Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC HÒA BÌNH TRẦN NGỌC CƠNG ĐIỀU KIỆN CĨ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Mã số : 38 01 07 Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Minh Oanh HÀ NỘI, 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu khoa học riêng tơi Các kết nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi xin chân thành cảm ơn! Người cam đoan Trần Ngọc Công MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích, nhiệm vụ việc nghiên cứu đề tài 3.1 Mục đích việc nghiên cứu 3.2 Nhiệm vụ việc nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài 4.1 Đối tượng nghiên cứu 4.2 Phạm vi nghiên cứu Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu 5.1 Phương pháp luận 5.2 Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa Luận văn Kết cấu Luận văn 10 CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 11 1.1 Khái niệm đặc điểm hợp đồng mua bán nhà 11 1.2 Phân loại hợp đồng mua bán nhà 16 1.3 Khái niệm điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà 22 1.3.1 Khái niệm 22 1.3.2 Đặc điểm 22 1.4 Vai trò quy định pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà 24 1.5 Khái quát quy định pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà 26 KẾT LUẬN CHƯƠNG 29 CHƯƠNG THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 30 2.1 Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà theo quy định pháp luật Việt Nam 30 2.1.1 Quy định điều kiện lực chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà 30 2.1.2 Quy định pháp luật Việt Nam điều kiện tính tự nguyện bên chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà 40 2.1.3 Quy định tính hợp pháp nội dung, mục đích hợp đồng mua bán nhà 42 2.1.4 Quy định hình thức hợp đồng mua bán nhà 45 2.2 Thực tiễn áp dụng, thực pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà Việt Nam 48 2.2.1 Thực tiễn áp dụng, thực pháp luật lực chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà 48 2.2.2 Thực trạng áp dụng, thực pháp luật tính tự nguyện bên chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà 56 2.2.3 Thực trạng thực thi pháp luật tính hợp pháp nội dung mục đích hợp đồng mua bán nhà 58 2.2.4 Thực trạng thực thi áp dụng quy định pháp luật hình thức hợp đồng mua bán nhà 64 KẾT LUẬN CHƯƠNG 67 CHƯƠNG GIẢI PHÁP GÓP PHẦN HOÀN THIỆN QUY ĐỊNHPHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DUNG, THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM 68 3.1 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà Việt Nam 68 3.1.1 Đề xuất hướng hoàn thiện pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà 68 3.1.2 Kiến nghị điều kiện ý chí tự nguyện bên chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà 70 3.1.3 Kiến nghị điều kiện mục đích nội dung hợp đồng mua bán nhà 71 3.1.4 Kiến nghị điều kiện hình thức hợp đồng mua bán nhà 74 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu áp dụng, thực pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà Việt Nam 74 3.2.1 Tăng mức phạt hành vi huy động vốn, mở bán hộ chung cư trái pháp luật 75 3.2.2 Quy định cụ thể trách nhiệm quan quản lý địa phương 76 3.2.3 Quy định cụ thể nghĩa vụ chế tài cho hành vi vi phạm nghĩa vụ bảo lãnh tổ chức tín dụng đảm bảo hiệu lực hợp đồng mua bán hộ hình thành tương lai 77 3.2.4 Mở rộng phạm vi chủ thể có quyền có nhà Việt Nam tăng cường trách nhiệm, tận tâm cán bộ, viên chức làm việc quan nhà nước liên quan 77 KẾT LUẬN CHƯƠNG 79 KẾT LUẬN 80 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 81 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản CĐT Chủ đầu tư CSH Chủ sở hữu BXD Bộ xây dựng UBND Ủy ban nhân dân BLDS Bộ luật dân MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Nhu cầu nhà ở mức cao nhận định đưa Báo cáo tình hình thị trường bất động sản năm 2019 [51] Trong báo cáo Hội môi giới bất động sản Việt Nam chủ trì triển khai Hà Nội phân tích rõ thuận lợi khó khăn thị trường bất động sản năm qua, đặc biệt năm 2019 Mặc dù nhu cầu nhà cao báo cáo cho thấy số lượng hợp đồng mua bán nhà chững lại, nguồn cung từ dự án đảm bảo chất lượng, yêu cầu kỹ thuật, an toàn pháp lý khơng nhiều Bên cạnh đó, lo ngại rủi ro pháp lý nguyên nhân khiến người mua