Tìm hiểu giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố thái bình tỉnh thái bình

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI -  - VŨ VIỆT QUANG KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: "TÌM HIỂU GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI BÌNH TỈNH THÁI BÌNH" HÀ NỘI – 2021 HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI -  - KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: "TÌM HIỂU GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI BÌNH TỈNH THÁI BÌNH" Người thực : VŨ VIỆT QUANG Lớp : K60 QLDDA Khóa : 60 Chuyên ngành : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Giảng viên hướng dẫn : TS NGUYỄN VĂN QUÂN HÀ NỘI – 2021 LỜI CẢM ƠN Qua thời gian học tập rèn luyện khoa Quản lý đất đai – học viện Nông nghiệp Việt Nam, bảo giảng dạy nhiệt tình q thầy truyền đạt cho em kiến thức lý thuyết thực hành suốt thời gian học trường Từ kết đạt này, em xin chân thành cám ơn: Quý thầy cô khoa giảng dạy khoa Quản lý đất đai – học viện Nông nghiệp Việt Nam, truyền đạt cho em kiến thức bổ ích thời gian qua Đặc biệt, TS Nguyễn Văn Quân, người tận tình hướng dẫn em hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp Xin chân thành cảm ơn thành viên Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Thái Bình tạo hội để em theo học chương trình đào tạo trường tạo điều kiện để em hồn thành đề tài khóa luận tốt nghiệp Do kiến thức cịn hạn hẹp nên khơng tránh khỏi thiếu sót cách hiểu, lỗi trình bày Em mong nhận đóng góp ý kiến q thầy để luận văn đạt hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2021 Sinhviên Vũ Việt Quang i MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i MỤC LỤC ii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT iv DANH MỤC CÁC BẢNG iv DANH MỤC CÁC HÌNH vi MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu đề tài 2.1 Mục đích nghiên cứu 2.2 Yêu cầu Chương TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Tổng quan thị trường đất đai 1.1.1 Khái niệm yếu tố cấu thành thị trường 1.1.2 Thị trường đất đai giới 1.1.3 Thị trường đất đai Việt Nam 1.2 Tổng quan giá đất 12 1.2.1.Một số khái niệm giá đất 12 1.2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 16 1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất 24 1.3 Các nguyên tắc phương pháp định giá đất 27 1.3.1.Các nguyên tắc định giá đất 27 1.3.2.Các phương pháp định giá đất 30 1.4.Công tác định giá đất giới Việt Nam 33 1.4.1.Công tác định giá đất số nước giới 33 1.4.2 Công tác định giá đất Việt Nam 36 Chương NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38 2.1 Nội dung nghiên cứu đề tài: 38 2.2 Phạm vi, đối tượng phương pháp nghiên cứu 38 2.2.1 Phạm vi nghiên cứu 38 ii 2.2.2 Đối tượng 38 2.2.3 Phương pháp nghiên cứu 38 Chương KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 41 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình 41 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 41 3.1.2 Điều kiện kinh tế-xã hội 49 3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất 53 3.1.4 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội 54 3.2 Giá đất địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình 55 3.2.1 Giá đất quy định địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình 55 3.2.2 Giá