Sự cần thiết phải lập dự án đầu tư Bất Động Sản
1.Khái niệm về Dự án đầu tư Bất Động Sản và sự cần thiết phải Đầu tư theo Dự án:
Hoạt động đầu tư là hoạt động kinh tế với việc sử dụng vốn và các nguồn lực trong một khoảng thời gian tương đối dài nhằm đem lại những lợi ích kinh tế xã hội nhất định
Về hình thức, Dự án đầu tư Bất Động Sản là một tập hợp hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và hệ thống các hoạt động sẽ được thực hiện với các nguồn lực và chi phí được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ nhằm đạt được những kết quả cụ thể để thực hiện những mục tiêu nhất định Các yếu tố cơ bản của một dự án:
Mục tiêu của Dự án: Đây chính là những kết quả và lợi ích mà Dự án đem lại cho nhà Đầu tư và cho xã hội.
Các giải pháp tổ chức kinh tế kỹ thuật để thực hiện mục tiêu của Dự án.
Các nguồn lực: Đó là những nguồn lực về Nhân lực, tài lực, vật lực cần thiết thực hiện dự án đầu tư bất động sản.
Thời gian và địa điểm thực hiện các hoạt động đầu tư
Các nguồn vốn Đầu tư để tạo nên vốn đầu tư của dự án
Các Sản phẩm và Dịch vụ được tạo ra bao gồm cả tiết kiệm những yếu tố đầu vào do Dự án mang lại.
Vậy có thể nói rằng: Dự án Đầu tư Bất Động Sản là tổng thể các hoạt động dự kiến với các nguồn lực và các chi phí cần thiết được bố trí theo kế hoạch chặt chẽ với thời gian và địa điểm xác định nhằm tạo ra những kết quả cụ thể để thực hiện những mục tiêu kinh tế xã hội nhất định Có thể phân biệt Dự án thành 2 nhóm theo phạm vi:
Dự án Đầu tư theo phạm vi ngành, vùng: Mục đích của Dự án là khai thác các nguồn lực và điều kiện của các ngành, vùng để phát triển kết cấu hạ tầng
Đầu tư của Doanh nghiệp Bất Động Sản và các Doanh nghiệp thuộc các ngành khác nhằm thực hiện mục tiêu và chiến lược kinh doanh của Doanh nghiệp.
Bất Động Sản là những tài sản không thể di dời được và có giá trị lớn nên đòi hỏi trong quá trình Đầu tư Bất Động Sản phải nghiên cứu kỹ đặc điểm tự nhiên, Kinh tế xã hội của Địa phương và nắm chắc được các yêu cầu của cá nhân, hộ Gia đình, các tổ chức Kinh doanh và xã hội ở mỗi địa phương để có chiến lược Kinh doanh thích hợp , trên cơ sở đó để có hướng đầu tư Bất Động Sản thích ứng.
Dự án đầu tư Bất Động Sản liên quan đến nhiều lĩnh vực, nhiều ngành như: Khoa học công nghệ, xã hội, tổ chức quản lý, kinh tế, tài chính, pháp luật…vv và chịu sự tác động của nhiều yếu tố khách quan, chủ quan do vậy mà việc đầu tư rất phức tạp trong quá trình thực hiện Chính những điều đó nên ta cần phải chuẩn bị một cách nghiêm túc và có cơ sở khoa học, phải thực hiện theo một kế hoạch hết sức chặt chẽ, chi tiết, hợp lý.
2 Đặc điểm của Dự án Đầu tư Bất Động Sản :
Dự án đầu tư bất động sản là việc đầu tư xây dựng gắn liền với việc sử dụng đất, do đó nó có vị trí cố định, mỗi dự án có vị trí duy nhất trên trái đất.
6 Đầu tư bất động sản liên quan trực tiếp đến một, một số tài sản cố định không di dời được trong đó đất đai, nhà cửa, các công trình kết cấu hạ tầng là những tài sản có vị trí cố định và không có khả năng chuyển dịch và là yếu tố đầu vào của rất nhiều ngành sản xuất kinh doanh.
Dự án Đầu tư Bất Động Sản đòi hỏi nguồn vốn lớn và chuyên môn nghiệp vụ cao
Bất động sản là những tài sản có giá trị lớn do nó gồm giá trị của đất và chi phí xây dựng, vì vậy mà các hoạt động mua bán, đầu tư kinh doanh trên thị trường bất động sản đều có nhu cấu rất lớn về vốn, đặc biệt là vốn trung hạn và dài hạn nên việc đầu tư bất động sản đòi hỏi việc sử dụng vốn có hiệu quả và bảo toàn phát triển vốn thì các doanh nghiệp bất động sản mới đứng vững và phát triển các hoạt động kinh doanh của mình Để đảm bảo hoạt động giao dịch bất động sản thì thị trường vốn cần được mở rộng và phát triển vì hoạt động đầu tư bất động sản được ổn định phát triển khi có thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định Giữa hoạt động đầu tư bất động sản và thị trường vốn có mối quan hệ khăng khít với nhau, sự biến động của một trong hai yếu tố này tác động đến sự biến động của yếu tố còn lại
Lực lượng quản lý kinh doanh, lực lượng tư vấn về bất động sản, công nhân chuyên nghiệp có trình dộ quản lý và tay nghề cao do quá trình đầu tư bất động sản là quá trình rất phức tạp bao gồm nhiều khâu: Lập dự án, thiết kế, thi công công trình ….vv, do tầm quan trọng của mỗi khâu, quy mô và tính năng của công trình nên đội ngũ nhân lực phải đảm bảo về cơ cấu và chất lượng.
Dự án Đầu tư Bất Động Sản mà sản phẩm của nó có thời gian sử dụng lâu dài
Dự án Đầu tư Bất Động Sản với việc đầu tư gắn liền với quyền chiếm hữu đất do bất động sản có thời gian sử dụng lâu dài nên các dự án bất động sản thì đòi hỏi phải sở hữu quyền sử dụng đất hoặc thuê đất trong thời gian dài.
Đầu tư bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào đặc điểm kinh tế xã hội và văn hóa của vùng nơi mà dự án được thực hiện Hoạt động đầu tư bất động sản gắn với một không gian rộng lớn và luôn chịu tác động của nhiều yếu tố xã hội, môi trường tự nhiên, tập quán tâm lý thị hiếu mà giữa các vùng, địa phương khác nhau thì các yếu tố đó cũng có những đặc điểm nhất định nên nhu cầu về bất động sản giữa các vùng, địa phương về số lượng; kiểu cách, chất lượng có khác nhau dẫn đến sự khác nhau về quy mô và trình độ phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản Vì vậy hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản phải phù hợp với điều kiện của từng địa phương , trong quá trình đầu tư bất động sản phải nghiên cứu kỹ đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội của địa phương để có hướng đầu tư bất động sản thích hợp.
3 Phân loại Dự án Đầu tư Bất Động Sản :
Thường có các loại dự án đầu tư bất động sản, đó là:
Dự án đầu tư phát triển nhà ở Đây là loại dự án phục vụ cho người dân có nhu cầu về nhà ở nên khách hàng rất đa dạng về khả năng tài chính, nhu cầu thẩm mỹ, các yêu cầu về chất lượng; tiện ích, sở thích…vv Từ đó, trước khi thực hiện dự án phải chú ý đến khả năng tài chính và những nhu cầu, sở thích khác nhau của những đối tượng khách hàng khác nhau. Đối tượng khách hàng khác nhau nên khả năng huy động vốn từ khách hàng cũng khác nhau đối với các dự án chung cư cao cấp, biệt thự, chung cư cao tầng, chung cư dành cho người có thu nhập thấp, nhà bán trả góp….vv do vậy cũng phải chú ý đến những yếu tố này khi lập dự án đầu tư.