nhà cân nhắc xác lập hợp đồng Một vấn đề pháp lý quan trọng hợp đồng quan tâm giá trị hiệu lực hợp đồng Về mặt pháp lý, hợp đồng muốn có hiệu lực phải đảm bảo điều kiện có hiệu lực hợp đồng pháp luật quy định Để hợp đồng mua bán nhà phát sinh hiệu lực, bên chủ thể tham gia giao kết hợp đồng đặc biệt người mua phải trang bị lượng kiến thức đầy đủ điều kiện có hiệu lực hợp đồng Hiện nay, điều kiện lại quy định nhiều văn khác nhau, cụ thể khơng có Bộ luật Dân năm 2015, Luật Nhà năm 2014 mà tồn văn chuyên ngành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Xây dựng năm 2014 Các điều kiện phức tạp liên quan đến nhiều yếu tố lực chủ đầu tư, giấy phép xây dựng nhà, tính tự nguyện bên, hình thức hợp đồng… Bên cạnh đó, thực tế, tranh chấp hiệu lực hợp đồng mua bán nhà diễn phổ biến phức tạp khó giải Ví dụ tranh chấp hiệu lực hợp đồng không xác lập hình thức văn bản; tranh chấp bảo lãnh mua nhà, tranh chấp tiến độ bàn giao nhà, tranh chấp tính hợp pháp kết cấu xây dựng nhà… Nguyên nhân phức tạp khó khăn quy định pháp luật chưa thống nhất, thiếu hiểu biết pháp luật bên, thiếu thống cách hiểu quan giải tranh chấp Những tranh chấp kéo dài khơng gây tốn tiền mà nguyên nhân dẫn đến xung đột, bất ổn thị trường kinh doanh bất động sản nói rêng xã hội nói chung Nhận thức tầm quan trọng điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà ở, học viên xin chọn đề tài: “Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà theo quy định pháp luật Việt Nam” nhằm nghiên cứu chuyên sâu quy định pháp luật thực trạng áp dụng pháp luật, từ kiến nghị số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu áp dụng pháp luật vấn đề nhằm góp phần đảm bảo trật tự thị trường nhà Việt Nam Tình hình nghiên cứu đề tài Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà có vai trị vơ quan trọng, yếu tố định hiệu lực hợp đồng, nguyên nhân dẫn đến tranh chấp trình bên thực Do đó, liên quan đến nội dung có nhiều tác giả nghiên cứu nhiều góc độ khác nhau, là: - Sách chuyên khảo tác giả Nguyễn Minh Oanh - Chủ biên (2018): “Bình luận Luật Nhà năm 2014” Đây cơng trình chứa đựng nội dung phân tích, bình luận điều luật Luật Nhà năm 2014 có quy định giao dịch có đối tượng nhà nói chung điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà nói riêng Đặc biệt tập thể tác giả phân tích, bình luận đánh giá điểm quy định chương VIII Luật Nhà năm 2014 so với quy định tượng ứng Luật Nhà năm 2005 - Sách chuyên khảo tác giả Nguyễn Minh Oanh - Chủ biên (2019): “Bình luận Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 văn hướng dẫn thi hành” Trong nội dung sách, tập thể tác giả thành cơng việc phân tích, bình luận điều luật Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, có điều luật quy định điều kiện chủ thể tham gia vào thị trường kinh doanh bất động sản Chủ thể tham gia vào hợp đồng mua bán nhà chủ đầu tư, sách cung cấp cho độc giả nói chung tác giả luận văn nói riêng nhìn chun sâu quy định pháp luật liên quan đến lực chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà chủ đầu tư - Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội tác giả Nguyễn Thị Huyền Trang (2015): “Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai - Một số vấn đề lý luận thực tiễn” Đây luận văn có nội dung xoay quanh hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Nội dung Luận văn chứa đựng giai đoạn giao kết, thực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai mà khơng tập trung nghiên cứu điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà nói chung Do đó, nội dung tác giả triển khai công trình sở kế thừa nội dung mà tác giả Huyền Trang thành công - Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội tác giả Đỗ Phương Thuý (2017): “Giao dịch dân tài sản nhà hình thành tương lai” Tác giả luận văn tập trung phân tích quy định pháp luật giao dịch dân tài sản nhà hình thành tương lai, bao gồm việc giao kết hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai chấp tài sản nhà hình thành tương lai Vì vậy, đề tài hồn tồn khơng trùng lặp với đề tài: “Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà theo quy định pháp luật Việt Nam” - Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội tác giả Phạm Thị