CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẦU TƯ VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
SƠ LƯỢC VỀ BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH VÀ NGHĨ DƯỠNG
1.1.1 Một số khái niệm cơ bản về bất động sản du lịch nghĩ dưỡng
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.
Theo điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước Việt Nam quy định: “ BĐS là những tài sản không thể di dời được” Như vậy, BĐS trước hết phải là tài sản , nhưng khác với các tài sản khác là nó không thể di dời được Hay nói cách khác, BĐS là đất đai và những vật thể gắn liền với đất đai Những vật thể gắn với đất đai là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể được sự dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc những vật thể mà khi di dời sẽ bị hư hại ( tính chất, công năng, hình thái sẽ bị thay đổi) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến trúc, công trình lắp ghép…
Theo điều khoản này, thì BĐS nước ta bao gồm:
- Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể ( những đất đai di dời được như: đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS);
- Phải là đất đã xác định chủ quyền;
- Đất đai phải đó phải được đo lường bằng giá trị ( căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó);
SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
Thứ hai, Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó:
- Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng….( các nhà bạt di động của các gành xiếc, các lâu đài làm bằng đá, các nhà nghĩ dưỡng di động trên xe lăn không phải là BĐS)
- Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường sá , cầu cống, bến cảng, sân bay…được xây dựng gắn liền với đất đai
- Các tài sản gắn liền không thể tách rời với các công trình xây dựng: máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình, những tài sản có thể tháo rời mà giá trị công cụ của nó không thay đổi thì không phải là BĐS.
Thứ ba, các loại tài sản khác gắn liền với đất đai
- Vườn cây lâu năm: gồm cả cây trồng và đất trồng cây
- Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối;
- Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao…
- Một số công trình khai thác hầm mỏ…;
- Các tài sản hợp pháp khác do pháp luật quy định
1.1.1.2 BĐS du lịch và nghĩ dưỡng
Bên cạnh những sản phẩm bất động sản hiện có, tại Việt Nam đã hình thành một khái niệm về bất động sản khá mới mẻ mang nét riêng và được giới đầu tư quan tâm - đó là "bất đống sản du lịch nghĩ dưỡng" Đây là một sản phẩm đầu tư gắn liền với các hoạt động kinh doanh liên quan đến du lịch và dịch vụ phụ trợ đi kèm.
Cho đến nay vẫn chưa có một khái niệm chi tiết nào đĩnh nghĩa về BĐS du lịch nghĩ dưỡng Song không giống như các BĐS khác, BĐS du lịch nghĩ dưỡng mang những đặc điểm riêng biệt là vừa để nghĩ dưỡng, vừa để kinh doanh Do đó, ngoài những căn hộ và biệt thự, BĐS du lịch nghĩ dưỡng còn có cả khách sạn, khu nghĩ dưỡng, sân golf và các dịch vụ đi kèm, thường tập trung phần lớn tại vùng ven biển và vùng núi.
SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
1.1.2 Đặc điểm của BĐS du lịch và nghĩ dưỡng
Thứ nhất BĐS du lịch nghĩ dưỡng là hàng hóa có vị trí cố định về mặt địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được Đặc điểm này là do BĐS
DL&ND luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian.
Thứ hai, BĐS DL&ND là loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền của
BĐS DL&ND gắn liền với sự tồn tại của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm hoặc hơn nữa.
Thứ ba, BĐS Dl &ND mang tính cá biệt và khan hiếm Sở dĩ như vậy là do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như từng vùng, từng địa phương, từng khu vực… Mặt khác, chính sự sang tạo trong ý tưởng thiết kế xây dựng, chế tạo … của chủ đâu tư cũng như của các kiến trúc sư, nhà thiết kế cũng tạo nên tính cá biệt của BĐS DL&ND.
Thứ tư, BĐS DL&ND chịu ảnh hưởng lẫn nhau Giữa các BĐS DL&ND thường có sự tác động và ảnh hưỡng lẫn nhau khá mạnh mẽ Sự ra đời và hoàn thiện của BĐS DL&ND này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi hoặc tăng thêm hoặc bớt đi giá trị của BĐS DL&ND kia.
Thứ năm, BĐS DL&ND chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của nhà nước BĐS DL&ND là loại tài sản quan trọng, có giá trị lớn của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như là mỗi người dân Các quan hệ giao dịch về nó thường có tác động hai mặt tới hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội.
Do đó, nhà nước phải có những chính sách, chủ trương để điều tiết và quản lý chúng Mặt khác, BĐS thường gắn liền với đất đai, do vậy thường bị chi phối bởi luật đất đai Do đó, nhìn chung BĐS DL&ND thường chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và nhà nước.
Thứ sáu, BĐS DL&ND phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý Vì BĐS
DL&ND có giá trị lớn và lâu bền nên việc quản lý chúng thường phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý phải cao hơn các hàng hóa BĐS thông thường.
SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
Thứ nhất, BĐS DL&ND có giá trị lớn Do quy mô và tính chất của BĐS
ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN BĐS DL&ND
1.2.1 Khái niệm đầu tư phát triển BĐS DL&ND
Trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh và phát triển kinh tế - xã hội nói chung và phát triển BĐS DL&ND nói riêng, các hoạt động kinh tế bao giờ cũng gắn liền với việc huy động và sử dụng các nguồn lực nhằm đem lại những lợi ích kinh tế - xã hội nhất định Các hoạt động đó gọi là đầu tư phát triển.
Hoạt động đầu tư phát triển BĐS DL&ND là việc huy động và sự dụng các nguồn lực đầu tư trực tiếp hay gián tiếp vào các chương trình, dự án BĐS DL&ND nhằm mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư và lợi ích kinh tế xã hội của vùng.
1.2.2 Đặc điểm của đầu tư phát triển BĐS DL&ND Đầu tư trong nền kinh tế nói chung và trong đầu tư BĐS DL&ND nói riêng thông thường đều trực tiếp hay gián tiếp chịu ảnh hưởng của các đặc điểm sau: a Quy mô vốn lớn Đầu tư phát triển BĐS DL&ND đòi hỏi quy mô vốn rất lớn do một vài nguyên nhân sau:
SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
+ Quy mô lớn, phức tạp vừa du lịch vừa nghĩ dưỡng vừa có thể kinh doanh: BĐS DL&ND mang đặc điểm riêng biệt: vừa để nghĩ dưỡng, vừa để du lịch, vừa có thể kinh doanh Do đó, thông thường một dự án BĐS DL&ND không chỉ đơn giản là những căn hộ hay biệt thự, mà còn có cả khách sạn, khu nghĩ dưỡng, khu vui chơi giải trí, bể bơi, sân golf và các dịch vụ đi kèm khác Do đó, quy mô vốn cho dự án bị đội lên rất nhiều.
