Do an mot so van de ve dinh gia quan ly va xu ly bat 193080

Lời nói đầu i i i Trong kinh tế thÞ trêng më cưa ë níc ta hiƯn nay, hƯ thống ngân hàng đóng vai trò quan trọng, đợc xem nh hệ thống tuần hoàn kinh tế quốc dân Đợc tổ chức để kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động : vay vay, nhng hoạt động cho vay tiềm ẩn rủi ro, để hạn chế rủi ro ngân hàng thờng yêu cầu ngời vay phải chấp tài sản họ, có bất động sản Hoạt động chấp bất động sản để vay vốn đà tồn từ lâu giới, Việt Nam vấn đề liên quan đến bất động sản chấp đà đợc pháp luật qui định, nhiên vấn đề định giá, quản lý sử lý bất động sản chấp cha đợc đủ, thiếu đồng mặt pháp lý, nhiều bất cập thực tế Trớc tình hình đó, với mong muốn đóng góp phần nhỏ vào việc hoàn thiện công tác định giá, quản lý xử lý bất động s¶n thÕ chÊp thêi gian tíi Trong thêi gian thực tập em đà chọn đề tài : Một số vấn đề định giá, quản lý xử lý bất động sản chấp SGDI-NHCTVN để nghiên cứu làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp Luận văn nhằm làm sáng tỏ sở lý luận khoa học công tác định giá, quản lý xử lý bất động sản chấp, đánh giá thực trạng công tác định giá, quản lý xử lý bất động sản chấp SGDI-NHCTVN thông qua phân tích trờng hợp điển hình thời gian qua đa giải pháp nhằm góp phần đổi để hoàn thiện hoạt động Luận văn sử dụng phơng pháp thống kê, phân tích tổng hợp trình nghiên cứu Luận văn đà nghiên cứu cách hệ thống vấn đề lý luận thực tiễn định giá, quản lý xử lý bất động sản chấp sở để hoàn thiện hoạt động tơng lai i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i Bố cục Luận văn gồm chơng : Chơng I: Cơ sở lý luận định giá, quản lý xử lý bất động sản chấp i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i Chơng II Tình hình định giá, quản lý xử lý bất động sản chấp SGDI-NHCTVN Chơng III Một số đề xuất kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá, quản lý xử lý bất động sản chấp SGDI-NHCTVN i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i Do trình độ thời gian có hạn, chuyên đề nhiều thiếu sót nhiều vấn đề cần thảo luận Em mong đợc đóng góp ý kiến thầy cô môn bạn sinh viên để có viết hoàn chỉnh Em xin cảm ơn thầy cô giáo môn kinh tế quản lý địa chính, cô chú, anh chị công tác SGDI-NHCTVN Đặc biệt thầy Hoàng Cờng đà giúp đỡ nhiệt tình để em hoàn thành đề tài i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i Sinh viªn : Vũ Tiến Dũng i iiiiii i i i i CHƯƠNG I i Cơ sở lý luận định giá, quản lý xử lý bất động sản chấp i i i i i i i i i i i i i i i i I Tài sản chấp vai trò chấp bất động sản phát triển kinh tê- xà hội Khái niệm, phân loại hình thức chấp bất động sản a Khái niệm : Để hiểu rõ bất động sản chấp bất động sản, ta phải xuất phát từ khái niệm tài sản Theo điều 172 luật dân : tài sản bao gồm vật có thực,tiền, giấy tờ trị giá tiền quyền tài sản Trong khái niệm quyền tài sản quyền trị giá đợc tiền chuyển giao giao dịch dân sự.Tài sản đợc biểu trạng thái : rắn, lỏng, khí, đáp ứng đợc nhu cầu ngời, thứ tồn hữu mà thứ có nh : lỵi tøc, hoa lỵi HiƯn ngêi ta chia tài sản thành bất động sản động sản, từ khái niệm tài sản ta nhận thấy bất động sản(bđs) thuật ngữ tài sản nh : đất đai, nhà cửavìvì vậy, điều 181 luật dân năm 1995 nớc CHXHCNVN đà quy định bất động sản động s¶n nh sau : i i i i i i i iiiii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i Bất động sản tài sản không di, dời đợc bao gồm a Đất đai b.Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng c Các tài sản khác gắn liền với đất đai d Các tài sản khác pháp luật quy định Động sản tài sản bất động sản Theo quy định đất đai, nhà tài sản gắn liền với đất đai, nhà bất động sản Vì ngời ta thờng hiểu nhà đất bất động sản, cách hiểu cha đầy đủ nhng giới hạn ngời chấp nhận Và bất động sản đó, theo quy định pháp luật phải đợc quản lý, kiểm soát sản xuất- kinh doanh quan nhà nớc có thẩm quyền Thế chấp bất động sản phận quản lý kinh doanh tài sản nói chung bất động sản nói riêng.Để có vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh cá nhân, tổ chức, họ phải chấp bất động sản tổ chức tín dụng để vay vốn, kinh tế thị trờng cạnh tranh hiẹn nay, chấp bất động sản để vay vốn tổ chức tín dụng có vai trò thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, tăng cờng công tác quản lý nhà nớc với bđs nói chung nhà đất nói riêng Không có vậy, nhờ công việc mà tổ chức tín dụng tránh đợc rủi ro cho vay hoạt động hiệu Từ ta rút ra, chấp bất động sản để vay vốn việc bên vay vốn(gọi bên chấp) dùng tài sản bất động sản thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp dể bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ(gồm nợ gốc, lÃi vay tiền phạt lÃi hạn) bên cho vay(bên nhận chấp) Đối với đất đai luật pháp quy định là: đất thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nớc thống nhất quản lý, nhà đa dạng hoá hình thức sở hữu, chấp nhà đất thực chất chấp quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà b Phân loại bất động sản chấp Bất động sản phong phú đa dạng chủng loại, kích cỡ, tính tác dụngvìcho nên tài sản chấp phong phú, đa dạng.Tài sản chấp bao gồm : + Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất + Quyền sử dụng đất mà pháp luật đất đai quy định đợc chấp + Trờng hợp chấp toàn tài sản có vật phụ, vật phụ thuộc tài sản chấp.Trong trờng hợp chất phần bất động sản có vật phụ, vật phụ thuộc tài sản chấp, bên có thoả thuận ii i iiiii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i iiiiiiiii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i iii i i i iiiii i i i iiiiii i i iiiiiiiiiii i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i +Các tài sản khác theo quy định pháp luật Hoa lợi, lợi tức quyền phát sinh từ tài sản chấp thuộc tài sản chấp, bên có thoả thuận pháp luật quy định; trờng hợp tài sản chấp đợc bảo hiểm khoản tiền bảo hiểm khoản tiền bảo hiểm thuộc tài sản chấp Bất động sản chấp bên chấp giữ, trừ trờng hợp bên có thoả thuận bên chấp ngời thứ ba giữ.Bất động sản có đăng ký quuyền sở hữu đợc chấp để đảm bảo thực nhiều nghĩa vụ dân sự, có giá trị lớn tổng nghĩa vụ dân đợc bảo đảm trừ trờng hợp có thoả thuận khác pháp luật có quy định khác c Các hình thức chấp bất động sản Hình thức chấp bất động sản xuất phát từ nhu cầu thực tế vốn để sản xuất kinh doanh cá nh©n, tỉ chøc kinh tÕ Hä cã thĨ thÕ chÊp phần bất động sản để vay vốn sản xuất kinh doanh nhu cầu vốn họ không lớn nh chấp dây chuyền máy móc sản xuất, phơng tiện vận chuyển hay chấp đất đaivìBên cạnh đó, nhu cầu vốn họ lớn chấp toàn bất động sản nh : đất đai, nhà xởng, nhà khovì Thế chấp bất động sản phải đợc lập thành văn cam kết hợp đồng chấp tài sản Đối với tài sản mà pháp luật có quy định đăng kí quyền sở hữu chấp phải đăng kí quan nhà nớc có thẩm quyền; bên nhận chấp giữ gốc giấy tờ quyền sở hữu tài sản Hợp đồng chấp cần có chứng nhận quan công chứng nhà nớc chøng nhËn cđa UBND cÊp hun Tiªu chn bÊt ®éng s¶n thÕ chÊp : Nh ta ®· biÕt bÊt động sản phong phú đa dạng nhng tất bất động sản chấp để vay vốn chúng phải có tiêu chuẩn định Tổ chức tín dụng xem xét lựa chọn tài sản chấp có đủ điều kiện sau: + Tài sản thuộc