đất giao dịch thực tế địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình 58 3.2.3 So sánh giá đất quy định giá đất giao dịch thực tế địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình 61 3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình 63 3.3.1 Các yếu tố ảnh hưởng 65 3.3.2 Đánh giá chung yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái Bình 68 3.3.3 Ảnh hưởng nhóm nhân tố khác đến giá đất địa bàn nghiên cứu 69 3.4 Giải pháp hồn thiện cơng tác định giá đất địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình 71 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 74 Kết luận 74 Kiến nghị 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO 77 PHỤ LỤC 78 iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản CNTB : Chủ nghĩa tư ĐKCSHT : Điều kiện sở hạ tầng HĐND : Hội đồng nhân dân KT – XH : Kinh tế - xã hội MCL : Mức chênh lệch QSDĐ : Quyền sử dụng đất STT : Số thứ tự TT : Thứ tự TTTB : Thị trường trung bình UBND : Ủy ban nhân dân XHCN : Xã hội chủ nghĩa DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Thái Bình năm 2019 53 Bảng 3.2: Bảng giá đất quy định thành phố thái bình giai đoạn năm 2020-2024 57 Bảng 3.3: Tổng hợp giá đất giao dịch thực tế địa bàn thành phố Thái Bình 59 iv Bảng 3.4: So sánh giá đất quy định giá đất giao dịch thực tế địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình 61 Bảng 3.5: Kết khảo sát điều tra mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất (phiếu tham vấn ý kiến cán bộ) 64 Bảng 3.6: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Thái Bình 65 v DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Sơ đồ thị trường sơ cấp đất đai 11 Hình 1.2: Sơ đồ thị trường thứ cấp đất đai 12 Hình 1.3: Đồ thị cung cầu đất đai 21 Hình 1.4: Đồ thị cung cầu đất đai - thời gian ngắn 22 Hình 3.1: Sơ đồ vị trí địa lý thành phố Thái Bình tỉnh Thái Bình 41 vi MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn đất nước, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa Xã hội, an ninh quốc phịng Sử dụng hợp lý, có hiệu tài nguyên đất đai mối quan tâm hàng đầu mội quốc gia trình xây dựng phát triển đất nước Tại điều 18 Hiến pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định: “Nhà nước thống quản lý đất đai theo quy hoạch pháp luật, bảo đảm sử dụng hiệu quả” Trong trình hội nhập phát triển với kinh tế toàn cầu, đất nước ta phát triển mạnh mẽ theo hướng cơng nghiệp hóa, đại hóa Cùng với gia tăng dân số kéo theo nhu cầu sử dụng đất để ở, sản xuất kinh doanh hay xây dựng công trình cơng cộng, khu cơng nghiệp, kinh tế ngày tăng cao Trong đó, quỹ đất lại có hạn, vị trí cố định khiến cho giá đất ngày tăng cao Đây vấn đề nóng bỏng thời gian qua gây nhiều ảnh hưởng cho người dân việc quản lý đất đai nhà nước Nhà nước ban hành Luật đất đai 2013 Nghị định 104/2014/NĐ-CP (ngày 14/11/2014).quy định phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Từ thị trường đất đai nước nói chung thị trường đất đai thành phố Thái Bình nói riêng có biến động lớn giá loại đất, đặc biệt đất Các yếu tố tác động đến thị trường đất đai chủ yếu điều kiện kinh tế xã hội dẫn đến giá đất có nhiều thay đổi Do vậy, việc tìm hiểu điều tra giá loại đất nhằm góp phần xác định giá đất cho phù hợp với thị trường địa bàn thành phố Thái