BỘ TƯ PHÁP BỘ XÂY DỰNG VỤ PHỔ BIẾN, GIÁO DỤC PHÁP LUẬT VỤ PHÁP CHẾ ĐỀ CƯƠNG GIỚI THIỆU LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ngày 29 tháng năm 2006, kỳ họp thứ Quốc hội nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam khố XI thông qua Luật kinh doanh bất động sản I SỰ CẦN THIẾT BAN HÀNH LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Bất động sản đóng vai trị quan trọng kinh tế quốc gia, ngày chiếm tỷ trọng lớn có ảnh hưởng to lớn phát triển kinh tế Thị trường bất động sản thị trường đặc biệt, hàng hố bất động sản có giá trị lớn ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế- xã hội Trong năm gần đây, thị trường bất động sản nước ta, đặc biệt thị trường nhà đất có bước phát triển đáng kể, góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy kinh tế- xã hội đất nước, làm thay đổi mặt thị nơng thơn, góp phần chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng cơng nghiệp hố, đại hố Bên cạnh mặt tích cực, hoạt động quản lý thị trường bất động sản nước ta thời gian qua bộc lộ nhiều mặt hạn chế, phát sinh nhiều vấn đề gây xúc xã hội, cụ thể sau: Bất động sản nói chung, đặc biệt nhà đất chưa khai thác, sử dụng có hiệu quả, cịn lãng phí, thất Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến bất động sản gây bất bình xã hội, làm giảm lòng tin nhân dân Thị trường bất động sản phát triển tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch “ngầm” chiếm tỷ lệ lớn Cung cầu bất động sản bị cân đối, đặc biệt nhà nhân dân sở sản xuất doanh nghiệp chưa đáp ứng yêu cầu thực tế Tình trạng đầu nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản làm cho thị trường “nóng, lạnh” thất thường, nhiều sốt giá nhà đất xảy số năm gần Thông tin bất động sản không đầy đủ, thiếu minh bạch khó tiếp cận; thủ tục giao dịch bất động sản phức tạp, phải qua nhiều khâu trung gian, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao; quyền nghĩa vụ bên tham gia giao dịch khơng đảm bảo, cịn có tượng lừa đảo kinh doanh bất động sản dịch vụ môi giới bất động sản Nhiều yếu tố quan trọng có tính định cho việc hình thành hỗ trợ cho thị trường bất động sản vận hành dịch vụ môi giới bất động sản, tư vấn, định giá bất động sản, dịch vụ quản lý bất động sản chưa pháp luật quy định chưa có biện pháp quản lý làm ảnh hưởng xấu đến phát triển lành mạnh vận hành bình thường thị trường bất động sản Sự tham gia tổ chức tài chính, tín dụng, ngân hàng vào giao dịch thị trường bất động sản nhiều hạn chế số lượng nghiệp vụ, chưa đóng vai trị hậu thuẫn vốn cho thị trường bất động sản phát triển Hệ thống pháp luật bất động sản nói chung kinh doanh bất động sản nói riêng có cịn tản mạn, chưa đầy đủ khơng thống nhất, thiếu đồng bộ, chưa đáp ứng yêu cầu thực tế, làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước thị trường bất động sản Đến nay, nhà nước ta chưa có văn quy phạm pháp luật riêng, có giá trị pháp lý cao để điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản Có số quy định liên quan đến bất động sản rải rác nhiều văn pháp luật khác như: Luật đất đai, Bộ luật dân sự, Luật xây dựng, Luật nhà ở, Luật thương mại Các văn quy định bất động sản, quản lý bất động sản mà chưa có quy định điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản Quản lý nhà nước thị trường bất động sản nhiều hạn chế, hiệu quả, chưa đáp ứng yêu cầu thực tế Theo quy định pháp luật hành đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng giao cho nhiều quan khác quản lý Hoạt động kinh doanh bất động sản chưa giao cho quan thống quản lý Cơ chế, sách quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản chưa rõ ràng, chưa đồng đủ mạnh, đó, chưa phát huy nội lực thu hút đầu tư kinh doanh bất động sản; đồng thời nhiều bất cập, gây trở ngại cho giao dịch bất động sản, chưa tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ lành mạnh Từ vấn đề hạn chế, bất cập nêu đòi hỏi thiết thực tế xã hội, việc sớm ban hành Luật kinh doanh bất động sản cần thiết II QUAN ĐIỂM CHỈ ĐẠO XÂY DỰNG LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Luật