Pháp luật về giao dịch nhà ở thương mại chuyên ngành luật kinh tế

Bộ• GIÁO DUC • VÀ ĐÀO TAO • TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH -.1996— — TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP H Ồ C H Í M ÌN H PHÁP LUẬT VÊ GIAO DỊCH NHÀ Ở THƯƠNG MẠI Chuyên ngành: Luật Kỉnh tế Mã số: 60380107 Người hướng dẫn khoa học: Gs.Ts Mai Hồng Quỳ Học viên: Nguyễn Thị Hương Lóp: luật kỉnh tế, khóa ỊA TP HỒ CHÍ MINH,NĂM 2016 LỊI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Những số liệu, kết nêu luận văn trung thực Việc sử dụng thơng tin tác giả khác có trích dẫn nguồn cụ thể, xác Tơi hồn tồn chịu trách nhiệm lời cam đoan Tác giả luận văn Nguyễn Thị Hương MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐÈ CHUNG CỦA PHÁP LUẬT VÈ NHÀ Ỏ THƯƠNG MẠI VÀ PHÁP LUẬT VÈ GIAO DỊCH NHÀ Ỏ THƯƠNG M Ạ I 1.1 Khái niệm đặc điểm pháp luật nhà ỏ’ thương mại pháp luật giao dịch nhà ỏ’ thưong mại .6 7.7.7 Khái niệm đặc điểm pháp luật nhà thương mại 7.7.2 Khái niệm đặc điểm pháp luật giao dịch nhà thương mại .18 7.7.3 Các yểu tổ chi phối pháp luật nhà thương mại giao dịch nhà thương m i 22 1.2 Nội dung CO’ pháp luật giao dịch nhà ỏ' thưoìig m ại 27 7.2.7 Chủ th ể 27 7.2.2 Đổi tượng 27 7.2.3 Điều kiện để thực giao dịch 28 1.2.4 Quyền nghĩa vụ b ê n 28 1.2.5 Hình thức hiệu lực hợp đồng giaodịch 28 1.2.6 Thanh tra, giải tranh chấp xử lý vỉ phạm 29 KÉT LUẬN CHƯƠNG 30 CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÈ GIAO DỊCH NHÀ Ỏ THƯƠNG MẠI Ỏ VIỆT NAM VÀ MỘT SỐ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VÈ GIAO DỊCH NHÀ Ỏ THƯƠNG MẠI ! 31 2.1 Thực trạng áp dụng pháp luật giao dịch nhà ỏ’thưong m ại 31 2.7.7 Tranh chấp chủ thể giao dịch nhà thương m ại 31 2.7.2 Tranh chạp đối tượng giao dịch nhà thương mại 36 2.7.3 Tranh chấp điều kiện để nhà phép thực giao dịch 40 2.1.4 Tranh cấp quyền nghĩa vụ bên giao dịch nhà tlnrơng mại 45 mại 51 2.1.6 Thanh tra, giải tranh chấp xử lý vi phạm 57 2.2 Định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu áp dụng pháp luật giao dịch nhà thưong mại ỏ*Việt Nam 61 2.2.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu áp dụng pháp luật giao dịch nhà thương m ại 61 2.2.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật giao dịch nhà thương m ại 64 2.2.3 Biện pháp khác nhằm nâng cao hiệu áp dụng pháp luật giao dịch nhà thương m ại 70 KÉT LUẬN CHƯONG 73 KẾT LUẬN 74 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHẦN MỎ ĐẰU Tính cấp thiết đề tài Thị trường bất động sản thị trường quan trọng, cung cấp tài nguyên đầu vào cho kinh tế thị trường Lượng tài sản thị trường bất động sản chiếm từ 50 - 70% tổng tài sản quốc gia Thị trường bất động sản có tính liên thơng cao với thị trường: tài chính, lao động, khoa học cơng nghệ, hàng hóa dịch vụ; đồng thời có mối liên hệ mật thiết với nhau, đặc biệt với thị trường tài Qua gần 30 năm đổi mới, thị trường bất động sản Việt Nam trải qua nhiều chu kỳ lên xuống khác như: chu kỳ tăng trưởng nóng năm 19931996, 1999-2003 hay chu kỳ đóng băng năm 1996-1999 từ năm 2004 đến cuối năm 2006 Đặc biệt, giai đoạn 2008-2009, thị trường bất động sản Việt Nam bị ảnh hưởng nặng nề từ khủng hoảng kinh tế tồn cầu bắt nguồn từ tình trạng bong bóng thị trường nhà đất Mỹ Cũng nhiều nước khác giới, doanh nghiệp bất động sản Việt Nam