sở hữu khách hàng vay, trờng hợp mà pháp luật qui định phải đăng ký quyền sở hữu thì khách hàng vay phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản Đối với quyền sử dụng đất khách hàng vay phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc chấp theo qui định pháp luật đất đai + Tài sản đợc phép giao dịch, tức tài sản mà pháp luật cho phép không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhợng, cầm cố, chấp, bảo lÃnh giao dịch khác + Tài sản không tranh chấp tức tài sản tranh chấp quyền nghĩa vụ hợp pháp quan hệ pháp luật thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii Khách hàng vay phải ký kết văn với tổ chức tín dụng tài sản chấp tranh chấp thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm phải chịu trách nhiệm trớc pháp luật cam kết cuả + Tài sản mà pháp luật qui định phải bảo hiểm khách hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản thời hạn bảo đảm tiền vay Vai trò chấp bất động sản phát triển kinh tế- xà hội : Thế chấp bất động sản để vay vốn ngân hàng giúp cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế có đợc nguồn vốn cần thiết để đầu t vào sản xuất kinh doanh, tạo sản phẩm vật chất dịch vụ phục vụ xà hội, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống vật chất tinh thần ngời đầu t, góp phần thúc đẩy nghành kinh tế liên quan phát triển Ví dụ nh nhà máy sản xuất loại bao bì, thiếu vốn, đem đất đai nhà xởng chấp vày đợc lợng vốn tơng đối dụng đầu t mua sắm máy móc, dây truyền công nghệ tiên tiến phục vụ sản xuất nhà máy sản xuất sản phẩm có chất lợng tốt với giá thành hạ trớc kia, góp phần giảm chi phí đầu vào cho nghành sử dụng bao bì nhà máy đồng thời công ty sản xuất kinh doanh nguồn nguyên liệu đầu vào cho nhà máy phát triển Không thế, nhà máy làm ăn có hiệu phần đóng góp vào ngân sách nhà nớc lớn hơn, tạo công ăn việc làm cho ngời lao động góp phần giảm tỷ lệ thất nghiệp, tăng thu nhập cho ngời lao động, làm hạn chế, đầy lùi tệ nạn xà hội phát sinh thất nghiệp, góp phần vào chủ trơng kích cầu phủ nhu cầu tiêu dùng ngời lao động tăng lên Đối với ngành ngân hàng điều góp phần làm tăng tài sản ngân hàng, thúc đẩy tốc độ chu chuyển vốn, tạo lợi nhuận ngân hàng, tạo điều kiện để hệ thống ngân hàng phát triển quy mô chất lợng, góp phần quản lý khối lợng tiền tệ lu thông sách tiền tệ ngân hàng trung ơng Với ngành địa chính, để chấp bất động sản cần phái có đầy đủ hồ sơ, điều thúc đẩy tiến ®é cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt ë quyền sở hữu nhà,nâng cao khả quản lý nhà đất quan chức i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i II Các phơng pháp định giá bất động sản vận dụng vào định giá bất động sản chấp 1.Khái niệm vai trò định giá bất động sản chấp Thị trờng bất động sản phận hệ thống loại thị trờng Thị trờng bất động sản phát triển nhân tố thúc đẩy việc hình thành đồng loại thị trờng, điều có ý nghĩa quan trọng việc hình thành phát triển chế thị trờng, phát triển kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo chế thị trờng có i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i quản lý nhà nớc định hớng xà hội chủ nghĩa định hớng lớn Đảng nhà nớc ta Mà thị trờng bất động sản phát triển đợc giao dịch trở nên phổ biến dễ dàng Điều có nghĩa giá trị hàng hoá thị trờng bất động sản phải đợc xác định cách chuẩn xác, phù hợp với tính sử dụng loại tài sản Do phải tiến hành công việc định giá bất động sản, định giá cần thiết ta đa định liên quan đến tài sản bất động sản Các bên tham gia thị trờng bất động sản phải biết giá trị bất động sản