Một số kiến nghị và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất

Luận văn Tốt nghiệp Li núi u t thân thiết, gần gũi, gắn bó với sống hàng ngày người “Con người hoa Đất”, lúc nhắm mắt xuôi tay, người lại nương nhờ ngàn thu lòng đất Đất đai vấn đề đặc biệt quan trọng đời sống kinh tế - xã hội, tài sản quý giá quốc gia Đất tạo người người với sức lao động, cộng với trí thơng minh tuyệt với làm thay đổi hẳn mặt trái đất Cũng từ đó, đất đai trở thành điều kiện sinh tồn, thành sở để thực trình sản xuất, tạo cải vật chất cho sản xuất Điều kỳ diện sức sản xuất đất đai không bị hạn chế mà chí cịn ngày trở nên tốt người biết sử dụng cách đắn hợp lý Vì thế, quan hệ hướng tới đối tượng đất đai chiếm vị trí trọng yếu hệ thống quan hệ xã hội Bất kỳ xã hội chăm lo đến vấn đề đất đai; Nhà nước quan tâm đến việc thiết lập hình thức sở hữu định đất đai đảm bảo điều kiện định cho việc thực hình thức sở hữu Từ năm 1986, Đảng Nhà nước ta chủ trương chuyển đổi từ kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận hành theo chế thị trường có quản lý Nhà nước theo định hướng XHCN giải phóng sức sản xuất, khơi dậy tiềm tầng lớp nhân dân Với chủ trương này, công đổi Đảng Nhà nước lãnh đạo thu thành tựu vô quan trọng mặt đời sống xã hội Đời sống vật chất tinh thần nhân dân không ngừng cải thiện Nhu cầu sử dụng đất nhân dân đáp ứng nhiều cách như: xin Nhà nước cấp đất, thuê đất, tự khai hoang đất, Nhà nước giao quyền sử dụng đất bằn cách chuyển quyền sử dụng đất Nhà nước giao Các giao dịch dân chuyển quyền sử dụng đất trở nên phổ biến thực tế, tỷ lệ thuận với nhịp độ gia tăng dân số, phát triển kinh tế đất nước q trình thị hố mạnh mẽ Trong đó, quan hệ chuyển dịch đất đai chiếm số lượng đáng kể có vị trí quan trọng Nó xác lập quyền sử dụng đất cho người Nhà nước giao đất để sử dụng, đồng thời góp phần điều phối lại diện tích đất công dân với nhau, đảm bảo cho diện tích thừa sử dụng cách §iỊu kiện chuyển quyền sử dụng đất Luận văn Tốt nghiƯp hợp lý Xét cách tổng quan thực trạng chuyển dịch quyền sử dụng đất tồn nhiều vấn đề phức tạp Sự vi phạm bên trình xác lập, thực tuân thủ điều kiện chuyển dịch quyền sử dụng đất xảy ngày nhiều Các tranh chấp quyền sử dụng đất không ngừng tăng lên Một số trường hợp diễn biến theo chiều hướng tiêu cực, từ tranh chấp dân trở thành vụ án hình sự, xâm phạm tính mạng, tài sản cơng dân, không đảm bảo trật tự trị an xã hội Trong đó, pháp luật liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất lại chưa đầy đủ, số quy định chưa phù hợp với thực tế, nhiều vấn đề chưa quan Nhà nước có thẩm quyền giải thích, hướng dẫn thống nhất, cơng tác giải tranh chấp quyền dịch chuyển sử dụng đất gặp nhiều khó khăn, việc xét xử tồ án chưa thu kết mong muốn Trước thực trạng trên, mạnh dạn chọn “Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất” làm đề tài cho luận văn tốt nghiệp Nghiên cứu sở lý luận thực tiễn điều kiện chuyển quyền sử dụng đất nhằm góp phần khắc phục diễn biến lĩnh vực này, tìm nguyên nhân vi phạm điều kiện chuyển quyền sở quy định pháp luật giải vi phạm cách đắn Từ đó, đề xuất số kiến nghị để đưa hoạt động chuyển dịch quyền sử dụng đất vào khuôn khổ pháp luật, thống cách giải chung loại vi phạm, góp phần nâng cao hiệu thi hành pháp luật nói chung quy định pháp luật “điều kiện chuyển quyền sử dụng đất” nói riêng Trong khn khổ có hạn, luận văn đề cập chủ yếu đến điều kiện làm phát sinh hiệu lực quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất, số vấn đề cụ thể củ điều kiện chuyển quyền sử dụng đất đối tượng thủ tục chuyển quyền sử dụng, trường hợp vi phạm điều kiện chuyển quyền sử dụng đất số ý kiến quy định Nhà nước điều kiện chuyển quyền sử dụng đất Để nghiên cứu vấn