8 Đặc biệt, những dự án nhà ở luôn được Nhà nước khuyến khích đầu tư để giải quyết nhu cầu cấp thiết về nhà ở của người dân hiện nay nên có một số chính sách ưu đãi, khuyến khích đầu tư của nhà nước như: giảm lãi suất vay, tăng lượng vốn cho vay, và một số ưu đãi khác về đất đai Đó cũng là những thuận lợi để tiến hành những dự án nhà ở.
Dự án đầu tư phát triển văn phòng cho thuê Đây là loại bất động sản phục vụ nhu cầu về văn phòng làm việc của những công ty, tổ chức, đơn vị.
Do là bất động sản cho thuê nên ngay từ đầu chủ đầu tư sẽ phải bỏ toàn bộ số vốn cấn thiết để xây dựng bất động sản.
Các nhân tố chủ yếu tác động đến Dự án Đầu tư Bất Động Sản
1.Thứ nhất, đó là chính sách kinh tế của Nhà nước, Đặc biệt là chính sách về Đất đai, các loại thuế liên quan đến đất đai hoặc những chính sách vĩ mô về thị trường bất động sản đã tác động trực tiếp và gián tiếp đến hoạt động đầu tư bất động sản hiện nay do hoạt động của thị trường bất động sản rất nhạy cảm với những chính sách pháp luật của Nhà nước Khi nhà nước có những chính sách khuyến khích, ưu đãi đối với những nhà đầu tư dự án bất động sản thì sẽ có nhiều dự án đầu tư bất động sản ra đời.
2.Thứ hai, Thị trường Nhà đất và sự cạnh tranh trên thị trường này
Thị trường Nhà đất sôi động kéo theo sự ra đời của nhiều dự án Bất Động Sản dẫn đến mức độ cạnh tranh giữa các dự án càng tăng, nhưng cũng làm tăng mức độ hấp dẫn của thị trường nhà đất Từ đó các chủ đầu tư sẽ phải tìm cách để làm tăng mức hấp dẫn sản phẩm của dự án về chất lượng, tính năng, sự thuận tiện trong sử dụng sản phẩm dự án, giá cả, phương thức thanh toán để thu hút cầu về sản phẩm của dự án.Thị trường nhà đất và mức độ cạnh tranh trên thị trường này ảnh hưởng đến quyết định đầu tư vào Bất Động Sản của các nhà Đầu tư.
3.Thứ ba, Lãi tiền vay và thuế trong Kinh doanh Bất Động Sản
Hoạt động đầu tư Bất Động Sản đòi hỏi vốn lớn và thu hồi vốn trong thời gian dài nên các Doanh nghiệp khi đầu tư không thể không vay vốn để đầu tư, do vậy nếu lãi suất cao cùng với thuế suất liên quan đến Bất động sản cao sẽ làm cho giá thành bất động sản cao kéo theo giá bán cũng cao do vậy làm giảm tính cạnh tranh của sản phẩm của dự án, nên ảnh hưởng đến quyết định đầu tư về quy mô, chất lượng của dự án Do vậy, khi nhà nước giảm lãi tiền vay, thuế liên quan
1 0 đến bất động sản sẽ là những yếu tố quan trọng kích thích hoạt động đầu tư các dự án bất động sản.
4.Thứ tư, Sự tiến bộ khoa học và công nghệ:
Khoa học công nghệ nói chung và trong ngành xây dựng nói riêng đã góp phần thúc đẩy sự ứng dụng những thành tựu khoa học về cơ khí, xây dựng, kiến trúc đảm bảo chất lượng thi công, tính độc đáo và thiết thực của các dự án Một dự án đầu tư bất động sản hấp dẫn không chỉ do uy tín, thương hiệu, số lượng vốn, diện tích, vị trí… vv, mà nó còn hấp dẫn bởi tính hiện đại của kiến trúc, kỹ thuật xây dựng mới có nhiều tính ưu việt tạo ra chất lượng, sự thuận tiện và tính mỹ quan của công trình Đó chính là những tác động tích cực của sự tiến bộ về khoa học, công nghệ trong quá trình thiết kế; xây dựng và hoàn thiện công trình của dự án làm tăng tính cạnh tranh của sản phẩm của dự án.
5.Thứ năm, Khả năng tài chính của Doanh nghiệp:
Khả năng tài chính của doanh nghiệp quyết định đến quy mô và chất lượng của các Dự án Nếu doanh nghiệp có khả năng tài chính mạnh thì sẽ thực hiện được dễ dàng hơn trong việc đầu tư những dự án có quy mô lớn và phức tạp và chất lượng hơn, và cũng đủ khả năng tài chính cấn thiết trong quá trình quản lý và vận hành công trình, đó là một trong những yếu tố đảm bảo tính cạnh tranh của doanh nghiệp.
Phân tích Khả thi tài chính trong lập Dự án đầu tư Bất Động Sản
1 Khái niệm phân tích tài chính :
Hoạt động tài chính là tổng hợp tất cả các hoạt động từ việc tạo lập, xác định nguồn vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh đến việc quản lý quá trình vận động của tiền tệ để phục vụ cho toàn bộ quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
Phân tích tài chính trong đầu tư các Dự án Bất Động Sản là việc xác định quy mô đầu tư, cơ cấu vốn đầu tư, các loại vốn cho dự án đầu tư, xem xét chi phí, cơ cấu chi phí và đánh giá các lợi ích, hiệu quả mà dự án sẽ đem lại cho chủ đầu tư và cho xã hội.
2 Vai trò của phân tích tài chính
Có thể nói phân tích tài chính là nội dung quan trọng của quá trình soạn thảo
Dự án đầu tư Bất Động Sản, thông qua phân tích tài chính mới có khả năng đánh giá khả thi của Dự án về mặt tài chính.
Trên cơ sở phân tích tài chính để xem xét khả năng, nhu cầu đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện Dự án Đầu tư có hiệu quả, thông qua đó đánh giá chi phí, cơ cấu chi phí cần thực hiện khi bắt đầu soạn thảo Dự án cho đến khi kết thúc Dự án.
Phân tích tài chính để từ đó xây dựng một kế hoạch về hoạt động tài chính nhằm đảm bảo cho các hoạt động kinh doanh có hiệu quả Do vậy phân tích tài chính là cơ sở cho chủ đầu tư quyết định đầu tư hay không và lợi nhuận mà Dự án đem lại có thích đáng hay không để tiếp tục đầu tư hay sẽ lựa chọn đầu tư vào
Dự án khác có lợi hơn.
3 Nội dung Phân tích khả thi tài chính trong Kinh doanh Bất Động Sản 3.1 Nội Dung Phân tích
3.1.1 Xác định tổng mức vốn Đầu tư và cơ cấu nguồn vốn a Xác định Tổng mức vốn đầu tư : Đây là nội dung quan trọng đầu tiên cần xem xét khi tiến hành phân tích tài chính của dự án Việc tính toán chính xác tổng mức vốn đầu tư có ý nghĩa rất
1 2 quan trọng đối với tính khả thi của Dự án vì nếu vốn đầu tư của dự án quá thấp thì dự án không thực hiện được, còn nếu quá nhiều thì gây lãng phí về vốn, làm giảm hiệu quả tài chính của dự án Xem xét toàn bộ số vốn cần thiết cho việc đầu tư bao gồm cả thiết lập và đưa dự án vào hoạt động.
Tổng mức vốn đầu tư bao gồm :
Chi phí xây lắp: Chi phí xây lắp hạ tấng và chi phí xây lắp các công trình kiến trúc
Chi phí xây lắp Hạ tầng
Làm đường giao thông, vỉa hè
Cấp nước bên ngoài công trình
Cấp điện và chiếu sáng
Chi phí công trình kiến trúc: Gồm chi phí cho từng hạng mục của dự án
Chi phí thiết bị: Chi phí thiết bị hạ tầng, chi phí thiết bị trong các công trình kiến trúc( đã bao gồm cả chi phí lắp đặt và chạy thử )
Chi phí khác: Gồm chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và chi phí xây dựng cơ bản khác
Chi phí Giải phóng mặt bằng
Bồi thường Quyền Sử Dụng Đất
Bồi thường hoa màu, vật nuôi
Thực hiện chế độ chính sách
Chi phí bồi thường khác
Chi phí phục vụ công tác GPMB
Chi phí xây dựng cơ bản khác o Chi phí chuẩn bị Đầu tư: bao gồm các loại:
Lập Đồ án Quy hoạch chi tiết
Chi phí xác định chỉ giới đường đỏ
Khoan, khảo sát, lập báo cáo kỹ thuật
Chi phí thỏa thuận với Dự án lân cận
Khảo sát các BĐS tương tự trong và ngoài nước
Lập mô hình Dự án
Chi phí mô hình Quảng cáo
Chi phí Ban Quản lý Dự án trong khâu chuẩn bị Đầu tư o Chi phí thực hiện Dự án
Khoan khảo sát thực hiện thiết kế công trình
Thiết kế phí( bao gồm cả Bảo hiểm)
Chi phí thẩm định tổng dự toán
Giám sát thi công xây lắp
Lệ phí xây dựng công trình
Chi phí ban quản lý Dự án
Chi phí an ninh công trường
Kiểm định chẩt lượng công trình
Các chi phí nhỏ lẻ khác
1 4 o Chi phí kết thúc Đầu tư
Thẩm tra, phê duyệt quyết toán
Phá dỡ những công trình tạm
Vận hành thử bàn giao
Đào tạo ban đầu quản lý khu Đô thị mới b Xác định nguồn tài trợ, khả năng đảm bảo vốn về số lượng, về cơ cấu và tiến độ cung cấp vốn :
Nguồn tài trợ có thể được cung cấp bởi các nguồn sau: o Do nguồn ngân sách cấp phát o Do được Ngân hàng cho vay o Vốn hình thành do sự góp vốn của các bên liên doanh o Vốn tự có hoặc vốn huy động bằng vốn ứng trước của các cơ quan, cá nhân có nhu cầu nhà ở, văn phòng làm việc hoặc vốn ứng trước của các đơn vị thi công
Các nguồn vốn phải đảm bảo chắc chắn
Vốn ngân sách cấp, vốn Ngân hàng cho vay phải có sự cam kết cuả cơ quan này bằng văn bản sau khi ký vào hồ sơ thẩm định Dự án
Nguồn vốn do góp vốn liên doanh: Phải cam kết về tiến độ góp vốn, số lượng cổ đông, bên liên doanh và ghi vào điều lệ Xí nghiệp.
Nguồn vốn tự có: Phải có giải trình về hoạt động của cơ sở 3 năm trước và hiện tại để chứng tỏ cơ sở đã đang hoạt động có hiệu quả, có tích lũy thì mới có vốn để thực hiện dự án đầu tư.
Xác định cơ cấu vốn
Tính toán từng nguồn vốn chiếm bao nhiêu tổng mức Dự án để từ đó lập kế hoạch xác định tiến độ thực hiện các công việc đầu tư và lập tiến độ huy động vốn hàng năm đối với từng nguồn cụ thể Việc huy động này phải tính đến tỷ lệ lạm phát hoặc biến động về giá cả.
3.1.2 Lập các báo cáo Tài chính dự kiến cho từng năm và từng giai đoạn của Dự án Đầu tư
Tính toán các chỉ tiêu Tài chính của Dự án Việc tính toán các chỉ tiêu này được thực hiện thông qua việc lập các Báo cáo Tài chính dự tính cho từng năm hoặc từng giai đoạn của đời Dự án.
Các báo cáo tài chính giúp chủ Đầu tư thấy được tình hình hoạt động tài chính của Dự án và nó là nguồn số liệu giúp cho việc tính toán phân tích các chỉ tiêu phản ánh mặt tài chính của Dự án. a/ Dự tính Doanh thu từ hoạt động của Dự án
Doanh thu từ hoạt động của Dự án bao gồm Doanh thu do bán sản phẩm chính, sản phẩm phụ, phế liệu phế phẩm và từ dịch vụ cung cấp cho bên ngoài. Doanh thu của Dự án được tính cho từng năm hoạt động và dựa vào kế hoạch sản xuất và tiêu thụ hàng năm của Dự án để xác định.
Chỉ tiêu Năm hoạt động
1.Doanh thu từ BĐS bán
2.Doanh thu từ BĐS cho thuê
3.Doanh thu từ phế liệu
4 Doanh thu từ dịch vụ cung cấp bên ngoài
Tổng Doanh thu đã gồm
Cách dự báo doanh thu của một dự án đầu tư bất động sản : Doanh thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản dựa trên :
Giới thiệu về Công ty Cổ phần Kinh Doanh Phát triển Nhà và Đô thị Hà Nội
và Đô thị Hà Nội
Tên gọi và trụ sở:
Công ty cổ phần kinh doanh phát triển nhà và đô thị Hà Nội tiền thân là Công ty cổ phần Kinh doanh phát triển nhà Hà Nội và trực thuộc Tổng công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội được thành lập ngày 21/09/1999 theo Quyết định số 78/1999/QĐ-UB ngày 21/09/1999 của UBND thành phố Hà Nội.
Thực hiện Quyết định số 756/QĐ-UB ngày 03/02/2005 của UBND thành phố Hà Nội về việc chuyển Doanh Nghiệp nhà nước Công ty Kinh doanh phát triển nhà Hà Nội thành Công ty cổ phần kinh doanh phát triển nhà Hà Nội.
Thực hiện Quyết định số 796/QĐ-TCT, ngày 01/06/2005 của Hội ĐồngQuản trị thuộc Tổng Công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội về việc đổi tênCông ty cổ phần Kinh doanh phát triển nhà Hà Nội thành Công ty cổ phầnKinh doanh phát triển nhà và đô thị Hà Nội Từ ngày 02/08/2005, Công ty cổ phần Kinh doanh phát triển nhà và đô thị Hà Nội chính thức hoạt động theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0103008290 do Sở Kế hoạch Đầu tư thành phố Hà Nội cấp ngày 23/06/2005.
- Tên cơ quan chủ quản : TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ HÀ NỘI
- Tên công ty : CÔNG TY CỔ PHẦN KINH DOANH PHÁT TRIỂN NHÀ
VÀ ĐÔ THỊ HÀ NỘI
- Trụ sở giao dịch : Xã Tứ Hiệp – Huyện Thanh Trì, Tp Hà Nội
Công ty cổ phần Kinh doanh phát triển nhà và Đô thị Hà Nội thuộc sở hữu của các cổ đông, được thành lập trên cơ sở cổ phần hóa toàn bộ doanh nghiệp Nhà nước, trong đó bán một phần vốn nhà nước hiện có tại Doanh nghiệp theo Điều 3 của Nghị Định 64/2002/NĐ-CP ngày 19/06/2002 của Chính phủ, hoạt động theo Luật doanh nghiệp số 13/1999/QH10 ngày 12/06/1999 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Công ty cổ phần Kinh doanh phát triển nhà và Đô thị Hà Nội là doanh nghiệp:
Có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng, được mở tài khoản tại ngân hàng
Có Vốn Điều lệ và chịu trách nhiệm tài chính hữu hạn đối với các khoản nợ bằng vốn đó
Hạch toán kinh tế độc lập, tự chủ về tài chính, tự chịu trách nhiệm về kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh
Được kế thừa quyền lợi cũng như nghĩa vụ và trách nhiệm với các hợp đồng kinh tế liên kết, huy động vốn hoặc tham gia Công ty cổ phần khác mà Công ty Kinh doanh phát triển nhà Hà Nội đã và đang tham gia
Công ty có các thành viên:
Xí nghiệp xây lắp số 1
Xí nghiệp xây lắp số 2
Xí nghiệp xây lắp số 3
Xí nghiệp xây lắp số 4
Xí nghiệp xây lắp số 5
Xí nghiệp Thi công cơ giới
Xí nghiệp Đầu tư Kinh doanh và Tư vấn Nhà đất số 1
Xí nghiệp Đầu tư Kinh doanh và Tư vấn Nhà đất số 2
Xí nghiệp Đầu tư Kinh doanh và Tư vấn Nội ngoại thất
Và các xí nghiệp thành viên khác được thành lập trong quá trình hoạt động của Công ty cổ phần.
Phạm vi hoạt động : Công ty cổ phần Kinh doanh phát triển nhà và Đô thị Hà Nội hoạt động trên phạm vi lãnh thổ Việt Nam Công ty có thể mở chi nhánh, văn phòng đại diện ở trong và ngoài nước theo quy định của Luật pháp Việt Nam và nước sở tại.
Mục tiêu và ngành nghề kinh doanh
Mục tiêu: Công ty cổ phần Kinh doanh phát triển nhà và Đô thị Hà
Nội được thành lập nhằm mục tiêu:
- Thực hiện chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước về việc sắp xếp, đổi mới và phát triển doanh nghiệp Nhà nước
- Không ngừng nâng cao lợi ích của Nhà nước, của cổ đông và người lao động
- Tăng tích lũy và phát triển sản xuất kinh doanh của Công ty
- Góp phần thiết thực vào việc thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội của đất nước
- Mua nhà cũ, xây dựng cải tạo lại để bán, cho thuê
- Nhận thầu xây dựng các công trình kỹ thuật đô thị, các công trình phục vụ nông nghiệp
- Tổ chức sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng, dịch vụ xây dựng sửa chữa nhà cửa và trang trí nội ngoại thất
- Tổ chức dịch vụ tư vấn nhà đất, thông tin môi giới nhà đất, nhận thầu thi công san lấp mặt bằng, các công trình thủy lợi nội đồng và giao thông nông thôn
- Tổ chức dịch vụ tư vấn xây dựng trong các ngành xây dựng dân dụng, công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật đô thị và giao thông thủy lợi
- Dịch vụ du lịch và vui chơi giải trí.
- Liên doanh, liên kết với các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước để mở rộng phát triển sản xuất kinh doanh
Năng lực tài chính và tình hình hoạt động kinh doanh của Công ty CP Kinh doanh Phát triển Nhà và Đô thị Hà Nội trong thời gian qua:
Vốn Điều lệ của Công ty: 21.000.000 triệu đồng ( Trong đó vốn sở hữu Nhà nước chiếm 51% ).
Vốn kinh doanh được huy động chủ yếu từ nguồn vốn tạo lập từ quá trình sản xuất kinh doạnh và vốn huy động từ khách hàng đăng ký mua nhà và vay vốn Ngân hàng.
Công ty hoạt động chủ yếu tại địa bàn Hà Nội như là: Thanh Trì, ThịnhLiệt, Cổ Nhuế, Vĩnh Quỳnh, Trúc Bạch, Mỹ Đình, Đại Kim, Bắc Định Công,Hai Bà Trưng,…
Công ty hoạt động xây lắp không chỉ tập trung ở địa phương mà mở rộng ra các khu vực lân cận như: Hưng Yên, Hải Phòng, Thái Bình, Thanh Hóa, …
Do đó, Doanh thu chủ yếu từ nhận thầu xây lắp với những hoạt động chính đầu tiên là Sản xuất và kinh doanh các dự án đầu tư phát triển nhà và đô thị. Công ty đã được giao nhiệm vụ làm chủ Đầu tư và tham gia dự thầu nhiều công trình như: Hạ tầng kỹ thuật các Dự án khu Đô thị mới Đại Kim- Định Công, khu đô thị mới Cầu Bươu, Khu di dân đê Thanh Trì, Dự án nhà chung cư 15 tầng A5,Trung tâm thương mại Thanh Trì, Chợ trong dự án khu Đô thị mới , Nhà ởCBCNV Công ty xây dựng Thủy Lợi, Nhà chung cư 5 tầng D7, Nhà xưởngCông ty cơ khí Giải Phóng, San nền khu liên hiệp thể thao Quốc Gia,….
KẾT QUẢ KINH DOANH TRONG 3 NĂM QUA ( 2003 – 2005 ) Đơn vị: Triệu đồng
Các chỉ tiêu Các năm hoạt động % so sánh
1 Tổng giá trị sản xuất 178,500 201,825 205,500 130% 102%
2 Tồng giá trị doanh thu 130,000 136,500 103,486 105% 76%
- Số vòng quay của vốn kinh doanh trong năm 0.501 0.524 0.54 104.6% 103%
- Số vòng luân chuyển của vốn lưu động trong năm
Tỷ suất lợi nhuận/Vốn chủ sở hữu 0.157 0.145 0.137 92.3% 94%
Qua bảng tổng hợp báo cáo sản xuất chúng ta có thể nhận thấy giá trị sản xuất kinh doanh của công ty tăng từ 178.5 tỷ đồng vào năm 2003 lên 205.5 tỷ đồng vào năm 2005 nhưng doanh thu và lợi nhuận lại giảm ở năm 2005 so với 2 năm trước đó ( do sự cạnh tranh của các công ty trong ngành và trong cùng một tổng công ty, do thị trường bất động sản đóng băng, ) mà trong những năm này giá cả tiêu dùng tăng liên tục, chứng tỏ hoạt động kinh doanh của công ty ngày càng giảm sút hơn những năm trước Hơn nữa, tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu lại ngày càng giảm theo mỗi năm, điều này chứng tỏ sự không chủ động trong việc sử dụng vốn để đầu tư các dự án, phần nào làm giảm tính cạnh tranh so với những công ty khác.
Giới thiệu về Dự án Trung Tâm Thương Mại và Dịch vụ Thanh Trì,
1 Sự cần thiết phải đầu tư Dự án Trung Tâm thương mại và Dịch vụ Thanh Trì.
1.1 Căn cứ pháp lý Đầu tư
Dự án hình thành căn cứ vào:
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội khóa XI của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.;
- Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 7/02/2005 của Chính phủ về Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về Quản lý chất lượng công trình xây dựng.
- Thông báo số 288/SĐCNĐ-ĐKTK ngày 25/6/2003 của Sở Địa Chính- Nhà Đất Hà Nội( nay là Sổ Tài Nguyên Môi trường và Nhà Đất Hà Nội) về việc bổ sung hồ sơ sử dụng đất.
- Hợp đồng thuê đất số 204- 265/ĐC-NĐ-HĐTĐ ngày 10/3/2000 giữa Sở Địa Chính – Nhà Đất Hà Nội( nay là Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất
Hà Nội) với Công ty Kinh doanh phát triển nhà Hà Nội ( nay là Công ty cổ phần Kinh doanh Phát triển Nhà và Đô thị Hà Nội ).
- Công văn số 1224/UB- XD ĐT ngày 25/12/2003 của UBND thành phố Hà Nội về việc lập Dự án đầu tư xây dựng Trung tâm Thương mại Thanh Trì tại số 54 Thị trấn Văn Điển, Thanh Trì, Hà Nội.
- Công văn số1876/QHKT- T3 ngày 15/10/2003 và công văn số2311/QHKT-T3 ngày 02/01/2004 của Sở Quy hoạch kiến trúc Hà Nội về việc trả lời Quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc Trung tâm Thương mại và Dịch vụ Thanh Trì tại khu đất 54 Thị trấn Văn Điển, Thanh Trì, Hà Nội
- Công văn số 801/VTS-P2 ngày 17/11/2004 của Viện quy hoạch xây dựng
Hà Nội về việc cung cấp số liệu kỹ thuật tại khu đất số 54 Thị trấn Văn Điển, Huyện Thanh Trì, Hà Nội
- Công văn số 152 /2003 ngày 3/12/2003 của Công ty Điện lực Hà Nội về việc thỏa thuận cung cấp nguồn điện cho Dự án Trung tâm Thương mại và Dịch vụ Thanh Trì tại số 54 Thị trấn Văn Điển, Thanh Trì, Hà Nội
- Công văn số KDNS/KT ngày 15/12/2003 của Công ty Kinh doanh nước sạch Hà Nội về việc cung cấp nước cho Dự án Trung tâm Thương mại Thanh Trì- Hà Nội
- Công văn số 995 ngày 04/01/2004 của Công ty Thoát nước Hà Nội về việc thỏa thuận thoát nước cho Dự án Trung tâm Thương mại và Dịch vụ Thanh Trì, Huyện Thanh Trì, Hà Nội
- Công văn số 32/TNMTNĐ-QLMT, KT& TV của Sở Tài Nguyên Môi trường và Nhà Đất về việc thỏa thuận về môi trường của Dự án Trung tâm thương mại và Dịch vụ Thanh Trì, Huyện Thanh Trì, Hà Nội.
- Công văn số 481 CV.DA/PC27 của Công an thành phố Hà Nội về thỏa thuận PCCC cho Dự án Trung tâm thương mại và Dịch vụ Thanh Trì, số 54 Thị trấn Văn Điển Huyện Thanh Trì, Hà Nội.
- Bản vẽ xác định chỉ giới đường đỏ ngày 20/07/2003 của Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội lập và được Sở Quy hoạch Xây dựng – Kiến trúc phê duyệt ngày 28/08/2003.
- Bản vẽ Quy hoạch mặt bằng QH-03/03 tỷ lệ 1/500 do Công ty tư vấn Quy hoạch- kiến trúc Hà Nội lập tháng 10/2003 được Sở Quy hoạch- Kiến trúc Hà Nội phê duyệt ngày 5/11/2003.
- Báo cáo khảo sát địa chất công trình
- Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam và các văn bản quy định liên quan khác.
Công ty cổ phần Kinh doanh phát triển nhà và đô thị Hà Nội (trước là
Công ty Kinh doanh nhà Hà Nội) là Doanh nghiệp trực thuộc Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội Công ty quản lý sử dụng khu đất có diện tích 3600 m2 ( Theo hợp đồng thuê đất số 204- 265/ĐC-NĐ-HĐTĐ ngày 10/3/2000 giữa Sở Địa Chính – Nhà Đất Hà Nội( nay là Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội) với Công ty Kinh doanh phát triển nhà Hà Nội ( hiện nay là Công ty cổ phần Kinh doanh Phát triển Nhà và Đô thị Hà Nội ) cùng với cơ sở vật chất tại địa điểm số 54 Thị trấn Văn Điển, Hà Nội (Theo quy hoạch chi tiết Huyện Thanh Trì tỉ lệ 1/2000 và chỉ giới đường đỏ tỉ lệ 1/500 được duyệt ).
Với mục tiêu đến năm 2005, Tổng Công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội phấn đấu trở thành một Tổng Công ty vững mạnh của thủ đô Hà Nội về lĩnh vực đầu tư phát triển nhà và đô thị và đến năm 2010 sẽ trở thành một tập đoàn kinh tế mạnh với hoạt động đa lĩnh vực SXKD Để hoàn thành kế hoạch đặt ra cho năm 2008, sản lượng đạt 390 tỷ đồng, tổng doanh thu 312 tỷ đồng, công ty mở rộng lĩnh vực hoạt động sang đầu tư kinh doanh nhà bán, cho thuê cùng với cho thuê văn phòng là những hướng kinh doanh chính.
Mục tiêu đầu tư Dự án là tạo cơ sở vật chất có quy mô phù hợp năng lực sản xuất kinh doanh của Công ty hiện nay, nâng cao khả năng kinh doanh tạo nguồn thu cho Dự án, và nâng cao hình ảnh uy tín của Công ty Đồng thời ổn định và tạo điều kiện và nâng cao hiệu quả làm việc cần thiết cho các Công ty có nhu cầu thuê văn phòng làm việc vì hiện nay nhu cầu về văn phòng cho thuê là rất lớn Hơn nữa, Dự án còn đáp ứng một phần nhu cầu lớn về gian hàng, quầy hàng giới thiệu sản phẩm của các công ty trong và ngoài nước.Bên cạnh đó Dự án còn giải quyết triệt để vấn đề cảnh quan đô thị, hoàn chỉnh không gian kiến trúc quy hoạch, và tăng sức mua sắm của người dân và góp phần giải quyết tình trạng tập trung quá nhiều dân cư trong thành phố. Với thực trạng và điều kiện quy hoạch trên, mục tiêu mở rộng cơ sở làm việc và tổ chức phát triển sản xuất kinh doanh, Công ty đã tổ chức nghiên cứu lập Dự án đầu tư xây dựng mỏ rộng cơ sở làm việc và sản xuất kinh doanh tạo nguồn thu từ kinh doanh văn phòng cho thuê và bán các gian hàng; kiot đảm bảo thu hồi vốn nhanh, đẩy mạnh năng lực sản xuất kinh doanh trong tình hình kinh tế hiện nay Do vậy việc triển khai thực hiện Dự án Trung tâm Thương mại và Dịch vụ Thanh Trì là rất cần thiết và khả thi.
2 Lựa chọn hình thức đầu tư và quy mô đầu tư
2.1 Hình thức Đầu tư Đầu tư xây dựng mới Trung tâm thương mại Thanh Trì tại khu đất số 54 Thị trấn Văn Điển, Huyện Thanh Trì, Hà Nội có tổng diện tích đất 3628.5 m2
Xây dựng mới hoàn chỉnh đồng bộ mạng lưới kỹ thuật hạ tầng ngoài nhà khu công trình đường- hè, nội bộ, cấp nước, thoát nước, cấp điện, thông tin, PCCC,…
Xây dựng mới công trình: Công trình là một tòa nhà có độ cao 8 tầng Khu văn phòng cho thuê: Từ tầng 5 dến tầng 8 Diện tích sàn XD khoảng 11.450 m2
Kiot, gian hàng tính từ tầng hầm đến tầng 4, diện tích sàn xây dựng khoảng 13.690 m2
Tổng công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội
2.3 Cơ quan chủ đầu tư
Công ty cổ phần Kinh doanh phát triển Nhà và Đô thị Hà Nội
- Vốn tự có và huy động từ các nguồn khác của chủ đầu tư
- Vốn huy động từ khách hàng
Bảng tổng hợp Quy mô công trình
( Theo tài liệu dự án Trung tâm DVTM Thanh Trì )
Diện tích khu đất xây dựng 3600 m2
Diện tích đất xây dựng 3050 m2
- Tổng diện tích xây dựng( Kể cả tầng hầm) 26840 m2
- Diện tích sàn XD tầng hầm 3050 m2
- Diện tích sàn XD văn phòng 11450 m2
Diện tích sàn XD kiot, gian hàng(gồm cả 1 phần tầng hầm ) 13690 m2
- Tổng số kiot, gian hàng 175 kiot, gian hàng
- Hệ số sử dụng đất 12.135 lần
Đánh giá Hiện trạng
Đánh giá về nội dung Phân tích tài chính của Dự án và Đánh giá việc tính toán các chỉ tiêu Phân tích Hiệu quả Tài chính của Dự án.
Chi phí xây lắp và thiết bị :
- Đơn giá XDCB Thành phố Hà nội ban hành kèm theo quyết định số 24/1999/QĐ-UB ngày 15/4/1999 ; Định mức dự toán XDCB ban hành kèm theo quyết định số 1242/1999/QĐ-BXD ngày 25/11/1998.
- Đơn giá hạ tầng kỹ thuật của Thành phố Hà nội số 179/2003/QĐ-UB ngày 27/12/2002 của UBND Thành phố Hà nội.
- Thông báo 02/TBCL-LS ngày 1/7/2005 của Liên Sở TCVG – Sở XD về việc điều chỉnh giá VLXD đối với khối lượng xây lắp thực hiện từ 1/7/2005. Giá chuẩn, suất đầu tư hiện hành :
- Giá chuẩn nhà ở xây dựng mới tại Hà nội hành kèm theo quyết định số 05/2002/QĐ-UB ngày 17/01/2002 của UBND Thành phố Hà nội.
- Suất đầu tư xây dựng cơ bản do viện kinh tế XD – Bộ Xây dựng ban hành năm 2003 và tham khảo các dự án đã thực hiện trên địa bàn Thành phố Hà nội trong thời gian gần đây.
Chi phí sử dụng đất :
- Luật đất đai số 13/2003/QH 11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
- Quyết định số 1357/TC- QĐ- TCT ngày 30/12/1995 của Bộ tài chính về việc quy định khung giá cho thuê đối với các tổ chức trong nước được nhà nước cho thuê đất.
- Quyết định số 199/2004/QĐ- UB ngày 16/11/2004 của UBND Thành phố Hà Nội về việc xác định giá đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
Các chi phí tư vấn, KTCB khác:
- Thông tư số 04/2005/TT-BXD ngày 01/04/2005 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình.
Biểu số 1 : TỔNG HỢP VỐN ĐẦU TƯ THEO CÁC HẠNG MỤC CHÍNH Đơn vị tính: Triệu đồng
1 Hạ tầng kỹ thuật Công trình 1,532.000 1,650.000 238.729 273.947 216.207 3,910.883 2.Tòa nhà Trung tâm TMDV 59,207.000 16,886.000 10,418.948 6,551.053 5,170.293 98,233.294
Trong đó : Bảng chi tiết khoản mục đầu tư dự án
KHOẢN MỤC Tỷ lệ Trị giá (Triệu đồng )
Tổng mức đầu tư dự án 100% 105.000.000
1 Chi phí Xây Lắp + Thiết bị 75.5% 79,275.000
+ Công trình Trung tâm TMDV 76,950.000
2.Chi phí thuê, chuyển đổi mục đích sử dụng đất 10.2 % 10,715.000
5 Lãi vay trong thời gian xây dựng 2.67 % 2,803.500
( Nguồn: Do công ty CP Kinh doanh phát triển nhà và đô thị Hà Nội cung cấp )
Biểu số 2: KẾ HOẠCH HUY ĐỘNG VÀ SỬ DỤNG VỐN ĐẦU TƯ Đơn vị tính: triệu đồng
Quý IV Quý I, II Quý III,
VI Quý I, II Quý III,
GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ 11,107.68
+ Lập dựa án đầu tư và chuẩn bị các thủ tục pháp lý 450.00 450.0
+ Trả tiền thuê đất hạ tầng ngoài nhà 238.73 238.7
+ Tiền chuyển mục đích sử dụng đất 10,418.95 10,418.9
2 GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ XÂY DỰNG 6,040.58 604.06 1208.12 1812.17 2416.23
+ Thiết kế và thẩm tra TCKT
+ Chi phí ban quản lý dự án
3 GIAI ĐOẠN THI CÔNG 79,275.00 a Thi công phần ngầm 8,904.00 6,678.0
+ Sau khi hoàn thành ứng 50% 4,452.00 b Thi công xây lắp và hoàn thiện phần thân 50,303.00 12,575.8 15,090.9 17,606.1
+ Ứng vốn giá trị thi công phần thân 25% 12,575.75
+ Kết toán tiếp 30% giá trị phần thần 15,090.90
+ Kết toán tiếp 35% giá trị phần thân 17,606.05 c Lắp đặt thiết bị công trình 18,536.00
+ Ứng 75% 13,902.00 13,902.0 d Xây dựng hạ tầng ngoài nhà 1,532.00
4 TỔNG GIÁ TRỊ ĐÃ THANH TOÁN 84,303.15
5 KẾT THÚC ĐẦU TƯ DỰ ÁN 96,815.05
+ Thanh tóan giá trị còn lại và các CPK 12,511.90 12,511.9
I TỔNG CỘNG NHU CẦU VỐN 96,815.05 1,054.1 6,678.0 13,783.9 15,090.9 34,622.4 25,585.8
II NGUỒN VỐN TỰ CÓ 1,054.06 1,054.1
III VỐN HUY ĐỘNG TỪ KH 97,171.68 11,368.5 17,052.8 13,666.3 13,666.3 41,417.8
V SỐ VỐN PHẢI VAY NGÂN HÀNG 22,380.68 -4,690.5 -3,268.9 1,424.6 20,956.1 -15,832.0
1 Lãi suất vay trong kỳ ( 1.02%/tháng ) 1.02%
3 Tiền lãi vay vốn đầu tư 2,803.50
Từ kế hoạch huy động và sử dụng vốn ta thấy rằng: Công ty đã sử dụng vốn một cách khá hợp lý vì phân bổ vốn từ thấp đến cao phù hợp nhu cầu vốn trong mỗi giai đoạn chuẩn bị dự án và thi công công trình Tuy nhiên, hầu hết nguồn vốn của dự án đều từ nguồn huy động của khách hàng( khách thuê gian hàng, kiot ) và vốn đi vay ngân hàng, còn vốn tự có thì rất ít so với tổng vốn đầu tư của dự án, nhu cầu vay vốn ngân hàng của công ty trong khi thực hiện dự án vào năm 2005 và số vốn vay ngân hàng là 22.38 tỷ đồng Như vậy, số lượng vay ngân hàng khá lớn làm cho công ty dễ gặp rủi ro tài chính cao và hầu hết vốn là huy động từ khách hàng và vay ngân hàng, điều này làm cho công ty không chủ động trong việc sử dụng vốn đầu tư. ĐÁNH GIÁ VIỆC TÍNH TOÁN CÁC CHỈ TIÊU PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN.