phải đối diện với nguy phá sản, nợ nần sụt giảm nhu cầu thuê văn phòng, giá hộ giảm sút, giá nhà liên tục giảm Tình trạng có ngun nhân hệ lụy thời kỳ phát triển cân đối, phát triển “nóng” thị trường bất động sản, công ty đua tập trung nguồn vốn, đầu tư xây dựng hàng loạt hộ, nhà cao cấp làm xuất dư thừa nguồn cung so với nhu cầu nhà phân khúc này, khiến giá nhà bị đẩy lên cao so với giá trị thực, bỏ qua nhu Cầu nhà thực tế đại đa số người dân Trong đó, nhà đóng vai trị quan trọng đời sống gia đình thành viên gia đình, đặc biệt truyền thống an cư lạc nghiệp dân tộc Việt Nam Tuy nhiên, nhà vấn đề xúc Việt Nam, đặc biệt thành phổ lớn, mà Đảng Nhà nước ta chưa có giải pháp tối ưu để đáp ứng địi hỏi đáng Với mục đích tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, giải tình trạng nợ xấu ngân hàng, giải phần nhu cầu nhà người dân, Nhà nước ta ban hành hàng loạt sách nhằm giúp phục hồi kinh tế giao dịch thị trường bất động sản, phải kể đến gói hỗ trợ cho vay nhà trị giá 30.000 tỷ thực theo Thông tư sổ 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013 quý định cho vay hỗ trợ nhà theo Nghị số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 Chính phủ số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải nợ xấu Song song với đó, Nhà nước ta ban hành, thay nhiều văn pháp luật quan trọng đất đai thị trường bất động sản như: Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản nhằm khai thác hết tiềm phát triển thị trường bất động sản; nâng cao hiệu quản lý quỹ đất công, thu hồi diện tích đất giao chưa sử dụng sử dụng khơng mục đích để đưa vào thị trường bất động sản; thu hút nguồn vốn đầu tư từ nhà đầu tư nước vào thị trường bất động sản nước Tính đển thời điểm tại, quy định thị trường bất động sản nói chung thị trường nhà thương mại nói riêng bắt đầu có hiệu lực, với sách hỗ trợ cho vay nhà gần kết thúc Bởi lẽ đó, để có nhìn tổng quát SỊT đánh giá xác tác động sách, quy định việc phát triển giao dịch nhà thương mại (là yêu cầu cấp bách việc cải thiện nâng cao đời sống nhân dân góp phần vào công phát triển kinh tế -1xã hội đất nước), tác giả lựa chọn đề tài: “Pháp luật giao dịch nhà thương m ạp làm luận văn thạc sỹ Hy vọng, Luận văn đóng góp phần sở khoa học (cả lý luận thực tiễn) cho việc hoàn thiện thể chế giao dịch nhà Việt Nam Tình hình nghiên cứu Hiện nay, pháp luật giao dịch nhà thương mại lĩnh vực cịn có cơng trình nghiên cứu chun sâu riêng biệt Các cơng trình khoa học thường đề cập tới vấn đề tổng thể nghiên cứu thị trường bất động sản nói chung Do đó, tình hình nghiên cứu vấn đề thị trường bất động sản nói chung nhà thương mại nói riêng thời gian qua có số cơng trình khoa học tiêu biểu cụ thể sau: - Nâm 2003, tác giả PGS.TS Thái Bá cần Th.s Trần Nguyên Nam có đề tài “Thị trường bất động sản - Những vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam - Năm 2006, tác giả Lê Xuân Bá Trần Kim Chung có đề tài: “Các sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam” - Năm 2009, PGS.TS Phan Thị Cúc PGS.TS Nguyễn Văn Xa xây dựng giáo trình “Đầu tư kinh doanh bất động sản” - Năm 2010, có số viết như: “Pháp luật kinh doanh bất động sản góc nhìn nhà đầu tư nước ngồi” Nguyễn Ngọc Minh, tạp chí Nghiên cứu lập pháp 14/2010; “Hồn thiện chế độ pháp lý sở hữu bất động sản khung cửa hội