Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố cao bằng, tỉnh cao bằng giai đoạn 2019 2021

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MƠI TRƯỜNG PHAN VƯƠNG PHÚ KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CAO BẰNG, TỈNH CAO BẰNG GIAI ĐOẠN 2019 – 2021 Hà Nội – 2022 HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM KHOA TÀI NGUN VÀ MƠI TRƯỜNG KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CAO BẰNG, TỈNH CAO BẰNG GIAI ĐOẠN 2019 – 2021 Người thực : PHAN VƯƠNG PHÚ Lớp : K63QLDDA Khóa : 63 Chuyên ngành : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Giáo viên hướng dẫn : ThS BÙI NGUYÊN HẠNH Hà Nội – 2022 NHẬN XÉT CỦA CƠ SỞ THỰC TẬP i LỜI CẢM ƠN Trong trình học tập rèn luyện Học viện Nông nghiệp Việt Nam, giảng dạy tận tình thầy giáo, giáo Học viện nói chung đặc biệt thầy giáo, giáo Khoa Tài ngun Mơi trường nói riêng giúp em trang bị kiến thức chuyên môn đạo đức, lối sống, tạo cho em hành trang vững công tác sau Với kính trọng lịng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn thầy, giáo Đặc biệt, suốt q trình nghiên cứu hồn thành khóa luận tốt nghiệp ngồi cố gắng thân, em nhận quan tâm, giúp đỡ nhiệt tình thầy giáo ThS Bùi Nguyên Hạnh, giảng viên Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Tài nguyên Môi trường giúp đỡ thầy giáo, giáo khoa Ngồi ra, em xin gửi lời cảm ơn tới bác, chú, anh chị Phịng Tài ngun Mơi trường thành phố Cao Bằng tận tình giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi cho em suốt trình thực tập nghiên cứu địa phương Với quỹ thời gian có hạn kinh nghiệm cịn hạn chế nên khóa luận chắn khơng tránh khỏi thiếu sót, em mong nhận đóng góp, bảo thầy giáo, giáo bạn để khóa luận hồn thiện Cuối cùng, em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới gia đình, bạn bè người thân động viên, khích lệ, giúp đỡ em suốt thời gian học tập nghiên cứu Hà Nội, ngày tháng năm 2022 Sinh viên Phan Vương Phú ii MỤC LỤC NHẬN XÉT CỦA CƠ SỞ THỰC TẬP i LỜI CẢM ƠN .ii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG vii DANH MỤC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu đề tài .2 2.1 Mục tiêu tổng quát .2 2.2 Mục tiêu cụ thể CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Khái quát đất đai thị trường đất đai 1.1.1 Khái niệm, đặc tính đất đai 1.1.2 Khái niệm thị trường đất đai 1.2 Tổng quan giá đất 1.2.1 Khái niệm giá đất 1.2.2 Đặc trưng giá đất 1.2.3 Cơ sở khoa học xác định giá đất .7 1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 12 1.3.1 Nhân tố thông thường .12 1.3.2 Nhân tố khu vực .12 1.3.3 Nhân tố cá biệt 13 1.4 Tổng quan định giá đất 14 1.4.1 Khái niệm định giá đất 14 1.4.2 Nguyên tắc định giá đất 15 1.4.3 Phương pháp định giá đất .18 1.5 Công tác định giá đất giới Việt Nam 22 1.5.1 Công tác định giá đất giới 22 1.5.2 Công tác định giá đất Việt Nam .24 iii 1.5.3 Công tác định giá đất địa bàn thành phố Cao Bằng .25 CHƯƠNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 27 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu .27 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 27 2.2 Nội dung nghiên cứu 27 2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng 27 2.2.2 Giá đất địa bàn thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng 27 2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng 27 2.2.4 Đánh giá đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác định giá đất địa bàn nghiên cứu .28 2.3 Phương pháp nghiên cứu 28 2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp .28 2.3.