+ Thời gian đầu tư dài, vốn thường nằm khê đọng trong suốt quá trình thực hiện đầu tư Thông thường, mỗi một dự án đầu tư kể từ khi đi vào thực hiện cho tới khi hoàn thành phải mất từ 3 – 5 năm, có những dự án lên tới 10 – 15 năm Thời gian đầu tư dài, cộng thêm với lãng phát, giá cả leo thang làm cho chi phí của dự án ngày càng lớn, rủi ro thực hiện ngày càng cao.
Do đó, trong công tác quản lý đòi hỏi phải có giải pháp huy động và phân bổ vốn hợp lý, xây dựng chính sách, kế hoạch đầu tư đúng đắn, quản lý chặt chẽ tổng vốn đầu tư, bố trí vốn theo tiến độ đầu tư, thực hiện đầu tư trọng tâm trọng điểm. b Thời gian thu hồi vốn dài Đầu tư phát triển BĐS DL&ND thường có thời gian thu hồi vốn dài hơn trong đầu tư các ngành khác Những nguyên nhân chủ yếu là:
+ Số tiền chi phí cho một dự án BĐS DL&ND thường khá lớn và phải nằm ứ đọng không vận động trong suốt quá trình đầu tư.
+ Thời gian kể từ khi tiến hành đầu tư cho đến khi dự án đưa vào sử dụng thường kéo dài nhiều tháng thậm chí tới vài năm.
+ Tính rủi ro và kém ổn định của đầu tư cao do vốn lớn và phụ thuộc nhiều vào yếu tố tự nhiên. c Rủi ro cao
Do qui mô vốn lớn, thời gian thu hồi vốn dài nên mức độ rủi ro của hoạt động đầu tư phát triển BĐS DL&ND thường rất cao Rủi ro đầu tư do nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân chủ quan từ chủ đầu như quản lý yếu kém, năng lực nhà đầu tư Nguyên nhân khách quan như khủng hoảng kinh tế, động đất, lũ lụt Tất cả các nguyên nhân ảnh hưởng rất lớn tới quá trình thực hiện và hoạt động của dự án. d Hoạt động đầu tư trong lĩnh BĐS DL&ND thường tiến hành trên những vị trí cảnh quan thiên nhiên đẹp như : bãi biển, vùng núi, cao nguyên hay các hòn đảo
SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D nhỏ Điều này làm tăng thêm tính phức tạp của việc quản lý, điều hành các công việc của thời kỳ đầu tư xây dựng cũng như thời kỳ dự án đi vào hoạt động. e Các thành quả của hoạt động đầu tư là các công trình xây dựng thường phát huy tác dụng ở ngay tại nơi nó được tạo dựng nên, do đó, trong quá trình thực hiện đầu tư cũng như thời kỳ vận hành kết quả đầu tư chịu ảnh hưởng lớn của các nhân tố về tự nhiên, kinh tế, xã hội vùng Do đó, trước hết cần phải có chủ trương, quyết định đầu tư đúng Thứ hai, phải lựa chọn được địa điểm đầu tư hợp lý phù hợp với quy hoạch của tỉnh, địa phương.
1.2.3 Nội dung của đầu tư phát triển BĐS DL&ND
1.2.3.1 Trên góc độ cơ quan quản lý nhà nước
1.2.3.1.1 Đầu tư phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật
CSHTKT có vai trò quan trọng không những đối với phát triển BĐS DL&ND mà còn cả nền kinh tế Nhu cầu đầu tư vào CSHTKT là rất lớn, đòi hỏi gấp 2 lần sự phát triển kinh tế, nếu không CSHTKT sẽ trở thành lực cản của cả nền kinh tế. Đầu tư phát triển CSHTKT hỗ trợ phát triển BĐS DL&ND chủ yếu là hoạt động đầu tư công, trong đó hoạt động chính là sử dụng vốn của nhà nước đầu tư vào các chương trình, dự án như: giao thông vận tải, hệ thống điện nước, thông tin liên lạc, giáo dục, y tế… nhằm tạo điều kiện thuận lợi thu hút các nhà đầu tư có năng lực đầu tư phát triển BDS DL&ND Ngoài ra, CSHTKT phát triền bền vững còn tạo điều kiện thu hút du khách đến với du lịch nhiều hơn, đây là cơ sở để phát triển du lịch và giải quyết đầu ra cho các dự án BDS nghĩ dưỡng.
Mỗi một quốc gia, phát triển CSHTKT chiếm một lượng vốn khổng lồ, riêng Việt Nam chiếm khoảng 10% -11% GDP, song theo Tổng hội xây dựng Việt Nam, kết cấu hạ tầng kỹ thuật hỗ trợ phát triển BĐS DL&ND nước ta còn trong tình trạng yếu kém, qui mô nhỏ bé, hầu hết chưa đạt yêu cầu kỹ thuật, chưa tạo được kết nối liên hoàn, nhất là về giao thông vận tải chưa có đường cao tốc theo đúng tiêu chuẩn; chưa được quy hoạch đồng nhất Điện năng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu. Chi phí cao… Do đó vẫn chưa khai thác hết tiềm năng về du lịch và sự mặn mà của các du khách và các nhà đầu tư trong và ngoài nước về hoạt động đầu tư phát triển BĐS DL&ND tại Việt Nam.
1.2.3.1.2 Đầu tư xây dựng cơ chế chính sách
SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
Trong lĩnh vực BĐS DL&ND, hệ thống chính sách pháp luật bao gồm tất cả cá thủ tục kể từ khi chủ đầu tư gửi hồ sơ xin cấp phép cho đến khi dự án đi vào thực hiện và hoạt động củ thể như: lập quy hoạch, thẩm định phê duyệt dự án đến giao đất, cho thuê đất, đền bù giải tỏa, cấp phép xây dựng, giá cả, quản lý….Ở nước ta, thủ tục hành chính còn quá rườm rà, chưa chặt chẽ, thiếu đồng bộ, còn gây khó khăn cho chủ đầu tư Việc cải thiện hệ thống chính sách này, đó là quá trình đơn giản hóa các thủ tục đầu tư, tạo điều kiện hỗ trợ các nhà đâu tư tiết kiệm thời gian, chi phí trong công tác đăng ký và xin cấp phép đầu tư.
1.2.3.1.3 Đầu tư phát triển nguồn nhân lực quản lý
Nhìn trên góc độ cơ quan quản lý nhà nước, nguồn nhân lực là nguồn lực về con người được nghiên cứu dưới hai khía cạnh chính:
Thứ nhất, trình độ và năng lực của cán bộ công nhân viên quản lý Thể hiện ở bằng cấp và khả năng hành động của cán bộ quản lý trong quá trình thực hiện nhiệm vụ của cơ quan quản lý hành chính Khả năng dự báo, phán đoán, tầm nhìn chiến lược, hiểu biết về thị trường BĐS DL&ND.
