VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI PHẠM VĨNH THANH HẢI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ NHÀ Ở THƢƠNG MẠI THEO QUY ĐỊNH LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2014 TỪ THỰC TIỄN THÀ[.]
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI PHẠM VĨNH THANH HẢI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ NHÀ Ở THƢƠNG MẠI THEO QUY ĐỊNH LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2014 TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ HÀ NỘI, năm 2019 n VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI PHẠM VĨNH THANH HẢI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ NHÀ Ở THƢƠNG MẠI THEO QUY ĐỊNH LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2014 TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Ngành: Luật kinh tế Mã số: 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS ĐẶNG ANH QUÂN HÀ NỘI, năm 2019 n LỜI CAM ĐOAN Tôi tên: Phạm Vĩnh Thanh Hải Là học viên cao học chuyên ngành xã hội học khóa đợt năm 2016 – TP Hồ Chí Minh Tôi xin cam đoan luận văn “Hợp đồng chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ nhà thƣơng mại theo quy định luật kinh doanh bất động sản 2014 từ thực tiễn Thành Phố Hồ Chí Minh” cơng trình nghiên cứu riêng hướng dẫn khoa học TS Đặng Anh Quân (Hướng dẫn từ tháng 01/2018 đến tháng 07/2018) Các số liệu, kết nghiên cứu luận văn trung thực, đảm bảo tính khách quan, có nguồn gốc trích dẫn rõ ràng xác Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm nghiên cứu Tác giả luận văn Phạm Vĩnh Thanh Hải n MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chƣơng 1: TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƢ NHÀ Ở THƢƠNG MẠI VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ NHÀ Ở THƢƠNG MẠI 10 1.1 Khái niệm dự án đầu tư nhà thương mại 10 1.1.1 Định nghĩa dự án đầu tư nhà thương mại 10 1.1.2 Đặc điểm dự án đầu tư nhà thương mại 12 1.1.3 Nhu cầu chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại .15 1.2 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại 17 1.2.1.Định nghĩa hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại 17 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại 18 1.3 Quá trình hình thành phát triển pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại 20 1.3.1 Giai đoạn năm 1980 -1991 21 1.3.2 Giai đoạn năm 1991 -2003 22 1.3.3 Giai đoạn năm 2003 – 2014 24 Chƣơng 2: PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ NHÀ Ở THƢƠNG MẠI VÀ THỰC TRẠNG ÁP DỤNG TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 27 2.1 Quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại 27 2.1.1 Quy định chủ thể điều kiện thiết lập hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại 27 2.1.2 Quy định hình thức hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại 35 2.1.3 Quy định nội dung hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại 37 n 2.2 Thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh 44 2.2.1 Tình hình chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh 44 2.2.2 Những thành tựu áp dụng quy định hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại theo Luật kinh doanh bất động sản 2014 thành phố Hồ Chí Minh 49 2.2.3 Bất cập nguyên nhân 52 Chƣơng 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ NHÀ Ở THƢƠNG MẠI 57 3.1 Định hướng hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại 57 3.1.1 Hoàn thiện quy định hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại cần vào sách Đảng đất đai thời kỳ công nghiệp hóa, đại hóa đất nước 58 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà thương mại phải gắn liền với việc đổi hoàn thiện hành nhà nước 62 3.1.3 Hồn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại phải đặt mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai hoàn thiện hệ thống pháp luật xã hội chủ nghĩa, tạo lập tương tác, bổ trợ, thống hệ thống pháp luật 63 3.1.4 Quy định hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại phải phù hợp với điều kiện thực tiễn xu hướng phát triển kinh tế -xã hội 63 3.1.5 Hoàn thiện pháp luật đất đai phải ý tới việc bảo đảm hội nhập kinh tế quốc tế 64 3.2 Một số đề xuất điều chỉnh quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại 64 n 3.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại 67 KẾT LUẬN 72 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO n MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Ngày nên kinh tế toàn giới vận hành theo chế thị trường kéo theo phải chấp nhận chi phối quy luật kinh tế khách quan như: quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh quy luật giá trị Trong tất quy luật hữu quy luật giá trị phản ánh bên doanh nghiệp, có tính chất định đến phương hướng sản xuất trao đổi thị trường Các doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực đầu tư kinh doanh nhà thương mại khơng nằm ngồi quy luật chung Với đặt thù mình, nhà sản phẩm có vị trí định kinh tế quốc gia nói riêng tồn giới nói chung Kinh doanh bất động sản có nhà ngành kinh doanh phổ biến hình thành từ lâu giới Việt Nam cịn mẻ Đặc biệt từ năm 2006 Luật kinh doanh bất động sản 2006 đời, hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển đem lại diện mạo cho đất nước, dự án mọc lên ngày nhiều, kích thích tăng trưởng kinh tế, đồng thời đẩy mạnh tiến độ cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Tuy nhiên, Việt Nam bước vào kinh tế thị trường ngành kinh tế nước chịu tác động từ nhiều biến động kinh tế giới Khi kinh tế giới lâm vào tình trạng bất ổn kinh tế nước chịu tác động tiêu cực định, lĩnh vực kinh tế có mối quan hệ tương tác lẫn nhau, suy sụp thị trường khác khiến cho thị trường bất động sản khó tránh khỏi khủng hoảng Khi biến động