Tìm hiểu giá đất ở và các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện ý yên, tỉnh nam định giai đoạn 2019 2020

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MƠI TRƯỜNG TRƯƠNG THỊ THÚY NGA KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: "TÌM HIỂU GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN Ý YÊN, TỈNH NAM ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2019-2020" HÀ NỘI - 2022 HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM KHOA TÀI NGUN VÀ MƠI TRƯỜNG KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: "TÌM HIỂU GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN Ý YÊN, TỈNH NAM ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2019- 2020" Người thực : TRƯƠNG THỊ THÚY NGA Lớp : K63 – QLDDA Chuyên ngành : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Giáo viên hướng dẫn : ThS BÙI NGUYÊN HẠNH HÀ NỘI - 2022 LỜI CẢM ƠN Em xin trân trọng cảm ơn thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên Môi rường Học viện Nông nghiệp Việt Nam tạo điều kiện thuận lợi nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tơi suốt q trình học tập hoàn thành báo cáo, sử dụng phát huy sống nghiệp sau Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới ThS Bùi Nguyên Hạnh cán giảng dạy môn Quản lý đất đai tận tình bảo, giúp đỡ em thực đề tài Xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo anh, chị đồng nghiệp phịng Thẩm định giá Cơng ty TNHH Hãng Kiểm tốn Định giá ASCO tận tình giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi cho em q trình thực tập Ngồi em xin cảm ơn bà nhân dân huyện Ý Yên tận tình giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi cho em trình nghiên cứu địa phương Vì thời gian có hạn nên khóa luận tốt nghiệp em khơng tránh khỏi thiếu sót Kính mong đóng góp bảo thầy giáo để khóa luận tốt nghiệp hồn thiện Cuối cùng, em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới gia đình, bạn bè người thân động viên, khích lệ, giúp đỡ em suốt thời gian học tập nghiên cứu Em xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2022 Sinh viên Trương Thị Thúy Nga i MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i MỤC LỤC ii DANH MỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT v DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU vi DANH MỤC CÁC HÌNH vii MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn đề .1 Mục tiêu nghiên cứu đề tài Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Khái quát đất đai thị trường đất đai 1.1.1 Đất đai .4 1.1.2 Thị trường đất đai 1.2 Khái quát giá đất 1.2.1 Khái niệm giá đất 1.2.2 Đặc điểm giá đất 1.3 Cơ sở khoa học hình thành giá đất .7 1.3.1 Địa tô 1.3.2 Lãi suất ngân hàng 1.3.3 Quan hệ cung cầu 10 1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 11 1.4.1 Nhân tố thông thường .11 1.4.2 Nhân tố khu vực 13 1.4.3 Nhân tố cá biệt 14 1.5 Tổng quan định giá đất 15 1.5.1 Khái niệm định giá đất 15 1.5.2 Các phương pháp xác định giá đất Việt Nam 15 1.5.3 Điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất 20 1.6 Q trình hình thành giá đất cơng tác quản lý giá đất Việt Nam .20 ii 1.6.1 Quá trình hình thành giá đất Việt Nam 20 1.6.2 Công tác quản lý giá đất số nước giới 22 1.6.3 Công tác quản lý Nhà nước giá đất Việt Nam 23 1.6.4 Công tác quản lý giá đất địa bàn tỉnh Nam Định .24 Chương NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 26 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 26 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 26 2.2 Nội dung nghiên cứu 26 2.2.1 Tổng quan huyện Ý Yên, tỉnh Nam Định 26 2.2.2 Đánh giá thực trạng giá đất huyện Ý Yên, tỉnh Nam Định 26 2.2.3 Các Nhân tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Ý Yên, tỉnh Nam Định .27 2.2.4 Kết luận kiến nghị 27 2.3 Phương pháp nghiên cứu 27 2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 27 2.3.2 Phương pháp điều tra, vấn 27 2.3.3 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 28 2.3.4 Phương pháp minh họa đồ, biều đồ hình ảnh .29 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất huyện Ý Yên 30 3.1.1 Điều kiện tự nhiên huyện Ý Yên 30 3.1.2 Địa hình huyện Ý Yên 30 3.1.3 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội 32 3.1.4 Tình hình quản lý sử dụng đất đai 33 3.1.5 Hiện trạng sử dụng đất đai huyện Ý Yên năm 2022 35 3.2 Nghiên cứu giá đất địa bàn huyện Ý Yên 37 3.2.1 Giá đất quy định địa bàn huyện Ý Yên .37 3.2.2.Tìm hiểu giá đất thực tế địa bàn huyện Ý Yên 43 3.2.3 So sánh giá đất quy định giá đất thị trường địa bàn huyện Ý Yên 54 iii 3.3 Một số nhân tố ảnh hưởng đến giá đất .60 3.3.1 Nhóm nhân tố khu vực 62 3.3.2 Nhóm nhân tố kinh tế 63 3.3.3 Nhóm nhân tố xã hội .65 3.3.4 Nhóm nhân tố cá biệt 66 3.4 Đánh giá đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác định giá đất dịa bàn nghiên cứu .67 3.4.1 Đánh giá chung công tác định giá đất 67 3.4.2 Đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác định giá đất địa bàn huyện Ý Yên .68 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 70 Kết luận 70 Kiến nghị .71 TÀI LIỆU THAM KHẢO 72 PHỤC LỤC .74 iv DANH MỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT Tên viết tắt : Tên đầy đủ BĐS : Bất động sản BTNMT : Bộ Tài nguyên Môi trường BTP : Bộ tư pháp BXD : Bộ xây dựng CERCAC : Trung tâm tư vấn định giá bất động sản CNQSDĐ : Chứng nhận Quyền sử dụng đất CVA : Cơ quan định giá Trung ương HĐND : Hội đồng nhân dân JPPH : Cục dịch vụ định giá bất động sản 10 NĐ-CP : Nghị định Chính phủ 11 QĐ : Quyết định 12 TT : Thông tư 13 TTLT : Thông tư liên tịch 14 UBND : Ủy ban nhân dân 15 VBHN : Văn hợp 16 VNĐ : Việt Nam Đồng 17 VPĐKĐĐ : Văn phòng đăng ký đất đai STT v DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1 Thang đo đánh giá mức ảnh hưởng 29 Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Ý Yên năm 2022 35 Bảng 3.2 Giá đất quy định khu vực I giai đoạn 2019 - 2021 38 Bảng 3.3 Giá đất quy định khu vực II giai đoạn 2019 - 2021 40 Bảng 3.4 Giá đất quy định khu vực III giai đoạn 2019 - 2021 41 Bảng 3.5 Giá đất thị trường địa bàn huyện Ý Yên 45 Bảng 3.6 So sánh giá đất quy định giá đất thị trường khu vực I 54 Bảng 3.7 So sánh giá đất quy định giá đất thị trường khu vực II 56 Bảng 3.8 So sánh giá đất quy định giá đất thị trường khu vực III 58 Bảng 3.9 Ảnh hướng nhóm nhân tố khu vực đến giá đất địa bàn huyện Ý Yên 62 Bảng 3.10 Ảnh hướng nhóm nhân tố kinh tế đến giá đất địa bàn huyện Ý Yên 64 Bảng 3.11 Ảnh hưởng nhóm nhân tố xã hội đến giá đất địa bàn huyện Ý Yên 65 Bảng 3.12 Ảnh hưởng nhóm nhân tố cá biệt đến giá đất địa bàn huyện Ý Yên 66 vi DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1 Sơ đồ huyện Ý n 32 Hình 3.2 Cơ cấu sử dụng đất huyện Ý Yên năm 2022 .37 Hình 3.3 Sự chênh lệch giá đất quy định xã thuộc khu vực I 39 Hình 3.4 Sự chênh lệch giá đất quy định xã thuộc khu vực II 40 Hình 3.5 Sự chênh lệch giá đất quy định xã thuộc khu vực III 42 Hình 3.6 Giá đất thị trường khu vực I huyện Ý Yên .46 Hình 3.7 Tuyến đường đại diện thị trấn Lâm 47 Hình 3.8 Tuyến đường đại diện xã Yên Khánh .48 Hình 3.9 Tuyến đường đại diện xã Yên Hồng 48 Hình 3.10 Giá đất thị trường khu vực II huyện Ý Yên 49 Hình 3.11 Tuyến đường đại diện xã Yên Chính 50 Hình 3.12 Tuyến đường đại diện xã Yên Cường .50 Hình 3.13 Tuyến đường đại diện xã Yên Nhân .51 Hình 3.14 Giá đất thị trường khu vực III huyện Ý Yên 51 Hình 3.15 Tuyến đường đại diện xã Yên Nghĩa 52 Hình 3.16 Tuyến đường đại