đề trên, sử dụng số phương pháp sau: phương pháp vật biện chứng, phương pháp thống kê - tổng hợp, phương pháp phân tích, phương pháp chứng minh Với trình độ cịn hạn chế sinh viên, lại thiếu kinh nghiệm việc nghiên cứu khoa học nên dù cố gắng luận văn tránh khỏi thiếu sót định Chúng tơi mong nhận góp ý chân thành thầy, bạn để luận văn hồn chnh hn Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất Luận văn Tốt nghiệp Tụi xin chõn thnh cm n thầy Lê Đình Nghị - giáo viên tổ Luật Dân Khoa Tư pháp - Trường Đại học Luật Hà Nội - tận tình hướng dẫn tơi hồn thành bn lun Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất Luận văn Tốt nghiệp Chng I Chuyn quyn s dụng đất I-/ Khái niệm chung chuyển quyền sử dụng đất 1-/ Khái niệm Đất đai tài nguyên thiên nhiên vô quý giá Đất đai tư liêu sản xuất chính, khơng thể thay số ngành sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp Lịch sử phát triển nơng, lâm nghiệp lồi người lịch sử khai thác bảo vệ đất đai ngày có hiệu Khi nghiên cứu giá trị kinh tế đất đai, C Mác viết : “Đất mẹ, sức lao động cha, sản sinh cải vật chất” (C Mác - F Ănghen Tuyển tập, tập 23 trang 189 - NXB Sự thật - Hà Nội, 1979) Đối với đời sống, đất nơi người xây dựng nhà cửa, cơng trình để làm chỗ tiến hành hoạt động văn hoá, nơi phân bố vùng kinh tế, khu dân cư Đất đai sở để phát triển hệ sinh thái, tạo nên mơi trường để trì sống người sinh vật Vai trò đất đai sản xuất đời sống thật to lớn đa dạng Đúng Hội nghị Bộ trưởng Châu Âu năm 1973 (họp Luân Đôn, Anh) đánh giá: “Đất đai cải q lồi người, tạo điều kiện cho sống thực vật, động vật người trái đất” (Những quy định quản lý sử dụng ruộng đất, trang 78 NXB Nông nghiệp Hà Nội, 1980 Dưới góc độ trị - pháp lý, đất đai phận tách rời lãnh thổ quốc gia gắn liền với chủ quyền quốc gia Vì vậy, việc xâm phạm đất đai xâm phạm lãnh thổ chủ quyền quốc gia, Nhà nước đại diện cho chủ quyền quốc gia, để bảo vệ chủ quyền đó, Nhà nước phải luôn thực biện pháp quản lý, bảo vệ đất đai để khỏi có xâm phạm bên chế độ khác việc chiếm hữu đất đai khác Trong chế độ phong kiến, tư đất đai thuộc sở hữu tư nhân, giai cấp thống trị chiếm hữu hầu hết diện tích đất đai Dưới chế độ XHCN đất đai phục vụ lợi ích chung nhân dân lao động tồn thể xã hội Để có lãnh thổ ngày nay, nhõn Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất Luận văn Tốt nghiệp dõn ta ó phi dng cm quật cường chiến đấu chống bao kẻ thù ngoại xâm, đấu tranh với thiên nhiên để khai phá giữ gìn, vốn đất đai xương máu bao hệ người Việt Nam Tách khỏi điều kiện Nhà nước, cộng đồng khơng cá nhân khai phá, giữ gìn vùng đất Vì thế, đất đai tài sản vô giá, đối tượng cần giải hàng đầu cách mạng lịch sử Nhà nước XHCN lúc đời giải vấn đề thuộc đất đai Ngay từ giành quyền, V.I - Lênin ký sắc lệnh ruộng đất, xác định quyền sở hữu Nhà nước Xô Viết đất đai nước ta, sau Cách mạng tháng Tám thành công, Nhà nước ban hành sắc lệnh, đạo luật để quản lý đất đai kháng chiến chống thực dân Pháp chưa hoàn thành, Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hoà ban hành “Luật cải cách ruộng đất” ngày 4/12/1953 nhằm bước xố bỏ bóc lột phong kiến đế quốc chiếm hữu đất đai mang lại Từ hình thức sở hữu chủ yếu đất đai là: sở hữu thực dân Pháp, sở hữu địa chủ, sở hữu nhà chung tầng lớp tư sản sở hữu nhỏ người nông dân, sở hữu tầng lớp phú nông Nhà nước cịn thừa nhận hình thức sở hữu chủ yếu đất đai là: sở hữu Nhà nước sở hữu ruộng đất người nơng dân Giữ vai trị vơ quan trọng, đất đai pháp huy vai trị vốn có tác động tích cực người cách thường xuyên Ngược lại, đất đai không phát huy tác dụng người sử dụng đất cách tuỳ tiện, khai thác, không thực việc cải tạo bồi bổ đất điều kiện phụ thuộc vào chất chế độ xã hội: Dưới chế độ tư bản, chạy theo lợi nhuận tối đa sử dụng làm cho đất ngày bị kiệt quệ Mác vạch rõ: “Mỗi bước tiến nông nghiệp tư chủ nghĩa bước tiến khơng nghệ thuật bóc lột người lao động mà bước tiến mặt làm cho đất đai bị kiệt quệ.” Chỉ có CNXH bảm đảm điều kiện làm cho đất đai ngày phát huy vai trò to lớn Dưới chủ nghĩa xã hội, việc khai thác sử dụng tài nguyên thiên nhiên, có đất đai, phải bảo đảm nguyên tắc phục vụ lợi ích tồn xã hội Vì thế, việc quản lý sử dụng tốt đất đai nhiệm vụ toàn xã hội, mà trước hết nhiệm vụ Nhà nước XHCN Chỉ có Nhà nước có đủ điều kiện khả để quản lý thống đất đai Việt Nam, hoàn cảnh lịch sử định, Nhà nước ta từ chỗ cho phép tồn sở hữu tư nhân đất đai động viên người §iỊu kiƯn chuyển quyền sử dụng đất Luận văn Tốt nghiệp dân vào làm ăn hợp tác xã tiến hành tập thể hoá đất đai Từ chỗ cơng nhận Hiến pháp 1959 ba hình thức sở hữu đất đai, là: Sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể hợp tác xã sở hữu tư nhân Đến Hiến pháp 1980, Điều 19 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý - Hiến pháp 1992 - Hiến pháp thời kỳ nước tiến lên CNXH quy định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên lòng đất thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 17) Như vậy, Hiến pháp 1980 1992 xác lập sở hữu toàn dân đất đai, quan hệ pháp luật đất đai Việt Nam hình thành sở Nhà nước chủ thể đặc biệt quyền sở hữu Nhà nước đất đai Mặt khác, nước ta, đặc thù tồn nơng nghiệp lúa nước, phải có thuỷ lợi trị thuỷ cơng việc địi hỏi điều hành, tổ chức quy mơ rộng lớn, ngồi Nhà nước khơng cá nhân hay tổ chức tổ chức điều hành phạm vi nước Với lý trên, việc quy định đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân điều kiện tiên quan trọng để đảm bảo chế độ công hữu tư liệu sản xuất chủ yếu, đảm bảo định hướng CNXH Luật đất đai Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 12 năm 1987 - Đạo luật đất đai nước ta ghi nhận điều 1: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý Nhà nước giao đất cho nông trường, lâm trường, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, quan Nhà nước, tổ chức xã hội cá nhân để sử dung ổn định, lâu dài” Luật đất đai năm 1988 đời điều kiện đất nước vừa chuyển đổi chế quản lý tập trung quan liêu sang chế theo hướng phát triển kinh tế hàng hoá, luật thay nhiều văn pháp quy riêng lẻ, thiếu đồng bộ, thâm chí mâu thuẫn chồng chéo, chế độ quản lý thiếu quan tâm đến quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất Luật đất đai năm 1988 góp phần tích cực vào việc điều chỉnh kịp thời quan hệ sử dụng đất diễn xã hội Tuy nhiên, bên cạnh ưu điểm tác dụng đó, Luật đất đai 1988 bộc lộ nhiều hạn chế bất cập so với vận động phát triển thực tiễn sống Riêng chế định quyền sử dụng đất, xây dựng nguyên tắc Nhà nước thực quan tâm đến quyền lợi người sử dụng đất, song pháp luật lại chưa xác định mối quan hệ quyền với chủ trương phát triển sản xuất hàng hố Vì vậy, mà người sử dụng coi quyền lợi §iỊu kiện chuyển quyền sử dụng đất Luận văn Tốt nghiÖp đảm bảo xã hội, điều kiện để sinh tồn Pháp luật chưa xây dựng quyền người sử dụng đất với ý nghĩa sở, tiền đề để sản xuất hàng hố Hồn thiện chế độ sử dụng đất nhằm đáp ứng thoả mãn yêu cầu nêu đòi hỏi tất yếu khách quan Việc ban hành Luật đất đai ngày 14/7/1993 đánh dấu bước hoàn thiện pháp luật đất đai nước ta Luật đất đai quy định chế độ quản lý, sử dụng đất đai, quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, đặc biệt quyền hộ gia đình cá nhân Nhà nước giao đất Trong trình sử dụng đất đai, Nhà nước ta ghi nhận biến động to lớn, thời sách đất đai qua Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hồ, phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam Cộng hoà XHCN