Bài giảng Quy hoạch và quản lý đô thị: Chương 8

Bài giảng Quy hoạch và quản lý đô thị: Chương 8

VIII.1 Kiểm soát phát triển

Quy định và các biện pháp khuyến khích

Chương VIII Khung thể chế, pháp lý trong Quy hoạch và Quản lý đô thị

Mục tiêu môn học

 Giới thiệu bộ máy kiểm soát phát triển và quản lý môi trường đô thị

Kết quả mong đợi

 Biết được các công cụ phổ biến thường áp dụng trong kiểm soát phát triển

 Mọi Quy hoạch luôn được kiểm soát hay giám sát để đạt được mục tiêu quy hoạch

 Kiểm soát được thực hiện qua các nguyên tắc, quy định

 Các nguyên tắc, quy định này được bắt buộc hay khuyến khích thực hiện

Kiểm soát phát triển là gì?

Dựa trên 3 loại quy định:

1 Những quy định trong quy hoạch

2 Những quy định về xây dựng/ thực hiện

3 Những quy định về môi trường

Những quy định đo lường sự phát triển

Xuất phát từ một quy hoạch phát triển

Một dự án quy hoạch thường có các quy định đi kèm

nhằm giám sát mục tiêu quy hoạch.

Phổ biến nhất là “Phân vùng sử dụng đất”

Quy định có thể là khuyến khích thực hiện, hay không

khuyến khích thực hiện hay được bảo tồn trong khu vực được quy hoạch

Quy định về phân nhỏ diện tích đất, xây dựng đường sá

cũng phải theo những quy định này

Quy định trong Quy hoạch

Luôn hỗ trợ cho quy hoạch và chỉ áp dụng trong xây dựng.

Những quy định này luôn đảm bảo yếu tố sức khỏe và mức độ an toàn trong các tòa nhà:

 Quy định về không gian đằng trước hay đằng sau của tòa nhà,

 Quy định về hệ thống đèn chiếu sáng và sự thông thoáng,

 Góc tới của ánh sáng, độ dốc,

 Quy định về không gian mở, an toàn cháy nổ v.v

 Quy định khu đậu xe cho tòa nhà …

Quy định trong xây dựng

 Gần đây mới được quan tâm trong quy hoạch đô thị

 Trong đó, sức khỏe và vệ sinh môi trường được chú trọng

 Quy định về mức ô nhiễm không khí, nước, tiếng ồn, chất thải rắn… trong các vấn đề phát triển

 Đánh giá tác động môi trường - EIA được chú trọng và là

một quy định môi trường đặc biệt

Quy định về môi trường

 Các khu dân cư, thương mại, công nghiệp, dân sự,

cơ quan, tổ chức, khu du lịch, giải trí…  nhằm ngăn chặn việc sử dụng đất sai mục đích, độ cao, và sức chứa của tòa nhà.

 Phân khu các khu vưc khác nhau trong đô thị giúp

ngăn chặn sự xâm phạm của một khu vực lên một khu vực kế cận

Những nguyên tắc phân chia

khu vực trong đô thị

Các quy định trong phân bố đất đai

đô thị

1 Quy định về phân khu đất đai

2 Quy định về độ cao của tòa nhà

3 Quy định về mật độ xây dựng

Lý do:

Tránh sự phát triển lộn xộn và sử dụng sai mục đích,

Kiểm soát giao thông đô thị,

Quản lý đất hiệu quả,

Đảm bảo an toàn sức khỏe và tiện nghi đô thị,

Bảo tồn năng lượng,

Nâng cao chất lượng môi trường,

Công bằng xã hội, và

Cân bằng sinh thái

Giá trị đất đai được kiểm soát ổn định

Phân chia đất đô thị

 Nguyên tắc: phân chia thành nhiều khu vực,

 Tối ưu hóa nó với mục đích tốt nhất, và

 Điều chỉnh nó bằng lắng nghe ý kiến đóng góp

Đất đô thị thường được chia thành 5 loại:

1 Đất công nghiệp và khu vực sản xuất

2 Đất kho tàng

3 Đất giao thông đối ngoại

4 Đất dân dụng, trong đó:

- Đất xây dựng nhà ở

- Đất cây xanh và thể dục thể thao

- Đất trung tâm và phục vụ công cộng

- Đất giao thông đối nội và quảng trường

5 Đất đặc biệt ngoài đô thị

Phân vùng chức năng đất đơ thị (88/1994/NĐ-CP)

Loại đất Tỉ lệ %

I Đất dân dụng

Đất ở

Đất công cộng

Đất cây xanh

Đất giao thông

II Đất ngoài dân dụng

Đất nông nghiệp và kho tàng

Đất cơ quan và các trung tâm chuyên

ngành

Đất giao thông đối ngoại và công trình

đầu mối hạ tầng kỹ thuật …

Đất an ninh quốc phòng

Đất khác (nông, lâm nghiệp …

Đất chưa sử dụng

40 – 50

Thay đổi tùy theo tính chất của đô thị

Tổng cộng: %100

Các hợp phần đất cơ bản trong quy hoạch phát triển đô thị

Lý do:

 Nhằm xác định độ che phủ, độ cản trở tầm nhìn, ảnh hưởng đến giao thông,

 Tạo sự liên thông giữa các tòa nhà (có thể bằng các đường

hầm),

 Kiểm soát độ cao phục vụ cho mục đích đặc biệt (hàng không, dân dụng, quân sự), và

 Bảo đảm độ an toàn cho kiến trúc.