Tâm (2018): “Hợp đồng mua bán hộ chung cư – Thực tiễn địa bàn Thành phố Hà Nội” Trong công trình tác giả triển khai cách khái quát nhiều khía cạnh hợp đồng mua bán hộ chung cư, bao gồm: chủ thể, nội dung, giá mua bán, hình thức, hiệu lực Bên cạnh đó, tác giả cịn đánh giá ưu, nhược điểm quy định pháp luật hành hợp đồng mua bán hộ chung cư Có thể nói, đề tài bao quát nhiều kiến thức hợp đồng mua bán hộ chung cư, chưa nghiên cứu chuyên sâu điều kiện có hiệu lực loại hợp đồng nói riêng hợp đồng mua bán nhà nói chung - Bài viết “Về hợp đồng mua bán nhà vô hiệu vi phạm điều kiện hình thức” tác giả Trần Thị Thu Hà, Tạp chí Tồ án nhân dân số 2/2014, tr.1 - 3,7 Trong viết, tác giả Thu Hà phân tích nguyên nhân khiến hợp đồng mua bán nhà vơ hiệu vi phạm điều kiện hình thức hợp đồng Qua nghiên cứu nội dung viết tác giả luận văn nhận thấy, hình thức hợp đồng mua bán nhà điều kiện luật định bên chủ thể phải nghiêm túc tuân thủ vi phạm hợp đồng vơ hiệu Tại thời điểm tác giả Thu Hà nghiên cứu viết Luật Nhà năm 2014 Bộ luật Dân năm 2015 chưa phát sinh hiệu lực Do đó, số nhận định viết không phù hợp thời điểm hoạt động thực thi, áp dụng pháp luật với hợp đồng mua bán nhà xác lập sau năm 2015 - Bài viết “Bàn chủ thể quyền yêu cầu án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà vô hiệu theo quy định Điều 141 Dự thảo Bộ luật Dân sửa đổi” tác giả Nguyễn Thị Minh Phượng, Tạp chí Nghề Luật, số 3/2015, tr.57 - 59 Trong nội dung viết tác giả Minh Phượng tìm hiểu điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà theo quy định quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở, sau mua bà sử dụng làm nhà cho gia đình đến Do cần tiền nên ngày 09/02/2016 bà có liên hệ với bà Nguyễn Thị Kim N để bán lại nhà (bao gồm nhà diện tích đất theo đồ trạng vị trí kèm theo); hai bên ký hợp đồng thỏa thuận nội dung mua bán với nhau, theo đó, bà bán cho bà N nhà đất số 24/3/7 với giá 600.000.000 đồng (sáu trăm triệu đồng) Khi ký giấy mua bán nhà đất chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, Hợp đồng mua bán nhà hai bên ký kết hợp đồng giấy tay không công chứng, chứng thực Sau hai bên thỏa thuận ký hợp đồng mua bán ngày 09/02/2016 bà N có toán cho bà 02 lần tiền, cụ thể, lần 1: với số tiền 60.000.000 đồng (sáu mươi triệu đồng); lần 2: với số tiền 40.000.000 đồng (bốn mươi triệu đồng) Bà N có hứa tốn cho bà tiếp số tiền 440.000.000 đồng (bốn trăm bốn mươi triệu đồng) vào ngày 30/3/2016; số tiền lại 160.000.000 đồng bà N toán hết cho bà sau bên hoàn tất thủ tục mua bán chưa tốn Sau bà N có nhờ bà ký giấy nhận tiền ngày 17/4/2015, biên bàn giao nhà ngày 31/5/2015 hợp đồng thuê nhà ngày 01/6/2015, theo bà N lý để bà N làm giấy tờ nhà đất dễ dàng, hợp thức hóa thủ tục thuế, tránh bị đánh thuế theo quy định Tin lời bà N nên bà ký vào giấy này, thực tế bà nhận số tiền 100.000.000 đồng bà N, chưa nhận số tiền 450.000.000 đồng ghi giấy nhận tiền ngày 17/4/2015, phía bà chưa bàn giao nhà cho bà N thuê lại nhà với giá 6.000.000 đồng/tháng Việc bà N cho trả cho bà số tiền mua bán nhà 550.000.000 đồng không với thực tế, lẽ ký hợp đồng giao 89 cho bà số tiền 100.000.000 đồng bà N yêu cầu bà phải có mặt ký nhận, bà N trả tiếp tiền mua nhà 450.000.000 đồng, phía bà phải bàn giao nhà cho bà N, bà N cho gia đình thuê lại nhà mà không yêu cầu bà chứng kiến ký vào giấy tờ vơ lý; cịn việc bà ký ghi xác nhận nhận đủ số tiền 550.000.000 đồng theo giấy giao nhận tiền ngày 17/4/2015 bà trình bày bà N đề nghị bà ký vào để dễ hợp thức hóa, tránh đánh thuế theo quy định thực tế bà nhận từ bà N số tiền 100.000.000 đồng Về tài liệu chứng, chứng minh cho lời trình bày bà khơng có Bà xác định thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà ngày 09/02/2016 09/02/2015 Lý hợp đồng mua bán, biên bàn giao, hợp đồng thuê nhà, giấy nhận tiền mà bà N xuất trình cho Tịa có chữ ký bà vào thời điểm năm 2015 bà N đề nghị bà ký lùi năm 2015 để bà N dễ hợp thức hóa thủ tục, tránh chịu thuế bà trình bày Về tài liệu chứng, chứng minh cho lời trình bày bà khơng có Thời điểm ký hợp đồng ngày 09/02/2016 bà hồn tồn khơng biết nhà đất bà thuộc dự án thuộc diện đền bù giải tỏa theo quy định, sau Chính quyền địa phương họp dân bà biết nhà nằm Dự án, bà chưa định thu hồi đất, nhận tiền đề bù giải tỏa hay nhà tái định cư Kể từ ký hợp đồng bà N không tốn cho bà số tiền mua bán nhà cịn lại Do bà khởi kiện u cầu Tịa án giải vấn đề sau: - Tuyên hủy hợp đồng mua bán nhà ngày 09/02/2016 nhà số 24/3/7 đường C, Khu phố a, phường B, Quận D bà bà Nguyễn Thị Kim N; 90 - Tuyên hủy giấy ủy quyền biên giao nhà ngày 31/5/2015; - Tuyên hủy hợp đồng thuê nhà ký ngày 01/6/2015 bà bà Nguyễn Thị Kim N; - Bà N trả lại thơng báo cấp số nhà giấy nộp thuế đất - Bà trả lại cho bà Nguyễn Thị Kim N số tiền đặt cọc mua bán nhà số 24/3/7 đường C, Khu phố a, phường B, Quận D 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng) Bà xác định trạng nhà đất khơng thay đổi kể từ bà bà N ký hợp đồng mua bán nhà, bà khơng có u cầu đo vẽ, định giá, xem xét thẩm định chỗ lại nhà đất tranh chấp Đối với yêu cầu phản tố bà N, bà phải trả tiền thuê nhà 24/3/7 với số tiền 210.000.000 đồng bà không đồng ý; việc mua bán chưa hồn tất, bà N chưa toán hết tiền mua bán nhà đất cho bà; bà bà chưa bàn giao nhà cho bà N thực tế, nên có việc bà th lại nhà mình, hồn tồn khơng có việc bà đưa cho bà N số tiền cọc thuê nhà 6.000.000 đồng trả 02 tháng tiền thuê nhà 12.000.000 đồng nội dung phần cuối trang 02 Hợp đồng thuê nhà ngày 01/6/2015 lời trình bày bà N phiên tịa, bà khơng nợ tiền th nhà từ tháng 08/2015 bà N trình bày Bà xác nhận chữ ký chữ viết “Đỗ Thị A” (góc trái cuối trang 02 Hợp đồng thuê nhà ngày 01/6/2015) bên nội dung xác nhận việc bà N nhận tiền cọc thuê nhà 6.000.000 đồng 02 tháng tiền thuê 12.000.000 đồng bà ký viết Tại đơn xác định yêu cầu khởi kiện phiên tòa sơ thẩm, Nguyên đơn bà A xác định bên thỏa thuận số tiền mua bán nhà 600.000.000 đồng bà nhận từ bà N số tiền 100.000.000 đồng làm hai lần vào ngày 09/02/2016 đúng; lời trình bày bà lần làm việc, ghi nhận ý kiến Tòa số tiền mua bán nhà 700.000.000 đồng bà N trả 91 60.000.000 đồng vào ngày 09/02/2016, trả 40.000.000 đồng vào ngày 15/02/2016 khơng xác bà nhớ không Đối với giấy ủy quyền nguyên đơn bà A xác định, bên ký giấy ủy quyền liên quan đến nhà 24/3/7 nhờ viết đơn bà nhầm lẫn với biên bàn giao nhà, bà rút lại yêu cầu Đối với lời trình bày bà N, hai bên thỏa thuận số tiền mua bán nhà 800.000.000 đồng, bà N trả trước cho bà số tiền 200.000.000 đồng hồn tồn khơng có, bà khơng chấp nhận lời trình bày bà N Đồng thời phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn bà A xác định yêu cầu Tòa án giải quyết: - Tuyên hợp đồng mua bán nhà ngày 09/02/2016 nhà số 24/3/7 đường C, Khu phố a, phường B, Quận D bà bà Nguyễn Thị Kim N vô hiệu; Bà trả lại cho bà Nguyễn Thị Kim N số tiền đặt cọc mua bán nhà số 24/3/7 đường C, Khu phố a, phường B, Quận D 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng), bà N trả lại giấy tờ nhận bà: thông báo cấp số nhà giấy nộp thuế đất - Tuyên hủy hợp đồng thuê nhà ký ngày 01/6/2015 bà bà Nguyễn Thị Kim N; - Rút lại yêu cầu Tòa án hủy giấy ủy quyền, biên giao nhà ngày 31/5/2015 Tại đơn phản tố, lời khai trình giải vụ án phiên tòa sơ thẩm bị đơn bà Nguyễn Thị Kim N trình bày: Ngày 09/02/2015 bà có ký hợp đồng mua bán nhà với nội dung bà A bán cho bà nhà đất số 24/3/7 Khu phố 5, phường Tân Thuận Đông, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh, giá mua bán bên thỏa thuận ghi hợp đồng 600.000.000 đồng; ký hợp đồng ký với bà Đỗ Thị A bà A gồm: Nguyễn Thị Ngọc Y, Nguyễn Ngọc L Nguyễn Thị Ngọc Phụng 92 Cùng ngày ký hợp đồng bà giao cho bà A số tiền 100.000.000 đồng, giao thành 02 lần, lần 60.000.000 đồng, lần 40.000.000 đồng Ngày 17/4/2015 bà giao thêm cho bà A số tiền 450.000.000 đồng Tổng cộng bà toán 03 lần tiền mua nhà cho bà A với số tiền 550.000.000 đồng, bà A ký tên, xác nhận “đã nhận đủ số tiền” Ngoài việc giao tổng số tiền 550.000.000 đồng cho bà A, trước ngày 09/02/2015 (trước ký hợp đồng mua bán nhà với bà A) bà giao cho bà A số tiền mua bán nhà 200.000.000 đồng, trước hai bên thỏa thuận với giá mua bán nhà 800.000.000 đồng bà A có đề nghị với bà thỏa thuận ghi hợp đồng 600.000.000 đồng, bà A sợ bà A xin thêm tiền bà A Chứng việc thỏa thuận mua bán nhà 24/3/7 800.000.000 đồng bà giao số tiền 200.000.000 đồng bà khơng có để cung cấp cho Tòa Ngày 31/5/2015 bà A bàn giao nhà số 24/3/7 Khu phố 5, phường Tân Thuận Đông, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh cho bà, bà A có đề nghị bà cho bà A thuê lại nhà vịng năm, thời điểm bà A có nói với bà xây dựng nhà chỗ khác, cần thuê nhà để thời gian chờ xây nhà Vì vậy, ngày 01/6/2015 bà bà A ký kết hợp đồng thuê nhà Từ ký hợp đồng bà A toán cho bà 02 tháng tiền nhà 12.000.000 đồng (6.000.000 đồng/tháng) đặt cọc 01 tháng tiền nhà 6.000.000 đồng, thời gian sau bà A lấy lý bị bệnh nên chưa toán hết bệnh toán tiếp tiền thuê nhà, bà nhiều lần liên hệ để lấy tiền thuê nhà bà A cho biết bà bị bệnh bà A có gửi tin nhắn cho bà, tin nhắn bà nộp cho Tòa Sau hết hạn hợp đồng thuê nhà bà có yêu cầu bà A trả lại nhà cho bà bà A không trả 93 Bà xác định việc ký hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng thuê nhà, văn bàn giao nhà trả tiền thực vào năm 2015; việc ghi năm 2016 hợp đồng mua bán nhà bà với bà A hai lần trả tiền mua nhà ghi hợp đồng ngày 09/02/2016 nhầm lẫn, phát bà sửa lại thành năm 2015 yêu cầu bà A sửa lại thời điểm bà A có nói với bà để bà A tự sửa hợp đồng mình, kiện Tịa bà biết bà A chưa sửa năm 2016 thành 2015 hợp đồng bà A Với yêu cầu khởi kiện cầu khởi kiện bà A, bà có ý kiến sau: Bà không đồng ý yêu cầu khởi kiện bà A, yêu cầu tiếp tục thực hợp đồng mua bán nhà ký bà bà A Về yêu cầu phản tố: Bà giữ nguyên yêu cầu phản tố đơn phản tố ngày 01/8/2018 bà nộp cho Tòa, cụ thể: Bà yêu cầu bà A có nghĩa vụ tốn số tiền thuê nhà cho bà tạm tính từ ngày 01/8/2015 đến ngày 01/8/2018 (36 tháng x 6.000.000 đồng = 216.000.000 đồng), trừ số tiền cọc bà A đặt cọc 6.000.000 đồng, số tiền thuê nhà bà A phải trả cho bà 210.000.000 đồng Ngoài bà khơng có u cầu khác Tại phiên tịa sơ thẩm, bà N xác nhận, sau ký hợp đồng mua bán nhà phía bà A có đưa cho bà giấy tờ: Bản đồ trạng vị trí ngày 24/5/2011, Thơng báo tạm cấp số nhà, Thông báo nộp thuế nhà đất ngày 03/10/2012, Biên lai nộp thuế ngày 16/10/2012, Phiếu báo tiền nước ngày 20/10/2012 Tại tự khai, đơn tường trình trình giải vụ án phiên tịa người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Ngọc Y, ông Nguyễn Ngọc L, ông Nguyễn Ngọc R, bà Nguyễn Thị W, bà Nguyễn Ngọc Ph trẻ Nguyễn Đỗ Thương J (có bà Đỗ Thị A làm đại diện, Huỳnh Thanh Ng (có bà Nguyễn Thị Ngọc Y ông Huỳnh Thanh Olàm đại diện) trình bày: 94 Các ơng bà Hiền, Lành, Phụng, Hương Tâm ruột bà Đỗ Thị A; Khi ký hợp đồng mua bán nhà với bà N có ơng bà Phụng, Lành, Hương có chứng kiến ký vào hợp đồng mua bán nhà, ngày bên ký hợp đồng mua bán nhà ngày 09/02/2016, sau ký hợp đồng bà N có giao cho bà A 02 lần tiền với số tiền 100.000.000 đồng Do phía bà N chưa trả đủ tiền mua nhà nên phía bà A chưa giao nhà, ông bà hoàn toàn việc bà A ký biên bàn giao nhà ngày 31/5/2015, ký hợp đồng thuê nhà ngày 01/6/2015 ký giấy nhận tiền ngày 17/4/2015 với bà N Những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đồng ý với yêu cầu khởi kiện nguyên đơn phiên tòa sơ thẩm, đề nghị Tòa án xem xét hủy hợp đồng mua bán nhà, thuê nhà ký bà A với bà N; yêu cầu phản tố cầu bà N đề nghị xem xét việc mua bán nhà hai bên chưa hoàn tất, bà N chưa trả hết tiền mua nhà khơng thể có việc cho th lại nhà để * Tại án dân sơ thẩm số 538/2018/DS-ST ngày 24/10/2018 Toà án nhân dân Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh tuyên xử: Chấp nhận phần yêu cầu nguyên đơn bà Đỗ Thị A, tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ngày 09/02/2015 hợp đồng cho thuê nhà ngày 01/6/2015 ký bà Đỗ Thị A bà Nguyễn Thị Kim N vô hiệu Buộc bà Đỗ Thị A phải trả cho bà Nguyễn Thị Kim N số tiền 550.000.000 (năm trăm năm mươi triệu) đồng, trả làm lần sau án có hiệu lực pháp luật Ngay sau bà Đỗ Thị A trả đủ số tiền trên, bà Nguyễn Thị Kim N phải trả lại cho bà A chính: Bản đồ trạng vị trí ngày 24/5/2011, Thơng báo tạm cấp số nhà, Thông báo nộp thuế nhà đất ngày 03/10/2012, Biên lai nộp thuế ngày 16/10/2012, Phiếu báo tiền nước ngày 20/10/2012 95 Không chấp nhận yêu cầu phản tố bị đơn bà Nguyễn Thị Kim N buộc nguyên đơn bà Đỗ Thị A phải trả số tiền cho thuê nhà từ ngày 01/8/2015 đến ngày 01/8/2018 với số tiền 210.000.000 (hai trăm mười triệu) đồng Đình xét xử yêu cầu tuyên hủy giấy ủy quyền biên bàn giao nhà ngày 31/5/2015 Về án phí: Án phí dân sơ thẩm nguyên đơn bà Đỗ Thị A phải chịu 26.000.000 đồng (hai mươi sáu triệu) đồng khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí nộp 2.700.000 (hai triệu, bảy trăm ngàn) đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tịa án số AA/2012/07047 ngày 19 tháng 10 năm 2016 số tiền 300.000 (ba trăm ngàn) đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tịa án số AA/2017/0025460 ngày 16 tháng năm 2018 Chi cục Thi hành án dân Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh; bà A phải nộp tiếp số tiền án phí cịn lại 23.000.000 (hai mươi ba triệu) đồng Bị đơn bà Nguyễn Thị Kim N phải chịu án phí dân sơ thẩm 10.800.000 (mười triệu, tám trăm ngàn) đồng khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí nộp 5.250.000 (năm triệu, hai trăm năm mươi ngàn) đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tịa án số AA/2017/0025770 ngày 01 tháng năm 2018; bà N phải nộp tiếp số tiền án phí cịn lại 5.550.000 (năm triệu, năm trăm năm mươi ngàn) đồng Ngoài ra, án sơ thẩm tuyên quyền kháng cáo nghĩa vụ thi hành án đương * Tại phiên tòa phúc thẩm: Người khởi kiện không rút đơn khởi kiện, người kháng cáo không rút đơn kháng cáo Các bên đương không thỏa thuận với việc giải vụ án - Nguyên đơn người bảo vệ quyền nghĩa vụ nguyên đơn có ý kiến: Yêu cầu sửa án sơ thẩm theo hướng Hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà 96 bà A bà N, buộc bà A trả lại cho bà N 100 triệu đồng nhận Đối với số tiền 200 triệu chứng bà N cung cấp tòa phúc thẩm bà A không thừa tiền bán nhà mà tiền tiền mượn bà N để làm giấy tờ nhà bà thỏa thuận bán nhà cho bà N giá 700 triệu đồng 800 triệu đồng bà N khai - Bị đơn có ý kiến: Bà N giao cho bà A nhận tổng 800 triệu đồng, tịa sơ thẩm bà có trình bày giấy nhận tiền bị thất lạc, phiên tòa phúc thẩm bà yêu cầu bà A phải trả lại cho bà số tiền mua bán nhà bà giao cho bà A nhận 800 triệu đồng bà A tiếp tục thực việc mua bán nhà với bà N bà N khơng u cầu trả lại tiền mà buộc bà A phải hoàn tất thủ tục sang tên giao nhà lại cho bà N theo thỏa thuận mua bán - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến: + Về tố tụng: Từ thụ lý vụ án thời điểm Hội đồng xét xử tuyên bố nghỉ để nghị án Thẩm phán chủ tọa, Thư ký, Hội đồng xét xử tuân thủ quy định Bộ luật tố tụng dân Những người tham gia tố tụng thực đúng, đầy đủ quyền nghĩa vụ theo quy định Bộ luật tố tụng dân + Về nội dung: Sửa án sơ thẩm phiên tịa phúc thẩm phía bị đơn xuất trình chứng liên quan đến số tiền mua bán nhà, phiên tòa bà A thừa nhận chữ ký chữ viết biên nhận tiền tổng cộng 750 triệu đồng bà A viết ký, nên có sở xác định bà A nhận bà N tiền mua bán nhà 750 triệu đồng NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN Sau nghiên cứu tài liệu có hồ sơ vụ án thẩm tra phiên tòa vào kết tranh luận phiên tòa, - Về thời hạn kháng cáo: 97 Tòa án nhân dân quận xét xử sơ thẩm vào ngày 24/10/2018 đến ngày 08/11/2018 bà Đỗ Thị A có đơn kháng cáo ngày 06/11/2018 bà Nguyễn Thị Kim N có đơn kháng cáo Căn Điều 273 Điều 280 Bộ luật tố tụng dân kháng cáo, kháng nghị thời hạn luật định [1] - Về tố tụng: Tại phiên tòa phúc thẩm nguyên đơn bị đơn có mặt, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan có đơn xin xét xử vắng mặt Do đó, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vụ án theo quy định Điều 227 Bộ luật tố tụng dân năm 2015 [2] - Về nội dung: Xét thấy, trình giải vụ án nguyên đơn bà Đỗ Thị A bị đơn bà Nguyễn Thị Kim N thừa nhận nguyên đơn bị đơn có ký hợp đồng mua bán nhà số 24/3/7 đường C, Khu phố a, phường B, Quận D, đất có diện tích 57,95m2 (thuộc phần 7, 10 tờ đồ thứ Bộ địa phường Tân Thuận Đơng - theo tài liệu năm 2003), nhà có diện tích sử dụng khoảng 90m2, có kết cấu tường gạch, mái tơn, gác gỗ, khơng cơng chứng chứng thực Phía ngun đơn cho giá bán 700.000.000 đồng, bị đơn cho giá mua bán 800.000.000 đồng Hợp đồng mua bán nhà viết tay ngày 09/02/2016 bà A cung cấp hợp đồng mua bán nhà viết tay ngày 09/02/2015 bà N cung cấp, bà A xác định hai hợp đồng ghi năm khác nhau, có sửa chữa nội dung giống nhau, khơng có thay đổi [3] Xét, hợp đồng mua bán nhà nguyên đơn bị đơn cung cấp bị sửa chữa năm ký kết hợp đồng Hai bên xác định ghi năm khác nhau, có sửa chữa nội