻ, yếu lực tài gia nhập thị trường bất động sản, từng bước lành mạnh hoá thị trường bất động sản Việt Nam; Thứ hai, Đảm bảo tính ổn định mức vốn tối thiểu 20 tỷ VND thời gian dài quy định vốn pháp định thức luật hố, thay quy định Nghị định số 153/2007/NĐ-CP Chính phủ trước Qua đó, sẽ giúp nhà đầu tư an tâm hoạt động kinh doanh bất động sản, hạn chế xáo trộn không cần thiết thị trường bất động sản Tuy nhiên, kể từ ngày Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực (ngày 01/01/2021) khoản Điều 10 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 sửa đổi sau:“1 Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã (sau gọi chung doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định khoản Điều này.” Như vậy, từ ngày 01/01/2021, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập không bị ràng buộc vốn pháp định, không bắt buộc phải đăng ký vốn điều lệ từ 20 tỷ đồng trở lên