Thứ hai, phẩm chất đạo đức của cán bộ công nhân viên Thể hiện ở tác phong, trách nhiệm và tinh thần làm việc của mỗi cá nhân, tổ chức trong công tác quản lý hoạt động đầu tư BĐS DL&ND Tinh thần không ngừng học hỏi, bồi dưỡng kiến thức của mỗi cán bộ công nhân viên.
1.2.3.1 T rên góc độ doanh nghiệp ( Chủ đầu tư )
1.2.3.1.1 Đầu tư phát triển hạ tầng dự án
Hạ tầng dự án gồm hệ thống giao thông, cấp thoát nước, xử lý nước thải, hệ thống thông tin liên lạc, thủy lợi và công tác san lấp mặt bằng… phục vụ dự án. Trước khi bước vào thực hiện dự án, nhà đầu tư phải đầu tư hạ tầng dự án, nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong quá trình thực hiện dự án và khi dự án đi vào hoạt động sau này Đối với một dự án lớn, thời gian cho đầu tư hạ tầng mất tới 2 đến 5 năm.
1.2.3.1.2 Đầu tư xây dựng các hạng mục dự án Đây là quá trình tiếp theo sau khi chủ đầu tư hoàn thành hạ tầng của dự án Ở giai đoạn này, chủ đầu tư phải phân bổ nguồn lực hợp lý để hoàn thành từng hạng mục của dự án theo tuần tự ưu tiên Thông thường các dự án du lịch nghĩ dưỡng thường có các hạng mục sau: khu biệt thự, khu khách sạn, khu thương mại, khu vui chơi giải trí thể dục thể thao, khu hội nghị… Đây là giai đoạn quan trọng nhất và
THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN BĐS DL&ND TP HẢI PHÒNG GIAI ĐOẠN 2006 – 2010 15
ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN VÀ TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI TP HẢI PHÒNG GIAI ĐOẠN 2006 - 2010
Hải Phòng là thành phố Cảng lớn nhất khu vực miền Bắc Việt Nam, là 1 trong
28 tỉnh/thành phố duyên hải, là 1 trong 5 thành phố trực thuộc trung ương và là đô thị loại 1 trung tâm cấp quốc gia, cùng với Đà nẵng, Cần Thơ, là thành phố lớn thứ
3 của Việt Nam, hiện đang phấn đấu đến năm 2025 trở thành đô thị loại đặc biệt. Với diện tích khoảng 1.507,57 km², dân số khoảng 1.837.302 người, trong đó dân cư thành thị 847.058 người chiếm 46,1%, dân cư nông thôn 990.244 người chiếm 53,9% Hải Phòng là nơi có vị trí quan trọng về kinh tế xã hội và an ninh, quốc phòng của vùng Bắc Bộ và cả nước, là thành phố cảng, cửa chính ra biển quan trọng của Việt Nam, là đầu mối giao thông quan trọng Vùng Kinh tế trọng điểm Bắc
SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
Bộ, trên hai hành lang - một vành đai hợp tác kinh tế Việt Nam - Trung Quốc Hải Phòng là đầu mối giao thông đường biển phía Bắc, là động lực tăng trưởng của vùng kinh tế trọng điểm Bắc bộ, là Trung tâm kinh tế - khoa học - kĩ thuật tổng hợp của Vùng duyên hải Bắc Bộ và là một trong những trung tâm phát triển của Vùng Kinh tế trọng điểm Bắc Bộ và cả nước.
Hải Phòng còn có tên gọi không chính thức là Thành phố Hoa Phượng Đỏ - Thành phố thanh bình với hơn 336 hòn đảo lớn nhỏ, 15 điểm du lịch nổi tiếng trong nước và trên thế giới, Hải Phòng đã và đang trở thành tâm điểm của du khách trong và ngoài nước Nhắc đến Hải Phòng, không một ai là không biết tới Khu bảo tồn sinh quyển Cát Bà và khu du lịch nổi tiếng Đồ Sơn, hai trong khu du lịch nổi tiêng nhất của Hải Phòng và cả nước.
Với lợi thế về Kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng, vị trí, dân số , du lịch Hàng năm, Hải Phong thu hút hàng ngàn lượt khách du lịch tới tham quan và làm việc tại Hải Phòng, lượng khách tìm đến với loại hình BĐS này cũng gia tăng, đặc biệt là khách từ Hà Nội Theo nghiên cứu của CBRE lượng khách đến từ Hà Nội chiếm 60%, Hải Phòng chiếm 30%, còn lại là các TP HCM và các tỉnh khác Đăc biệt, chỉ cách TP Hà Nội chỉ vởi 108km, Hải Phòng đang là điểm nhấn thu hút các nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước Tiềm năng để phát triển loại hình BĐS này tại Hải Phòng là rất lớn.
2.1.2 Tình hình phát triển kinh tế xã hội giai đoạn 2006 -2010
Kinh tế phát triển ổn định và liên tục tăng trưởng; Cơ sở vật chất kỹ thuật và quy mô kinh tế thành phố tiếp tục phát triển rõ nét; cơ cấu kinh tế chuyển dịch tích cực theo hướng tiên tiến; tiềm năng, lợi thế của thành phố cảng được khai thác, phát huy toàn diện và hiệu quả hơn; khẳng định rõ tính chất, vai trò là cửa chính ra biển của các tỉnh phía Bắc và cực tăng trưởng quan trọng của vùng kinh tế trọng điểm Bắc bộ; đang từng bước trở thành một trong những trung tâm công nghiệp, thương mại lớn của cả nước và trung tâm dịch vụ của vùng Duyên hải Bắc bộ; tích cực chủ động hội nhập kinh tế quốc tế, đạt được những kết quả bước đầu quan trọng.