nhập” Nguyễn Ngọc Điện, tạp chí Nghiên cứu lập pháp 8/2010; “Bảo đảm tính minh bạch thị trường bất động sản - Pháp luật số nước giới kinh nghiệm cho Việt Nam” Nguyễn Thị Dung, tạp chí Luật học số 8/2010 - Năm 2011, TS Đinh Văn Ân, Phó Chánh văn phịng Trung ương Đảng cộng sản Việt Nam có đề tài: “Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam”; PGS TS Nguyễn Quang Tuyến có đề tài khoa học cấp trường: “Những vấn đề pháp lý tổ chức trung gian thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” - Năm 2012, “Pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam - Những vấn đề lý luận thực tiễn” - Luận án tiến sĩ luật học Vũ Anh; “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam” Luận án tiến sĩ Luật học Nguyễn Thị Hồng Nhung; GS.TS Dương Thị Bình Minh chủ biên “Chính sách phát triển nhà thương mại thành phổ Hồ Chí Minh: Lý luận thực tiễn” - Năm 2013, TS Đinh Thị Mai Phương chủ biên sách “Các giải pháp để hoàn thiện thể chế thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” - Năm 2014, “Bình luật hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai” Phạm Quang Huy, tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 6/2014; “Bàn quyền sử dụng đất phép chuyển nhượng kinh doanh bất động sản Việt Nam” - TS Nguyễn Thị Hồng Nhung, tạp chí Luật học số 6/2014; “Bàn vấn đề huy động vốn theo hình thức “góp vốn đầu tư thỏa thuận phân chia sản phẩm nhà ở” kinh doanh bất động sản” Lưu Quốc Thái, tạp chí Nhà nước Pháp luật số 5/2014 Tuy nhiên, sau Luật Nhà năm 2014 ban hành với nhiều quy định kinh doanh phát triển nhà thương mại, thời gian có hiệu lực luật chưa lâu nên thực tế chưa có nhiều cơng trình nghiên cứu chun sâu pháp luật nhà thương mại pháp luật giao dịch nhà thương mại Trên sở tiếp thu, kế thừa thành tựu khoa học công trình khoa học cơng bố, đó, tác giả hy vọng Luận văn cung cấp thông tin, tác động văn pháp luật nhà thương mại, từ để đưa giải pháp hoàn thiện pháp luật đáp ứng yêu càu nhà tương lai Mục đích nghiên cứu Sau 01 năm Luật nhà năm 2014 có hiệu lực, luận văn tập trung vào mục tiêu chủ yếu sau: - Tập hợp, hệ thống hóa quan điểm giao dịch nhà thương mại; góp phần hồn thiện sở lý luận thực tiễn cho việc xây dựng sách, pháp luật giao dịch nhà thương mại thông qua học kinh nghiệm từ mơ hình số nước giới - Đánh giá quy định hệ thống quy định pháp luật hành nhà thương mại mối tương quan với văn pháp luật có liên quan bất động sản, đất đai - Chỉ hạn chế tồn mặt pháp luật đề xuất giải pháp hoàn thiện mặt thực thi nội dung Đối tưọng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tuọng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu chủ yếu đề tài, bao gồm: - Hệ thống quan điểm, lý luận, định hướng quy định Đảng Nhà nước ta nhà thương mại - Các quy định pháp luật Việt Nam liên quan đến pháp luật giao dịch nhà thương mại - Kinh nghiệm thực tiễn pháp lý số nước quản lý nhà 4.2 Phạm vi nghiên cứu Luận văn sâu vào tập trung nghiên cứu quy định pháp luật hành giao dịch nhà thương mại (bao gồm: quy định chủ thể, điều kiện giao dịch, hình thức giao dịch, nghĩa vụ tài ) Phương pháp nghiên cứu Để giải yêu cầu mục đích mà đề tài đặt ra, luận văn chủ yếu sử dụng phương pháp nghiên cứu sau đây: - Phương pháp luận nghiên cứu khoa học vật biện chứng Chủ nghĩa Mác - Lênin sử dụng xuyên