A PHƯƠNG ÁN KINH DOANH VÀ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ:
1.1 Tiến độ khai thác Dự án :
Dự kiến đưa vào khai thác vào Quý I/2006 với thời gian khai thác khu văn phòng dự kiến 40 năm và thời gian đăng ký mua kiot gian hàng bắt đầu khi hoàn thành Dự án Đầu tư và có quyết định đầu tư dự án, thời gian ký hợp đồng cho các chủ gian hàng đă ký bắt đầu từ Quý II/2004
1.2 Phương án Kinh doanh các hạng mục
Kế hoạch Huy động vốn từ Khách hàng
Sau khi hoàn thành Dự án ĐTXD và Quyết định đầu tư, vào Quý I/2004 chủ đầu tư thông báo việc bán kiot; gian hàng
Khách hàng đăng ký mua kiot, gian hàng sẽ nộp 5% giá trị kiot; gian hàng( từ Quý II/2004 )
Sau khi thi công xong phần móng thì Chủ Đầu tư bắt đầu ký hợp đồng với Khách hàng và thu trước 50% giá trị kiot; gian hàng
Sau khi thi công xong phần thô khách hàng ứng tiếp 20% giá trị kiot; gian hàng
Sau khi thi công xong chuẩn bị bàn giao công trình thì các hộ thanh toán nốt giá trị còn lại là 25%
1.2.2 Phần Văn Phòng cho thuê
Diện tích Văn phòng Chủ Đầu tư sẽ cho thuê theo giá thị trường để đảm bảo thu hồi vốn và có lãi
Thời hạn Khấu hao của Khu Kinh doanh Văn phòng là 15 năm
Đối với khu vực gửi xe ôtô và xe máy do Ban Quản lý trực tiếp quản lý chỉ mang tính chất Phục vụ nên không thu lệ phí
Chủ Đầu tư huy động vốn từ Khách hàng muốn đăng ký thuê Văn phòng ký Hợp đồng 04 năm và nộp tiền trước 04 năm đầu tiên
Xác định đơn giá Khai thác: Đơn giá Kinh doanh được xác định trên cơ sở đơn giá thị trường tương ứng với vị trí khu đất và điều kiện về cơ sở hạ tầng của khu đất.
Khu kiot, gian hàng với đơn giá 1m2 kiot, gian hàng theo giá thị trường và theo vị trí của công trình
Khu Văn phòng: Dự kiến nguồn thu từ hoạt động dịch vụ này được tính theo diện tích sàn kinh doanh dựa theo giá thị trường , khoảng 110.000 đồng/m2/tháng
Diện tích trông xe được phân thành 2 khu: Khu để phục vụ cho khu văn phòng và khu gian hàng, kiot Việc trông giữ xe chỉ mang tính chất phục vụ và khuyến khích số lượng người đến Trung tâm thương mại và Dịch vụ nên không thu phí.
Hạng mục Đơn vị Đơn giá kinh doanh Gian hàng, kiot Triệu đồng/m2/tháng 0.017
Văn phòng cho thuê Triệu đồng/m2/tháng 0.11
2 Phân tích Hiệu quả Dự án Đầu tư:
2.1 Chi phí khai thác vận hành dự án a./ Chi phí khấu hao tài sản cố định
Khấu hao tài sản cố định được thực hiện theo Quyết định số 203/2003/QĐ- BTC ngày 12/12/2003 của Bộ Tài chính.
Thời gian Khấu hao của công trình là 15 năm tương đương với tỷ lệ trích khấu hao là 3.5% , Khấu hao phần thiết bị được tách riêng với tỷ lệ trích khấu hao là 15% Trong đó Khấu hao chỉ tính đối với phần tài sản thuộc Chủ đầu tư sở hữu và Quản lý, đó là Khu văn phòng cho thuê và Khu gian hàng, kiot ( Khu này chỉ tính khấu hao 1 lần ) b/ Trích quỹ sửa chữa nâng cấp tài sản cố định : 0.7%/năm c/ Chi phí Quản lý hành chính và khai thác gian hàng và kiot được trích từ quỹ do các hộ kinh doanh ở các kiot, gian hàng đóng góp d/ Chi phí Quản lý hành chính và khai thác khối văn phòng:
Chi phí quản lý công ty bằng 0.3% Doanh thu dịch vụ khối văn phòng
Chi phí vận hành tòa nhà : thang máy, điện nước, kỹ thuật….vv được tính toán theo bảng trên. e/ Thuế Thu nhập Doanh nghiệp: Được tính bằng 25% Doanh thu chịu thuế
2.2 Phân tích hiệu quả Kinh tế Dự án
2.2.1 Hiệu quả Kinh tế Khu gian hàng, Kiot
Phương pháp hạch toán kinh tế khu gian hàng theo phương án cho thuê (trong 30 năm) nhưng thu hồi vốn 1 lần, được tính bằng chỉ tiêu lợi nhuận và các khoản thuế trích nộp Nhà nước.
Vốn đầu tư gian hàng được tính theo bảng tính giá trị khấu hao tài sản (phụ lục 8)
Sau khi trừ đi các loại thuế ( Không tính đến các chi phí lãi vay, quản lý,…vì đã được phân bổ riêng ở khu văn phòng cho cả dự án) thì khu gian hàng đem lại lợi nhuận thuần là 20,512.680 triệu đồng tức là 20.5 tỷ đồng.
Biểu số 3: BẢNG HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH TỪ GIAN HÀNG, KIOT CHO THUÊ Đơn vị tính: Triệu đồng
CHỈ TIÊU KINH TẾ GIÁ TRỊ
I Doanh thu cho thuê các Gian hàng, Kiot 78,886.800
Doanh thu cho thuê theo giá thị trường 78,886.800
1.Diện tích cho thuê gian hàng, kiot ( m2 ) 12.890
2.Giá 1m2 gian hàng theo giá thị trường ( tr.đ/m2/tháng) 0.017
II Hiệu quả Kinh tế
2 Doanh thu thuần ( A/1.1 không có VAT ) (B ) 71,715.27
3 Vốn Đầu tư phần Gian hàng, kiot Không có VAT( C ) 44,365.040
4 Lơi nhuận trước thuế ( B- C ) ( LNTT ) 27,350.240
5 Thuế thu nhập Doanh nghiệp 25% LNTT ( T ) 6,837.560
2.2.2 Hiệu quả Kinh tế Khu Văn phòng cho thuê
Khu văn phòng cho thuê được chủ Đầu tư trích khấu hao theo quy định của
Bộ tài chính và diện tích văn phòng cho thuê với đơn giá theo giá thị trường Khu trông giữ xe: Chỉ mang tính chất phục vụ
Phương án tính hiệu quả kinh tế của khu văn phòng được hạch toán theo phương án tính thời hạn thu hồi vốn và một số chỉ tiêu kinh tế đánh giá hiệu quả
Dự án như là NPV, IRR
Biểu số 4 : HIỆU QUẢ KINH TẾ KHỐI VĂN PHÒNG CHO THUÊ Đơn vị tính: Triệu đồng
Chỉ số trượt giá khảng 1.3 sau 5 năm
A Khấu hao xây dựng văn phòng (KH )
B Chi phí quản lý công ty 28.31 32.67 37.03 37.03 37.03 48.13 48.13 62.57 62.57
C Chi phí vận hành văn phòng 310.94 310.94 310.94 310.94 310.94 404.23 404.23 525.49 525.49
F Tái đầu tư thiết bị 7,091.29 5,673.03
Trả lãi ( từ LNT + KH ) 2,739 2,739 2,263 1,666 890
Trả tiền gốc Từ LNT+ KH 0 3,891 4,878 6,341 6,938 7,714
8 Tỷ lệ hoàn vốn IRR( %
9 Giá trị hiện tại ròng
10 Thu hồi vốn cộng dồn 6,630 14,247 22,851 31,455 40,058 51,108 67,890 104,219 156,884
11 Thời gian thu hồi vốn khu văn phòng 6 năm
Qua bảng hiệu quả kinh tế của khối văn phòng trên, ta có thể nhận thấy rằng trong quá trình tính toán, Công ty đã tính đến hệ số trượt giá theo mỗi giai đoạn
TRUNG TÂM DỊCH VỤ VÀ THƯƠNG MẠI THANH TRÌ
1 Các giải pháp nhằm hoàn thiện Phân tích khả thi tài chính dự án Trung tâm thương mại Thanh Trì.
Phương án đề ra có một số nhược điểm đã nên ở trên nên chúng ta có thể khắc phục những nhược điểm, sai sót này bằng một số giải pháp như sau:
Chuyển giá trị phần vốn bỏ ra trong những năm 2003, 2004, 2006 trong
Bảng kế hoạch huy động sử dụng vốn về năm bắt đầu tính hiệu quả dự án tức năm 2005 Khi đó, nhu cầu vốn thực tế sau khi chuyển là ( tỷ lệ chiết khấu r = 8% ):
Suy ra tổng mức vốn đầu tư thực tế là: 104,917.500 ( triệu đồng )
Như vậy phương án đã tính dư mức vốn là
Chọn lại tỷ lệ chiết khấu r= 10% > 8% để tính toán thêm một số rủi ro, bất lợi khác trước những thay đổi, biến động của thị trường và nền kinh tế.
