Đầu tư phát triển bất động sản du lịch nghĩ dưỡng thành phố hải phòng thực trạng và giải pháp lấy ví dụ tại công ty cổ phần đầu tư và phát triển du lịch vinaconexitc

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẦU TƯ VÀ BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH VÀ NGHỈ DƯỠNG 1.1 SƠ LƯỢC VỀ BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH VÀ NGHĨ DƯỠNG .3 1.1.1 Một số khái niệm bất động sản du lịch nghĩ dưỡng 1.1.1.1 Bất động sản .3 1.1.1.2 BĐS du lịch nghĩ dưỡng .4 1.1.2 Đặc điểm BĐS du lịch nghĩ dưỡng 1.1.2.1 Đặc điểm chung 1.1.2.2 Đặc điểm khác 1.2 ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN BĐS DL&ND 1.2.1 Khái niệm đầu tư phát triển BĐS DL&ND .6 1.2.2 Đặc điểm đầu tư phát triển BĐS DL&ND 1.2.3 Nội dung đầu tư phát triển BĐS DL&ND .8 1.2.3.1 Trên góc độ quan quản lý nhà nước 1.2.3.2 Trên góc độ chủ đầu tư .9 1.2.4 Các tiêu đánh giá kết hiểu đầu tư BDS DL&ND 12 1.2.4.1 Chỉ tiêu đánh giá hiệu tài .12 1.2.4.2 Chỉ tiêu đánh giá hiệu kinh tế xã hội .12 1.2.5 Các nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động đầu tư phát triển BDS DL&ND 13 1.2.5.1 Nhóm nhân tố tự nhiên 13 1.2.5.2 Nhóm nhân tố kinh tế xã hội 13 1.2.5.3 Nhóm nhân tố trị - pháp lý 13 CHƯƠNG II THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN BĐS DL&ND TP HẢI PHÒNG GIAI ĐOẠN 2006 – 2010 15 16 2.1 ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN VÀ TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI TP HẢI PHÒNG GIAI ĐOẠN 2006 - 2010 15 2.1.1 Đặc điểm tự nhiên .15 2.1.2 Tình hình phát triển kinh tế xã hội giai đoạn 2006 -2010 .16 SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 2.2 THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN BĐS DL&ND TP HẢI PHÒNG GIAI ĐOẠN 2006 – 2010 20 2.2.1.Tình hình huy động dụng vốn .20 2.2.1.1.Theo cấu vốn .20 2.2.1.2.Theo cấu vùng .24 2.2.1.3 Theo loại hình BĐS DL&ND 26 2.2.2 Hiện trạng sở hạ tầng kỹ thuật phụ trợ .28 2.2.3 Dịch vụ kèm hoạt động đầu tư phát triển BDS DL&ND 31 2.2.4 Hoạt động quảng bá phân phối sản phẩm 31 2.2.5 Công tác quản lý BDS DL&ND Hải Phòng .32 2.2.5.1.Về chủ trương thu hút đầu tư dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng 32 2.2.5.2.Về công tác quy hoạch liên quan đến hoạt động đầu tư BĐSDL&ND: 32 2.2.5.3.Những ưu đãi, sách đặc thù hoạt động đầu tư BĐSDL&ND 33 2.2.5.4.Về việc cấp, thu hồi Giấy chứng nhận đầu tư: 34 2.3 DỰ ÁN CÁT BÀ – AMATINA 34 2.3.1 Sơ lược dự án 34 2.3.2 Những lợi bật Dự án 36 2.3.3 Thực trạng dự án 37 2.3.3.1 Tình hình huy động dụng vốn dự án .37 2.3.3.2 Đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật dự án 40 2.3.3.3 Đầu tư phát triển hạng mục dự án 41 2.3.3.4 Đầu tư phát triển dịch vụ kèm 41 2.3.3.5 Hoạt động quảng bá phân phối sản phẩm 42 2.3.4 Đánh giá tình hình đầu tư phát triển dự án Cát Bà – Amatina .42 2.3.4.1 Những thành tựu đạt 42 2.3.4.2 Những tồn khó khăn 43 SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 2.4 ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN BĐS DL&ND CỦA THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 43 2.4.1 Hiệu