diện xã Yên Trung 53 Hình 3.17 Tuyến đường đại diện xã Yên Phú 53 Hình 3.18 Giá đất thực tế trung bình khu vực I 55 Hình 3.19 Giá đất thực tế trung bình khu vực II 57 Hình 3.20 Giá đất thực tế trung bình khu vực III 59 vii MỞ ĐẦU Đặt vấn đề Đất đai sản phẩm tự nhiên, nguồn tài nguyên vô quan trọng người sống trái đất, tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn đất nước, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phịng Đất đai có ý nghĩa trị, kinh tế, xã hội sâu sắc nghiệp xây dựng bảo vệ tổ quốc Đất đai loại hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa biểu quyền sử dụng đất có hai thuộc tính giá trị giá trị sử dụng Đất đai nhu cầu thiết yếu tổ chức, hộ gia đình cá nhân đất đai nơi để sinh hoạt, lao động sản xuất, đồng thời điều kiện để phát triển kinh tế - xã hội Ngày nay, xã hội phát triển nhu cầu đất đai lớn trở nên thiết, đất đai sinh phát triển mở rộng diện tích nên giá trị đất đai ngày lớn giá đất ngày tăng “Giá đất” cầu nối quan hệ đất đai – thị trường – quản lý Nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay giá đất công cụ để người quản lý người sử dụng tiếp cận với chế thị trường, đồng thời để đánh giá công phân phối đất đai, để người sử dụng thực theo nghĩa vụ Nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch pháp luật Cũng loại hàng hóa khác chế thị trường “giá đất” hình thành vận động theo quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh Thực tế giá đất gây nên nhiều xúc cho quan có thẩm quyền lẫn người dân giá đất biến động lớn, giá tăng cao nhanh qua năm Trong để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế – xã hội, giá đất Nhà nước lại không tăng gây nên chênh lệch lớn so với thị trường Điều dẫn đến nhiều bất cập công tác quản lý sử dụng đất Cụ thể cơng tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự án kéo dài không thỏa thuận giá đất, giải phóng mặt bố trí tái định cư Như vậy, vấn đề bất hợp lý giá đất nhân tố ảnh hưởng đến giá đất Kết điều tra, khảo sát giá đất thị trường địa bàn huyện Ý Yên qua phiếu điều tra cho thấy: giá đất khu vực bị tác động nhiều nhân tố làm cho giá giao dịch thị trường ln có chênh lệch lớn so với mức giá quy định Nhà nước Sự tác động nhân tố không giống quy mô mức độ, nhiên nhân tố lại tác động theo khía cạnh khác 61 3.3.1 Nhóm nhân tố khu vực Bảng 3.9 Ảnh hướng nhóm nhân tố khu vực đến giá đất địa bàn huyện Ý Yên Chất lượng môi trường sống Mức độ ảnh hưởng An ninh xã hội Môi trường kinh Hệ thống điện Hệ thống thông doanh nước tin liên lạc Số Tỷ lệ Số Tỷ lệ Số Tỷ lệ Số Tỷ lệ Số Tỷ lệ phiếu (%) phiếu (%) phiếu (%) phiếu (%) phiếu (%) Rất lớn (>=80%) 11 12,22 5,56 35 38,89 19 21,11 8,89 Lớn (60% -79%) 18 20,00 22 24,44 16 17,78 22 24,44 19 21,11 Trung bình (40% -59%) 33 36,67 17 18,89 17 18,89 21 23,33 28 31,11 Nhỏ (20% -39%) 21 23,33 26 28,89 15 16,67 23 25,56 35 38,89 Rất nhỏ (=80%) 20 22,22 15 16,67 13 14,44 12 13,33 13 14,44 Lớn (60% -79%) 27 30,00 19 21,11 19 21,11 18 20,00 18 20,00 Trung bình (40% -59%) 19 21,11 27 30,00 31 34,44 15 16,67 26 28,89 Nhỏ (20% -39%) 17 18,89 20 22,22 18 20,00 14 15,56 19 21,11 Rất nhỏ (=80%) 16,00 17,78 33,00 36,67 8,00 8,89 11,00 12,22 6,00 6,67 Lớn (60% -79%) 20,00 22,22 37,00 41,11 24,00 26,67 14,00 15,56 22,00 24,44 Trung bình (40% -59%) 26,00 28,89 17,00 18,89 33,00 36,67 23,00 25,56 20,00 22,22 Nhỏ (20% -39%) 19,00 21,11 3,00 3,33 20,00 22,22 24,00 26,67 31,00 34,44 Rất nhỏ (=80%) 28 31,11 8,89 18 20,00 14 15,56 32 35,56 16 17,78 Lớn (60% -79%) 30 33,33 24 26,67 21 23,33 22 24,44 19 21,11 16 17,78 Trung bình (40% -59%) 15 16,67 19 21,11 24 26,67 27 30,00 19 21,11 24 26,67 Nhỏ (20% -39%) 13 14,44 30 33,33 22 24,44 18 20,00 14 15,56 23 25,56 Rất nhỏ (