để tiến hành trao ®ỉi, gióp cho ngêi b¸n cã thĨ chÊp nhËn, qut định giá mua bán chấp nhận đựơc ngời mua định giá mua bất động sản; nhà đầu t kinh doanh cần định giá để biết đợc giá trị bất động sản trờng hợp cổ phần hoá doanh nghiệp, giúp cho xác định giá trị công bố tài hàng năm công ty; định giá bất động sản giúp cho việc trả tiền thuê tài sản, chấp bảo hiểm bất động sản, công việc sở để nhà nớc quản lý phát triển bất động sản đảm bảo ích nớc lợi dân Xuất phát từ khái niệm bất động sản tài sản di dời đợc gồm đất đai, nhà công trình gắn liền với đất, định giá bất động sản thực chất định giá đất công trình gắn đất Định giá bất động sản công việc khó khăn phức tạp, điều kiện kinh tế có nhiều biến động Kết công việc định giá bất động sản số trờng hợp phụ thuộc nhiều vào nhận định chủ quan ngơì định giá đòi hỏi ngời làm công tác định giá phải có kiến thức chuyên môn nghề nghiệp giỏi có nhanh nhậy với biến động thị trờng Bởi giá trị bất động sản tăng kinh tế tăng trởng cao (hoặc tăng trởng ổn định ; tăng trởng cao tơng lai gần ) thấp kinh tế suy thoái (hoặc có dấu hiệu suy thoái ) Bên cạnh đó, kết công việc định giá chịu tác động nhận tố nh : * Nhóm nhân tố tự nhiên :Vị trí đất, địa hình đất, phạm vi rộng hẹp vùng lân cận, kính thức diện tích lô đất, bề rộng mặt tiền, môi trờng nớc không khí, tiện lợi nguy tự nhiên gây * Nhãm nh©n tè vỊ kinh tÕ nh : Sù phát triển kinh tế vùng, sở hạ tầng, kinh tÕ kü thuËt – x· héi nh møc ®é tăng trởng GDP vùng nh khả tín dụng vùng, tỷ lệ lạm phát, lÃi suất tín dụng, khả mang lại thu nhập bất động sản vùng *Nhóm nhân tố pháp luật :Ngời định giá phải xem xét đầy đủ yếu tố nh qui hoạch đất đai, qui hoạch xây dựng công trình đất, sách tài chính, tình trạng pháp lý bất động sản, sách phát triển nhà i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i *Nhãm nh©n tè vỊ x· héi : Phải xem xét đặc điểm khu dân c, mật độ dân số, trình độ kiến thức nh tËp qu¸n cđa hä, y tÕ, gi¸o dơc, an ninh trật tựvì Có nhiều cách hiểu khác nhau, có nhiều cách định nghĩa khác định giá bất động sản, ta đề cập đến hai khái niệm phổ biến nhất, : + Định giá ớc tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích đà đợc xác định hay ta định nghĩa nh sau : Định giá `nghệ thuật hay khoa học ớc tính cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất đặc điểm tài sản nh xem xét đến tất yếu tố kinh tế thị trờng, bao gồm loại đầu t lựa chọn Thật vậy, định giá bất động sản kết hợp nghệ thuật khoa học phạm vi nội dung khoa học cần nhiều phần lại nh nghệ thuật Khía cạnh khoa học định giá bất động sản việc phân tích liệu tình toán mặt toán học giá trị bất động sản, khía cạnh nghệ thuật kỹ nắm đợc thông tin đợc dùng để trợ giúp công việc định giá trình đa đánh giá hình thành quan điểm riêng Và định giá bất động sản cần đợc hiểu nghệ thuật bày tỏ quan điểm dới dạng tính toán để đạt đợc mối quan tâm cụ thể lĩnh vực định định giá bất động sản thời điểm cụ thể Từ khái niệm ta thấy công việc định giá bất động sản tách rời mục đích định giá, tài sản với mục đích định giá khác có giá trị khác tơng đối, bên cạnh ta tiến hành định giá bất động sản ta phải có thông tin khách quan thị trờng nh tài sản cần định giá tài sản loại Trong định giá bất động sản, ngời định giá bất động sản cần hiểu rõ :Giá thành bất động sản, giá cá biệt bất động sản, giá thị trờng bất động sản Giá thành bất động sản đợc hiểu toàn chi phí quản lý, lao động, vật t, đất đai để tạo bất động sản Giá cá biệt bất động sản đợc hiểu giá trị nhà đầu t đặt ra, sở hao phí vốn, lao động chi phí phát sinh khác trình đầu t nh: lạm phát, rủi ro đầu t, dự kiến lợi nhuận đầu t, giá cá biệt chủ sở hữu bất động sản tạo nên Còn giá trị thị trờng bất động sản biểu tiền hàng hoá bất động sản đó, số tiền thoả thuận ngời mua ngời bán thời điểm xác định, giá thị trờng lớn nhỏ giá trị nhng chúng có khuynh hớng xích lại gần Trong quan hệ tín dụng ngân hàng không muốn nhận rủi ro, bên vay tiền phải dùng tài sản làm vật đảm bảo cho khoản vay, trờng hợp ngời vay vốn không trả đợc nợ đến hạn ngân hàng bán bất i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i động sản để thu hồi nợ, định giá bất động sản chấp cần thiết Một lý mà ngời ta tiến hành định giá bất động sản để bên nhận chấp bên chấp biết đợc giá trị tài sản ®Ĩ hä ®a møc vèn vay phï hỵp víi giá trị bất động sản chấp, phù hợp với qui định pháp luật Nếu công việc đợc thực tốt nguồn vốn đợc vận động liên tục, ngành ngân hàng hoạt động tốt ngày phát triển, bên cạnh ngời chấp vay đợc vốn tiến hành đầu t vào sản xuất kinh doanh để tạo sản phẩm vật chất, đáp ứng nhu cầu ngày cao xà hội thúc đẩy kinh tế phát triển Vì hiểu định giá bất động sản thÕ chÊp lµ viƯc íc tÝnh tỉng sè tiỊn lµ mà bất động sản bán đợc bắt buộc phải bán Căn nguyên tắc định giá Định giá bất động sản việc khó khăn phức tạp, ngời làm công tác định giá chuyên môn nghiệp vụ vững vàng mà phải có nhạy cảm tốt với thay đổi thờng xuyên thị trờng Để xác định giá bất động sản xác thời điểm định trình định giá phải gắn liền với mục đích định giá, với mục đích khác tài sản có giá trị khác tơng đối Khi định giá bất động sản, thông thờng ngời ta dựa vào sau : - Dựa vào chi phí hội việc sử dụng bất động sản, tức sử dụng cao tốt bất động sản vất chất mặt pháp lý để tạo khả sinh lời cao bất động sản thời điểm định giá - Dựa vào yếu tố cấu thành tài sản bất động sản nh giá trị nhà, giá trị đất đợc sử dụng ( gồm qui mô, vị trí tính pháp lý mảnh đất ) - Dựa vào khả cạnh tranh lợi ích mang lại tơng lai bất động sản Mỗi bất động sản mang tình hữu dụng nó, bất động sản đợc mang vào sử dụng có nhiều hình thức sử dụng khác việc định giá phải vào việc sử dụng có hiệu tốt bất động sản Ngoài phải xem xét đến khả cạnh tranh thị trờng nh nội cung, cầu cung cầu ; cạnh tranh nội vùng, vùng với nhau, thời điểm định giá, cạnh tranh phù hợp với thị hiếu ngời tiêu dùng Giá thị trờng bất động sản giá trị khoản lợi ích mà mang lại tơng lai cho ngời sở hữu nó, lợi ích tơng lai ảnh hởng trực tiếp đến giá trị bất động sản Cho nên định giá bất động sản thời điểm cụ thể ngời định giá phải đặc biệt ý đến khả cạnh tranh khoản lợi ích mà bất động sản mang lại tơng lai i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i - Căn vào thay ®ỉi nỊn kinh tÕ nh thay ®ỉi cđa c¸c sách đất đai nhà ở, nhu cầu vật chất, văn hóa tinh thần ngày tăng thị hiếu nhà đất không ngừng thay đổi ngời Trong định giá bất động sản với mục đích chấp ngời định giá cần phải đặc biệt ý đến ba đầu, yếu tố cấu thành giá trị bất động sản khả cạnh tranh lợi ích mang lại tơng lai nhân tố định giá trị bất động sản Tuy yếu tố cầu thành giá trị nhng cửa hàng gần khu vực Hồ Hoàn Kiếm mang lại lợi ích cao cửa hàng nh khu vực khác, tất nhiên giá trị cđa cưa hµng thc khu vùc Hå Hoµn KiÕm sÏ cao Tuy nhiên định giá, cần phải vào đặc tính pháp luật bất động sản hay nói cách khác bất động sản chấp phải thuộc sở hữu hay quyền quản lý hợp pháp ngời đem chấp, tức bất động sản phải có giấy tờ sở hữu tài sản giấy chứng nhận quyền dụng đất đất Từ trên, định giá bất động sản ta cần phải tuân thủ nguyên tắc sau: - Nguyên