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 28 2.3.3 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 28 2.3.4 Phương pháp thống kê, phân tích tổng hợp xử lý số liệu 29 2.3.5 Phương pháp chuyên gia 31 2.3.6 Phương pháp minh họa đồ, biểu đồ hình ảnh 31 CHƯƠNG KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 32 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng 32 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 32 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội .35 3.1.3 Tình hình quản lý đất đai 39 3.1.4 Hiện trạng sử dụng đất 41 3.1.5 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 42 3.2 Giá đất địa bàn thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng 44 3.2.1 Giá đất quy định địa bàn thành phố Cao Bằng 44 iv 3.2.2 Giá đất thực tế địa bàn thành phố Cao Bằng 50 3.2.3 So sánh giá đất quy định giá đất giao dịch thực tế địa bàn thành phố Cao Bằng 55 3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Cao Bằng .60 3.3.1 Nhóm yếu tố khu vực .61 3.3.2 Nhóm yếu tố kinh tế .62 3.3.3 Nhóm yếu tố xã hội 62 3.3.4 Nhóm yếu tố cá biệt 63 3.4 Đánh giá đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác định giá đất địa bàn nghiên cứu .65 3.4.1 Đánh giá chung công tác định giá đất 65 3.4.2 Đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác định giá đất địa bàn thành phố Cao Bằng 66 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 67 TÀI LIỆU THAM KHẢO v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT Chữ viết tắt Cụm từ viết tắt BĐS : Bất động sản BTC : Bộ Tài BTNMT : Bộ Tài ngun Mơi trường CNTB : Chủ nghĩa tư ĐKCSHT : Điều kiện sở hạ tầng GCN : Giấy chứng nhận GPMB : Giải phóng mặt HĐND : Hội đồng nhân dân KT – XH : Kinh tế – xã hội 10 LĐĐ : Luật đất đai 11 MCL : Mức chênh lệch 12 NĐ-CP : Nghị định – Chính phủ 13 QĐ : Quyết định 14 QSDĐ : Quyền sử dụng đất 15 STT : Số thứ tự 16 THCS : Trung học sở 17 THPT : Trung học phổ thông 18 TNMT : Tài nguyên môi trường 19 TT : Thông tư 20 TT : Thứ tự 21 TTTB : Thị trường trung bình 22 TW : Trung ương 23 UBND : Ủy ban nhân dân 24 XHCN : Xã hội chủ nghĩa vi DANH MỤC BẢNG Bảng 1: Thang đo đánh giá mức ảnh hưởng 31 Bảng 1: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Cao Bằng năm 2021 41 Bảng 2: Giá đất quy định khu vực I giai đoạn 2019 – 2021 45 Bảng 3: Giá đất quy định khu vực II giai đoạn 2019 – 2021 48 Bảng 4: Giá đất quy định khu vực III giai đoạn 2019 – 2021 49 Bảng 5: Tổng hợp giá đất giao dịch thực tế địa bàn thành phố Cao Bằng 51 Bảng 6: Tổng hợp so sánh giá đất quy định giá giao dịch thực tế thị trường 56 Bảng 7: Ảnh hưởng nhóm yếu tố khu vực đến giá đất địa bàn thành phố Cao Bằng 61 Bảng 8: Ảnh hưởng nhóm yếu tố kinh tế đến giá đất địa bàn thành phố Cao Bằng 62 Bảng 9: Ảnh hưởng nhóm yếu tố xã hội đến giá đất địa bàn thành phố Cao Bằng 63 Bảng 10: Ảnh hưởng nhóm yếu tố cá biệt đến giá đất địa bàn thành phố Cao Bằng 64 vii DANH MỤC HÌNH Hình 1: Đồ thị cung cầu đất đai 10 Hình 1: Sơ đồ vị trí thành phố Cao Bằng 32 Hình 2: Tỷ trọng ngành kinh tế giai đoạn 2011–2020 36 Hình 3: Biến động giá đất quy định khu vực I giai đoạn 2019 – 2021 46 Hình 4: Biến động giá đất quy định khu vực II giai đoạn 2019 – 2021 .48 Hình 5: Biến động giá đất quy định khu vực III giai đoạn 2019 – 2021 49 Hình 6: Tuyến đường trung tâm đại diện khu vực I 52 Hình 7: Giá đất thực tế khu vực I 52 Hình 8: Tuyến đường cận trung tâm đại diện khu vực II 53 Hình 9: Giá đất thực tế khu vực II 53 Hình 10: Tuyến đường xa trung tâm đại diện khu vực III 54 Hình 11: Giá đất thực tế khu vực III .54 Hình 12: So sánh giá đất quy định với giá đất thực tế trung bình khu vực I 57 Hình 13: So sánh giá đất quy định với giá đất thực tế trung bình khu vực II.58 Hình 14: So sánh giá đất quy định với giá đất thực tế trung bình khu vực III 59 viii Tại khu vực III mức độ chênh lệch giá thực tế trung bình giá theo quy định theo vị trí 1, 2, 3, 4.58, 5.68, 6.24, 6.23 3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Cao Bằng Thông qua điều tra ngẫu nhiên 120 hộ gia đình 30 chuyên viên thành phố Cao Bằng phiếu điều tra xây dựng sẵn Sử dụng thang đo Likert (Likert, 1932) để đánh giá mức độ tác động yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Mỗi yếu tố đánh giá theo mức độ: ảnh hưởng nhiều, ảnh hưởng nhiều, ảnh hưởng vừa, ảnh hưởng ít, ảnh hưởng Chỉ số đánh giá chung số bình quân gia quyền số lượng người trả lời theo mức độ hệ số mức độ (rất gán hệ số 1, nhiều gán hệ số 5) Trường hợp bậc thang đo 5, phân cấp số đánh giá ảnh hưởng yếu tố xác định: lớn: >=4,20; lớn: từ 3,40 đến 4,19; trung bình: từ 2,60 đến 3,39; nhỏ: từ 1,80 đến