Bình điều kiện tương lai cần thiết Để đáp ứng yêu cầu phân cơng khoa Quản Lí Đất Đai Học viện Nông Nghiệp Việt Nam hướng dẫn thầy giáo TS Nguyễn Văn Quân, với giúp đỡ sở TNMT - Tỉnh Thái Bình Chúng tơi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng tới giá đất địa bàn thành phố Thái Bình tỉnh Thái Bình” Mục tiêu nghiên cứu đề tài 2.1 Mục đích nghiên cứu - Tìm hiểu giá đất quy định giá đất thị trường địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình - Tìm hiểu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái Bình, đề xuất số giải pháp hồn thiện cơng tác định giá đất địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình 2.2 Yêu cầu - Nắm sở lý luận quản lý Nhà nước đất đai (Luật đất đai, Nghị định, Thơng tư, Quyết định Chính phủ, Bộ Tài Nguyên Môi Trường, UBND Tỉnh, văn hướng dẫn sở Tài Nguyên Môi Trường) - Số liệu điều tra thu thập phải phản ánh trung thực, khách quan, đầy đủ - Những kiến nghị với cấp có thẩm quyền phải xuất phát từ thực tế địa phương, pháp luật có tính khả thi Phụ lục 6: Bảng phân tích ảnh hưởng yếu tố chiều rộng đường phố khu vực I SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R 0.869375 R Square 0.755813 Adjusted R Square 0.749708 Standard Error 28.32189 Observations 42 ANOVA df Regression SS MS F 99310.57 99310.57 123.8086 Residual 40 32085.18 802.1296 Total 41 131395.8 Significance F 8.13E-14 Standard Coefficients Error t Stat P-value Intercept -39.6208 12.80467 -3.09424 0.003593 Chiều rộng đường phố 31.63508 2.843109 11.12693 8.13E-14 91 Lower 95% -65.5 Upper Lower Upper 95% 90.0% 90.0% -13.7416 -61.1819 -18.0596 25.88894 37.38122 26.84771 36.42245 Phụ lục 7: Bảng phân tích ảnh hưởng yếu tố vị trí khu vực II SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R 0.911326 R Square 0.830516 Adjusted R Square 0.820244 Standard Error 14.30072 Observations 36 ANOVA df Regression SS MS F 33071.06 16535.53 80.85411 Residual 33 6748.853 204.5107 Total 35 39819.92 Significance F 1.91E-13 Standard Coefficients Error t Stat P-value Lower 95% Upper Lower Upper 95% 90.0% 90.0% Intercept 22.92688 3.575181 6.412787 2.88E-07 15.65311 30.20064 16.87638 28.97737 Vị trí 69.39479 5.461179 12.70692 2.93E-14 58.28394 80.50564 60.15251 78.63707 Vị trí 32.56263 6.192395 5.258486 8.61E-06 19.9641 45.16115 22.08286 43.04239 92 Phụ lục 8: Bảng phân tích ảnh hưởng yếu tố diện tích khu vực II SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R 0.178414 R Square 0.031832 Adjusted R Square 0.003356 Standard Error 33.67334 Observations 36 ANOVA df Regression SS MS F 1267.529 1267.529 1.117855 Residual 34 38552.39 1133.894 Total 35 39819.92 Significance F 0.297835 Standard Coefficients Error t Stat P-value Lower 95% Upper Lower Upper 95% 90.0% 90.0% Intercept 25.87054 26.53837 0.974835 0.336527 -28.0619 79.803 -19.0038 70.74492 Diện tích (m2) 0.373708 -0.34461 1.092025 -0.22397 0.971382 0.35346 1.057287 0.297835 93 Phụ lục 9: Bảng phân tích ảnh hưởng yếu tố chiều sâu đất khu vực II SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R 0.041575 R Square 0.001728 Adjusted R Square -0.02763 Standard Error 34.19283 Observations 36 ANOVA df Regression SS MS F 68.82674 68.82674 0.058869 Residual 34 39751.09 Total 35 39819.92 Significance F 0.80975 1169.15 Standard