Việt Nam Việc điều chỉnh trình sử dụng đất đai cho phù hợp với đặc điểm tình hình thời kỳ phát triển để thực mục tiêu kinh tế - xã hội bước tất yếu Trong Luật đất đai 1988, Nhà nước quy định phạm vi hạn hẹp việc chuyển quyền sử dụng đất đai, đặc biệt cho phép chuyển quyền sử dụng đất với đất nông nghiệp Quy định chưa thực tạo niềm tin cho người sử dụng đất, khả chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, thừa kế quyền sử dụng đất bị cấm đoán Trong quyền mặt thực tế diễn sôi động trốn tránh kiểm soát Nhà nước theo “kênh ngầm” Trước 1993, chưa có văn pháp luật cho phép người sử dụng chuyển quyền sử dụng đất, thực tế vấn đề chuyển quyền sử dụng đất trở thành nhu cầu xã hội, từ Nhà nước thực sách giao đất, giao rừng tới hộ gia đình, cá nhân cuối năm 1980 thời kỳ này, chuyển quyền sử dụng đất chưa phải tượng có tính phổ biến xảy tương đối nhiều thường diễn hình thức sau đây: - Cho mượn đất: Một số hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất để sản xuất, thiếu vốn, lao động, trình độ sản xuất trường hợp chưa cần đến việc sử dụng đất khác nên cho người khác, thường người thân, cho con, cháu, anh em mượn để canh tác tạm thời Người mượn đất thường khơng phải trả tiền, hưởng tồn hoa lợi phải có nghĩa vụ Nhà nước thay cho chủ sử dụng đất §iỊu kiƯn chun quyền sử dụng đất Luận văn Tốt nghiệp - Cho thuê đất : Một số người giao đất cho người khác thuê lại Họ tự thoả thuận thời hạn, tiền thuê, mục đích sử dụng đất Hiện tượng phổ biến vùng thành thị nơng thơn có nhiều đất Nhà nước khơng quản lý không thu khoản tiền - Bán đất : Hoạt động trái luật bị cấm nhiều người vấn thoả thuận bán cho nhiều hình thức Có thể dễ dàng xác định việc số tiền người bỏ để đền bù cho hoa lợi tài sản đất lớn nhiều so với giá trị thực hoa lợi tài sản - Mua bán nhà đất : Thực tế bán nhà, hai bên mua bán hiểu tài sản mua bán nhà đất có nhà đó, sở hữu nhà đương nhiên sử dụng đất Do vậy, bán nhà, chủ nhà phải chuyển toàn quyền sử dụng đất cho người mua Tiền mua nhà thực chất bao gồm giá trị nhà giá trị quyền sử dụng đất - Thế chấp đất : Tuy pháp luật chưa quy định số tỉnh Miền Nam sử dụng giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất làm công cụ chấp cho vay vốn Ngân hàng tỉnh An Giang, Hậu Giang Các tổ chức tín dụng giữ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất cho vay vốn Nếu hộ gia đình khơng trả nợ lý khơng đáng đất giao cho người khác sử dụng để kinh doanh tới thu đủ số nợ trả cho ngân hàng trả lại cho chủ cũ Thực tế hộ gia đình trả nợ hạn đầy đủ, có 4% số hộ trả hạn lý bất khả kháng - Thừa kế đất : Pháp luật không thừa nhận quyền thừa kế đất đai thực tế việc hệ nối tiếp sống canh tác mảnh đất ơng bà, tổ tiên để lại, việc thừa kế quyền sử dụng đất Hay hình thức khác thừa kế đất việc người thừa kế nhà đồng thời sử dụng phần đất mà nhà ngự toạ khn viên phần nhà Những người thừa kế tự chia nhà đất đai, chí khơng có xác nhận quyền địa phương Q trình chuyển từ kinh tế bao cấp, kế hoạch sang kinh tế thị trường có điều tiết Nhà nước, chế độ sở hữu Nhà nước đất đai giữ nguyên chất nó, cần phải có đổi tăng thêm quyền cá nhân, tổ chức giao đất để phù hợp với tình hình Luật đất đai 1993 ghi nhận thay đổi mối quan hệ đất đai hồn thiện Điều khoản luật nói rõ: “Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao t Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất Luận văn Tốt nghiệp cú quyn chuyn i, chuyn nhng, cho thuê, chấp thừa kế quyền sử dụng đất, quyền thực thời gian giao đất mục đích sử dụng đất giao theo quy định luật quy định khác pháp luật” Cụ thể hoá quyền trên, Bộ luật dân 1995 dành cho phần quy định từ điều 690 đến điều 744 loại hợp đồng chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, chấp thừa kế quyền sử dụng đất nhằm chi tiết hoá Điều 74, 75, 76, 77 Điều 78 - luật đất đai Dựa vào luận điểm khoa học đó, đường đổi mới, Nghị Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII khẳng định: “Trên sở chế độ sở hữu toàn dân đất đai, ruộng đất giao cho nông dân sử dụng ổn định, lâu dài, Nhà nước quy định pháp luật vấn đề thừa kế, chuyển quyền sử dụng đất” Như bước đầu nhen nhóm cho phép người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân Hiến pháp 1992 quy định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên lòng đất Nhà nước, thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 17) “Nhà nước thống quản lý toàn đất đai theo quy hoạch pháp luật, bảo đảm sử dụng mục đích có hiệu Nhà nước giao đất cho tổ chức cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” (Điều 18) Với tư cách chủ sở hữu đất đai phạm vi nước, Nhà nước thực quyền chủ sở hữu đất đai với quyền sở hữu chủ quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt Nhưng thực tế, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng, đồng thời quy định quyền nghĩa vụ trình sử dụng đất Nhà nước Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phạm vi Nhà nước cho phép Để đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất tạo điều kiện cho quan hệ dân đất đai lưu thông phù hợp với chế thị trường, Nhà nước cho phép chủ thể chuyển quyền sử dụng đất thơng qua hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất chất giao dịch dân sự, nhằm làm phát sinh, thay đổi chất dứt quyền nghĩa vụ bên giao dịch Chuyển quyền sử dụng đất người Nhà nước giao đất để sử dụng chuyển cho người khác quyền sử dụng đất ấy, theo quy định pháp luật nghĩa quyền sử dụng đất đưa vào lưu thông dân mà khơng phải đất §iỊu kiƯn chun qun sử dụng đất Luận văn Tốt nghiệp (quyn s hữu đất), lẽ đất đối tượng sở hữu toàn dân Việc chuyển quyền sử dụng đất bị hạn chế điều kiện Nhà nước quy định việc chuyển quyền sử dụng đất phải làm thủ tục quan Nhà nước có thẩm quyền Thực chất việc chuyển quyền sử dụng đất đai thiết lập quyền cho người sử dụng đất hợp pháp sử dụng Tuy nhiên, Nhà nước không thực hành vi việc giao đất mà cơng nhận tính hợp pháp hành vi tự điều chỉnh đất đai người sử dụng Việc chuyển quyền sử dụng đất đề cập luật đất đai 1988 giới hạn trường hợp: hộ nông dân vào hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp cá nhân thoả thuận đổi đất cho để tổ chức lại sản xuất, người giao đất chuyển nơi khác chết mà thành viên họ người cịn tiếp tục sử dụng đất Tuy nhiên quy định khơng đáp ứng địi hỏi phát sinh từ thực tế sống, nhu cầu chuyển dịch đất đai tất yếu xã hội Nhà nước trì chế độ sở hữu toàn dân đất đai mà đạt hiệu kinh tế từ việc sử dụng đất mở rộng quyền cho người sử dụng đất, có quyền chuyển quyền sử dụng (bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, chấp, cho thuê quyền sử dụng đất) Như vậy, quyền sử dụng đất quyền phái sinh, quyền phụ thuộc quyền sở hữu đất đai Nhà nước Tính phụ thuộc quyền sử dụng đất thể chỗ, người sử dụng đất không tự định vấn đề phát sinh trình thực quyền mà định số vấn đề, bản, phải hành động theo ý chí Nhà nước với tư cách đại diện sở hữu chữ đất giao VD: Sau làm xong thủ tục pháp lý để chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất người chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất theo mục đích đất trước chuyển giao, thiết khơng tuỳ tiện thay đổi Làm trái quy định bị coi hành vi vi phạm nghiêm trọng pháp luật đất đai hậu Nhà nước thu hồi đất Quyền sử dụng đất coi loại quyền dân đặc thù, thể chỗ: Người sử dụng đất khơng có tồn quyền chủ sở hữu tài sản (khơng có quyền tặng, cho, cho mượn, tiêu huỷ tài sản) Hình thức, §iỊu kiƯn chun qun sư dơng ®Êt 10