dung giống nhau, khơng có thay đổi nên khơng làm thay đổi thỏa thuận mua bán bên, không làm ảnh hưởng đến quyền nghĩa vụ bên Căn vào giấy nhận tiền ngày 17/4/2015, biên bàn giao nhà ngày 31/5/2015, hợp đồng cho thuê nhà ngày 98 01/6/2015 thời điểm giao dịch năm 2015 nên có để xác định thời điểm bên ký hợp đồng mua bán nhà, trả tiền mua bán nhà lần lần ngày 09/02/2015 bà N trình bày có sở, khơng phải ngày 09/02/2016 bà A trình bày [4] Tại phiên tòa phúc thẩm, bà A xác định chữ ký chữ viết nhận tiền 02 lần vào ngày 09/02/2015 với số tiền 100.000.000 đồng giấy nhận tiền ngày 17/4/2015 bà A ghi rõ “đã nhận đủ số tiền số tiền năm trăm năm mươi triệu đồng …” chữ bà A Phía bà A cho hai bên thỏa thuận bà A ký nhận tiền khống, nhằm mục đích để dễ hợp thức hóa nhà giảm tiền thuế, thực tế bà N không giao cho bà A số tiền 450.000.000 đồng bà A không cung cấp chứng chứng minh đôi bên có thỏa thuận nêu nên vào chứng bà A ký nhận tiền 02 lần vào ngày 09/02/2015 với số tiền 100.000.000 17/4/2015 nhận 450.000.000đồng xác định bà A có nhận bà N số tiền 550.000.000đồng có thật Cũng phiên tịa phúc thẩm, bà N cung cấp chứng chứng minh số tiền bà N giao cho bà A nhận 550 triệu đồng bà N cịn giao cho bà A nhận thêm 200 triệu đồng vào ngày gồm: ngày 14/2/2015 bà A nhận bà N 120 triệu đồng; ngày 15/2/2015 bà A nhận bà N 10 triệu đồng; ngày 7/3/2015 bà A nhận bà N 10 triệu đồng; ngày 20/3/2015 bà A nhận bà N 30 triệu đồng; ngày 24/3/2015 bà A nhận bà N 15 triệu đồng; ngày 28/3/2015 bà A nhận bà N 15 triệu đồng, tổng cộng 200 triệu đồng Đối với chứng bà N cung cấp phiên tòa phúc thẩm, bà A thừa nhận chữ viết chữ ký nhận tiền bà A viết ký, bà A cho tiền tiền bà A vay Nga để làm giấy tờ, trình bày bà A không bà N chấp nhận, bà A khơng chứng minh hai bên có thỏa thuận nên có sở xác định, q trình giao dịch mua bán nhà bà N bà A vào ngày 09/02/2015 giá mua bán nhà đất số 24/3/7 đường C, Khu phố a, phường B, Quận D, Thành phố Hồ Chí Minh 800 triệu đồng Bà 99 N giao cho bà A nhận tiền mua bán nhà nhiều lần tổng cộng 750 triệu đồng, giấy nhận tiền lập sau ký hợp đồng mua bán nhà trình hai bên thực việc mua bán nhà, nên có sở xác định bà A nhận bà N số tiền mua bán nhà tổng cộng 750 triệu đồng bà N trình bày tịa án cấp sơ thẩm có [5] Xét, thời điểm ký hợp đồng bên biết rõ nhà đất chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất; bên thực giao dịch mua bán nhà vi phạm Điều 91, Điều 93 Luật nhà năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009 các Điều 167, Điều 168, Điều 188 Luật đất đai năm 2013 Ngồi ra, phần nhà đất đơi bên mua bán nằm toàn ranh Dự án đầu tư xây dựng mở rộng Cảng Bến Nghé; Thủ tướng Chính phủ có định thu hồi cho Cảng Bến Nghé thuê để mở rộng cảng (Quyết định số 902/QĐ-TTg ngày 20/9/2000 Thủ tướng Chính phủ), dự án ngưng thực theo Quyết định số 1754/QĐ-UBND ngày 06/4/2011 Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, chưa có định khác liên quan đến việc trả lại đất cho bà A nên bên tiếp tục thực chuyển nhượng mua bán nhà theo quy định pháp luật Do Tịa án cấp sơ thẩm định Điều 122 Điều 127 Bộ luật dân năm 2005 tuyên bố hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà đất 24/3/7 đường C, Khu phố a, phường B, Quận D, Thành Phố Hồ Chí Minh bị vơ hiệu [6] Do thời điểm bên ký hợp đồng mua bán nhà, nguyên đơn bị đơn biết rõ nhà đất chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thời điềm đất bị Nhà Nước thu hồi nằm ranh Dự án đầu tư xây dựng mở rộng Cảng Bến Nghé bên ký kết mua bán nhà, nên xác định lỗi dẫn đến giao dịch vô hiệu phải hủy bỏ lỗi bên mua bên bán có lỗi ngang nhau, áp dụng Điều 137 Bộ luật Dân 2005 quy định hậu pháp lý giao dịch dân 100 vô hiệu buộc bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận phù hợp quy định pháp luật Đồng thời buộc nguyên đơn bà Đỗ Thị A phải hoàn trả lại cho bị đơn bà Nguyễn Thị Kim N số tiền mua bán nhà nhận 750.000.000 đồng; bị đơn phải hoàn trả cho nguyên đơn giấy tờ liên quan đến nhà gồm: Bản đồ trạng vị trí ngày 24/5/2011, Thông báo tạm cấp số nhà, Thông báo nộp thuế nhà đất ngày 03/10/2012, Biên lai nộp thuế ngày 16/10/2012, Phiếu báo tiền nước ngày 20/10/2012 quy định pháp luật [7] Do đó, yêu cầu kháng cáo bà Đỗ Thị A không chấp nhận, chấp nhận kháng cáo bà Nguyễn Thị Kim N; Sửa phần án dân sơ thẩm số tiền buộc bà A phải hoàn trả cho bà N 750.000.000 đồng Các phần khác án khơng có kháng cáo, kháng nghị giữ ngun Đại diện Viện kiểm sát đề nghị Hội đồng xét xử sửa án sơ thẩm có Về án phí dân sơ thẩm: bà Đỗ Thị A phải chịu án phí dân sơ thẩm số tiền buộc phải trả cho bà N 750.000.000 đồng nên phải chịu án phí sơ thẩm 34.000.000 đồng Về án phí dân phúc thẩm: Do sửa án sơ thẩm nên bà Đỗ Thị A bà Nguyễn Thị Kim N khơng phải chịu án phí dân phúc thẩm.