kinh doanh bất động sản phải thể chế hố đường lối, chủ trương, sách Đảng, Hiến pháp, đáp ứng yêu cầu đổi toàn diện đất nước theo hướng cơng nghiệp hố, đại hoá Luật kinh doanh bất động sản phải quán triệt quan điểm Đảng phát triển thị trường bất động sản nước ta theo hướng: Chủ động phát triển vững thị trường bất động sản bao gồm quyền sử dụng đất, có tham gia nhiều thành phần kinh tế; chăm lo giải vấn đề nhà cho nhân dân, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh nhà theo hướng dẫn quản lý nhà nước; bước mở thị trường bất động sản cho người Việt Nam nước người nước tham gia đầu tư Luật kinh doanh bất động sản phải đảm bảo tạo môi trường pháp lý đầy đủ đồng để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, đảm bảo công khai, minh bạch giao dịch thị trường bất động sản; thống với luật có liên quan đến bất động sản, đồng thời phù hợp với thông lệ quốc tế lộ trình hội nhập kinh tế nước ta Luật kinh doanh bất động sản phải tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế tham gia thị trường bất động sản; tăng khả cung cấp hàng hoá bất động sản, nhà sở sản xuất, kinh doanh; góp phần bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu, thực sách xã hội Luật kinh doanh bất động sản phải đảm bảo nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước, quy định rõ trách nhiệm quan quản lý nhà nước kinh doanh bất động sản, quyền nghĩa vụ tổ chức cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản; phân định quản lý nhà nước quản lý kinh doanh hoạt động kinh doanh bất động sản; thực cải cách hành III NHỮNG NỘI DUNG CHỦ YẾU CỦA LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN: Luật kinh doanh bất động sản gồm chương, 81 điều Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2007 Những quy định chung ( gồm 17 điều từ Điều đến Điều 17) Chương quy định phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng; nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động; loại bất động sản đưa vào kinh doanh; điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh; điều kiện tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản; phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngồi; cơng khai thơng tin bất động sản đưa vào kinh doanh; sách đầu tư kinh doanh bất động sản; trách nhiệm quản lý nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản; mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước trả chậm, trả dần; hiệp hội bất động sản; hành vi bị cấm xử lý vi phạm hoạt động kinh doanh bất động sản Kinh doanh nhà, cơng trình xây dựng ( gồm mục 20 điều từ Điều 18 đến Điều 37) Mục Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh gồm điều (từ Điều 18 đến Điều 21) Mục quy định đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh; quyền nghĩa vụ chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; chuyển nhượng dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định rõ quyền nghĩa vụ chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Mục Mua bán nhà, công trình xây dựng gồm điều (từ Điều 22 đến Điều 27) Mục quy định nguyên tắc mua bán nhà, cơng trình xây dựng; bảo hành nhà, cơng trình xây dựng bán; quyền nghĩa vụ bên bán, quyền nghĩa vụ bên mua nhà, cơng trình xây dựng Mục Th nhà, cơng trình xây dựng gồm điều (từ Điều 28 đến Điều 32) Mục này, quy định nguyên tắc thuê nhà, cơng trình xây dựng; quyền nghĩa vụ bên cho thuê, quyền nghĩa vụ bên thuê nhà, cơng trình xây dựng Mục Th mua nhà, cơng trình xây dựng gồm điều (từ Điều 33 đến Điều 37) Th mua nhà, cơng trình xây dựng hình thức kinh doanh bất động sản, theo bên thuê mua trở thành chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng thuê mua sau trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua Trong mục này, Luật kinh doanh bất động sản quy định ngun tắc th mua nhà, cơng trình xây dựng; quyền nghĩa vụ bên cho thuê mua, quyền nghĩa vụ bên th mua nhà, cơng trình xây dựng, cụ thể: Kinh doanh quyền sử dụng đất ( gồm điều từ Điều 38 đến Điều 43) Chương quy định hình thức đầu tư tạo lập quỹ đất có hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; hình thức chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất; quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền nghĩa vụ bên cho thuê, bên thuê quyền sử dụng đất Kinh doanh dịch vụ bất động sản ( gồm mục, 23 điều từ Điều 44 đến Điều 66) Kinh doanh dịch vụ bất động sản hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản, bao gồm dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản Mục Môi giới bất động sản gồm điều (từ Điều 44 đến Điều 50) Mục quy định nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản; nội dung môi giới; thù lao môi giới, hoa hồng môi giới; quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản; chứng môi giới bất động sản Mục Định giá bất động sản gồm điều (từ Điều 51 đến Điều 55) Định giá bất động sản hoạt động tư vấn, xác định giá bất động sản cụ thể thời điểm xác định Mục quy định nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản, chứng thư định giá bất động sản; quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân định giá bất động sản; chứng định giá bất động sản Mục Sàn giao dịch bất động sản gồm điều (từ Điều 56 đến Điều 62) Sàn giao dịch bất động sản nơi diễn giao dịch bất động sản cung cấp dịch vụ cho kinh doanh bất động sản Mục quy định nguyên tắc tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản; điều kiện thành lập sàn, nội dung hoạt động sàn giao dịch bất động sản; kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản; quyền nghĩa vụ người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản; quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản Mục Các dịch vụ bất động sản khác gồm điều (từ Điều 63 đến Điều 66) Mục quy định điều kiện, nội dung, hình thức, phạm vi, quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản quản lý bất động sản Hợp đồng kinh doanh bất động sản hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản ( gồm 13 điều từ Điều 67 đến Điều 79) Chương quy định loại hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản; giá mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giá kinh doanh dịch vụ bất động sản; toán giao dịch bất động sản; hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng thuê bất động sản; hợp đồng thuê mua nhà, cơng trình xây dựng; hợp đồng mơi giới bất động sản; hợp đồng định giá bất động sản; hợp đồng tư vấn bất động sản; hợp đồng đấu giá bất động sản; hợp đồng quảng cáo bất động sản hợp đồng quản lý bất động sản Điều khoản thi hành ( gồm điều Điều 80 Điều 81) Quy định hiệu lực thi hành hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản IV TỔ CHỨC THỰC HIỆN Để Luật kinh doanh bất động sản sớm vào sống, Quốc hội giao Chính phủ ban hành văn hướng dẫn để ngành, cấp tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản có trách nhiệm thực nội dung quy định Luật kinh doanh bất động sản Bộ Xây dựng Chính phủ giao nhiệm vụ phối hợp với bộ, ngành có liên quan khẩn trương hồn thành việc soạn thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản để trình Chính phủ ban hành trước ngày 01 tháng 01 năm 2007 (ngày Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành) Bộ Xây dựng có trách nhiệm phối hợp với quan hữu quan để tổ chức giới thiệu, tập huấn quán triệt nội dung Luật kinh doanh bất động sản văn hướng dẫn thi hành đến địa phương doanh nghiệp tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản ... động kinh doanh bất động; loại bất động sản đưa vào kinh doanh; điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh; điều kiện tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản; phạm vi hoạt động kinh doanh. .. quan quản lý nhà nước kinh doanh bất động sản, quyền nghĩa vụ tổ chức cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản; phân định quản lý nhà nước quản lý kinh doanh hoạt động kinh doanh bất động sản;... thực cải cách hành III NHỮNG NỘI DUNG CHỦ YẾU CỦA LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN: Luật kinh doanh bất động sản gồm chương, 81 điều Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng