Lời nói đầu Trng kinh tế thị trờng mở cử nớc t ny, hệ thống ngân hàng đóng vi trò qun trọng, đợc xem nh hệ thống tuần hàn củ kinh tế quốc dân Đợc tổ chức r để kinh dnh tìm kiếm lợi nhuận thông qu hạt động : vy để ch vy, nhng trng hạt động ch vy tiềm ẩn rủi r, để hạn chế rủi r ngân hàng thờng yêu cầu ngời vy phải chấp tài sản củ họ, trng có ất động sản Hạt động chấp ất động sản để vy vốn đà tồn từ lâu giới, Việt Nm vấn đề liên qun đến ất động sản chấp đà đợc pháp luật qui định, nhiên vấn đề định giá, quản lý sử lý ất động sản chấp ch đợc đủ, thiếu đồng ộ mặt pháp lý, nhiều ất cập trng thực tế Trớc tình hình đó, với mng muốn đóng góp phần nhỏ việc hàn thiện công tác định giá, quản lý xử lý ất động sản chấp trȯng thêi giȧn tíi Trȯng thêi giȧn thùc tËp em ®· chän ®Ị tµi : “ Mét sè vÊn ®Ị định giá, quản lý xử lý ất động sản chấp SGDI-NHCTVN để nghiên cứu làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp Luận văn nhằm làm sáng tỏ sở lý luận kh học củ công tác định giá, quản lý xử lý ất động sản chấp, đánh giá thực trạng công tác định giá, quản lý xử lý ất động sản chấp SGDI-NHCTVN thông qu phân tích trờng hợp điển hình trng thời gin qu đ r giải pháp nhằm góp phần đổi để hàn thiện hạt động Luận văn sử dụng phơng pháp thống kê, phân tích tổng hợp trình nghiên cứu Luận văn đà nghiên cứu cách hệ thống vấn đề lý luận thực tiễn định giá, quản lý xử lý ất động sản chấp sở để hàn thiện hạt động trng tơng li ố cục Luận văn gồm chơng : Chơng I: Cơ sở lý luận định giá, quản lý xử lý ất động sản chấp Chơng II Tình hình định giá, quản lý xử lý ất động sản chấp SGDI-NHCTVN Chơng III Một số đề xuất kiến nghị nhằm hàn thiện công tác định giá, quản lý xử lý ất động sản chấp SGDI-NHCTVN D trình độ thời gin có hạn, chuyên đề nhiều thiếu sót nhiều vấn đề cần thả luận Em mng đợc đóng góp ý kiến củ thầy cô trng ộ môn ạn sinh viên để cã thĨ cã mét Ьµi viÕt hȯµn chØnh Em xin cảm ơn thầy cô giá trng ộ môn kinh tế quản lý đị chính, cô chú, nh chị công tác SGDI-NHCTVN Đặc iệt thầy Hàng Cờng đà giúp đỡ nhiệt tình để em hàn thành đề tài Sinh viên : Vũ Tiến Dũng CHƯƠNG I Cơ sở lý luận định giá, quản lý xử lý ất động sản chấp I Tài sản chấp vi trò củ chấp ất động sản trng phát triển kinh tê- xà hội hội Khái niệm, phân lại hình thức chấp ất động sản Khái niệm : Để hiểu rõ ất động sản chấp ất động sản, t phải xuất phát từ khái niệm tài sản The điều 172 ộ luật dân : tài sản gồm vật có thực,tiền, giấy tờ trị giá ằng tiền quyền tài sản Trng khái niệm quyền tài sản quyền trị giá đợc ằng tiền chuyển gi trng gi dịch dân sự.Tài sản đợc iểu trạng thái : rắn, lỏng, khí, đáp ứng đợc nhu cầu nà củ cn ngời, thứ tồn hữu mà thứ có nh : lợi tức, h lợi Hiện ny ngời t chi tài sản thành ất động sản động sản, từ khái niệm tài sản t nhận thấy ất động sản(đs) thuật ngữ tài sản nh : đất đi, nhà cửvì vậy, trvì vậy, trng điều 181 ộ luật dân năm 1995 củ nớc CHXHCNVN đà quy định ất động sản động sản nh su : ất động sản tài sản không di, dời đợc gồm Đất .Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng c Các tài sản khác gắn liền với đất d Các tài sản khác d pháp luật quy định Động sản tài sản ất động sản The quy định đất đi, nhà tài sản gắn liền với đất đi, nhà ất động sản Vì ny ngời t thờng hiểu nhà đất ất động sản, cách hiểu ch đầy đủ nhng trng giới hạn nà ngời chấp nhận Và ất động sản đó, the quy định củ pháp luật phải đợc quản lý, kiểm sát trng sản xuất- kinh dnh củ qun nhà nớc có thẩm quyền Thế chấp ất động sản ộ phận trng quản lý kinh dnh tài sản nói chung ất động sản nói riêng.Để có vốn phục vụ ch sản xuất kinh dnh củ cá nhân, tổ chức, họ phải chấp ất động sản tổ chức tín dụng để vy vốn, trng kinh tế thị trờng cạnh trnh hiẹn ny, chấp ất động sản để vy vốn tổ chức tín dụng có vi trò thúc đẩy sản xuất kinh dnh phát triển, tăng cờng công tác quản lý củ nhà nớc với đs nói chung nhà đất nói riêng Không có vậy, nhờ công việc mà tổ chức tín dụng tránh đợc rủi r ch vy hạt động hiệu Từ t rút r, chấp ất động sản để vy vốn việc ên vy vốn(gọi ên chấp) dùng tài sản ất động sản thuộc sở hữu hy quản lý hợp pháp củ dể ả đảm thực nghĩ vụ trả nợ(gồm nợ gốc, lÃi vy tiền phạt lÃi hạn) ên ch vy(ên nhận chấp) Đối với đất luật pháp quy định là: đất thuộc sở hữu tàn dân, d Nhà nớc thống nhất quản lý, nhà đ dạng há hình thức sở hữu, chấp nhà đất thực chất chấp quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Phân lại ất động sản chấp ất động sản phng phú đ dạng chủng lại, kích cỡ, tính tác dụngvì vậy, trch nên tài sản chấp phng phú, đ dạng.Tài sản chấp gồm : + Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất + Quyền sử dụng đất mà pháp luật đất quy định đợc chấp + Trờng hợp chấp tàn ộ tài sản có vật phụ, vật phụ thuộc tài sản chấp.Trng trờng hợp chất phần ất động sản có vật phụ, vật phụ thuộc tài sản chấp, ên có thả thuận +Các tài sản khác the quy định củ pháp luật H lợi, lợi tức quyền phát sinh từ tài sản chấp thuộc tài sản chấp, ên có thả thuận hặc pháp luật quy định; trờng hợp tài sản chấp đợc ả hiểm khản tiền ả hiểm khản tiền ả hiểm thuộc tài sản chấp ất động sản chấp d ên chấp giữ, trừ trờng hợp ên có thả thuận ên chấp hặc ngời thứ giữ.ất động sản có đăng ký quuyền sở hữu đợc chấp để đảm ả thực nhiều nghĩ vụ dân sự, có giá trị lớn tổng nghĩ vụ dân đợc ả đảm trừ trờng hợp có thả thuận khác hặc pháp luật có quy định khác c Các hình thức chấp ất động sản Hình thức chấp ất động sản xuất phát từ nhu cầu thực tế vốn để sản xuất kinh dnh củ cá nhân, tổ chøc kinh tÕ Hä cã thĨ thÕ chÊp mét phÇn ất động sản để vy vốn sản xuất kinh dnh nhu cầu vốn củ họ không lớn nh chấp dây chuyền máy móc sản xuất, phơng tiện vận chuyển hy chấp đất đivì vậy, cạnh đó, nhu cầu vốn củ họ lớn chấp tàn ộ ất động sản nh : đất đi, nhà xởng, nhà khvì vậy, tr Thế chấp ất động sản phải đợc lập thành văn ản cm kết hặc hợp đồng chấp tài sản Đối với tài sản mà pháp luật có quy định đăng kí quyền sở hữu chấp phải đăng kí qun nhà nớc có thẩm quyền; ên nhận chấp giữ ản gốc giấy tờ quyền sở hữu tài sản Hợp đồng chấp cần có chứng nhận củ qun công chứng nhà nớc hặc chứng nhận củ UND cấp huyện Tiêu chuẩn ất