Tổng sản phẩm trong nước (GDP) đạt tốc độ tăng trưởng khá cao trong giai đoạn 2006- 2008 (bình quân tăng 12,76%/năm); từ năm 2009 đến năm 2010, tốc độ tăng trưởng chậm hơn do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế thế giới, bình quân trong 5 năm đạt 11,32% Quy mô kinh tế tăng đáng kể so với
SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D năm 2005, GDP năm 2010 gấp 1,7 lần, GDP bình quân đầu người tăng 63,4% (năm
2010 đạt 1.742USD/người); tỷ trọng GDP (theo giá so sánh) trong GDP cả nước chiếm khoảng 4,4% (năm 2005 là 3,6%) Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tiên tiến, tỷ trọng GDP của các nhóm ngành công nghiệp - xây dựng và dịch vụ tăng từ 87% năm 2005 lên 90% năm 2010 (trong đó dịch vụ tăng từ 50,8% lên 53%). Một số ngành, lĩnh vực kinh tế chủ lực, nhiều lợi thế phát triển nhanh, có thêm sản phẩm mới:
Công nghiệp, Giá trị sản xuất công nghiệp bình quân 5 năm (2006-2010) ước tăng 14,93%/năm, đến năm 2010 chiếm 31% trong GDP của thành phố, góp phần quan trọng hàng đầu vào tăng trưởng kinh tế và xuất khẩu, thu hút lao động; tạo điều kiện thúc đẩy phát triển dịch vụ, đô thị và chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông nghiệp, nông thôn Các sản phẩm mũi nhọn như: cơ khí, phôi thép, thép tấm, xi măng, nhiệt điện, phân bón DAP…phát triển mạnh, từng bước hình thành trung tâm công nghiệp đóng tầu, sản xuất kim loại lớn của vùng và cả nước Một số ngành kỹ thuật cao được hình thành như sản xuất máy móc thiết bị điện, điện tử; dụng cụ y tế, dụng cụ chính xác; thiết bị văn phòng và máy tính
Nông nghiệp, giá trị sản xuất nông nghiệp bình quân 5 năm (2006 – 2010) tăng
4,56%/năm Kinh tế nông nghiệp chuyển dịch theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá và bảo đảm an ninh lương thực Tỷ trọng giá trị sản xuất chăn nuôi chiếm 40- 42% giá trị của toàn ngành nông nghiệp (năm 2005 chiếm gần 35%) Phát triển khá nhanh các mô hình trang trại và vùng sản xuất tập trung chuyên canh (đến nay trên địa bàn thành phố đã có 618 trang trại chăn nuôi theo hướng công nghiệp), giá trị sản xuất nông nghiệp trên đất canh tác đạt bình quân 75 triệu đồng/ha/năm, nhiều diện tích đạt trên 100 triệu đồng/ha/năm Hình thành và phát triển nhanh các vùng sản xuất nông sản tập trung có giá trị kinh tế cao như vùng chuyên canh rau, chuyên cây công nghiệp truyền thống, cây thực phẩm, hoa, quả và cây cảnh.
Thủy sản, giá trị sản xuất thuỷ sản bình quân 5 năm (2006-2010) ước tăng
7,99%/năm; cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ cho nuôi trồng được đầu tư, nâng cấp, tu bổ Phát triển nuôi trồng ở cả ba khu vực; đẩy mạnh nuôi thâm canh, bán thâm canh, phát triển nuôi trên biển, nuôi nước ngọt Tiếp tục khuyến khích khai thác đánh bắt hải sản xa bờ; phát triển nhanh đội tàu với kỹ thuật, thiết bị được đầu tư mới, đủ năng lực vươn khơi và mang lại hiệu quả Mở rộng liên kết, hợp tác trong
SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D nuôi trồng, khai thác, xuất hiện mô hình mới Hệ thống dịch vụ hậu cần thuỷ sản được tổ chức tốt hơn, phục vụ có hiệu quả cho nuôi trồng, khai thác Hạ tầng nghề cá đã được quan tâm đầu tư, từng bước được hiện đại hoá Việc ứng dụng tiến bộ khoa học, công nghệ trong đánh bắt, nuôi trồng và chế biến đạt kết quả tích cực hơn Ngày càng khẳng định vai trò là trung tâm sản xuất giống thuỷ - hải sản ở miền Bắc.
Dịch vụ, GDP ngành dịch vụ chiếm tỷ trọng cao và đạt tốc độ tăng trưởng cao hơn tốc độ tăng GDP của thành phố, tốc độ tăng trưởng bình quân GDP ngành dịch vụ giai đoạn 2006-2010 đạt 12,41%/năm Đầu tư, nâng cấp cơ sở hạ tầng dịch vụ theo hướng hiện đại, nhất là hạ tầng cảng, thương mại, viễn thông, công nghệ thông tin, vận tải, du lịch Hệ thống cảng biển được mở rộng, nâng cấp, phát triển hướng ra biển, hiện đại hóa phương tiện, đổi mới quản lý, nâng cao năng lực, sức cạnh tranh Thương mại phát triển khá toàn diện; tổng mức lưu chuyển hàng hoá bán lẻ tăng 24,13%/năm Quan tâm đầu tư thêm một số trung tâm thương mại, siêu thị hiện đại, đáp ứng yêu cầu để Hải Phòng giữ vai trò trung tâm phát luồng hàng hoá của vùng và cả nước Kim ngạch xuất khẩu năm 2010 ước đạt 1,95 tỷ USD, tăng bình quân 18,93%/năm Số doanh nghiệp tham gia xuất khẩu tăng nhanh; cơ cấu sản phẩm xuất khẩu có chuyển biến; sản phẩm công nghiệp chế biến tăng khá.
Du lịch , số lượt khách đến thành phố bình quân 5 năm (2006-2010) tăng
11,67%/năm Cơ sở hạ tầng du lịch được quan tâm đầu tư, có thêm nhiều khách sạn, nhà hàng, tôn tạo nhiều công trình văn hoá lịch sử Chú trọng khai thác lợi thế về du lịch biển Các khu du lịch Cát Bà, Đồ Sơn được tập trung đầu tư cùng với khu du lịch vịnh Hạ Long trở thành một trong những trung tâm du lịch quốc tế của cả nước.
Giáo dục, g iáo dục đại học phát triển cả về quy mô và chất lượng, thu hút sinh viên từ 55 tỉnh, thành phố theo học, bước đầu thể hiện vai trò là một trong những trung tâm đào tạo nguồn nhân lực của cả nước Công tác đào tạo nghề phát triển về quy mô, xã hội hóa về phương thức, chất lượng được nâng lên Tỷ lệ lao động đã qua đào tạo đạt 65% , trong đó lao động qua đào tạo nghề đạt 43% Chất lượng nguồn nhân lực bước đầu đáp ứng yêu cầu phát triển thành phố theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
DỰ ÁN CÁT BÀ – AMATINA
2.3.1 Sơ lược về dự án
Dự án Cát Bà Amatina do Công ty cổ phần đầu tư và du lịch Vinaconex – itc làm chủ đầu tư, tọa lạc tại khu dự trữ sinh quyển thế giới - đảo Cát Bà, là một dự án đầu tư đô thị du lịch có quy mô lớn với đa dạng các loại hình kinh doanh, nhằm mục tiêu đầu tư một khu đô thị du lịch có tầm cỡ quốc tế, góp phần thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của ngành du lịch Việt Nam trong giai đoạn trước mắt cũng như lâu dài Trải rộng từ Thị trấn Cát Bà sang xã Trân Châu, huyện Cát Hải, Hải Phòng, Việt Nam, CÁT BÀ AMATINA là một khu phức hợp bao gồm 7 khu resort với khoảng 800 biệt thự, 2 bến du thuyền,1 bến thuyền du lịch, 1 trung tâm hội nghị quốc tế, 1 khu thương mại dịch vụ quốc tế, 1 khu thể dục thể thao, 1 khu dịch vụ giải trí đa chức năng, 6 khách sạn 5* và 1 khách sạn 4*– tương lai sẽ là một trong những điểm đến hấp dẫn nhất trong khu vực và trên thế giới Dự án phát triển theo hướng bền vững, thân thiện với môi trường, đồng thời đưa vùng đất này góp phần vào tam giác phát triển kinh tế phía Bắc Việt Nam Dự án đã nhận được sự ủng hộ và đánh giá cao của Chính phủ và các Bộ, Ngành liên quan và được đánh giá là dự án BĐS du lịch hấp dẫn nhất miền Bắc Việt Nam hiện nay CÁT BÀ AMATINA sẽ là nơi sinh sống và giao thương của gần 7.000 khách lưu trú thường xuyên Với các loại hình sản phẩm đa dạng nơi đây vừa là nơi nghỉ dưỡng riêng tư vừa tạo dựng những cơ hội lớn cho những nhà đầu tư.