Coefficients Error t Stat P-value Intercept 46.97936 26.64496 1.763161 0.08686 Chiều sâu (m) 0.368416 1.518429 0.242629 0.80975 94 Lower 95% Upper Lower Upper 95% 90.0% 90.0% -7.16972 101.1284 1.924747 92.03396 -2.7174 3.454234 -2.19913 2.935963 Phụ lục 10: Bảng phân tích ảnh hưởng yếu tố chiều rộng đường phố khu vực II SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R R Square Adjusted R Square Standard Error 0.883431 0.78045 0.773993 16.0353 Observations 36 ANOVA df Regression SS MS F 31077.47 31077.47 120.8625 Residual 34 8742.448 257.1308 Total 35 39819.92 Significance F 9.76E-13 Standard Coefficients Error t Stat P-value Intercept -62.7754 10.89082 -5.76406 1.74E-06 Chiều rộng đường phố 32.26656 2.934992 10.99375 9.76E-13 95 Lower 95% -84.9082 Upper Lower Upper 95% 90.0% 90.0% -40.6426 -81.1909 -44.3598 26.30194 38.23118 27.30371 37.22941 Phụ lục 11: Bảng phân tích ảnh hưởng yếu tố vị trí khu vực III SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R 0.911326 R Square 0.830516 Adjusted R Square 0.820244 Standard Error 14.30072 Observations 36 ANOVA df Regression SS MS F 33071.06 16535.53 80.85411 Residual 33 6748.853 204.5107 Total 35 39819.92 Significance F 1.91E-13 Standard Coefficients Error t Stat P-value Lower 95% Upper Lower Upper 95% 90.0% 90.0% Intercept 22.92688 3.575181 6.412787 2.88E-07 15.65311 30.20064 16.87638 28.97737 Vị trí 69.39479 5.461179 12.70692 2.93E-14 58.28394 80.50564 60.15251 78.63707 Vị trí 32.56263 6.192395 5.258486 8.61E-06 19.9641 45.16115 22.08286 43.04239 96 Phụ lục 12: Bảng phân tích ảnh hưởng yếu tố chiều rộng mặt tiền khu vực III SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R 0.415937 R Square 0.173004 Adjusted R Square Standard Error 0.14868 13.73217 Observations 36 ANOVA df Regression SS MS F 1341.248 1341.248 7.112636 Residual 34 6411.467 188.5726 Total 35 7752.715 Significance F 0.011635 Standard Coefficients Error t Stat P-value Intercept -27.2136 17.38467 -1.56538 0.126755 Mặt tiền (m) 11.25181 4.218978 2.666953 0.011635 97 Lower 95% Upper Lower Upper 95% 90.0% 90.0% -62.5435 8.116298 -56.6097 2.182559 2.67782 19.82581 4.117842 18.38579 Phụ lục 13: Bảng phân tích ảnh hưởng yếu tố chiều sâu đất khu vực III SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R 0.046885 R Square 0.002198 Adjusted R Square -0.02715 Standard Error 15.08376 Observations 36 ANOVA df Regression SS MS F 17.04187 17.04187 0.074903 Residual 34 7735.673 227.5198 Total 35 7752.715 Significance F 0.785983 Standard Coefficients Error t Stat P-value Lower 95% Upper Lower Upper 95% 90.0% 90.0% Intercept 20.83441 8.030928 2.594273 0.013887 4.513606 37.15522 7.254724 Chiều sâu (m) -0.12706 0.464262 -1.07055 0.816433 -0.27368 0.785983 98 34.4141 -0.91209 0.657971 Phụ lục 14 : Bảng phân tích ảnh hưởng yếu tố chiều rộng đường phố khu vực III SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R 0.826457 R Square 0.683031 Adjusted R Square 0.673709 Standard Error 8.501504 Observations 36 ANOVA df Regression SS MS F 5295.346 5295.346 73.26606 Residual 34 2457.369 72.27556 Total 35 7752.715 Significance F 5.34E-10 Standard Coefficients Error t Stat P-value Intercept -30.2019 5.891542 -5.12632 1.18E-05 Chiều rộng đường phố 12.76002 1.490734 8.55956 5.34E-10 