[8] Vì lẽ trên; QUYẾT ĐỊNH - Căn khoản Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân 2015; - Áp dụng Điều 29 Nghị số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 Tuyên xử: Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo nguyên đơn bà Đỗ Thị A; chấp nhận yêu cầu kháng cáo bị đơn bà Nguyễn Thị Kim N; Sửa phần án dân sơ thẩm số 538/2018/DS-ST ngày 24/10/2018 Toà án 101 nhân dân Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh, việc: “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, thuê nhà”, cụ thể: Chấp nhận phần yêu cầu nguyên đơn bà Đỗ Thị A, tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ngày 09/02/2015 hợp đồng cho thuê nhà ngày 01/6/2015 ký bà Đỗ Thị A bà Nguyễn Thị Kim N vô hiệu Buộc bà Đỗ Thị A phải trả cho bà Nguyễn Thị Kim N số tiền 750.000.000 (bảy trăm năm mươi triệu) đồng, trả làm lần sau án có hiệu lực pháp luật Ngay bà Đỗ Thị A trả đủ số tiền cho bà N bà Nguyễn Thị Kim N phải trả lại cho bà A chính: Bản đồ trạng vị trí ngày 24/5/2011, Thơng báo tạm cấp số nhà, Thông báo nộp thuế nhà đất ngày 03/10/2012, Biên lai nộp thuế ngày 16/10/2012, Phiếu báo tiền nước ngày 20/10/2012 Không chấp nhận yêu cầu phản tố bị đơn bà Nguyễn Thị Kim N buộc nguyên đơn bà Đỗ Thị A phải trả số tiền cho thuê nhà từ ngày 01/8/2015 đến ngày 01/8/2018 với số tiền 210.000.000 (hai trăm mười triệu) đồng Đình xét xử yêu cầu tuyên hủy giấy ủy quyền biên bàn giao nhà ngày 31/5/2015 Về án phí dân sơ thẩm: Án phí dân sơ thẩm nguyên đơn bà Đỗ Thị A phải chịu 34.000.000 đồng (ba bốn triệu) đồng khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí nộp 2.700.000 (hai triệu, bảy trăm ngàn) đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tịa án số AA/2012/07047 ngày 19 tháng 10 năm 2016 số tiền 300.000 (ba trăm ngàn) đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tịa án số AA/2017/0025460 ngày 16 tháng năm 2018 Chi cục Thi hành án dân Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh; bà A cịn phải nộp tiếp số tiền án phí lại 31.300.000 (ba mươi mốt triệu ba trăm ngàn) đồng 102 Bị đơn bà Nguyễn Thị Kim N phải chịu án phí dân sơ thẩm 10.800.000 (mười triệu, tám trăm ngàn) đồng khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí nộp 5.250.000 (năm triệu, hai trăm năm mươi ngàn) đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tịa án số AA/2017/0025770 ngày 01 tháng năm 2018; bà N phải nộp tiếp số tiền án phí cịn lại 5.550.000 (năm triệu, năm trăm năm mươi ngàn) đồng Về án phí dân phúc thẩm: Bà Đỗ Thị A bà Nguyễn Thị Kim N chịu 300.000đồng án phí dân phúc thẩm Hồn trả lại cho bà A, bà N người 300.000 đồng, số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm bà A nộp theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí phúc thẩm số 0026226 ngày 12/11/2018 bà N nộp theo biên lai thu số 0026233 ngày 16/11/2018 Chi cục thi hành án dân quận quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh Về quyền, nghĩa vụ thi hành án: Áp dụng Điều 357, Điều 468 Bộ luật Dân năm 2015, kể từ ngày bà N có đơn yêu cầu thi hành án khoản tiền bà A phải trả, bà A chưa thi hành khoản tiền hàng tháng bà A phải trả lãi số tiền chậm thi hành theo quy định Khoản Điều 468 Bộ luật Dân năm 2015 tương ứng với số tiền thời gian chậm thi hành thời điểm thi hành Trường hợp án, định thi hành theo quy định Điều Luật thi hành án dân người thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án cưỡng chế thi hành án theo quy định Điều 6, 7, 7a Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án thực theo quy định Điều 30 Luật thi hành án dân năm 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2014 Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án 103