Dự án được phát triển theo hướng bền vững, thân thiện với môi trường, hướng tới mục tiêu đưa đảo Cát Bà trở thành điểm đến quốc tế về du lịch và là động lực thúc đẩy ngành dịch vụ du lịch tại miền Bắc cũng như cả nước phát triển Chính vì
SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D thế Dự án đã nhận được sự ủng hộ và đánh giá cao của Chính phủ cũng như Lãnh đạo, nhân dân địa phương và đặc biệt là của các nhà đầu tư trong và ngoài nước
- Diện tích đầu tư xây dựng : 172,27 ha
- Tổng số dân dự kiến : 6.952 người
- Mật độ xây dựng chung : 17,23%
- Tầng cao trung bình : 5 tầng
- Đối tác thiết kế quy hoạch: VINACONEX R&D và Tập đoàn Group
- Tư vấn thiết kế cảnh quan và thiết kế kiến trúc đô thị: tập đoàn Land Design Pháp)
- Tư vấn đầu tư dự án: CB Richard Ellis Vietnam: CBRE
- Tư vấn xây dựng thương hiệu Dự án: Haki Group
- Tổng vốn đầu tư dự kiến: 1 tỷ USD.
2.3.2 Những lợi thế nổi bật của Dự án
- Dự án Cát Bà Amatina nằm tại vịnh Cái Giá, Đảo Cát Bà, thành phố Hải Phòng – một trong ba đỉnh của tam giác phát triển kinh tế miền Bắc Việt Nam Hơn thế nữa, Hải Phòng còn là vị trí đầu mối chuyển tiếp trên vành đai hợp tác kinh tế Việt Nam – Trung Quốc Có thể nói đây là vị trí hết sức thuận lợi cho phát triển kinh tế và du lịch bởi sự liên kết với những khu vực có thị trường lớn, tiềm năng như Hà Nội, Hải Phòng, Trung Quốc có thể dễ dàng di chuyển cả bằng đường thủy và đường không với khoảng không xa để đến với dự án
- Cát Bà là một hòn đảo được thiên nhiên ưu đãi với nét độc đáo hòa trộn vẻ đẹp của núi, biển, rừng, bên cạnh đó còn có khu dự trữ sinh quyễn đa dạng và sẽ được bảo tồn nguyên vẹn Vì thế có thể phát triển du lịch đa dạng, đồng thời với nhiều loại hình và cách thức khác nhau như du lịch mạo hiểm, nghỉ dưỡng, khám phá, Bên cạnh đó khí hậu và nhiệt độ ổn định để kinh doanh du lịch trong cả 4 mùa với những nét hấp dẫn của từng mùa.
- Định hướng phát triển của Chính phủ : Trong định hướng phát triển tới năm
2020 của Chính Phủ, du lịch được xác định là ngành kinh tế mũi nhọn, khu du lịch Đảo Cát Bà được xác định phát triển thành trung tâm du lịch tầm cỡ quốc gia và quốc tế Bên cạnh đó những sự hỗ trợ chung để phát triển du lịch , Chính phủ còn
SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D đầu tư mạnh mẽ vào cơ sở hạ tầng của khu vực cũn như tai Cát Bà như Dự án đường cao tốc 5B Hà Nội – Hải Phòng, cầu Đình Vũ nối liền đảo với đất liền
- Phù hợp với nhu cầu thị trường : Du lịch tại Cát Bà đang phát triển rất nhanh trong thời gian qua, trong khi hạ tầng cơ sở chưa đủ để đáp ứng nhu cầu của khách đi lịch tới Cát Bà, đây là tín hiệu tích cực cho sự phát triển du lịch của Cát Bà Bên cạnh đó thị trường BĐS du lịch đã và đang hình thành và trở thành xu hướng phát triển tất yếu tại Việt Nam.
- Dự án là kết quả hợp tác giữa các đơn vị hàng đầu trong thiết kế, thi công, quản lí vận hành với kinh nghiệm lâu năm, tư duy mới, sự am hiểu về địa phương và khu vực Dự án Bên cạnh đó Công ty cũng như Dự án còn nhận được sự hỗ trợ hêt sức quan trọng của các Cổ đông sáng lập về mặt tài chính là kinh nghiệm Với sự hợp tác chặt chẽ và hiệu quả trên Dự án đang phát triển theo chiều hướng bền vững, đáp ứng được tiêu chuẩn của một khu đô thị quốc tế, vừa thân thiệt với môi trường lại vừa mang tính hiệu quả kinh tế cao.
2.3.3 Thực trạng của dự án
2.3.3.1 Tình hình huy động và sự dụng vốn của dự án
Dự án Cát Bà Amatina là dự án hỗn hợp, nhiều hạng mục công trình, với tổng mức đầu tư lên tới 1 tỷ USD Lượng vốn này quá lớn vượt xa khả năng huy động thực tế của Công ty Vinaconex –ITC Vì vậy chủ trương của Ban lãnh Công ty là chỉ trực tiếp bỏ vốn thực hiện phần hạ tầng kĩ thuật, lợi nhuận thu từ tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất biệt thự đã có hạ tầng kĩ thuật Còn đối với diện tích đất dịch vụ, Công ty chỉ hướng tới mục tiêu hòa vốn để thu hút các nhà đầu tư bỏ vốn vào xây dựng và quản lí hoạt động của công trình sau này.