suốt luận văn - Phương pháp phân tích, tập hợp tài liệu, quan điểm lý luận so sánh đối chiếu luật học sử dụng Chương nghiên cứu tổng quan pháp luật nhà thương mại giao dịch nhà thương mại - Phương pháp đánh giá, bình luận, tổng hợp, diễn giải quy nạp sử dụng Chương đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật giao dịch nhà thương mại số đề xuất giải pháp nhàm nâng cao hiệu áp dụng pháp luật giao dịch nhà thương mại Những đóng góp luận văn Luận văn có đóng góp sau đây: - Tổng hợp, bổ sung phát triển hệ thống lý luận luận điểm khoa học giao dịch nhà thương mại - Đưa đánh giá thực trạng pháp luật giao dịch nhà thương mại nay.Đánh giá thành tựu hạn chế quy định nhà thương mại - Chỉ định hướng vai trò nhà thương mại tổng phát triển thị trường bất động sản, yêu cầu công tác quản lý hoạt động giao dịch nhà thương mại Trên sở đó, bổ sung số giải pháp góp phần hồn thiện mặt nội dung thực thi pháp luật giao dịch nhà thương mại Bố cục luận văn Ngoài phần mở đầu, mục lục, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, luận văn kết cấu thành hai chương với nội dung sau: - Chơong 1: Những vấn đề chung pháp luật nhà ỏ’ thưong mại pháp luật giao dịch nhà ỏ’ thưong mại - Chưong 2: Thực trạng áp dụng pháp luật giao dịch nhà ỏ’ thưong mại Việt Nam số đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu áp dụng pháp luật giao dịch nhà ỏ' thương mại CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐÈ CHUNG CỦA PHÁP LUẬT VÈ NHÀ Ỏ THƯƠNG MẠI VÀ PHÁP LUẬT VÈ GIAO DỊCH NHÀ Ỏ THƯƠNG MẠI 1.1 Khái niệm đặc điểm pháp luật nhà ỏ’ thưong mại pháp luật giao dịch nhà ỏ’ thưong mại 1.1.1 Khái niệm đặc điểm pháp luật nhà thương mại 1.1.1.1 Khải niệm đặc điểm nhà thương mại Đe làm rõ khái niệm nhà thương mại, trước tiên cần làm rõ nội hàm khái niệm nhà Cụ thể, xã hội loài người trải qua trình phát triển từ thấp đến cao, đơi với phát triển vật chất, tinh thần, điều kiện sống người nâng cao mà kể đến phát triển nhà Nếu từ thời nguyên thủy người biết săn bắn, hái lượm, khái niệm nhà chưa hình thành mà có khái niệm nơi trú ngụ an toàn, tránh khỏi điều kiện thời tiết tự nhiên khơng thuận lợi tránh thú dữ, lồi động, thực vật đe dọa tính mạng Lúc người dựa vào năng, tìm kiếm nơi trú tránh an toàn, thường lợi dụng điều kiện địa hình, ưu đãi thiên nhiên, lợi có sẵn tự nhiên để xác định nơi ẩn náu, nơi che chở họ khỏi nắng, mưa, gió, bão, thú hang động, mái đá Khi sống dần ổn định phát triển hơn, người sống thành tộc, lạc xác định vùng đất ổn định để định cư, nhiều người có cải tư hữu người ta nghĩ đến chuyện tạo nơi nhân tạo, có tác dụng hang đá, mái đá vị trí họ mong muốn, người ta biết dùng loại vật liệu cỏ, gỗ, đá để tạo thành nơi Ban đầu nơi nơi để người trú ngụ khỏi tác động thời tiết bên ngoài, tránh thú cất giữ cải có Sau hóa số lồi động vật nơi mở rộng quy mơ có nơi ni nhốt động vật Đến thời điểm nhà coi nơi trú tránh an toàn chưa thực coi khái niệm nhà Đen thời kỳ phát triến tiếp theo, thời nô lệ phong kiến, phân hóa địa vị, giai cấp, điều kiện phát triển hưởng thụ cải xã hội khác đồng thời lối sống du mục đi, nhiều vùng đất có vị trí địa lý thuận lợi người chiếm giữ người ta mong muốn bành trướng, thể điều kiện thơng qua nơi Đồng thời, lúc phương thức sản xuất thay đổi, nguyên liệu để xây dựng nhà phong phú đồng