Đưa chi phí lãi vay tính vào chi phí của dự án: ( Theo Biếu số 5 )
Với mức vốn đầu tư là 104,917.500 triệu đồng, ta có bảng kết quả tài chính dự án như sau:
Sau khi đưa lãi vay vào chi phí và tính lại mức vốn đầu tư, khu văn phòng có giá trị hiện tại ròng NPV = - 49,408.060 ( triệu đồng ) < 0 vì chi phí tăng đáng kể do tính đến trả lãi ngân hàng, tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR = 6%, thời gian thu hồi vốn khu văn phòng là 7 năm
Ta thấy, giá trị hiện tại ròng NPV của khu văn phòng < 0 không có nghĩa là dự án không hiệu quả vì dự án con xét đến cả khu gian hàng cho thuê.
Do vậy ta lâp bảng tính tổng quát hiệu quả của cả dự án ( Theo Biểu số
Sau khi tổng hợp tính toán cả khu văn phòng cho thuê và khu kiot cho thuê, từ biểu số 6 ta có kết quả: Giá trị hiện tại ròng NPV của cả dự án là 162,800.600 triệu đồng >0 ( với tỷ lệ chiết khấu r = 10% ), tỷ lệ hoàn vốn nội bộ IRR là29.5% và thời gian thu hồi vốn của cả dự án là 5 năm Vậy dự án đạt hiệu quả kinh tế tài chính.
Biểu số 5: HIỆU QUẢ KINH TẾ KHU VĂN PHÒNG CHO THUÊ Đơn vị tính: Triệu đồng
1.Khấu hao xây dựng 2,862.19 2,862.19 2,862.19 2,862.19 2,862.19 2,862.19 2,862.19 2,862.19 2,862.19 2.Chi phí Quản Lý công ty 28.314 32.67 37.026 37.026 37.026 48.1338 48.1338 62.57394 62.57394
5 Tái đầu tư thiết bị 7,085.93 5,668.74
SAU THUẾ 1,716.9 2,703.6 4,047.9 4,496.1 5,078.7 8,187.2 2,872.8 11,367.3 7,115.7 Đầu tư xây dựng DA 50,733.6
Gia trị hiện tại ròng
Tỷ lệ hoàn vốn IRR 6%
Thời gian thu hồi vốn khu văn phòng 7 năm
Biểu số 6: HIỆU QUẢ KINH TẾ CỦA CẢ DỰ ÁN Đơn vị tính: Triệu đồng
2 Chi phí Quản Lý công ty 28.3 32.7 37.0 37.0 37.0 48.1 48.1 62.6 62.6
5 Tái đầu tư thiết bị 7,085.9 5,668.7
III TN Thuần trước trả lãi vay 73,985.5 6,339.1 7,654.7 7,654.7 7,654.7 10,916.3 3,830.4 15,156.4 9,487.7
SAU THUẾ 53,438.4 2,703.6 4,047.9 4,496.1 5,078.7 8,187.2 2,872.8 11,367.3 7,115.7 Đầu tư xây dựng DA 99,535.2
Gia trị hiện tại ròng
Tỷ lệ hoàn vốn IRR 29.5%
Thời gian thu vốn của cả dự án 5 năm
Có thể nói sự đóng băng trên thị trường bất động sản kéo dài ảnh hưởng tới đầu tư và kinh doanh của công ty nói riêng và ngành xây dựng nói chung Nguồn vốn sau quá trình cổ phần hóa còn thiếu chưa đáp ứng tương xứng với quy mô phát triển của công ty, do đó Công ty chưa phát huy được sức mạnh tài chính đối với các dự án để đảm bảo tính cạnh tranh trên thị trường bất động sản hiện nay. Trong quá trình phân tích dự án Trung tâm thương mại và dịch vụ Thanh Trì của Công ty Kinh doanh phát triển nhà Hà Nội, em xin đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện hơn việc đánh giá, phân tích khả thi dự án Trung tâm thương mại Thanh Trì như sau:
Thứ nhất, Khi tính toán phân tích đánh giá tính khả thi tài chính của một dự án thì trước hết chúng ta cần đánh giá khả năng tài chính của chủ đầu tư, rồi sau đó đánh giá hiệu quả tài chính của dự án đầu tư.
Thứ hai, Như chúng ta biết rằng giá cả tiêu dùng ngày càng tăng, và đặc biệt trong khi lập dự án không phải là chúng ta đã lường tính hết mọi sự tăng giá cả đột biến liên quan đến bất động sản như: Nguyên, vật liệu đầu vào ( xi măng, sắt thép, gỗ, ….), chi phí điện nước sinh hoạt, chi phí nhân công, bảo hiểm… Và khi phân tích dự án chúng ta phải tính đến cả những thay đổi thường xuyên này và phân tích độ nhạy của dự án đối với những thay đổi đó.
Thứ 3, Chúng ta cần xem xét, cân nhắc, tính toán những giả thiết về những thu nhập và chi phí đã đủ và đúng chưa để có thể xác định tổng mức vốn đầu tư hợp lý tránh tình trạng lãng phí hoặc thiếu vốn làm giảm chi phí cơ hội của vốn đầu tư.
Thứ tư, Tỷ lệ lãi suất ngân hàng là 1.02% còn cao, không khuyến khích đầu tư dự án bất động sản vì nó làm tăng chi phí của dự án đồng thời làm giảm tính cạnh tranh của dự án trong thời kỳ thị trường bất động sản đang trầm lắng như hiện nay Do đó lãi suất ngân hàng đối với các dự án bất động sản hiện nay chỉ nên ở mức 1% hoặc 1.01%.
Thứ năm, số tiền trả lãi vay cũng được coi là một loại chi phí của dự án, nên trước khi đưa ra lợi nhuận thuần phải phân bổ chi phí vay vốn vào chi phí của dự án.
Thứ sáu, Khi phân tích một dự án mà gồm những hạng mục công trình khác nhau thì chúng ta cần phân tích, đánh giá hiệu quả kinh tế của từng hạng mục rồi kết hợp những hạng mục đó để đưa ra kết quả cuối cùng là cả dự án đó có đem lại hiệu quả hay không chứ không phải chỉ dừng lại ở việc phân tích tách rời từng hạng mục.
Thứ bảy, khi tính giá trị hiện tại thuần và một số chỉ tiêu khác thì chúng ta nên chọn tỷ lệ chiết khấu lớn hơn mức tỷ lệ chiết khấu bình thường để có thể lường trước được rủi ro tài chính có thể xảy ra.
Thứ tám, Công ty cần xây dựng cơ cấu vốn hợp lý để tránh tình trạng chiếm dụng của khách hàng và vốn đi vay nhiều dẫn đến không chủ động trong sử dụng đồng vốn và tăng chi phí.