Năm 2008, do dự án mới bắt đầu được triển khai, nhu cầu vốn đầu tư chưa cao, nên toàn bộ số vốn phục vụ cho dự án đều được lấy từ vốn góp của các cổ động sáng lập Lượng vốn được sử dụng trong năm 2008 là 120,1 tỷ đồng để chi trả tiền đền bù giải phóng mặt bằng, và thi công hạ tầng kĩ thuật giai đoạn I-A( gồm các việc san nền, hệ thống giao thông, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện ) Trong năm này, hạ tầng kĩ thuật chưa được hình thành nên chưa đủ điều kiện huy động tiền ứng trước của khách hàng.
Năm 2009, Dự án vẫn chủ yếu sử dụng vốn từ vốn góp chủ sở hữu, tới quý III/2009 Vinaconex– ITC đã tiến hành chào bán các biệt thự khu A1, 87 căn của
SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D khu biệt thự này đã được khách hàng đăng kí hết và nộp tiền ứng trước, mang về cho công ty hơn 86.358.369.000 đồng Lượng tiền này được ghi nhận vào doanh thu năm 2009 của công ty và được bổ sung vào vốn đầu tư cho dự án.
Năm 2010, Công ty tiếp tục chào bán các biệt thự ở khu B2(62 căn), B3(22 căn) Số tiền ứng trước của khách hàng trong năm 2010 là 174.252.316.140 đồng. Nguồn vốn để thực hiện dự án trong năm này được lấy từ tiền ứng trước của khách hàng Một lượng vốn 35,3 tỷ đồng được lấy từ khoản vay theo khế ước vay vốn với thời hạn vay từ 1/3/2010 đến khi Công ty phát hành tăng vốn điều lệ (không quá 31/12/2010 với Tổng công ty Cổ phần Xây dựng và Xuất nhập khẩu Việt Nam. Khoản vay sẽ được hoàn trả bằng tiền huy động được từ phát hành cổ phiếu tăng vốn Tuy nhiên số vốn sử dụng cho dự án năm 2010 lên tới 377,92 tỷ đồng, trong khi khả năng huy động của công ty chỉ có tổng cộng 225,7 tỷ đồng bao gồm 174, 25 tỷ huy động của khách hàng, 35,3 tỷ vốn vay ngắn hạn và 16,1 tỷ đồng vốn đầu tư năm 2009 chuyển sang Lượng vốn còn lại là 152, 27 tỷ đã sử dụng là khoản tiền chưa trả cho các nhà thầu thi công do chưa làm xong thủ tục nghiệm thu, thanh quyết toán vốn đầu tư.
Bảng 7: Tổng kết tình hình huy động và sử dụng vốn của công ty Đơn vị: Nghìn đồng
(Nguồn: Phòng XTĐT và Phòng KHĐT)
Nguồn vốn của dự án được huy động tư 3 nguồn chính:
SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
Thứ nhất, huy động từ nguồn vốn góp chủ sở hữu: Công ty có vốn điều lệ là
300 tỷ VNĐ với 3 cổ đông sáng lập là Tổng công ty CP Vinaconex, nắm giữ 53,33% cổ phần của Vinaconex –ITC, Ngân hàng TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam (Eximbank) nắm giữ 10,67 % cổ phần của Vinaconex –ITC và Công ty TNHH chứng khoán Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam (Agriseco) với 10,0% cổ phần của Vinaconex – ITC Số vốn góp của các cổ đông sáng lập ngoài các khoản để duy trì hoạt động của bộ máy công ty, số còn lại được dành toàn để đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật của dự án Cát Bà Amatina.
GIẢI PHÁP ĐẨY MẠNH QUẢ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN BĐS DL&ND THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
TIỀM NĂNG VÀ MỤC TIÊU PHÁT TRIỂN BDS DL&ND HẢI PHÒNG48 1 Tiềm năng phát triển BDS DL&ND Hải Phòng
Hải Phòng là thành phố - trung tâm kinh tế, thương mại, du lịch và dịch vụ lớn khu vực duyên hải Bắc Bộ Việt Nam, là nơi hội tụ đầy đủ các điều kiện để phát triển toàn diện loại hình BĐS DL&ND:
- Về vị trí địa lý: Hải phòng là nơi có vị trí quan trọng về kinh tế - xã hội và an ninh quốc phòng của vùng Bắc Bộ và cả nước, là thành phố cảng - cửa chính ra biển quan trọng của Việt Nam, là đầu mối giao thông quan trọng Vùng Kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, trên hai hành lang - một vành đai hợp tác kinh tế Việt Nam - Trung Quốc Hải Phòng là đầu mối giao thông đường biển phía Bắc, là động lực tăng trưởng của vùng kinh tế trọng điểm Bắc bộ, là Trung tâm kinh tế - khoa học - kĩ thuật tổng hợp của Vùng duyên hải Bắc Bộ và là một trong những trung tâm phát triển của Vùng Kinh tế trọng điểm Bắc Bộ và cả nước.
- Về kinh tế - xã hội: tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân giai đoạn 2005 –
2010 đạt 11,32% Quy mô kinh tế tăng đáng kể so với năm 2005, GDP năm 2010 gấp 1,7 lần, GDP bình quân đầu người tăng 63,4%; tỷ trọng GDP (theo giá so sánh)
SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D trong GDP cả nước chiếm khoảng 4,4% (năm 2005 là 3,6%) Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tiên tiến, tỷ trọng GDP của các nhóm ngành công nghiệp - xây dựng và dịch vụ tăng từ 87% năm 2005 lên 90% năm 2010 (trong đó dịch vụ tăng từ 50,8% lên 53%) Thu nhập bình quân đầu người tăng mạnh, bình quân 5 năm đạt 1.540USD/ người, riêng năm 2010 đạt 1.740USD/người Tỉ lệ người khá giả, người giàu tăng mạnh, người nghèo giảm đáng kể.
- Về du lịch: Hải phòng có lợi thế rất lớn để phát triển ngành công nghiệp không khói: Khu Bảo tồn sinh quyển thế giới Cát Bà và Bãi biển Ðồ Sơn được xem như là hai điểm đến nổi tiếng không những trong nước mà trên cả thế giới Nhiều di tích lịch sử, danh lam thắng cảnh nổi tiếng như: khu du lịch núi Voi, núi Thiên văn, khu Hạ Long cạn (nằm ở phía Bắc của huyện Thuỷ Nguyên); làng hoa Hà Lũng và Ðằng Hải; làng điêu khắc Bảo Hà và miếu thờ danh nhân văn hóa Nguyễn Bỉnh Khiêm ở huyện Vĩnh Bảo và công viên giải trí An Biên, với nhiều đền đài, lăng tẩm, chùa chiền nổi tiếng góp phần tạo sự liên kết về du lịch với các tuyến du lịch của Hành lang kinh tế Bắc Nam, với các điểm du lịch của cả Vùng KTTĐ miền Bắc và cả nước Lượng khách đến Hải Phòng đạt 5,3 triệu lượt/năm, doanh thu từ dịch vụ du lịch ngày càng tăng cao, tốc độ tăng trưởng bình quân 20-25% năm, đạt 4.500 tỷ đồng, doanh thu xã hội đạt gần 5.000 tỷ đồng Du lịch đang chiếm tỷ trọng lớn trong GDP của Hải Phòng.