kinh tế xã hội 43 2.4.2 Những tồn thách thức trình đầu tư phát triển BĐS DL&ND Hải Phòng 45 CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP ĐẨY MẠNH QUẢ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN BĐS DL&ND THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 48 3.1 TIỀM NĂNG VÀ MỤC TIÊU PHÁT TRIỂN BDS DL&ND HẢI PHÒNG48 3.1.1 Tiềm phát triển BDS DL&ND Hải Phòng 48 3.1.2 Quan điểm đầu tư phát triển BĐS DL&ND Hải Phòng 50 3.1.2.1 Phát triển BDS DL&ND phải bền vững, toàn diện, trọng tâm, trọng điểm 50 3.1.2.2 Phát triển B ĐS DL&ND ln phải đảm bảo tính liên kết vùng .50 3.1.2.3 Phát triển BDS DL&ND dựa vào phát huy nội lực, sức mạnh tổng hợp ngành, thành phần kinh tế nguồn lực từ bên 50 3.1.3 Mục tiêu phát triển BĐS DL&ND Hải Phòng 51 3.1.3.1 Mục tiêu kinh tế 51 3.1.3.2 Mục tiêu văn hóa – xã hội 51 3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY MẠNH ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN BDS DL&ND HẢI PHÒNG 52 3.2.1 Phân tích SWOT phân khúc thị trường BĐS DL&ND Hải Phịng 52 3.2.1.1 Điểm mạnh .52 3.2.1.2 Điểm yếu 52 3.2.1.3 Cơ hội .53 3.2.1.4 Thách thức 53 3.2.2 Giải pháp đẩy mạnh đầu tư phát triển BDS DL&ND Hải Phịng 54 3.2.2.1 Nhóm giải pháp vĩ mô nhà nước 54 3.2.2.2 Nhóm giải pháp doanh nghiệp 61 KẾT LUẬN 65 TÀI LIỆU THAM KHẢO SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU Nằm vùng KTTĐ Bắc vành đai kinh tế : Hà Nội – Hải Phòng Quảng Ninh, Hải Phòng đánh giá vị trí kinh tế quan trọng nước nói chung miền bắc nói riêng Sau gần 20 năm đổi mới, tới kinh tế xã hội thành phố Hải Phịng có bước chuyển biến đáng kể đạt nhiều thành tựu quan trọng Tốc độ tăng trưởng kinh tế giữ mức cao; phát triển toàn diện kinh tế ngành củ thể; việc huy động nguồn lực thực mục tiêu phát triển kinh tế xã hội đạt nhiều kết tốt đảm bảo Những thành tựu làm cho lực Hải Phịng mạnh lên nhiều Với mục tiêu trở thành thành phố cơng nghiệp khơng khói Việt Nam vào năm 2020, Hải Phòng xúc tiến kêu gọi đầu tư vào dự án lớn, dự án BĐS DL&ND xem có vai trị quan trọng định tới phát triển du lịch Hải Phòng Những năm qua đầu tư phát triển BĐS DL&ND đảng, nhà nước Tỉnh ủy, Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân thành phố quan tâm ưu tiên hàng đầu, năm 2005 lấy “năm đầu tư phát triển BĐS DL&ND” Tuy nhiên trước yêu cầu phát triển chung nước, hoạt động đầu tư vào dự án BĐS DL&ND nhiều tồn khó khăn cần khắc phục tiếp tục hoàn thiện Việc xem xét đánh giá thực trạng hoạt động đầu tư phát triển BĐS DL&ND đưa giải pháp cần thiết Chính vậy, q trình thực tập Cơng ty Cổ phần đầu tư phát triển du lịch Vinaconexitc tiền thân ban quản lý dự án du lịch nghĩ dưỡng Cát Bà – Amatina Hải phịng, tơi chọn đề tài “ Đầu tư phát triển bất động sản du lịch nghĩ dưỡng thành phố Hải Phòng – Thực trạng giải pháp ( Lấy ví dụ Công ty Cổ phần đầu tư phát triển du lịch Vinaconexitc )” để nghiên cứu, góp phần phân tích, đánh giá đưa nhìn thật đầy đủ tình hình đầu tư phát triển BĐS DL&ND, kết đạt vấn đề cịn tồn tại, từ đưa số giải pháp nhằm đẩy mạnh đầu tư phát triển BDS DL&ND thành phố Đề tài nghiên cứu cở sở phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng; sở lý luận đầu tư hoạt động đầu tư sử dụng tổng hợp quan điểm, chủ trương phát triển kinh tế xã hội, du lịch Hải Phịng; quy SV: Hồng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp hoạch phát triển du lịch, kinh tế xã hội qua giai đoạn Đề tài sử dụng tổng hợp phương pháp thống kê, phân tích, so sánh, tổng hợp… từ nguồn số liệu UBND, sở kế hoạch & đầu tư báo cáo kinh tế thành phố Hải Phòng Kết cấu đề tài gồm có phần chính: Chương 1: Cơ sở lý luận đầu tư bất động sản du lịch nghĩ dưỡng Chương 2: Thực trạng đầu tư phát triển bất động sản du lịch nghĩ dưỡng TP Hải Phòng giai đoạn 2006 – 2010 Chương 3: Giải pháp đẩy mạnh đầu tư phát triển bất động sản du lịch nghĩ dưỡng TP Hải Phịng Tơi xin chân thành cảm ơn thầy cô giáo Khoa Đầu tư đặc biệt PGS.TS Phạm Văn Hùng anh chị Công ty Cổ phần đầu tư phát triển du lịch Vinaconexitc tận tình giúp đỡ tơi hồn thành đề tài này! CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẦU TƯ VÀ BẤT ĐỘNG SẢN SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp DU LỊCH VÀNGHỈ DƯỠNG 1.1 SƠ LƯỢC VỀ BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH VÀ NGHĨ DƯỠNG 1.1.1 Một số khái niệm bất động sản du lịch nghĩ dưỡng 1.1.1.1 Bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo bất động sản không đất đai, cải lịng đất mà cịn tất tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh hai khái niệm bất động sản động sản” Theo điều 181 Bộ Luật Dân nước Việt Nam quy định: “ BĐS tài sản di dời được” Như vậy, BĐS trước hết phải tài sản , khác với tài sản khác khơng thể di dời Hay nói cách khác, BĐS đất đai vật thể gắn liền với đất đai Những vật thể gắn với đất đai vật thể tồn đất dụng trạng thái không tách rời đất vật thể mà di dời bị hư hại ( tính chất, cơng năng, hình thái bị thay đổi) tốn nhiều cơng sức chi phí cơng trình kiến trúc, cơng trình lắp ghép… Theo điều khoản này, BĐS nước ta bao gồm: Thứ nhất, Đất đai: - Phải đất không di dời di dời không đáng kể ( đất đai di dời như: đất trồng cảnh, đất làm vật liệu xây dựng BĐS); - Phải đất xác định chủ quyền; - Đất đai phải phải đo lường giá trị ( vào số lượng chất lượng đất đai đó); SV: Hồng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Thứ hai, Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó: - Nhà cửa xây dựng cố định di dời, di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng….( nhà bạt di động gành xiếc, lâu đài làm đá, nhà nghĩ dưỡng di động xe lăn khơng phải BĐS) - Các cơng trình xây dựng công nghiệp, giao thông: đường sá , cầu cống, bến cảng, sân bay…được xây dựng gắn liền với đất đai - Các tài sản gắn liền tách rời với cơng trình xây dựng: máy điều hịa trung tâm, máy móc thiết bị điều khiển hoạt động cơng trình, cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho cơng trình, tài sản tháo rời mà giá trị cơng cụ khơng thay đổi khơng phải BĐS Thứ ba, loại tài sản khác gắn liền với đất đai - Vườn lâu năm: gồm trồng đất trồng - Các cơng trình ni trồng thủy sản, cánh đồng làm muối; - Các cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao… - Một