Quy hoạch độ cao

Kiểm soát thông qua quy định về phát triển độ cao.

Phương pháp kiểm soát:

 Góc tới ánh sáng, độ dốc mặt phẳng

 Độ rộng không gian của nền nhà/ tỉ lệ độ rộng của nền nhà

Hiệu quả:

 Những tòa nhà cao không được xây gần các tòa nhà quá thấp

 Đảm bảo ánh sáng và thông thoáng cho các tòa nhà kế cận

 Đảm bảo không gian tới đường giao thông

 Đảm bảo tầm nhìn đường chân trời

Quy hoạch độ cao

Tỉ lệ diện tích của nền nhà

Tỉ lệ … = Tổng dtích nền nhà

Tổng dtích nền đất

FAR = 72 / 100 = 0.72 FAR = 80 / 100 = 0.8

Góc tới ánh sáng

Lý do:

• Nhằm tính toán độ chắc chắn cho mật độ dân cư (dân cư động và dân cư tĩnh)

Phương pháp kiểm soát:

• Kích thước tối đa của một khu nhà

• Số lượng căn hộ trên một đơn vị diện tích

• Tỉ lệ giữa tổng các khu nhà với tổng diện tích xây dựng (diện tích che phủ)

Hiệu quả:

• Kiểm soát được mật độ dân số

• Đảm bảo được sức khỏe môi trường

• Ngăn chặn sự quá tải

Quy hoạch mật độ xây dựng

Mật độ dân cư động và tĩnh

Net density – Gross density

100

0

Quy chuẩn Bộ Xây dựng VN –

Quy chuẩn Bộ Xây dựng VN –

QĐ 209/BXD/2004 ra ngày 16-12-2004

Quy hoạch tổng thể khu đô thị:

 Không gian chức năng:

Quy chuẩn Bộ Xây dựng VN –

QĐ 26/BXD/2004 ra ngày 02-11-2004

Quy định tối thiểu của 1 căn hộ:

 Diện tích 1 căn hộ không nên < 50 m2

 Không gian chức năng:

Khu dân cư Nam Long – Quận 7Tổng diện tích: 3,463 ha

Đất ở: 1,162 ha (33,6%)

Giao thông & Cây xanh: 1,88 ha (54,3%)

Không gian mở: 0,1 ha (2,9%)

Tổng diện tích: 6,230 ha

Diện tích khu ở: 2,379 (38,2%) Cây xanh: 0,9 (14,5%)

Không gian mở: 0,4 (7%)

Mặt bằng khu đô thị M&C Holding

Tổng diện tích: 11,8 ha

Quy chuẩn mới – Bộ Xây dựng VN –

QĐ 04/XD/2008 ra ngày 3-4-2008

Diện tích đất xây dựng:

 ≤ 50 m2 được xây dựng 100% diện tích

 ≥ 75 m2 - được xây 90% diện tích

 ≥ 100 m2 - được xây 80% diện tích

 ≥ 200 m2 - được xây 70% diện tích

 ≥ 300 m2 - được xây 60% diện tích

 ≥ 500 m2 - được xây 50% diện tích

 ≥ 1000 m2 - được xây 40% diện tích

Quy chuẩn mới – Bộ Xây dựng VN –

QĐ 04/XD/2008 ra ngày 3-4-2008

Chiều cao đất xây dựng:

 ≤ 19 m - được xây dựng xát vỉa hè

 ≥ 22 m - phải xây lùi vào 3 m từ vỉa hè

 ≥ 25 m - phải xây lùi vào 4 m từ vỉa hè

 ≥ 28 m - phải xây lùi vào 6 m từ vỉa hè

Quy chuẩn mới – Bộ Xây dựng VN –

Tham khảo thêm:

 Sự hỗ trợ tài chính

(Vd: ngân sách địa phương cho phát triển cơ sở hạ tầng)

 Giảm/ miễn thuế

(Vd: miễn thuế đối với đầu tư cơ sở hạ tầng)

 Thuế lợi tức

(Vd: giành cho cá nhân đầu cơ ruộng đất)

 Thuế bảo tồn

(Vd: giành cho cá nhân sống trong khu vực bảo tồn)

 Tín dụng với lãi suất thấp

(Vd: đối với xây nhà cho người thu nhập thấp)

Chính sách khuyến khích phát triển

 Phát triển đất đai theo giá nhà nước

 Phát triển đất cho thuê dài hạn

 Khuyến khích phát triển khu vực ngập lũ

(cho phép khai thác tối đa tính năng của đất để đổi lấy

không gian công cộng)

 Được phép chuyển nhượng quyền phát triển đất

(chuyển nhượng đất trong phạm vi bảo tồn …)

Chính sách khuyến khích phát triển đất

Được phép tăng chiều cao cho phần giành ra không gian công cộng

Tăng mái vòm

(Vd: đối với tòa nhà có không gian công cộng)

 Tăng không gian tới đường giao thông

(Tăng giới hạn giữa đường xây dựng và đường giao thông)

 Tăng không gian mở

(Không gian công cộng/ bãi đậu xe …)

Chính sách khuyến khích xâydựng

Normally

Allowed within

FAR

Arcade Premium

Setback Premium

Open space Premium