- Về ưu đãi của nhà nước: Với mục tiêu đưa Hải Phòng trở thành Thành Phố đặc biệt vào năm 2050, nhà nước luôn có những chính sách đầu tư hỗ trợ, phát triển cơ sở hạ tầng, ưu đãi trong đầu tư… nhằm kêu gọi các nhà đầu tư trong và ngoài nước đến với Hải Phòng.
Với tiềm năng và vị trí địa lý thuận lợi, trong Quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Việt Nam, TP Hải Phòng được xác định là hạt nhân phát triển của vùng du lịch Bắc Bộ nói riêng và cả nước nói chung và có đầy đủ các điều kiện để phát triển toàn diện loại hình BĐS DL&ND.
3.1.2 Quan điểm đầu tư phát triển BĐS DL&ND Hải Phòng
3.1.2.1 Phát triển BDS DL&ND phải bền vững, toàn diện, trọng tâm, trọng điểm
Sàng lọc, thực hiện đầu tư trọng tâm trọng điểm, cấp phép cho các dự án có tiềm năng lớn, các chủ đầu tư có năng lực Ưu tiên phát triển dự án giữ gìn được cảnh quan, bảo vệ được môi trường Coi trọng hàng đầu việc xây dựng kết cấu hạ
SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tích cực chuẩn bị tốt tiền đề để phát triển nhanh và bền vững hơn.
Phát triển BDS DL&ND phải đi đôi với phát triển văn hoá xã hội, tạo công ăn việc làm, tăng thu nhập, xoá đói giảm nghèo, thúc đẩy tiến bộ và thực hiện công bằng xã hội đặc biệt chu ý đến vùng núi hải đảo và vùng đồng bào dân tộc ít người trước hết là nâng cao dân trí và mức sống vật chất tinh tần của nhân dân.
3.1.2.2 Phát triển B ĐS DL&ND luôn phải đảm bảo tính liên kết vùng
Hải Phòng nằm trong vành đai kinh tế tam giác Bắc bộ: Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh Sự thay đổi của bất kỳ “đỉnh” nào đều ảnh hưởng rất lớn tới các
“đỉnh” còn lại Do đó cần đảm bảo tính liên kết để tạo nên thế mạnh của vùng, tương trợ nhau trong quá trình đầu tư phát triển.
3.1.2.3 Phát triển BDS DL&ND dựa vào sự phát huy nội lực, sức mạnh tổng hợp của các ngành, các thành phần kinh tế và các nguồn lực từ bên ngoài
BĐS DL&ND thường gắn liền với các dự án có quy mô lớn Phát huy nội lực và tranh thủ sự giúp đỡ từ bên ngoài đặc biệt là vốn đầu tư ODA phát triển cơ sở hạ tầng và nguồn vốn FDI Đồng thời có chính sách phân bổ nguồn vốn và sử dụng vốn hợp lý đem lại hiệu quả tốt nhất Hơn nữa, bất động sản du lịch khi đầu tư xây dựng có ảnh hưởng với nhiều ngành khác như du lịch, môi trường, các vấn đề quy hoạch….nên cần nghiên cứu cụ thể và chi tiết trước khi đưa ra quyết định đầu tư. Các Sở, Ban Ngành của tỉnh; UBND các huyện, thị xã và UBND các xã, phường, thị trấn theo chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm quản lý các dự án đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng thực hiện đúng các quy định hiện hành của Nhà nước và quy định này của UBND tỉnh, lập quy hoạch, chuẩn bị đầu tư, giải phóng mặt bằng, đảm bảo an ninh, trật tự và tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp đầu tư.
3.1.3 Mục tiêu phát triển BĐS DL&ND Hải Phòng
Với mục tiêu trở thành Thành phố lại đặc biệt, Hải Phòng đang quyết tâm đạt được những mục tiêu sau:
- Tốc độ tăng trưởng GDP thời kỳ 2006-2010 đạt khoảng 11,3%, mục tiêu giai đoạn 2011-2020 khoảng 15% GDP bình quân đầu người vào năm 2010 đạt 1.740
SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
USD, năm 2020 đạt trên 5.120 USD Tỷ lệ tích luỹ đầu tư lên 40% so với vốn đầu tư vào năm 2010, đáp ứng 75% nhu cầu vốn đầu tư phát triển
- Đến năm 2015, sẽ thu hút khoảng 8,6 triệu lượt khách du lịch ( trong đó từ 3 – 5 triệu lượt khách quốc tế) và tăng gấp 1.5 lần vào năm 2020 Phấn đấu doanh thu đạt 5.000 tỷ vào năm 2015 và trên 12.000 tỷ đồng vào năm 2020.
- Tập trung phát triển 3 khu du lịch chính là: Cát Bà, Đồ Sơn, Thủy nguyên thành trung tâm du lịch với các bất động sản du lịch nghỉ dưỡng lớn tương ứng với vị thế của TP.Gia tăng tỷ trọng của BDS DL&ND trong cơ cấu GDP toàn TP.
3.1.3.2 Mục tiêu về văn hóa – xã hội
- Phát triển BDS DL&ND nhằm khai thác triệt để lợi thế du lịch của TP, phát huy những giá trị văn hóa dân gian, đồng thời góp phần nâng cao trình độ dân trí, tạo thêm công ăn việc làm, xóa đói giảm nghèo; góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại và hợp tác quốc tế, tăng cường giao lưu văn hóa, thiết lập mối quan hệ hữu nghị với các địa phương lân cận và với cả nước.
MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY MẠNH ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN BDS DL&ND HẢI PHÒNG
3.2.1 Phân tích SWOT phân khúc thị trường BĐS DL&ND Hải Phòng
- Là “đàn em” đi sau các thành phố lớn như Hà Nội, Tp Hồ Chí Minh, Đà Nẵng , Hải Phòng có đầy đủ những kinh nghiệm trong quy hoạch, sàng lọc, cấp phép, quản lý và thực hiện các dự án.
- So với cả nước, BĐS Hải Phòng nói chung và Phân khúc BDS DL&ND nói riêng rất phát triển quy mô lớn, giá trị cao
- Hải Phòng với lợi thế gần Hà Nội, giao thông thuận tiện, khi đường cao tốc 5B hoàn thành sẽ rút ngắn khoảng cách Hà Nội – Hải Phòng xuống còn 90 km, trong khi các khu vui chơi giải trí phục vụ cho người dân, đặc biệt là Hà Nội còn rất ít
- Hải Phòng có bờ biển dài, hàng trăm hòn đảo lớn nhỏ, nhiều địa điểm du lịch nổi tiếng, trong đó có hai điểm chính: Cát Bà và Đồ Sơn Hàng năm thu hút hàng ngàn lượt khách trong và ngoài nước đến với Hải Phòng.