tắc sử dụng cao hiệu : Bất động sản bao gồm nhiều loại tài sản, đợc sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, bao gồm sử dụng hợp pháp không hợp pháp Một bất động sản đợc sử dụng cách cao hiệu tức thời điểm định giá bất động sản đợc sử dụng hợp pháp, đem lại thu nhập dòng lớn khoảng thời gian định có khả cho thu nhập ròng lớn Khái niệm cao hiệu thờng giới hạn khoảng thời gian định thu nhập cao nhng coi cao hiệu có thu nhập nhỏ nhng thu nhập lâu dài thời gian kéo dài phụ thuộc vào lĩnh vực đầu t, ngời định giá,sự phân tích thị trờng kinh nghiệm Sử dụng cao hiệu sở cho nhà đầu t phân tích, đánh giá thị trờng dự báo - Nguyên tắc cung - cầu giá thị trờng bất động sản : Giá thị trờng bất động sản đợc xác định tác động qua lại cung cầu, có xu hớng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu tỷ lệ nghịch với cung Đến lợt mình, giá tác động trở lại cung cầu, giải thích khác giá bất động sản vùng, đô thị hay đờng phố đô thị Nh định giá bất động sản, ngời định giá phải tiến hành phân tích cung, cầu bất động sản, đánh giá nhân tố tác động đến cung - cầu bất động sản thời điểm định giá, dự báo xu hớng vận động cung - cầu bất động sản i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i ii ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i - Nguyên tắc thay đổi : Giá thị trờng bất động sản không giữ nguyên tác động nhân tố :tự nhiên, môi trờng, pháp luật, kinh tế, xà hội nhân tố biến động làm thay đổi giá bất động sản thị trờng, chúng làm thay đổi xu hớng thị trờng bất động sản, nhu cầu vật chất tinh thần, sở thÝch cịng nh sù u tiªn cđa ngêi tiªu dïng thay đổi không ngừng Bởi ngời định giá bất động sản phải dự đoán thị trờng mà phải dự đoán biến động thị trờng bất động sản tơng lai -Nguyên tắc dự kiến lợi ích tơng lai : Khi ớc tính giá trị ta dựa triển vọng tơng lai, định giá bất động sản phải có nhiệm vụ dự kiến khoản lợi ích mà ngời sở hữu bất động sản nhận đợc, nh÷ng dù tÝnh cđa ngêi mua hay ngêi chđ së hữu ảnh hởng trực tiếp đến giá trị thị trờng bất động sản Ngoài nguyên tắc trên, định giá bất động sản, ngời định giá cần phải dựa nguyên tắc nh : nguyên tắc sử dụng phù hợp, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân sử dụng đất phát triển, nguyên tắc hoà hợp, nguyên tắc thay đổi mô hình kinh tế xà hội, nguyên tắc giảm giá trị bất động sản khác Để ớc tính giá trị bất động sản gần sát với giá trị thực thời điểm định tất nguyên tắc yêu cầu phải đợc nghiêm túc tuân thủ làm việc Tuy nhiên để định giá bất động sản với mục đích chấp nguyên tắc trên, ngời định giá phải đặc biệt quan tâm tới nguyên tắc sau : Thứ nguyên tắc sử dụng cao hiệu Đây nguyên tắc đảm bảo cho ngân hàng kho cho vay, trờng hợp ngời chấp không trả đợc nợ đến hạn trả với bất động sản đợc sử dụng cao hiệu nhất, tức đợc sử dụng hợp pháp đem lại thu nhấp ổn định, việc sử lý bất động sản để thu hồi nợ dễ dàng nhiều so với bất động sản loại mà không hợp pháp đem lại thu nhấp không ổn định Thứ hai nguyên tắc thay đổi : Ngời định giá bất động sản chấp phải đặc biệt ý đến nguyên tắc này, điều kiện thị trờng bất động sản biến động, giá thị trờng bất ®éng s¶n thÕ chÊp sÏ thay ®ỉi theo thêi gian thay đổi yếu tố cấu thành nên tổng giá trị bất động sản điều kiện thị trờng thay đổi Tuy nhiên không trờng hợp tài sản đất giảm giá trị theo thời gian nhng giá trị đất tăng theo thời gian nhanh giảm tài sản đất, tổng giá trị bất động sản tăng, điều cốt yếu ngời i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i 10 i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i