số cơng trình khai thác hầm mỏ…; - Các tài sản hợp pháp khác pháp luật quy định 1.1.1.2 BĐS du lịch nghĩ dưỡng Bên cạnh sản phẩm bất động sản có, Việt Nam hình thành khái niệm bất động sản mẻ mang nét riêng giới đầu tư quan tâm - "bất đống sản du lịch nghĩ dưỡng" Đây sản phẩm đầu tư gắn liền với hoạt động kinh doanh liên quan đến du lịch dịch vụ phụ trợ kèm Cho đến chưa có khái niệm chi tiết đĩnh nghĩa BĐS du lịch nghĩ dưỡng Song không giống BĐS khác, BĐS du lịch nghĩ dưỡng mang đặc điểm riêng biệt vừa để nghĩ dưỡng, vừa để kinh doanh Do đó, ngồi hộ biệt thự, BĐS du lịch nghĩ dưỡng cịn có khách sạn, khu nghĩ dưỡng, sân golf dịch vụ kèm, thường tập trung phần lớn vùng ven biển vùng núi SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 1.1.2 Đặc điểm BĐS du lịch nghĩ dưỡng 1.1.2.1 Đặc điểm chung Thứ BĐS du lịch nghĩ dưỡng hàng hóa có vị trí cố định mặt địa lý, địa điểm khả di dời Đặc điểm BĐS DL&ND gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm vị trí cố định có giới hạn diện tích khơng gian Thứ hai, BĐS DL&ND loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền BĐS DL&ND gắn liền với tồn đất đai, loại tài sản thiên nhiên ban tặng bị tiêu hủy Mặt khác, cơng trình xây dựng, cơng trình kiến trúc thường có tuổi thọ cao, hàng trăm năm Thứ ba, BĐS Dl &ND mang tính cá biệt khan Sở dĩ khan tính có hạn diện tích bề mặt trái đất vùng, địa phương, khu vực… Mặt khác, sang tạo ý tưởng thiết kế xây dựng, chế tạo … chủ đâu tư kiến trúc sư, nhà thiết kế tạo nên tính cá biệt BĐS DL&ND Thứ tư, BĐS DL&ND chịu ảnh hưởng lẫn Giữa BĐS DL&ND thường có tác động ảnh hưỡng lẫn mạnh mẽ Sự đời hoàn thiện BĐS DL&ND điều kiện để đời tăng thêm bớt giá trị BĐS DL&ND Thứ năm, BĐS DL&ND chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách nhà nước BĐS DL&ND loại tài sản quan trọng, có giá trị lớn quốc gia, dân tộc, quan đơn vị người dân Các quan hệ giao dịch thường có tác động hai mặt tới hầu hết hoạt động kinh tế xã hội Do đó, nhà nước phải có sách, chủ trương để điều tiết quản lý chúng Mặt khác, BĐS thường gắn liền với đất đai, thường bị chi phối luật đất đai Do đó, nhìn chung BĐS DL&ND thường chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật nhà nước Thứ sáu, BĐS DL&ND phụ thuộc nhiều vào lực quản lý Vì BĐS DL&ND có giá trị lớn lâu bền nên việc quản lý chúng thường phức tạp, đó, địi hỏi người quản lý phải có lực cao chi phí quản lý phải cao hàng hóa BĐS thơng thường SV: Hồng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 1.1.2.2 Đặc điểm khác Thứ nhất, BĐS DL&ND có giá trị lớn Do quy mơ tính chất BĐS DL&ND, nên vốn cho dự án BĐS DL&ND thường lớn, có dự án lên tới hàng tỷ USD Do đó, khơng phải nhà đầu tư thực dự án Thông thường, chủ đầu tư dự án BĐS DL&ND phải doanh nghiệp lớn, có đủ lực tài kinh nghiệm lĩnh vực BĐS Thứ hai, BĐS DL&ND có tính phức tạp Khác với BĐS thông thường khác, BĐS DL&ND mang đặc điểm riêng biệt: vừa để nghĩ dưỡng, vừa để du lịch, vừa kinh doanh Do đó, thơng thường dự án BĐS DL&ND không đơn giản hộ hay biệt thự, mà cịn có khách sạn, khu nghĩ dưỡng, khu vui chơi