- Quỹ đất lớn, quy hoạch hợp lý, tầm nhìn chiến lược.
- BDS DL&ND đóng góp lớn vào GDP của thành phố, giải quyết công ăn việc làm cho người lao động
- “Bội thực dự án”, so với khu vực và các thành phố khác, số lượng dự án đầu tư vào Hải Phòng là quá lớn, đặc biệt tập trung vào 2 khu lớn: Cát Bà và Đồ Sơn.
- Năng lực của nhà đầu tư còn hạn chế, nhiều dự án được cấp phép song không thực hiện được, nhiều dự án thực hiện dỡ dang, làm thất thoát lãng phí tài sản quốc gia.
- Thủ tục hành chính phức tạp, rườm rà, chồng chéo gây khó khăn cho chủ đầu tư trong cấp phép, quản lý và hoạt động
- “Tha hóa đạo đức” – bên cạnh những mặt tốt thì đây cũng được xem là mặt yếu kém của cơ quan quản lý Tình trạng tham ô, tham nhũng vẫn còn nhiều, tính thiếu minh bạch công khai trong cấp phép đầu tư, gây khó khăn cho chủ đầu tư vẫn diễn ra.
SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
- Thị trường BĐS nói chung và BDS SL&ND nói riêng đang dần phục hồi sau một thời gian dài “đóng băng” và chịu ảnh hưởng của khủng hoảng Kinh tế thế giới 2009
- Tốc độ tăng trưởng kinh tế cả nước nói chung, và Hải Phòng nói riêng tăng mạnh ( riêng Hải Phòng đạt 11,32% giai đoạn 2005 – 2010 ), thu nhập bình quân 5 năm liền đạt 1.540USD thuộc vào diện cao nhất cả nước.
- Phân khúc tị trường BDS DL&ND ngày càng tăng cao về cả nhu cầu cùng số lượng.
- Đầu tư trực tiếp ngoài tăng nhanh Chỉ tính riêng năm 2010, tổng mức vốn đầu tư FDI vào phân khúc này là 1,3 tỷ USD.
- Kiều hối về VN tăng mạnh, nhu cầu về loại hình DL&ND tăng mạnh.
- Du khách tới Hải Phòng ngày càng tăng, hàng năm HP đón hàng ngàn lượt khách trong nươc và trên thế giới tới du lịch và công tác.
- Pháp luật ngày càng hoàn thiện tạo môi trường thuận lợi cho thị trường BDS phát triển: các quy định về khung giá BDS, thẩm định giá, hỗ trợ giải phóng mặt bằng…
- Được chính phủ và nhà nước ưu tiên, hỗ trợ phát triển, kế hoạch giai đoạn 2010 – 2025.
- BDS DL&ND Hải Phòng “nổi sóng” Theo dự báo của CBRE Việt Nam, đến hết năm 2010 cả nước sẽ có khoảng 55 dự án bất động sản nghỉ dưỡng, cung cấp cho thị trường khoảng 5.318 căn biệt thự và 6.601 căn hộ nghỉ dưỡng Trong đó, Hải Phũng chiếm gần ẳ Dự bỏo trong vũng 5 năm tới, nguồn cung BDS DL&ND Hải Phòng là rất lớn Khả năng cung vượt cầu là rất cao.
- “Bội thực dự án”, Hải Phòng có 63 dự án Trong đó: có 18 dự án đã đi vào hoạt động, 12 dự án đang đầu tư, 17 dự án đang lập dự án và 16 dự án đang xin chủ trương đầu tư Hầu hết các dự án này tập trung ở 3 khu chính: Khu du lịch Cát Bà, Khu du lịch Đồ Sơn và Khu du lịch Thủy Nguyên Đây đang là thách thức lớn của Hải Phòng, khi mà các dự án xin cấp phép vào Hải Phòng ngày càng nhiều, tình trạng “bội thực dự án” có khả năng xảy ra.
SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
- Các nhà đầu tư nước ngoài đang chiếm thị trường trong việc khai thác các dự án có quy mô lớn, trung tâm thương mại, trung tâm thể dục thể thao …và đưa các nhà đầu tư trong nước vào các phân khúc vừa và nhỏ, nguy cơ thị trường bị thu hẹp.
- Hàng vạn hộ nông dân sẽ bị mất đất nông nghiệp Phần lớn họ ở lứa tuổi trung niên, cơ hội chuyển đổi nghề nghiệp rất khó khăn.
3.2.2 Giải pháp đẩy mạnh đầu tư phát triển BDS DL&ND Hải Phòng
3.2.2.1 Nhóm các giải pháp vĩ mô của nhà nước
3.2.2.1.1 Giải pháp nâng cao tổ chức quản lý các dự án đầu tư phát triển BĐS
Quy mô BDS DL&ND là rất lớn, do đó công tác tổ chức quản lý dóng vai trò rất quan trọng Nếu công tác quản lý không tốt sẽ gây ra lãng phí, thất thoát tài sản của quốc gia, doanh nghiệp.Vì vậy, công tác quản lý và tổ chức phải được xuyên suốt từ Trung ương đến địa phương. a Về tổ chức
Bộ KH&ĐT và Bộ Xây dựng là 2 cơ quan chịu trách nhiệm cao nhất về công tác tổ chức quản lý:
- Có trách nhiệm lên kế hoạch và xem xét thẩm định các dự án khả thi trước khi cấp phép thực hiện.
- Hoàn thiện xây dựng các cơ chế, chính sách, quy phạm các tiêu chuẩn định mức kinh tế - kỹ thuật;
- Phối hợp với các địa phương tổ chức đào tạo và đào tạo lại lực lượng cán bộ quản lý;
*/ Cấp tỉnh và thành phố
- Đây là cấp quản lý toàn diện các hoạt động đầu tư phát triển BDS DL&ND, trực tiếp tiếp nhận nguồn lực từ Trung ương và phân bổ có trọng tâm trọng điểm tới từng địa phương, ban hành các thông tư chỉ thị, cụ thể hoá chính sách nước để thực thi trên địa bàn.
- Sở KH&ĐT và Xây dựng trực tiếp tổ chức quản lý kỹ thuật, kiểm tra, giám sát việc thực hiện chính sách và phát triển các nhân tố mới trong phong trào để nhân rộng và động viên khen thưởng. b.Về công tác quản lý
*/ Công tác qui hoạch khu vui chơi giải trí, du lịch, phát triển BĐS DL&ND
SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D