99 Lower 95% Upper Lower Upper 95% 90.0% 90.0% -40.1641 -20.2398 -42.175 -18.2289 9.730489 15.78956 10.23931 15.28074 Phụ lục 15: Bảng phân tích tổng hợp yếu tố ảnh hưởng khu vực I SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R 0.941127 R Square 0.885721 Adjusted R Square 0.862192 Standard Error 21.01528 Observations 42 ANOVA df Regression SS 116379.9 MS F 16625.7 37.6452 Residual 34 15015.83 441.6421 Total 41 131395.8 Significance F 3.32E-14 Standard Coefficients Intercept Error t Stat P-value 2.7562 35.22571 0.078244 0.938093 100 Lower 95% Upper Lower Upper 95% 90.0% 90.0% -68.8311 74.34346 -56.8078 62.32021 Diện tích (m2) -0.00096 0.431319 -0.00223 0.998235 -0.87751 0.875585 -0.73029 0.728367 Mặt tiền (m) 6.879814 7.018852 0.980191 0.333916 -7.38421 21.14384 -4.98853 18.74816 Chiều sâu (m) -0.06701 1.490032 0.96439 -3.09512 2.961095 -2.58655 2.452517 VT 152.2841 57.50724 2.648086 0.012184 35.41537 269.1529 55.04375 249.5245 VT2 93.68771 49.63738 1.887443 0.067661 -7.18758 VT3 43.0425 29.36127 1.465962 0.151847 Chiều rộng đường phố -3.59411 12.96356 -0.04498 -0.27725 0.783269 101 194.563 9.754665 177.6208 -16.6268 102.7118 -6.60519 92.69019 -29.9392 22.75101 -25.5145 18.32628 Phụ lục 16: Bảng phân tích tổng hợp yếu tố ảnh hưởng khu vực II SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R 0.933393 R Square 0.871223 Adjusted R Square 0.844579 Standard Error 13.29753 Observations 36 ANOVA df Regression SS MS F 34692.01 5782.002 32.69914 Residual 29 5127.904 176.8243 Total 35 39819.92 Significance F 1.22E-11 Standard Coefficients Intercept Error 8.954962 30.58494 t Stat P-value 0.29279 0.771768 102 Lower 95% Upper Lower Upper 95% 90.0% 90.0% -53.5983 71.50818 -43.0127 60.92265 Diện tích (m2) 0.08598 0.315337 0.272662 0.787045 Mặt tiền (m) -7.82298 6.524737 -1.19897 0.240245 Chiều sâu (m) -0.01051 1.313902 -0.008 0.993671 Chiều rộng đường phố 14.80605 5.168198 2.864838 0.007682 -0.55896 0.730917 -0.44982 0.621778 -21.1676 5.52161 -18.9093 3.263382 -2.69774 2.676719 -2.243 2.221974 4.235897 25.3762 6.024624 23.58748 Vị trí 42.6618 10.57936 4.032552 0.000366 21.02459 64.29901 24.68613 60.63747 Vị trí 18.47205 8.025129 2.301776 0.028724 2.058817 34.88528 4.836335 32.10776 103 Phụ lục 17: Bảng phân tích tổng hợp yếu tố ảnh hưởng khu vực III SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R 0.991279 R Square 0.982633 Adjusted R Square Standard Error 0.97904 2.154691 Observations 36 ANOVA df Regression SS MS 7618.077 1269.679 Residual 29 134.6382 4.642695 Total 35 7752.715 F 273.479 Significance F 3.7E-24 Standard Coefficients Error t Stat P-value 104 Lower 95% Upper Lower Upper 95% 90.0% 90.0% Intercept 11.53713 4.766516 2.420453 0.021993 1.788508 21.28575 3.438212 19.63604 Diện tích (m2) 0.024844 0.009974 2.490939 0.018713 0.004445 0.045243 0.007897 0.041791 Mặt tiền (m) -2.51976 0.885844 -2.84447 0.008075 -4.33151 -0.708 -4.02492 -1.0146 Chiều sâu (m) -0.31424 -3.65051 0.001024 -0.49029 -0.13818 -0.4605 -0.16798 Vị trí 28.22075 2.719395 10.37758 2.83E-11 22.65896 33.78254 23.60015 32.84135 Vị trí 2.424375 1.860717 1.302925 0.202852 -1.38122 6.229968 -0.73722 5.585969 Chiều rộng đường phố 2.657727 1.089387 2.439655 0.021051 0.429681 4.885774 0.806721 4.508734 0.08608 105