động sản chấp : Nh t đà iết ất động sản phng phú đ dạng nhng tất ất động sản chấp để vy vốn chúng phải có tiêu chuẩn định Tổ chức tín dụng xem xét lự chọn tài sản chấp có đủ điều kiện su: + Tài sản thuộc sở hữu củ khách hàng vy, trờng hợp mà pháp luật qui định phải đăng ký quyền sở hữu thì khách hàng vy phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản Đối với quyền sử dụng đất khách hàng vy phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc chấp the qui định củ pháp luật đất + Tài sản đợc phép gi dịch, tức tài sản mà pháp luật ch phép hặc không cấm mu, án, tặng, ch, chuyển đổi, chuyển nhợng, cầm cố, chấp, ả lÃnh gi dịch khác + Tài sản không trnh chấp tức tài sản trnh chấp quyền nghĩ vụ hợp pháp trng qun hệ pháp luật thời điểm ký kết hợp đồng ả đảm Khách hàng vy phải ký kết ằng văn ản với tổ chức tín dụng tài sản chấp trnh chấp thời điểm ký kết hợp đồng ả đảm phải chịu trách nhiệm trớc pháp luật cm kết cuả + Tài sản mà pháp luật qui định phải ả hiểm khách hàng vy phải mu ả hiểm tài sản trng thời hạn ả đảm tiền vy Vi trò chấp ất động sản trȯng ph¸t triĨn kinh tÕ- x· héi : ThÕ chÊp ất động sản để vy vốn ngân hàng giúp ch hộ gi đình, cá nhân, tổ chức kinh tế có đợc nguồn vốn cần thiết để đầu t sản xuất kinh dnh, tạ r sản phÈm vËt chÊt – dÞch vơ phơc vơ x· héi, nâng c thu nhập, cải thiện đời sống vật chất tinh thần củ ngời đầu t, góp phần thúc đẩy nghành kinh tế liên qun phát triển Ví dụ nh nhà máy sản xuất lại ì, thiếu vốn, đem đất nhà xởng chấp vày đợc lợng vốn tơng đối dụng đầu t mu sắm máy móc, dây truyền công nghệ tiên tiến phục vụ sản xuất nhà máy sản xuất r sản phẩm có chất lợng tốt với giá thành hạ trớc ki, góp phần giảm chi phí đầu ch nghành sử dụng ì củ nhà máy đồng thời công ty sản xuất kinh dnh nguồn nguyên liệu đầu ch nhà máy phát triển Không thế, nhà máy làm ăn có hiệu phần đóng góp ngân sách nhà nớc lớn hơn, tạ r công ăn việc làm ch ngời l động góp phần giảm tỷ lệ thất nghiệp, tăng thu nhập ch ngời l động, làm hạn chế, đầy lùi tệ nạn xà hội phát sinh d thất nghiệp, góp phần chủ trơng kích cầu củ phủ d nhu cầu tiêu dùng củ ngời l động tăng lên Đối với ngành ngân hàng điều góp phần làm tăng tài sản củ ngân hàng, thúc đẩy tốc độ chu chuyển củ vốn, tạ r lợi nhuận ngân hàng, tạ điều kiện để hệ thống ngân hàng phát triển quy mô chất lợng, góp phần quản lý khối lợng tiền tệ trng lu thông trng sách tiền tệ củ ngân hàng trung ơng Với ngành đị chính, để chấp ất động sản cần phái có đầy đủ hồ sơ, điều thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà,nâng c khả quản lý nhà đất củ qun chức II Các phơng pháp định giá ất động sản vận dụng định giá ất động sản chấp 1.Khái niệm vi trò củ định giá ất động sản chấp Thị trờng ất động sản ộ phận trng hệ thống lại thị trờng Thị trờng ất động sản phát triển nhân tố thúc đẩy việc hình thành đồng ộ lại thị trờng, điều có ý nghĩ qun trọng trng việc hình thành phát triển chế thị trờng, phát triển kinh tế hàng há nhiều thành phần the chế thị trờng có quản lý củ nhà nớc định hớng xà hội chủ nghĩ định hớng lớn củ Đảng nhà nớc t Mà thị trờng ất động sản phát triển đợc gi dịch trở nên phổ iến dễ dàng Điều có nghĩ giá trị củ hàng há trng thị trờng ất động sản phải đợc xác định cách chuẩn xác, phù hợp với tính sử dụng củ lại tài sản D phải tiến hành công việc định giá ất động sản, định giá cần thiết t đ r định liên qun đến tài sản ất động sản Các ên thm gi thị trờng ất động sản phải iết giá trị củ ất động sản để tiến hành tr đổi, giúp ch ngời án chấp nhận, định giá mu án chấp nhận đựơc ngời mu định giá mu ất động sản; nhà đầu t kinh dnh cần định giá để iết đợc giá trị củ ất động sản trng trờng hợp cổ phần há dnh nghiệp, giúp ch xác định giá trị trng công ố tài hàng năm củ công ty; định giá ất động sản giúp ch việc trả tiền thuê tài sản, chấp hặc ả hiểm ất động sản, công việc sở để nhà nớc quản lý phát triển ất động sản đảm ả ích nớc lợi dân Xuất phát từ khái niệm ất động sản tài sản di dời đợc gồm đất đi, nhà công trình gắn liền với đất, định giá ất động sản thực chất định giá đất công trình gắn đất Định giá ất động sản công việc khó khăn phức tạp, trȯng ®iỊu kiƯn kinh tÕ cã nhiỊu ЬiÕn ®éng KÕt củ công việc định giá ất động sản trng số trờng hợp phụ thuộc nhiều nhận định chủ qun củ ngơì định giá đòi hỏi ngời làm công tác định giá phải có kiến thức chuyên môn nghề nghiệp giỏi có nhnh nhậy với iến động củ thị trờng ởi giá trị củ ất động sản tăng kinh tế tăng trởng c (hặc tăng trởng ổn định ; tăng trởng c trng tơng li gần ) thấp kinh tế suy thái (hặc có dấu hiệu suy thái ) ên cạnh đó, kết củ công việc định giá chịu tác động củ nhận tố nh : * Nhóm nhân tố tự nhiên :Vị trí thử đất, đị hình đất, phạm vi rộng hẹp củ vùng lân cận, kính thức diện tích lô đất, ề rộng mặt tiền, môi trờng nớc không khí, tiện lợi nguy d tự nhiên gây r * Nhóm nhân tố vỊ kinh tÕ nh : Sù ph¸t triĨn kinh tÕ trng vùng, sở hạ tầng, kinh tế kỹ thuật xà hội nh mức độ tăng trởng GDP củ vùng nh khả tín dụng trng vùng, tỷ lệ lạm phát, lÃi suất tín dụng, khả mng lại củ thu nhập củ ất động sản trng vùng *Nhóm nhân tố pháp luật :Ngời định giá phải xem xét đầy đủ yếu tố nh qui hạch đất đi, qui hạch xây dựng công trình đất, sách tài chính, tình trạng pháp lý củ ất động sản, sách phát triển nhà *Nhóm nhân tố xà hội : Phải xem xét đặc điểm khu dân c, mật độ dân số, trình độ kiến thức nh tập quán củ họ, y tế, giá dục, n ninh trật tựvì vậy, tr Có nhiều cách hiểu khác nhu, d có nhiều cách định nghĩ khác nhu định giá ất động sản, t đề cập đến hi khái niệm phổ iến nhất, : + Định giá ớc tính giá trị củ quyền sở hữu tài sản cụ thể ằng hình thái tiền tệ ch mục đích đà đợc xác định hy t định nghĩ nh su : Định giá `nghƯ tht hȧy khȯȧ häc vỊ sù íc tÝnh chȯ mục đích cụ thể củ tài sản cụ thể thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất đặc điểm củ tài sản nh xem xét đến tất yếu tố kinh tế ản củ thị trờng, gồm lại đầu t lự chọn Thật vậy, định giá ất động sản kết hợp củ nghệ thuật kh học phạm vi nà nội dung kh học cần nhiều trng phần lại nh nghệ thuật Khí cạnh kh học củ định giá ất động sản việc phân tích liệu tình tán mặt tán học giá trị ất động sản, khí cạnh nghệ thuật kỹ nắm đợc thông tin đợc dùng để trợ giúp công việc định giá trình đ r đánh giá hình thành qun điểm riêng Và định giá ất động sản cần đợc hiểu nghệ thuật ày tỏ qun điểm dới dạng tính tán để đạt đợc mèi quȧn t©m thĨ vỊ mét lÜnh vùc nhÊt định củ định giá ất động sản thời điểm cụ thể Từ khái niệm t thấy công việc định giá ất động sản tách rời mục đích định giá, tài sản với mục đích định giá khác nhu có giá trị khác nhu tơng đối, ên cạnh t tiến hành định giá ất động sản t phải có thông tin khách qun thị trờng nh tài sản cần định giá tài sản lại Trng định giá ất động sản, ngời định giá ất động sản cần hiểu rõ :Giá thành ất động sản, giá cá iệt củ ất động sản, giá thị trờng ất động sản Giá thành ất động sản đợc hiểu tàn ộ chi phí quản lý, l động, vật t, đất vậy, tr để tạ r ất động sản Giá cá iệt củ ất động sản đợc hiểu giá trị d nhà đầu t đặt r, sở h phí vốn, l động chi phí phát sinh khác trng trình đầu t nh: lạm phát, rủi r trng đầu t, dự kiến lợi nhuận đầu t, giá cá iệt d chủ sở hữu ất động sản tạ nên Còn giá trị thị trờng củ ất động sản iểu ằng tiền củ hàng há ất động sản đó, số tiền thả thuận giữ ngời mu ngời án thời điểm xác định, giá thị trờng lớn hặc nhỏ giá trị nhng giữ chúng có khuynh hớng xích lại gần nhu Trng qun hệ tín dụng ngân hàng không muốn nhận rủi r, d ên vy tiền phải dùng tài sản củ làm vật đảm ả ch khản vy, trng trờng hợp ngời vy vốn không trả đợc nợ đến hạn ngân hàng án ất động sản để thu hồi nợ, định giá ất động sản chấp cần thiết Một lý d mà ngời t tiến hành định giá ất động sản để ên nhận chấp ên chấp iết đợc giá trị củ tài sản để họ đ r mức vốn vy phù hợp với giá trị củ ất động sản chấp, phù hợp với qui định củ pháp luật Nếu công việc đợc thực tốt nguồn vốn đợc vận động liên tục, ngành ngân hàng hạt động tốt ngày phát triển, ên cạnh ngời chấp vy đợc vốn tiến hành đầu t sản xuất kinh dnh để tạ r sản phẩm vật chất, đáp ứng nhu cầu ngày c củ xà hội thúc đẩy kinh tế phát triển Vì hiểu định giá ất động sản chÊp lµ viƯc íc tÝnh tỉng sè tiỊn lµ Ьȧȯ nhiêu mà ất động sản án đợc uộc phải án Căn nguyên tắc định giá Định giá ất động sản việc khó khăn phức tạp, ngời làm công tác định giá chuyên môn nghiệp vụ vững vàng mà phải có nhạy cảm tốt với thy đổi thờng xuyên củ thị trờng Để xác định giá ất động sản xác thời điểm định trình định giá phải gắn liền với mục đích định giá, với mục đích khác nhu tài sản có giá trị khác nhu tơng đối Khi định giá ất động sản, thông thờng ngời t dự su : - Dự chi phí hội củ việc sử dụng ất động sản, tức sử dụng c tốt ất động sản vất chất mặt pháp lý để tạ r khả sinh lời c ất động sản thời điểm định giá - Dự yếu tố cấu thành củ tài sản ất động sản nh giá trị củ nhà, giá trị củ đất đợc sử dụng ( gồm qui mô, vị trí tính pháp lý củ mảnh đất ) - Dự khả cạnh trnh lợi ích mng lại trng tơng li củ ất động sản Mỗi ất động sản mng tình hữu dụng củ nó, ất động sản đợc mng sử dụng có nhiều hình thức sử dụng khác nhu việc định giá phải việc sử dụng có hiệu tốt củ ất động 10