giải trí, bể bơi, sân golf dịch vụ kèm khác Thứ ba, BĐS DL&ND có tính lựa chọn Cũng khác với BĐS thông thường khác, BĐS DL&ND phần lớn tập trung vị trí thiên nhiên ban tặng cho vẻ đẹp bãi biển, vùng núi, cao nguyên, hay đảo nhỏ… Những khu vực thường người sinh sống, đất đai rộng lớn, thiên nhiên đẹp, yên tĩnh nên phù hợp cho loại hình BĐS 1.2 ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN BĐS DL&ND 1.2.1 Khái niệm đầu tư phát triển BĐS DL&ND Trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh phát triển kinh tế - xã hội nói chung phát triển BĐS DL&ND nói riêng, hoạt động kinh tế gắn liền với việc huy động sử dụng nguồn lực nhằm đem lại lợi ích kinh tế xã hội định Các hoạt động gọi đầu tư phát triển Hoạt động đầu tư phát triển BĐS DL&ND việc huy động dụng nguồn lực đầu tư trực tiếp hay gián tiếp vào chương trình, dự án BĐS DL&ND nhằm mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư lợi ích kinh tế xã hội vùng 1.2.2 Đặc điểm đầu tư phát triển BĐS DL&ND Đầu tư kinh tế nói chung đầu tư BĐS DL&ND nói riêng thơng thường trực tiếp hay gián tiếp chịu ảnh hưởng đặc điểm sau: a Quy mô vốn lớn Đầu tư phát triển BĐS DL&ND địi hỏi quy mơ vốn lớn vài nguyên nhân sau: SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp + Quy mô lớn, phức tạp vừa du lịch vừa nghĩ dưỡng vừa kinh doanh: BĐS DL&ND mang đặc điểm riêng biệt: vừa để nghĩ dưỡng, vừa để du lịch, vừa kinh doanh Do đó, thơng thường dự án BĐS DL&ND khơng đơn giản hộ hay biệt thự, mà cịn có khách sạn, khu nghĩ dưỡng, khu vui chơi giải trí, bể bơi, sân golf dịch vụ kèm khác Do đó, quy mơ vốn cho dự án bị đội lên nhiều + Thời gian đầu tư dài, vốn thường nằm khê đọng suốt q trình thực đầu tư Thơng thường, dự án đầu tư kể từ vào thực hoàn thành phải từ – năm, có dự án lên tới 10 – 15 năm Thời gian đầu tư dài, cộng thêm với lãng phát, giá leo thang làm cho chi phí dự án ngày lớn, rủi ro thực ngày cao Do đó, cơng tác quản lý địi hỏi phải có giải pháp huy động phân bổ vốn hợp lý, xây dựng sách, kế hoạch đầu tư đắn, quản lý chặt chẽ tổng vốn đầu tư, bố trí vốn theo tiến độ đầu tư, thực đầu tư trọng tâm trọng điểm b Thời gian thu hồi vốn dài Đầu tư phát triển BĐS DL&ND thường có thời gian thu hồi vốn dài đầu tư ngành khác Những nguyên nhân chủ yếu là: + Số tiền chi phí cho dự án BĐS DL&ND thường lớn phải nằm ứ đọng khơng vận động suốt q trình đầu tư + Thời gian kể từ tiến hành đầu tư dự án đưa vào sử dụng thường kéo dài nhiều tháng chí tới vài năm + Tính rủi ro ổn định đầu tư cao vốn lớn phụ thuộc nhiều vào yếu tố tự nhiên c Rủi ro cao Do qui mô vốn lớn, thời gian thu hồi vốn dài nên mức độ rủi ro hoạt động đầu tư phát triển BĐS DL&ND thường cao Rủi ro đầu tư nhiều nguyên nhân, có nguyên nhân chủ quan từ chủ đầu quản lý yếu kém, lực nhà đầu tư Nguyên nhân khách quan khủng hoảng kinh tế, động đất, lũ lụt Tất nguyên nhân ảnh hưởng lớn tới trình thực hoạt động dự án d Hoạt động đầu tư lĩnh BĐS DL&ND thường tiến hành vị trí cảnh quan thiên nhiên đẹp : bãi biển, vùng núi, cao nguyên hay hịn đảo SV: Hồng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D