kinh tế tác động đến doanh thu nguồn vốn doanh nghiệp chủ đầu tư kinh doanh dự án nhà thương mại, tạo nên khó khăn hoạt động đầu tư, xây dựng, chủ đầu tư không đủ lực tài thực tồn dự án tới định chuyển n nhượng dự án đầu tư Điều đặt vấn đề pháp lý hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nói chung dự án kinh doanh nhà thương mại nói riêng Và vấn đề pháp lý nắm vai trị khơng phần quan trọng chế định hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại Đây phận thiếu quy định dự án kinh doanh bất động sản, tạo nên hành lang pháp lý hoàn chỉnh cho nhà đầu tư thực hoạt động đấu tư, chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà thương mại cách hiệu Việt Nam Hiện tồn nhiều văn pháp luật quy định khác hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư có quyền sử dụng đất gồm: Luật kinh doanh bất động sản; Luật đất đai; Luật doanh nghiệp; Luật đầu tư; Luật Nhà văn hướng dẫn thi hành Tuy nhiên, quy định cách trực tiếp cụ thể hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại phải nói đến Luật kinh doanh bất động sản 2014 Văn luật khắc phục nhiều hạn chế văn trước đây, quy định chi tiết chặt chẽ vấn đề pháp lý hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại Tuy nhiên Luật kinh doanh bất động sản tồn số quy định thiếu thống với số văn pháp luật có liên quan, thủ tục chuyển nhượng rườm rà, phức tạp gây thời gian, công sức, tiền bạc nhà đầu tư… Những hạn chế cần khắc phục nhằm phát huy vai trò pháp luật phát triển kinh tế xã hội Việt Nam đáp ứng nhu cầu hội nhập quốc tế, thu hút đầu tư nước Từ vấn đề trên, tác giả chọn đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại theo quy định Luật kinh doanh bất động sản 2014 từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài luận văn thạc sĩ n Tình hình nghiên cứu đề tài Pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản chế định quan trọng Luật kinh doanh bất động sản Từ hình thành có nhiều cơng trình nghiên cứu vấn đề Một số cơng trình tiêu biểu như: Tác giả Vũ Anh với đề tài “Pháp luật kinh doanh BĐS Việt Nam – vấn đề lý luận thực tiễn”, Luận án tiến sĩ, Học việc Khoa học xã hội, 2012 Luận án làm sáng tỏ vấn đề lý luận thực tiễn pháp luật kinh doanh BĐS nước ta, phân tích yêu cầu để xây dựng hệ thống văn pháp luật kinh doanh BĐS phù hợp hiệu quả, nghiên cứu thực trạng pháp luật lĩnh vực Từ luận án đề giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh BĐS xây dựng biện pháp để đảm bảo cho việc vận hành, thực thi lĩnh vực pháp luật sống Tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung với đề tài “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh BĐS Việt Nam”, Luận án tiến sĩ, Đại học luật Hà Nội, 2013 Luận án nghiên cứu vấn đề lý luận chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS, so sánh với hình thức giao dịch BĐS khác, làm rõ vai trò chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh BĐS thị trường BĐS Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS, kết đạt hạn chế, thiếu sót, bất cập pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật Tìm giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh BĐS Việt Nam Tác giả Nguyễn Tuấn Anh với đề tài “Quản lý nhà nước kinh doanh bất động sản thành phố Hồ Chí Minh”, Luận văn Thạc sĩ, trường đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh Luận văn nghiên cứu tổng quát vấn đề hoạt động kinh doanh BĐS, dự án kinh doanh BĐS, phan tích n tác động nói chung hoạt động kinh doanh đến q trình phát triển kinh tế, xã hội thành phố Hồ Chí Minh Các cơng trình nghiên cứu chung chung tất hoạt động kinh doanh BĐS có chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS khơng phân tích cụ thể hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà thương mại hay chế định hợp đồng hoạt động Tác giả Phan Thị Minh Hảo với đề tài “Hợp đồng mua bán nhà thương mại theo pháp luật hành”, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật Hà Nội, 2016 Luận văn trình bày vấn đề lý luận hợp đồng mua bán nhà thương mại Nghiên cứu chế độ pháp lý hợp đồng mua bán nhà thương mại theo quy định pháp luật Việt Nam, thực tiễn hoạt động mua bán nhà thương mại đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật vấn đề Tác giả Nguyễn Thị Ngọc Lan với đề tài “Pháp luật phát triển nhà thương mại thực tiễn áp dụng Hà Nội”, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật Hà Nội, 2016 Luận văn khái quát chung nhà pháp luật phát tiển nhà thương mại Đánh giá thực trạng pháp luật phát triển nhà thương mại thực tiễn thực Hà Nội; từ đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam vấn đề Ngồi cịn số viết có liên quan đăng tạp chí luật chuyên ngành như: Tác giả Nguyễn Thị Kiều Oanh với viết “Một số vấn đề pháp lý chuyển nhượng dự án bất động sản”, tạp chí Khoa học pháp lý, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Số 2/2014; Các tác giả Phan Thông Anh, Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương với viết “Vai trò pháp luật việc chuyển nhượng dự án bất động sản”, tạp chí Dân chủ Pháp luật, Bộ Tư pháp, Số chuyên đề 2/2017… n ... hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại Chƣơng 2: Quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại theo Luật kinh doanh bất động sản thực trạng áp dụng thành phố. .. chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại; nội dung hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại; quy? ??n nghĩa vụ bên hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại; thủ tục chuyển nhượng. .. tới hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại; luật áp dụng hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại - Nghiên cứu qui định pháp luật hành hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà